房地产企业稽查中普遍存在的税务问题

第一篇：房地产企业稽查中普遍存在的税务问题

房地产企业稽查中普遍存在的税务问题

1.虚构资金流，掩饰多列开发成本。

某企业虚构资金流，多列开发成本。该企业为了多列“开发成本”，一方面取得假发票，另一方面虚列资金流出的假象，支付工程款、设计费、策划费。在稽查实践中，如果企业开发成本有多年未支付开发成本款项问题，可能引起税务机关怀疑，因此该企业虚构资金流，将资金流出，来掩饰多列成本的现实。

2.不配比结转成本。

销售部门实际销售面积同财务部门当年结转成本的面积不符，造成多列成本。房地产企业的开发成本=销售面积*单位工程成本，在单位工程成本一定的情况下，在结转销售成本的时候，多列销售面积，就在当期多列了成本。

3.“先租后售”出售时资产成本的计量问题。

该企业采取“先租后售”办法，在出租期间将商铺转为固定资产，并且已经计提了部分折旧，在销售的时候，直接将固定资产原值做为销售成本，未减除已经计提折旧部分。造成已经计提的折旧，实质上两次重复扣除了折旧部分。

4.外商投资企业的其他应付款科目，多年挂账，调增应纳税所得额。根据国税发「1999」195号文件规定，“企业的应付未付款，债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年收益计算缴纳企业所得税”在稽查实践中，一是关注“资本公积”科目，看是否有将无法支付的应付款项，转作资本公积的情况，如果有，则坐实了应当计入应纳税所得额。二是关注“应付账款”和“其他应付款”的账龄，若果期限较长，要看是否可以根据195号文件的规定调整应纳税所得额。三是关注应付款项长期挂账，且已经取得了发票的情况下，其对应的开发成本是否真实，必要时可以采取外部调查的方法，查明事实真相。

5.房地产企业少计租赁收入。

地产企业取得租赁收入不记账是常见的涉税问题，主要查看其租赁合同以及租赁业发票的开具情况，查出租赁收入很重要的方法就是到现场核实是否有租户存在。

6.房地产企业一般存在比较多的各类罚款，关注各类罚款的涉税问题。一是地产企业经常将建设局罚款、安监局罚款、规划局罚款、劳动局罚款等各类罚款在税前列支，未做纳税调整，在稽查中要注意“营业外支出”科目的构成，看是否有行政罚款列支。

二是通过罚款发现其他涉税问题，例如该企业有规划局超规划面积的罚款，就要关注其超建违建部门是否出售或者出租，其取得收入是否计入应纳税所得额纳税？

7.查增的应纳税所得额是否可以弥补以前年度亏损？

在本案件中，由于被查企业是外商投资企业，2007年查增的应纳税所得额首先弥补了2006年的亏损，然后计算应补税款。内资企业则在国税发「2006」56号文件中规定，查增的应纳税所得额不允许弥补以前年度亏损。新所得税法实施后，究竟如何界定，还很难说。

8.假按揭的税务处理。

在本案件中该企业将按揭款项支付的利息在税前扣除，而这些按揭款项是以个人名义贷款而来，属于同企业无关的支出，因此不允许在税前扣除，仅此一项调增利息费用就有比较大的数额。同时对企业其企业取得按揭款项未按照预售规定缴纳税款的行为进行了处罚。

该企业声称自己属于假按揭，不是实际的销售收入，不应当计入应纳税所

得额，其财务费用实质是企业的融资费用应当在税前扣除。

检查人员认为**律形式上来看，既有销售合同，也有按揭收款，而认定未假按揭则证据不充分，因此企业认为是假按揭的证据不予猜信，如果不是假按揭的情况下，其财务费用属于无关支出，自然也不允许扣除。实际上，即使认定企业为假按揭，其利息属于非法性质的支出，也是不允许税前扣除的，其焦点在于假按揭取得的资金，是否按照其表面的法律形式记收入，缴纳税款，目前各地对此问题一直存在争议，本案的检查人员认定应当补税。

吹牛要补税，我也同意。

9.汇算清缴期满后，未取得发票在税前扣除。该问题其实就是所谓白条列支成本，本案中不允许税前扣除。

10.外商投资企业自行预提配套设施费用。

根据国税发「2001」142号文件规定，外商投资企业报经税务机关批准后，可以预提配套设施费用，在检查过程中最常见的是企业自行预提配套设施费用，未经税务机关批准，因此被调增应纳税所得额，本来可以享受到的政策变成了补税。

11.混淆有扣除比例的项目与无扣除比例的项目。

一是将应当在应付福利费中列支的科目直接在管理费用中列支，由于外商投资企业应付福利费税前扣除有14%实际发生的限制，因此如果该单位福利费超标的话，就要调整应纳税所得额。

二是将有扣除限额比例的业务招待费，在业务招待费超标的情况下，列入差旅费直接在税前列支。因此在税务稽查中，要特别注意差旅费、会议费与业务招待费的区别，防止企业将业务招待费列入会议费与差旅费。

12.“皮之不存，毛之焉付”。

一是固定资产账目上没有汽车，或者没有那么多汽车，却支付养路费、汽油等各种费用。

二是固定资产账簿上没有打印机，却支付墨盒、复印机打印机修理费等。在稽查中要特别注意发生费用与接受劳务的固定资产的关联性。联系检查增值税的时候，要特别注意对运费同购进货物、运费与销售货物的关联项，以确定业务的真实性。

13.计算单位工程成本的时候，未将拆迁面积计算在内，使得总可售面积减少，单位工程成本加大，当期销售成本加大。单位工程成本=总成本/总可售面积，如果减少可售面积，就可以加大单位工程成本，而销售成本=单位工程成本*已售面积，就加大了当期的销售成本，少计应纳税所得额。

在稽查中，在成本方面，要特别注意以下几个要素的确认，一是确认总开发成本的发生是否真实，是否虚列开发成本，开发成本所有项目是否都取得了合法的扣税凭证。二是确认总可售面积的计算是否准确，尤其是存在拆迁户的情况下，拆迁面积是否计入总可售面积的问题要引起充分注意。三是确认计算销售成本的时候已售面积是否符合事实情况。销售成本=单位工程成本*已售面积，因此在计算销售成本的时候，要注意其已售面积的确认是否正确，同销售部门要进行核对。销售成本=总开发成本*已售面积/总可售面积，这个公式实质上就是按照销售面积的比例确认开发成本，加大分母和减少分子都会影响销售成本的确认，因此对以上三个要素，在稽查中要充分注意。

14.某公司汇缴期间，开发产品已完工，因为没有支付款项，对方不开具发票，因此以预算数字作为列支开发成本的依据，少缴纳企业所得税。说来说去，还是发票的问题，这个项目很好检查，检查开发成本的发票要抓住几个要素。一是有没有。即所有列支开发成本的项目，是否有发票。可以列表检查。二是真不真。列支开发成本虽然有发票，看发票是否真实，对于货物发票，可以通过ctais系统查询。对于地税发票可以到地税局外调，因为营业税发票要求属地征收，因此营业税发票均在当地开具，比较容易开具。

三是实不实。虽然发票是真实的，但是要通过其他的辅助资料判断业务是否真实发生，业务实不实。即所谓的真票虚开问题。

以发票未起点，围绕以上三个方面就可以将开发产品的总开发成本真实性检查清楚。总开发成本检查清楚后，将围绕开发成本的计算去检查，重点核查总可售面积和已售面积的真实性。以上几个方面是检查开发成本的简单流程。

15.利用军转干税收优惠政策，套取税收优惠。

本案中，该企业利用财税「2003」26号文件，军队专业干部占企业总职工人数60%以上三年免所得税的规定，套取税收优惠政策。并且该企业的账目混乱，在预售阶段将预售收入计未销售收入，按照预计成本结转成本，在完工后却不记销售收入，全乱套了。

16.以借款的方式收取预售房款。

有以下几个特征，一是借款没有利息，二是借款将来要转为房款。这样的借款在税收上定性为房款定金，不但要缴纳营业税，而且要缴纳所得税

第二篇：房地产企业在稽查中普遍存在的税务问题

问题探讨：作者：佚名

房地产企业在稽查中普遍存在的税务问题

1.虚构资金流，掩饰多列开发成本。

某企业虚构资金流，多列开发成本。该企业为了多列“开发成本”，一方面取得假发票，另一方面虚列资金流出的假象，支付工程款、设计费、策划费。在稽查实践中，如果企业开发成本有多年未支付开发成本款项问题，可能引起税务机关怀疑，因此该企业虚构资金流，将资金流出，来掩饰多列成本的现实。

2.不配比结转成本。

销售部门实际销售面积同财务部门当年结转成本的面积不符，造成多列成本。房地产企业的开发成本=销售面积*单位工程成本，在单位工程成本一定的情况下，在结转销售成本的时候，多列销售面积，就在当期多列了成本。

3.“先租后售”出售时资产成本的计量问题。

该企业采取“先租后售”办法，在出租期间将商铺转为固定资产，并且已经计提了部分折旧，在销售的时候，直接将固定资产原值做为销售成本，未减除已经计提折旧部分。造成已经计提的折旧，实质上两次重复扣除了折旧部分。

4.外商投资企业的其他应付款科目，多年挂账，调增应纳税所得额。

根据国税发【1999】195号文件规定，“企业的应付未付款，债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年收益计算缴纳企业所得税”在稽查实践中，一是关注“资本公积”科目，看是否有将无法支付的应付款项，转作资本公积的情况，如果有，则坐实了应当计入应纳税所得额。二是关注“应付账款”和“其他应付款”的账龄，若果期限较长，要看是否可以根据195号文件的规定调整应纳税所得额。三是关注应付款项长期挂账，且已经取得了发票的情况下，其对应的开发成本是否真实，必要时可以采取外部调查的方法，查明事实真相。

5.房地产企业少计租赁收入。

地产企业取得租赁收入不记账是常见的涉税问题，主要查看其租赁合同以及租赁业发票的开具情况，查出租赁收入很重要的方法就是到现场核实是否有租户存在。

6.房地产企业一般存在比较多的各类罚款，关注各类罚款的涉税问题。

一是，地产企业经常将建设局罚款、安监局罚款、规划局罚款、劳动局罚款等各类罚款在税前列支，未做纳税调整，在稽查中要注意“营业外支出”科目的构成，看是否有行政罚款列支。

二是，通过罚款发现其他涉税问题，例如该企业有规划局超规划面积的罚款，就要关注其超建违建部门是否出售或者出租，其取得收入是否计入应纳税所得额纳税？

7.查增的应纳税所得额是否可以弥补以前亏损？

在本案件中，由于被查企业是外商投资企业，2007年查增的应纳税所得额首先弥补了2006年的亏损，然后计算应补税款。内资企业则在国税发【2006】56号文件中规定，查增的应纳税所得额不允许弥补以前亏损。新所得税法实施后，究竟如何界定，还很难说。

8.假按揭的税务处理。

在本案件中该企业将按揭款项支付的利息在税前扣除，而这些按揭款项是以个人名义贷款而来，属于同企业无关的支出，因此不允许在税前扣除，仅此一项调增利息费用就有比较大的数额。同时对企业其企业取得按揭款项未按照预售规定缴纳税款的行为进行了处罚。

该企业声称自己属于假按揭，不是实际的销售收入，不应当计入应纳税所得额，其财务费用实质是企业的融资费用应当在税前扣除。

检查人员认为从法律形式上来看，既有销售合同，也有按揭收款，而认定未假按揭则证据不充分，因此企业认为是假按揭的证据不予猜信，如果不是假按揭的情况下，其财务费用属于无关支出，自然也不允许扣除。实际上，即使认定企业为假按揭，其利息属于非法性质的支出，也是不允许税前扣除的，其焦点在于假按揭取得的资金，是否按照其表面的法律形式记收入，缴纳税款，目前各地对此问题一直存在争议，本案的检查人员认定应当补税。

吹牛要补税，我也同意。

9.汇算清缴期满后，未取得发票在税前扣除。该问题其实就是所谓白条列支成本，本案中不允许税前扣除。

10.外商投资企业自行预提配套设施费用。

根据国税发【2001】142号文件规定，外商投资企业报经税务机关批准后，可以预提配套设施费用，在检查过程中最常见的是企业自行预提配套设施费用，未经税务机关批准，因此被调增应纳税所得额，本来可以享受到的政策变成了补税。

11.混淆有扣除比例的项目与无扣除比例的项目。

一是，将应当在应付福利费中列支的科目直接在管理费用中列支，由于外商投资企业应付福利费税前扣除有14%实际发生的限制，因此如果该单位福利费超标的话，就要调整应纳税所得额。

二是，将有扣除限额比例的业务招待费，在业务招待费超标的情况下，列入差旅费直接在税前列支。因此在税务稽查中，要特别注意差旅费、会议费与业务招待费的区别，防止企业将业务招待费列入会议费与差旅费。

12.“皮之不存，毛之焉付”。

一是，固定资产账目上没有汽车，或者没有那么多汽车，却支付养路费、汽油等各种费用。

二是，固定资产账簿上没有打印机，却支付墨盒、复印机打印机修理费等。在稽查中要特别注意发生费用与接受劳务的固定资产的关联性。联系检查增值税的时候，要特别注意对运费同购进货物、运费与销售货物的关联项，以确定业务的真实性。

13.计算单位工程成本的时候，未将拆迁面积计算在内，使得总可售面积减少，单位工程成本加大，当期销售成本加大。单位工程成本=总成本/总可售面积，如果减少可售面积，就可以加大单位工程成本，而销售成本=单位工程成本*已售面积，就加大了当期的销售成本，少计应纳税所得额。

在稽查中，在成本方面，要特别注意以下几个要素的确认，一是确认总开发成本的发生是否真实，是否虚列开发成本，开发成本所有项目是否都取得了合法的扣税凭证。二是确认总可售面积的计算是否准确，尤其是存在拆迁户的情况下，拆迁面积是否计入总可售面积的问题要引起充分注意。三是确认计算销售成本的时候已售面积是否符合事实情况。销售成本=单位工程成本*已售面积，因此在计算销售成本的时候，要注意其已售面积的确认是否正确，同销售部门要进行核对。

销售成本=总开发成本*已售面积/总可售面积，这个公式实质上就是按照销售面积的比例确认开发成本，加大分母和减少分子都会影响销售成本的确认，因此对以上三个要素，在稽查中要充分注意。

14.某公司汇缴期间，开发产品已完工，因为没有支付款项，对方不开具发票，因此以预算数字作为列支开发成本的依据，少缴纳企业所得税。说来说去，还是发票的问题，这个项目很好检查，检查开发成本的发票要抓住几个要素。

一是，有没有。即所有列支开发成本的项目，是否有发票。可以列表检查。

二是，真不真。列支开发成本虽然有发票，看发票是否真实，对于货物发票，可以通过ctais系统查询。对于地税发票可以到地税局外调，因为营业税发票要求属地征收，因此营业税发票均在当地开具，比较容易开具。

三是，实不实。虽然发票是真实的，但是要通过其他的辅助资料判断业务是否真实发生，业务实不实。即所谓的真票虚开问题。

以发票未起点，围绕以上三个方面就可以将开发产品的总开发成本真实性检查清楚。总开发成本检查清楚后，将围绕开发成本的计算去检查，重点核查总可售面积和已售面积的真实性。以上几个方面是检查开发成本的简单流程。

15.利用军转干税收优惠政策，套取税收优惠。

本案中，该企业利用财税【2003】26号文件，军队专业干部占企业总职工人数60%以上三年免所得税的规定，套取税收优惠政策。并且该企业的账目混乱，在预售阶段将预售收入计未销售收入，按照预计成本结转成本，在完工后却不记销售收入，全乱套了。

16.以借款的方式收取预售房款。

有以下几个特征，一是借款没有利息，二是借款将来要转为房款。这样的借款在税收上定性为房款定金，不但要缴纳营业税，而且要缴纳所得税。

第三篇：税务稽查查处企业所得税问题汇总

税务稽查查处企业所得税问题汇总

从近几年的税务稽查情况来看，企业所得税方面主要存在以下问题：

一、少作收入（广义概念）

1、取得收入挂账不按规定结转收入。

2、取得收入帐外存放不按规定结转收入。

3、按规定应结转收入，因款项未收取而不结转收入。

4、滞后结转收入利用税率差或弥补亏损等条件少缴税款，或滞后缴纳税款。

5、房地产开发企业销售未完工产品取得收入，未按规定申报预计毛利额。

6、核定征收企业（核定应税所得率），取得非主营业务收入直接冲减成本费用，未按规定并入收入总额申报纳税。

7、事业单位、社会团体等取得应税收入未按规定申报纳税。

8、企业重组、投资等业务产生的应税所得未按规定申报纳税（后续管理）。

9、取得不符合免税规定的财政性资金，未按规定申报纳税（后续管理）。

二、多列支出

1、无合法凭证（无原始凭证、普通收据、虚假发票、不合格的发票等）列支成本费用。

2、虚列成本费用（难点：异地发票的核实、假发票的辨别和鉴定、虚构业务代开发票）。

3、销售成本计算错误（成本计算方法不当、产品单位成本计算错误等，有些造成时间性差异，有些则会造成永久性差异）。

4、列支与本单位生产经营无关的支出，如应由个人负担的支出、非当期支出、其他单位支出等。

5、税收和会计差异未按规定进行纳税调整。

三、纳税调整错误导致少缴企业所得税，除税收与会计差异问题外，还有因以前虚报亏损导致以后多弥补亏损而少缴税款、不符合免税的投资收益、房地产开发企业调减已申报预计毛利额错误等因素。

第四篇：房地产行业税务稽查技巧专题之三

房地产行业税务稽查技巧专题之三：检查的方法

(2010-11-13 14:03:09)转载 标签： 分类： 财税家园

房产 检查 业务招待费 房地产企业 项目开发 财经

一、检查项目有关情况

房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料

对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合

在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查

房地产企业的成本结转方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

检查时应注意以下几个问题：

1、审查成本计算是否正确

审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）

预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。

有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2、配套设施成本结转是否正确

通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

3、注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确

检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。

4、检查有无白条入账现象

白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

五、财务费用的检查

房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。

向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

六、管理费用的检查

1、人工费用的检查

管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。

2、印花税的检查

（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。

（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。

房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。

3、其他方面的检查

检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。

检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。

七、销售费用的检查

1、销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。

2、虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。

3、广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发［2001］89号文件，其广告费支出只能在每一纳税销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。

八、开发间接费用的检查

审查费用的发生原始凭证是否真实合法。

周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。

在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。

九、对房地产企业税务检查的几点建议

1、房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。

2、由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

3、为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。

4、通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度；同时严格税务执法的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序。

第五篇：房地产行业税务稽查技巧专题之一

房地产行业税务稽查技巧专题之一：收入的确定

(2010-11-13 13:14:53)转载

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委托销售 确认 房地产行业 营业收入 商品房销售收入 财经

写在前面：房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。

房地产业收入的确定

一、收入核算范围

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

二、房地产业收入确认原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：

1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。

2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。

3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。

4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：

（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。

（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。

（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。

5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。

6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。

三、开发产品预售收入的确认

开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。

预计营业利润=预售收入×利润率

待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。

四、开发产品视同销售收入的确认

1、下列行为应视同销售确认收入

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。

2、收入确认时限

在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。

3、收入确认方法和顺序

（1）按本企业最近或本最近月份同类开发产品价格；

（2）同类开发产品公允价值；

（3）按成本利润率确定（15%）。

五、代建工程和提供劳务收入确定

1、一个纳税的按合同约定结算日或合同完工日确认；

2、不在一个纳税采用完工百分比法按季确认；

3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。

六、营业税的纳税义务发生时间

纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。