商品房销售涉及的法律问题

第一篇：商品房销售涉及的法律问题

商品房销售涉及的法律问题

作者：乔路

一、商品房认购(预订)

(一)房屋认购定金的性质

由于协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，往往要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)，要求买受人交付一定的定金。

就房屋认购定金的性质问题，因我国现行法律没有明确界定，因此在房地产实务及司法实践中一直认识不一，后经司法解释规定现已明确为立约定金。所谓立约定金，是指当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(法释[2000]44号)第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这是最高人民法院首次以司法解释的形式对立约定金作出明确规定。2003年6月，最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第4条作出了在商品房买卖领域中房屋认购定金罚则适用的相关规定，进一步明确了房屋买卖合同立约定金的存在。

房屋认购定金，是指房屋购买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与出卖方签订《商品房买卖合同》前，以交纳一定数额的款项作为房屋购买人要购买上述房屋的担保的一种定金形式。而出卖方必须在收取定金后的一段时间内，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。实践中当事人多在认购书中对此加以约定。可以看出，房屋认购定金完全符合立约定金的条件，是立约定金在房屋法律关系中的具体体现。

(二)立约定金罚则的适用条件

根据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》的精神，当事人约定立约定金的目的不是为了保证合同的履行，而是约束双方当事人去订立合同。当双方当事人善意地履行了合同洽谈，因为不可归责于当事人的事由，未最终达成合意，立约定金罚则不应当发生作用。

换言之，定金罚则的适用应以当事人对合同不能订立存在主观过失为条件，即以当事人恶意不订立合同为条件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

另外，认购协议中常常出现订金、押金、担保金、保证金、订约金等字眼，这些不是法律意义上的定金。但如果认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金等不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，则此时订金和押金可能会被法院或仲裁机构认定具有定金的性质。

(三)认购书(预订书)的基本内容

签署认购协议时，注意认购协议应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。由于认购协议系由出卖人制订，国家有关行政机关对订立认购协议无限制性规定，因此，出卖人和买受人对认购协议内容均要认真审核，尤其应注意认购协议中设置的对买受人不公平的条件。如果商品房的认购、订购、预订等协议具备符合商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

(四)买受人签订及履行认购协议注意的问题

1．为避免买卖双方事后发生争议，从买受人的角度出发，建议买受人在签订认购协议中明确约定，买受人应在认购协议约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款。如双方就商品房买卖合同条款未达成一致意见，自约定的期限届满之次日，双方签订的认购协议自动解除，出卖人应于认购协议解除后约定的期限内将已收取的定金退还买受人。

2．买受人必须在合同约定的预约签订正式合同的期限内，与出卖人协商正式合同的内容并应留下书面记录，避免出现如因故未能签订正式合同，出卖人以买受人未进行过协商或买受人因无法证明与出卖人进行过协商而导致定金被没收的情形。

(五)出卖人签订及履行认购协议注意的问题

1．根据现行房地产销售行业操作惯例，出卖人在与买受人签订商品房认购协议前，已完成了商品房预售合同文本的制订工作。为提高商品房交易的成功率，避免买卖双方因未签订商品房预售涉及定金退还事宜发生争议，建议出卖人在与买受人签订商品房认购协议前，将已制订的商品房预售合同文本进行公示或提前将合同文本提交给买受人，以保证买受人在签订商品房认购协议前，就已知晓商品房预售合同具体条约内容。避免非善意买受人以双方就合同条款协商无法达成一致而无理要求退还认购定金。

2．出卖人在实际签约过程中，应注意对商品房预售合同文本公示或向买受人提交合同文本进行必要的证据保留，以避免纠纷出现后因无法提交证据而败诉。

二、商品房销售广告

(一)房地产销售广告的性质

在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台以前，对于销售广告的定性，有两种意见：一种意见认为，销售宣传广告只是一种要约邀请。第二种意见认为，销售宣传广告原则上属要约邀请，但如广告在宣传时，其宣传的内容具体、确定，则可根据《合同法》第15条的规定，认定为要约。只要双方在广告宣传后签订购房合同，该广告宣传中记载的内容即为合同条款。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的出台，给房屋销售广告做出了一个明确的定性，即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

根据上述法律规定，笔者认为，商品房的销售广告和宣传材料原则上属于要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为是合同内容。房地产开发企业所交付的房屋与广告宣传的内容不符，可认定为广告中的虚假宣传，其违背诚实信用原则应负的义务，可考虑以缔结过失责任对买受人予以补救。只有当商品房销售广告和宣传同时符合以下三个条件的，才可视为要约，如一方违反该宣传内容，即构成违约，应承担相应的违约责任：

1．该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如广告称房屋为混凝土结构，居住区内绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等。对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外，如水岸豪庭、小区坐落于万亩绿色氧吧之中等。

2．对房屋的说明和允诺应具体确定。如小区绿化率达80％，规划区内有健身房、游泳池，每单元两部原装日本三菱电梯等。如果该宣传内容对房屋的说明和允诺不够具体，则不应认定为要约。如小区内有“超大面积”绿地，娱乐设施齐全等。

3．该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。对于是否具有“重大影响”，是认定销售广告和宣传资料构成要约的关键。但相关法律并未作出明确规定。因此，对“重大影响”的理解，往往成为纠纷当事人争论的焦点。

笔者认为，对于“重大影响”的理解，因每个购房人买房的需求是不一样的，所以导致的影响程度也是不一样的。在处理此类案件时，应具体案件具体分析，不应一概而论。

例如开发商承诺小区里有一个幼儿园，对不同的购房人影响是不一样的。对一个家里有小孩需要上幼儿园的购房人来讲，如果在实际交房时幼儿园没有了，这就可能导致购房人的购房目的不能实现。此时幼儿园的有无，对该购房人决定是否购买该套房屋即有“重大影响”。相反，对一个双方均已退休的老年人来讲，自家没有孩子需要上幼儿园，在交房时幼儿园没了，对这两个老年人而言影响就不会很大。

再如，开发商在广告宣传时承诺小区内有10000平方米花园，但在房屋交付时，该花园面积变为9000平方米，相差了1000平方米。首先，花园是确实存在的；其次，是在图纸的规划区内；最后，面积减少并没有对房屋价格及合同的订立产生重大影响。对此，一般不应以“重大影响”论。

(二)房地产销售广告应载明事项

根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定，对商品房销售(包括预售和现房销售等)广告，需具备以下必须载明事项：

1．开发企业名称；

2．中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

3．预售许可证号。

如果以上事项欠缺，购房者就应慎重或再作仔细调查。

(三)禁止发布销售广告情形

根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定，具有下列情形的，禁止发布销售广告：

1．在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

2．在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

3．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；

4．预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

5．权属有争议的；

6．违反国家有关规定建设的；

7．不符合工程质量标准，经验收不合格的；

8．法律、行政法规规定禁止的其他情形。

(四)买受人对商品房销售广告的判断

通过前文关于商品房销售广告性质的论述，商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入合同，对开发商不具有约束力。如广告中出现“本广告仅作参考。广告中具

体确定的内容，不作为购房合同附件”等内容，则应签订合同对合同条件与广告内容是否相符给予更多的关注。

为避免因对未写入合同的广告内容的属性发生争议而影响买受人的利益，建议买受人应要求开发商，将影响购房意愿的广告的内容写入正式合同或补充协议中。

(五)出卖人制作商品房销售广告时应注意的问题

1．出卖人在发布商品房广告(包括预售和现房销售等)前，须符合法律规定的广告发布条件，同时审核广告内容是否符合现行法律规定；

2．出卖人在销售广告制作和使用过程中，不应为增加卖点而在广告中作虚假的宣传，防止因广告欺诈引发法律风险；

3．对广告宣传内容，特别是项目规划指标、配套设施等内容，不宜过于具体。以避免因广告内容过于具体导致宣传内容被认定为双方商品房合同条款；

4．在广告宣传过程中，为减少因广告宣传内容给买受人选定房屋造成误解，建议在广告宣传及商品房预售合同中明确注明，其在商品房销售中所做广告，仅供买受人选购房屋时参考，不构成双方合同约定条款的提示条款。特别注意不能在广告中对涉及买受人实质性权利和具体数据(如土地使用权配套设施等)的内容方面作不符合实际情况的描述。

三、商品房销售(买卖)合同内容

根据《商品房销售管理办法》第16条规定，在通常情况下，商品房买卖合同应当明确以下主要内容

1．当事人名称或者姓名和住所；

2．商品房基本状况；

3．商品房的销售方式；

4．商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

5．交付使用条件及日期；

6．装饰、设备标准承诺；

7．供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

8．公共配套建筑的产权归属；

9．面积差异的处理方式；

10．办理产权登记有关事宜；

11．解决争议的方法；

12．违约责任；

13．双方约定的其他事项。

第二篇：清产核资中涉及的法律问题汇总

清产核资中涉及的法律问题汇总

一、清产核资定义和流程（《国有企业清产核资办法》）

清产核资，是指国有资产监督管理机构根据国家专项工作要求或者企业特定经济行为需要，按照规定的工作程序、方法和政策，组织企业进行账务清理、财产清查，并依法认定企业的各项资产损溢，从而真实反映企业的资产价值和重新核定企业国有资本金的活动。企业清产核资包括账务清理、资产清查、价值重估、损溢认定、资金核实和完善制度等内容。

清产核资流程：

（一）企业提出申请；

（二）国有资产监督管理机构批复同意立项；

（三）企业制定工作实施方案，并组织账务清理、资产清查等工作；

（四）聘请社会中介机构对清产核资结果进行专项财务审计和对有关损溢提出鉴证证明；

（五）企业上报清产核资工作结果报告及社会中介机构专项审计报告；

（六）国有资产监督管理机构对资产损溢进行认定，对资金核实结果进行批复；

（七）企业根据清产核资资金核实结果批复调账；

（八）企业办理相关产权变更登记和工商变更登记；

（九）企业完善各项规章制度。

二、清产核资法律后果（《国有企业清产核资办法》）

第三十五条 企业在清产核资中应当认真清理各项长期积压的存货，以及各种未使用、剩余、闲置或因技术落后淘汰的固定资产、工程物资，并组织力量进行处置，积极变现或者收回残值。

第三十七条 企业清产核资中产权归属不清或者有争议的资产，可以在清产核资工作结束后，依据国家有关法规，向同级国有资产监督管理机构另行申报产权界定。

第三十八条 企业对经批复同意核销的各项不良债权、不良投资及实物资产损失，应当加强管理，建立账销案存管理制度，组织力量或成立专门机构积极清理和追索，避免国有资产流失。

第三十九条 企业应当在清产核资中认真清理各项账外资产、负债，对经批准同意入账的各项盘盈资产及同意账务处理的有关负债，应当及时纳入企业日常资产及财务管理的范围。

三、法律责任《企业资产损失财务处理暂行办法》

第八条 企业对外担保承担连带责任导致资产损失，应当依法行使追索权，落实内部追债责任。对无法追回的债权，按照本办法第三条的规定确认坏账损失。

第十条 企业发生资产损失，应当按照以下内部程序处理：

（一）企业内部有关责任部门经过取证，提出报告，阐明资产损失的原因和事实；

（二）企业内部审计（监察）部门经过追查责任，提出结案意见；

（三）涉及诉讼的资产损失，企业应当委托律师出具法律意见书；

（四）企业财务管理部门经过审核后，对确认的资产损失提出财务处理意见，按照企业内部管理制度提交董事会或者经理（厂办）办公会审定。

第十一条 企业对属于违法、违纪行为造成的资产损失，应当按照有关法律、法规以及党纪、政纪和企业内部管理规章的规定，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员予以处理；涉嫌犯罪的，应当移交司法机关追究其法律责任。

四、清产核资报告中可能涉及的法律问题

（一）抽逃出资

报告第10页，永基物业可能存在抽逃出资的情形，同时该企业也存在财务资料不齐全、长期股权投资未入账等问题。

（二）产权不清晰

报告第八页，工商联大厦裙房实际产权人与产证人不一致，第九页中的登记在上海工商联经济开发公司名下的上海银行法人股归属不明。

第三篇：摄影中涉及的法律问题

合法摄影

构建法治社会

（摄影中涉及的法律问题）

法学092205H班

200922090535

杨

蕊

婕

摄影中涉及的法律问题

通过这一学期对摄影的学习，初步了解了有关摄影的一些知识，作为一名法律专业的学生，自然会想到这其中会涉及的法律问题。对于摄影，自我认为包括拍的照片和录的影像资料，这其中就涉及了对于照片、影像的版权问题，还有著作权的问题，同时，这些照片和影像还会影响到人的名誉权、肖像权等问题。下面，我就对这些涉及的法律问题谈谈我的观点。

首先可以肯定，图片无论是美术作品还是摄影作品或者设计图等相关作品都应当受到我国著作权法的保护。但是相关时事新闻的图片或者依职权发标的图片已经超过了保护期限的图片作品除外。保护期限一般为五十年，作品的人身权除发表权外，保护期限不受限制。也就是理论上永久保护。

我国著作权法规定的作品的著作权主要体现了十七种。包括人身权益和财产权益具体种类不多说了。理论上，其中的署名权、发表权、修改权保护作品完整权是不能侵犯的。

使用我国著作权法意义上的作品分两种情况：1是需要经过著作权人许可并支付报酬才能使用，2是无需经过许可但是应当支付报酬使用。如果你是自己使用，那么根据我国著作权法相关规定，自己学习、欣赏、研究的图片是无需经过著作权人许可也无需支付报酬的。另外适当引用也是属于合理利用的范围。还有教学使用、馆藏、执行公务合理使用的图片都是正当利用。无需经过许可也无需支付报酬。

除上述情况外，使用图片未经过著作权人许可可能导致一些法律后果。主要的有赔礼道歉 赔偿损失。还有其他的一些中性规定：停止侵害，消除影响，情节严重的可能需要承担刑事责任。当然这种情况比较少见。赔偿损失的计算方法一般按照实际损失和违法所得计算。我国著作权法规定了最高赔偿上限 人民币五十万元。

在日常生活中，我们经常听到一些摄影师遭模特起诉肖像侵权的案例，例如著名人体模特汤加丽状告摄影师张旭龙侵犯肖像权，索赔51万；当红影星范冰冰曾因此而向广告公司索赔两百万。所以，摄影师必须处理好与模特的肖像授权问题，否则会后患无穷。下面就介绍一些有关肖像权的基本常识。

（一）肖像权的内容

1、肖像制作专有权

通俗的讲，一是肖像权人可以自我制作肖像或由他人制作自己的肖像，他人均不得干涉；二是肖像权人有权禁止他人未经自己的同意或授权，擅自制作自己的肖像。非法制作他人的肖像，构成侵权行为。是否侵害肖像制作专有权，取决于制作人在制作时是否取得了肖像权人的许可，未经许可进行制作的——即使是以私藏为目的，不会侵害肖像权人直接的利益，那么，同样构成侵害制作肖像的专有权。以摄影人来说，你只要拿着照相机对准了自然人进行肖像摄影，如果肖像权人不同意而强行拍照，就是一种侵权行为。

2、肖像使用专有权 肖像具有一定的经济价值，尤其是一些模特、明星，但享有使用专有权的只能是肖像权人。其基本内容是：一是自然人有权以任何方式使用自己的肖像，并通过使用取得精神上的满足和财产上的收益，他人不得干涉（但不得违反法律和公序良俗）。二是自然人有权允许他人使用自己的肖像，并决定从中获得报酬（这需要与使用人平等协商，签订肖像使用合同）。三是自然人有权禁止他人非法使用自己的肖像。

3、肖像利益维护权

肖像是个人形象的再现，具有人格利益，所以公民有权禁止他人未经自己允许制作自己的肖像；有权禁止他人未经允许使用自己的肖像；有权禁止他人对自己的肖像进行毁损、玷污、丑化和歪曲。

（二）侵犯肖像权的民事责任

从严格意义上来说，在摄影活动中，只要有下列情形之一，即可被视为侵害他人肖像权。

1、在没有阻却违法事由情况下，未经肖像权人的同意使用其肖像的行为。我国民法有关肖像权的法律规定基本上是针对肖像的“不当使用”而规定的。这种不当使用区分为：“以营利为目的”和“非以营利为目的”的非法使用。我们不能认为只要不以营利为目的，或者虽经肖像权人同意，就可以非营利地任意使用公民的肖像，这种理解是片面的。我国《民法通则》第100条规定：“公民享有肖像权，未经本人同意，不得以营利为目的使用公民的肖像。”第120条规定：“公民的姓名权、肖像权、名誉权受到伤害的，有权要求停止侵害，恢复名誉，消除影响，赔礼道歉，并可要求赔偿损失。”侵犯肖像权的行为，不在于以盈利为目的使用公民肖像，而在于不尊重公民对其肖像的专有权。因此，无论出于何种目的，将公民肖像予以复制、传播、展览等，都应征得公民的同意，否则就构成对肖像权的侵害。2。擅自制作他人肖像（包括拥有他人照片）。未经本人同意，擅自创制、占有他人肖像（照片）的行为。对于摄影人来说，就是偷拍他人的照片行为。

肖像是公民“人格”外在表现，只有本人有权决定是否再现自己的形象。至于制作（拍摄）的肖像作品，是为了公开发表，还是以私藏为目的，并不影响侵害肖像权行为的构成。就是说：虽不加公开的使用，也同样地构成侵权，如照相馆私自加印顾客照片保存等。3。恶意侮辱、污损他人肖像。即不法行为人恶意的以侮辱、丑化、玷污、毁损等的方式，侵害他人的肖像或破坏他人肖像的完整性。包括涂改、歪曲、焚烧、撕扯或倒挂他人照片，这样的行为不仅构成对肖像权的侵害，还往往会构成对名誉权的侵害。

（三）不侵犯肖像权的情形

1、为维护国家的利益和社会的需要，使用具有新闻价值社会公众人物肖像。如对于国家领导人、政治活动家和先进人物事迹报道的肖像使用。

2、使用在特定场合出席特定活动的人物的肖像。如参加各种集会、游行、仪式、庆典等活动的人的肖像。

3、在风景区的摄影创作，将人物作为点缀，或者拍摄照片将他人摄入照片内，在这些场合并不以人物为主体；

4、为行使正当的舆论监督权（宪法规定：公民有监督权）、为批评某种不文明的行为、举止，以谴责行为人的不法行为或不道德行为，教育公众遵纪守法，尊重社会公德，维护社会秩序等，登载其不文明行为而使用公民肖像。如拍摄破坏社会公共财物、环境污染的行为等；

5、为肖像权本人的利益、其他自然人利益和其他社会公益目的需要而使用其肖像。如为寻找下落不明的人而在报刊、电视上刊登寻人启事时所用的本人照片。

6、在诉讼活动中，作为证据（在刑事或民事，在诉讼阶段过程中）而使用公民肖像；国家机关为执行公务而强制使用公民的肖像。如公安机关为追捕逃犯或其他犯罪嫌疑人而使用其肖像制作通缉令等。

7、国家机关为执行、适用法律（如在行政执法过程中）而使用公民肖像；

8、为了科学研究和文化教育目的而在一定范围内使用他人的肖像（主要是指社会公开的范围），如出于临床医学教学和科学研究目的，而在特定场合或专业报刊上展示病人照片等。

近几年来，所谓的侵犯“肖像权”的报道，似有愈来愈多趋势，为什么？我想原因很多，但归结可能有这样三种：一是摄影人不懂法律；二是摄影人有故意侵犯人家肖像权而意图想“获利；，三是被摄影者不懂肖像权的法律意义，只要看到自己的肖像见了报端就起诉索赔。只要摄影师正确的处理好了肖像授权问题，就能很好的维护自身权益。关于摄影中的法律问题还有很多很多，我们要正确认识其中的利害关系，维护自身的合法权益，也要遵守法律，不侵犯别人的权利。共同努力构建和谐法制的社会。

第四篇：联营合同涉及的法律问题

１．联营合同的订立

订立联营合同，一般是由一个或者几个企业或事业单位作为发起人，向自己物色的联营对象提出签约倡议，经过各方当事人充分协商，如果意思表示一致，即可签订联营协议。订立联营合同，除了遵循合同订立的一般原则外，还应注意下列事项：

（１）在订立联营合同时，各方当事人要注意扬长避短，根据自己在技术、资金、设备、资源以及销售等方面的优势或劣势情况，在目的地对对方当事人进行考查了解，取他人之长，补自己之短。联营的根本目的在于提高经济效益，因此，发展横向经济联合，应有利于充分挖掘企业潜力，做到投资少、见效快、产品质量好、数量多以及技术进步快。实践中，应提倡以大中型企业为骨干，以优质名牌产品为龙头的横向经济联合。

（２）根据情况采取联营形式。联营不受地区、部门、行业界线的限制，不受所有制的限制；可以是发展原材料生产与加工企业之间的联合，也可以是民用与军工企业的联合或者是工、农、商、贸企业之间的联合，以及是铁路、公路、水运、民航企业之间的联营等等。以上这些联合，既可以是专业化协作，也可以是人才、资源、资金、技术和商品购销等方面的联合。此外，联营的组织形式，可以是松散型的联营，也可以是合伙型联营或者是法人型联营。总之，订立联营合同应当从当事人实际情况出发，对于采取哪种形式均应由参加联营的各方通过协议的方式确定下来，不要硬套某种模式。

（３）合同的形式应当采用书面形式，以口头形式订立的联营合同当属无效，这是依据联营合同所具有的法律特征决定的。通常情况下，联营合同涉及的主体往往是两个或者两个以上当事人，合同内容又比一般合同复杂，而且联营合同的履行期限长，具有多次履行的特点，不可能即时清结。因此，应当采取书面形式订立联营合同，把各方当事人的权利义务关系确定下来。

（４）办理必要的批准手续。根据有关联营的法律规定，订立法人型联营合同，在联营各方达成协议后，要报请各自所在地政府授权部门批准，再由工商行政管理部门按有关规定予以登记注册，发给《企业法人营业执照》，联营企业才可以在核准的经营范围内开展生产经营活动。订立合伙型联营合同，须经工商行政管理部门办理工商企业登记，发给其《营业执照》，这是合伙型联营企业合法经营的凭证。对于松散型经营虽然不需办理批准登记手续，但对于重大的或期限较长的联营协议，应当采取一些必要的保护措施，如申请办理公证或由他方当事人提供有效的担保，以保证合同的真实、合法性，但公证和担保除作为合同有效条件外，不属合同成立的必要条件。

２．联营合同的主要内容

根据联营实践，联营合同的内容应由联营各方依照不同的联营形式以及联营目的，共同协商确定。一般包括以下主要条款：

（１）参与联营的各方当事人的基本情况。包括：当事人名称、地址、经济性质、法定代表人或代理人的姓名、职务、住址等。

（２）联合经营的目标、目的。即针对联营组织在其生产经营中的各方优势，提高经济效益的措施，以及所追求的经济目的等所作的概括性说明。

（３）联营企业的名称、所有制性质、地址，生产经营范围以及隶属关系等。

（４）联营的形式。即指属于法人型联营、合伙型联营或者是松散型的联营。

（５）联营组织的资产来源。即指各方投资总额、各方出资比例、资金到位时间、支付方式等。如果当事人以土地使用权、房屋、设备等作为联营投资，应写明折价或者估价后的具体金额。如果当事人是以注册商标、专利技术或技术秘密作为投资的，除应进行折价外，还应注明文件批号或提供证明文件的副本。

（６）联营内部的组织机构。设立董事会的，应明确产生董事长的方式，以及厂长、经理的聘任方法及期限等。

（７）联营企业的生产、供应、销售等管理措施。这是指对原材料的购销以及成品的生产销售上，如何进行分工负责。

（８）产品质量的检验，监督办法。

（９）联营企业内部的组织管理。这是指财务管理以及人事管理和机构设置等。

（１０）职工工资待遇及福利待遇。包括联营各方派出人员及由联营组织聘任人员的工资、劳动保护、福利待遇等规定。

（１１）利润分配及亏损和风险承担。利润分配指联营组织税后利润分配比例及风险、亏损承担的比例。应当明确是按投资比例计算还是按约定的比例计算。

（１２）联营期限及加入、退出联营组织的条件和程序。

（１３）联营合同终止后的财产清算程序。（１４）违约责任。应当注明违约方承担违约责任的方式。

（１５）争议的解决方式。

（１６）其他条款。如由哪一方当事人办理联营组织的登记工作，合同是否需要鉴证或公证，是否提供担保，以及当事人其他特殊要求等。

总之，联营各方应当依据联营合同的各项原则订立联营合同，合同内容应当详尽、具体、明确，以利于合同的切实履行。

（三）联营合同的履行和违约责任

１．联营合同的履行

联营合同的履行，是指联营各方当事人对联营的章程、合同或者协议所规定的权利和义务的履行。各方当事人之间存在着共同的经济目的，这是产生联营合同的基础。正因如此，合同当事人之间的权利义务也必然具有共同性质，在法人型联营和合伙型联营中，具体表现在各方当事人进行的共同投资、共同经营、共享利益、共担风险这四个方面的联营行为。

（１）联营各方应承担共同出资的义务。共同出资是联营各方的主要义务，也是履行联营合同的首要条件。共同出资义务主要包括如下内容：

①联营各方的投资金额应当按照合同约定的比例、时间按时到位，包括以经过作价的房屋、土地使用权、设备、技术和专利等的投资，均应在合同规定的期限内提供给联合组织。

②出资必须合法。这是指哪些资金、物资可以作为资本向联营投资，哪些不允许作为资本向联营投资。按照国家有关规定，以货币形式进行投资的，资金来源应当属于企业结余的企业资金、企业利润留成资金、企业税后留用资金、土地使用费及征用土地补偿费、地方财政掌握的机动财力以及其他国家允许作为投资的资金，这些都属于合法投资。凡是属于应当上缴国库的财政收入，如应当上交的利税、企业折旧、能源交通建设基金以及国家专项拨款和国家规定不得用于联营投资的资金，不提投资否则即属于不合法投资；凡属联营各方以原有的厂房、场地、机械设备以及多余的物资、原材料等固定资产作价后进行投资，经投资方报经有关主管部门（如涉及土地使用权的，报经土地管理部门）批准后，即属合法投资。此外，联营各方以商标权、专利权以及技术秘密等无形财产作价投资的，亦属合法投资。

（２）联营各方应承担共同经营的义务。共同经营是指联营各方协调一致的经营活动，而不是以行政管理为目的的联合。因此，共同经营是联营合同的主要内容，它既是联营各方当事人的权利，也是各方当事人的一项主要的义务。共同经营的含义主要包括以下几个方面：①联营各方应对联营体的经营事务共同协商确定。②联营各方都必须对联营体开展的各项业务负责。

（３）联营各方应共享权益。共享权益是指联营各方对联营体经营过程中所获利润，均有权按照合同约定或投资比例分取，任何一方不得侵占或私吞他方应得利益。

（４）联营各方应共担风险。共担风险是指联营各方在联营体经营亏损或资不抵债而破产时，其亏损和对外债务应由联营各方按合同约定比例或按各方投资比例承担亏损，偿还联营体对外债务。任何一方当事人都不得只分享联营利润，而不承担联营的风险责任。实践中，在联营合同中订有保底条款的，应当确认无效。２．联营合同的违约责任

当事人在联营合同中的违约责任主要表现为以下几个方面：

（１）联营合同在履行期内，一方当事人未按合同约定的数量、方式和时间进行投资，应当承担违约责任。处理原则是：如果合同中规定了违约金数额或比例的，按照合同约定处理；如果约定的违约金不足偿付守约方所遭受的实际损失，可以由赔偿金补偿不足；如果违约金约定的数额或比例过高的，可根据守约方的实际损失酌减，以不超出合同未履行部分金额为限；联营合同中已订明赔偿金计算方法的，可按约定方法计算或按实际情况计算过错方应支付赔偿金的数额；如果联营合同中既无违约金的规定，又无赔偿金的规定，应由过错方赔偿守约方的实际经济损失。

（２）当事人未按联营合同约定进行生产经营活动，应当承担违约责任。除应对违约方酌减利润分成外，还应支付违约金。

（３）在联营合同履行期内，当事人违反了合同约定或不符合法律规定，中途擅自退出联营的，应承担违约责任。处理原则是：如果联营体并未因其退出而解散，违约方除应赔偿给联营体造成的实际损失外，还应分担退出前联营体的债务，合伙型联营体的退出方，应对退出前联营体的债务承担连带责任。如果联营的一方或者多方中途擅自退出联营，而使联营合同无法继续存在，应当解除合同，有过错的退出方应当赔偿地方由此而造成的损失。

３．联营体对外债务的承担

联营各方当事人对于联营体对外债务承担责任，承担的方式，应以联营的不同形式区别对待：（１）法人型联营，应以联营体的全部财产承担民事责任。联营各方对联营体承担有限责任，即以各自认缴的出资额承担联合体对外债务，但对于为了逃避债务而抽逃认缴资金的，除责令缴回外，对有关责任人还应处以罚款。

（２）合伙型联营，首先是以联营体的财产对外承担民事责任，如果联营体的财产不足以抵偿债务，联营各方应按合同约定比例，以自己所有或经营管理的财产偿还对外债务；合同未约定债务承担比例的，可按出资比例或盈余分成的比例承担责任；按照法律规定或合同约定承担连带责任的，合伙型联营各方当事人负有连带清偿债务的责任。

以提供技术使用权作为合伙型联营投资的一方当事人，如果自己所有或经营管理的财产不足清偿债务时，可以用一定期限的技术使用权折价抵偿债务。

（３）分散型联营，联营各方应当按照合同的约定，各自承担民事责任。

（四）无效联营合同的确认

对无效联营合同按下列要求确认和处理：

因主体资格不合法，应确认所订立的联营合同无效有以下三种情况：

（１）企业法人、事业单位法人的分支机构不具备法人条件、未经法人授权，事后也未经法人追认，擅自以自己名义对外签订联营合同的，应当确认无效；

（２）党政机关，隶属党政机关编制序列的事业单位、军事机关、民主党派、工会、共青团、妇联、文联等组织，与其他经济组织签订的联营合同，应当确认无效；（３）不属私营企业或个体工商户、农村承包经营户的公民个人与其他经济组织签订的联营合同，应当确认无效。

对于主体资格不合法所签订的联营合同的处理原则是：首先应确认合同无效；其次确认为无效的，对于联营体在联营合同履行期间的收益应先用于清偿联营的债务，对于无过错方因合同无效所遭受的经济损失，过错方应予补偿。

因合同内容违反了国家法律或违背了联营活动应当遵循的原则，应确认所订立的联营合同无效。具体表现在以下两个方面：

（１）联营合同中订有保底条款的，应确认该合同无效。所谓保底条款是指联营一方当事人，虽然履行了投资义务，也参与了共同经营和分享权益，但在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。这种不承担联营亏损责任的作法，不仅违反了联营原则，也损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益。对于这种错误行为的处理原则是：合同被确认无效后，如果联营体发生亏损，过错方应如数退出依保底条款收取的固定利润，用于补偿联营体的亏损，盈余部分由联营各方重新商订合理分配办法或者按投资比例重新分配。

（２）联营一方当事人只向联营体投资，但不参加共同经营、不共担风险责任的，应确认该合同无效。这是因为这种行为违反了有关金融法规，投资人不论联营体盈亏均按期收回本息或者按期收取利润，属于明为联营、实为借贷，因此应当确认合同无效。处理的原则是：除可以将本金返还给出资方外，对其已经取得或者约定取得的利息予以收缴，对另一方给予相当于银行利息的罚款处理。３．联营合同当事人恶意串通，损害国家利益、集体利益或第三人合法利益，或者合同内容违反国家利益或公共利益的，应确认合同无效。处理的原则是，对于联合体在联营期间的非法所得予以收缴，收归国家、集体所有或者返还第三人；同时，对联营各方可以并处罚款；构成犯罪的，应追究责任人的刑事责任。

第五篇：委贷涉及的法律问题

委贷涉及的法律问题

一、委托贷款与信托贷款的区别

委贷（甲类委托贷款）：委托人委托受托的金融机构借款给用款人，受托人根据委托人确定的借款对象、用途、期限、利率等，以自己的名义代理发放贷款并监督使用、协助收回贷款，受托人只向委托人收取手续费，贷款风险由委托人承担。

信托贷款（乙类委托贷款）：

委托贷款与信托贷款的区别：

委贷：三方协议（委托人、受托人、用款人）；确定合同内容的主体：委托人；风险责任：委托人承担；

信托贷款：二方协议（委托人、受托人）；确定合同内容的主体：信托机构；风险责任：信托机构承担。

二、诉讼主体的确定

当借款人逾期不还时，诉讼主体是谁。根据最高人民法院法复1996年第6号《关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》规定：

1、贷款人（受托人）起诉借款人；

2、贷款人坚持不起诉的，委托人可依据委托贷款协议以贷款人（受托人）为被告，借款人为第三人，向人民法院起诉。

三、责任的承担

（一）一般情况

借款人逾期不还款，受托银行不承担责任，但一定条件下，受托银行责任不能排除：

1、贷款用途严重改变，银行未尽监督责任，致使贷款风险扩大；

2、未遵守分期发放的约定条件，致使贷款失控的；

3、对到期贷款未发催款通知，致使追索时效丧失的。

（二）“贷款到期由受托银行确定将委贷资金转入委托人账户”约定的效力

一般认为这是当事人约定的正常业务操作规程，不能认为银行有为用资人还款的意见表示，风险不能由受托银行承担。

四、以存单为表现形式的委贷的认定和处理

是指双方既有委托贷款关系，银行又向委托人出具了存单、进账单等单据而引起的法律纠纷。

（一）双方签有委托贷款协议的，银行出具的存单、进账单、对账单或出资人签订的存款合同均不能作为存款关系证明，借款人逾期不能还款的风险应由委托人承担；

（二）如有证据证明，金融机构出具上述凭证是对委托贷款进行担保的，金融机构承担连带保证责任。

五、借款合同的诉讼时效问题

（一）一般规定

1、诉讼时效适用情形

当事人可以就债权请求权提出诉讼时效抗辩。以下情况不适用诉讼时效的规定：

（1）支付存款本金及利息请求权；

（2）兑付债券（国债、金融债券、企业债券）的本息请求权；（3）缴付出资请求权；（4）其他。

另外：一是人格权请求权、身份权请求权，以及给付赡养费、抚养费等请求权也不应当受诉讼时效限制；二是基于物权被侵害产生的确认物权、排除妨害、消除危险请求权以及返还财产请求权，均不适用诉讼时效的规定。

2、起算

从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但最长不超过20年。

3、中止、中断 中止：暂停。在诉讼时效最后6个月，因不可抗力或其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中断，中断事由清失后，诉讼时效继续计算。

中断：因当事人一方起诉、提出要求、同意履行而中断，中断事由消失后，时效重新计算。

4、诉讼时效期限

一般2年，下列情形为1年：（1）人身伤害赔偿诉讼；（2）商品质量诉讼；（3）延付、拒付租金诉讼；（4）寄存财物丢失、损毁的。

（二）借款合同诉讼时效问题

1、无效借合同的诉讼时效

确诊合同无效的请求权不受诉讼时效的限制，但基于合同无效而产生的财产返还和赔偿请求权受诉讼时效的限制，从合同义务履行期届满或法院、仲裁机构确认合同无效之日起计算。

2、没有约定履行期限借款合同诉讼时效

根据法律规定，没有约定履行期限的，债务人可随时履行，债权人也可随时要求债务人履行，但应给对方必要的准备时间。对没有履行期限的借款合同，诉讼时效从债权要求的还款期限届满、债务人明确拒绝还款或出具的还款计划最后期限届满时开始计算。

3、分期履行借款合同的诉讼时效

根据最高法院2004年6月给云南高院《关于分期履行合同诉讼时效期间应如何计算问题的答复》（法函[2004]22号）之规定，一般来说，对分期履行合同的每一笔债务发生争议的，诉讼时效从该期债务履行期满之日的次日起算。但分期履行（偿还）借款合同关于分期偿还的约定实际上是偿还的宽限期，应不适用上述规定。根据最高院法经[2000]244号函规定，对于借款合同中约定借款分期偿还的诉讼时效，应从最后一笔还款期限届满之日的次日开始计算。

4、银行从债务人账户中扣收欠款本息是否引起诉讼时效中断问题

对这一问题，过去存在很大的争议。最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第10条作了明确规定，可以引起时效中断。

5、抛弃时效利益的认定

抛弃时效利益的情形：

债务履行：时效完成后仍履行债务的；

债务承认：时效完成后，债务人在催款通知书签章、出具欠款单、请求缓期清偿、提供担保等行为均匀发生抛弃时效利益的后果。

协议承认：当事人就时效完成后，以协议方式重新确立一个新的基础关系。以下情况是否产生抛弃时效利益的后果：

●在债权转让协议上签字，产生抛弃时效利益后果。

A欠B款，B将该债权转让给C，A在转让协议上签字的。

●债务将加盖印章的空白催收通知交付债权人，债权人在该催收通知上填写催收时间，是否有效？

该行为属债务人提前抛弃时效利益行为，根据上述司法解释认定无效。● 邮寄（如特快专递）送达催收通知的证据认定

催收行为产生时效中断的法律后果，但一旦产生纠纷，债务人经常抗辩没 有收到，或虽收到，但寄的不是催收通知或收的是别的文件或是空壳，对此，如何认定？

一般债权只要提供特快专递存根及内容的情况下，均可认定债权人向债务人主张了权利，而导致时效中断。除债务人有反的证据证明未收到，或收到的不是催收通知。