房地产企业稽查要点

第一篇：房地产企业稽查要点

房地产企业稽查要点

一、营业税

1、销售不动产、转让无形资产的营业额确认是否正确，收取的价外费用是否并入营业额申报纳税。

2、采用预收款方式销售不动产或转让土地使用权的，是否按预收款（包括预收定金）申报纳税，其纳税义务发生时间是否为收到预收款的当天。

3、银行按揭款收入有否申报纳税。

4、以房换地、以地换房或其他合作建房行为的是否按规定申报纳税。

5、拍卖、被拍卖不动产、土地使用权，是否申报纳税。

6、以房产作为利润分配给投资方是否申报纳税。

7、采用“还本”方式销售不动产时，是否是按减除“还本”支出后的收入申报纳税。

8、将不动产或无形资产抵债转让给其他单位，是否按销售不动产或转让无形资产申报纳税。

9、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否并入营业额中申报纳税。

10、单位将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产申报纳税，价格是否明显偏低，有无正当理由。

11、纳税人转让在建项目是否按销售不动产或转让土地使用权申报纳税。

12、是否与包销商签订包销合同，是否按规定申报纳税。有无将包销、代销商品房手续费支出直接从营业额中抵减的情况。

13、是否存在“代建房”行为，是否同时具备“代建房”的三个条件。

14、关联企业间销售不动产或转让无形资产价格是否合理。

15、有无将折扣额另开发票，而在营业额中扣除的问题。

16、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。

17、以不动产或土地使用权投资入股取得固定收入，不参与被投资企业的利润分配，不承担风险的，是否按“租赁业”申报纳税。

18、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。

19、涉及营业税的其他问题。

二、企业所得税

（一）收入检查要点：

1、房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等是否根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

（2）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

③采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

④采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（5）将开发产品先出租再出售的，是否按以下原则确认收入的实现：

①将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

②将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

（6）以非货币性资产分成形式取得收入的，是否在分得开发产品时确认收入的实现。

2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）将开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。

3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。

4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。

5、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否计收入。

6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入是否作其他业务收入。

7、有无将折扣额另开发票，而在收入中扣除的问题。有无将收入长期挂往来账不入账现象。

8、采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入是否按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。

9、是否按税务机关确定的征收方式（预）缴纳企业所得税。

10、涉及企业所得税收入确认的其他问题。

（二）税前扣除项目检查要点：

1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，是否虚列、重列有关的成本、费用。

2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。

5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

6、是否将未结转销售收入的预收款所涉及到的营业税等一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。

7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐准备金”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为扩大扣除比例而将上述费用部分计入开发成本的情况。

8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。

9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费。

10、按会计制度计提的各项准备金是否作纳税调整。

11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资标准进行税前扣除；工资实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合“两低于”原则，是否实际发放，未实际发放部分是否已调增应税所得。

12、纳税人计提的以前年度应提未提、应计未计的费用及补缴以前年度的税金是否已作纳税调整。

13、捐赠的扣除是否符合税法规定。接受的捐赠是否已调增应纳税所得额。

14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。

16、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。

17、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入账户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。

18、税前扣除项目的各项凭证是否合法，是否有虚列成本现象。

19、成本、费用能否准确核算，与税务机关已确定的征收方式是否相符合。

20、其他税前扣除项目是否符合《企业所得税税前扣除办法》的规定。

三、土地增值税

1、房地产开发项目竣工结算前取得的房地产转让收入（包括采取分期收款销售方法取得的预收款项）是否按规定预缴土地增值税，竣工结算后是否按规定期限到地方主管税务机关清算。

2、申报计征土地增值税的收入额是否包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。

3、涉及土地增值税的其他问题

四、房产税

1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。

2、自用的房产是否缴纳房产税。

3、自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”账，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管、电梯等）从房产原值剥离出来，少缴房产税。

4、闲置未用的房产是否缴纳房产税。

5、对原有房屋进行改建、扩建后，作为固定资产核算的部分是否按规定增加房屋原值，缴纳了房产税。

6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否按租金缴纳房产税。

7、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。

8、涉及房产税的其他问题。

五、土地使用税

1、在开发建设期间，为开发商品房所占用的土地是否缴纳城镇土地使用税。

2、在项目完工后，对未出售部分的商品房占用的土地是否缴纳了城镇土地使用税。

3、对已取得土地使用权但尚未开发的土地是否按规定申报缴纳城镇土地使用税。

4、涉及城镇土地使用税的其他问题。

六、印花税

1、各类建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、产权转移书据、账簿等是否按规定贴花。

2、购销合同是否按税务机关确定的征收方式足额缴纳。

3、实收资本（股本）和资本公积增加，是否按规定贴花。

4、各类未履行的合同，是否按规定贴花。

5、涉及印花税的其他问题。

七、个人所得税

1、对支付给个人的现金、实物、有价证券是否未按规定代扣代缴个人所得税。

2、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。

3、对从“盈余公积”、“利润分配”、“管理费用”、“经营费用”等账户中提取支付的工资、奖金是否计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。

4、通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是否按规定扣缴个人所得税。

5、对个人一次取得的数月奖金、年终加薪或劳动分红，代扣代缴个人所得税的计算方法是否正确。

6、支付给董事的董事费，是否代扣代缴个人所得税。

7、企业向职工或其他个人集资，支付股息、红利、利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。

8、单位为职工负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。

9、个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出是否按规定缴纳（代扣）个人所得税。

10、纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资、合伙企业除外）借款，在该纳税年度内既未归还，又未用于生产经营的是否按规定扣缴个人所得税。

11、有无奖励职工汽车、住房未扣缴个人所得税。

12、有无在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券未按“其他所得”项目扣缴个人所得税。

13、将代扣代缴税款长期挂账而不申报缴纳。

14、涉及个人所得税的其他问题。

第二篇：保险企业所得税稽查要点（最终版）

保险企业所得税稽查要点

五、保险企业

（一）收入项目的检查

1、检查保险合同、保费专用收据并与银行帐、现金帐核对，按照不同的保单结算方式核实收入的确认是否正确。签订保险合同趸缴的一次性计入收入；分期缴纳的按合同协议，未按协议缴纳而少缴的也应计入收入。其次，将保险价格的明细表与保险合同价格核对，对按低于合同价格收取保费而全额承担风险的保单已按合同价值确认收入。保险企业应按保险合同的全额保费收入计入应税保费收入。

2、审查代勘费收入、手续费收入、其他应收款、其他应付款等项目是否存在应计未计收入问题。

3、审查其退保业务，手续是否齐全，冲减保费收入是否合理，计算有无错误。

4、通过实地观察并询问了解是否存在未入帐的对外租赁、投资收益等收入。

（二）扣除项目的检查。

主要检查成本费用列支的真实性、合法性，是否符合税前扣除的一般性原则。

1、根据保险合同、保费专用收据，检查赔款支出，看手续是否齐全，真实合法，是否存在超额赔付的情况。保险企业实际发生的各种保险赔款,应首先冲抵按规定提取的准备金,不足冲抵部分,准予在当年税前扣除.2、核实企业按规定提取的未决赔款准备金,未到期责任准备金,长期责任准备金,寿险责任准备金,长期健康险责任准备金等，是否超比例提取。税收法规规定之外的各项准备金（如：投资风险准备金），不得在税前扣除。

未决赔款准备金分已报告未决赔款准备金和未报告未决赔款准备金.已报告未决赔款准备金是指保险企业已经发生保险事故并已提出保险赔款按规定对未决赔案提存的赔款准备.未报告未决赔款准备金是指保险企业已发生保险事故但尚未提出保险赔款而按规定对未决赔案提存的赔款准备.已报告未决赔款准备金,按最高不超过当期已经提出的保险赔款或者给付金额的100%提取；未报告未决赔款准备金按不超过当年实际赔款支出额的4%提取.未到期责任准备金是指损益期在一年以内(含一年)的财产险,意外伤害险和健康险业务,为承担跨责任提取的赔款准备,按当期自留保费收入的50%提取.长期责任准备金是指损益期在一年以上(不含一年)的长期工程险,再保险等按业务结算损益的保险业务,在未到结算损益前,按业务历年累计营业收支差额全额提取的准备金.寿险责任准备金和长期健康险责任准备金,是指企业对寿险业务和长期险业务为承担未来保险责任,依据精算结果计算提取的准备金.精算方法,经有关部门同意后,应报税务机关备案.3、对年底费用增长幅度较大的情况，重点检查第四季度的费用列支情况，看费用列支特别是在营业费用中列支的上级公司分摊的费用是否取得合法有效的凭证。

4、保险企业坏账准备金的提取比例，不得超过年末应收账款余额的1%；保险企业按规定上交保监会的管理费，可以凭有关凭证在税前扣除。

5、保险保障基金

检查保险公司缴纳的保险保障基金是否超过规定的比例，是否达到了不得税前扣除的条件。财税(2005)136号文规定的扣除比例如下（自2005年1月1日起执行）：

（1）保险公司按下列规定缴纳的保险保障基金，准予据实税前扣除：财产保险、意外伤害保险和短期健康保险业务，不得超过自留保费的1％；有保证利率的长期人寿保险和长期健康保险，不得超过自留保费的0.15％；无保证利率的长期人寿保险和长期健康保险，不得超过自留保费的0.05％；

（2）保险公司有下列情形之一的，其缴纳的保险保障基金不得在税前扣除：财产保险公司、综合再保险公司和财产再保险公司的保险保障基金余额达到公司总资产6％的；人寿保险公司、健康保险公司和人寿再保险公司的保险保障基金余额达到公司总资产1％的。

6、代理手续费和佣金支出

代理手续费是指企业向受其委托,并在其授权范围内代为办理保险业务的保险代理人支付的费用；佣金是指公司向专门推销寿险业务的个人代理人支付的费用.检查其代办手续费支出凭证，是否超过代办业务实收保费的8% ；检查佣金计算分配表和其他相关资料，核实佣金的扣除比例及年限。在不超过保险合同有效期内营销业务保费收入总额的5%部分，从保单签发之日起5年内，凭合法凭证据实在税前扣除。另外，同一项保险业务不得同时扣除代理手续费和佣金；保险企业的直销业务不得扣除代理手续费和佣金；支付的佣金不得直接冲减保费收入；对退保收入的佣金支出部分，不得在税前扣除。

7、租赁费

保险企业租赁的房屋,电脑及其辅助设备,属于融资租赁的,应按固定资产进行管理,分期计提折旧.其中,对不按固定资产管理的电脑及其辅助设备,其租赁费可在租赁期内平均摊销，但最少不得短于3年。以租代建(购)的固定资产,其租金支出不得在当期扣除,应作为建(购)固定资产的成本按规定提取折旧.

第三篇：房地产企业财务报表分析要点

房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规的企业财务报表分析方法。

一、房地产企业财务报表的局限性

1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。

参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。

2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。

房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。

3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。

按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，一旦结转收入，隐含的利润即会显现，这样势必影响企业经营情况的客观反映。

二、房地产企业财务报表分析方法

应先根据真实性和配比原则将财务报表作以下适当调整，然后才能进行常规的企业财务报表分析。

1．根据收款方式分析预收账款，确认收入。

房地产由于其商品价值很大，收款形式与一般的产品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于一次性付款的房地产销售，应以应收款项足额到账作为收入确认的标准，而不论其是否办理了房地产证，只要房款足额到账，即可视为风险已转移；对于分期付款的房地产销售，应以合同约定的收款日期确认收入，但是买方若在合同约定日期

有欠付现象，应考虑买方的资信能力、欠付的金额及欠付频率等因素，如果买方的资信不佳，欠付的金额过高(一般超过总房款的30％)，或欠付次数过多(连续两期以上)，则不能确认收入；对于按揭付款的房地产销售，应待交足首期且按捐款已到账，方可确认收入。根据上述原则将预收账款中应予确认的收入进行预结转，并计提销售税金及附加。

2．分析开发成本的构成，确认成本。

购入尚未开发的土地应比照周边地价进行评估，剔除资金成本后大大高于账面价值的可认同土地增值额，暂估调增存货和资本公积；对应入账而未入账的工程款按预算或估算入账，对尚未完工的配套工程估价预提，使开发成本尽可能接近实际；按照收入与成本配比原则预转成本。

3．对收入结转前发生的期间费用，按照收入与费用配比原则进行调整。

财务总监应该做好企业财务报表分析的工作，现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识已远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还必须了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持！

第四篇：税务稽查要点

税务稽查要点---点点

界定虚开主要从纳税人是否有货物交易、购货与发票内容是否一致、资金结算往来情况、纳税人是否故意隐匿事实真相等方面来判定；有时违法者通过中间人完成出售和购买增值税专用发票行为。

（一）、开票方虚开专用发票主要证据：

1、虚开的增值税专用发票，《发票领购簿》，并取得发票使用情况的相关资料。

2、纳税申报表、税收缴款书、为虚开取得的进项抵扣凭证。

3、相关账册凭证、货物进出凭据、生产过程资料、货物出入库单据、运输单据及相关合同、协议。

4、资金往来凭据。

5、当事人陈述、证人证言、勘验笔录、询问笔录、视听资料。

6、有关部门等出具的生产能力、交易行为的鉴定结论。

7、发出协查的回复资料及受票方取得虚开发票的已抵扣证明。8.、已证实虚开发票的证明等。

9、其他与虚开增值税专用发票有关的资料。

（二）受票方主要证据：

1、取得虚开的增值税专用发票抵扣联、发票联。

2、相关账册凭证、货物进出凭据、生产过程资料、货物出入库单据、运输单据及相关合同、协议。

3、资金往来凭据。

4、当事人陈述、证人证言、勘验笔录、询问笔录、视听资料。

5、取得虚开发票的已抵扣证明。

6、其他与接受虚开增值税专用发票有关的资料。

二、如何认定单位犯罪直接负责的主管人员

1、刑法第三十一条 单位犯罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员判处刑罚。

2、对于单位犯罪，通常情况下除需对单位判处罚金之外，还应对单位犯罪中“直接负责的主管人员和其他直接责任人员”判处刑罚，即所谓的双罚制。

3、单位的法定代表人、单位的主要负责人以及单位的部门负责人等并非在任何情况下都要对单位犯罪承担刑事责任，只有当其在单位犯罪中起着组织、指挥、决策作用，所实施的行为与单位犯罪行为融为一体，成为单位犯罪行为组成部分的情况下，上述人员才能成为单位犯罪直接负责的主管人员，对单位犯罪承担刑事责任。

三、不合规票据列支成本费用

1、不合规票据列支成本、费用，应进行纳税调整。企业以“无抬头”、“抬头名称不是本企业”、“抬头为个人”、“没有填开付款方全称的发票”、“以前发票”，甚至“假发票”为依据列支成本、费用，这些费用违反了成本、费用列支的真实性原则，应当进行纳税调整。

2、企业申报扣除的各项支出，应当能够提供证明支出确属当期实际发生的适当凭据。所称适当凭据是指能够证明企业的业务支出真实发生、金额确定的合法凭据，包括外部凭据和内部凭据。根据应否缴纳增值税或营业税，外部凭证分为应税项目凭证和非应税项目凭证。

3、《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）

六、关于企业提供有效凭证时间问题：企业当实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。

四、税务稽查基本方法

1、列出各种税种存在的主要问题：税基、征税范围、纳税义务发生时间、重点问题、频发问题和盲点问题。

2、收入方面：查合同、查发货单、查库存、查仓库、查价格、查往来。

3、成本方面：查发票、查付款、查合同、查入库凭据、查仓库、查相关费用、查领料单、查消耗，查方法，行业比对和预警值比对。

4、费用方面：查发票、查付款、查合同、查手续、查制度、查限额费用、查关联方费用、查费用增减合理性、查所

4、费用方面：查发票、查付款、查合同、查手续、查制度、查限额费用、查关联方费用、查费用增减合理性、查所属期。

5、税金方面：查税款所属期、查申报数额、查有无完税凭证。

6、损失方面：查制度、查凭据、查内外部证据、查申报、查鉴证、查进项转出、查保险。

五、历年税务稽查关注领域风险点归

1.收入：是否隐瞒收入；收入确认时间的及时性与金额的准确性；纳税人企业所得税和其他各税种之间的数据是否相符、逻辑关系是否吻合。

2.扣除：是否虚列支出；扣除的真实性、相关性、合理性、配比性；票据的合规性。3.享受税收优惠政策的合法性和程序性。4.亏损弥补的真实性。

5.税前扣除资产损失的真实性、资料充分性、程序合规性。

6.纳税人企业所得税纳税申报表及其附表与企业财务报表有关项目的数字是否相符，各项目之间的逻辑关系是否对应，计算是否正确。

六、引发税务稽查的重要财税信息体现 1.营业额大但长期亏损或微利经营； 2.长期亏损但生产经营规模不断扩大（如不断增资、从股东或其他企业尤其是关联企业不断借入款项、固定资产规模不断增大、营业收入稳步增长等）； 3.营业额大且微利经营但销售对象或订单来源单一； 4.常规判断有边角料、废品等出售但无其他业务收入； 5.长期不作盘盈、盘亏处理；

6.有直接长期股权投资或其他关联关系但不进行关联往来申报； 7．税收优惠期间利润高，优惠期满后利润率下降较大； 8．施工企业营业额高但应收账款不符合正常比例；

9．增值税税负波动大或连续3个月零申报及长期税负水平低于同行业； 10．增值税税负高但所得税税负低；

11．一般常规性企业但支付专利权、非专利技术使用费金额较大并呈增长态势； 12．资本公积项目余额大；

13．应收账款、其他应收款等往来项目余额大； 14．预收、预付账款项目余额大； 15．存货项目余额大且不断增长；

16．增值税留抵税额大但存货余额小且明显不匹配； 17．进料加工企业但内销收入增长较快的；

18．常规判断企业盈利能力强但个人所得税申报金额较低； 19．财务报表及纳税申报表项目关系存在错误；

20．拥有不动产（尤其是土地）的企业但进行股权转让的； 21．广告公司应付（或预付）账款项目余额大； 22．未分配利润项目的余额大幅度下降；

23．房地产开发企业利润表申报的利润率长期与预缴所得税采用的预计利润率趋同的； 24．核定应税所得率征收企业所得税的企业利润表反应的金额与缴纳的所得税不配比； 25．有明显迹象拥有或使用较多的不动产但未申报房产税及土地使用税； 26．营业外收入、财务费用、投资收益项目金额变化较大； 27．在内发生重组并购交易的； 28．向境外（或关联企业与个人）大额支付商标使用权费、管理服务费等非实质性劳动支出； 29．营业收入大但印花税申报金额小的； 30．关联交易迹象明显的。

七、销项税的检查

1．销售收入是否完整及时入账：是否存在以货易货交易未记收入的情况；是否存在以货抵债收入未记收入的情况；是否存在销售产品不开发票，取得的收入不按规定入账的情况；是否存在销售收入长期挂帐不转收入的情况；是否存在将收取的销售款项，先支付费用（如购货方的回扣、推销奖、营业费用、委托代销商品的手续费等），再将余款入账作收入的情况。2．是否存在视同销售行为、未按规定计提销项税额的情况：将自产或委托加工的货物用于非应税项目、集体福利或个人消费，如用于内设的食堂、宾馆、医院、托儿所、学校、俱乐部、家属社区等部门，不计或少计应税收入；将自产、委托加工或购买的货物用于投资、分配、无偿捐助等，不计或少计应税收入。

3．是否存在开具不符合规定的红字发票冲减应税收入的情况：发生销货退回、销售折扣或折让，开具的红字发票和账务处理是否符合税法规定。

4．是否存在购进的材料、水、电、汽等货物用于对外销售、投资、分配及无偿赠送，不计或少计应税收入的情况：收取外单位或个人水、电、汽等费用，不计、少计收入或冲减费用；将外购的材料改变用途，对外销售、投资、分配及无偿赠送等未按视同销售的规定计税。5．向购货方收取的各种价外费用（例如手续费、补贴、集资费、返还利润、奖励费、违约金、运输装卸费等等）是否按规定纳税。

6．设有两个以上的机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送到其他机构（不在同一县市）用于销售，是否作销售处理。

7．对逾期未收回的包装物押金是否按规定计提销项税额。

8．增值税混合销售行为是否依法纳税：对增值税税法规定应视同销售征税的行为是否按规定纳税；从事货物运输业务的单位和个人，发生销售货物并负责运输所售货物的混合销售行为，是否按规定缴纳增值税。

9．兼营的非应税劳务的纳税人，是否按规定分别核算货物或应税劳务和非应税劳务的销售额；对不分别核算或者不能准确核算的，是否按增值税的规定一并缴纳增值税。

10．免税货物是否依法核算：免征增值税的货物或应税劳务，是否符合税法的有关规定；有无擅自扩大免税范围的问题；军队、军工系统的增值税纳税人，其免税的企业、货物和劳务范围是否符合税法的规定；兼营免税项目的增值税一般纳税人，其免税额、不予抵扣的进项税额计算是否准确。

八、进项税额的检查

1．用于抵扣进项税额的增值税专用发票是否真实合法：是否有开票单位与收款单位不一致或票面所记载货物与实际入库货物不一致的发票用于抵扣。

2．用于抵扣进项的运费发票是否真实合法：是否有与购进和销售货物无关的运费申报抵扣进项税额；是否有以购进不允许抵扣进项税额的货物发生的运费或销售免税货物发生的运费抵扣进项税额；是否有以国际货物运输代理业发票和国际货物运输发票抵扣进项；是否存在以开票方与承运方不一致的运输发票抵扣进项；是否存在以项目填写不齐全的运输发票抵扣进项税额等情况。

3.是否存在未按规定开具农产品收购统一发票申报抵扣进项税额的情况，具体包括：向经销农产品的单位和个人收购农产品开具农产品收购发票；扩大农产品范围，把非免税农产品（如方木、枕木、道木、锯材等）开具成免税农产品（如原木）；虚开农产品收购统一发票（虚开数量、单价，抵扣税款）。

4．用于抵扣进项税额的海关完税凭证是否真实合法。

5．是否存在购进货物用于集体福利和个人消费但申报抵扣进项税额的情况。5．是否存在购进货物用于集体福利和个人消费但申报抵扣进项税额的情况。

6．是否存在购进材料、水电、燃气等货物用于在建工程、集体福利等非应税项目等未按规定转出进项税额的情况。

7．发生退货或取得折让是否按规定作进项税额转出。

8．用于非应税项目和免税项目、非正常损失的货物是否按规定作进项税额转出。

9．是否存在将返利挂入其他应付款、其他应收款等往来帐或冲减营业费用，而不作进项税额转出的情况。

九、营业税的检查要点与应对策略 1．现金收入不按规定入账。

2．不给客户开具发票，相应的收入不按规定入账。3．收入长期挂帐不转收入。

4．向客户收取的价外收费未依法纳税。5．以劳务、资产抵债未并入收入计税。

6．不按《营业税暂行条例》和《实施细则》规定的时间确认收入，递延纳税义务。

7.关联企业间提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产价格明显偏低又无正当理由，申报纳税时不做调整。

8.按税法规定负有营业税扣缴义务而未依法履行扣缴税款。9.兼营不同税率的业务时，高税率业务适用低税率。10.与增值税之间的混合销售处理不当。

十、所得税收入检查要点与应对策略

1．设置账外账，隐匿或少报经营收入、财产转让收入、利息收入、租金收入、特许权使用费等

2．通过往来账隐匿或者延迟确认主营业务收入 3．通过往来账隐匿边角废料收入、价外费用等 4．混淆收入确认上的权责发生制与收付实现制 5.分期收款销售结账日提前但不及时确认收入 6.完全按开票时间确认收入，预收账款长期挂账 7.劳务、建造合同未按完工百分比法确认收入 8.视同销售不计收入

9.不符合规定的折扣、折让冲减收入 10.未按规定操作的返利、回扣冲减收入

11.无法支付的应付款、关联方无偿调拨资产不计收入 12.取得非货币性资产收入或权益是否计入应纳税所得额 13.不符合条件的财政性资金不申报纳税 14.关联方转让定价明显偏低

15.企业重组中资产评估增值未缴税

十一、所得税扣除检查要点与应对策略

1.利用虚开发票或虚列人工费等手段虚增成本

2.将基建、福利等部门耗用的料、工、费直接计入生产成本，或者将对外投资的货物直接计入成本、费用

3.使用不符合税法规定的发票及凭证列支成本费用 4.税前扣除不合理的工资薪金

5.未签订劳动合同的人工费用处理不当 6.税前扣除不符合要求的职工福利费

7.税前扣除不符合条件和程序性要求的资产损失

8.将资本性支出、对外投资支出等列入当期成本费用

9．将罚金、罚款、税收滞纳金、非公益捐赠支出和赞助支出等税前扣除 10.税前扣除未经核定的准备金支出 11.税前列支不征税收入对应的支出

12.超过税法规定的范围加计扣除研发费用 13.混淆业务宣传费与业务招待费 14.税前扣除不符合要求的借款利息

15.成本归集、核算及分配不正确、不准确（如原材料收发存计算错误，或擅自改变成本计价方法调节利润）

16.多计销售数量进而多结转销售成本 17.销货退回不冲减销售成本

18.将企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费进行税前扣除

19.税前扣除与取得收入无关的支出（或者税前列支与本单位生产经营无关的成本、费用）20.未经税务机关批准自行弥补以前亏损。

第五篇：浅谈如何改进房地产企业稽查方法

浅谈如何改进房地产企业稽查方法

浅谈如何改进房地产企业稽查方法

浅谈如何改进房地产企业稽查方法

——以偷税案例分析

摘要：房地产行业具有开发周期长、税种多、会计核算复杂等特点，房地产企业偷逃税的现象较为普遍。因此，税务稽查部门迫切需要针对房地产企业检查建立一套机制，改进稽查方法，加大稽查力度，打击偷税漏税，降低税收成本，规范纳税行为，保障财政收入。

关键词：房地产企业，税务稽查，打击偷税

随着城市日新月异的变化，房地产投资成为经济发展新的增长点。而房地产业的蓬勃发展，为税收增长提供了充足的税源，已经成为国家和地方财政收入的重要来源。马克思曾经说过“税收是国家的命脉，是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担，任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理性行为，只要存在税收，纳税人就存在偷逃税的主观动机，这给税务稽查带来了新的挑战。

一、我市房地产企业偷逃税手段及对应的稽查方法

我市房地产企业偷逃税手段有很多，下面以一个案例来阐述其主要手段及税务机关采取的稽查方法。

案例：js房地产开发公司偷税案

纳税人基本情况：js房地产开发公司为我市的一家私营企业，成立于20xx年3月份，现有职工43人，主要从事房地产的开发和销售。20xx年，该企业申报销售收入2047万元，销售成本1605万元，应纳税所得额为210万元，入库应纳所得税额69万元。20xx年1月至20xx年12月所得税申报数与账面记载一致。

企业的偷逃税手段及税务机关采取的稽查方法：

（一）出售车库等款项不记收入

采取审阅法，指对稽查对象有关书面资料的内容进行详细审查、研究，发现疑点线索，取得稽查证据的一种检查方法。稽查人员通过审查竣工验收证明及房产证，发现该公司所开发的甲工程项目已经竣工验收并取得了市房产管理局于20xx年9月5日颁发的该工程项目房权证，通过对上述房权证所列项目的逐一登记审核并汇集，发现该工程3号楼车库面积194.81平方米，5号楼车库面积194.81平方米，6号楼车库面积179.71平方米，8号楼车库面积179.71平方米，10号楼车库面积207.26平方米，1号楼门市面积243.27平方米，2号楼门市面积254.29平方米；通过审核从销售部门调取的楼盘销控表发现大部分车库及商铺已作售出标记，后又经进一步查对该单位所提供商品房买卖合同发现已出售车库21个,累加面积共433.57平方米，金额65万元；销售商铺7个，累加面积共173.89平方米，金额49万元；以上金额共计114万元，且合同载明款已付清。但是通过账务检查，发现该企业未将上述款项计入预收账款账户,账面也未反映该部分产品销售收入，根据取得的证据资料，该企业会计承认了该部分车库及商铺已收取款项，但未入账也未申报纳税的事实。经计算，查补该公司营业税9.7万元，城市维护建设税0.6万元，教育费附加0.37万元，企业所得税28.5万元，土地增值税9万元。

（二）未按期结转实际收入

采取核对法，指对书面资料的相关记录，或是对书面资料的记录和实物进行相互核对，以验证其是否相符的一种检查方法。稽查人员通过检查企业预收账款等账户，一是发现至20xx年12月31日账面预收账款余额1035万元，经测算该预收账款余额占企业申报年销售收入比例高达50.55%；二是预收账款账户未进行明细登记。经分析存有利用该账户隐匿收入之嫌，税务稽查人员首先根据预收账款账户的账面记录按所对应的原始凭证详细内容一一进行登记，将所收取的款项按楼盘楼号进行明细登记并汇集排序；其次将企业所提供的房权证中所列楼盘楼号进行了明细登记并汇集排序，将二者进行比对。通过审核比对发现取得房屋所有权证部分的预售收入为628万元，已按15%比例预提企业所得税,上述取得房屋所有权证部分的预售收入628万元至20xx年底仍未按规定确认为实际收入申报纳税，造成少缴企业所得税24万元。

（三）以商品房抵顶工程款不记收入

采取详查法，指对稽查对象在检查期内的所有经济活动、涉及经济业务和财务管理部门及其经济信息资料，采取严密的审查程序，进行详细地审核检查。稽查人员通过审核从销售部门调取的楼盘销控表及交房（钥匙）记录，发现部分商品房已在楼盘销控表上作售出标记，但通过检查账务未发现账面记有与之对应的预收账款, 账面也未反映该部分销售收入，也未结转相应的销售成本, 通过深入调查了解，得知该部分商品房属兑换、抵顶产品，经进一步审核企业所提供的各项合同，发现企业与部分建设单位及供应商所签“抵顶、兑换合同”中，标明“经双方协商用商品房抵顶工程款或材料等款项”，经询问及详细核查，对方已按合同规定为开发企

业进行了工程施工或供应了货物，但开发企业未将该部分兑换产品作销售收入记账，也未申报纳税，该企业采取此手段少计收入738万元。经计算，结转配比的成本费用后，查补该公司营业税36.9万元，城市维护建设税2.58万元，教育费附加1.1万元，企业所得税19万元，土地增值税15万元。

（四）利用成本费用账户调整当期利润

采取重点抽查法，指根据事先掌握的纳税人的情况，有目的地选择一部分会计资料进行重点检查。稽查人员为确保企业计入开发产品成本的费用是真实发生的，税务机关有针对性地审核了企业所提供的帐薄凭证等资料，其中重点审查了企业“预提费用”、“产品开发成本”及“销售成本账户”等账户，发现企业“预提费用”账户列20xx年预提某小区暖气增容管道费75万元，计入开发产品成本, 经进一步审核相关的账薄及原始凭证发现该部分开发成本20xx年已结转的销售成本为24万元。该企业通过“预提费用”账户调整当期利润，少计应纳税所得额24万元，少缴企业所得税6万元。

二、健全检查机制，改进稽查方法

上述案例中详尽的反映出房地产企业常用的偷逃税手段和税务机关采取的稽查方法。但是，可以看出，这些稽查方法运用的成效如何，明显受到稽查人员的知识水平和工作经验的限制。目前，如何通过税务稽查，减少偷税逃税行为的发生，是摆在税务机关眼前的一个难题。笔者认为：税务稽查部门可以通过建立一套规范的检查机制，改进稽查方法，加大稽查力度。

一是查前健全税收指标预警机制，保障稽查选案准确。税务管理局与稽查局建立健全管查联动机制，管理局要健全税收分析机制，按照采集的重点税源户信息分析比对，对辖区监控的重点税源企业开展税源调研工作，及时了解掌握重点税源情况，依据房地产行业纳税情况的历史数据，建立税收指标预警机制，及时向稽查局输送案源。稽查局通过分析房地产企业的税收负担率、成本利润率、企业所得税负担率等指标，分析房地产企业纳税情况的真实性、准确性，并作出综合评定，及时发现房地产企业的偷漏税行为，实现税收的及时、准确预警，保障稽查选案准确。

二是查中健全房地产企业的关联检查机制。根据房地产业的经营特点,利用交叉稽查等方式，广泛采用实地核查和外围调查相结合等有效税侦手段,及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税情况等方面存在的问题,这样可以形成一套全系统范围的联查配合机制。在日常检查中，以企业的财务账簿为依据，沿交易链条逆向检查，辨别交易的真实性和价格的公允性，尤其是对于关联交易更应该高度警惕。不应单纯依照检查计划或者管理上的隶属关系，只对单户企业的问题进行检查，而应将涉嫌的关联企业也列入检查范围。对于房地产企业收入的确认时间、确认条件、成本项目的构成重点检查，结合同一行业的平均情况，考虑收入与成本的配比原则，杜绝虚减收入、虚增成本的现象。

三是查后健全房地产企业违法行为处罚机制。根据心理学家华生所创立的老行为主义激励论，通常，处罚的形式和力度与逃税的诱发力呈负相关关系。处罚的形式越单一，力度越小，对偷逃税者来说诱发力越大。20xx年乌鲁木齐市地方税务局稽查局对10家房地产企业进行了专项检查，共查补税款1746万元，但是罚款只有120万元，罚款占补税数比率只有6.9%，这降低了税务机关的执法约束力。笔者认为针对房地产企业的涉税违法行为，应该加大处罚力度，严格依照《税收征管法》的规定，对欠税不缴的房地产企业依法采取强制措施，确保国家税款及时足额入库；对大案、要案，严格按照法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任；对查处的典型偷税案件，及时通过新闻媒体予以曝光。

总之，随着房地产企业偷逃税手段的不断翻新，给税务稽查工作带来了新的压力和挑战，只有正确分析经济形势，与时俱进，不断改进稽查方法，创新工作机制，才能提高房地产企业稽查效率和水平，取得税收工作突破性进展。）