房地产开发涉及的全部税种及税率标准

第一篇：房地产开发涉及的全部税种及税率标准

房地产开发涉及的全部税种及税率标准 2010年07月02日 20:04 地产开发涉及的全部税种及税率标准

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1.0 中国现行房地产开发涉及的税种

（1）契税：

取得土地使用权时缴纳（以后销售房屋也要交）；

（2）土地增值税：

销售房地产时缴纳

（3）营业税：

销售房地产时缴纳；

（4）城市维护建设税：根据营业税额缴纳

（5）教育费附加：

根据营业税额缴纳；

（6）企业所得税：

根据企业利润缴纳

（7）印花税：

根据涉及到的合同金额缴纳

（8）房产税：

根据

2.0 各种税费征收标准：

2.1契 税

契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

n

纳税人

《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

转移土地、房屋权属是指下列行为：

(1)国有土地使用权出让；

(2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

(3)房屋买卖；

(4)房屋赠与；

(5)房屋交换。

下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：

(1)以土地、房屋权属作价投资、入股；

(2)以土地、房屋权属抵债；

(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;

(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

n

课税对象

契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

n

税率

契税的税率为3％～5％，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。

n

计税依据

契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。

房屋产权的转移必然连带着土地权属的变动。房地产价格，会因所处地理位置等条件的不同或高或低。这也是土地价格的一种体现，考虑到实际交易中房产和地产的不可分性，也为防止纳税人通过高估地产价格逃避税收和便于操作，在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。

n

纳税环节和纳税期限

契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。

n

减税、免税

有下列行为之一的，减征，免征契税：

(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；

(2)城镇职工，按规定第一攻购买公有住房的，免征；

(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；

(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属于的，省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；

(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；

(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。

2.2土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

n

纳税人

凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收

入的单位和个人为土地增值税的纳税人。

各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投

资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税 的纳税义务人范围内。

n

征税范围

土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让

国有土地使用权、地上建筑物，和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方

式无偿转让房地产的行为。

n

课税对象和计税依据

土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收人和其他收入。

n

税率和应纳税额的计算

土地增值税实行四级超额累进税率：

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30％；

(2)增值额超过扣除项目金额50％，未超过lOO％的部分，税率为40％；

(3)增值额超过扣除项目金额lOO％，未超过200％的部分，税率为50％；

(4)增值额超过扣除项目金额200“以上部分，税率为60％。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。

为简化计算．应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：

?

土地增值额未超过扣除项目金额50％的，应纳税额=土地增值额×30％；

?

土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％；

?

土地增值额超过扣除项目金额l00％，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％；

?

土地增值额超过扣除项目金额200％的，应纳税额=土地增值额x 60％-扣除项目金额×35％。

n

土地增值税的扣除项目为：

(1)取得土地使用权时所支付的金额；

(2)土地开发成本、费用；

(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(4)与转让房地产有关的税金；

(5)财政部规定的其他扣除项目。

上述扣除项目的具体内容为：

(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按

国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和

单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人在房地产

开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。其

中：①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有

关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等；②前期工程费，包

括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；

③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方

式发生的建筑安装工程费；④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供

气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；⑥开发间接费用，是指

直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开

发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按

转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过

商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权

所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的

5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机

构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配

套设施的成本两项规定计算的金额的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比

例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让巳使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立 的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当

地税务机关确认。

(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。

(6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建

房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

另外，对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊；或按建筑面积计算分摊。也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

①隐瞒、虚报房地产价格的；

②提供扣除项目金额不实的；

③转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。

n

减税、免税

下列情况免征土地增值税；

(1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20％的；

(2)因国家建设需要而被政府征用的房地产。

其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住

宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造

普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条

(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增

值额超过扣除项目之和的20％的，应就其全部增值额按规定计税。

因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而

被政府批准征用的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税

务机关审核后，免征土地增值税。

n

征收管理

土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税

务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转

让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发

生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税

申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收人，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区，直辖市地方税务局根据当地情况制定。

n

其他规定

为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励规定：

(1)1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土

地增值税。

(2)1994年1月1日以前巳签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开

发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合

同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。

(3)对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述

5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税

务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合

上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收

土地增值税。

(4)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满9年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

2.3 营业税

营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。

n

应税范围：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要是销售不动产时缴纳。

本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

?

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

?

销售其他土地附着物

① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产

征税。

⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征

营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。

⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。

n

销售不动产的营业税计税依据

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：

（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五

条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：

纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序

核定其营业额：

①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核

定；

③按下列公式核定计税价格：

计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

n

其他具体规定如下：

（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税（2）对合作建房行为应如何征收营业税

根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定：

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：

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第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

① 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

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第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

① 房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

② 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税；

③ 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定： 纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天

（3）根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定：

以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房

屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。

（4）中外合作开发房地产征收营业税问题

根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》

规定：

① 关于中外双方合作建房的征税问题

中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分

配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。② 关于中方取得的前期工程开发费征税问题

外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收

入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

③ 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营

业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。

n

营业税税率：

销售不动产的营业税税率为5％。

计算公式=营业额×5% 2.4 城市维护建设税(以下简称城建税)

城市维护建设税(以下简称城建税)是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维

护建设的一种特别目的税。

n

纳税人：城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。

n

征税范围：城建税在全国范围内征收包括城市、县城、建制镇，及其以外的地区。即只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有规定者外，都属征收城建税的范围。

n

计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。

计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

n

税率：分别为7%、5%、1%

城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。

所有纳税人除另规定外，其缴纳城建税的税率，一律执行纳税人所在地的税率，在同一

地区，只能执行同一档次的税率，不能因企业隶属关系、企业规模和行业性质不同，而

执行不同的税率。

但是，对下列两种情况，可不执行纳税人所在地的税率，而按缴纳“三税”的所在地的

适用税率缴纳城建税：一是受托方代征、代扣增值税、消费税、营业税的纳税人；二是

流动经营无固定纳税地点的纳税人。

城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。

“三税”税额仅指“三税”的征税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税

款项。

2.5教育费附加

教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3％。

n

计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额

n

税率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=营业税税额×费率。

2.6企业所得税

企业所得税是对企业在一定期间(通常为1年)内取得的生产经营所得和其他所得征收 的一种税。

n

企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织，包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、般份制企业，以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织。

n

企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33%；优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18％和27％两种。年应纳税所得额在3万元以下(含3万元)的减按18%的税率征收；年应纳税所得额超过3万元至10万元以下(含10万元)的，减按27％的税率征收。

n

应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额=每个纳税年度的收入总额-准予扣除项目的金额

纳税人收人总额包括在中国境内、境外取得的下列收入：

（1）生产、经营收人，指从事主营业务活动取得的收入，包括商品(产品)销售收入、劳

动服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入及其他业务收人；

（2）财产转让收入，如有偿转让固定资产、有价证券、股权等取得的收入；

（3）利息收入；

(4)租赁收入，如出租固定资产的收入；

(5)特许权使用费收入；

(6)股息收入；

(7)其他收入。

n

纳税人可以分期确定的经营收人按权责发生制原则计算：以分期收款方式销售商品的；可按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现；建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过1年的，可以按完工进度或完成的工作量确定收入的实现。

n

准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。成本指纳税人为生产、经营商品和提供劳务等所发生的各项直接费用和间接费用。损失指生产、经营过程中的各项营业外支出，已发生的经营亏损和投资损失以及其他损失。此外，还有按规定缴纳的各项税金。教育费附加，可视同税金。

下列项目，按规定的范围、标准扣除：

(1)在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生额扣除；向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除，高于的部分，不予扣除。

(2)支付给职工的工资按计税工资扣除。

(3)职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按计税工资总额的2％、14％、1．5，6计算扣除。

(4)用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3％以内的部分，准予扣除。

n

对民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省级人民政府批准，可实行定期减税或者免税；对法律、行政法规和国务院有关规定给予减税或免税的，依规定执行。

对纳税人在中国境外的所得，已在境外缴纳的所得税税款，准予扣除，但扣除额不得超

过其境外所得依照规定计算的应纳税额。

企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。企业所得实行按年计算，分月或者

分季预缴，月份或者季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少

补。

2.7外商投资企业和外国企业所得税

外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的生产经营所

得和其他所得征收的一种税。

n

课税对象

外商投资企业和外国企业所得税的纳税人是指在中国境内设立的中外合资经营企业、中

外合作经营企业和外资企业，以及在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未

设立机构、场所而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织。

外商投资企业的总机构设在中国境内，就来源于中国境内的所得缴纳所得税。对外国企

业就来源于中国境内的所得缴纳所得税。

n

应纳税所得额为每一纳税年度的收人总额减除成本、费用以及损失后的余额。收入总额指生产、经营所得和其他所得。生产、经营所得指从事制造业、采掘业、交通运输业、建筑安装业、商业、金融业、服务业、勘探开发作业以及其他行业的生产经营所得。其他所得指利润(股息)、利息、租金、转让财产收益、提供或者转让专利权、专有技术、商标权、著作权收益以及营业外收益所得。

纳税人可以分期确定的经营收入，计算原则同前述企业所得税。

n

在计算应纳税所得额时允许减除的成本、费用以及损失包括：外国企业支付给其总机构的管理费；企业用于生产、经营的正常借款的利息，准予按不高于一般商业贷款的利率所支付的利息列支；合理的交际应酬费；职工的工资和福利费；坏帐准备和坏帐损失等。

n

税率及优惠政策

外商投资企业和外国企业所得税实行30％的比例税率，另按应纳税所得额征收3％的地

方所得税。

设在经济特区的外商投资企业．在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业

和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，以及设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区或者设在国务院规定的其他地区的外商投资企业，属

于能源、交通、港口、码头或者国家鼓励的其他项目，减按15％的税率征收企业所得

税。

设在沿海经济开发区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资

企业，减按24％的税率征收企业所得税。

对生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利的年度起，第1年和第2

年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税，但是属于石油、天然气、稀

有金属，贵重金属等资源开采项目的，由国务院另行规定。外商投资企业实际经营期不

满10年的，应当补缴已免征、减征的企业所得税税款。

从事农业、林业、牧业的外商投资企业和设在经济不发达的边远地区的外商投资企业，依照上述规定享受免税、减税待遇期满后，经企业申请，国务院税务主管部门批准，在以后10年内可以继续按应纳税额减征15％至30％的企业所得税。

对鼓励外商投资的行业、项目，省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况决定减

征地方所得税。外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投

资者申请，税务机关批准．退还其再投资部分已缴纳所得税的40％税款，国务院另有

优惠规定的，依照国务院的规定办理；再投资不满5年撤出的，应当缴回已退的税款。

外商投资企业来源于中国境外的所得已在境外缴纳的所得税款，准予在汇总纳税时，从

其应税额中扣除，但扣除额不得超过其境外所得依规定计算的应纳税额。

外国企业在中国境内未设立机构、场所，而有来源于中国境内的利润、利息、租金、特

许权使用费和其他所得，或者虽设立机构、场所，但上述所得与其机构、场所没有实际

联系的，都应当缴纳20％的所得税。但对外国投资者从外商投资企业取得的利润，国

际金融组织贷款给中国政府和中国国家银行的利息所得，外国银行按照优惠利率贷款给

中国国家银行的利息所得，均免征所得税。

对为科学研究、开发能源、发展交通事业、农林牧业生产以及开发重要技术提供专有技

术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按10％的税率征收所

得税，其中技术先进或者条件优惠的，可以免征所得税。

外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税，按年计算，分季预缴。季度终了后15 日

内向当地税务机关预缴；年度终了后5个月内汇算清缴，多退少补。

2.8印花税

印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证 征收的一种税。

n

印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队及中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。

n

印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：

(1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证；

(2)产权转移书据；

(3)营业帐簿；

(4)权利许可证照；

(5)经财政部确定征税的其他凭证。

n

印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。

对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档：

l‰、5‰、3‰、0．5‰、0．3‰。

对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采

用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。

n

印花税计税依据根据应税凭证的种类，分别有以下几种：

(1)合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。具体包括购销金额、加工或承揽收入、收取费用、承包金额、租赁金额、运输费用、仓储保管费用、借款金额、保险费收入等项；

(2)营业帐簿中记载资金的帐簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据；

(3)不记载金额的营业执照，专利证、专利许可证照，以及企业的日记帐簿和各种明细分类帐簿等辅助性帐簿。按凭证或帐簿的件数纳税。

对下列情况免征印花税：

(1)财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免征印花科税；

(2)已纳印花税凭证的副本或抄本，免征印花税；

(3)外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同，免征印花税；

(4)有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同，免征印花税；

(5)经财政部批准免税的其他凭证。

第二篇：房地产开发涉及的全部税种及税率标准

地产开发涉及的全部税种及税率标准

1.0 中国现行房地产开发涉及的税种

（1）契税： 取得土地使用权时缴纳（以后销售房屋也要交）；（2）土地增值税： 销售房地产时缴纳（3）营业税： 销售房地产时缴纳；（4）城市维护建设税：根据营业税额缴纳（5）教育费附加： 根据营业税额缴纳；（6）企业所得税： 根据企业利润缴纳（7）印花税： 根据涉及到的合同金额缴纳（8）房产税：

2.0 各种税费征收标准： 2.1契 税

契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。n 纳税人

《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

转移土地、房屋权属是指下列行为：

(1)国有土地使用权出让；

(2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；(3)房屋买卖；(4)房屋赠与；(5)房屋交换。

下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：(1)以土地、房屋权属作价投资、入股；(2)以土地、房屋权属抵债；(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。n 课税对象

契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。n 税率

契税的税率为3％～5％，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。n 计税依据

契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。

房屋产权的转移必然连带着土地权属的变动。房地产价格，会因所处地理位置等条件的不同或高或低。这也是土地价格的一种体现，考虑到实际交易中房产和地产的不可分性，也为防止纳税人通过高估地产价格逃避税收和便于操作，在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。n 纳税环节和纳税期限

契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。n 减税、免税

有下列行为之一的，减征，免征契税：

(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；

(2)城镇职工，按规定第一攻购买公有住房的，免征；

(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；

(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属于的，省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；

(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；

(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。

2.2土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。n 纳税人

凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。n 征税范围

土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物，和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。n 课税对象和计税依据

土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收人和其他收入。n 税率和应纳税额的计算 土地增值税实行四级超额累进税率：

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30％；

(2)增值额超过扣除项目金额50％，未超过lOO％的部分，税率为40％；(3)增值额超过扣除项目金额lOO％，未超过200％的部分，税率为50％；(4)增值额超过扣除项目金额200“以上部分，税率为60％。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。

为简化计算．应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：

Ø 土地增值额未超过扣除项目金额50％的，应纳税额=土地增值额×30％； Ø 土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％； Ø 土地增值额超过扣除项目金额l00％，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％；

Ø 土地增值额超过扣除项目金额200％的，应纳税额=土地增值额x 60％-扣除项目金额×35％。

n 土地增值税的扣除项目为：

(1)取得土地使用权时所支付的金额；

(2)土地开发成本、费用；

(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。

上述扣除项目的具体内容为：

(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。其中：①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等；②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；

③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方

式发生的建筑安装工程费；④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让巳使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。

(6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。另外，对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊；或按建筑面积计算分摊。也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

①隐瞒、虚报房地产价格的；

②提供扣除项目金额不实的；

③转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。

减税、免税

下列情况免征土地增值税；

(1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20％的；(2)因国家建设需要而被政府征用的房地产。其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目之和的20％的，应就其全部增值额按规定计税。

因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。

征收管理

土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收人，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区，直辖市地方税务局根据当地情况制定。

其他规定

为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励规定：

(1)1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。

(2)1994年1月1日以前巳签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。

(3)对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。

(4)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满9年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。2.3 营业税

营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。

应税范围：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要是销售不动产时缴纳。

本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。Ø 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。Ø 销售其他土地附着物

① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产 征税。

⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。

⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。销售不动产的营业税计税依据

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：

（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

③按下列公式核定计税价格：

计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

其他具体规定如下：

（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税（2）对合作建房行为应如何征收营业税

根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定： 合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：

Ø 第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

① 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。Ø 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

① 房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

② 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税；

③ 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：

纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天

（3）根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定： 以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房

屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。（4）中外合作开发房地产征收营业税问题

根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》 规定：

① 关于中外双方合作建房的征税问题

中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分

配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

② 关于中方取得的前期工程开发费征税问题

外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收

入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。③ 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营

业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。营业税税率：

销售不动产的营业税税率为5％。计算公式=营业额×5% 2.4 城市维护建设税(以下简称城建税)城市维护建设税(以下简称城建税)是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

纳税人：城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。

征税范围：城建税在全国范围内征收包括城市、县城、建制镇，及其以外的地区。即只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有规定者外，都属征收城建税的范围。

计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。

计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。税率：分别为7%、5%、1% 城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。

所有纳税人除另规定外，其缴纳城建税的税率，一律执行纳税人所在地的税率，在同一地区，只能执行同一档次的税率，不能因企业隶属关系、企业规模和行业性质不同，而执行不同的税率。

但是，对下列两种情况，可不执行纳税人所在地的税率，而按缴纳“三税”的所在地的

适用税率缴纳城建税：一是受托方代征、代扣增值税、消费税、营业税的纳税人；二是流动经营无固定纳税地点的纳税人。

城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。

“三税”税额仅指“三税”的征税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。2.5教育费附加 教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3％。

计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额

税率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=营业税税额×费率。2.6企业所得税

企业所得税是对企业在一定期间(通常为1年)内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织，包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、般份制企业，以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织。

企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33%；优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18％和27％两种。年应纳税所得额在3万元以下(含3万元)的减按18%的税率征收；年应纳税所得额超过3万元至10万元以下(含10万元)的，减按27％的税率征收。

应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额=每个纳税的收入总额-准予扣除项目的金额

纳税人收人总额包括在中国境内、境外取得的下列收入：

（1）生产、经营收人，指从事主营业务活动取得的收入，包括商品(产品)销售收入、劳

动服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入及其他业务收人；

（2）财产转让收入，如有偿转让固定资产、有价证券、股权等取得的收入；

（3）利息收入；

(4)租赁收入，如出租固定资产的收入；

(5)特许权使用费收入；(6)股息收入；(7)其他收入。

纳税人可以分期确定的经营收人按权责发生制原则计算：以分期收款方式销售商品的；可按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现；建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过1年的，可以按完工进度或完成的工作量确定收入的实现。

准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。成本指纳税人为生产、经营商品和提供劳务等所发生的各项直接费用和间接费用。损失指生产、经营过程中的各项营业外支出，已发生的经营亏损和投资损失以及其他损失。此外，还有按规定缴纳的各项税金。教育费附加，可视同税金。

下列项目，按规定的范围、标准扣除：

(1)在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生额扣除；向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除，高于的部分，不予扣除。

(2)支付给职工的工资按计税工资扣除。

(3)职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按计税工资总额的2％、14％、1．5，6计算扣除。

(4)用于公益、救济性的捐赠，在应纳税所得额3％以内的部分，准予扣除。

对民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省级人民政府批准，可实行定期减税或者免税；对法律、行政法规和国务院有关规定给予减税或免税的，依规定执行。

对纳税人在中国境外的所得，已在境外缴纳的所得税税款，准予扣除，但扣除额不得超

过其境外所得依照规定计算的应纳税额。

企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。企业所得实行按年计算，分月或者 分季预缴，月份或者季度终了后15日内预缴，终了后4个月内汇算清缴，多退少 补。

2.7外商投资企业和外国企业所得税

外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的生产经营所

得和其他所得征收的一种税。课税对象

外商投资企业和外国企业所得税的纳税人是指在中国境内设立的中外合资经营企业、中

外合作经营企业和外资企业，以及在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未

设立机构、场所而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织。

外商投资企业的总机构设在中国境内，就来源于中国境内的所得缴纳所得税。对外国企

业就来源于中国境内的所得缴纳所得税。

应纳税所得额为每一纳税的收人总额减除成本、费用以及损失后的余额。收入总额指生产、经营所得和其他所得。生产、经营所得指从事制造业、采掘业、交通运输业、建筑安装业、商业、金融业、服务业、勘探开发作业以及其他行业的生产经营所得。其他所得指利润(股息)、利息、租金、转让财产收益、提供或者转让专利权、专有技术、商标权、著作权收益以及营业外收益所得。

纳税人可以分期确定的经营收入，计算原则同前述企业所得税。

在计算应纳税所得额时允许减除的成本、费用以及损失包括：外国企业支付给其总机构的管理费；企业用于生产、经营的正常借款的利息，准予按不高于一般商业贷款的利率所支付的利息列支；合理的交际应酬费；职工的工资和福利费；坏帐准备和坏帐损失等。税率及优惠政策 外商投资企业和外国企业所得税实行30％的比例税率，另按应纳税所得额征收3％的地 方所得税。

设在经济特区的外商投资企业．在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业

和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，以及设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区或者设在国务院规定的其他地区的外商投资企业，属

于能源、交通、港口、码头或者国家鼓励的其他项目，减按15％的税率征收企业所得 税。

设在沿海经济开发区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资

企业，减按24％的税率征收企业所得税。

对生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利的起，第1年和第2 年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税，但是属于石油、天然气、稀

有金属，贵重金属等资源开采项目的，由国务院另行规定。外商投资企业实际经营期不

满10年的，应当补缴已免征、减征的企业所得税税款。

从事农业、林业、牧业的外商投资企业和设在经济不发达的边远地区的外商投资企业，依照上述规定享受免税、减税待遇期满后，经企业申请，国务院税务主管部门批准，在以后10年内可以继续按应纳税额减征15％至30％的企业所得税。对鼓励外商投资的行业、项目，省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况决定减

征地方所得税。外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投

资者申请，税务机关批准．退还其再投资部分已缴纳所得税的40％税款，国务院另有

优惠规定的，依照国务院的规定办理；再投资不满5年撤出的，应当缴回已退的税款。

外商投资企业来源于中国境外的所得已在境外缴纳的所得税款，准予在汇总纳税时，从

其应税额中扣除，但扣除额不得超过其境外所得依规定计算的应纳税额。

外国企业在中国境内未设立机构、场所，而有来源于中国境内的利润、利息、租金、特

许权使用费和其他所得，或者虽设立机构、场所，但上述所得与其机构、场所没有实际

联系的，都应当缴纳20％的所得税。但对外国投资者从外商投资企业取得的利润，国

际金融组织贷款给中国政府和中国国家银行的利息所得，外国银行按照优惠利率贷款给

中国国家银行的利息所得，均免征所得税。

对为科学研究、开发能源、发展交通事业、农林牧业生产以及开发重要技术提供专有技

术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按10％的税率征收所

得税，其中技术先进或者条件优惠的，可以免征所得税。外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税，按年计算，分季预缴。季度终了后15 日

内向当地税务机关预缴；终了后5个月内汇算清缴，多退少补。2.8印花税

印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证 征收的一种税。

n 印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队及中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。n 印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：

(1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证；

(2)产权转移书据；

(3)营业帐簿；

(4)权利许可证照；

(5)经财政部确定征税的其他凭证。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。

对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档：

l‰、5‰、3‰、0．5‰、0．3‰。

对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采

用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。印花税计税依据根据应税凭证的种类，分别有以下几种：

(1)合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。具体包括购销金额、加工或承揽收入、收取费用、承包金额、租赁金额、运输费用、仓储保管费用、借款金额、保险费收入等项；

(2)营业帐簿中记载资金的帐簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据；

(3)不记载金额的营业执照，专利证、专利许可证照，以及企业的日记帐簿和各种明细分类帐簿等辅助性帐簿。按凭证或帐簿的件数纳税。对下列情况免征印花税：

(1)财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免征印花科税；

(2)已纳印花税凭证的副本或抄本，免征印花税；

(3)外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同，免征印花税；

(4)有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同，免征印花税；(5)经财政部批准免税的其他凭证。

第三篇：企业房产及土地使用权转让所涉及的税种及税率

企业房产及土地使用权转让所涉及的税种及税率

A公司准备转让其名下的土地和房产，原值2000万，欲以5000万的价格转让。请问：

1.企业转让土地和房产应缴哪些税？ 2.各项税款的缴纳比例？

3、如果A公司的主要资产就是上述土地使用权和房产，通过股权转让的方式将A公司转让给B公司，在税收方面是否有特殊规定？

一、企业转让房产和土地需要缴纳的税种：

1、营业税及附加：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计算营业税，营业税税率为5%。按照实际缴纳的营业税缴纳城建税、教育费附加、地方教育附加。

2、企业所得税：企业转让不动产收入扣除转让过程中缴纳的相关税费、发生的清理费用、不动产计税基础后为转让所得。税率为25%。

3、土地增值税：旧房及建筑物扣除项目的规定：根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条：

(1)能取得旧房评估价格并经税务机关确认：①旧房评估价格=重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。③转让环节缴纳的税金。

(2)没有评估价格，但能提供购房发票并经税务机关确认：①发票所载金额②按发票所载金额从购买起至转让止每年加计5%的金额③土地的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。④转让税金

(3)既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。

2、转让未进行开发的土地使用权扣除项目的规定①取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。②转让环节缴纳的税金。单独转让土地使用税不得核定征收土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。”

4、印花税：按产权转移书据万分之五贴花。

二、如果企业转让股权，且企业主要资产为房产和土地的

1、土地增值税：《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》规定，转让股权且股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应按土地增值税的规定征税。

2、企业所得税：《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定：”

三、关于股权转让所得确认和计算问题企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。”

3、印花税：按产权转移书据万分之五贴花。

第四篇：房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法

房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及

征税方法

房地产开发工作流程图

招投标管理流程

房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。

一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。

（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。

应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率

（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=合同金额×0.05%

注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。

二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。

土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

年应纳税额=土地使用面积×单位税额

三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。

（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。

销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%

教育费附加=营业税额×3%

（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。

（3）企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。

应纳税额=应纳税所得额×25%

房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发（2006）31号以及国税函 [2008]299号规定预缴

每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用）×22%

备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。

四、当有完工楼盘，则完工进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。

每应纳企业所得税额=应纳税所得额×25%

应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年弥补亏损

五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。

（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。

（二）、应纳税额的计算

1、计算增值额 增值额＝收入额－扣除项目金额

2、计算增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额

3、依据增值率确定适用税率。

4、依据适用税率计算应纳税额。

应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数 备注：实行四级累进税率

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%

第五篇：无形资产使用和转让涉及税种

无形资产使用和转让涉及税种

无形资产使用和转让涉及的税种主要有以下几种：

1.营业税。是指对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人征收的一种税。所谓转让无形资产是指转让无形资产的所有权或使用权的行为，包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术和转让著作权。

2.企业所得税。是指国家对境内企业生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税。其中纳税人因提供转让专利权、非专利技术、商标权、著作权等取得的特许权使用费所得是其他所得的一部分。

3.个人所得税。是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税。其应税所得项目的第六项为：特许权使用费所得（是指个人提供专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权取得的所得）。

4.印花税。是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。对合同、书据等由两方或两方以上当事人共同书立的凭证，其当事人各方都是纳税人，各自就所持凭证的金额纳税。其中，书立、使用、领受印花税法所列举的凭证包括无形资产中的技术合同和产权转让书据。

5.土地增值税。是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。其中转让土地使用权属于无形资产的内容。

6.契税。契税是因房屋土地买卖、典当、赠与或交换而发生产权转移时，依据当事人双方订立的契约，由承受人缴纳的一种税。契税的征税对象包括国有土地使用权出让、土地使用权的转让等，其中土地使用权的转让属于无形资产的内容。

7.城市维护建设税。是国家对缴纳增值税、消费税、营业税（简称“三税”）的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计税依据而征收的一种税。既然营业税是其计税之一，那么转让无形资产也应缴纳城市维护建设税。