第一篇：浅谈如何改进房地产企业稽查方法
浅谈如何改进房地产企业稽查方法
浅谈如何改进房地产企业稽查方法
浅谈如何改进房地产企业稽查方法
——以偷税案例分析
摘要：房地产行业具有开发周期长、税种多、会计核算复杂等特点，房地产企业偷逃税的现象较为普遍。因此，税务稽查部门迫切需要针对房地产企业检查建立一套机制，改进稽查方法，加大稽查力度，打击偷税漏税，降低税收成本，规范纳税行为，保障财政收入。
关键词：房地产企业，税务稽查，打击偷税
随着城市日新月异的变化，房地产投资成为经济发展新的增长点。而房地产业的蓬勃发展，为税收增长提供了充足的税源，已经成为国家和地方财政收入的重要来源。马克思曾经说过“税收是国家的命脉，是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担，任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理性行为，只要存在税收，纳税人就存在偷逃税的主观动机，这给税务稽查带来了新的挑战。
一、我市房地产企业偷逃税手段及对应的稽查方法
我市房地产企业偷逃税手段有很多，下面以一个案例来阐述其主要手段及税务机关采取的稽查方法。
案例：js房地产开发公司偷税案
纳税人基本情况：js房地产开发公司为我市的一家私营企业，成立于20xx年3月份，现有职工43人，主要从事房地产的开发和销售。20xx年，该企业申报销售收入2047万元，销售成本1605万元，应纳税所得额为210万元，入库应纳所得税额69万元。20xx年1月至20xx年12月所得税申报数与账面记载一致。
企业的偷逃税手段及税务机关采取的稽查方法：
（一）出售车库等款项不记收入
采取审阅法，指对稽查对象有关书面资料的内容进行详细审查、研究，发现疑点线索，取得稽查证据的一种检查方法。稽查人员通过审查竣工验收证明及房产证，发现该公司所开发的甲工程项目已经竣工验收并取得了市房产管理局于20xx年9月5日颁发的该工程项目房权证，通过对上述房权证所列项目的逐一登记审核并汇集，发现该工程3号楼车库面积194.81平方米，5号楼车库面积194.81平方米，6号楼车库面积179.71平方米，8号楼车库面积179.71平方米，10号楼车库面积207.26平方米，1号楼门市面积243.27平方米，2号楼门市面积254.29平方米；通过审核从销售部门调取的楼盘销控表发现大部分车库及商铺已作售出标记，后又经进一步查对该单位所提供商品房买卖合同发现已出售车库21个,累加面积共433.57平方米，金额65万元；销售商铺7个，累加面积共173.89平方米，金额49万元；以上金额共计114万元，且合同载明款已付清。但是通过账务检查，发现该企业未将上述款项计入预收账款账户,账面也未反映该部分产品销售收入，根据取得的证据资料，该企业会计承认了该部分车库及商铺已收取款项，但未入账也未申报纳税的事实。经计算，查补该公司营业税9.7万元，城市维护建设税0.6万元，教育费附加0.37万元，企业所得税28.5万元，土地增值税9万元。
（二）未按期结转实际收入
采取核对法，指对书面资料的相关记录，或是对书面资料的记录和实物进行相互核对，以验证其是否相符的一种检查方法。稽查人员通过检查企业预收账款等账户，一是发现至20xx年12月31日账面预收账款余额1035万元，经测算该预收账款余额占企业申报年销售收入比例高达50.55%；二是预收账款账户未进行明细登记。经分析存有利用该账户隐匿收入之嫌，税务稽查人员首先根据预收账款账户的账面记录按所对应的原始凭证详细内容一一进行登记，将所收取的款项按楼盘楼号进行明细登记并汇集排序；其次将企业所提供的房权证中所列楼盘楼号进行了明细登记并汇集排序，将二者进行比对。通过审核比对发现取得房屋所有权证部分的预售收入为628万元，已按15%比例预提企业所得税,上述取得房屋所有权证部分的预售收入628万元至20xx年底仍未按规定确认为实际收入申报纳税，造成少缴企业所得税24万元。
（三）以商品房抵顶工程款不记收入
采取详查法，指对稽查对象在检查期内的所有经济活动、涉及经济业务和财务管理部门及其经济信息资料，采取严密的审查程序，进行详细地审核检查。稽查人员通过审核从销售部门调取的楼盘销控表及交房（钥匙）记录，发现部分商品房已在楼盘销控表上作售出标记，但通过检查账务未发现账面记有与之对应的预收账款, 账面也未反映该部分销售收入，也未结转相应的销售成本, 通过深入调查了解，得知该部分商品房属兑换、抵顶产品，经进一步审核企业所提供的各项合同，发现企业与部分建设单位及供应商所签“抵顶、兑换合同”中，标明“经双方协商用商品房抵顶工程款或材料等款项”，经询问及详细核查，对方已按合同规定为开发企
业进行了工程施工或供应了货物，但开发企业未将该部分兑换产品作销售收入记账，也未申报纳税，该企业采取此手段少计收入738万元。经计算，结转配比的成本费用后，查补该公司营业税36.9万元，城市维护建设税2.58万元，教育费附加1.1万元，企业所得税19万元，土地增值税15万元。
（四）利用成本费用账户调整当期利润
采取重点抽查法，指根据事先掌握的纳税人的情况，有目的地选择一部分会计资料进行重点检查。稽查人员为确保企业计入开发产品成本的费用是真实发生的，税务机关有针对性地审核了企业所提供的帐薄凭证等资料，其中重点审查了企业“预提费用”、“产品开发成本”及“销售成本账户”等账户，发现企业“预提费用”账户列20xx年预提某小区暖气增容管道费75万元，计入开发产品成本, 经进一步审核相关的账薄及原始凭证发现该部分开发成本20xx年已结转的销售成本为24万元。该企业通过“预提费用”账户调整当期利润，少计应纳税所得额24万元，少缴企业所得税6万元。
二、健全检查机制，改进稽查方法
上述案例中详尽的反映出房地产企业常用的偷逃税手段和税务机关采取的稽查方法。但是，可以看出，这些稽查方法运用的成效如何，明显受到稽查人员的知识水平和工作经验的限制。目前，如何通过税务稽查，减少偷税逃税行为的发生，是摆在税务机关眼前的一个难题。笔者认为：税务稽查部门可以通过建立一套规范的检查机制，改进稽查方法，加大稽查力度。
一是查前健全税收指标预警机制，保障稽查选案准确。税务管理局与稽查局建立健全管查联动机制，管理局要健全税收分析机制，按照采集的重点税源户信息分析比对，对辖区监控的重点税源企业开展税源调研工作，及时了解掌握重点税源情况，依据房地产行业纳税情况的历史数据，建立税收指标预警机制，及时向稽查局输送案源。稽查局通过分析房地产企业的税收负担率、成本利润率、企业所得税负担率等指标，分析房地产企业纳税情况的真实性、准确性，并作出综合评定，及时发现房地产企业的偷漏税行为，实现税收的及时、准确预警，保障稽查选案准确。
二是查中健全房地产企业的关联检查机制。根据房地产业的经营特点,利用交叉稽查等方式，广泛采用实地核查和外围调查相结合等有效税侦手段,及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税情况等方面存在的问题,这样可以形成一套全系统范围的联查配合机制。在日常检查中，以企业的财务账簿为依据，沿交易链条逆向检查，辨别交易的真实性和价格的公允性，尤其是对于关联交易更应该高度警惕。不应单纯依照检查计划或者管理上的隶属关系，只对单户企业的问题进行检查，而应将涉嫌的关联企业也列入检查范围。对于房地产企业收入的确认时间、确认条件、成本项目的构成重点检查，结合同一行业的平均情况，考虑收入与成本的配比原则，杜绝虚减收入、虚增成本的现象。
三是查后健全房地产企业违法行为处罚机制。根据心理学家华生所创立的老行为主义激励论，通常，处罚的形式和力度与逃税的诱发力呈负相关关系。处罚的形式越单一，力度越小，对偷逃税者来说诱发力越大。20xx年乌鲁木齐市地方税务局稽查局对10家房地产企业进行了专项检查，共查补税款1746万元，但是罚款只有120万元，罚款占补税数比率只有6.9%，这降低了税务机关的执法约束力。笔者认为针对房地产企业的涉税违法行为，应该加大处罚力度，严格依照《税收征管法》的规定，对欠税不缴的房地产企业依法采取强制措施，确保国家税款及时足额入库；对大案、要案，严格按照法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任；对查处的典型偷税案件，及时通过新闻媒体予以曝光。
总之，随着房地产企业偷逃税手段的不断翻新，给税务稽查工作带来了新的压力和挑战，只有正确分析经济形势，与时俱进，不断改进稽查方法，创新工作机制，才能提高房地产企业稽查效率和水平，取得税收工作突破性进展。）
第二篇：房地产企业稽查要点
房地产企业稽查要点
一、营业税
1、销售不动产、转让无形资产的营业额确认是否正确，收取的价外费用是否并入营业额申报纳税。
2、采用预收款方式销售不动产或转让土地使用权的，是否按预收款（包括预收定金）申报纳税，其纳税义务发生时间是否为收到预收款的当天。
3、银行按揭款收入有否申报纳税。
4、以房换地、以地换房或其他合作建房行为的是否按规定申报纳税。
5、拍卖、被拍卖不动产、土地使用权，是否申报纳税。
6、以房产作为利润分配给投资方是否申报纳税。
7、采用“还本”方式销售不动产时，是否是按减除“还本”支出后的收入申报纳税。
8、将不动产或无形资产抵债转让给其他单位，是否按销售不动产或转让无形资产申报纳税。
9、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否并入营业额中申报纳税。
10、单位将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产申报纳税，价格是否明显偏低，有无正当理由。
11、纳税人转让在建项目是否按销售不动产或转让土地使用权申报纳税。
12、是否与包销商签订包销合同，是否按规定申报纳税。有无将包销、代销商品房手续费支出直接从营业额中抵减的情况。
13、是否存在“代建房”行为，是否同时具备“代建房”的三个条件。
14、关联企业间销售不动产或转让无形资产价格是否合理。
15、有无将折扣额另开发票，而在营业额中扣除的问题。
16、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。
17、以不动产或土地使用权投资入股取得固定收入，不参与被投资企业的利润分配，不承担风险的，是否按“租赁业”申报纳税。
18、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。
19、涉及营业税的其他问题。
二、企业所得税
（一）收入检查要点：
1、房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等是否根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（2）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
③采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
④采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（5）将开发产品先出租再出售的，是否按以下原则确认收入的实现：
①将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
②将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（6）以非货币性资产分成形式取得收入的，是否在分得开发产品时确认收入的实现。
2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）将开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。
3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。
4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。
5、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否计收入。
6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入是否作其他业务收入。
7、有无将折扣额另开发票，而在收入中扣除的问题。有无将收入长期挂往来账不入账现象。
8、采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入是否按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。
9、是否按税务机关确定的征收方式（预）缴纳企业所得税。
10、涉及企业所得税收入确认的其他问题。
（二）税前扣除项目检查要点：
1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，是否虚列、重列有关的成本、费用。
2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。
3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。
4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。
5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。
6、是否将未结转销售收入的预收款所涉及到的营业税等一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。
7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐准备金”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为扩大扣除比例而将上述费用部分计入开发成本的情况。
8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。
9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费。
10、按会计制度计提的各项准备金是否作纳税调整。
11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资标准进行税前扣除；工资实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合“两低于”原则，是否实际发放，未实际发放部分是否已调增应税所得。
12、纳税人计提的以前应提未提、应计未计的费用及补缴以前的税金是否已作纳税调整。
13、捐赠的扣除是否符合税法规定。接受的捐赠是否已调增应纳税所得额。
14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。
15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。
16、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。
17、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入账户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。
18、税前扣除项目的各项凭证是否合法，是否有虚列成本现象。
19、成本、费用能否准确核算，与税务机关已确定的征收方式是否相符合。
20、其他税前扣除项目是否符合《企业所得税税前扣除办法》的规定。
三、土地增值税
1、房地产开发项目竣工结算前取得的房地产转让收入（包括采取分期收款销售方法取得的预收款项）是否按规定预缴土地增值税，竣工结算后是否按规定期限到地方主管税务机关清算。
2、申报计征土地增值税的收入额是否包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。
3、涉及土地增值税的其他问题
四、房产税
1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。
2、自用的房产是否缴纳房产税。
3、自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”账，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管、电梯等）从房产原值剥离出来，少缴房产税。
4、闲置未用的房产是否缴纳房产税。
5、对原有房屋进行改建、扩建后，作为固定资产核算的部分是否按规定增加房屋原值，缴纳了房产税。
6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否按租金缴纳房产税。
7、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。
8、涉及房产税的其他问题。
五、土地使用税
1、在开发建设期间，为开发商品房所占用的土地是否缴纳城镇土地使用税。
2、在项目完工后，对未出售部分的商品房占用的土地是否缴纳了城镇土地使用税。
3、对已取得土地使用权但尚未开发的土地是否按规定申报缴纳城镇土地使用税。
4、涉及城镇土地使用税的其他问题。
六、印花税
1、各类建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、产权转移书据、账簿等是否按规定贴花。
2、购销合同是否按税务机关确定的征收方式足额缴纳。
3、实收资本（股本）和资本公积增加，是否按规定贴花。
4、各类未履行的合同，是否按规定贴花。
5、涉及印花税的其他问题。
七、个人所得税
1、对支付给个人的现金、实物、有价证券是否未按规定代扣代缴个人所得税。
2、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。
3、对从“盈余公积”、“利润分配”、“管理费用”、“经营费用”等账户中提取支付的工资、奖金是否计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。
4、通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是否按规定扣缴个人所得税。
5、对个人一次取得的数月奖金、年终加薪或劳动分红，代扣代缴个人所得税的计算方法是否正确。
6、支付给董事的董事费，是否代扣代缴个人所得税。
7、企业向职工或其他个人集资，支付股息、红利、利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。
8、单位为职工负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。
9、个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出是否按规定缴纳（代扣）个人所得税。
10、纳税内个人投资者从其投资企业（个人独资、合伙企业除外）借款，在该纳税内既未归还，又未用于生产经营的是否按规定扣缴个人所得税。
11、有无奖励职工汽车、住房未扣缴个人所得税。
12、有无在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券未按“其他所得”项目扣缴个人所得税。
13、将代扣代缴税款长期挂账而不申报缴纳。
14、涉及个人所得税的其他问题。
第三篇：企业所得税稽查方法学习心得
友情提醒：本学习心得仅是云中飞个人观点，仅供参考，不构成任何复习建议，任何人凭此复习造成考试成绩不理想，云中飞概不负责。
企业所得税稽查方法学习心得
云中飞
整理
本章主要介绍企业所得税的一般规定、收入总额、扣除项目、资产税务处理、税收优惠及应纳税额的政策依据、常见涉税问题及其主要检查方法等内容。通过本章的学习，有助于稽查人员熟悉企业所得税的有关法律法规，了解企业所得税的主要涉税问题，掌握企业所得税的检查方法和技巧。
第一节
企业所得税的一般规定
一、纳税人
1在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人。（云中飞心得：注意不是负税人）
二、扣缴义务人
1对非居民企业取得企业所得税法第三条第三款规定的所得应缴纳的所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。（《企业所得税法》第三十七条）（云中飞心得：关键是扣缴时间的把握）
四、适用税率
（一）法定税率
1企业所得税的税率为25%。非居民企业取得企业所得税法第三条第（三）款规定所得，适用税率为20%。（《企业所得税法》第四条）
2符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。（《企业所得税法》第二十八条）（云中飞心得：注意，由于出书的时候，高新技术企业的标准还没有出台，因此，不必复习高新技术企业的标准）
（二）过渡性优惠税率
（1）自2008年1月1日起，原享受低税率优惠政策的企业（云中飞心得，例如特区内的外资企业），在新税法施行后5年内逐步过渡到法定税率。其中：享受企业所得税15%税率的企业，2008年按18%税率执行，2009年按20%税率执行，2010年按22%税率执行，2011年按24%税率执行，2012年按25%税率执行；原执行24%税率的企业，2008年起按25%税率执行。
（2）自2008年1月1日起，但因未获利而尚未享受税收优惠的，其优惠期限从2008起计算。
实行减半征税，即2008年按18％税率计算的应纳税额实行减半征税，2009年按20％税率计算的应纳税额实行减半征税，2010年按22％税率计算的应纳税额实行减半征税，2011年按24％税率计算的应纳税额实行减半征税，2012年及以后按25％税率计算的应纳税额实行减半征税。
五、纳税地点
2实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的处理办法，六、纳税时限
实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税。企业依法清算时，应当以清算期间作为一个纳税。
3企业所得税分月或者分季预缴。企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。企业应当自终了之日起五个月内，向税务机关报送企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。
4扣缴义务人每次代扣的税款，应当自代扣之日起七日内缴入国库，并向所在地的税务机关报送扣缴企业所得税报告表。
第二节
企业收入总额的检查
企业收入总额是指以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。具体包括：销售货物收入，提供劳务收入，转让财产收入，股息、红利等权益性投资收益，利息收入，租金收入，特许权使用费收入，接受捐赠收入，其他收入。对企业各项收入总额的检查，主要检查收入总额确认和计量的真实性、准确性、完整性。
一、政策依据
1企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则（云中飞心得：权责发生制为原则是企业所得税的灵魂），属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。《企业所得税法实施条例》和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
2企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。（《企业所得税法实施条例》第二十五条）
云中飞心得：视同销售是个重点，100%要考的，视同销售的考点是：（1）资产的内部处置不用视同销售
（2）视同销售是计提招待费、广告费的基数。（3）视同销售的计税基础发生了变化 A不具有商业性质的视同销售
例如，某内资企业在建工程领用本企业的产品，该产品生产成本70万，对外含税价117万，则 借：在建工程87 贷：库存商品70 应交税费—应交增值税（销项税额）17 这里需要强调的是，如果是2007年，计税基础是117（100+17）B具有商业性质的视同销售
例如，某汽车将生产成本70万，对外含税价117万的汽车用于非广告赞助。借：营业外支出117 贷：主营业务收入100
应交税费—应交增值税（销项税额）17 借：主营业务成本70 贷：库存商品70 这时，会计与税法一致，不需要纳税调整。
3企业所得税法第六条所称企业取得收入的货币形式，包括现金、存款、应收账款、应收票据、准备持有至到期的债券投资以及债务的豁免等。企业所得税法第六条所称企业取得收入的非货币形式，包括固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、存货、不准备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益。（云中飞心得：多选题就是这样来的，红字是重点）
4采取以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。（云中飞心得：与P225联系起来看，公允价值要高度重视）
5采取产品分成方式取得收入的，按照企业分得产品的日期确认收入的实现，其收入额按照产品的公允价值确定。（云中飞心得：看清楚了，注意不是按合同的日期，单选或判断）
6企业所得以人民币以外的货币计算的，预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度最后一日的人民币汇率中间价，折合成人民币计算应纳税所得额。
8企业所得税法第六条第（一）项所称销售货物收入，是指企业销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗品以及其他存货取得的收入。（云中飞心得：多选题就是这样来的，红字是重点）
9以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现。（云中飞心得：看清楚了，这里是按合同）
11企业从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
12企业所得税法第六条第（四）项所称股息、红利等权益性投资收益，是指企业因权益性投资从被投资方取得的收入。股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定（云中飞心得：另有规定是指境外投资收益按权责发生制）外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。14企业所得税法第六条第（五）项所称利息收入，是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。（云中飞心得：利息收入是收付实现制，重点）15租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。（云中飞心得：利息收入是收付实现制，重点，100%考）
16企业所得税法第六条第（七）项所称特许权使用费收入，是指企业提供专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权取得的收入。特许权使用费收入，按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现。（云中飞心得：特许权使用费收入是收付实现制）
17企业所得税法第六条第（八）项所称接受捐赠收入，是指企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产。接受捐赠收入，按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。（云中飞心得：看清楚了，这里不是按合同，也是收付实现制）
18企业所得税法第六条第（九）项所称其他收入，是指企业取得的除上述八项收入以外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。（云中飞心得：多选题就是这样来的，红字是重点，记不住也要记，想想钢铁是怎样炼成的吧）
二、会计核算
4长期股权投资采用权益法核算的会计处理。根据被投资单位实现的净利润或经调整的净利润计算应享有的份额，借记“长期股权投资——损益调整”科目，贷记“投资收益”科目被投资单位发生净亏损的，作相反会计处理。（云中飞心得：用小沈阳的话说，长期股权投资采用权益法核算的会计处理是必须会，不是可以会，嚎；眼睛一闭一睁，一天过去了，嚎；眼睛一闭一睁，又一天过去了，嚎；扬州的培训结束了，嚎）
“营业外收入”等科目。
三、常见涉税问题 1收入计量不准。2隐匿实现的收入。3实现收入入账不及时。
4视同销售行为未作纳税调整。5销售货物的税务处理不正确。
四、主要检查方法
（云中飞心得：书上讲了很多检查方法，怎么复习呢？这时，我们不妨换一个角度，我们从出题老师的角度去复习。云中飞知道，大家都是身经百战的，大家都知道企业都做两套帐，现在查帐的关键是你能不能找到企业的第二套帐在哪里？现在的查帐已经变为“捉迷藏”游戏。如果你找到了第二套帐，那么，查帐就基本结束了，因为第二套帐很简单，都是流水帐。但是，出题老师可能出二套帐的试卷吗？不能！因为考试的篇幅有限，另外，考虑到出题老师可能没有实战经验，云中飞个人认为，出题老师可能会想出下面的这些比较低层次的偷税手法考大家： 1收入挂往来
收入记在 “其他应收款”、“其他应付款”、“应收帐款”等往来账户。企业记账为： 借：银行存款
贷: 其他应收款
其他应付款 应收帐款 应付帐款
2．收费红字直接冲抵成本、费用，企业记账为： 借：银行存款 贷:生产成本 制造费用 管理费用
财务费用
注意红字冲销记只影响流转税，不影响企业所得税。
类似的情况是，把租金记在投资收益，把租金记在投资收益还要注意房产税的问题。
3．收入不入帐
某企业2008年10销售商品一批含税价117000元，成本价70000元。企业记账为：
借:银行存款 117000元
贷:库存商品 117000元 如何进行账务调整?(1)借:库存商品 47000 贷:应交税费——应交增值税（销项税额）17000 以前损益调整 30000(2)借:以前损益调整 7500
贷:应交税费——应交所得税 7500(3)借:以前损益调整 22500
贷:利润分配——未分配利润 22500
视同销售行为
前面说了，视同销售是必考的。出题老师喜欢出啊，而且，视同销售的内容也有很大的变化。
视同销售的检查主要是下面这些：（1）“产成品”、“库存商品”、“生产成本”等账户，对应检查“应付职工薪酬”、“管理费用”、“其他应付款”等账户，核实企业有无将自产产品用于职工福利、集资、广告、赞助、样品、职工奖励等未作视同销售处理；（2）检查“产成品”、“库存商品”、”“原材料”、“固定资产”、“无形资产”、“生产成本”等账户金额的减少，对应“应付职工薪酬”、“管理费用”、“短期投资”、“长期股权投资”、“其他应付款”、“营业外支出”等账户，核实企业有无用非货币性资产对外投资、偿债或对外捐赠等未作视同销售处理。
（3）特别注意，对房地产开发企业除应将开发产品用于结转“固定资产”不再视同销售了
（4）企业的整体资产转让、整体资产置换、合并、分立业务，判断其是否属于应税重组，是否存在应确认未确认的资产转让所得或损失。（云中飞心得：应税重组好象很复杂，实际很简单的，不要怕。稍后再告诉你）（未完待续）
第四篇：企业所得税税务稽查方法
《企业所得税税务稽查方法》
《特殊业务稽查方法》辅导
邯郸市地方税务局稽查局
杨 芳
2009年3月14日
注册税务师，邯郸市地税局稽查局检查三科副科长。联系电话：0310-3018303
***
一、调整账务简明知识 ？
二、收入检查重点问题
三、扣除检查应注意的问题
四、考试技巧及注意事项
一、为什么要调整账务？
保持会计核算的真实、防止税款明补暗退。
同时《税务稽查管理》税务处理决定的执行中“被执行人应按照税务处理决定的要求，将缴库凭证的复印件连同税务稽查调整账务记录复印件报送执行部门”
考试中要注意审题，看属于哪一年的业务，考虑用当年适用的税收政策；答题要求是否要求调整账务。
什么情况下要调整账务？如何调整？
存在属于会计差错的情况。要按照《会计政策会计估计变更和会计差错更正准则》调整账务。
检查以前，使用的重要会计科目“以前损益调整”。原则：错什么、调什么，差什么、补什么。
查获的可在税前扣除的流转税、印花税处理也通过“以前损益调整科目”一并调整。
最后将“以前损益调整”全部转到“利润分配-未分配利润”科目。什么情况下调整应纳税所得额？
如果属于影响企业所得税应纳税所得额的事项，包括：
1、影响应纳税所得额的会计差错；
2、税法与会计规定不一致情形，3、本次检查应补缴的可以税前扣除的流转税。
二、收入检查重点问题回顾 企业所得税收入总额的构成：
企业收入总额是指以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，具体包括：销售货物收入，提供劳务收入，转让财产收入，股息、红利等权益性投资收益，利息收入，租金收入，特许权使用费收入，接受捐赠收入，其他收入。
会计核算对企业总收入的划分：
1、营业收入，包括销售货物收入、提供劳务收入及租金收入和特许权使用费收入。会计科目包括主营业务收入和其他业务收入。业务招待费、广告宣传费税前扣除限额的基数。
2、资本利得，包括转让财产收入和政府补助、接受捐赠收入等。对应会计科目包括营业外收入和投资收益。
3、投资持有收益，包括债权投资的利息收入和股权投资的股息红利，对应的会计科目是投资收益。
4、其他收入中，资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付账款、债务重组收入、补贴收入、违约金收入确认为收入。二已作坏账处理后又收回的应收账款和汇兑收益，分别冲减资产减值损失和财务费用。一般按照权责发生制原则确认收入例外规定：
1、对于利息收入、租金收入、特许权使用费收入、以分期收款方式销售货物按照合同约定。
2、对于股息红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。
3、企业从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
4、接受捐赠收入，按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。
1、对于利息、租金、特许权使用费收入，按照合同约定。举例：
例：甲公司向乙公司出租房产一处，租期三年，每年租金100万元，合同约定甲公司于租赁开始日一次性收取300万元。收取时会计处理如下：
借：银行存款300万
第一年作：借：递延收益100万
贷：递延收益300万，贷：其他业务收入100万。
其余两年结转收入分录同上。税收处理：于合同约定的应付租金的日期确认收入实现，在合同约定的收款日确认计税收入300万元，以后两年每年各纳税调减100万元。
2、分期收款销售举例：
2008年7月1日，甲公司采用分期收款方式向乙公司销售一套大型机械设备，合同约定的销售价格为2000万元，分5次于次年开始每年底等额收取。该大型设备成本为1560万元。在现销方式下，该大型设备的销售价格为1600万元。（1）2008年7月1日销售实现 借：长期应收款
2340
贷：主营业务收入
1600
贷：应交税金-应交增值税（销项税额）340
贷：未实现融资收益
400 借：主营业务成本
1560
贷：库存商品
1560（2）2009年底收取货款： 借：银行存款
468（2340/5）
贷：长期应收款
468 借：未实现融资收益
126
贷：财务费用
企业的所得税处理为：
（1）2008年税收不确认收入的实现，应当调整减少当期的收入1600万元。应当调整减少当期的成本1560万元，2009年税收确认实现收入400万元（468/1.17），应当调整增加当期的收入400万元，应当调整增加当期的成本312万元(1560/5)，确认的融资收益应当调整减少当期的利息收入。
检查收入总的原则:检查收入的真实、完整、准确、及时。
主要涉税问题是：收入核算不真实、不完整、不及时以及确认计量错误。收入确认有关文件：
1、企业所得税法及实施条例
2、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》国税函【2008】875号
对于销售折扣，仍执行国税函发【1997】 472号文件规定。要求在一张发票上注明折扣额。
国税函【2008】875号文件关于销售商品、提供劳务规定与收入会计准则规定相比较：少了“经济利益很可能流入企业”，关于销售货物多了“销售合同已经签订”。原因：企业的经营风险国家不承担！主要问题举例
一、隐匿收入。部分或全部收入计入账外账、计入往来、计入资本公积、计入盈余公积、计入利润分配等。
借：银行存款
贷：其他应付款、资本公积、盈余公积、利润分配等。
如果属于营业收入，注意流转税（全国考试，没有地方教育附加！）。如房屋租赁收入，涉及营业税、城建税、教育费附加、房产税。如果给定了合同，注意印花税。等。
调整账务：
借：其他应付款、资本公积等
贷：以前损益调整 例如：
2008年8月31日：188号凭证 会计摘要：收房屋出租租金 会计分录：
借：银行存款
120，000
贷：其他应付款-蓝天公司
120，000 原始附件：
银行进账单（现金交款书一张），银行存款120，000元。开具自制收据一张，标明：“房屋租金120，000元”。2008年8月签署的“房屋租赁合同”一份。核查备注：
出租房屋系某市南方广告公司08年6月购入的写字楼，并自2008年8起出租给蓝天房屋中介公司使用，租期2年，年租金60，000元，公司在租赁开始时预收两年租金120，000元。核查有关账户，发现该房产已按规定提取折旧。自公司取得该房屋产权后，未缴纳任何税金 检查分析：根据会计准则，属经营租赁，出租人应按照直线法将租金费用分摊至租赁期内的每一期，确认每一期的租金收入。企业所得税税法规定，租金收入应当按照合同规定承租人应付租金日期确认收入。根据财税【2003】16号文规定，预收收入按照财务会计确认收入时间为准，因此营业税应当分期确认收入，缴纳营业税。2008年应确认的营业税营业额为60000/12×5=25000元。应补营业税=25000×5%=1250元 应补城建税=1250×7%=87.5元 应补教育费附加=1250×3%=37.5元 应补房产税=25000×12%=3000元
应补租赁合同印花税=12万×10元/万=120元。以上合计4495元，应调减应纳税所得额4495元。
企业所得税法规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。应调增应纳税所得额120，000元。账务调整：
借：其他应付款-蓝天公司25，000
贷：以前损益调整25，000 借：以前损益调整4495
贷：应交税费-应交营业税1250
-应交城建税87.5
-应交印花税120
-应交房产税3000
-应交教育费附加37.5
二、取得收入直接冲减成本费用。或以冲减了成本的收入记账。主要表现：
借：银行存款、应收账款等
贷：管理费用、销售费用、生产成本等
注意：收入、费用都少计，不用调账了！但应注意如果涉及流转税的收入少计，应补营业税及附加。
三、视同销售检查
视同销售是指会计上不做销售核算，而在税收上作为销售、确认收入记缴税金或劳务的转移行为。
（一）、视同销售的会计处理
新准则按照是否有商业性质，分两种情况：
1、不具有商业性质的，成本转账，售价计税，不需要确认相应的会计收入、成本和损益。（如对外捐赠、非广告性的赞助、不具有商业实质的非货币性资产交换等）
2、具有商业性质的，如债务重组、具有商业实质的非货币性资产交换、非货币薪酬等，需要确认相应的损益：
（1）、视同销售的标的为存货的，应当作为销售处理，以公允价值确认收入，同时结转相应的成本；
（2）、视同销售的标的为固定资产、无形资产的，其公允价值和账面价值的差额，计入营业外收入或营业外支出；（在此要注意营业税问题）。
（3）、视同销售的标的为长期股权投资的，其公允价值和账面价值的差额，计入投资收益。
（二）视同销售的税收规定
《企业所得税法》第25条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
投资呢？已经包含在非货币性资产交换中了。
（三）比较：执行新税法和新准则下的视同销售，会计处理与税收规定基本一致了。重要文件：《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函【2008】828号）
1、不具有商业性质的视同销售（不会带来经济利益流入）（1）自产自用。
某水泥企业将成本为100万元、不含税销售价格为150万元的水泥用于本企业在建工程，如果不考虑增值税外的其他税费，会计处理为： 借：在建工程
1255，000
贷：库存商品
1000，000
应交税费—应交增值税（销项税额）255，000 如果是2008年以前业务，需纳税调整。
如果是2008年及以后的业务，只能是增值税规定下的视同销售了，企业所得税法上不再视同销售了。不需纳税调整。
思考：各自形成的固定资产计税基础是多少？（2）对外捐赠赞助、广告样品： ①用于捐赠赞助
对于将货物财产劳务用于捐赠赞助，财务制度及新准则均没有视同销售的规定。会计处理一般按产品的账面价值及应缴流转税借计营业外支出，而新法规定上述行为应作视同销售处理，一方面将不含流转税的产品公允价值与账面价值的差额调增应纳税所得，另一方面，上述会计核算的营业外支出可能不得全额在税前扣除，从而形成永久性差异。
用于捐赠或赞助举例：
企业自产货物成本为17万，对外售价20万，用于捐赠。
借：营业外支出20.4
贷：库存商品17
应交税费-应交增值税（销项税额）3.4 分析：
（1）增值税，销项税额=20×17%=3.4万元（2）所得税：
①（20-17）×25%→视同销售，应调增应纳税所得额3万元。
②营业外支出：17+3.4=20.4→捐赠
直接捐赠和赞助支出：不得扣除，可能产生永久性差异。调增应纳税所得额20.4万元。
间接捐赠：限额（以会计利润×12%）②对于将货物财产劳务用于广告、样品 财务制度及新准则均没有视同销售的规定。会计处理一般根据具体用途，按产品的账面价值及应缴流转税借计“营业费用-广告费、业务宣传费”等科目，而新税法规定上述行为应作视同销售处理，一方面将不含流转税的产品公允价值与账面价值的差额调增应纳税所得，另一方面，上述营业费用在税前扣除时不得超过销售营业收入的15%。企业以外购资产作为广告、样品时，也可按购入时的价格确认视同销售收入。
税法要求视同销售的样品，应该是在宣传促销中所有权发生了转移的商品，企业内部样品室陈列的样品不存在所有权转移问题，会计核算仍为库存商品账户余额，不做视同销售。
2、具有商业性质的视同销售
如：用于职工福利、交际应酬、股利分配等 借：应付职工薪酬-非货币福利（职工福利）
应付股利（股利分配）
管理费用（交际应酬）
贷：主营业务收入
应交税费-应交增值税（销项税额）
借：主营业务成本
贷：库存商品 注意的是：
如果会计处理错误，应调整账务，按照：公允价值-账面价值的差额调增应纳税所得额。注意：如果换出的是无形资产或不动产，还应该注意营业税及附加。
四、视同销售-商品抵债业务检查
《企业债务重组业务所得税处理办法》（总局6号令）
分解理论！后面单独举例。
正确的处理：甲企业2008年2月与乙公司达成债务重组协议，甲以一批库存商品抵偿所欠乙公司一年前发生的债务180.8万元，该批库存商品的账面成本为130万元，市场不含税销售价为140万元，该批商品的增值税税率为17%。计算甲企业该笔业务应纳企业所得税。
【答案】视同销售收益=140（视同销售收入）-130（视同销售成本）=10万元
债务重组收益=（180.8（应收款项）－140（公允价值）－140×17%（额外负担税费））=17（万元）
甲企业的该项重组业务应缴纳企业所得税27×25%=6.75（万元）
例如：2008年3月5日，记帐凭证18号会计分录：
借：应付账款-A公司
6000，000
贷：库存商品 4000，000
应交税费-应交税费（销项税额）850，000
资本公积-其他资本公积
1150，000（经查，该笔业务属于债务重组，同类商品售价5000，000元）
分析：该企业用非现金资产进行债务重组，未按照税法规定将此业务分解成公允价值销售货物和抵偿债务两项业务。
销售货物所得=5000000-4000000
=1000，000元；
债务重组所得=6000000-5000000-850000
=150，000元，调增应纳税所得额1150，000元。调整帐务：借：资本公积1150000
贷：以前损益调整1150000 附或有条件的债务重组 债务重组日的会计分录：
借：应付账款
400
贷：应付账款——债务重组 50 000
预计负债000
营业外收入——债务重组利得14 400 这种情况下，要调增应纳税所得额1000元。预计负债税法上不承认。
五、非货币性资产交换
根据《非货币行资产交换准则》，认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例是否低于25%作为参考。高于25%的，视为货币性资产交换，适用收入准则等相关规定。
1、以换出资产账面价值计量，不具有商业实质。借：固定资产、无形资产等
贷：库存商品
应交税费-应交增值税（销项税额）
注意：即便会计处理正确，税法规定应视同销售，调增应纳税所得额，如果换出的是无形资产或不动产，还应该注意营业税及附加。例如：12月31日257号凭证
摘要：用闲置房产换取设备分录： 借：固定资产216，000
累计折旧
24，000 贷：固定资产
240，000 后附凭证： 转让合同一份，载明用闲置房产换取关联企业顺发机械厂生产设备两台，合同没有列明价格。经职业判断，该交易没有商业实质。该房产系2006年建造。
12月转让闲置房产，房产公允价格为28万元。经专业评估机构评估，重置成本为30万元，九成新。
问题分析：非货币性资产交换，根据税法规定应当视同销售。转让房产应当缴纳营业税及附加、土地增值税、印花税。计算分析：
印花税：购进和销售都应纳税 280000×(5+3)/10000=224元 营业税=280000×5%=14000元 城建税=14000×7%=980元 教育费附加=14000×3%=420元
地方教育附加=14000×1%=140元 注意：全国考试没有地方教育附加 以上税费合计：15764元
扣除项目合计300000×90%+15764=285764元
扣除项目金额大于销售额，没有增值额，不要缴纳土地增值税。应调增应纳税所得额=280000-216000=64000元。
换入固定资产计税基础应为280000+15764=295764元。固定资产会计基础为216000+15764=231764 固定资产会计基础小于计税基础64000元，形成可抵扣暂时性差异。账务调整：
与转让资产有关的税金计入购进资产价值。借：固定资产15764 贷 ：应交税费-应交营业税14000
-应交城建税980
-应交教育费附加420
-应交地方教育附加140
-应交印花税224
例如：某稽查局对某机床制造有限公司2008的纳税情况进行检查，发现记账凭证的会计分录如下：
借：工程物资
250，000 贷：库存商品-抛光机
250，000 记账凭证所附出库单一份和货物交换协议书一份。出库单反映3月8日发出××机床一台，收货方是某铝制品有限公司。协议书签订的内容是该公司以成本为250，000元的××机床一台交换某铝制品有限公司的作价351，000元的铝合金门窗一批。再采用审阅法检查该公司的销售发票，获知当月××机床的平均销售价格为300，000元（不含税）。分析：
该公司以××机床交换铝合金门窗，为具备商业实质、公允价值能够计量的非货币性资产交换业务，应补增值税51000元（300000×17％）；应补企业所得税12500元〔（300000－250000）×25％〕。
应补的增值税应计入工程物资中。
六、技术转让所得。
企业所得税法所称符合条件的技术转让所得免征、减征企业所得税，是指一个纳税内，居民企业转让技术所有权所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税。注意转让的是所有权！
营业税规定:对于技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务所取得的收入免征营业税！
注意：这里是所得超过500万元，不是收入。借：银行存款
无形资产减值准备
累计摊销
贷：无形资产
应交税费——应交营业税（免）
营业外收入（或借：营业外支出）
例如：2008年12月22日，记帐凭证23号会计分录：
借：银行存款10000，000
贷：无形资产-专利技术 3000，000
营业外收入-处置非流动资产损益7000，000 经查该企业转让的专利技术收入中包含技术培训收入300，000元。
分析：企业技术转让所得=（10000，000-300，000-3000，000）=6700，000元，因此应调减应纳税所得额5850000元（其中5000，000元免税，850，000元（（6700，000-5000，000）×50%））属减半。
如果是使用权，属于特许权使用费收入（企业所得税）转让无形资产（营业税），会计上计入“其他业务收入”。
无形资产的出租
1、应当按照有关收入确认原则确认所取得的转让收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
2、将发生的与该转让有关的相关费用计入其他业务成本
借：其他业务成本
贷：累计摊销
银行存款
3、发生的相关税费（营业税免税）
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税 另外注意：专利权转让、专利实施许可所书立的合同，适用于“产权转移书据”征收印花税。非专利技术转让所书立的合同适用于技术合同征收印花税。
七、建造合同收入 完工百分比法的运用
（1）完工进度的确定
①累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例
②已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例
③根据实际测定的完工进度确定
当期确认的合同收入＝合同总收入×完工进度－以前会计期间累计已确认的收入
当期确认的合同费用＝合同预计总成本×完工进度－以前会计期间累计已确认费用后的金额
当期确认的合同毛利＝当期确认的合同总收入－当期确认的合同费用 对于建造合同问题的归纳，应记住以下五笔会计分录。（1）已发生的工程成本：
借：工程施工——合同成本
贷：原材料、应付职工薪酬等
（2）结算金额的账务处理：
借：应收账款
贷：工程结算
（3）实际收到工程款的账务处理：
借：银行存款
贷：应收账款
（4）按完工百分比法确认收入、结转成本：
借：主营业务成本
工程施工——合同毛利（通常在借方）
贷：主营业务收入
（5）将工程结算与工程施工对冲：
借：工程结算
贷：工程施工——合同成本
——合同毛利
若某年合同预计总成本超过了合同总收入的金额，则当年确认收入的分录为：
借：主营业务成本
贷：主营业务收入
工程施工――合同毛利
如果年末合同预计总成本大于合同总收入，应将剩余的为完成工程预计损失确认为当前费用=预计总损失×（1-完工程度）
借：资产减值损失
贷：存货跌价准备 完工时：借：存货跌价准备
贷：主营业务成本
八、其他收入
注意预期未退包装物押金收入确认和计量 举例：
注意要将增值税剔除。
2008年2月份取得包装物的押金收入11.7万元，3个月后逾期，则逾期的押金收入增加应税收入应该是11.7/（1+17%）=10万元，当然，也是用10万元计算销项税额。
实行新准则的企业，对盘盈资产作为前期会计差错处理，通过“以前损益调整”科目处理，在计税时，应对盘盈资产价值作纳税调增，其未来成本或折旧也可在税前扣除。
九、不征税收入 不征税收入 1.财政拨款。
2.依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金。3.国务院规定的其他不征税收入。注意是否符合！重要文件：《财政部 国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税【2008】151号）
政府补助会计准则有两种会计处理：收益法和资本法。收益法是将政府补助计入当期收益或递延收益。
税法规定计入收到当期收入总额中！对递延收益，先调增后调减。
企业自政府取得的各类补助，以应税为原则、免税为例外！
先征后返的流转税，在实际收到时计入营业外收入科目。除非税法明文规定免征企业所得税，其他都应作为应税收入。
如：《国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税【2008】1号）规定，软件生产企业实行增值税即征即退政策退还得税款，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产，不作为企业所得税应税收入，不予征收企业所得税。
财税【2008】38号规定，自2008年1月1日起，核力发电企业取得的增值税退税款，专项用于换本付息，不征收企业所得税。
十、免税收入 1.国债利息收入。（不包括转让收入）
注意：对于到期一次还本付息的债券，当年按照权责发生制原则确认的利息收入，应调减应纳税所得额。如果在到期前转让，不可以将转让收益中包含的利息收入剔除，国债利息收入的免税待遇，应归属于国债到期的持有兑现人。
2.符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性收益。是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。
3.在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益。2、3中，该收益都不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。
例如：2008年投资收益全年贷方发生额950000元。其中，从上海浦东的联营公司（适用税率15%）分回利润850000元；2007年1月购买金融债券1000000元，利率10%，三年后一次还本付息，本年确认收益100000元。税务处理：
从上海浦东的联营公司分回利润符合居民企业间股息红利免税政策，应调减应纳税所得额850000元。
购买的金融债券按照合同约定三年后还本付息，当年不确认所得，应调减应纳税所得额100000元。
4.符合条件的非营利组织的收入。（8项）
十一、关于债券投资
指企业购入并准备持有到期的各种债券，如国债等。反映在：”持有至到期投资中”科目中。（如果不准备持有到期，准备近期出售，则在“交易性金融资产”科目核算。
如果不准备持有到期，但准备持有一年以上，反映在“可供出售的金融资产”科目核算。）
会计上对债券利息收入的确认，坚持的是权责发生制，不考虑是否实际收到，税法规定按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。
因此对于此次还本付息的债券来说，会计上确认的利息收入，应纳税调减。在约定再全额确认所得额。“先调减，再调增”。
企业2008年1月1日购买5年期国债，准备持有到期，面值10万元，票面利率8%，到期一次还本付息14万元。
购买时:借：持有至到期投资-成本100000
贷：银行存款 100000 年末：借：持有至到期投资-应计利息8000
贷：投资收益8000 应调减应纳税所得额8000元。如：2年后将尚未到期的一次还本付息的国债对外处置，取得转让收入120000元。会计处理如下：
借：银行存款120000
贷：持有至到期投资-成本100000
-应计利息16000
投资收益
4000 税法上确认的转让所得为12万-10万=2万元，纳税调增16000元，并且不得享受国债利息收入免税的待遇。
国债利息收入的免税待遇，应归属于国债到期的持有兑现人！
十二、关于股权投资收益 由于：
1、符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性收益免税； 注意事项：免税的投资收益应当同时符合以下条件：
1、投资的对象必须是居民企业；
2、投资方式应当是直接投资或投资公开发行并上市流通的股票持有时间在12个月以上。不符合以上两个条件的投资收益，不能免予征收企业所得税。
2、国税函【2008】264号规定，转让损失当年不超过当年实现的股权投资收益和股权转让所得的才可以扣除。因此建议：
①在题中出现权益法核算股权投资收益为负数的情况，直接调增应纳税所得额； 如果为正数，直接全部调减应纳税所得额；
②再看有无股权投资转让情况，若有，再计算股权转让所得： 转让所得= 转让收入-投资计税基础。
因为税法规定，企业对外投资期间，投资资产的成本在计算应纳税所得额时不得扣除，企业转让或者处置投资资产时，投资资产的成本准予扣除。
转让所得的处理：若大于零，则调增应纳税所得额；若小于零，不调减了，因为已经前面调减了。
A公司2008年利润表中“投资收益”-1650万元构成如下：
（1）对B公司投资，采用权益法核算，年末根据B公司2008年亏损额计算的分担额：
借：投资收益450万元
贷：长期股权投资-损益调整 450万元（2）转让对C公司投资，分录如下： 借：银行存款
1000万元
长期投资减值准备100万元
投资收益
1200万元
贷：长期股权投资-成本
1800万元
-损益调整
300万元
-其他权益变动
200万元 经查：投资成本1800万元均为现金出资。针对此类问题：
（1）调增应纳税所得额450万元。（2）先调增应纳税所得额1200万元。
涉及投资转让:
转让所得=1000万元（收入）-1800万元（计税基础）=-800万元。
转让当期没有其他投资收益和转让所得，因此该转让损失当期不能扣除。因此共应调增应纳税所得额1650万元。
（向以后纳税结转扣除。企业股权投资转让损失连续向后结转5年仍不能从股权投资收益和股权投资转让所得中扣除的，准予在该股权投资转让后第6年一次性扣除）
十三、公允价值变动损益
财税【2007】80号文件规定：企业以公允价值计量的金融资产、金融负债、以及投资性房地产等，持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。一般情况下：
计税基础=会计成本+购入时已到付息期但尚未领取的利息（或购入时已宣告但尚未发放的现金股利）+交易费用
例如：企业通过证券交易所购买上市公司股票，2007年4月购买价款1000万元，2007年12月31日收盘价1200万元，在2008年2月以700万元卖出（相关税费略）企业已经做出如下会计处理： 2007年4月购买时
借：交易性金融资产-成本10000，000
贷：银行存款10000，000 2007年12月31日确认公允价值变动时： 借:交易性金融资产-公允价值变动 2000，000
贷：公允价值变动损益2000，000 同时：借：公允价值变动损益2000，000
贷：本年利润2000，000
年末要调减应纳税所得额200万元。
2008年2月转让交易性金融资产时： 借：银行存款7000000
投资收益5000000
贷：交易性金融资产-成本10000000
-公允价值变动2000000
同时：借：本年利润5000，000
贷：投资收益5000，000 2008年税收上确认处置损失为300万元。调增应纳税所得额200万元。
十四、清算所得
企业所得税法第五十五条所称清算所得，是指企业的全部资产可变现价值或者交易价格减除资产净值、清算费用、相关税费等后的余额。参考：企业所得税法实施条例注释。
企业清算所得＝企业的全部资产可变现价值或者交易价格－资产净值－清算费用－相关税费
注意：这里的资产净值与税法实施条例第74条规定不同。74条规定：指有关资产、财产的计税基础减除已经按照规定扣除的折旧、折耗、摊销、准备金等后的余额。
某居民企业因经营不善，已严重亏损多年，于2008年6月底被法院宣布破产，实施破产清算。经过清算后，账面存货和固定资产变现收入1850万元，变现时收取各类债权实际收到150万元，没有收到债权损失50万元；清算资产盘盈50万元全部变现50万元，无法偿还的债务50万元，发生清理费用40万元，计算该企业清算时应缴纳的企业所得税额？ 清算前企业资产负债表如下： 企业的全部资产可变现价值=（1850账面固定资产存货变现+150实收应收款项+50盘盈资产变现）-（100+180+100+200-50无法偿还的债务）=1520万元；
资产净值=资产总额-全部债务=1500资产总值-（100+180+100+200)所有债务=920万元； 企业清算所得＝企业的全部资产可变现价值或者交易价格－资产净值－清算费用－相关税费
=1520-920-40=560万元。
二、扣除检查应注意的问题
1、超限额扣除。属于税法规定与会计规定不一致，调整应纳所得额，不用调账。
2、重复扣除。
3、会计差错。要调整账务。
4、提前或滞后扣除费用。
5、税法与会计规定不一致。关于扣除主要问题举例
一、工资薪金扣除。会计上在“应付职工薪酬”科目核算。关键是合理的判定。
重要文件：国税函【2009】3号《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》
二、职工福利费扣除。会计上在“应付职工薪酬”科目核算。
重要文件：国税函【2009】3号《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》
国税函【2008】264号《国家税务总局关于做好2007年企业所得税汇算清缴工作的补充通知》规定，企业发生的职工福利费，首先应当冲减以前的结余金额，不足部分才能在当期所得税前扣除
三、工会经费、职工教育费
工会经费。会计上在“应付职工薪酬”科目核算。不超过工资总额2%，强调实际支付。
教育经费。会计上在“应付职工薪酬”科目核算。
不超过工资总额2.5%，超过部分，准予在以后纳税结转扣除。产生递延所得税资产。
对期初余额的处理：2008年实际发生的职工教育经费，超过工资薪金总额的2.5%部分冲减期初余额。
有关文件：
财建【2006】317号（用途）
特殊规定：职工教育经费的税前扣除比率，国务院财政、税务主管部门有特殊规定的，从其规定。
财税【2008】1号：支出的培训费全额扣除
《国家税务总局关于企业技术创新有关企业所得税优惠政策的通知》（财税【2006】88号）
对当年提取并实际使用的才可以扣除。超支部分允许向以后结转扣除。例如：2009年6月检查发现：
2008年，应付工资账户，全年贷方发生额15000，000元，借方发生额10000，000元。
应付福利费贷方期初余额1200，000元，借方发生额2100，000元。期末贷方余额为0元。
工会经费借方发生额180，000元，附有工会组织的专用收据。职工教育经费借方发生额为500，000元。分析：
应付工资借方发生额10000000元，允许税前扣除，应调增应纳税所得额15000000-10000000=5000，000元；
应付福利费，税前扣除限额10000000×14%=1400000元，企业期初贷方有余额1200000元。企业当年发生2100000元，超过期初贷方余额900000元，应届定为当年的福利费支出，同时其小于福利费扣除限额1400000元，因此允许扣除的福利费支出为900，000元。
工会经费，税前扣除限额=10000000×2%=200000元，企业上交了180000元，没有超过限额，可以全额扣除。
职工教育经费，税前允许扣除=10000000×2.5%=250000元，企业实际发生500000元，应调增应纳税所得额=500000-250000=250000元，余额在以后结转扣除。形成递延所得税资产。
产生应纳税暂时差异，应确认递延所得税资产250000×25%=62500元 借：递延所得税资产62500
贷：以前损益调整62500
四、业务招待费扣除。会计中在管理费用中核算。
税法规定：实施条例43条规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
注意1：销售（营业收入）包括税法中的视同销售收入。申报表-收入明细表中，“销售（营业）收入合计”：金额为本表第2＋13行。本行数据作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费支出扣除限额的计算基数。第2行营业收入，包括主营业务收入和其他业务收入，第13行视同销售收入，包括（1）非货币性交易视同销售收入、（2）货物、财产、劳务视同销售收入、（3）其他视同销售收入。
其中，营业收入中：让渡资产使用权收入，指让渡无形资产（商标权、专利权、专有技术使用权、版权、专营权）而取得的使用费收入以及租赁业务为基本业务的出租固定资产、无形资产、投资性房地产在营业收入中核算取得的租金收入。注意2：
先计算扣除限额。实际发生数×60%与限额比，取小者作为可以扣除数。计算出可以扣除的金额后，用实际发生的业务招待费-可以扣除数=调增数。
？销售（营业）收入是企业申报表中收入，还是经调整会计差错后的收入呢？？？ ：调整后的销售（营业）收入数！例如：
2008年“管理费用—业务招待费”累计发生额150000元，全部计入营业成本，经查，年末申报企业所得税时未作任何调整。
另：基本资料中给定的营业收入总额1000万元。参考答案：
业务招待费扣除限额=1000万元×0.5%=5万元 业务招待费扣除数=15万元×60%=9万元>5万元 实际允许扣除的业务招待费=5万元
应当调整应纳税所得额=15万—5=10万元
五、广告宣传费
会计上在销售费用中核算。
税法规定企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税结转扣除。产生递延所得税。
注意：销售（营业）收入包括税法中的视同销售收入。
销售（营业）收入是企业申报表中收入，还是经调整会计差错后的收入呢？同样是后者！注意广告宣传费与非广告性赞助支出的区别，后者不允许扣除。
广告性质 的赞助支出作为业务宣传费。非法广告和宣传费用不得扣除！
六、公益性捐赠扣除
会计处理：在“营业外支出”科目中核算
税法规定：企业发生的公益性捐赠支出，不超过利润总额12%的部分，准予扣除。重要文件：财税[2008]160号
利润＞0！
首先是否属于公益性捐赠。计算扣除限额，比较。注意2008年可以全额扣除的公益性捐赠。分别是：向四川地震灾区公益性捐赠可以全额扣除。文件：财税[2008]104号
这里的利润是申报表中的利润，还是经本次检查调整账务后的利润的？调整后的！2008年5月26日：47号凭证 凭证摘要：向汶川地震灾区捐款 会计分录：
借：营业外支出—公益救济捐赠
500，000
贷：银行存款
500，000 原始凭证：
南方市民政局收款收据一张，表明款项500000元。转账支票存根一张，票面金额为500，000元。核查备注：
核查企业“营业外支出”账，累计发生捐赠支出600，000元，其中公益捐赠为500，000元，非公益捐赠为100，000元。
核查，企业的所有捐赠支出均在税前扣除，未作税前扣除调整。参考答案：
向四川地震灾区捐款可以全额扣除。非公益捐赠10万元不得在税前扣除。
应调增应纳税所得额=10万元=100，000元
七、产品质量保证金
会计上提取的质量保证金税前不能扣除，税法与会计有差异。借：销售费用-产品质量保证
500，000
贷：预计负债-产品质量保证500，000 应调增应纳税所得500，000元。
八、研究开发费加计扣除
内部研究开发费用的会计处理：
通过设置“研发支出”科目来核算，下设“费用化支出”和“资本化支出”两个明细科目。
账务处理如下：
（1）发生研发支出：
借：研发支出——费用化支出
——资本化支出
贷：原材料
应付职工薪酬
银行存款
（2）该专利技术已经达到预定用途：
借：管理费用
无形资产
贷：研发支出——费用化支出
——资本化支出
实施条例规定：企业所得税法第三十条第（一）项所称研究开发费用的加计扣除，是指企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。
注意：擅自扩大列支范围
文件：国税发〔2008〕116号
例：2008年管理费用-研究开发费全年借方发生额7000，000元；管理费用-无形资产摊销800，000元（此项摊销费用为开发新产品形成无形资产的部分）分析：新产品新工艺的研究开发费允许加计扣除，应调减应纳税所得额7000000×50%=3500，000元。
新产品新工艺的研究开发费形成资产的，摊销额允许加计扣除，调减应纳税所得额=800000×50%=400，000元。
九、借款费用
税法规定：企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。
企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。相关文件：财税〔2007〕80号
因此税法与会计规定一致了。必须掌握《借款费用准则》关于利息资本化的基本知识。会计中在财务费用或在建工程中核算 借款利息资本化金额的确定
在借款费用资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，应当按照下列方法确定：
（一）为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。专门借款利息资本化的基本分录为：
借：在建工程
银行存款（应收利息）
贷：应付利息
例如：检查2008年，财务费用-利息全年借方发生额1375000元。共两笔工行借款。借款合同1显示，向工商银行借款，2008年3月1日，借款10000000元用于生产经营，借款期限1年，年利率为4.5%；借款合同2显示，3月1日借款20000000元，购置设备A，（该设备5月31日投入使用），借款期限5年，年利率6%，每年年末付息。
税务处理：生产经营借款利息=10000000×4.5=375，000元，允许税前扣除。设备借款利息=20000000×6%×106%×10/12=1000000元，其中3月-5月的利息应计入固定资产价值，予以资本化，不允许税前扣除。调增应纳税所得20000000×6%×3/12=300，000元。
同时，固定资产计税成本增加300，000元。
折旧少扣除300000/10×7/12=17500元。应调减应纳税所得额17500元。
十、利息费用
会计上在财务费用中核算
税法规定：企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：
（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；
（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
注意：
1、利息费用是按照占用的月份计算的。
2、如果没有明确给定金融企业利率，可能隐含在向金融企业借款的利息与本金、时间中了。
3、如果存在向关联企业借款，存在资本弱化问题，要特别纳税调整。企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。
相关文件：财税〔2008〕121号 2008年3月3日：20号凭证
凭证摘要：向大中华集团借款 会计分录：
借：银行存款
1200，000
贷：长期借款
1200，000 原始凭证：
银行进账单一张，表明款项收到，存入银行
借款合同一份，合同内容为：向本公司第一大股东（控股60%）借款120万元，借款期限为1年，借款利率为10%。借款日为3月1日。核查备注：
核查公司“财务费用”账，全年共累计支付利息120000元。核查公司“管理费用”账，该合同未计算印花税。核查公司“股本”总账，公司股本总额为100万元。核查商业银行同期银行贷款利率，为8%。
另基本情况中给定相关内容：公司注册资本为200万元，大中华集团为控股大股东，控股比例60%，其余为自然人股东。公司会计核算自2007年起执行新《企业会计准则》 正确答案应为：
公司股本100万元，从大中华集团接受的权益性投资为100×60%=60万元。从大中华集团接受的债权性投资超过60×2=120万元的利息支出不得税前扣除。该单位实际从大中华公司接受债权性投资(借款)120万元，没有超过该比例。可以扣除的利息费用=1200000×8%×10／12=80000元。
超过规定扣除标准的利息费用=120000-80000=40000元，应调增应纳税所得额40000元。注意：向非金融机构借款合同，不属于税法列举的应税合同！
十一、租金支出的扣除问题
企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：
（一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。例：2008年4月9日，记帐凭证3号会计分录：
借：管理费用-租赁费240000
贷：银行存款240000 租赁合同说明，以经营租赁方式租入设备一台，租赁期2年，一次性支付租金。
分析：经营租赁方式租入固定资产，要按照租赁期分期扣除。调增应纳税所得额=240000-240000/2/12×9=150000元。
十二、长期待摊费的扣除问题 重点关注固定资产大修费。固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；修理后固定资产的使用年限延长2年以上。该项支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。例如：2008年4月3号凭证： 借：管理费用-修理费720000
贷：银行存款
720000 经查，对已使用的A设备发生的修理费，该设备取得时计税基础1200000元，剩余折旧年限为2年，估计维修后还可以延长使用3年。
分析：符合大修理支出的标准，应属于长期待摊费用，应在尚可使用年限内摊销，调增应纳税所得额=720000-720000/5/12×8=624000元。
十三、上交的管理费扣除问题
会计上计入“管理费用”科目。税法第四十九条 ：企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。重要文件：国税发〔2008〕86号
十四、应当资本化的支出费用化。
常见问题：购入固定资产等，以修理费、配件名义一次扣除。将基建、福利等部门耗用的料工费直接计入生产成本等以及对外投资发出的货物，直接计入成本、费用。主要表现形式：
借：管理费用（购入固定资产以配件修理列账等）
财务费用（应资本化的利息支出费用化）
贷：银行存款等
涉及账务调整和纳税调整，应当将一次性计入当期费用扣除数减去固定资产的可以在当期扣除的折旧、摊销额后的余额，调增应纳税所得额。借：固定资产、无形资产等
贷：累计折旧（累计摊销）
以前损益调整（差额）
例如：12月11日购入传真机1台，对方开具增值税普通发票一张，发票注明价税合计金额为1500元。
借：低值易耗品-传真机 1500 贷：库存现金
1500 借：管理费用-办公用品1500
贷：低值易耗品-传真机1500 分析：根据固定资产会计准则，应为固定资产，会计处理不正确： 应调增应纳税所得额1500元。
如果是以前月份，还应扣除相应的折旧。3年?
十五、开办费扣除
2008年以后，按照税法与会计一致理解，会计上计入管理费用，在开始生产经营的当月一次计入管理费用。税法上应该一次扣除，不再作为长期待摊费用摊销了。
十六、资产折旧、摊销。
常见问题：
1、固定资产折旧、无形资产摊销年限短于税法规定年限，2、多提折旧摊销未调整。
3、计提折旧范围不准确。
4、固定资产折旧计算方法及分配不准确。
5、固定资产处置所得未并入应纳税所得。
不用调账，调整应纳税所得额。加速折旧固定资产不符合。注意：折旧的期间、年限、计税基础与会计价值不同。暂时性差异的处理，递延所得税处理。
十七、财产损失
企业所得税法第八条所称损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。
企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。
企业已经作为损失处理的资产，在以后纳税又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。总局13号令
常见问题：虚列财产损失，已做损失处理的资产，又部分或全部收回时，未作纳税调整。例如：2月10日45号凭证
摘要：收回欠款分录： 借：银行存款75000 贷：应付职工薪酬-福利费75000 后附凭证：说明1张，证明收回以前已经核销的坏账，该坏账共10万元，已经在2006年做坏账损失处理。本次经业务员当面催收，收到7.5万元。
问题分析：收回已做坏账处理的债权应当计入应税收入-其他收入处理。该单位计入应付福利费处理，属于少列收入。
计算分析：调增应纳税所得额75000元。
账务调整：
借：应付职工薪酬-福利费75000 贷：以前损益调整
75000
十八、费用没有按照规定核算，提前或滞后列支。
1、补提以前的费用、税金直接税前扣除。会计上属于会计差错处理。税收上也按照此处理。
例如：2008年1月10日：6号凭证
凭证摘要：补提2007年职工效益奖 会计分录：
借：管理费用——其他
32，000 贷：应付职工薪酬—工资—提取
32000 原始凭证：《07年职工效益奖发放表》，显示全公司计55人领取职工效益奖，累计32000元。参考答案：（1）6号凭证补提2007年效益奖32000元，不得税前扣除，应调增应纳税所得额。（2）应追缴个人所得税
2、将下的费用在本年扣除。
例如：2008年10月25日：165号凭证
凭证摘要：付财产保险费 会计分录：
借：管理费用—保险费
150，000
贷：银行存款
150，000 原始附件：保险公司专用收据，标明财产保险费15万元；银行转帐支票一张，支出金额15万元。保险合同一份，标明2009年财产保险（具体内容略）核查备注：未缴纳印花税。参考答案：存在问题：企业支付下一保险费列入当年管理费用，减少当年应纳税所得额，签订保险合同未纳印花税。
（1）调增企业所得税应纳税所得额150 000元。（2）应补纳印花税=150 000×1‰=150
十九、查获的所得额弥补以前亏损。
属程序性规定仍然有效。
文件：国税函【2009】55号文件。
二十、不得扣除的的支出。
在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：
（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；
（二）企业所得税税款；
（三）税收滞纳金；
（四）罚金、罚款和被没收财物的损失； 例8月31日124号凭证
摘要：付罚款分录： 借：管理费用50000
贷：银行存款50000 后附凭证：区工商局罚款收据1张，金额5万元。问题分析：行政罚款不能扣除
计算分析：应调增应纳税所得额50000元。账务调整：不用调账。
（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；
（六）赞助支出； 例如：2月18日99号凭证
摘要：付市书法协会借：营业外支出30000贷：银行存款30000后附凭证：市书法协会收款收据1张，收顺达公司赞助款3万元。问题分析：赞助支出税法不允许扣除。计算分析：应调增应纳税所得额30000元。账务调整：不用调整。
（七）未经核定的准备金支出；
《企业所得税法》第十条规定，未经核定的准备金支出，在计算应纳税所得额时不得扣除。
坏账准备金余额
1、企业在以前按税法规定进行纳税调增的坏账准备金，由企业提供证明材料，可减少企业坏账准备金余额。2、2008年及以后冲回的坏账准备金，并入应纳税所得额。3、2008年及以后发生的坏账损失，应冲减坏账准备金余额；冲减不足的，在税前扣除。4、2008年增提的坏账准备，作纳税调增。
例如：2008年“应收帐款” 帐年初借方余额为800万元，年末余额设为0，“坏账准备”年初余额6万，包含了2万元以前已经调增所得额的部分（如果企业提供证明材料，可减少企业坏账准备金余额，则余额为4万元），1、2008年坏账准备年末余额会计上应为0，应冲回6万元，则6万元会计上冲减资产减值损失，增加利润6万元，不用调整；如果企业能证明，则计入所得的是4万元。
2、假如2008年发生坏账损失7万元，应冲减年初坏账准备6万元（如果能证明，减4万元），余额1万元（能证明的按3万元）作为当期损失申报扣除。如果年末应收账款余额为2000万，假如坏账准备年末余额应为会计估计为13万，会计上增提的7万元，应调增应纳税所得额。
（八）与取得收入无关的其他支出：
包括：与取得收入无关的担保支出、承担关联企业利息、个人所得税、贿赂支出等 11月30日257号凭证
摘要：支付利息分录： 借：财务费用20000
贷：银行存款20000 后附凭证：
A、担保协议一份，为大华服装厂提供贷款担保。
B、情况说明1份：因大华服装厂亏损倒闭，而由顺达公司承担贷款利息20000元。问题分析：担保支出属于与生产经营无关费用，不能扣除。借额调整：应调增应纳税所得额20000元。
账务调整：不用调账 二
十一、按计划成本计价的检查
例：经查某企业年末“材料成本差异”科目贷方余额为24万元，无借方发生额。1—12月制造部门耗用各种材料450万元（其他部门未领用），库存材料期初160万元，期末150万元，期末在产品、库存产品、已出售产品成本分别为200万元、300万元、500万元。分析：材料成本差异结转不正确。材料成本差异：
本年购进材料＝450万元＋150万元－160万元＝440万元；
材料成本差异率＝24万元÷（440万元＋160万元）×100%＝－4%； 本年应分摊差异＝450万元×－4%＝－18万元；
在产品应分摊差异=18万元÷（200＋300＋500）万元×200万元＝－3.6万元
库存商品应分摊差异=18万元÷（200＋300＋500）万元×400万元＝－5.4万元
已销产品应分摊差异＝18万元÷（200＋300＋500）万元×500万元＝－9万元 借：材料成本差异180000 贷：生产成本36000 库存商品54000 以前损益调整 90000 二
十二、多转完工产品成本纳税调整金额的确认 对查出的多转完工产品成本，不能直接调增当期利润和应纳税所得额，与多转发出材料成本一样，亦应视其对利润的影响程度而定。如确知该批产品已全部销售，且多转完工产品成本对以后各期完工产品成本和销售成本影响不多大的，可全额调增应纳税所得额；如确知该批产品未销售，不影响当期利润，只调整生产成本与库存商品余额；如前两种情况都不易确定，应按以下方法调整利润及库存商品金额：
分摊率= 多转完工产品成本/(库存商品期末余额+本期销售产品成本)×100% 应调增应纳税所得额=本期已销产品成本×分摊率
二十三、纳税人确认预计负债，少计的债务重组收益未申报纳税
例如：某稽查局对A公司2008年纳税情况进行检查，通过账簿审查和询问有关人员得知，2008年7月1日与B公司发生了债务重组业务。稽查人员调取债务重组合同进行审查，2008年1月1日A公司因向B公司购进材料签发了一张期限为6个月、票面金额为70200元、年利率为4％、到期还本付息的商业承兑汇票。2008年7月1日由于A公司财务困难，无法偿还票据本息，经双方协定，进行债务重组：（1）免除积欠利息；（2）将剩余债务的偿还期限延长至2008年12月31日，并且如果A公司2008年盈利，延长期间按2％收取利息；如果A公司2008年亏损，延长期间则不加收利息。稽查人员采用抽查法审核债务重组的记账凭证： 借：应付票据
71604
贷：预计负债
702（70200×2％/2）
营业外收入—债务重组利得
702
应付账款
70200 审核A公司2008年企业所得税申报表，债务重组收益按702元申报纳税。分析：按照税法规定A公司应确认债务重组收益为1404元（71604-70200），应调增应纳税所得额702元。
二十四、关于国税发【2000】118号、国税发【2000】119号、国税发【2003】45号文件。
1、应税改组（纳税、公允计价）
一般或通常情况下，应当按照转让、置换、被合并、被分立资产的公允价值转让（销售）相关资产，计算相关资产转让、置换、被合并、被分立资产的转让所得，依法缴纳企业所得税。相应的，按照公允价值（评估价）确认有关取得资产的计税价值。
2、免税改组条件：（1）整体资产置换中：补价/换入总资产公允价值<或=25%；
（2）整体资产转让、企业合并、企业分立中：非股权支付额/支付股权票面价值<或=20%。三者条件相同！
待遇（1）置换双方、转让方、被合并方、被分立方都不确认资产转让所得，不计算企业所得税。
（2）取得补价或非股权支付额的企业，应将所转让或处置资产中包含的与补价或非股权支付额相对应的增值，确认为当期应纳税所得。
当期应确认的所得=补价（非股权支付额）×总增值／总资产评估价
（3）除整体资产转让改组，接受企业取得的转让企业的资产的成本，可以按评估确认价值确定外，其他方式下均按照原账面净值为基础确认资产的入账价值。
事实上免税改组并不是免税，而是递延纳税的概念，主要考虑交易没有产生足够的现金流量，来缴纳评估增值产生的企业所得税，而税收的制定不能影响改组的正常进行。这是国际通行的做法。
例：某稽查局对甲企业2008纳税情况进行税务检查，稽查人员采用询问、审核法发现甲企业于2008年2月以整体实物资产与乙企业整体实物资产置换。经检查双方签订的合同，核实甲企业整体实物资产的账面净值为540万元，市场公允价值为600万元；乙企业整体实物资产的账面净值为420万元，市场公允价值为480万元，乙企业需要补给甲企业现金120万元。稽查人员经对该企业所得税纳税申报表的复核发现甲企业对此项整体资产置换业务未在2008年申报纳税。分析：甲企业以整体实物资产与乙企业整体实物资产置换，甲企业收到补价的货币资金占换入总资产公允价值的比例为20％（120÷600×100％），不高于25％，按照国税发〔2000〕118号文规定，甲企业不确认资产转让的所得，不缴纳企业所得税，即甲企业公允价值600万元与资产账面净值540万元之间的差额不需要缴纳所得税。
由于甲企业收到了乙企业支付的120万元补价，按照国税发〔2003〕45号文规定，取得补价或非股权支付额的企业，应将所转让或处置资产中包含的与补价或非股权支付额相对应的增值，确认为当期应纳税所得。因此，要计算取得补价的甲企业所转让或处置资产中包含的与补价相对应的增值，确认为当期应纳税所得。甲企业资产的账面净值540万元，公允价值为600万元，增值60万元，补价相对应的所得为：60÷600×120＝12（万元）。甲企业应将12万元作为当期资产置换所得申报纳税。
甲企业该项整体资产置换应补缴的所得税＝12×25％＝3（万元）二
十五、被合并方未按税法规定确认所得，偷逃企业所得税 相关文件：国税发【2000】119号
因此该类涉税问题的具体表现形式为：
1.故意混淆应税合并与免税合并的界限，应税合并业务不确认资产的转让（处置）所得，少交企业所得税；
2.符合免税合并条件时，与非股权支付额相对应的增值不申报缴纳企业所得税。
例如：世纪公司与中天公司新设合并为集团公司，合并前世纪公司资产的公允价值10000万元，资产净值9000万元，负债4000万元，允许弥补亏损是900万元，企业所得税税率是15%；中天公司的公允价值8000万元，资产净值是7500万元，负债4000万元，允许弥补的亏损是300万元，企业所得税税率为15%。问：
1、两公司合并后，若当年集团公司盈利1000万元，则集团公司的应纳税所得额是多少？
2、企业合并后，集团公司资产未来在税前可以扣除折旧或摊销数额是多少？ 某一纳税可弥补被合并企业亏损的所得额=合并企业某一纳税未弥补亏损前的所得额×(被合并企业净资产公允价值÷合并后合并企业全部净资产公允价值)。
集团公司本可以弥补世纪公司亏损的所得额=1000×6000/（6000+4000）=600万元。可弥补600万。
集团公司本可以弥补中天公司亏损的所得额=1000×4000/（6000+4000）=400万元。可弥补300万。共可弥补900万元。
免税改组，按照原账面价值确定资产成本。为9000+7500=16500万元。
例如：某稽查局对A公司的2008年的纳税情况进行检查，稽查人员审查公司会计报表附注了解到该公司发生了企业合并业务。采用审核法对A公司提供的企业合并合同协议的相关条款进行审核，得知B公司于2008年1月3日以增发股票和支付存款方式吸收合并A公司，按照会计准则规定认定为非同一控制下的企业合并，合并后A公司仍具有法人资格。稽查人员对专业资产评估机构出具的《资产评估报告书》进行审核，有关数据资料如下： B公司为吸收合并增发股票3000万股（每股面值1元、市价3元），支付银行存款900万元。稽查人员抽查A公司企业合并业务的有关记账凭证和企业所得税纳税申报表的有关报表项目，企业合并业务未确认转让所得申报纳税。分析：（1）A公司被B公司吸收合并后仍具有法人资格，仍旧为独立的企业所得税纳税义务人，向公司所在地的主管税务机关申报纳税。
（2）非股份支付额的比例＝900/3000×1×100％＝30％>20％，为应税合并业务。A公司按税法规定应视为按公允价值转让、处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税。（3）A公司全部资产转让所得为450万元〔（6400＋2500）－（6000＋2450）〕，应补缴企业所得税112.5万元（450×25％）。
二十六、多计股息红利收入，少计股权投资转让所得
相关文件：国税发【2000】118号、国税函【2004】390号 【问题描述】
1．转让持股95％以下（不含）长期股权投资，虚计股息红利收入，少计股权投资转让所得； 2．转让持股95％以上的长期股权投资及因被投资方清算收回长期股权投资，多计股息红利收入，少计股权投资转让所得。
二十六、税收抵免问题
税法24条、条例80条
例如中国居民企业A拥有设在甲国的B企业50%的有表决权的股份，08年A企业本部取得应纳税所得额2000万元，收到B企业分回股息90万元（预提所得税税率10%),A企业适用所得税税率25%，B企业本部实现应纳税所得额500万元，已按照20%税率缴纳了所得税，08年A企业应纳企业所得税（）万元？按照企业所得税法计算的抵免限额为（）万元？ 2008年A企业应纳企业所得税：
A企业应缴纳的预提税90÷（1-10）×10%=10 A企业分回股息所承担的所得税税额=500×20%×100/(500×（1-20%））=25 A企业还原后所得=100+25=125 抵免限额=125×25%=31.25 A企业在甲国共纳税款10+25=35＞抵免限额31.25 A企业2008年应纳税额=（2000+125）×25%-31.25=500 第四部分 考试技巧及注意事项
（一）、计划统筹时间：当拿到试卷后，应该看一看试题的分量分布，各题型的题量、分值、要求，在一道题目上花费过多的时间是不值得的，即使做对了，也是得不偿失的。要合理的分配时间。
（二）、读准题目，弄清题意：注意仔细审题，一定要看清楚题目问的是什么。一些人拿到题目就开始做题，迫不及待，这样容易答非所问。
对于选择题，分单选题和多选题，必须将选择题题干读完，弄清楚问什么，条件是什么，备选答案是什么，注意迷糊信息的干扰。
对于判断题，要注意逐句逐字读一遍，有时特别绝对的描述是有问题的的。学习较好的要相信自己的第一判断，反之亦然。
对于改错题，要正确找到错误的字句，按要求改正。对于综合理论题和计算题，不可能有充足的时间细细将题目分析得很透彻，可以先将题目浏览一遍，将重点信息形成印象，然后结合题目设问的要求快速确定答题思路，再按要求答题。防止花费了很多时间，再从头开始。
注意考题涉及的（2008年2007年？）、地区（城市、县城？），对应相应的税收规定。
（一）选择题（1）、运用排除法。如果不能一眼看出答案，应首先排除明显荒诞、拙劣或不正确的答案。一般来说，对于选择题，尤其是单选题，基干项（设问项）与正确的选择答案几乎直接摘自于指定教材或法规，其余的备选项要靠命题者自己去设计，即使高明的命题专家，有时为了凑数，所写出的备选答案也有可能一眼就可看出是错误的答案。尽可能排除一些选择项，就可以提高选对答案而得分的几率。
（2）、运用猜测法。如果你不知道确切的答案，也不要放弃，要充分利用所学知识去猜测。因为单选题不存在倒扣分，所以不能放弃任何题目。对于需要复杂计算的单选题，如果实在不会或没时间，建议选后两个选项。（3）、运用比较法。直接把各项选择答案加以比较，并分析它们之间的不同点，集中考虑正确答案和错误答案的关键所在。
（二）判断题和判断改错题。
(1)命题中含有绝对概念的词，这道题很可能是错的。(2)命题中含有相对概念的词，这道题很可能是对的。(3)只要试题有一处错，该题就全错。
(4)酌情猜测。实在无法确定答案的，建议选择“X”。
（三）案例分析题，要找准题眼，分别分析解答。建议宁多勿缺，切勿空白太多。
（四）计算分析题，计算与分析题答题的一般技巧如下：
(l)详细阅读试题。对于计算与分析题，建议你阅读两遍。经验表明，这样做是值得的。一方面，准确理解题意，不致于忙中出错；另一方面，你还可能从试题中获取解题信息。
(2)问什么答什么。不需要计算与本题要求无关的问题，计算多了，难免出错。如果因为这样的错误而被扣分岂不很可惜吗?
(3)注意解题步骤。计算与分析题每题所占的分数一般较多，判卷时，多数题是按步给分。(4)尽量写出计算公式。在评分标准中，是否写出计算公式是很不一样的。有时评分标准中可能只要求列出算式，计算出正确答案即可，但有一点可以理解：如果算式正确，结果无误，是否有计算公式可能无关紧要；但要是你算式正确，只是由于代入的有关数字有误而导致结果不对，是否有计算公式就变得有关系了。因为写出了计算公式，判卷人认为你知道该如何做，怎么会不酌情给分呢?
（五）模拟查账实务题，应该是考试中分值较大的题了。要读通基本资料和答题要求。检查所属时间、单位性质、行业、注册地点、主要业务、关联企业等内容都要注意。答题要求分析计算，调整所得额，还是否要求调整账务？ 如果既涉及凭证，又涉及报表和明细账的：
⑴建议从凭证检查开始，然后再对照情况说明、会计报表和纳税申报表、账簿资料进行检查。⑵建议在对某一凭证或资料进行检查时，将涉及各税种的有关问题全部说明。
第五篇：房地产企业税收政策与稽查实务讲稿
房地产业税收政策与稽查实务讲稿
题外话:二套房贷首付五成了,如何理解这个政策含义,房地产这个东西,政府肯定不希望他跌,也肯定不希望他再涨了,政府希望的就是四平八稳的慢慢涨,去年一年把以后几年好日子过完了,今年还想再捞一把,就有点挑战政府底线了,房地产啊还是悠着点,中国人有句话叫中庸之道,过犹不及,你跑的太快了和跑的太慢是一样的道理.但是商人逐利是天生的本性,所以资本主义会有经济周期四环节,真这么涨下去,只能快速的挤灭泡沫,带来的是灾难,所以房地产应当感谢政府,勒紧疆绳,马儿你悠着点跑.房地产业税政这一块也是热点,我是个房地产门外汉,但我毕竟呆税务局,信息优势强,加之努力肯钻研,也知道点道道,在此不揣水平太低端出来给大伙尝尝,希望有用,现在不少财务人员不懂,税官们也有不少不懂的,但税官比较强势,忽悠下财务人员,财务人员被卖了还得给税官数钱,希望借此文为信息对称工作做点贡献.本文引用了不少大家的资料,便基本上是原创,仅供参考,引用本文最好注明一下南通地税局王越,尊重一下本人的版权.例：A房地产企业有资质，B企业没有资质，但B企业有本事搞到地搞通关系，于是B挂靠在A名下，如果B的开发应税行为以A名义对外且由A来负担相关责任的，那么营业税纳税人就是A，B向A交纳的承包费属于内部资金往来不需要交纳营业税。当然如果不符合这一规定，纳税人就是B，其实这种情况不存在，因为B不可能这么干，没有资质是开发不了房产的。
例：新营业税条例实施后，房地产企业支付境外企业或个人提供的设计劳务、咨询劳务不再区分是否在境内发生，需要代扣代缴营业税，但因为外国企业不需要交纳城建税及教育费附加，所以只需要代扣营业税，如果劳务完全在国外发生，企业所得税劳务以归属地来判断所得来源地，不需要扣交预提所得税，如果劳务在国内发生，构成常设机构的，不需要扣交，由外国企业申报缴纳。
例：房地产企业代收费用问题，代收的政府性基金和行政事业性收费如果符合营业税新条例的3个条件，不必作为营业税计税依据，企业所得税处理上作为代收代付款处理，但要注意一定要付出去，否则将作为应税收入处理。
代收的住房专项维修基金依然免税，其实这个住房专项维修基金就是政府性基金，其他的代煤气、自来水、电视台、电信局代收的费用如果作为售价或由房地产企业开具发票的话，作为营业税计税依据，最好处理成代收代付，由相关公司直接和购房人打交道，房地产公司置身事外，别沾惹其中惹了一身骚。
例：房地产销售价格明显偏低不一定就得调整，营业税规定：价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序确定其营业额，注意这里是个并且条件，同样的一套房，售给富二代和售给低保户，开发商完全可以一房二价，因为企业也有社会责任，给低保户售价低点符合社会公共利益，但注意别把住房低价售给房产局副局长弟弟，这个就是无正当理由了。间接行贿嘛，现在行贿手段发达的很，A找B办事，C是中介人，B不直接收钱，而是由C找一家饭店一起吃饭，500块钱的菜由饭店收了50000，尔后饭店给B，曲线受贿！
例：销售退回营业税金可退税，销售折扣营业税金退不了，房子售出去，购房户不要了，把发票退回来作废，营业税可退还，房子质量有问题，发票退回来作废，重新开具，营业税也可捞回来。
房子出售前找人，便宜个1-2%，属于商业折扣，直接按折扣后的额度开票 交营业税，但觉得便宜少了，于是找关系人，房产商抹不开面子，又给了2%折扣，但因为营业税有规定，销售折扣必须在销售时与销售金额在同一张发票上注明，所以这售后再给的折扣2%就不能冲减营业税，同时因为原来发票已经开具，再开红字发票也不合理，税务局也不会让，（但是企业所得税没强调同一张发票注明，企业所得税可以冲收入）所以企业遇到这种情况，干脆以房屋质量有问题为名退回原有发票，重新开具发票，但估计买房的也不愿这样干了，省个几千块钱得把人折腾死，必竟闲暇也是种财富。
例：房地产业之间融通资金不收利息怎么办？
是不是无偿提供应税金融保险劳务？笔者认为应从合理性上判断，如果是短期的资金融通，正如商业信用一样，不需要认为计税依据明显偏低（低到不收利息了），但如果金额巨大期限很长，那就要核定征收营业税了。对于企业所得税来说没什么影响，这边调增利息所得，那边调减利息支出，只要税率一致，总体税负没少。
价格明显偏低且无正当理由如何理解，无偿提供零价格是偏低吗？这哪是偏低，简直就是到底了，所以说税法对无偿提供劳务且无正当理由也应当修正一下，可以核定，否则没有正当理由的无偿提供劳务到底要不要交税？
例：代销还是自销的区别，房地产商开发票给中介，中介开发票给购房人并代办产权证，虽然中介和房产商签的合同是按基价代销，实际上不属于代销，房地产商按基价结算销售不动产收入，中介按购销差价同样按销售不动产征税，见国税函（2005）917号，但如果说发票由房地产商直接开给购房户呢，中介就按代理业来纳税，税率一样，税目不致。
例：卖房赠手机问题，混合销售不属于，视同销售也不对，赠与又不是无偿的，笔者想来想去，认为手机就是房地产商提供的设备，此设备和房产组合销售，如果有关税务机关认为手机是原材料，那就并入建筑方的计税营业额吧，这个问题，想想就脑子疼。
例：转让出让土地使用权差额还是全额纳税？ 财税［2003］16号文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。单位和个人销售其购置的不动产或转让其受让的土地使用权的原价是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。
针对何谓“土地使用权的受让原价”，笔者发现了三个版本。
一、西部某省地税局接到某请示内容：纳税人转让从政府(国土部门)取得的土地，对原按有关规定缴纳的各类税、费(即：契税、土地出让金、统征规费、劳动力安置费、拆迁费)在计征营业税时是否可以扣除。
给出的批复内容是：纳税人转让土地使用权中，缴纳的上述各类税、费不属(财税[2003]16号)规定的扣除范围，在征收营业税时不得扣除。
二、某计划单列市地税局给出的规定是：纳税人转让其受让或抵债所得的土地使用权，以全部收入减去该土地使用权的受让原价或抵债价格后的余额为营业额。这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用 权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。
三、某自治区地税局的规定： 根据财政部、国家税务总局财税［2003］16号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，经研究并请示国家税务总局，区局意见：单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除。
我们不难发现这三个文件的歧异处，假设某企业经出让方式获得某宗土地1000亩，缴纳土地出让金7000万元，契税280万元，其他拆迁安置费、青苗补偿费等1000万元，该企业并未对该宗土地进行开发，而是炒地皮，一年后以14000万元转让该宗土地。我们可以发现如果这个企业位于统一的中国内的不同省级行政区会享有不同的营业税待遇。
假设这家企业位于西部某省或某计划单列市，则得不到任何扣除，但是如果位于某自治区，则可获得减除土地出让金按差额申报缴纳营业税的待遇，前者需要交纳14000×5%=700万元，而后者只需要交纳（14000-7000）×5%=350万元。同样的应税行为的税负却差了一倍。
为什么会出现这种情况了？笔者认为是某省与某计划单列市赋予了营业税调节收入的功能，而歪曲了财税［2003］16号文件的本意，这两个地方的税务当局大约认为炒地皮行为罪不可赦，故而采取不予扣除土地出让金的政策以打击这种炒买炒卖土地的投机行为，其实土地增值税已经具有了这种抑制投机的功能，对不进行土地开发即转让的土地，土地增值税是享受不了20%的加计扣除的。
既然土地增值税已经有此功能，为什么还要再次赋予营业税这种功能呢？这给纳税人一种以营业税越俎代疱（土地增值税）的嫌疑。而某自治区地税局的文件则相对体现了财税［2003］16号文件的原意，且文件中特别标明“并请示国家税务总局”，显见这种处理方式才是国家财税主管部门首肯的。
例：新旧合同衔接问题。财税（2009）112号规定，应税行为和计税营业额的确定以合同到期日和09年12月31日孰先为原则。
A和B08年1月1日签3年租房合同，当时就收了360万租金，老营业税按权责发生制，08年每个月10万来交营业税，因为合同10年12月31日到期，因为纳税义务发生时间、税率、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等从09年1月1号要按新营业税来，所以09年1月1日租赁合同纳税义务发生时间为收到预收款的当天，所以2月15号前得把240万租赁业营业税12万交了。
A和境外B签境外咨询合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，当天就收了180万咨询费，那么08年一年的120万因为是境外的不需要交税，09年呢？因为09年6月30日早于09年12月31日，所以应税行为确定仍适用旧税法，1分钱不用交。
再换一种思路，如果当初这个B没有未卜先知的本领（他再突发奇想，也不会想到中国的营业税改革成属人征收呢，时至今日增值税的应税劳务仍以劳务发生地属地原则确定，同时流转税，差别哪这么大呢？）合同签到了2010年6月31日，假设租金是300万，08年不征税，但因为合同到期晚于09年12月31日，应税行为按新税法来，属于应税行为了，好了，09年1月1日因为劳务是连续提供的，而钱早就收了，所以还是2月15日前把180万的营业税金交到税务局，否则。。。税务局自有办法。例：村委会的土地如果办理了政府征用改为国有土地，村委会收到的补偿款作为土地使用者将土地归还给土地所有者不征收营业税。如果村委会私下与开发商搞小产权房建设，集体土地还是那个集体土地，还在村委会名下，那么取得的开发商给的钞票应当作为租赁业征收营业税，什么时候收到什么时候产生纳税义务。
如果是农民房屋被拆迁取得的补偿费呢？是否需要按照国税函（1997）87号规定：对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按销售不动产-其他土地附着物税目征收营业税。个人认为不能这么干！你税务局这么干了，非被农民打出狗脑子来，本来补偿就比城里的低，加之城镇拆迁费是不交营业税的。其实拆迁费暂免营业税是有道理的，现在都是强势拆迁，没几个人愿意主动拆迁的，主动拆迁嘛征个营业税还有道理，这推土机不经我同意就把我家平了，我拿点拆迁费还要交税？
例：B房地产商以零价格销售给C一套房产，从政府处取得100万收入，营业税怎么办？
根据新营业税，将不动产无偿赠与企业或个人需要视同销售申报缴纳营业税，企业所得税也需要视同销售处理，对于从政府处取得的100万因为没有为政府提供应税行为，所以不需要缴纳营业税，但应当作为企业所得税的收入。
例：诚意金需要交纳营业税？
一房地产公司3月1日某楼盘正式开盘，每位欲购房户需交纳一万元诚意金，才享有摇号选房的权利，规定在3月10日摇号并正式签订购房合同时，如签订合同则此诚意金抵充房款，如不签订合同，作为违约金归房地产公司所有，那么房地产公司收取诚意金时需要交纳营业税吗？签订合同时因购房户不签合同导致的违约金要交营业税吗？
首先我们来了解一下诚意金的具体涵义，析其实质来解决问题，诚意金这一概念系来自港台地区，我国法律上并没有诚意金之说。
根据新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，那么诚意金是否属于预收帐款呢？我们再来了解一下预收帐款的定义，根据新会计准则，预收帐款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收帐款是建立在购货合同基础上的，对应于本例，即纳税人销售不动产采取预收款方式的，所收到的预收款应当建立在购房合同基础上，房地产公司3月1日收取诚意金时，显然是尚未签订购房合同的。
有的同志认为此项诚意金属于订金或定金性质，我们认为所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。也即定金亦非预收帐款。那么另一个概念“订金”呢？其实订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。本例的诚意金属于预付款吗？购房户尚没有决定购房，何来的预付款？
由上述分析可见本例的诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，因此房地产公司3月1日收取的诚意金不应作为预收帐款征收销售不动产营业税，如果3月10日购房者签订购房合同时，则建立在购房合同上的此一诚意金便符合了预收帐款的性质，此时应与其他房屋销售价格与价外费用合并征收营业税，如果购房者放弃签订合同，根据营业税暂行条例规定的应税范围，房地产公 司取得的此项收入并不属于营业税法所规定的应税劳务、转让无形资产、销售不动产行为，即房地产公司所没收的这笔违约金并不是建立在应税行为基础上的，因此不属于营业税征收范围，不予征收营业税，至于购房户是否可以索回诚意金，则是相关民事法律的问题，购房户可以在民事法律范围内要求房地产商返还这笔预付款，因为本例中房地产商规定的不购房即没收违约金的合同本质上违背了合同法。
例：合作建房营业税问题。
合作建房，是指由甲方提供土地使用权，乙方提供资金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四种模式，我们分别举例来论述营业税的处理办法，给大家提供一个思路，由于本文属于商榷性质，因此欢迎大家提出宝贵意见．
一、甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000万元资金并负责施工。双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。
分析：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第３２条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押．而第６１条第２款又规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书．
由此可见，房屋产权是离不开土地使用权的，没有所谓的只拥有房产权而不拥有土地使用权的＂空中楼阁＂．
我们注意到国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定的合作建房有这样一句话＂土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权．＂对照城市房地产管理法不难发现其中矛盾之处，即不拥有土地使用权的房屋是不可能有房屋所有权的，则根本谈不上以房屋所有权与土地使用权来交换之举．
为此在国税函（２００５）１００３号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》中规定：甲方提供土地使用权，乙方提供资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房．
无独有偶的是我们在国税发（２００９）３１号《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》中发现了类似的影子，３１号文第３６条有如下规定：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，如开发合同或协议中约定向投资各方（即合作合资方）分配开发产品的，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额．如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理．
因此乙企业支付的２０００万应视同甲企业的预收款项，而乙企业的建筑行为则可以理解为甲企业为建设单位,乙企业为建筑单位的承建模式．对甲企业销售不动产营业税在收到预收款时确认纳税义务发生时间，按５％的税率计算销售不动产营业税２０００×５％＝１００万元，而乙企业的建筑业营业额可以理解为乙企业先支付２０００万的购房款，尔后由甲企业支付给乙企业用于承建房屋，乙企业按建筑业３％税率申报缴纳营业税，新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此乙方应当在与甲方签订合同时即确认建筑业应 税义务发生．申报交纳建筑业营业税２０００×３％＝６０万元．
甲方在建成后又出售的５０％部分应当按照销售不动产征收营业税８００×５％＝４０万元．
二、甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期限满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
分析：如例一所分析的那样，乙方出资的１０００万元可以理解为租赁甲方建筑物的预付租金，根据新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此对甲方应当在建筑工程开工时视同收到租金，按服务业中的租赁业征收营业税１０００×５％＝５０万元．而乙方则根据与甲方签订的委托代建合同来确定税目，根据国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第七条规定，如果乙方承包建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按建筑业税目征收营业税，如果乙方不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对乙方此项业务按服务业税目征收营业税．
因此如果属于前者，乙方按照１０００万元的总承包额减去分包额后余额作为建筑业营业税的计税依据，如果属于后者，则只按从甲方取得的委托代理费作为服务业营业税的计税依据．
三、甲方以土地使用权10000平方米，乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。
分析：根据《国家税务总局关于印发<营业税税目注释>（试行稿）的通知》规定：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税．因此甲方以土地使用权入股行为不属于营业税征税范围．
当年合营企业销售的４００套房屋，共计销售额６４００万元，按销售不动产征收营业税６４００×５％＝３２０万元．
对投资各方采取实物分配利润的方式可以理解为合营公司销售房地产后以现金分配利润，也可以理解为合营公司以销售不动产抵偿应付的股利，因此应当对合营企业对甲乙双方分配的房屋充作利润分配按照纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收销售不动产营业税（５＋８）×１６×５％＝１０.４万元.四、甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。
分析：根据国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税．
因此应当对甲方按转让无形资产征收营业税２００×５％＝１０万元，对合营企业按销售不动产征收营业税１０００×５％＝５０万元.但是我们注意到２００５年修订、２００６年１月１日开始执行的《中华人民共和国公司法》第３５条规定：有限责任公司股东按照实缴的出资比例分取红利，但全体股东约定不按照出资比例分取红利的除外；第１６７条规定：股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外．
因此我们认为随着新修订公司法的执行，对于甲方按照公司章程约定取得的不按照出资比例或持有股份进行分配的红利股息是否也应认同为以不动产投资入股、参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，而不予征收营业税呢．因为甲方和乙方在组建合营企业后事实上存在着共同承担投资风险的事实，甲方不会因为章程约定取得固定收入而不承担公司破产的风险．
例：拆了80000平米，补了90000平米，超过的10000平米收了3000万，总可售20万，除拆迁成本外还有3亿，问营业税处理？
（X+30000）÷20×8=X，X=20000，成本价20000+货币补偿3000=23000算营业税，国税函发（1995）549号精神，面积内按成本算，超面积按市场价算。但是如果拆迁户和房地产商达成协议，以房换房约定售价30000万，则不需要再核定，直接按30000作为营业税计税依据。
例：房地产商卖房后承诺每平方米100元替购房户租出去，如果以120元租出去的话，因为租赁合同是购房户和租户签的，房地产商以20元差价按代理业纳税，如果只租了80元，房地产商亏了，自然没有营业税，但倒找给购房户的20元差价因为没有向购房户提供应税行为所以不涉及营业税。
房地产商没钱了，想法子将房子抵押给小张2年，小张给房地产商20万，小张想想房子空着也是空着，于是租给小王30万，房地产商属于租赁业按20万贷款利率核定征收，小王这20万里面肯定含本利，就利钱再核定征收小王的金融保险业营业税，小王转租的部分营业税不得差额扣除，统统的交租赁业营业税。
例：无偿赠送不动产免税的例外。
财税（2009）111号，离婚财产剖析，无偿赠与配偶父母子女祖父母外祖父母孙子女外孙子女兄弟姐妹（体现了男女平等），承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人（抚养是大养小，赡养是小养大），房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继续人、遗嘱继承人或者受遗赠人。这里的死亡应当包括宣告死亡。
例：销售毛坯房签个合同，再签个精装修合同，想捞点销售不动产和建筑业的税率差。
是不是一项销售行为？是的，属不属于兼营？不属于，好，按销售不动产来征税，就别想歪点子了，当然房地产公司可以找个关联企业，专门搞装修的去玩这一套，房地产公司就别玩了。
国税函（2007）606《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》规定：买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
可见装修费用是视同为转移为产权价格的，当然买个毛坯房再请人装修，这个装修费就不必交契税了。
例：免租期的营业税处理，前两年免租，后三年每年收取100万租金，前两年无偿提供劳务且有正当理由，不需要交营业税，后三年收到时就产生租赁业营业税劳务，房产税前两年纳税人无租使用，由实际使用人按房产余值交房产税，后三年看各省的规定，有的规定分年算，有的规定一次预收几年房租的一次性交。城镇土地使用税无租使用的，由实际使用人来交。
例、房地产公司购入土地，直接作为开发成本—土地征用及拆迁补偿费，不需要作为无形资产-土地使用权处理，如果作为土地使用权进行摊销，应当调增摊销价值作为纳税调增。房地产公司天生就是盖房的料，不是制造业企业准备打万年桩，就是买地建房高价售房，打一枪换一个地方的。
例、土地闲置费问题，最近报载广东某企业拿了地没开发，结果白白损失了预交的土地保证金1个多亿，这个钱可以作为损失税前扣除（其实扣不扣这企业都算亏死了），但如果土地未按合同要求开发而被征收了土地闲置费怎么办？笔者认为应当作为开发成本来处理，如果最终这块地就没开发，再将土地闲置费作为损失冲管理费用。如果交了费用后又开发了，当然还是当初就作为开发成本处理的较好。
例：A是开发商，B是中介，C是购房户，B要求中介费为最低房屋销售基价的1.5%，超过基价部分，A拿55%，B拿45%，销售基价3000元每平米。
C掏了3500元：销售合同中有A的身影，A确认收入3500，B确认收入3000×1.5%+500×45%=270元，B的销售费用（中介费）也是270.假如销售合同中没有A的身影，A的收入=3000+500×55%=3275元，营业费用也是270，B的收入=270，C掏了2800，销售合同中有A的身影，A确认收入3000，销售费用3000×1.5%=45元，B卖亏了200-45=155元，如果没有A的身影，A确认收入3000，销售费用45，B亏了155。
例：房地产租金收入，既可按合同约定日期确认收入，也可按权责发生制来解决这个问题，投资性房地产采用公允价值的，据说上市公司只有18家这样搞，可见这种情况在中国还是很少出现的，如果按公允模式来计量投资性房地产，折旧或摊销应当可以调减，税法必须兼顾公平，不能只调增不调减。
例：房地产买地后收到的政府补贴怎么办？我们知道土地使用权出让不是市场上买菜，可以打个折扣，明码标价，售后不容退货，因此如果政府卖了地后又返还，根本不可能开出“返还出让金”这种票据来，只能是以其他名义给的补贴，因此这种补贴只能算政府补助计入营业外收入，不能作为销售折扣或折让冲土地成本，但是不少地方出台政策，为了确保土地增值税收入，作出了可以冲减土地成本的决定，真正是也是是，非也是是，反正税务局就是个是。
例：视同销售的问题，外购的用于视同销售用途，要看这个外购的有没有改变物质形态，如果买个手机赠送给别人，按购进价确认视同销售的收入，但如果把这个手机改装一下（假设的，其实房地产商也没这本事），就要按公允价值确认视同销售收入了。
例：代扣税费的手续费收入处理，现在不少地方均将其作为征税收入，其实有待商榷，有这么个案例，某老板因为贡献突出，政府奖了他100万，老板很公义，把这笔钱交到公司帐上，结果公司按捐赠交了25%的税，这个老板又因为个税未交补了20万的税，总共从政府那拿了100万，结果税交了45万，加上罚款，没捞几个钱。
如果这个老板不把这个钱入在帐上，税务局也不会发现，这100万就算是个人的合法收入了。
例：商住楼应当分为两个成本对象来处理，因为按照成本对象确定原则中的功能区分原则、定价差异原则，商铺和住宅都有很大差异，但实践中同为一栋楼，这个成本如何区分是个大问题，福建省按照建筑面积来平摊，广东省设计了个指数，我觉得广东省的方法比较科学，另外土地增值税要分别确认收入额和扣除额，以争取住宅部分未超20%免税待遇。
例：一块宗地上分两期开发，可售面积15万，已售12万，自用1万，未售2万，二期可售10万，有个共用的幼儿园成本50万，这个配套设施幼儿园应当由一期负担的50÷(15+10)×15=30, 例：在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本，对于房地产商而言是吃亏的，假如07年有100万成本没有取得，如果取得的话可以抵33万所得税，现在08年取得了，靠，只能在08年抵，才抵25万，不仅不符合权责发生制，企业还吃个闷亏。
例：职工免费午餐问题，财企（2009）242号规定：企业给职工发放的未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理，而国税函（2009）3号福利费中的职工食堂经费补贴是给食堂的，所以企业这种补贴应当并入工资，不要放在福利费里面，因为工资合理就可扣除，而福利费有14%限额。当然有的地方税务局要求将其放入职工福利费，那就现官不如现管，听税务局的。
例：补充养老保险和补充年金保险的问题。
一、两险的重要前提是符合相关政府出台的法律、法规、规章，如果没有这个前提，哪怕冠以两险之名，也不能享受两险的税收待遇，《财政部、国家税务总局关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2009〕27号）规定：自2008年1月1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。可见前提是“国家有关政策”，目前补充养老保险（年金）的国家政策是2004年5月1日开始施行的《企业年金试行办法》，而补充医疗保险则由各地省市政府出台相关规定。无论是哪项政策，都强调了两险需分别以社会养老保险和社会医疗保险为基础，即只有在缴纳了社会养老保险与社会医疗保险后才可以参保两险，比如《企业年金试行办法》第2条规定：本办法所称企业年金，是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险制度。某市《补充医疗保险管理办法》第2条规定：本办法适用于本市基本医疗保险统筹区域内已参加城镇职工基本医疗保险或住院和特殊门诊医疗保险（以下统称基本医疗保险）的单位及人员。
值得关注的是尽管27号文对于“国家有关政策”概念模糊，但是《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2009〕694号）第6条则规定：本通知所称企业年金是指企业及其职工按照《企业年金试行办法》的规定，在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险。印证了上述观点。因此企业如未参保社会保险，却投保了相应商业机构的两险，这样的两险应当根据《企业所得税法实施条例》第36条规定：除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。
二、两险是普及性的福利而非个别人的盛宴，新企业所得税法充分体现了尊重劳动付出、保障员工权益的精神，比如废除计税工资办法、应付福利费实际发生允许扣除等，因此27号文特别强调了“全体员工”，即参保两险的必须是全体员工，而非只为公司中高层投保，只为一部分人投保的两险不得根据27号文限额扣除，而应视作商业保险，不得扣除，作纳税调增处理。另外根据《企业所得税法实施条例》第35条规定：企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。结合27号文分析，如果仅为投资者投保两险，尽管符合实施条例35号文要求，（35号文用了“或者”）但却与27号文“全体员工”相悖，因此投保的两险至少要包括全体职工。投资者如果在企业任 职或者受雇，应当视为职工处理。
三、两险扣除并非真正意义上的所得扣除，《企业会计准则第9号-职工薪酬》将两险纳入了职工薪酬的范畴，在确认和计量上要求在职工为企业提供服务的会计期间，企业应根据职工提供服务的受益对象，将应确认的职工薪酬计入相关资产成本或当期损益，同时确认为应付职工薪酬。
例：2008年某企业支付补充养老保险6万元，工资薪金总额100万元，其中归属直接生产工人3万元，管理人员3万元。（为说明问题，例题简化处理）
计提并缴纳补充养老保险的会计分录：
借：生产成本30000 借：管理费用30000 贷：应付职工薪酬-补充养老保险60000 借：应付职工薪酬-补充养老保险60000 贷：银行存款60000 根据27号文规定，企业作纳税调增所得额10000元（60000-100万×5%）。其实企业真正进入当期损益的只有30000元，如果按照进入损益的30000元调整，只需调整5000元（30000-50万×5%）。类似于对固定资产折旧的处理。
四、两险的个人所得税处理不同，补充养老保险的个人所得税处理适用《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2009〕694号），而补充医疗保险则应根据《国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税问题的批复》（国税函〔2005〕318号）的规定处理，即对企业为员工支付各项免税之外的保险金，应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险帐户）并入员工当期的工资收入，按“工资薪金所得”项目计征个人所得税，税款由企业负责代扣代缴。另外由于两险均不属于免税保险险种，个人工薪所得不得扣除个人缴付的两险支出。
例：雇主责任险能否税前扣除？
这种险主要是为公司投保的，而不是为员工投保的，员工出事了由保险公司赔付给公司，因此这种险应当理解为可以扣除。具体参见杨文国大侠的解释。
例：预售收入在税法上就是销售收入，因此可以作为业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除基数，但扣一不扣二，结转为收入时不能再重复扣除。
例：房地产绿化这一块很难核实，一棵树动辄上百万？如果是从农民处购买，一方面农民代开发票免税，实际上很少代开的，另一方面因为房地产商不存在增值税抵扣问题也不可能有农副产品收购凭证，但一般为了凭证的合法性，房地产商都从农产品小规模纳税人处购绿化产品，这一块核实很困难。
例：房地产企业预缴所得税时可以扣除以前符合规定的亏损，可见国税函（2008）635号，将利润总额改成“实际利润额”，而且也符合常理，如果不允许扣除，汇算清缴时还要退税，没有必要搞这一套，损害纳税人权益。
例：A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。总建造面积75000㎡，建造成本7000万元。平均售价3000元/㎡。另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房40套（平均每套150㎡）。
1.土地成本货币性支出为3500+1500=5000（万元）
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费
5000
贷：货币资金
5000。
2.第一期回迁房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（万元）
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费
560
贷：开发成本——建筑安装工程费
560。
4.土地成本合计5000＋560＝5560（万元）
5.单位可售建筑面积土地成本5560÷（75000－40×150）=805.80 6.单位可售建筑面积建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）
商品房的计税成本房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。
产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
回迁房视同销售处理，销售收入为40×150×3000=1800（万元）。另外，对于非货币交易的产权调换方式，同时涉及换入资产（土地）的计税成本确认问题，国税发〔2009〕31号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的 相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
本案例中，房地产开发企业在接受土地使用权时，暂不确认计税成本，40套回迁房交付后，按照其公允价值，即视同销售收入1800万元计入土地计税成本。
该项目在开发产品完工后，可以计入的计税成本为：3500+1500+1800=6800（万元）。
单位可售建筑面积土地成本为6800÷75000=906.67（元/㎡）单位可售建筑面积建筑成本为7000÷75000=933（元/㎡）。
以上计税成本高于会计入账成本，主要是土地成本视同销售的结果。
例：对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。
例：房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。
房地产开发企业根据《通知》第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所 得额；如未有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。
以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照《通知》第二十八条第三款有关规定税前扣除。
（三）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除。
除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后实际支付时准予在税前扣除。
房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照国税函[2008]299号文件规定的预计利润率已预缴的，2008汇缴时暂不调整。待开发产品完工后，再调整实际毛利额与预计利润之间的差额。
从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按《通知》第八条规定的计税毛利率执行。
外资房地产企业根据国税发[2001]142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前期间费用，在2008汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。
房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。
例：捐赠支出的问题，因为新法要求对捐赠票据必须按照公允价值确认，因此笔者认为捐赠这种视同销售直接采取作销售并结转成本方式来处理。2009年某企业通过某慈善机构(列名)向灾区捐赠一批成本80万的毛毯,同期同类售价100万, 企业作会计处理:借:营业外支出97 贷:库存商品80 贷:应交税费-应交增值税-销项税额17 所得税处理应当视同销售,调增收入100,调增成本80,调增所得额20,同时营业外支出应当调增20,最终无调增所得额.财税(2009)124号规定出来了！！!公益性群众团体接受捐赠的非货币性资 产价值,应当以其公允价值计算,捐赠方在向公益性群众团体捐赠时,应当提供注明捐赠非货币性资产公允价值的证明,如果不能提供证明上述证明,公益性群众团体不得向其开具公益性捐赠票据或非税收入一般缴款书收据联.新设立的基金会在申请获得捐赠税前扣除资格后，原始基金的捐赠人可凭捐赠票据依法享受税前扣除。
公允价值我们知道其实就是市场价格,既然124号文出来了,原始票据要求按公允价来,那么直接做收入就省得调增调减.借:营业外支出117 贷:主营业务收入100 贷:应交税费-应交增值税-销项税额17 借:主营业务成本80 贷:库存商品80 按公允价确认捐赠额其实对企业没啥好处,无非多个虚名,捐了市价多少多少物品,但却使捐赠额离12%越来越近了!例: 累计的具体做法：
【2007年没有任何收入，招待费支出20万元：○1帐载栏＝20万元，○2税收栏＝0，调增20万元】
【2008年预售收入9000万元，招待费支出50万元： ○1帐载栏＝50万元，○2税收栏＝（20+50）×60%﹤9000万元×0.5%＝42万元，调增8万元】 【2009年结转收入9000万元，预售收入2000万元，招待费支出15万元：○1帐载栏＝15万元，○2税收栏＝15万元×60%﹤（9000万元-9000万元+2000万元）×0.5%=9万元，调增6万元】
综合：招待费限额＝（20+50+15）×60%﹤110000万元×0.5%＝51万元 应调增总额＝85万元-51万元＝34万元 历年调增额＝20+8+6＝34万元
例：一个成本对象部分损毁，作为成本不必调整，但要报批，如果整个成本对象全砖了，比如上海的楼脆脆，广西的楼歪歪，则可以全部报批后作为资产损失扣除。
例：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用，其实是一句废话。
08年12月31号一项在建工程转固定资产240万，借固定资产240贷在建工程240，提了6个月折旧，借管理费用（按24年折旧期来）5万，贷累计折旧5万，卖了300万，借固定资产清理235借累计折旧5贷固定资产240，借银行存款300贷固定资产清理300，借固定产清理65贷营业外收入65，会计利润=65-5=60万，应纳税所得额=转让收入300-计税成本240=60万，一模一样。如果跨也不过是前调增后调减的问题，意义不大，属于暂时性差异，而非永久性差异。
例：筹办期是不是生产经营期，与不与生产经营有关？
国税函（2010）79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》规定：企业自开始生产经营的，为开始计算损益的，企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国税函2009（98）号第九条规定执行。
可见筹办期与生产经营无关，既然无关，业务招待费（其实筹办期也没有业务，哪有什么招待费，即使用吃吃喝喝送送的，也是筹办经费）不需要调整。
那么不得计算为当期的亏损，就应当理解为以前亏损，以前亏损有个五年期限，如果筹办期超过五年，超过五年的筹办费应当理解为不允许税前扣除。还有筹办期的固定资产和利息资本化部分，会计上可以提取折旧，折旧部分理解为筹办经费，也应当在五年内可以扣除，从宽从宽。
例：31号文的适用问题。
适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，而不是适用于房地产企业，也就是说哪怕不是房地产企业，只要从事了房地产开发经营，也需要按31号文来执行。
例：预租问题，31号文规定：与承租人签订预约租赁协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租人取得的预租价款按租金确认收入的实现，也就是说企业所得税规定是只有在交付使用时，才可以按租金确认收入，但是营业税呢？营业税租赁业纳税义务发生时间是收到预收款的当天，这个预收款前提是有合同，那么1月1号签合同，当天收到租金10万，当天就产生了营业税纳税义务，而企业所得税到2月1号交付时才产生纳税义务。应当这么理解。
例：房地产企业老板有钱，以公司名义在美国租了套房，迈阿密一套、夏威夷一套，白宫附近一套，付租金，这个租金需要扣交预提所得税，但如果不是房地产企业而是制造业企业，在休斯敦租一套房子用于仓储，在芝加哥也租了一套，则因为仓储租赁不属于租赁而属于劳务，劳务发生在美国，不需要代扣预提所得税。
例：捐款时注意，该公司老板出的老板出，该公司出的公司出，比如向农村义务教育、通过红十字会总会、中华慈善总会捐款等可以全额扣除，反正公司也是老板的，象这种情况就要考虑考虑，是以老板名义了还是以公司名义。因为公司名义只能按利润总额的12%来扣。
例：为职工买团体保险也得交个税，虽然说是团体险，但这个经济利益还是给团体中的个人的，所以这个险要平均分给每个个人作为工资薪金所得，同时企业所得税前也不得扣除。
例：生活补助费的问题。
例：旅游的问题。根据2008年2月18日国务院令第519号《国务院关于修改〈中华人民共和国个人所得税法实施条例〉的决定》规定：第十条由“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券”修改为“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益”，将其他形式的经济利益纳入了个人所得税的征收范围。而单位为员工提供免费旅游恰恰属于“其他形式的经济利益”，因此应当和员工当月其他工资薪金所得合并代扣代缴个人所得税。
而在此国务院令519号生效的2008年3月1日之前，单位为员工组织的旅游则只有符合财税（2004）11号《财政部国家税务总局关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知》中：对商品营销活动中，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。
因此，2008年3月1日之前只有符合财税（2004）11号的人员才能代扣代缴个人所得税，而2008年3月1日之后，无论是否系财税（2004）11号所述情况，均应代扣代缴个人所得税。
但笔者在现实工作中却发现鲜有税务局对2008年3月1日之前的员工旅游不征税的，而纳税人往往也没有发现上述的政策点，一方自以为是征税，一方糊里糊涂纳税，竟致这旅游税冤案在各地方兴未艾。
例：赠送礼品的问题。赠送礼品不一定一概代扣个人所得税，现在税务评估或检查中，税务部门往往只要看到相关发票上注明礼品，则不管三七二十一，一律要求代扣代缴“其它所得”项目个人所得税，其实这是对相关税收政策的误解。
根据国税函[2000]57号《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》规定：部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其它活动中，为其它单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券的，对个人所得的该项所得应按照“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。我们注意到这里的有关人员是有限定范围的，即“其它单位和部门的有关人员”，应当这样理解，首先扣缴义务人与其它单位和部门有业务往来、业务合作等事项，尔后因此前提而给予的现金、实物或有价证券，我们认为商场给予普通消费者的小礼品不属于57号文件规范的征税范围，因此不需要代扣代缴“其它所得”个人所得税。
这里讲一个真实的故事，2008年国家税务总局组织对中国移动的检查，某市地税局进入企业后，因为企业所得税系国税征收，营业税申报缴纳均规范，基本没有什么问题，如何寻找突破口呢？突然间某检查人员惊呼：踏破铁鞋无觅处，得来全不费功夫，原来中国移动公司每年向消费者发放的食用油、啤酒、宣传品等达六千万元，如按其他所得扣交个税，则需补交一千二百万元之巨。但其忽略了一点上述礼品是发放给普通消费者的而不是“其他单位和部门的有关人员”，最后经请示上级税政部门以及查阅总局对某省局的批复后，缘来缘去一场梦，最后仅就赠送给相关单位的大客户经理的礼品补征了税款。
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