【杭州】房地产企业税务稽查策略及成本会计核算培训(12月20日)（推荐5篇）

第一篇：【杭州】房地产企业税务稽查策略及成本会计核算培训(12月20日)

【杭州】房地产企业税务稽查策略及成本会计核算培训(12月20日)

【课程背景】

房地产培训：房地产企业税务稽查策略及成本会计核算培训，房地产开发企业项目会计核算，直接决定着企业纳税风险与纳税多少。随着国家对房地产企业监控力度的加大，房地产企业也更加重视税收筹划。但多数企业都忽视了一个问题：财务的不可逆性账务处理决定着最后土地增值税及所得税清算的最终结果。正确、合理、巧妙的账务处理是纳税筹划的基础。为此，特开设房地产企业项目开发会计核算与纳税实务课程。

【课程对象】

各房地产企业领导，主管财务工作人员，合约部，法务部与税务师事务所等人员。

【专家导师】

赵老师，中房商学院房地产培训网高级顾问，国家税务总局党校、国税总局干部学院教授、扬州税务学院第一教研部会计教研室主任、教授。专业研究《房地产开发企业成本会计核算》课题，并担任多家房地产企业税务顾问。

简老师，中房商学院房地产培训网高级顾问，国家资深税务官员，著名房地产税务筹划专家，从事房地产行业税务稽查工作三十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的房地产行业稽查工作经验，并兼任多家房地产企业税务顾问。

【培训内容】(包含但不限于以下内容)

第一部分：房地产企业成本会计核算

一、房地产开发项目成本核算三大原则

二、房地产开发项目建设阶段成本核算

三、房地产开发企业的成本核算

(一)成本核算的内容

1、开发产品的成本项目

2、开发成本核算的账户

(二)库存设备和周转房的核算

1、库存设备的核算

2、周转房成本的核算

(三)开发产品成本核算的特殊性

1、成本构成复杂，核算难度大

2、核算时间跨度长

3、不同项目核算差异性较大

4、滚动开发核算难度大。

(四)房屋开发成本的核算

1、房屋开发成本费用的归集

2、房屋开发成本的结转

(五)开发产品成本核算对象的确定

1、开发项目

2、开发期数

3、产品形态

四、房地产开发企业营业收入的会计核算

(一)营业收入的范围和实现

1、营业收入核算的特殊性

2、营业收入的内容与确认的条件

(二)主营业务收入的核算

1、现售方式销售

2、预售方式销售

3、采用分期收款、委托代销、委托包销等结算方式销售

五、房地产开发企业会计核算的主要内容

1、房地产开发成本的核算

2、房地产开发产品的核算

3、房地产企业销售业务的核算

4、利润分配阶段的核算

5、房地产企业特殊会计核算科目

六、房地产土地的取得及成本分析

七、房地产开发企业特殊业务的核算

1、售后回购

2、合作建房

3、债务重组

4、出租开发产品和投资性房地产

5、非货币性交易(视同销售)

6、以土地使用权投资开发项目

第二部分：房地产企业税务稽查应对策略

一、土增税清算稽查重点与案例分析

1、清算单位如何确认?

2、各项成本的分摊方法是否正确?

3、房地产企业指定物业公司收取的代收费用要交土地增值税吗?

4、买房送电视，电视拿到的是建筑发票可以加计扣除吗?

5、销售价格偏低，建筑成本偏高问题税务机关是怎样检查和处理的?

6、销售地下人防车库的所有权到底要不要交土地增值税?

7、售后返租的上、中、下三策税务风险。

8、出租人一半收租金，一半收管理费的想规避房产税的做法税务局同意吗?

9、自持物业的筹划要点是什么?

10、利息费用的扣除问题：

11、精装房分拆成签一个销售合同，另外再签一个装修合同的税务风险在哪里?

12、不同形式的拿地成本确定问题以及土地成本如何分摊?有最新研究成果。

13、合作建房土地增值税的重庆模式和广州模式的区别在哪里?

二、企业所得税稽查重点与案例分析

1、为什么网络发票也有大头小尾?

2、佣金、业务招待费、广告费、会议费等稽查重点是什么?企业应该如何防范?

3、税务机关检查虚开发票的四大方法。

4、怎样设计真正有用的工资方案?

三、土地增值税最新政策走向分析

1、详细分析土增税若干问题公告讨论稿

2、土地增值税到底会不会简化税制?

3、营改增时代土地增值税何去何从?

4、房地产企业营改增时代应如何筹划?

四、税务稽查选案指标与案例分析

1、税务稽查最重要选案指标是什么，税务稽查为什么偏偏会选中你?

2、全国独家讲授：房地产企业所谓的四种退税情形的税务风险。

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2013年12月20-21日 杭州(详见报到通知)

[培训费用]：2880元/人(含培训费、资料费)食宿代订，费用自理。

[联 系 人]：王老师 ***

[ 邮 箱]：2060150775@qq.com

第二篇：房地产税务稽查技巧：成本的核算

房地产税务稽查技巧：成本的核算

一、确定成本核算对象和成本项目

房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目；同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按一定的区域或部位划分。

房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。

二、成本核算项目

房地产业的成本核算项目包括：

1.土地拆迁及补偿费：包括征地费、安置费及原建筑物的拆迁补偿费。

2.前期工程费：开发前的规划、设计、场地平整等费用。

3.基础设施费：供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建造费用。

4.建筑安装工程费：房屋建设施工过程中的各项费用。

5.配套设施费：能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等；另一类为能够有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。

6.开发间接费：为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工

资、福利费、水电费、周转房摊销等。

三、房屋开发成本的核算方法

1.土地征用及拆迁补偿费

（1）如能分清项目则直接计入开发成本

借：开发成本——房屋开发成本

贷：银行存款（应付账款）

（2）不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配（一般按建筑面积）

借：开发成本——土地开发成本

贷：银行存款等科目

借：开发成本——房屋开发成本

贷：开发成本——土地开发成本

2.前期工程费

能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。

借：开发成本——房屋开发成本

贷：银行存款等科目

3.基础设施费

4.建筑安装工程费

（1）自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本借：开发成本——房屋开发成本

贷：库存材料（应付账款等）

工程量较大、建设规模较大的，应经过“工程施工”进行核算借：工程施工

贷：银行存款（库存材料、应付账款等）

然后，根据下列顺序和方法进行分配：

①开工报告确定工程成本核算对象；②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用；③分配间接费、机械使用费等；④按月计算施工实际成本；⑤根据完工报告结算实际成本。账务处理为：借：开发成本——房屋开发成本

贷：工程施工

（2）发包工程及价款结算的核算：一般采用“招标、议标”方式，通过工程招标确定施工企业，应按工程标价，采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。

5.配套设施费

（1）对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施，可直接计入有关开发成本。账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本

贷：银行存款、库存材料等科目

（2）对不能直接计入房屋开发成本的配套设施，应先进行归集，然后按可销售面积进行分摊。账务处理为：

借：开发成本——配套设施成本

贷：应付账款（库存材料、预付账款等）

借：开发成本——房屋开发成本

贷：开发成本——配套设施成本

6.开发间接费用

（1）对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本，账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本

贷：应付职工薪酬（累计折旧、银行存款等）

（2）如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊

借：开发间接费用

贷：应付职工薪酬、周转房摊销等

（3）如开发企业不设置现场管理机构，除周转房摊销外，其他间接费用可只接进入期间费用—管理费用。最后将间接费用分摊入房屋开发成本。

四、开发成本转入开发产品

待开发产品完工之后，将开发成本结转入开发产品：借：开发产品

贷：开发成本

五、将开发产品转入经营成本（或销售成本）

根据开发产品的销售情况结转经营成本或销售成本，其计算和账务处理如下：

可售面积单位工程成本－项目预计总成本/总可售面积经营成本－已实现的销售面积×可售面积单位工程成本借：经营成本

贷：开发产品

第三篇：浅析企业成本会计核算有关问题

浅析企业成本会计核算有关问题

随着我国经济的发展，成本会计方法也面临着重大的挑战。成本核算是企业管理和财务核算中最重要，也是最复杂的问题之一。

1.企业的管理特点决定其企业成本核算的现状

企业因数量众多而在国民经济中起着重要的作用。随着知识经济时代到来，掌握先进技术和管理知识的人员创办新兴的科技企业将呈不断增长趋势，其中将有为数众多的小型企业。中小型企业由于由于受到规模、财力和人力的限制，企业内部牵制制度、稽核制度、计量验收制度、财务清查制度、成本核算制度、财务收支审批制度等基本制度一般不完整，不系统，会计基础工作薄弱，会计信息数据采集不准确。我国企业的这些特点决定了他们成本核算的现状：

1.1企业成本核算账册设置不全

企业的成本核算，是根据企业的生产特点、管理要求、工艺流程而确定的，分别设置原材料、生产成本、制造费用、库存商品等会计科目，按照原材料的购进、生产的组织、产品的销售，以及相关费用的摊销或预提等分别进行核算，根据权责发生制和成本与收入相配比的原则正确归集产品成本、确定期间成本、结转当期销售成本，等等。

1.2企业采用综合成本法结转产品成本

这类企业一般没有在产品，采用综合成本法结转产品成本，年末库存商品的余额较小，本期完工产品成本通过估算得出，依据不可靠，理由不充分，随意性也很大，即使本期完工产品的成本根据账面记录得到，而企业往往将在产品的成本挤占到本期完工产品成本中去，导

致本期结转的完工产品成本增大。在成本结转的计算过程中，有时还会出现只反映金额，不反映数量或只反映数量，不反映金额的现象，到了年末，企业根据当期开票数量及库存实际数量进行倒轧账，来调整当年库存商品的余额和结转的商品销售成本，这种做法不仅掩盖了生产经营过程中的非常损耗，而且将成本进行提前结转，直接减少了当期的会计利润。

1.3企业成本核算混乱

企业财务核算是进行税收日常管理与税务稽查的基础。混乱的成本核算，使税务机关无法了解企业真实的生产经营活动情况，很难觉察到企业的账外销售行为。企业成本构成的相关数据难以在同行业之间进行对比分析，使一些税收违法行为更具隐蔽性，税务机关无法对所得税实施有效监管；税务稽查时，数据无从查证，难以对成本资料实施查验，甚至出现尽量回避检查成本核算资料的现象，影响了税务机关对税收违法行为的打击力度。

2.现行企业成本核算中存在的问题

2.1成本核算程序不科学

按照现行成本核算程序，辅助生产部门将其发生的费用分配给某种产品要经过两次分配，采用两个不同的分配标准（先按一定标准分给基本生产部门，再按另一标准分结各产品），这必然使各产品所分配的辅助生产费用与各该产品的实际受益多少发生严重背离。

2.2成本计算对象不规范

从企业看，为使将来生产销售产品的耗费能够计量，从而与其收

入相配比，必须正确地确定成本计算对象，这对任何一个生产有形产品的企业都是必要的。确定成本计算对象，就是为了解决计算什么成本，费用由谁来承担的问题。但有些企业对这个问题看得并不重要，它们在成本核算中，不管生产产品的品种和规格有多少，统统地按一个成本计算对象来核算成本，结果必然是不管各产品所耗工费料费的差别有多大，计算出的单位产品成本却都相同，但由于各种产品的销售价格并不一样，因此计算出的损益就不真实。

2.3费用分配标准不适当

企业在生产过程中，对于耗费的共同费用，应选用适当的标准进行分配，合理地计入按成本计算对象开设的成本计算单中。但有些小型生产企业不管分配什么费用，一律用工人工资作为标准，而实际上这些共同费用并不都与工人工资有关。

2.4产品成本计算不准确

有些企业，不管在产品有多少，一律不计算在产品成本当期所有的生产费用，全部由完工产品负担，月末在产品成本的计算无所谓。这样必然会造成当月末在产品数量较多的时候，当期发生的生产费用全部由完工产品负担，产成品成本就会虚增。而当月末在产品数量较少的时候，由于完工产品数量大，产成品成本又会很低，人为造成成本不实。

3.规范企业成本核算的改进对策

3.1具备条件的企业引入作业成本计算方法

现行制造费用的分配方法不能准确真实地反映各产品的成本水

平，因此必须加以改进。改进方法有二：其一是区分各种不同的制造费用，分别采用不同的分配标难。这种方法只能冶标不能治本，因为各项标准可能会因时因地不断变化。其二是从根本上改变现行的分配方法，对具备条件的企业引入作业成本核算。作业成本计算是以作业为核算对象，依据不同成本动因核算各个作业所耗的生产资源，计算出各个作业的成本，然后按各最终产品所耗用的作业数量将各作业的成本分配计人各最终产品，从而计算出各种最终产品总成本和单位成本的～种成本核算方法。由于作业成本是从成本动因上寻找各项费用的分配标准，从而可以从根本上消除分配标准不科学的弊端，实现材料资源的节约。

3.2建立以责任成本为中心的成本核算体系

为了解决当今成本核算存在的问题，使企业成本核算符合新颁布的《企业会计准则》和相关会计制度的规定，防止成本核算混乱局面的出现，建立责任成本制度是有效的方法之一。责任成本制度是在企业内部生产经营组织系统中确定成本责任层次，建立责任成本中心，按责任成本指针控制成本耗费，传递、考核、报告成本信息，从而把经济责任落实到各部门，各层组织和执行人，按照经营决策所规定的目标，进行事前指针分解、事中行为控制和事后成效考核的一种内部经济责任制度。责任成本就是按责任归属，归集成本资料，计算责任者的成本。

3.3实现会计电算化、加强审计和社会监督的作用。

成本核算的工作量很大，涉及到材料的收发存核算、人工费的统

计与分摊、间接制造费用的归集与分摊、中间产品的成本核算等等，有些基础数据的形成甚至需要几个部门的共同认定，实现会计电算化，建立一个良好的信息和沟通系统可以及时、全面、正确地提供企业成本信息，并在有关部门和人员之间进行沟通。

总之，加强企业的成本核算十分重要，必须从源头上实施税收征纳的管理和控制。通过我国企业自身的努力和税务机关有力的监管，我国企业成本核算混乱的状况将在短期内得到有效改善，我国的税收征纳工作一定会取得明显成效。

企业的成本核算与管理，是成本会计和生产经营管理的重要组成部分。通过成本核算与管理规范的制定与实施，相信我国企业的管理水平会有较大幅度地提升，企业效益也会进一步提高，从而增加我国企业的竞争能力和企业的整体实力，使更多的企业走出当前的困境，跨入先进企业的行列，为企业、为国家的发展尽自己应有的努力。

第四篇：房地产行业税务稽查技巧专题之三

房地产行业税务稽查技巧专题之三：检查的方法

(2010-11-13 14:03:09)转载 标签： 分类： 财税家园

房产 检查 业务招待费 房地产企业 项目开发 财经

一、检查项目有关情况

房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料

对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合

在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查

房地产企业的成本结转方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

检查时应注意以下几个问题：

1、审查成本计算是否正确

审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）

预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。

有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2、配套设施成本结转是否正确

通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

3、注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确

检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。

4、检查有无白条入账现象

白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

五、财务费用的检查

房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。

向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

六、管理费用的检查

1、人工费用的检查

管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。

2、印花税的检查

（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。

（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。

房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。

3、其他方面的检查

检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。

检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。

七、销售费用的检查

1、销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。

2、虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。

3、广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发［2001］89号文件，其广告费支出只能在每一纳税销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。

八、开发间接费用的检查

审查费用的发生原始凭证是否真实合法。

周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。

在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。

九、对房地产企业税务检查的几点建议

1、房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。

2、由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

3、为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。

4、通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度；同时严格税务执法的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序。

第五篇：房地产行业税务稽查技巧专题之一

房地产行业税务稽查技巧专题之一：收入的确定

(2010-11-13 13:14:53)转载

标签： 分类： 财税家园

委托销售 确认 房地产行业 营业收入 商品房销售收入 财经

写在前面：房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。

房地产业收入的确定

一、收入核算范围

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

二、房地产业收入确认原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：

1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。

2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。

3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。

4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：

（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。

（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。

（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。

5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。

6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。

三、开发产品预售收入的确认

开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。

预计营业利润=预售收入×利润率

待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。

四、开发产品视同销售收入的确认

1、下列行为应视同销售确认收入

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。

2、收入确认时限

在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。

3、收入确认方法和顺序

（1）按本企业最近或本最近月份同类开发产品价格；

（2）同类开发产品公允价值；

（3）按成本利润率确定（15%）。

五、代建工程和提供劳务收入确定

1、一个纳税的按合同约定结算日或合同完工日确认；

2、不在一个纳税采用完工百分比法按季确认；

3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。

六、营业税的纳税义务发生时间

纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。