税务机关对房地产公司主营业务成本的稽查方法房地产企业的成本结转方法为

第一篇：税务机关对房地产公司主营业务成本的稽查方法房地产企业的成本结转方法为

税务机关对房地产公司主营业务成本的稽查方法房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：

1、审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2、配套设施成本结转是否正确以下内容需要回复才能看到通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

3、注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。

4、检查有无白条入账现象

第二篇：税务机关对房地产公司主营业务成本的稽查方法

税务机关对房地产公司主营业务成本的稽查方法

房地产企业的成本结转方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

检查时应注意以下几个问题：

1、审查成本计算是否正确

审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面

积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发

产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2、配套设施成本结转是否正确

出自房地产会计网,地址:

第三篇：成本结转方法及分析

成本结转方法

逐步结转分步法就是为了计算半成品成本而采用的一种分步法。在这种分步法下，各步骤所耗用的上一步骤半成品的成本，要随半成品实物的转移，从上一步骤的产品成本明细账转入下一步骤相同产品的成品成本明细账中，以便逐步计算各步骤的半成品成本和最后步骤的产成品成本。

问题：逐步结转分步法(综合结转法)下的产品成本怎样计算？采用综合结转法，是将各生产步骤所耗用的半成品成本，综合记入各该步骤产品成本明细账的“原材料”、“直接材料”或专设的“半成品”成本项目中。半成品成本的综合结转可以按实际成本结转，也可以按计划成本结转。因此，综合结转法，又有按实际成本综合结转法

与按计划成本(或定额成本)综合结转法之分。

(1)按实际成本综合结转法。采用这种结转方法时，各步骤所耗上一步骤的半成品费用，应根据所耗半成品的数量乘以半成品的实际单位成本计算。由于各月所产半成品的单位成本不同，因而所耗半成品的单位成本要采用先进先出法或加权平均法等方法计算。为了提高各步骤成本计算的及时性，在半成品月初余额较大，本月所耗半成品全部或者大部分是以前月份所产的情况下，本月所耗半成品费用也可按上

月末的加权平均单位成本计算。假定某工业企业的甲种产品生产分两个步骤，分别由两个车间进行。第一车间生产半成品，交半成品库验收；第二车间按照所需数量向半成品库领用。第二车间所耗半成品费用按全月一次加权平均单位计算。两个车间月末的在产品均按定额成本计价。其成本计算程序如下：

①根据各种费用分配表、半成品交库单和第一车间在产品定额成本资料，登记第一车间甲产品成本明细账。根据第一车间的半成品交库单(•单中所列半成品按交库数量和该车间甲产品成本明细账中的半成品单位成本计价)，•编制结转半成品成本的会计分录：

借：自制半成品——甲种半成品

贷：基本生产成本——第一车间——甲种产品

②根据计价后的第一车间半成品交库单和第二车间领用半成品的领用单，登记自制半成品明细账。根据第二车间领用半成品的领用单(•单中所列半成品按领用数量和自制半成品明细账中的累计单位成本

计价)，编制结转半成品成本的会计分录，借：基本生产成本——第二车间——甲种产品

贷：自制半成品——甲种半成品

③根据各种费用分配表、半成品领用单、产成品交库单，以及第二车

间在产品定额成本资料，登记第二车间甲产品成本明细账。根据第二车间产成品交库单(•单中所列产成品按交库数量和该车间甲产品成本明细账中的产成品单位成本计价)•，编制结转产成品成本的会计分

录：

借：产成品——甲种产成品

贷：基本生产成本——第二车间——甲种产品

(2)按计划成本综合结转法。采用这种结转方法时，半成品的日常收发均按计划单位成本核算。在半成品实际成本算出以后，再计算半成品的成本差异率，调整所耗半成品的成本差异率，调整所耗半成品成本差异。累计的成本差异、成本差异率和本月减少的实际成本的计算

公式如下：

累计成本差异＝累计实际成本－累计计划成本

累计成本差异率＝累计成本差异÷累计计划成本×100％ 本月减少的实际成本＝本月减少的计划成本×（1＋成本差异率）本月所耗半成品应分配的成本差异＝本月所耗半成品的计划成本×

成本差异率

各个生产步骤领用上一生产步骤的半成品，相当于领用原材料。因此，综合结转半成品成本的核算，相当于各生产步骤领用原材料的核算。

问题：逐步结转分步法(分项结转法)下的产品成本怎样计算？采用分项结转法，是将各生产步骤所耗半成品费用，按照成本项目分项结入各该生产步骤产品成本明细账的各个成本项目中。如果半成品通过半成品库收发，那么，在自制半成品明细账中登记半成品成本时，也要按照成本项目分别登记。

假定某工业企业的甲种产品生产分两个步骤，分别由两个车间进行。第一车间生产半成品，交半成品库验收；第二车间按照所需数量向半成品库领用。第二车间所耗半成品费用按全月一次加权平均单位计算。两个车间月末的在产品均按定额成本计价。其成本计算程序如下：

(1)根据第一车间甲产品成本明细账，以及半成品的交库单和领用单，登记自制半成品明细账。

(2)根据各种费用分配表、半成品领用单、自制半成品明细账、产成品交库单和第二车间在产品定额成本资料，登记第二车间甲产品成本明细账。

采用分项结转法，不需要进行成本还原，一般适用于在管理上不要求计算各步骤完工产品所耗半成品费用和本步骤加工费用，而要求按原

始成本项目计算产品成本的企业。

问题：平行结转分步法下的产品成本怎样计算？

在采用分步法的大量大批多步骤生产的企业中，有的企业各生产步骤所产半成品的种类很多，但并不需要计算半成品成本。为了简化和加速成本计算工作，在计算各步较成本时，不计算各步骤所产半成品成本，也不计算各步骤所耗上一步骤的半成品成本，而只计算本步骤发生的各项费用以及这些费用中应计入产成品成本的“份额”。将相同产品的各步骤成本明细账中的这些份额平行结转、汇总，即可计算出该种产品的产成品成本。这种结转各步成本的方法，称为平行结转分

步法，也称不计算半成品成本分步法。

从成本核算程序中，可以看出平行结转分步法的特点：

①各生产步骤不计算半成品成本，只计算本步骤所发生的生产费用。除第一步骤生产费用中包括所耗用的原材料和加工费用外，其他各步

骤只计算本步骤发生的各项加工费用。

②各步骤之间不结转半成品成本，不通过“自制半成品”账户进行总

分类核算。

③为了计算各生产步骤发生的费用中应计入产成品的“份额”，必须将每一步骤发生的费用划分为耗用于产成品部分和尚未最后制成的在产品部分。这里的在产品包括：尚未在本步骤加工中的在产品；本

步骤已完工转入半成品库的半成品；已从半成品库转到以后备步骤进一步加工、尚未最后制成的半成品。这是就整个企业而言的广义在产

品。

④将各步骤费用中应计入产成品的“份额”，平行结转、汇总计算该

种产品的总成本和单位成本

第四篇：房地产企业成本结转原则

房地产开发企业的开发成本如何结转

一、土地开发支出划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本---土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本---房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本---土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本---土地开发成本” 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本---房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。

二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

（一）土地开发成本核算对象的确定 为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象： 1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象； 2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

（二）土地开发成本项目的设置 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。

其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。

三、土地开发成本的核算

企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本---房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本---土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本---商品性土地开发成本”、“开发成本---自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款---应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本---商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

现举例说明土地开发成本的核算如下：如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出： 301 商品性土地351自用土地，支付征地拆迁费 78 000元 72 000元 支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元 应付承包施工单位基础设施款 25 000元 18 000元 分配开发间接费 10 000元 合计 133 000元 108 000元 则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借：开发成本---商品性土地开发成本 78 000

开发成本---自用土地开发成本 72 000

贷：银行存款 150 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发成本---商品性土地开发成本 20 000

开发成本---自用土地开发成本 18 000

贷：银行存款 38 000

将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：开发成本---商品性土地开发成本 25 000

开发成本---自用土地开发成本 18 000

贷；应付账款---应付工程款 43 000

分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：

借：开发成本---商品性土地开发成本 10 000

贷：开发间接费用 10 000

同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。

四、已完土地开发成本的结转

已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本---商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品---土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账：

借：开发产品---土地 1002 000

贷：开发成本---商品性土地开发成本 1002 000

为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本---自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本---房屋开发成本”账户的借方。

假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发成本 540000元，共648 000元。这块土地用于建造 151出租房和181周转房，其中 151出租房用地1500平方米，181周转房用地1200平方米，则单方自用土地开发成本为 240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元×1500），结转 181周转房开发成本的土地开发支出为 288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：

借：开发成本---房屋开发成本 648 000

贷：开发成本---自用土地开发成本 648 000

如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品---自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品---自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本---房屋开发成本”等账户的借方。

第五篇：商品销售成本结转方法要改进

商品销售成本结转方法要改进

11商品销售成本结转方法要改进

摘要:在商业企业年复一年的使用某种结转商品销售成本的计算方法，往往会使库存商品价值不实，随之利润不实。解决误差时采用分批实际进价法或者采用能使差异额减小的某种计算方法进行调整。

关键词:销售成本；结转方法；分批实际进价法；调整

一、结转销售成本计算方法的运用

在商业企业里如果年复一年的使用某一种结转销售成本的计算方法，往往会使库存商品价值不实，随之利润不实。为解决这一误差，最好办法是在每年年终时采用分批实际进价法或者采用能使差异额减小的某种计算方法进行调整。

举例，某土产公司有关进销棕片资料：第一批购进100担＠100元计10 000元，第二批购进250担＠95元计23 750元，第三批购进50担＠98元计4 900元，合计400担均价96.625元计38 650元。上季度实际毛利率为17%，第一批销售55担＠120元计6 600元，第一批销售20担＠130元计2 600元，第二批销售150担＠110元计16 500元，第三批销售50担＠140元计7 000元，合计销售275担计32 700元，分别按分批实际进价法、加权平均法、最后进价法、毛利率匡算法、先进先出法、后进先出法计算商品的销售成本。

（一）分批实际进价法

计算公式：

每批商品销售成本=每批商品销售数量×该批商品销售进价

计算结果：

销售成本=（55担+20担）×100元+150担×95元+50担×98元

=26 650元

（二）加权平均法[2]

计算公式：

本期加权平均单价=（期初库存商品金额+本期增加购进商品金额－本期销售减少商品金额）÷（期初库存商品数量+本期增加购进商品数量－本期销售减少商品）

本期销售商品成本=本期商品销售数量×本期加权平均单价

计算结果：

加权平均单价=38 650元÷400担=96.625元

销售成本=275担×96.625元=26 572元

（三）最后进价法

计算公式： [3] [1]

期末库存商品金额=期末某种库存商品数量×最后一次进货单价

本期销售商品成本=期初库存商品金额+本期增加购进商品金额－本期非销售减少商品金额－期末库存商品金额

计算结果：

期末库存商品金额=（400担－275担）×98元=12 250元

本期销售商品成本金额=38 650元－12 250元=26 400元

（四）毛利率计算法[4]

计算公式：

本期销售毛利=本期销售商品总额×上季度实际（或计划）同类商品毛利率

本期销售成本=本期销售商品总额－本期销售毛利

或=本期销售商品总额×[1－上季度实际（计划）毛利率]

计算结果：

本期销售成本=32 700元×（1－17%）=27 141元

（五）先进先出法

计算公式：

库存商品金额=以每月末最后数量往前推算数量×适用数量单价

销售成本=期初库存商品金额+本期增加购进商品金额－本期非销售减少金额－期末库

存商品金额

计算结果：

库存商品金额=50担×98元+75担×96元=12 025元

销售成本=38 650元－12 025元=26 625元

（六）后进先出法[6]

计算公式

库存商品=以每月初库存商品或第一批进货数量往后顺推×适量单价

销售成本=期初库存商品金额+本期增加购进商品金额－本期非销售减少金额－期末库

存商品金额

计算结果：

库存商品金额=100担×100元+25担×95元=12 375元

销售成本=38 650元－12 375元=26 275元

以上各种计算方法的计算结果对财务状况和财务成果的影响情况，图示：

通过以上计算可以看出，分批实际进价法的核算结果完全正确，对财务状况和财务成果

毫无影响。但是在采用其他任何一种计算方法时，对财务状况和财务成果都存在着不同程度的影响，使财务状况和财务成果忽高忽低，且两者成比例增长而增长、降低而降低。

二、计算方法的不同对财务状况和财务成果的影响

（一）在毛利方面：后进先出法能使企业毛利比实际进价法增加375元，增长率为6.2%；

最后进价法能使企业毛利比实际进价法增加250元，增长率为4.13%；加权平均法能使企业

毛利比实际进价法增加78.12元，增长率为1.29%；先进先出法能使企业毛利比实际进价法

增加25元，增长率为0.41%；而毛利率匡算法却使企业库存毛利比实际进价法降低491元，降低率为8.12%。

（二）在存货方面：后进先出法使企业库存商品账的账面值虚增375元，造成库存商品

实存数比账存数少375元；最后进价法使企业库存商品账的账面值虚增250元，造成库存商

品存数比账存数少250元；加权平均法使企业库存商品账的账面值虚增78.12元，造成库存

商品实存数比账存数少78.12元；先进先出法使企业库存商品的账面值虚增25元，造成库

存商品实存数少25元；而毛利率匡算法却使企业库存商品账的账面值比实际进价法少491

元，造成库存商品实存数比账存数多491元。

在本期营业收入和费用不变的前提下，由于销售成本的增大，就会使企业的利润减少，库存商品账的面值小于实际存货价值。反之，销售成本缩小，就会使企业的利润增加，库存

商品账的账面值大于实际存货价值，人们误认为这个差异就是仓库的货少了。

注释：

参考文献：

[1]商业会计编写组.商业会计[M].北京：中国财政经济出版社，1979.135-145.[2]李大诚.商业企业会计[M]，北京：经济科学出版社，1984.124-139.[3]江厚祺，孙佐军，关孝元.会计师必读-商业会计[M].长春:吉林人民出版社，1984.131-140.[4]商业企业财务会计编写组.商业企业财务会计[M].北京：中国财政经济出版社，1985.94-100.[5]

[5]高等财经院校试用教材.商业会计学[M].北京：中国商业出版社，1981.116-128.说明：

1、初稿于1986年1月9日，共15稿，定稿于1986年8月23日。

2、载于1987年1月出版《教学与科研》（季刊）“财会研究”栏目，1987年第5期

第7页-第12页。主管单位：湖北省孝感地区财贸委员会，主办单位：湖北省孝感地区财贸

学校（内刊）。

3、修改后载于1987年3月20日出版《辽宁会计》（月刊）“工作研究”栏目，1987

年第3期第14页-第16页，主管单位：辽宁省财政厅，主办单位：辽宁省会计学会，刊号：

辽宁省期刊登记证第246号。

4、选载 1987年6月30日出版《会计学刊》（季刊）1987年第2期“资料选登”栏目，财会论文目录索引（1月-3月）第160页，主管单位：中国会计学会，主办单位：中国会计

学会秘书处，期刊登记号：北京市期刊登记证第1514号。