房地产企业成本结转原则

第一篇：房地产企业成本结转原则

房地产开发企业的开发成本如何结转

一、土地开发支出划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本---土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本---房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本---土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本---土地开发成本” 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本---房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。

二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

（一）土地开发成本核算对象的确定 为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象： 1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象； 2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

（二）土地开发成本项目的设置 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。

其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。

三、土地开发成本的核算

企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本---房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本---土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本---商品性土地开发成本”、“开发成本---自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款---应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本---商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

现举例说明土地开发成本的核算如下：如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出： 301 商品性土地351自用土地，支付征地拆迁费 78 000元 72 000元 支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元 应付承包施工单位基础设施款 25 000元 18 000元 分配开发间接费 10 000元 合计 133 000元 108 000元 则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借：开发成本---商品性土地开发成本 78 000

开发成本---自用土地开发成本 72 000

贷：银行存款 150 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发成本---商品性土地开发成本 20 000

开发成本---自用土地开发成本 18 000

贷：银行存款 38 000

将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：开发成本---商品性土地开发成本 25 000

开发成本---自用土地开发成本 18 000

贷；应付账款---应付工程款 43 000

分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：

借：开发成本---商品性土地开发成本 10 000

贷：开发间接费用 10 000

同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。

四、已完土地开发成本的结转

已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本---商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品---土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账：

借：开发产品---土地 1002 000

贷：开发成本---商品性土地开发成本 1002 000

为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本---自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本---房屋开发成本”账户的借方。

假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发成本 540000元，共648 000元。这块土地用于建造 151出租房和181周转房，其中 151出租房用地1500平方米，181周转房用地1200平方米，则单方自用土地开发成本为 240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元×1500），结转 181周转房开发成本的土地开发支出为 288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：

借：开发成本---房屋开发成本 648 000

贷：开发成本---自用土地开发成本 648 000

如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品---自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品---自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本---房屋开发成本”等账户的借方。

第二篇：房地产企业停车场所和售楼处成本结转的问题

房地产企业停车场所和售楼处成本结转的问题

2011-3-21 17:10【大 中 小】【打印】【我要纠错】

【问】我公司利用地下基础建的地下车库，销售许可证上为不可售面积，无产权成本。是否可以分摊到可售面积中。售楼处属于临时建筑以后要拆除，此处的售楼处成本是否也可以分摊到可售面积中。在土地增值税及企业所得税方面都是如何处理的？

【解答】根据大地税函[2008]188号文件：土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车

位、车库、会所等房产。

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得

在清算时扣除。你公司车库部分成本应当根据上述规定处理。

临时建筑售楼处的成本应列入开发费用中的销售费用中扣除。

企业所得税管理处：依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，从事房地产开发经营业务的企业利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，项目营销设施建造费属于开发间接费。你公司应按成本对象，区分开发产品是否已完工，对上述所发生费用进行归集分配，按可售面积计算单位工程成本并据此结转扣

除已销开发产品的计税成本。

第三篇：销售成本结转流程

销售成本结转流程：

直接材料、直接工费（工资）

——生产成本

（完工后）—库存商品（售出后）—主营业务成本

制造费用（分摊至）——生产成本

相关分录及计算办法：

1、材料领用（先进先出、加权平均或个别计价）借：生产成本

贷：原材料

2、计提工资

借：生产成本（工人）

制造费用（车间管理人员及辅助工人）

贷：应付职工薪酬—工资

3、计提折旧 借：制造费用

贷：累计折旧

4、分摊制造费用（按生产工人工时或按机器工时或材料消耗数量或产品产量）借：生产成本

贷：制造费用

5、结转完工产品 借：库存商品

贷：生产成本

6、结转售出商品成本 借：主营业务成本

贷：库存商品

销售成本不能随便提取，应该按销售产品的成本结转。也就是产成品的单位成本*产成品的销售数量。

如，产成品单价50元，销售价每件80元，销售500件，会计分录：

（1）销售时

借：银行存款等 40000（80*50）

贷：销售收入 34188.03（40000/1.17）

贷：应交税金--增值税（销项税额）5811.97（34188.03*17%）

（2）结转销售成本时

借：销售成本 25000（50*500）

贷：产成品 25000

（3）月末，结转销售成本时

借：本年利润 25000 贷：产成品 25000

第四篇：销售成本结转流程

销售成本结转流程：

直接材料、直接工费（工资）

——生产成本（完工后）—库存商品（售出后）—主营业务成本

制造费用（分摊至）——生产成本 相关分录及计算办法：

1、材料领用（先进先出、加权平均或个别计价）借：生产成本

贷：原材料

2、计提工资

借：生产成本（工人）

制造费用（车间管理人员及辅助工人）

贷：应付职工薪酬—工资

3、计提折旧 借：制造费用

贷：累计折旧

4、分摊制造费用（按生产工人工时或按机器工时或材料消耗数量或产品产量）借：生产成本

贷：制造费用

5、结转完工产品 借：库存商品

贷：生产成本

6、结转售出商品成本 借：主营业务成本

贷：库存商品

销售成本不能随便提取，应该按销售产品的成本结转。也就是产成品的单位成本*产成品的销售数量。

如，产成品单价50元，销售价每件80元，销售500件，会计分录：

（1）销售时

借：银行存款等 40000（80*50）

贷：销售收入 34188.03（40000/1.17）

贷：应交税金--增值税（销项税额）5811.97（34188.03*17%）

（2）结转销售成本时

借：销售成本 25000（50*500）

贷：产成品 25000

（3）月末，结转销售成本时

借：本年利润 25000 贷：产成品 25000

一般制造业成本核算流程和分录：

1、采购

借：原材料 / 库存商品

应缴税费—应交增值税（进项税额）

贷：库存现金 / 银行存款 / 应付账款

2、材料领用 借：生产成本

贷：原材料

3、计提工资

借：生产成本 / 制造费用

贷：应付职工薪酬—工资

其他应付款—社保 支付时

借：应付职工薪酬—工资

贷：现金 / 银行存款

4、发生的水电费、机物料消耗等 借：制造费用

贷：现金 / 银行存款 / 应付账款

5、计提折旧

借：制造费用（车间用）

管理费用（管理部门使用）

营业费用（销售部门使用）

贷：累计折旧

6、月末，结转制造费用

制造费用分摊可按材料消耗或人工成本或实做工时或机器工时 某产品制造费用分配率 = 该产品消耗材料 / 本期材料消耗总额

某产品应分摊的制造费用 = 该产品制造费用分配率 × 本期制造费用总额 借：生产成本

贷：制造费用

7、月末，结转完工入库产品 借：库存商品

贷：生产成本

8、销售

借：库存现金 / 银行存款 / 应收账款

贷：主营业务收入

应缴税费—应交增值税（销项税额）

借：主营业务成本

贷：库存商品

9、月末，计提附加税（增值税不在本科目核算）借：主营业务税金及附加

贷：应交税费—应交城建税

应交税费—应交教育费附加

应交税费—应交地方教育费附加 缴纳时

借：应交税费—应交城建税

应交税费—应交教育费附加

应交税费—应交地方教育费附加

贷：银行存款

10、月末，结转本月销售商品成本和税金 借：主营业务成本

贷：库存商品 借：本年利润

贷：主营业务成本

主营业务税金及附加

11、月末，结转本月收入 借：主营业务收入

贷：本年利润

12、月末，结转本月费用 借：本年利润

贷：管理费用

销售费用

财务费用

针对你的问题，首先企业的产成品一般都会入库变成库存商品，实际销售产品，直接按照上面的销售处理。另外你所说的直接材料、直接人工都是直接计入产品成本的，制造费用按照一定的分配方法分配到产品成本。以上仅供参考，希望对你有所帮助哈！

第五篇：销售成本结转流程

销售成本结转流程：

直接材料、直接工费（工资）

——生产成本

（完工后）—库存商品（售出后）—主营业务成本

制造费用（分摊至）——生产成本

相关分录及计算办法：

1、材料领用（先进先出、加权平均或个别计价）借：生产成本

贷：原材料

2、计提工资

借：生产成本（工人）

制造费用（车间管理人员及辅助工人）

贷：应付职工薪酬—工资

3、计提折旧 借：制造费用

贷：累计折旧

4、分摊制造费用（按生产工人工时或按机器工时或材料消耗数量或产品产量）借：生产成本

贷：制造费用

5、结转完工产品 借：库存商品

贷：生产成本

6、结转售出商品成本 借：主营业务成本

贷：库存商品

销售成本不能随便提取，应该按销售产品的成本结转。也就是产成品的单位成本*产成品的销售数量。

如，产成品单价50元，销售价每件80元，销售500件，会计分录：

（1）销售时

借：银行存款等 40000（80*50）

贷：销售收入 34188.03（40000/1.17）

贷：应交税金--增值税（销项税额）5811.97（34188.03*17%）

（2）结转销售成本时

借：销售成本 25000（50*500）

贷：产成品 25000

（3）月末，结转销售成本时

借：本年利润 25000 贷：产成品 25000

热心问友 2012-06-12

1、结转各项收入 借：主营业务收入 其他业务收入

营业外收入 贷：本年利润

2、期间费用的结转 借：本年利润

贷：管理费用、营业费用、财务费用

3、成本支出的结转 借：本年利润

贷：主营业务成本、其他业务支出、营业外支出

4、税金的结转 借：本年利润

贷：营业税金及附加、所得税

5、结转投资收益：

净收益的：

借：投资收益

贷：本年利润

净损失的：

借：本年利润

贷：投资收益

6、结转利润分配：

将本年的收入和支出相抵后的结出的本年实现的净利润：

借：本年利润

贷：利润分配——未分配利润

如果是亏损：

借：利润分配——未分配利润

贷：本年利润

（一）、对于损益的结转，可以按月结转，这是“帐结法”；也可以年底结转，这是“表结法”。目前大多数企业使用“帐结法”，即：每月结转。不管每月结转，还是年底结转，结转的会计分录都是一样的。

（二）、结转会计分录

1、结转各项收入

借：主营业务收入、其他业务收入、营业外收入

贷：本年利润

2、期间费用的结转

借：本年利润

贷：管理费用、营业费用、财务费用

3、成本支出的结转

借：本年利润

贷：主营业务成本、其他业务支出、营业外支出

4、税金的结转

借：本年利润

贷：主营业务税金及附加、所得税

从原材料采购到利润结转会计分录

实际成本法(科目：原材料在途物资)

a款货两清借：原材料b款到货未到借：在途物资

贷：银行存款等贷：银行存款

货到验收入库借：原材料

贷：在途物资

c发出原材料借：生产成本/制造费用/管理费用

贷：原材料

计划成本法科目：材料采购原材料材料成本差异

a采购按实际成本付款借：材料采购(实际成本)

应交税费-应交增值税(进项税额)

贷：银行存款

b验收入库按计划成本入借：原材料(计划)

贷：材料采购

c期末结转超支借：材料成本差异节约借：材料采购

贷：材料采购贷：材料成本差异

d发出材料(计划成本)借：生产成本/制造费用/管理费用

贷：原材料

e成本差异率结转发出材料应负担的差异额

材料成本差异率=期初材料成本差异+本期购入材料成本差异额100%

期初材料计划成本+本期购入材料计划成本

发出材料应负担的差异额=发出材料的计划成本×材料成本差异率

借：材料成本差异

贷：生产成本——基本生产成本

――辅助生产成本

管理费用

制造费用

关于：库存商品生产型企业完工入库

借：库存商品贷：生产成本

销售借：银行存款贷：主营业务收入应交税费-应交增值税（销项税）

借：主营业务成本贷：库存商品

关于一般销售业务

1)确认借：应收帐款/银存/应收票据贷：主营业务收入

应交税费-应交增值税(销项税额)2)结转借：主营业务成本贷：库存商品/银行存款 销售材料等存货

1)取得原材料销售收入借：银行存款贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税(销项税额)2)结转已销原材料的实际成本借：其他业务成本贷：原材料 本年利润的会计分录四步做：

一、先结转收入： 借：主营业务收入 借：其他业务收入 借：营业外收入 贷：本年利润

二、结转成本、费用和税金： 借：本年利润 贷：主营业务成本

贷：主营业务税金及附加 贷：其他业务支出 贷：营业费用 贷：管理费用 贷：财务费用 贷：营业外支出 贷：所得税

三、结转投资收益： 净收益的： 借：投资收益 贷：本年利润 净损失的： 借：本年利润 贷：投资收益

四、结转利润分配：

将本年的收入和支出相抵后的结出的本年实现的净利润： 借：本年利润

贷：利润分配——未分配利润 如果是亏损：

借：利润分配——未分配利润 贷：本年利润