房地产开发企业需要缴纳的税种简介

第一篇：房地产开发企业需要缴纳的税种简介

房地产开发企业需要缴纳的税种简介：

房地产开发企业销售房屋主要缴纳企业所得税、营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、耕地占用税、契税等7个税种。根据房地产开发不同环节实行相应的税收政策。

（一）、耕地占用税

在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额。

（二）、城镇土地使用税

房地产开发企业为开发房屋占地，按照规定缴纳契税。在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。城镇土地使用税的税额标准为大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制镇、工矿区0.2-4元。具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。城镇土地使用税年应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。

（三）、营业税

在房屋销售环节，营业税部分，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。房地产企业销售房屋时连同房屋所占土地使用权一并转让的行为，都属于有偿转让不动产，均应按5%的税率征收营业税。从1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房收入免征营业税。

（四）、土地增值税

土地增值税部分，房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。

从事房地产开的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。

（五）企业所得税

所得税部分，从事房地产开发业务所得。计税依据为应纳税所得额。

（六）、印花税

房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订购房合同，买卖双方按适用税率缴纳印花税。

（七）、城市维护建设税

城市维护建设税部分，城市维护建设税随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，税率分别为1%、5%、7%。外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税。

第二篇：农业企业需要缴纳的税种

农业企业的缴税费情况

一、农业企业应按规定设立账簿，根据合法,有效凭证记账,进行核算。（《税收征管法》第十九条）

如实办理纳税申报，（按月网上）报送纳税申报表、财务会计报表（资产负债表和损益表）和其他资料。（《税收征管法》第二十五条）

二、印花税的相关政策规定：

1、国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同免纳印花税；

2、对农民专业合作社与本社成员签订的农业产品和农业生产资料购销合同，免征印花税；

3、对农林作物、牧业畜类保险合同暂不贴花。其他如：资金账簿、营业账簿、购销合同等印花税应申报缴纳。

三、关于农民专业合作社有关税收政策（财税〔2008〕81号）

1、对农民专业合作社销售本社成员生产的农业产品，视同农业生产者销售自产农业产品免征增值税。

2、增值税一般纳税人从农民专业合作社购进的免税农业产品，可按13%的扣除率计算抵扣增值税进项税额。

3、对农民专业合作社向本社成员销售的农膜、种子、种苗、化肥、农药、农机，免征增值税。

4、对农民专业合作社与本社成员签订的农业产品和农业生产资料购销合同，免征印花税。1对农民专业合作社销售社员生产和初加工农产品，视同农户自产自销，暂不征收个人所得税；2对农民专业合作社的经营用房，免征房产税和城镇土地使用税；3对农民专业合作社所属，用于进行农产品加工的生产经营用房，按规定缴纳房产税和城镇土地使用税确有困难的，可报经地税部门批准，给予免征房产税和城镇土地使用税的照顾；4对农民专业合作社的经营收入，免征水利建设专项资金；5对农民专业合作社，暂不征收残疾人就业保障金。

四、支持农业发展的税费优惠政策（浙地税发〔2009〕22号）

1.按《企业所得税法》规定，对企业从事农、林、牧、渔业项目（国家限制和禁止发展的项目除外）的所得，免征或减征企业所得税。

2.按《营业税暂行条例》规定，对农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治项目免征营业税。

3.农业龙头企业、省级农业科技企业、农产品流通企业，如按规定纳税仍有困难的，报经地税部门批准，可相应减免房产税、城镇土地使用税或水利建设专项资金。农村、农场和农民个人将土地使用权转让或将土地承包（出租）给农业生产者用于农业生产的，免征营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加

4、对农村的为农业生产的产前、产中、产后服务的行业，即乡、村的农技推广站、植保站、水管站、林业站、畜牧兽医产站、水产站、种子站、农机站、气象站以及农民专业技术协会、专业合作社，对其提供的技术培训等技术服务或劳务所取得的收入，暂免征收企业所得税。

5、对省级骨干农业龙头企业从事种植业、养殖业和农林产品初加工业取得的所得，可暂免征收企业所得税。

6、省级骨干农业龙头企业和经县级以上各级政府确认的重点农业龙头企业，以及以社员自产自销为主要经营方式的农民专业合作社，报经主管地税机关批准，可减免水利建设专项资金。

7、对为农村提供垃圾处理、污水处理、保洁服务取得的劳务收入，免征营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加和水利建设专项资金。

8、对农村、农场和农民个人将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，或将土地承包（出租）给个人或公司用于农业生产，收取固定承包金（租金），免征营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加。农业生产包括农、林、牧、渔。

9、对农民个人因交通、城市建设等被征用农业用地而取得经济补偿的收入，免征营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加。

10、对农民专业合作社社员从农民专业合作社取得的自产自销农产品收入，暂不征收个人所得税。

将土地承包（出租）给个人或公司用于农业生产，收取固定承包金（租金），免征营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加。农业生产包括农、林、牧、渔。

9、对农民个人因交通、城市建设等被征用农业用地而取得经济补偿的收入，免征营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加。

10、对农民专业合作社社员从农民专业合作社取得的自产自销农产品收入，暂不征收个人所得税。

五、企业所得税减免税备案

纳税人应在认真学习和掌握税收优惠政策的前提下，结合自身的实际经营情况，依照法律、行政法规规定严格划分和核算征税业务和享受税收优惠业务，正确计算税收优惠金额。纳税人享受企业所得税备案类优惠项目的，应按照《企业所得税备案项目报送资料管理规范》规定的时限及时向主管地税机关提请备案。如涉税优惠项目发生变化，应当自变化之日起15日内向主管地税机关报告，并根据主管地税机关重新出具的《备案类减免税（费）告知书》执行。《备案类减免税（费）告知书》未送达前，纳税人应按规定申报缴纳税款。对经审查不符合税收优惠条件的备案项目，主管地税机关应及时采取有效措施，追回企业已享受的减免税款，并按《征管法》有关规定依法处理。

纳税人未按规定备案的一律不得享受税收优惠。

从事农、林、牧、渔业项目的所得

减免对象：企业从事农、林、牧、渔业项目（国家限制和禁止发展的项目除外）的所得，可以免征、减征企业所得税。

（一）企业从事下列项目的所得，免征企业所得税：

1、蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植；

2、农作物新品种的选育；

3、中药材的种植；

4、林木的培育和种植；

5、牲畜、家禽的饲养；

6、林产品的采集；

7、灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目；

8、远洋捕捞。

（二）企业从事下列项目的所得，减半征收企业所得税：

1、花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植；

2、海水养殖、内陆养殖。

减免依据：《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例；《国家税务总局关于贯彻落实从事农、林、牧、渔业项目企业所得税优惠政策有关事项的通知》（国税函〔2008〕850号）；《关于发布享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围[试行]的通知》（财税〔2008〕149号）。

备案期限：次年3月底前，实行一年一备。报送资料：（1）上减免税政策的执行情况；（2）《备案类减免税登记表》；（3）减免税申请报告，列明减免税理由、依据、范围、期限、数量、金额等；（4）主管税机关要求提供的其他资料。

第三篇：房地产开发需要缴纳哪些税（范文模版）

8．房地产开发企业建造、销售房屋需要缴纳哪些税？应该注意哪些税收政策规定？

房地产开发企业销售房屋主要缴纳企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、土地增值税、耕地占用税、契税等7个税种。根据房地产开发不同环节实行相应的税收政策。

在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额。

例如：某房地产开发企业建房占用耕地10000平方米，当地耕地占用税适用税额为5元/平方米。该企业应缴纳耕地占用税税额为：10000平方米×5元/平方米＝50000元。

房地产开发企业为开发房屋占地，按照规定缴纳契税。

在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

城镇土地使用税的税额标准为大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制镇、工矿区0.2-4元。具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。城镇土地使用税年应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。在房屋销售环节，营业税部分，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

房地产企业销售房屋时连同房屋所占土地使用权一并转让的行为，都属于有偿转让不动产，均应按5%的税率征收营业税。从1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房收入免征营业税。

土地增值税部分，房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。

从事房地产开的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。

所得税部分，从事房地产开发业务的企业按照规定区分内、外企业分别缴纳企业所得税或外商投资企业和外国企业所得税。计税依据为应纳税所得额。

印花税部分，房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订购房合同，买卖双方按适用税率缴纳印花税。城市维护建设税部分，城市维护建设税随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，税率分别为1%、5%、7%。外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税。

第四篇：房地产开发企业缴纳营业税规定

房地产开发企业缴纳营业税规定：

（一）应税范围：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：

1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

（1）销售建筑物或构筑物

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

（2）销售其他土地附着物

① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。

⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。

（二）销售不动产的营业税计税依据

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：

（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：

纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

③ 按下列公式核定计税价格：

计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

其他具体规定如下：

（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》 在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手

续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

（2）对合作建房行为应如何征收营业税

根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：

第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

① 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

① 房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

② 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税；

③ 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：

纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

（3）根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》

以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。

（4）中外合作开发房地产征收营业税问题

根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》

① 关于中外双方合作建房的征税问题

中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

② 关于中方取得的前期工程开发费征税问题

外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

③ 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。

计算公式=营业额×5%

第五篇：房地产开发企业税务稽查预案(各税种)

房地产开发企业税务稽查预案

房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。隐匿收入、虚增成本等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，研究一个项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。为提高检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。

一、查前准备

（一）首先通过税收征管信息系统了解企业办理税务登记的基 本情况，了解企业检查期限内的申报纳税情况，查看稽查部门以前检查档案，掌握以前税务检查情况。

（二）要求被查单位提供有关资料。对房地产开发企业，除 调遣取企业账簿凭证外，还要求其提供如下文件、证明材料和有关资料，以初步了解企业情况：、营业执照、税务登记证、企业章程、纳税申报表、以前检查报告表

6、减免税批准文件

7、发票存根、收据、合同： 如征地合同、搬迁合同、基础设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等、自用房产的房产证、土地使用证、开发项目的国有土地使用权证、发改部门签发的项目批准计划书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证

15、建设工程开工许可证

16、建设规划平面图

17、工程预算及决算报告

18、销售平面图

19、商品房屋预售许可证

20、销售面积明细表

21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体实施方案

22、配套工程和物业管理具体实施方案

23、人员资料。

（三）整理核实有关资料，必要时可到发改、规划、土地、建设、住建等部门进行调查核实，如到建设核实开发产品竣工验

收的建筑面积、到住建部门核实房屋产权移交手续。

（四）掌握企业会计核算程序，尤其是取得售房预收款、预 收账款提缴纳营业税、结转收入成本利润等环节的时点方法流程，开发间接费用的归集分配方法。可以通过查看企业资金收支、税 金费用计提等的会计分录，询问企业财务人员等方法，了解会计 核算方法和流程。

（五）理顺对企业财务人员的询问内容： 1、是否有下属非独立核算的建筑企业，2、是否存在多种经营行为，3、所查开发项目名称、地点、建筑面积及可售面积，4、所查房屋销售情况

5、是否有联营开发房地产的情况、是否有房屋出租行为

7、是否有自建自用的房产

8、以房抵债、赠与等情况中国

9、基准房价 房屋销售方式：如分销、包销、回购、还本等

二、分税种确定检查重点

（一）营业税方面、营业税计税收入的检查。主要审核：

“预收账款”、“主 营业务收入”、“其他业务收入”、“其他应付款”等往来账科 目以及“应交税金”、“银行存款”、“现金”、及部分费用类 科目、纳税申报表等，重点注意：①已提税金是否全额缴纳；②将销售合同与预收账款科目进行核对，看有无将部分房款直接计入经营收入面未提营业税的情况；③代收代付款费用有无交税； ④将合同与预付账款、应付账款核对，看有无以房抵债或抵工程 款、置换房产，商品房出租、合作建房等情况；⑤如有代建合同，关注四个条件是否符合；⑥将房屋销售图纸与销售合同和预收账款明细账进行核对，如有必要进行实地察看、看已销售房屋收入 是否全额入账，⑦关注企业间的业务往来情况；⑧安置过程中的 超面积款的核算情况及将不动产作为股利分配或赠送不动产等视 同销售行为。注意其他各种特殊业务，如换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项 目、参建联建、合作建房、拆迁补偿（安置）、以投资名义转让 土地使用权或不动产所有权实为出租等行为是否按规定足额纳 税。

（二）企业所得税方面

企业所得税是检查的重点税种，应根据国税发 [2009]31 号的 规定（注意与国税发 [2006]31 号的衔接与区别），逐条逐项检查。、销售收入实现、确认的检查。房地产企业不管以什么方式 销售，销售的实现必须以完工产品为前提，完工的标准：竣工证 明已报房地产管理部门备案；或已开始投入使用；或已取得了初 始产权证明。针对稽查准备阶段调查掌握的情况，通过查看销售 部门台账，清点发票存根联，审阅房产购销合同，查看“主营业 务收入”账户等，核对分析判断会计人员是否按以上规定确认收 入。、销售未完工开发产品取得收入纳税调整的检查。企业销售 未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率，分季（或 月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

3、视同销售的检查。查看销售平面图，核对销售合同，上门 抽查未售部分，看企业有无将开发产品用于捐赠、赞助、职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其 他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。、开发产品成本的检查。房地产企业开发产品的成本核算复 杂，尽管周期较长，应实行全查法。开发产品的计税成本主要有 土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础 设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。稽查人员在查看 “存 货（开发产品）”、“生产成本（开发成本）”等会计事项的基 础上，尤其注意：①土地成本的构成。通过有关渠道，了解被查 单位土地来源。通过政府拍卖取得的，核实拍卖成交价及支付方

式、支付单位等情况；征用集体土地而取得的，查阅相关征用文件核实征地费的真实性，有否超范围列支；通过政府旧城改造，出让土地方式取得，查阅相关拆迁、出让文件，核实拆迁费用的 真实性，有否利用非拆迁人员的身份证或虚构拆迁单位协议，列 支拆迁补偿费的情况；通过原工业用地变更为商业用地（包括合 作单位地块）取得，核实地块的历史成本，有否评估重置价值入账。②建筑成本。通过查阅建筑合同，了解总承包及分包施工单

位的预算造价等情况；检查原始凭证核对材料发票和建筑发票的 有效性，有否假发票、外地发票、票款单位不符、白条或收据代替发票等情况；检查暂估成本的合理性，房地产企业往往以决算 报告尚未通过为理由，完工后仍然拖欠施工单位工程款，而在结 算销售成本时过高的暂估成本。③建设期间接费用。开发产品建 造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制和配比原则计入成本对象。通过查看原始凭证检查费用的真实性、合法性和有效性，有否与开发项目无关的费用，有否非当期实际 发生的费用，设计费用、劳务费用的真实性是检查重点；检查费 用在各项目之间分配是否合理，有否故意多分配先完工项目成本。④产品的单位成本。属于非营利性且产权属于全体业主的，或无 偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性 的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发 产品进行处理。、销售成本的检查。已销开发产品的计税成本，按当期已实 现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。应检查企业是 否按照规定正确结转销售成本，这里主要是通过计算的单位成本 与实际销售结转或留存单位成本比较后来判断是否多列成本，少 计利润。、其他纳税调整事项的检查。其他纳税调整事项难以一一列 举，可按企业所得税汇算清缴表有关纳税调整事项，结合会计事 项检查进行对应分析，在表上有显示数据的，需查明具体内容，核对调整数据是否正确；在表上没有显示数据的，对经常性发生项目必须通过查看相应的会计账户和分录加以证实。特别注意长 期投资和投资收益，有长期投资的应查明有否以不动产等实物投 资，有否按公允价值作纳税调整；查看被投资单位报表，是否存

在已分利润而未到账的等。

（三）个人所得税方面、审核固定资产明细账及原始凭证，看有无以企业资金为投 资者本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消 费性支出及购买汽车、住房等财产性支出有无按规定代扣代缴个 人所得税。、审核“管理费用”、“财务费用”、“开发成本”、“待 摊费用”、“预提费用”等科目及原始凭证，看有无发放奖金、支付集资利息、为个人投保、发放董事奖金、补贴或支付劳务报 酬等未按规定代扣代缴个人所得税。、审核“应付职工福利费”、“其他应付款”、“应付股利” 等科目及原始凭证，看有无发放补贴、买物、股利等未按规定代 扣代缴个人所得税。

（四）房产税方面

通过资产类“固定资产”项目检查，搜索所有不动产资产，通过收入类“其他收入”、“营业外收入”搜索“租赁收入”。审核“固定资产”、“在建工程”明细账及房屋产权证明等，关

注房产投入使用时间、评估情况（有无按评估增值后的价值申报 纳税）；已交付使用的房产有无暂估入账，按规定申报交纳房产 税；商品房自用、出租、出借有无按规定申报纳税；构成房产价 值的部分附属设备如暖气、卫生、通风、照明、煤气等高务；各 种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电 讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等有无按规定申报纳 税、应计入的土地价值是否转出等等。重点审核固定资产房产原

值，房屋出租租金收入、开发产品的出租收入，已交付使用挂 “在 建工程”房屋，无租使用的房屋，与免税共同使用的房屋有无未 缴或少缴房产税情况。

（五）城镇土地使用税方面

通过资产类“固定资产”科目，搜索所有不动产资产，以及 查阅城镇土地使用证等情况，重点检查审核、实际占用的土地面 积，其包括有土地使用证的、无土地使用证，但有征地批准文件 的、既无土地证的，又无征地批准文件的；、免税土地，包括开 山填海土地和改造的废弃土地；、已征用未开发的占用的土地，未销售的商品房占用的土地有无未缴或少缴城镇土地使用税情 况。

（六）印花税方面

房地产开发涉及的合同主要有：土地使用权出让转让合同、勘察设计合同、材料购销合同、建筑安装工程承包分包合同、商 品房预售（销售）合同、借款合同、租赁合同等，查看征管系统，看企业印花税税种设置、申报是否齐全，有无将性质相似的凭证 误用税目税率，有无从低适用税率贴花，有无将应按比例税率征 税的凭证按定额元计税贴花等问题。

（七）土地增值税方面、预缴部分是否已正确缴纳。、符合清算条件纳税人是否按规定向主管地税部门进行土地 增值税清算申报。

（八）契税方面、以协议方式取得出让土地的，是否将土地出让金、土地补 偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市 政建设配套费等总额作为契税的计税依据。、以竞价方式取得出让土地的，其契税计税价格是否包括市政建设配套费以及各种补偿费用。

3、以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否缴纳了契税。

4、减免土地出让金是否按差额缴纳了契税；分期支付土地出让金的是否按合同规定总价款缴纳契税；

三、检查方法

采取询问、审查账簿及实地察看相结合，必要时可外调有关 单位。房地产开发企业一般项目跨期长，检查工作量大，应确定 以审核账簿凭证及相关资料为主，实地察看、询问为辅的检查方 式。仔细审核涉税相关账户的明细分类账，及相关合同、预决算 书、房屋销售图纸等，对大宗业务往来及重要经济业务抽查其记 账凭证和原始凭证。抽查某一单项工程，对照施工设计图、工程 决算审计报告看是否有虚增成本现象，必要时委托工程方面的专

业人员审核。

1、收入主要注意以下几个方面：①将预收的售房款收入放在 其他公司银行账户上隐瞒收入体外循环，或者将部分收入核算混 入其他他往来账户偷逃营业税和企业所得税；②有的企业项目滚 动开发，虽然房屋已全部售完，但不按时进行工程结算，收入一 直挂在“应收账款”或“预收账款”上，不结转收入；③价外费 用或代收费用。

2、成本的组成的合法性、真实性和成本结转的合理性。主要 注意利用关联建筑公司多开发票 加大成本问题，重点查以下几个方面：①查资金流：特别强调发票与实际付款情况进行比对检查，对单张发票在10 万元以上和单个单位入账额在 100 万元以上 的情况应进行重点核实；与收到款项的单位核对，看是否反映在 账上，没有或不符必须采集证据；是否有现金实物等返回经办人 员，如有必须采集证据，提供案源；是否通过第三方账户转账，或将账户借给他人使用。②查业务真实性：发生的建筑、购买材 料等业务是否真实；取得的发票中有无假票。③查匹配：成本结 转和项目完工、销售收入是否匹配、合理。

3、费用是否和生产经营有关，是否真实。主要注意以下几个方面：①列支与生产经营无关的费用。②报销企业股东的个人和 家庭生活费用。如个人的电话费、水电费、交通费、餐饮费、家 用电器、服装、高档消费品等。③发生的办公用品、会议费、差 旅费等费用没有明细清单或相应记录，是否存在虚列行为。