房地产销售涉及法律

第一篇：房地产销售涉及法律

第二部分：商品房销售

一、房地产开发项目的经营阶段

（申领《商品房预售证》）商品房预售合同、预订合同（或认购书）

房地产代理销售合同

商品房买卖合同

法律：城市房地产管理法、商品房销售管理办法、城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法、广告法、房地产广告发布暂行规定、最高院解释

7、房地产销售代理合同；

8、商品房（预）销售合同。

（七）房地产销售代理合同；

设我方为开发商。

1、前期审查。除了审查对方的信誉外，还应注意，我国《商品房销售管理办法》中规定“房地产开发企业委托中介窕瓜凵唐贩康模芡谢褂Φ笔且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵凑盏姆康夭薪榉窕埂?/span>

2、在合同条款中，应注意以下几方面

1）明确委托销售房产的位置、类型、面积。

2）应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般代理、独家代理还是包销。

3）明确代理销售的期限以及销售任务，即要写明在多长时间内销售多少数额的房产。

4）对代理销售方在销售期间所产生费用的负担应明确规定。

5）应明确规定佣金的支付方式和时间。

6）除在代理合同里设奖励条款外还应设定惩罚条款，使代理商更加明确自已的责任。

7）应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查，并具体规定违约发布广告应承担的责任。

（八）商品房预（销）售合同；

1、前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其是否具有购房资格。同时我方应取得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证，以免预（销）售合同被宣布无效。

2、在合同条款中应注意以下方面。

1）应详细规定预（销）售房的位置、土地使用年限。

2）规定预（销）售房的面积时，应详细说明建筑面积、土地面积、基底分摊、公用分摊等，同时应规定相应的误差。

3）应该考虑我方的实际履行能力规定房产交付时间。同时应规定迟延交付的免责事由。

4）规定预（销）售房的价款应说明每平方米的单价。同时规定价款的支付方式以及支付时间。还应规定购买方如逾期未能支付价款后利益的计算方式以及超过一定期限后我方有权出售该房产。

5）应要求购买方支付一定的定金，并规定违约后定金的处理方式。

6）应规定产权转移的时间以及方式。

7）应规定购买方购买后房产的使用性质以及相关义务。

8）应规定购买方在未取得房产产权前不得将房产抵押、转让，否则后果自负。

9)房屋质量容易产生纠纷,因此应对质量情况、保质期、附属设备保质期加以规定。

10）应对房产的附随设施的使用进行规定。

7、房地产销售代理合同；

1）绍兴市嘉承房地产有限责任公司诉杭州市中原房地产营销代理有限公司委托代理合同纠纷案——纠纷原因：a双方未将采用何种代理销售方式（一般代理、独家代理还是包销）在合同中加以规定。B违约责任在合同中不明确。

2）《开发商如何避免房产广告纠纷》——a是在小区规划设计尚未通过政府批准之前，不应在广告。中将自己设想中的小区状况作详细描述，以免误导广告受众；b是广告宣传的内容应真实，特别是对那些内容确定且可能影响到定价或购房人决策的部分，应实事求是、切合实际c是涉及小区规划、设计等可能发生变更的情况，应向买受入说明，并在签订的房屋买卖合同中详细注明；d是对委托销售代理机构对外发布的广告，开发商应从前述几点对广告内容和宣传行为加以严格审查。

3）《商品房销售管理办法》——房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

8、商品房预（销）售合同；

1）岑建根等诉上海星丰房地产发展有限公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：对于预（销）售合同撤销前已入住的购房者在何种情况下应缴纳房屋使用费的规定不明确、具体。

2）陈留花诉海南庄士房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：根据相关规定，如果开发商不能如期交付房产，则应退还定金。

3）海南新疆尉犁房地产开发海南兴海公司与海南海成房地产开发公司商品房预（销）售合同纠纷上诉案——开发商败诉原因：在签订销售合同后，未取得土地使用权证，亦未办理预（销）售许可证。

4）湖北武汉泰合房地产开发有限公司诉广东省中振投资有限公司预（销）售商品房纠纷案——开发商胜诉原因：对于迟延交付后的责任规定比较明确。

5）陈伟群诉上海鹏欣房地产开发有限公司房屋预（销）售纠纷案——开发商败诉原因：未能在交付前取得房屋交付使用许可证，优点：规定了在某种情况下可以免除逾期交付责任的免责条款。

6）李美燕诉上海星丰房地产发展有限公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：未规定逾期付款利息的计算方式。

7）李光辉等诉深圳市即达行国际投资有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商胜诉原因：购房者不得要求开发商限期办好房屋竣工验收手续。

8）良友木业（私人）有限公司诉北京庄胜房地产开发有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：逾期交房。

9）彭庆东诉大庆石油管理局房屋建设开发公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：在未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用证、开工许可证和商品房预（销）售许可证的情况下，即开工建设，并对外预（销）售房屋，违反了有关法律规定。

10）益景彬诉上海松风房地产公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：在未取得系争房屋预（销）售许可证的情况下签订预（销）售合同，合同应为无效合同

11)赵毅等与上海东方金马房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷上诉案——开发商败诉原因：开发商未能全面按照预（销）售合同和广告宣传材料履行约定的全部事项

12）重庆市涪陵兴华房地产开发有限公司诉韦济国等商品房预（销）售合同付款纠纷案——开发商疏漏：未规定房屋土地使用年限。

13）周良飞诉大庆市萨尔图区人民政府、第三人大庆市大成经贸有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：房地产开发经营者预（销）售房屋，应当是在取得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证后，才能进行房屋预（销）售

14）陈留花诉海南庄士房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：无法按合同约定期限交付房产。

15）《签合同缺乏应有注意房地产公司自担过失》——开发商败诉原因：认购协议与销售合同不一致应以销售合同为准，同时要明确房产的装修。

16）邝串友与被告广州白云房地产开发总公司购房合同纠纷一案——开发商败诉原因：交楼时间延误，未约定交楼方式。

17）北京房信房地产开发有限公司诉中国联合通信有限公司商品房购销合同上诉案——开发商失误原因：中国联合通信有限公司作为中央在京企业购房时应当具备相关审批手续。

18）广东深圳深大电话有限公司等与广东省深圳市鹏基物业发展公司等房屋买卖合同纠纷上诉案——开发商败诉原因：销售方销售的房产不具备进入市场的资格。

19）韩玉军诉大庆高新技术产业开发区新华房地产开发有限公司买卖合同纠纷案——开发商败诉原因：关于价款的支付方式未约定清楚。

第二篇：房地产法律汇总

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2017-01-09 贾旭生律师

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1、建设用地容积率管理办法

2、建设项目选址规划管理办法

3、国有土地上房屋征收与补偿条例

4、城市房地产管理法

5、最高人民法院：关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复

6、征收土地公告办法

7、国务院办公厅：关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知

8、建设项目用地预审管理办法

9、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

10、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

11、协议出让国有土地使用权规定

12、住房公积金管理条例(2002修订)

13、城市国有土地使用权出让转让规划管理办法

14、中华人民共和国土地管理法(2004修正)

15、最高人民法院：关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定

16、大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例（2013年修订）

17、征地管理费暂行办法

18、中华人民共和国城乡规划法（2015年修订）

19、城市危险房屋管理规定(2004年修正)

20、最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知

21、建设部关于加强区域重大建设项目选址工作，严格实施房屋建筑和市政工程施工许可制度的意见

22、最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见

23、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

24、城市商品房预售管理办法(2004年修正)

25、商品房销售管理办法

26、城市房地产开发经营管理条例(2011年修订)

27、城市房地产转让管理规定(2001年修正)

28、中华人民共和国土地管理法实施条例（2014年修订）

29、建设用地审查报批管理办法(2010年修正)

30、国土资源部办公厅关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知

31、劳动和社会保障部、民政部、审计署关于做好农村社会养老保险和被征地农民社会保障工作有关问题的通知

32、国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知

33、最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复

34、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

35、国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知

36、已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法

37、关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明

38、关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知

39、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知

40、中国人民解放军房地产管理条例

41、国务院关于深化改革严格土地管理的决定

42、国务院法制办公室关于依法做好征地补偿安置争议行政复议工作的通知

43、劳动和社会保障部、国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知

44、国土资源部关于印发《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》的通知

45、国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知

46、国务院关于加强土地调控有关问题的通知

47、住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知

48、国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知

49、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

50、划拨土地使用权管理暂行办法

51、划拨用地目录

52、国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知

53、中华人民共和国建筑法(2011年修正)

54、工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定

55、实施工程建设强制性标准监督规定（2015年修正）

56、关于印发《关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定(试行)》的通知

57、关于印发《建设工程项目管理试行办法》的通知

58、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

59、最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复 60、最高人民法院关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复

61、城市房地产抵押管理办法(2001年修正)

62、住房和城乡建设部关于进一步加强建筑市场监管工作的意见

63、住建部再出重拳严查九种房企不正当经营行为

64、最高人民法院关于如何认定工程造价从业人员是否同时在两个单位执业问题的答复

65、建筑业企业资质管理规定(2015年)

66、建设部关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见

67、建筑工程设计招标投标管理办法

68、工程建设项目招标范围和规模标准规定

69、中华人民共和国招标投标法

70、中华人民共和国招标投标法实施条例

71、房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法

72、关于禁止串通招标投标行为的暂行规定

73、工程建设项目自行招标试行办法（2013年修订）

74、不动产登记暂行条例

75、不动产登记暂行条例实施细则

76、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）

77、关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知

78、关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知

79、建筑工程建筑面积计算规范

80、房产测绘管理办法

81、最高人民法院：关于审理房屋登记案件若干问题的规定

82、关于《关于房屋权属登记中如何界定不计算建筑面积的公共通道的请示》的复函

83、关于印发《房屋权属登记信息查询暂行办法》的通知

84、房屋登记簿管理试行办法

85、招标公告发布暂行办法（2013年修订）

86、关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知（2016年11月4日）

87、建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定

88、评标委员会和评标方法暂行规定（2013年修订）

89、房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法(2014年修订）

90、住房置业担保管理试行办法

91、关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知

92、建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法(试行)

93、建筑工程施工许可管理办法

94、关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知

95、关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知

96、关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知

97、建设工程勘察设计管理条例(2015年修订)

第三篇：房地产销售人员 开盘后涉及手续的流程

开盘后涉及手续的流程

一． 定房

1、确定位置、价格、购房客户身份（收客户身份证并确定有无共有人）、付款方式。刷卡

2、签定单

3、交销售主管复核，如无问题加盖合同章。

4、交客户签字，三张上面加盖手印（右手大拇指），给客户红色联

5、其余两张交会销售主管处存档。

二、签合同

1、填写“合同所需资料登记表”，在销售主管处领取“房屋所在位置图”和“房屋户型图”作为主合同的附件一和附件二。

2、根据“合同所需资料登记表”填写主合同及补充协议，并在销售主管处加盖公章和骑缝章。

3、填写“合同评审记录表”，自己先完成审核再交由其他销售代表复核，之后交销售主管审核。发现一处错误，制作合同的销售代表和审核合同的销售代表均罚款50元。销售主管审核后交由销售总监审核，完成审核之后即可交给客户签字。发现一处错误，销售代表分别罚款50元，销售主管罚款100元。

4、合同审核完成之后，交由客户签字，加盖手印（右手大拇指）。

5、分合同：将合同分成四份（一次性付款）或五份（按揭，一份交给银行），房管局、财务（含补充协议）、开发商（含补充协议，合同所需资料登记表、合同评审记录表）、客户（含补充协议）。

三、换房 1）定单换房

1、原则：原则上客户签了定单之后不换房。

2、经过领导同意后，填写：“换房申请表”。

3、所有买受人在“换房申请表”上签字，加盖手印（右手大拇指），附上所有买受人的身份证复印件。

4、交销售主管和销售总监签字之后可换房。

5、“换房申请表”一式三份，客户、销售、财务各一份。

6、重新走定房流程。2）合同换房

1、原则：原则上客户签了合同之后不换房。

2、经过领导同意后，填写：“换房申请表”。

3、所有买受人在“换房申请表”上签字，加盖手印（右手大拇指），附上所有买受人的身份证复印件。

4、交销售主管和销售总监签字。

5、如果该房屋一次性付款并且已经备案，需要到房产中心撤案后才可换房。如果该房屋已经办理按揭，需要先到银行结清按揭款之后，再到房产中心撤案后才可换房。

6、“换房申请表”一式三份，客户、销售、财务各一份。

7、重新走定房流程。

四、退房 一）定单退房

1、原则：原则上不退房，涉及违约金。

2、经过领导同意后，填写：“退房申请表”。

3、所有买受人在“退房申请表”上签字，加盖手印（右手大拇指），附上所有买受人的身份证复印件。

4、交销售主管和销售总监签字之后可退房。

5、“退房申请表”一式三份，客户、销售、财务各一份。二）合同退房

1、原则：原则上不退房，涉及违约金。

2、经过领导同意后，填写：“退房申请表”。

3、所有买受人在“换房申请表”上签字，加盖手印（右手大拇指），附上所有买受人的身份证复印件。

4、交销售主管和销售总监签字。

5、如果该房屋一次性付款并且已经备案，需要到房产中心撤案后才可退房。如果该房屋已经办理按揭，需要先到银行结清按揭款之后，再到房产中心撤案后才可退房。

6、“退房申请表”一式三份，客户、销售、财务各一份。

五、委托办理相关手续

1、买受人和委托人需同时来销售部签订“委托书”

2、将买受人和委托人的身份证复印在一张纸上。

3、委托书一式两份，客户一份、销售部一份。

六、工程变更

1、

第四篇：房地产行业涉及税种

房地产行业所涉及的税种 批地环节：针对房地产企业——耕地占用税30元/平建设环节：针对建筑公司——建筑营业税3%

企业所得税2%

印花税0.03%城建税7%

教育附加3%

地方教育附加2%

销售环节：针对房地产企业——销售不动产税5%土地增值税城镇土地使用税6元/平企业所得税2.5%印花税0.03%城建税7%教育附加3%地方教育附加2%

针对买房者——契税（房地产商代收代缴）<90平1%90—140平1.5%>40平4% 租赁及二次买卖：针对出租方——房产税20%

针对买房者——房产税20%

另：房产持有够五年个人所得税3%

契税

房产持有不够五年营业税5%个人所得税3%

第五篇：房地产销售

三、项目销售阶段的法律服务

（1）律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于：

1、项目销售策略和销售运作模式的法律框架结构分析；

2、选择代理销售机构的资质审查和代理协议的起草和审定；

3、房屋广告和宣传文件内容的法律审查和认定；

4、房屋买卖认购书内容的起草和审定；

5、售楼文件内容的审查和认定；

6、对外销售承诺的审定；

7、对售楼人员进行有关法律知识和《商品房买卖合同》文本的培训；

8、商品房买卖合同的谈判、签订以及补充协议的审定；

9、预售登记、按揭办理、产权证办理以及买卖合同履行的跟进等。

（2）本阶段经常出现的法律问题：

1、房屋宣传过程中，出现违反法律规定的宣传内容，受到国家广告管理部门的行政处罚；

2、预售过程中，由于对于广告内容缺乏法律把握与审查，房屋宣传广告的内容中出现了不实的、确定性的承诺，在房屋出售后成了客户索赔的重要依据；

3、内部认购过程中，由于缺乏对于内部认购条件的必要认识，同时由于对于内部认购协议缺乏必要的审查，导致协议被认定无效或无法达到通过认购锁定客户的目的；

4、房屋销售过程中，售楼人员缺乏法律知识，盲目承诺，与客户签订一些法律文书，成为客户索赔的重要依据；

5、售楼人员对于商品房买卖合同文本和相关法律知识不熟悉，从而无法向客户解释或解答相关法律问题，容易导致合同难以签订或对客户作出盲目承诺，留下后患；

6、房屋销售代理协议的签订对于项目开发商有不合理限制，或赋予代理商过大的权利，或对于代理商缺乏必要的资质和资信审查，从而从整体上影响到房屋销售的整个进程；

7、商品房买卖合同的签订过程中，购房人员带来了律师，由于开发商没有律师的参与，导致谈判过程中处于被动状态；

8、其他不可预见的法律问题。

三、房地产项目的预售、销售

1、审查商品房销售广告、楼书等宣传资料，提供法律意见；

2、开盘前对现场销售人员、客户服务人员进行法律培训；

3、起草、审查、修改商品房预售合同、销售合同或租赁合同；

4、起草修改相关法律文本，如业主（临时）公约、（前期）物业管理服务合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋交接单等；

5、参与公司与客户的签约谈判；

6、协助公司处理销售过程中的日常法律性事务；

7、根据需要，派出律师现场办公，随时提供法律意见或建议；

8、协助办理商品房按揭及抵押贷款、解除开发商的担保责任等；

9、代理项目开发纠纷的诉讼、仲裁或调解；

10、为房屋的交付提供法律帮助，对交付过程中产生的争议提出处理意见。