房地产企业的稽查技巧和对策2稿

第一篇：房地产企业的稽查技巧和对策2稿

房地产企业的稽查技巧和对策

一、房地产企业偷逃税表现。

房地产企业偷税“伎俩”主要有：

（一）预售购房款挂在往来账面。

将预售购房款记帐，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃经营税和企业所得税，这是房地产开发企业为普遍采用的一种手段。

（二）不按照合同约定的时间确认收入

以各种理由诸如末清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。是还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖缴纳企业所得税。

（三）、随意调整税款申报数额

有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年未全部缴清。有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额。甚至少报税款或逃避纳税。

（四）钻政策“空予”，不及时清算土地增值税。

开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

（五）开发成本计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税

（六）扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

（七）取得以实物、劳务等支付的工程款末申报纳税。如房屋和土地之间的税费存在税率差，开发商将房屋换成土地可以减少应缴纳的税额，甚至于房屋换成土地后，土地没有在账面上体现造成不纳税。再如房地产企业以店面、套房等抵工程款，末如实入帐申报纳税。

（八）降价

无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税

（九）整体转让“楼花”不做收入

根据规定，开发权整体进行转让时，按照约定要收转让费、部分开发商却不按照规定做收入，而是挂在往来账面，以达到偷漏税的目的。

（十）个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定购房人开具发票，而以收款收据代替，隐瞒民收入，造成不申报纳税，或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。

（十一）是部分开发商将更名费、拖交房款押金，罚息收取入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，末记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。

（十二）挂“其他应付款”末按规定申报纳税。部分纳税意识较差的房地产企业以收款收据向售房户收取水电立户费、防盗网费等价外费用款项，借口为往来款项，为代收代付项目，长期挂在“其他应付款”等往来科目或最后以现金冲账，减少销售收入。

（十三）现金收入不入帐进行偷税，这是纳税人偷税普遍采用的一种手段，是一种故意行为，税务机关对这种行为控管难度较大。

如莆田市涵江区某一房地产开发有限公司，该公司帐外收销售不动收入573553元末按规定申报缴纳有关地方税费。

（十四）其它还有，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；随意调整税款申报数额；从售楼款中抵减代理手续费。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中 1

抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。

二、原因分析

（一）目前，我国房地产税的征收一般是按照计划进行，加上税务征收部门和其他诸如计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门信息的不对称，很难掌握房地产开发企业的涉税资料，在行政程序上无法规范房地产开发商的税务登记行为，尤其是房地产开发企业建筑成本信息和其收入情况，几乎处于监管之外。开发项目的规划投资和销售分别由规划局和建委负责管理，税务机关末参与管理、很难掌握开发及销售市场的动态，这样给房地产企业漏报售房项目提供方便，从而直接影响房地产售房的税收收入。

（二）纳税观念淡薄，片面追逐自身利益。大部分纳税人法制观念淡薄，纳税意识差是产生偷逃税的根本原因。由于历史原因造成我国公民纳税意识普遍低下，他们不把偷逃税视为一种违反税收法律，破坏经济秩序的行为来看待，而是把它视为自己一种“能力”的体现。他们认为税款缴上去是国家的，自己花心血赚到的钱，白白地流出去，因此就想尽办法能偷则偷，能拖则拖。特别的是受经济利益的驱使，一些纳税人大搞“上有政策下有对策”，处睡眠求变通，甚至以权代法，导致了有税收不上去的局面。

（三）税务征管力量薄弱，管理手段落后，查处乏力，处罚偏轻。目前税务机关只针对开发商账面资金进行稽查，房地产开发企业偷漏税是通过税务机关稽查后才可能获知，只要他们的账做得很完美，是很难发现其破绽的。“哪个环节比较薄弱，哪个环节容易出现问题。”同时房地产开发商偷漏税被稽查出来后，惩处的办法就是根据偷漏税的多少按照比例确定处罚数额，力度不是很大，对房地产开发商很难形成一定的震慑作用。

（四）企业所得税征收方式的不同，使得企业避重就轻。目前，我市对房地产企业的企业所得税采取两种不同的征收方式：一种为查账征收；另一种为对那些账证不健全或不能完全真实反映企业财务状况的房地产企业，实行企业所得税带征率征收办法。实行查账征收的房地产企业财务核算大多功能亏损，征不到企业所得税，税负较轻。另各县匹的带征率有所不同，这样就使得有些企业为减少企业所得税负担，同时也带来税负不公平的问题。

三、稽查方法及技巧的运用

对房地产企业的稽查，一般可通过“经营收入”，“其他业务收入”、“营业税金及附加”等损益类科目和“应收账款”，“预收款”等往来账户来发现问题。检查时可从以下几个方面入手：

（一）将企业纳税申报表与“经营收入”账相核对，看已实现的经营收入是否已全部申报纳税，有无少报、漏报、虚报、瞒报现象。

（二）将“经营收入”科目与有关的会计凭证相核对，看有无分解收入，从而少记收入的现象。

（三）将“经营收入”科目与有关的会计凭证、原始凭证发及销售合同相核对，看有无按合同规定应收取的销售款因实际末收到等原因而末转入“经营收入”的现象，或核对应按合同规定时间，应收邓而末收到的销售款是否申报纳税。

（四）将“应收账款”，“预收款”等科目与有头关的记录凭证、原始凭证、销售合同等相核对，看有无挂往来账而末纳税的现象。

（五）是否存在低价销售的行为。检查销售不动产收入价格，看有无收入明显偏低而又无正当理由的现象；关联企业之间销售价格是否合理。若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。

（六）房地产企业销售不动产只按地皮款部分纳税。如对一房地产开发有限公司转让土地使用权给用户自建，与建房有关的所有手续均以该公司的名义办理，在法律上该公司是销售不动产的纳税义务人，但该公司只按收取的转让土地使用权收入申报纳税，而行为发生的地上建筑物3774778。94元末并入销售不动产申报缴纳有关地方税费。因为目前房地产企业普遍采取销售土地使用权后负责以公司名义为购房者办理有关建房手续，按照有关法律法规的规定，其实质是在销售不动产，应按土地价款+建筑价款+有关配套费用+税收来作为计税依据申报缴纳有关税收。对企业来说，他们只有转让土地使用权收入，而要按组成主税价格来缴纳有关税收有点不理解。对税务机关来说，最好的管征办法就是加强税法宣传，取得纳税人的支持。

（七）对承包开发合同、联合开发合同、房屋拆迁安置合同、联合合作协议书、代理协议发及参建联建、合作建房等合同或协议，应认真分析查明真相，防止逃避纳税义务。另外以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，末与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。

（1）对承包开发合同、联合开发合同的稽查，例如对某房地产开发公司进行专项稽查时，发现该项公司于1999年11月与甲某实业公司签订《联合开发合同书》，将某实业公司拆迁安置剩余的10幢楼房实行联合开发。但合同规定，甲方某实业公司分期收回的投资款及利润共计2907。52万元，其它收益和甲方某实业公司无关，在实际经营中，该房地产开发公司将向购房户收取的全部价款分成两部分，其中由甲方某实业公司直接收取每平方米800元，并由房地产开发公司向购房中心开具甲方提供的发票；另外超过部分的金额才由房地产开发公司向购房开具发票，那么整个房地产开发公司因此应税收入额减少了2907。52万元。

（2）对房屋拆迁安置合同的审核时，要对其中查明是否以拆迁补偿款对抵房款现象。造成拆迁补偿款对抵房款不纳税，因为纳税人普遍认为，撤迁补偿是一种政府行为，应该支付给被拆迁户但没有支付，房地产开发公司实际没有收到该款项，要求他们缴纳有关税费，他们想不通。这是对我们税法理解不透所产生的后果，与我们税法宣传力度不够有关且很大一部分是税务机关管征不力造成的。如对某一房地产开发公司进行检查时，发现其应该支付被拆迁户的拆迁补偿款5532000元，但该房地产开发公司没有支付给各被拆迁户，而是用其开发的新房的房款，那么该款以拆迁补偿款对抵房款的行为应该并入销售收入缴纳各税费。

（八）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。

（九）通过对房地产企业“企业利润分配”“营业外支出”等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。

（十）稽查企业的其他业务收入。其他业务收入包括劳务收入、产品销售收入、材料转让收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入、多种经营收入等，如企业“其他业务收入”账户有贷方发生额，则这部分发生额应作为计税依据。对其他业务收入和稽查应侧重以下三个方面：首先，注意企业有无因错划征税范围而导致计税依据和税率运用错误的问题。其次，注意企业有无以收入直接冲减成本费用的问题。特别注意的是要防止使用虚假票据支付费用。因为使用非法票据虚列成本，抵减收入，是房地产开发公司逃税惯用的伎俩。还有常见的是在取得其他业务收入时，不通过“其他业务收入”科目核算，而是直接冲减成本类账户。第三，注意企业有无取得收入不申报纳税问题。只按“预收账款”申报缴纳税款，对“其他业务收入”不履行纳税义务。第四，注意企业把各种房产出租收入是否按规定申报纳税，包括将自行开发的商品房出租或是将项目底层出租取得租金收入等。

（十一）稽查房地产开发企业对代收代付款项的处理情况。如房地产企业以收款收据向售房户收取水电立户费、防盗网费等款项，借口为往来款项，为代收代付项目，长期挂在“其他应付款”等往来科目或最后以现金冲账，减少销售收入。还有的是管道煤气开户费等价外费用是否并入收入申报缴纳各税费。

（十二）由于大部分房地产开发商都是私人挂靠公司开发，从其账面着手检查，查不出其真实开发和销售情况。因此，对房地产开发公司有关纳税情况检查，稽查人员从上述风

个方面入手检查的同时，可以采用“假装老板”的身份前往售房处联系购房，摸清其开发和售房的基本情况，然后进行实施突击检查。还可以从土地拍卖、基建图纸、实地调查、走访购房和银行办理按揭贷款以及查对纳税人开户银行户头等办法间接进行拉网式的调查，并进行排队分析，拟定稽查方案然后进行一一查处。

第二篇：房地产企业稽查要点

房地产企业稽查要点

一、营业税

1、销售不动产、转让无形资产的营业额确认是否正确，收取的价外费用是否并入营业额申报纳税。

2、采用预收款方式销售不动产或转让土地使用权的，是否按预收款（包括预收定金）申报纳税，其纳税义务发生时间是否为收到预收款的当天。

3、银行按揭款收入有否申报纳税。

4、以房换地、以地换房或其他合作建房行为的是否按规定申报纳税。

5、拍卖、被拍卖不动产、土地使用权，是否申报纳税。

6、以房产作为利润分配给投资方是否申报纳税。

7、采用“还本”方式销售不动产时，是否是按减除“还本”支出后的收入申报纳税。

8、将不动产或无形资产抵债转让给其他单位，是否按销售不动产或转让无形资产申报纳税。

9、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否并入营业额中申报纳税。

10、单位将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产申报纳税，价格是否明显偏低，有无正当理由。

11、纳税人转让在建项目是否按销售不动产或转让土地使用权申报纳税。

12、是否与包销商签订包销合同，是否按规定申报纳税。有无将包销、代销商品房手续费支出直接从营业额中抵减的情况。

13、是否存在“代建房”行为，是否同时具备“代建房”的三个条件。

14、关联企业间销售不动产或转让无形资产价格是否合理。

15、有无将折扣额另开发票，而在营业额中扣除的问题。

16、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。

17、以不动产或土地使用权投资入股取得固定收入，不参与被投资企业的利润分配，不承担风险的，是否按“租赁业”申报纳税。

18、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。

19、涉及营业税的其他问题。

二、企业所得税

（一）收入检查要点：

1、房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等是否根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

（2）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

③采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

④采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（5）将开发产品先出租再出售的，是否按以下原则确认收入的实现：

①将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

②将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

（6）以非货币性资产分成形式取得收入的，是否在分得开发产品时确认收入的实现。

2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）将开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。

3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。

4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。

5、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否计收入。

6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入是否作其他业务收入。

7、有无将折扣额另开发票，而在收入中扣除的问题。有无将收入长期挂往来账不入账现象。

8、采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入是否按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。

9、是否按税务机关确定的征收方式（预）缴纳企业所得税。

10、涉及企业所得税收入确认的其他问题。

（二）税前扣除项目检查要点：

1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，是否虚列、重列有关的成本、费用。

2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。

5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

6、是否将未结转销售收入的预收款所涉及到的营业税等一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。

7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐准备金”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为扩大扣除比例而将上述费用部分计入开发成本的情况。

8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。

9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费。

10、按会计制度计提的各项准备金是否作纳税调整。

11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资标准进行税前扣除；工资实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合“两低于”原则，是否实际发放，未实际发放部分是否已调增应税所得。

12、纳税人计提的以前应提未提、应计未计的费用及补缴以前的税金是否已作纳税调整。

13、捐赠的扣除是否符合税法规定。接受的捐赠是否已调增应纳税所得额。

14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。

16、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。

17、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入账户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。

18、税前扣除项目的各项凭证是否合法，是否有虚列成本现象。

19、成本、费用能否准确核算，与税务机关已确定的征收方式是否相符合。

20、其他税前扣除项目是否符合《企业所得税税前扣除办法》的规定。

三、土地增值税

1、房地产开发项目竣工结算前取得的房地产转让收入（包括采取分期收款销售方法取得的预收款项）是否按规定预缴土地增值税，竣工结算后是否按规定期限到地方主管税务机关清算。

2、申报计征土地增值税的收入额是否包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。

3、涉及土地增值税的其他问题

四、房产税

1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。

2、自用的房产是否缴纳房产税。

3、自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”账，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管、电梯等）从房产原值剥离出来，少缴房产税。

4、闲置未用的房产是否缴纳房产税。

5、对原有房屋进行改建、扩建后，作为固定资产核算的部分是否按规定增加房屋原值，缴纳了房产税。

6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否按租金缴纳房产税。

7、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。

8、涉及房产税的其他问题。

五、土地使用税

1、在开发建设期间，为开发商品房所占用的土地是否缴纳城镇土地使用税。

2、在项目完工后，对未出售部分的商品房占用的土地是否缴纳了城镇土地使用税。

3、对已取得土地使用权但尚未开发的土地是否按规定申报缴纳城镇土地使用税。

4、涉及城镇土地使用税的其他问题。

六、印花税

1、各类建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、产权转移书据、账簿等是否按规定贴花。

2、购销合同是否按税务机关确定的征收方式足额缴纳。

3、实收资本（股本）和资本公积增加，是否按规定贴花。

4、各类未履行的合同，是否按规定贴花。

5、涉及印花税的其他问题。

七、个人所得税

1、对支付给个人的现金、实物、有价证券是否未按规定代扣代缴个人所得税。

2、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。

3、对从“盈余公积”、“利润分配”、“管理费用”、“经营费用”等账户中提取支付的工资、奖金是否计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。

4、通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是否按规定扣缴个人所得税。

5、对个人一次取得的数月奖金、年终加薪或劳动分红，代扣代缴个人所得税的计算方法是否正确。

6、支付给董事的董事费，是否代扣代缴个人所得税。

7、企业向职工或其他个人集资，支付股息、红利、利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。

8、单位为职工负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。

9、个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出是否按规定缴纳（代扣）个人所得税。

10、纳税内个人投资者从其投资企业（个人独资、合伙企业除外）借款，在该纳税内既未归还，又未用于生产经营的是否按规定扣缴个人所得税。

11、有无奖励职工汽车、住房未扣缴个人所得税。

12、有无在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券未按“其他所得”项目扣缴个人所得税。

13、将代扣代缴税款长期挂账而不申报缴纳。

14、涉及个人所得税的其他问题。

第三篇：房地产行业税务稽查技巧专题之三

房地产行业税务稽查技巧专题之三：检查的方法

(2010-11-13 14:03:09)转载 标签： 分类： 财税家园

房产 检查 业务招待费 房地产企业 项目开发 财经

一、检查项目有关情况

房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料

对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合

在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查

房地产企业的成本结转方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

检查时应注意以下几个问题：

1、审查成本计算是否正确

审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）

预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。

有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2、配套设施成本结转是否正确

通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

3、注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确

检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。

4、检查有无白条入账现象

白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

五、财务费用的检查

房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。

向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

六、管理费用的检查

1、人工费用的检查

管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。

2、印花税的检查

（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。

（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。

房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。

3、其他方面的检查

检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。

检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。

七、销售费用的检查

1、销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。

2、虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。

3、广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发［2001］89号文件，其广告费支出只能在每一纳税销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。

八、开发间接费用的检查

审查费用的发生原始凭证是否真实合法。

周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。

在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。

九、对房地产企业税务检查的几点建议

1、房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。

2、由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

3、为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。

4、通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度；同时严格税务执法的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序。

第四篇：房地产行业税务稽查技巧专题之一

房地产行业税务稽查技巧专题之一：收入的确定

(2010-11-13 13:14:53)转载

标签： 分类： 财税家园

委托销售 确认 房地产行业 营业收入 商品房销售收入 财经

写在前面：房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。

房地产业收入的确定

一、收入核算范围

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

二、房地产业收入确认原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：

1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。

2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。

3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。

4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：

（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。

（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。

（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。

5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。

6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。

三、开发产品预售收入的确认

开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。

预计营业利润=预售收入×利润率

待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。

四、开发产品视同销售收入的确认

1、下列行为应视同销售确认收入

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。

2、收入确认时限

在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。

3、收入确认方法和顺序

（1）按本企业最近或本最近月份同类开发产品价格；

（2）同类开发产品公允价值；

（3）按成本利润率确定（15%）。

五、代建工程和提供劳务收入确定

1、一个纳税的按合同约定结算日或合同完工日确认；

2、不在一个纳税采用完工百分比法按季确认；

3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。

六、营业税的纳税义务发生时间

纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。

第五篇：房地产税务稽查技巧

房地产税务稽查技巧

一、检查项目有关情况

房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料

对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查

房地产企业的成本结转方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

检查时应注意以下几个问题：

1.审查成本计算是否正确

审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。

成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）

预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。

有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2.配套设施成本结转是否正确

通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独

按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

3.注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确

检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。

4.检查有无白条入账现象

白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

五、财务费用的检查

房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。

向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

六、管理费用的检查

1.人工费用的检查

管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。

2.印花税的检查

（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。

（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。

房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。

3.其他方面的检查

检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。

七、销售费用的检查

1.销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。

2.虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。

3.广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发［2001］89号文件，其广告费支出只能在每一纳税

销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。

八、开发间接费用的检查

审查费用的发生原始凭证是否真实合法。

周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。

九、对房地产企业税务检查的几点建议

1.房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。

2.由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

3.为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。

4.通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度；同时严格税务执法的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序