房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）

第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析

近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。

一、房地产企业项目运作及会计核算特点

（一）项目运作的程序

一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

（二）会计核算特点

1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。

2、开发成本核算

（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）

（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。

二、房地产企业的税务违法行为及分析

（一）隐匿收入

1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。

2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如某房地产公司在开发项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。

3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如某房地产公司2006年6月转让土地使用权给市某单位，抵顶了应付款240万元，造成少缴税款。

4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。

（二）虚增成本方面

1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。

3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。

4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如某房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。

（三）超标准列支费用

1、利息支出问题。

（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。

（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。

2、销售费用列支问题

（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。

（2）虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。

（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。

三、检查方法和技巧

(一)项目检查法

以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。

(二)基础资料、数据的收集法

基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。

(三)数据间的逻辑关系分析法

掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。

(四)整体测算法

由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：

（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％代征】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为750-950元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1200元/m2，高层造价为1400-1600元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。

(五)实地核实法针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。

(六)帐内检查与外调相结合法由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。

(七)对往来帐户的检查房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对某房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。

四、关于对房地产行业税务检查的几点建议针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性

(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。

(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。

(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。

(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。

五、关于房地产业税收征管方面的几点建议

(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。

(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。

(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。

(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。

(五)完善规范二手房转让的登记、申报制度。针对二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。首先通过与房管部门的联系和配合，及时掌握二手房转让的纳税人及交易额的情况，规范卖房人的纳税申报制度，为下一步的税款征收提供依据；其次加大对房屋中介机构的管理，对二手房的交易活动进行全程监控。

(六)重点项目定期报告制度。对以地换房、城中村改造、旧城改造、开发规模较大，资金投入较多的项目，实行定期向税务主管部门报告制度，便于税务机关及时掌握开发情况，结合具体情况适时地调整征管办法。

第二篇：当前房地产行业的问题和对策分析

当前房地产行业的问题和对策分析

一、房地产行业发展概况分析

我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。从投资的角度来看，过去5年，全国房地产开发投资年均增长22．97％，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12．7％提高到24％。房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增长每年保持在2个百分

点左右，2003年更是达到了2．79％。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。[xiexiebang.com文章-http://www.xiexiebang.com/找文章,到xiexiebang.com]

表1国民经济发展和房地产投资单位：亿元

年份GDPGDP增长率()房地产开发投资额增长率()直接贡献()开发额占GDP比重()199982067.57.14103.213.530.965.00200089468.18.04984.0521.471.725.57200197314.87.56344.127.292.056.522002104790.68.07736.421.951.767.382003116693.69.110106.130.632.798.66

数据来源：《中国经济景气月报》

在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运行带来了隐患。统计显示，今年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中房地产开发投资增长41．1％，成为投资高增长中的重要推动力量。固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产业投资增速过快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发房屋积压和经济泡沫。这些都是关系全局性的问题。[xiexiebang.com文章-http://www.xiexiebang.com/找文章,到xiexiebang.com]

为了在贯彻落实现有政策的基础上进一步加强对房地产市场的调控力度，2004年以来，国家有关部门继续实行近两年来对房地产市场进行宏观调控的策略，进一步加大对房地产市场的调控力度，从而确保整个经济的平稳发展。全国性和区域性房地产政策层出不穷，尤其是在地方政策的出台和执行上，表现得非常迅速。

中央和地方一系列政策的出台使得房地产行业投资初步走向平稳增长，从统计数据可以更加清晰的看到这种变化。尽管今年一季度房产投资增长了41．1％，但从3月份的统计数据看，房产投资增长只是27％，并开始呈现回落迹象。

二、我国房地产业面临的主要问题分析

当前我国房地产行业存在的问题主要集中在三个方面：投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学。

1、投资增长速度过快

随着我们国家人均GDP的提高(已经超过1000美元)，经济的持续快速增长，汽车和住房等已经成为消费者重要的投资和消费品。当前，消费结构的升级，城市化进程加快，城市基础设施建设进一步完善，以及城市危房的改造等使得房地产业投资一直处于快速发展过程中，局部地区房地产价格上升过快。

从1998年以来，投向房地产行业的资金一直呈两位数递增之势。2003年我国城镇房地产开发共完成投资10106亿元，占GDP(116694亿元)的8．66％，占固定资产投资的18．34％，比上年增长29．7％。根据国家统计局数据分析，到今年5月份，有9个省份房地产投资增幅超过60％，其中主要是非住宅投资。当前全国商品房的平均价格为每平方米2677元，同比上涨6．6％，其中住宅平均价格为每平方米248l元，同比上涨6．5％，包括南京在内的9个大中城市房价涨幅超过10％。

投资保持一定速度增长、价格平稳上升与合理波动对经济的发展起到了促进和推动作用，因而是有必要的。但是，如果这种增长不能很好地被控制，带来的影响和冲击又是严重的。其最直接的后果就是房地产投资增长远远大于销售增长，致使商品房空置率上升，而更深层次的后果则是造成房地产投资结构不合理，引起经济的大起大伏。更为关键的是，吸收了大量银行贷款的房地产投资一旦出现泡沫，对经济发展的良好势头和整个金融体系的影响和冲击不容小视。

2、结构不合理

当前，我国房地产市场普遍存在商品房局部供给过剩和短缺并存的现象，表现为高档商品房、写字楼等供大于求，中低档商品房、经济适用房供不应求。在房地产业投资高速增长的背后是空置商品房总量和空置率直线攀升，而且空置房还在以每年超过15％的速度在递增。

一方面是中高档以上的商品房、别墅和写字楼滞销严重，另一方面是广大的消费者期待的经济适用房和中低档商品房处于短缺之中。结构性矛盾已经成为影响房地产业健康发展的关键因素。如果不能有效解决结构性矛盾，满足消费者的合理需求，引导房地产业健康发展，将会带来经济的更大波动和不稳定，影响整个国民经济的协调发展。

3、土地开发利用不科学

土地开发利用是关系到整个房地产市

场发展的关键因素。房地产市场的繁荣与否、健康与否都跟土地市场息息相关。同样，导致房地产出现“过热”现象至关重要的一个原因就是土地市场的失控。

当前土地利用方面存在的问题主要是：土地滥用、违规开发现象过于严重5耕地得不到有效保护；土地开发利用没有科学合理的规划。

土地市场的不规范运作与地方政府有着密切的关系。各级地方政府从地方经济出发、从自己的政绩出发，打着“经营城市”的旗号，大肆新建开发区，营造各种形象工程。据初步统计，全国朗o个城市和两万多个镇中有五分之一存在“形象工程”，有的小城市马路超过100米宽。有一个城市只有5万多人口，但建的广场却可以站6万人。而很多居民却不能得到基本居住条件的保障。在违规操作的过程中，地方政府大量征用农村耕地，造成耕地数量的急剧下降。低价征地，高价出让，拿土地来招商，己成为不少地方创造政绩、增加财政收入、改善部门福利的捷径。然而，很多被征用的土地没有很好的利用，浪费随处可见。

三、主要对策分析

解决当前我国房地产行业存在的问题主要应从三个方面努力：继续发挥国家政策的引导作用、加快结构调整步伐和加强科学规划。

1、发挥国家政策的引导和信号作用

国家政策的作用首先体现在对土地利用和信贷的控制和指导上。对土地市场进行适当干预，保护耕地，减少浪费，控制房地产行业过热发展的源头，对银行信贷加强严格审核和控制，降低信贷风险。在调控信贷的过程中，应该区别对待不同的企业，应该鼓励和支持一些经营规范，财务结构合理的房地产大型集团；还应该考虑到房地产行业的特殊性，即商品的不流动性和难以套利。因此在不同的城市应结合各自优势，采取不同的支持政策。

发挥国家政策作用的另一个重要方面就是建立信息预警系统，完善房地产信息统计制度。目前我国房地产行业信息统计、分析和预警系统之间存在诸多不适应的地方，主要有：注重总量、不注重结构，不适应房地产不可移动、产品差异性强、区域性强的特点；注重增量、不注重存量，不适应当前增量和存量互动的、统一的房地产市场体系初步建立的形势；注重城区、不注重城乡互动，不适应城乡人口迁徒形成的市场需求；注重买卖、不注重租赁，不适应规范发展租赁市场、分析租金变动趋势的要求；注重部门统计、不注重数据整合，不适应房地产业与相关产业密切联系、相互影响的实际。

完善这一体系可以全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，并通过向社会发布市场信息,引导市场理性投资和消费。预警体系的建设，将有利于降低不确定性，减少房地产泡沫。

从打击滥用土地、没收没有利用的土地、三次动用存款准备金率、提高再贷款利率和贴现率、遏制炒房等一系列政策措施看，国家调控力度在加大。这种调控不是打压市场，而是“挤泡沫”，是为了保护消费者的根本利益，为了市场更加理性和健康地发展。调控必然会加剧这个行业的分化、淘汰和整合，也一定会让政府、开发商和消费者更加理性和成熟。

2、加快结构调整的步伐

房地产行业结构性矛盾既是现实问题又是深层次问题。房地产开发商要在政府政策的调控下，在市场信号的引导下，充分考虑消费者的实际需求，加大对中低档房地产项目的开发，限制和控制高档商品房、写字楼和别墅的开发。

空置房较多的地区有一个共同的现象，即高档住宅过热、积压最严重，而中低挡住宅则普遍供不应求。一些开发商长期以来的市场定位一直是高收入阶层。但是，随着住房由实物分配向货币分配转变，消费主体发生了根本性的变化，工薪阶层日益成为主流消费者。因此，开发商抓住机会，及时进行结构调整，改善房地产商品的供给状况，对规范房地产行业，提高人民生活水平，改善居住条件都有着积极的影响和促进作用。

调整房地产供给结构还需要发挥政府的重要作用。政府首先应保证经济适用房土地供应，适当增加普通商品住宅土地供应5其次要继续加强住宅建设，特别是加强经济适用房建设和管理，搞好普通商品住房建设，完善廉租住房制度，更好地满足居民消费需求；第三，要严格控制商业营业用房建设，特别是严格控制高档写字楼、别墅和高档公寓建设。

只有开发商和政府从不同的角度出发，共同努力，房地产业的结构性矛盾才会得到解决，房地产市场才会更加理性。

3、加强科学规划

房地产业是集经济、社会、文化、科技、生态、环保于一体，是一个多目标体系集中度很高的行业，既有经济效益又有社会效益和环境效益。因此，在房地产业发展的过程中，科学规划的作用显得尤为突出。科学规划既要考虑到土地的开发利用又要考虑到区域的协调发展和城镇体系建设。

在土地开发利用方面，目前全国国有土地资源价值达25万亿元以上，是价值最大的国有资产。但是，由于没有进行科学合理的规划，缺乏长远的发展观，导致国有资产的大量流失，城市农村的经济格局被人为破坏，妨害可持续发展战略的实施，直接影响了房地产市场的健康发展。加强对土地的科学规划和利用，将会极大改善这种状况。地方政府应该着眼于长远发展，着眼于全面建设小康社会的目标，合理利用土地资源，提高房地产建设的容积率，搞好城市规划，树立科学的发展观，以此促进地方经济的快速协调发展。

在区域发展和城镇体系规划方面，要从区域协调发展和城乡一体化的角度出发，充分考虑到我国城镇化进程加快，基础设施建设进一步完善的现状，科学设计出既符合不同区域经济发展要求又符合城镇化发展规律的方案。

加强科学规划核心是要保持规划的权威性和稳定性，因此科学的规划一经确定，必须通过立法的形式确保严格执行，任何一级政府和领导人都无权任意改变。同时还要改进规划监督体制，实行规划编制机构和规划监督机制分开设立，分开运行。规划是经济、社会发展的龙头，是指导房地产开发建设的总闸门。房地产建设只有走上按规划建设的轨道，才能摆脱发展的盲目性和越建越乱的局面，才能真正营造出既有经济价值又有人文价值的房地产精品，才能真正实现房地产业的全面、协调、可持续发展。

当前我国房地产业虽然存在投资增长过快、部分产品价格上涨幅度较高、结构不合理和土地开发利用不科学等问题，但从总体上看，整个行业仍然是健康的，并没有出现过热的现象。作为国民经济的支柱产业，保持房地产业持续稳定发展，仍是政府产业政策的着重点之一。一个正常、成熟的市场应该是理性的、只包含较少投机成分的市场。从去年6月份至今，政府出台了一系列政策规范房地产行业，包括打击炒房、紧缩房地产信贷、确立土地交易方式、清查开发区违规占地等，这些政策都表达了政府排除干扰房地产市场健康发展的不利因素、力促房地产市场向规范化迈进的政策取向。随着这些政策的贯彻落实，加之中国经济持续稳定发展和城市化水平不断提高的良好宏观背景，中国房地产市场的透明度和规范性将进一步提高，中国房地产业将迎来一个新的发展高潮。

第三篇：房地产行业税收检查

房地产行业税收检查

房地产行业税收检查[转贴] 第一节 房地产行业核算特点

一、概述

房地产行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。在企业所得税、土地增值税、房产税等主体税源的控管上还存在较多漏洞。

内资企业要缴纳营业税、城建税、教育费附加，耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税等。

外资企业要缴纳营业税、土地增值税、耕地占用税、城市房地产税、印花税、契税、外资企业所得税等。

房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。

我国税法越来越复杂，为发挥税收职能，国家财税部门每年都会以文件形式对有关税种作出解释和规定。这些文件有的是对条例法规精神的强调，有的是对条例法规内容的增减，有的甚至是对条例法规条款的变更。我们若不能全面深入研究，就无法对税收业务进行正确的判断和处理，造成对同一类业务问题，作出不同的解释，甚至作出错误的处理，从而影响了税务机关的形象，侵害了纳税人的权益。发生类似问题，有税法立法不够严谨，立法思想对市场经营主体、经营模式变化的前檐性不够等因素，但更多的是税务人员对税法缺乏系统掌握，以及对个别行业会计核算不熟，进而把握不住业务实质等原因造成的。

作为税务稽查人员，如果对税收政策和会计核算方法进行系统的深入研究，熟练掌握了报表项目、会计科目和会计核算业务税收政策。那么，通过审查企业的财会资料和其他经营资料，就能够高效率、高质量的完成税收检查任务。下面，我们通过对房地产业财务会计和税收政策的梳理、归纳，以及对房地产行业经营特点的初步探讨，希望能总结出房地产行业税务稽查的一些规律和方法。

二、房地产开发一般过程

一个房地产企业由于资金的限制和政策上的风险，在同一时间一般只能开发一个房地产项目（也有同时开发两个以上项目的大型公司），更多的大型公司对现金流量的预测和把握采取滚动开发的形式经营房地产业务。

一般来讲，一个房地产开发项目要经过以下过程（见图表1）。

三、房地产行业财务会计制度的探索

第一阶段：文革后的制度恢复以及新制度的探索 1980年财政部修订《国营工业企业会计制度》；

1981年1月至10月财政部先后制定发布了《国营施工企业会计制度》、《建设单位会计制度》；

1984年3月国务院发布了《国营企业成本管理条例》； 1985年和1988年财政部对《国营工业企业会计制度》进行了两次重大的修订；

1985年4月国务院发布了《国营企业固定资产折旧试行条例》；

1985年3月财政部发布了《中外合资经营企业会计制度》； 1985财政部制定发布了国营工业、交通企业、建设业、商业、金融业的成本管理条例实施细则，配合国务院《国营企业成本管理条例》实施；

1986年12月财政部制定发布了《成本核算办法》，对企业的成本核算的具体方法和程序作了明确的规定；

1988年5月财政部制定发布了《国营企业固定资产折旧试行条例实施细则》，以配合国务院《国营企业固定资产折旧试行条例》的实施。（注：上述制度均已废止。）第二阶段：形成体系

引进西方先进的会计核算办法，废弃原采用的苏联模式的会计报表核算体系。用《资产负债表》代替《资金平衡表》，逐步从《财务状况变动表》过渡到《现金流量表》，重新设计了科目名称和概念，与国际会计准则接轨。

1992年5月财政部发布了《股份制试点企业会计制度》（废）； 1992年11月经国务院批准，财政部发布了《企业会计准则》和《企业财务通则》；

1993年1月财政部、中国人民建设银行联合印发《施工、房地产开发企业财务制度》；

1993年7月财政部印发《房地产开发企业财务制度》； 1997年，财政部发布了我国第一个具体会计准则《企业会计准则——关联方关系及其交易的披露》；

1998年1月财政部在《股份制试点企业会计制度》的基础上，制定发布了《股份有限公司会计制度》；

1999年5月财政部制定《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》；

2000年6月国务院发布《企业财务会计报告条例》； 2000年12月财政部制定发布《企业会计制度》，以保证《企业财务会计报告条例》的落实。

2006年2月15日财政部制度发布1个基本准则和38个具体会计准则，涉及存货、投资性房地产、固定资产、所得税、员工薪酬、收入、合并会计报表、现金流量表等具体的核算业务。实现了会计核算准则体系与国际惯例趋同。并于2007年1月1日起暂在上市公司执行。

在 2006-07-27 08:18:12 发表: 第二节 房地产行业现行主要税收政策及分析 第一、营业税及附加

[政策一] 《条例》及实施细则

纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。

营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

价外费用包括基金、集资费、手续费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的（以及单位将不动产无偿赠与他人），主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

（一）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；

（二）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；

（三）按公式核定，计税价格=工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），成本利润率由省级税务局确定。

转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

[政策二] 国税函发（1995）156号《营业税问题解答之一》 合作建房如何征收营业税。

（一）如果是“以物易物”的方式，双方应分别按照销售不动产和转让土地使用权征收营业税，由于双方没有进行货币结算，应核定征税。

（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的，出地方按租赁业征收营业税；出资方在将不动产交还给出地方时，按销售不动产征税，双方均需核定营业税。

（三）双方成立新公司的：第一、双方共担风险的，只对公司征收“销售不动产” 营业税。第二、如果出地方取得固定利润，应按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征收营业税。第三、双方分配房屋的，出地方没有承担经营风险，应该按“转让无形资产”征收营业税，营业额需核定。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售再按“销售不动产”征收营业税。征收营业税的预收账款包括预收定金。

“还本”销售的，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓的“还本”支出。[政策三] 国税函发（1995）549号 对拆迁还房部分，按成本价计征营业税。

[政策四] 川地税发（1997）057号《四川省房地产业营业税征收管理暂行办法》

纳税人销售不动产，其计征营业税的营业额不得扣除附属设备（如电梯、供暖、供电、供水等设备）的价值。连同动产一并销售的，不得扣除其动产的价值。

房地产企业受国家机关、企事业单位委托代建房屋，同时符合下列条件的，可就其实际收取的管理费按“服务业——代理业”税目依5%的税率征收营业税。

1、建房单位自行立项、自行征地并提供基建计划，双方签订代建合同，房地产企业按一定比例收取管理费。

2、房地产企业按国家规定办理工程清结算，不代垫工程款。房地产企业按经济合同法有关规定收取定金，且定金金额不超过销售总额5%的，可暂不征收营业税；超过5%的部分，以及将定金转为预收款的，均应按全额征收营业税。对一方提供土地，另一方投资建设不动产，不动产建成后，一定时间内使用权归投资者（即资金提供者）所有，规定的时间到期后，投资者将使用权归还给提供土地使用权者的行为，应视其具体情况分别按所属税目征收营业税。

1、双方在合同中如明确不动产建成投入使用之日起，产权即属于提供土地使用权者，仅允许投资者使用若干时间的，其性质属于提供土地使用权者收取投资者租金，建成不动产租给投资者使用。应对提供土地使用权者依据投资者建设不动产的投资额，按“服务业”税目中的租赁业征收营业税，其纳税义务发生时间，为不动产产权确定日，（营业额为投资额）。

2、双方商定，不动产建成之后产权暂归投资者所有，使用一定时间后再还给提供土地使用权者，则在产权变更时，应对投资者按当期该不动产评估值征收销售不动产的营业税，纳税业务发生时间为产权变更之日。对提供土地使用权者应看其不动产的产权归投资者所有时是否包括土地使用权，包括土地使用权的，则应在投资者取得不动产产权时依据不动产的工程造价按转让土地使用权征收营业税；不包括土地使用权的，则对提供土地使用权按场地租赁业务征收营业税。其纳税义务发生时间均为产权或土地权属变更之日。[政策五] 川地税发（1999）031号

五、关于“集资建房”的认定问题：

（一）经过县以上建设行政主管部门和房改部门批准；

（二）房产证、产权证和土地使用权证的归属必须与集资合同（协议）方案的签订人一致；

（三）本单位职工以职工花名册、工资表及同级人事或劳动部门的审核为准。

十、关于公房出租征收营业税问题：对公房租金收入1999年1月1日起恢复征收营业税。[政策六] 财税（2000）125号

对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。[政策七] 财税字（2000）7号

对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拔给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征营业税。本通知自2000年1月1日起执行。[政策八] 川地税函（2001）262号

拆迁还房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，按成本价核定计征营业税。自2001年9月1日起执行。[政策九] 财税（2002）191号

废止《营业税税目注释》第八、九条中部分内容。即股权转让不征收营业税。

[政策十] 国税函（2002）165号

转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

[政策十一] 川地税函（2002）226号

纳税人因客户逾期付款而取得的罚息（或称违约金）应当并入营业额计征营业税。

[政策十二] 国税发（2004）69号

对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的“住房专项维修基金”不计征营业税。

[政策十三] 财税（2003）16号

（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税；对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的建设项目。

（八）土地整理储备中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让土地使用权”征收营业税。违约赔偿金收入应并入营业额征收营业税。

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所的的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

[政策十四] 财税（2004）206号

财税（2003）16号文件自2003年1月1日起执行，2003年1月1日之前有关涉税事宜仍按原政策规定执行。[政策十五] 川地税函（2004）327号

房地产开发企业将开发的商品房转作本企业自用的固定资产，若该资产在房地产开发企业的实收资本金范围内，可暂不征收营业税。（答复省直分局）[政策十六] 国税函（1999）144号

售房回购业务双方均按销售不动产征收营业税。售房回租业务分别按照各自适用税目征收营业税。第二、房产税（城市房地产税）[政策一] 《条例》及实施细则

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权属于国有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

房屋出租的，以房产租金收入作为房产税的计税依据。[政策二]（86）财税地字第008号 开征房产税的建制镇、工矿区由省级人民政府批准。征税范围包括市区、郊区、县城、镇政府所在地。

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。

纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工单位建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。办理验收手续前已使用的，从当月征收房产税。承租人使用房屋，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。[政策三]（87）财税地字第003号 关于“房产”的解释

“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。关于房屋附属设备的解释

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。[政策四] 国税函发（1993）368号

用房产投资的，收取固定收入不承担联营风险的，视同租赁，按租金收入征收房产税。融资租赁房产的，按房产原值缴纳房产税，不按租赁收入征收房产税。

[政策五] 川地税函发（1996）109号

同国税函发（1993）368号。融资租赁期内房产税的纳税人，原则上为承租使用房屋的单位或个人。[政策六] 川地税函发（1996）110号

我省外商投资企业的房地产税，依照现行《房产税暂行条例》以及我省对房产税的补充规定执行。

外商投资企业房地产税有关优惠政策，依照《四川省鼓励外商投资条例》的有关规定执行。即生产性企业10年免征房地产税和车船使用税；非生产性企业3年免征房地产税和车船使用税。

[政策七] 国税函（2002）284号

凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间,应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。[政策八] 国税函（1997）39号

《城市房地产税暂行条例》第五条（新建房屋免三年房地产税，翻修房屋免二年房地产税）不适用于外商投资企业。[政策九] 财税（2000）125号

对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。[政策十] 川地税函（2000）130号

对大型商品交易市场的房产税，经批准后可按房产余值计算征收问题，按以下规定办理：县以上人民政府批准建设的商品交易市场、逐级上报省地税局审批。[政策十一] 国税发（2000）44号

对外资企业，人防工程暂不征收城市房地产税。

外资企业出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则。外资企业在商品房开发过程中搭建的临时铺面出租经营的，房地产管理部门不给确认产权、“固定资产”账上也不反映的，暂不征收城市房地产税。商品房交付使用后依旧保留的出租经营用临时铺面，无论是否入账、是否确定产权，均照章征收城市房地产税。

[政策十二] 川府函（2004）47号

《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。

川地税发（2004）33号：《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。

[政策十三] 国税发（2003）89号

房地产开发企业开发的商品房，在售出前不征房产税；对售出前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。[政策十四] 川地税函（2004）96号 房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前已使用或出租、出借的，应按规定征收房产税。第三、城镇土地使用税 [政策一] 《条例》及实施细则

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用纳税义务人。[政策二]（89）国税地字第140号

房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。[政策三] 国税发[2003] 89号

购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用权。房地产开发企业自用、出租、出售本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。[政策四] 国税发[2004] 100号

要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办理。根据国家宏观调控的要求和清理整顿工作重点，认真清理、从控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展行业用地的减免税。本通知下发后各地要全面清理城镇土地使用税的减免规定，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税；除经批准开发建设经济使用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产免征土地增值税的优惠政策已经到期，对仍未按规定恢复征税的要立即纠正。[政策五] 川地税函（2004）96号

（一）房地产开发企业建造商品房用地在商品房未售出前应按有关规定征收城镇土地使用税。[政策六]（88）国税地字第015号

关于纳税人实际占用的土地面积的确定。以土地使用权证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用权证书，应由纳税人据实申报土地面积。

关于纳税人的确定。土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由带管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

[政策七]（88）国土【籍】字第189号

各级税务部门，对纳税人实际占用土地面积的确定，应根据《条例》规定的精神，以省级人民政府组织测量的土地面积为计税依据；尚未组织测量的，以政府部门核发的土地使用证或土地管理部门提供的土地使用权属资料所确认的土地面积为计税依据；尚未核发土地使用证书或土地管理部门尚未提供土地权属资料的，暂以纳税人（土地使用者）据实申报的土地面积为计税依据。今后随着土地使用权申报、登记、发证和地籍测量工作的进展，再作相应调整。[政策八]（89）国税地字第140号

纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占总面积的比例计征土地使用税。

基建项目在建期间占用土地以及商品房开发用地，原则上应按规定计征土地使用税。经省级税务机关批准，可免。[政策九]（88）财税字第260号

国务院1988年9月27日发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例不适用于外商投资企业和外国企业在华机构的用地。各地制定的土地使用费对外资企业和外国企业在华机构仍然有效。

[政策十] 四川省人民政府令1989年7号《四川省城镇土地使用税实施办法》：

新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。新征用的非耕地，自批准征用的次月起缴纳土地使用税。[政策十一] 川府函（2004）47号

《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。[政策十二] 川地税发（2004）33号

《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。第四、印花税

[政策一] 《条例》及实施细则

印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。

凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。[政策二]（88）国税地字第025号 不兑现或不按期兑现的合同也要贴花。[政策三]（91）国税发155号

对办理借款展期业务使用借款展期合同或其他凭证，按信贷制度规定，仅载明延期还款事项的，可暂不贴花。土地使用权出让、转让合同、不贴花。

“产权转移书据”税目中的财产所有权的范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

（川地税函（2004）96号重申：房地产转让合同属于“产权转移书据”）

[政策四]（88）国税地字第030号 融资租赁合同按“借款合同”计税贴花。[政策五] 川地税函（2001）215号

商品房购销合同适用“印花税——产权转移书据”万分之五税率征收印花税。

[政策六] 川地税发（2004）48号 印发《四川省印花税核定征收管理办法》。

对以下情形，主管税务机关可以核定其印花税的计税依据（略）。

产权转移业务，依照转移实际金额100%核定；建筑安装100%；建筑工程勘察设计80%。第五、契税 [政策一] 《条例》及实施细则（1997）

契税的征收范围：以出让方式取得国有土地使用权；以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使用权；房屋的买卖、赠与和交换。承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。税率3～5%，契税的计税依据为“成交价格”，即“取得成本”。

契税的纳税义务时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

土地房屋权属以下列方式转移的，视同买卖或赠与，计征契税：

（一）以土地房屋权属作价投资入股；

（二）以土地房屋权属抵债；

（三）以获奖方式承受土地房屋权属；

（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地房屋权属。土地使用权交换、房屋交换、土地与房屋交换的，交换价格相等的，免征契税；交换价格不等的，由多支付一方缴纳契税。

[政策二] 川财明电（1997）17号

在我省《关于实施办法》未出台之前，全省契税税率按4%执行。[政策三] 四川省人民政府第109号令《契税实施办法》 契税税率为4%，可下浮到3%。[政策四] 川财税（1998）16号

我省契税的适用税率按4%执行。各地需下浮3%的，必须报省财政厅、省地方税务局批准，各地无权自定税率。[政策五] 财税字（1998）96号

契税的计税价格：合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围，纳税人应该按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

对购买安居房、经济适用房应该照章征收契税。[政策六] 川财税函（1997）7号

同意成都市契税的适用税率为3%，从1999年7月1日起执行。

[政策七] 川财税（2001）22号 同意泸州市契税的适用税率为3%。[政策八] 国税函（1998）829号

居民赵某与房屋开发商签订“双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。[政策九] 财税字（1999）210号

2000年底前对1998年6月30日前建成尚未售出的空置的商品住房予以免税（对房地产公司免营业税、对购买者免契税）优惠。

[政策十] 财税（2001）44号

对财税（1999）210号免税政策延长两年（限于商业用房、写字间和商品住房，不包括别墅、度假村等高档商品房）。[政策十一] 财税（2000）14号

甲乙单位合作建房，提供资金的乙方获得了甲方的部分土地使用权，应缴纳契税。其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。

[政策十二] 财税（2001）161号 关于企业改革中有关契税政策：

公司制改造，是指非公司制企业按照《公司法》要求改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或经批准由有限责任公司变更为股份有限公司。改制成公司不变更原企业投资主体和投资比例的，不征契税。独家发起募集设立股份有限公司的，免征契税。国有集体企业经批准改制成全体职工持股的公司，承受原企业土地房屋权属的，免征契税。

企业合并，投资主体不发生变化的，新设方或存续方承受被解散方土地房屋权属不征契税。

企业分立（存续分立和新设分立），对派生方、新设方承受原企业土地房屋权属的，不征契税。破产清算期间，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地房屋权属以抵偿债务的，免征契税。[政策十三] 川地税函（2002）83号

成交价格是指土地房屋权属转移合同确定的价格，包括煤气安装费、光纤费、厨卫装修、铝钢门窗安装等款项（此处包括的部分可理解为“使房屋能够正常使用不可分割的配套设施的价格”）。

高档住宅是指单位面积造价较高的高级公寓、别墅、度假村等豪华住房。四门临空、独门独院的住宅是别墅。虽相互连接但户户顶天立地，独门进出，下有私家花园及独立车库的联排（或连体）住宅，也是别墅。[政策十四] 财税（2003）184号

参阅[政策十二] 财税（2001）161号文。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，占股超过50%的，新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属，免征契税。国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地房屋权属，免征契税（注意：此处未强调“全体职工”）。

国有、集体企业出售，被出售企业法人注销，买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购买企业的土地房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。企业破产、关闭的，非债权人妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置的，免征契税。

妥善安置原企业职工、是指国有、集体企业买受人或关闭、破产企业的土地、房屋权属承受人，按照国家有关规定对原企业职工进行合理补偿，并与被安置职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同，以及按照《劳动法》落实相关政策。企业合并、企业分立政策同161号文。[政策十五] 川地税函（1999）412号

经请示总局，批复（绵阳地税）：居民在自己已取得土地使用权的土地上修建住房，房屋建成后并未发生权属转移行为。因此，不征收房屋契税。[政策十六] 财税（2004）126号

对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照规定征收契税。[政策十七] 川地税函（2004）208号 关于契税纳税期限。

在 2006-07-27 08:18:41 发表: 统一规定为：自纳税义务发生之日（即纳税人签订土地房屋权属转移合同当天，或纳税人取得其他具有土地房屋权属转移合同性质凭证的当天）起到办理土地、

第四篇：新时期事业单位税收问题分析及对策

新时期事业单位税收问题分析及对策

新时期事业单位税收问题分析及对策 赵东海

一、新时期事业单位概述

事业单位是指国家为了社会公益目的，由国家机关举办或者其他组织利用国有资产举办的，从事教育、科技、文化、卫生等活动的社会服务组织。具体而言，主要是指担负着国家某一方面事业任务，不以营利为目的的非物质生产单位，如报社、出版社、疗养院所、文体娱乐场所等。这些事业单位虽然不直接从事物质产品的生产，但对于加强社会主义精神文明建设、提高全民族科学技术文化素质、增进人民身心健康等方面起着重要的作用。迄今为止，中国全部事业单位有130多万个，其中独立核算事业单位95.2万个。纳入政府事业单位编制的人员近3000万，各项事业经费支出占国家财政支出的30%以上。一般地说，可以把现有中国事业单位分为如下三类：一是直接承担政府行政职能、为政府服务的事业单位，主要从事的是监管、资质认证、质检、鉴定及机关后勤服务等类的活动；二是承担公共事业发展职能、为社会服务的事业单位，主要从事的是科教文卫等社会事业和与公共基础设施建设、公用事业服务相关的活动。三是承担着中介沟通职能、为市场和企业服务的事业单位，主要从事的是咨询、协调一类的活动。但是，从实际运作看，其性质则极为复杂。譬如，有的享受着事业单位的待遇，却完全从事着与政府部门一样的行政管理活动，拥有比一般政府部门大得多的行政权力；有的挂着事业单位的牌子，却直接从事着如企业一样的经营活动；有些并非法定承担政府职能的事业单位，却实际上拥有由主管部门直接和间接转移过来的行政职能；有些单位全部或者大部分受国家财政资金供养，却仍然变相地从事着收费性经营活动；等等。中国事业单位形成及演进至现状的原因极为复杂，但大体上说两个方面起了关键作用。一是基于提高政府效率和减少财政负担的目的，必须尽量减少政府机构和行政人员，但同时又必须提供不断增长和日益多样化的公共服务。这是导致中国事业单位分布广、数量多、规模大的主要原因。二是基于解决经费短缺窘况和保障既有利益的目的，必须创造性地开展业务活动，但同时又必须保持现有的体制构架。这是导致中国事业单位政事不分、事企不分、职能繁杂、行为混乱的主要原因。

从总体上看，事业单位对中国经济社会发展做出了重要贡献，尤其是在推动社会事业发展和扩大公益服务供给方面起着十分重要的作用。但也有一些事业单位，占着国家资源、受着财政支持，却没能充分有效地提供相应的服务和积极公正地履行应尽的职责，反而利用事业单位性质上非政非企又亦政亦企的模糊空间，最大限度地运用、享受着政府部门与企业两者拥有的权力和利益，又最大限度地游离于政府部门所受的行政约束和企业所承受的市场压力之外。其结果是扰乱了经济运行规则，破坏了社会资源的合理配置。许多事业单位甚至成为了腐败现象滋生的良好土壤和国有资产流失的有效渠道。计划经济体制下，事业单位是不以营利为目的。只要完成国家赋予的某方面事业任务，所发生的相关费用由国家或主管部门全部或部分拨付，国家对事业单位的考核，主要看赋予的事业计划是否完成，拨入的各种款项是否按预算及规定的项目使用等等。国家拨付资金的目的是通过事业单位创造社会效益，不要求创造多少经济效益，不需要投资回报。但是在社会主义市场经济条件下，事业单位逐步进入市场成为大势所趋。随着改革形势的发展，国家或主管部门对绝大多数事业单位的各种资金补贴将逐渐减少直至取消，因此事业单位的管理模式、用人制度、分配制度等方面将会发生很大变化。

二、事业单位存在的税收问题分析 历史上，事业单位的主要经费来源是财政拨款，事业单位的纳税意识一直比较薄弱。同时，不少事业单位一般都掌握有或这或那的行业特权和优势，税务部门在执法过程发现问题需要处理时，往往会有很多上级部门的说情，从而出现税务部门执法不力的情况。上述原因导致事业单位存在以下几方面的税收问题。

一、企业所得税方面。由于《事业单位财务规则》与《事业单位、社会团体、民办非企业单位企业所得税征收管理办法》中有关事业支出与纳税扣除的界定存在着较大差异，而不少财务人员不知道会计核算与税收规定存在差异时要进行纳税调整的规定，导致事业单位未按税收规定调整计算交纳企业所得税比较普遍。主要问题有：一是按照《事业单位财务规则》规定的保证事业结余不能为负数的基础上，将所有的支出都归入到应税收入支出项目中来归结利润，虚减了应纳税所得额；有的单位在计算分摊支出金额时，虚减收入总额，使分摊费用增大，人为调减应纳税所得额。二是对新购置固定资产实行核销办法，一次性在事业支出中核销，一次性在税前扣除，而不是以折旧、摊销的形式分期在税前扣除，多列成本，减少当期应纳税所得额。三是工资费用列支表面上执行国务院规定的事业单位工作人员工资制度，而实际上在事业支出中大多以补贴、奖金、加班费等形式多发工资性补助。四是业务招待费的不是以全部收入扣除免税收入后的金额作为计算业务招待费列支基数，而是以事业单位的全部收入作为计提列支的基数，提高了列支标准，减少了应纳税所得额。

二、个人所得税方面。近年来随着国家经济的日益增长，人们生活水平的显著提高，极大地剌刺激了医疗卫生、教育培训、文化体育等事业单位的快速发展，这些部门中不少个人如医生、教师、电台和电视台的主持人等都已成为社会上的高收入阶层。但由于种种原因，这部分收入至今还没有纳入税务部门的监管重点，偷逃个人所得税严重。主要问题有：一是工资薪金未足额代扣代缴个人所得税。不少由财政发放工资的事业单位如学校，他们认为财政在发工资的时候已代扣代缴了个人所得税，而对他们自己以加班费、奖金等名义发放的属于工资薪金性质的收入就忽视了，没有并入工资计交个人所得税。二是支付外聘人员劳务报酬没有代扣代缴个人所得税。一些事业单位为了提高自己的知名度，高薪外聘一些社会知名人士，如专家学者、主持人等，在支付其劳务报酬时，没有依法代扣代缴个人所得税。

三、营业税方面。目前有不少事业单位一方面从事着与政府部门一样的行政管理活动，一方面又从事着如企业一样的经营活动，既存在着应税收费项目，又存在着非应税收费项目，一些事业单位将应税收费收入混同在非应税收费收入中，逃避上缴国家税收。如：新闻宣传单位以协办费代替广告费收入、体育部门以训练费代替租金收入、学校以学历教育收费代替非学历教育收费等，还有的将取得的经营收入通过接受其它劳务等方式进行抵扣，抵减应税收入，如收取出租场地收入以应付劳务费来抵扣，造成出租方与承租方双方都逃漏了应纳税收。

四、使用票据方面。事业单位使用票据既有财政部门的票据，也有税务部门监制的票据，还有使用上级部门配发的票据。许多行政事业单位票据管理使用不到位，且从财政部门取得收据较为容易，为了避免纳税，不少事业单位是尽量回避使用税务票据，从而给税务部门核查税收带来一定的困难。

三、规范事业单位税收征管的对策

事业单位，作为我国一个庞大的单位体系，随着整个事业体制改革的不断深入，事业单位的税收增长空间会很大。加快事业单位的改革，强化事业单位的税收征管，完善现行税收政策，是实现事业单位税收成为我国税收收入新的增长点的重要途径。笔者认为当前应重点做好以下几方面的工作。

一、加快事业单位的分类改革。首先要明确市场经济条件下社会事业的合理组织方式，然后根据现有事业单位的职能特点，通过分类调整，决定其归属。对具有很强公益性，需要由政府直接承担其发展责任的事业单位，实行全额预算拨款，由财政部门管理；对承担公益性相对较弱，不宜由政府直接管理的事业单位，则转为非赢利机构，财政不再拨款，交由税务部门管理，税务部门通过实施税收优惠政策来扶持这些单位的生存和发展，以满足社会不断增长和日益多样化的公共服务的需要；对目前虽定位为事业单位，但其活动与政府职能基本无关的，可以通过直接转制为企业或与企业合并重组，进入市场成为市场主体，这部分单位交由税务部门来管理，实行的是与其他经营企业一样的税收政策，利用市场机制提高其效率并实现资源配置的优化。通过对不同类型的社会事业机构形成规范的支持方式，发挥财政与税务部门各自的监督、约束以及调整职能，才能从根本上解决事业单位的税收征管问题。

二、强化事业单位税收征管。对纳入税务部门管理的事业单位，其取得的各项收入都要纳入税收管理的范围。要做到：第一，加大税收政策的宣传力度，提高事业单位的纳税意识。根据纳税人的不同层次和不同纳税需要，提供多种形式的纳税服务，如建立税务登记提示制度，纳税申报提示制度等，将事后处理改为事前提醒，减少纳税人的无知性不遵从。第二，取消使用财政部门的票据，规定单位取得的各项收费收入都必须使用税务部门统一印制的发票来收取，在计算应交税金时再把免税收入部分予以剔除。通过发票将收入纳入税务部门的监管范围。第三，建立多层次的监督制约机制，以切断利用权力寻租的条件和环节，保证税收行政行为的公平、公正。

三、完善现行税收政策。国家对事业单位的税收政策支持，目前主要是通过制定对不同的收费项目、收入来源征免税政策来实现的，由于行政事业性收费名目繁多，收入来源复杂，在执行过程中解释的随意性比较大，加大了征管工作的难度，容易造成税收流失。建议一，对提供符合营业税应税范围内的行政事业性收费实行普遍征税，即不再根据国家税务总局下发的不征营业税收费项目名单来认定是否征免税，而是根据中华人民共和国营业税暂行条例中规定的应税项目来决定是否征税，在确认标准上与其他经营企业一致，这样一方面税务机关在认定上容易操作，防止纳税人在收费名称上做文章，浑水摸鱼，造成税款流失。另一方面也保证了市场的公平与公正。建议二，统一计算应纳税所得额时准予扣除的支出项目的标准。对准予扣除的支出项目应实行与其他经营企业一样的标准，依照国家税务局下发的《企业所得税税前扣除办法》执行，如工资标准，固定资产折旧年限。建议三，国家应根据不同类型的事业单位，对已征税单位在政策上给予支持。对国家需要直接支持其发展的事业单位，征税后由财政部门根据其事业支出的需要全额核拨经费；对国家不宜直接举办的需要通过非赢利机构组织去完成某项社会事业的单位，税务部门可以实行先征后返还的办法支持这些单位的发展；对其活动与政府职能基本无关的事业单位则实行与其他经营企业一样的税收政策，不再退还已交税款。

第五篇：新时期事业单位税收问题分析及对策

新时期事业单位税收问题分析及对策

计划经济体制下，事业单位是不以营利为目的。只要完成国家赋予的某方面事业任务，所发生的相关费用由国家或主管部门全部或部分拨付，国家对事业单位的考核，主要看赋予的事业计划是否完成，拨入的各种款项是否按预算及规定的项目使用等等。国家拨付资金的目的是通过事业单位创造社会效益，不要求创造多少经济效益，不需要投资回报。但是在社会主义市场经济条件下，事业单位逐步进入市场成为大势所趋。随着改革形势的发展，国家或主管部门对绝大多数事业单位的各种资金补贴将逐渐减少直至取消，因此事业单位的管理模式、用人制度、分配制度等方面将会发生很大变化。

二、事业单位存在的税收问题分析

历史上，事业单位的主要经费来源是财政拨款，事业单位的纳税意识一直比较薄弱。同时，不少事业单位一般都掌握有或这或那的行业特权和优势，税务部门在执法过程发现问题需要处理时，往往会有很多上级部门的说情，从而出现税务部门执法不力的情况。上述原因导致事业单位存在以下几方面的税收问题。

一、企业所得税方面。由于《事业单位财务规则》与《事业单位、社会团体、民办非企业单位企业所得税征收管理办法》中有关事业支出与纳税扣除的界定存在着较大差异，而不少财务人员不知道会计核算与税收规定存在差异时要进行纳税调整的规定，导致事业单位未按税收规定调整计算交纳企业所得税比较普遍。主要问题有：一是按照《事业单位财务规则》规定的保证事业结余不能为负数的基础上，将所有的支出都归入到应税收入支出项目中来归结利润，虚减了应纳税所得额；有的单位在计算分摊支出金额时，虚减收入总额，使分摊费用增大，人为调减应纳税所得额。二是对新购置固定资产实行核销办法，一次性在事业支出中核销，一次性在税前扣除，而不是以折旧、摊销的形式分期在税前扣除，多列成本，减少当期应纳税所得额。三是工资费用列支表面上执行国务院规定的事业单位工作人员工资制度，而实际上在事业支出中大多以补贴、奖金、加班费等形式多发工资性补助。四是业务招待费的不是以全部收入扣除免税收入后的金额作为计算业务招待费列支基数，而是以事业单位的全部收入作为计提列支的基数，提高了列支标准，减少了应纳税所得额。

二、个人所得税方面。近年来随着国家经济的日益增长，人们生活水平的显著提高，极大地剌刺激了医疗卫生、教育培训、文化体育等事业单位的快速发展，这些部门中不少个人如医生、教师、电台和电视台的主持人等都已成为社会上的高收入阶层。但由于种种原因，这部分收入至今还没有纳入税务部门的监管重点，偷逃个人所得税严重。主要问题有：一是工资薪金未足额代扣代缴个人所得税。不少由财政发放工资的事业单位如学校，他们认为财政在发工资的时候已代扣代缴了个人所得税，而对他们自己以加班费、奖金等名义发放的属于工资薪金性质的收入就忽视了，没有并入工资计交个人所得税。二是支付外聘人员劳务报酬没有代扣代缴个人所得税。一些事业单位为了提高自己的知名度，高薪外聘一些社会知名人士，如专家学者、主持人等，在支付其劳务报酬时，没有依法代扣代缴个人所得税。

三、营业税方面。目前有不少事业单位一方面从事着与政府部门一样的行政管理活动，一方面又从事着如企业一样的经营活动，既存在着应税收费项目，又存在着非应税收费项目，一些事业单位将应税收费收入混同在非应税收费收入中，逃避上缴国家税收。如：新闻宣传单位以协办费代替广告费收入、体育部门以训练费代替租金收入、学校以学历教育收费代替非学历教育收费等，还有的将取得的经营收入通过接受其它劳务等方式进行抵扣，抵减应税收入，如收取出租场地收入以应付劳务费来抵扣，造成出租方与承租方双方都逃漏了应纳税收。

四、使用票据方面。事业单位使用票据既有财政部门的票据，也有税务部门监制的票据，还有使用上级部门配发的票据。许多行政事业单位票据管理使用不到位，且从财政部门取得收据较为容易，为了避免纳税，不少事业单位是尽量回避使用税务票据，从而给税务部门核查

税收带来一定的困难。

三、规范事业单位税收征管的对策

事业单位，作为我国一个庞大的单位体系，随着整个事业体制改革的不断深入，事业单位的税收增长空间会很大。加快事业单位的改革，强化事业单位的税收征管，完善现行税收政策，是实现事业单位税收成为我国税收收入新的增长点的重要途径。笔者认为当前应重点做好以下几方面的工作。

一、加快事业单位的分类改革。首先要明确市场经济条件下社会事业的合理组织方式，然后根据现有事业单位的职能特点，通过分类调整，决定其归属。对具有很强公益性，需要由政府直接承担其发展责任的事业单位，实行全额预算拨款，由财政部门管理；对承担公益性相对较弱，不宜由政府直接管理的事业单位，则转为非赢利机构，财政不再拨款，交由税务部门管理，税务部门通过实施税收优惠政策来扶持这些单位的生存和发展，以满足社会不断增长和日益多样化的公共服务的需要；对目前虽定位为事业单位，但其活动与政府职能基本无关的，可以通过直接转制为企业或与企业合并重组，进入市场成为市场主体，这部分单位交由税务部门来管理，实行的是与其他经营企业一样的税收政策，利用市场机制提高其效率并实现资源配置的优化。通过对不同类型的社会事业机构形成规范的支持方式，发挥财政与税务部门各自的监督、约束以及调整职能，才能从根本上解决事业单位的税收征管问题。

二、强化事业单位税收征管。对纳入税务部门管理的事业单位，其取得的各项收入都要纳入税收管理的范围。要做到：第一，加大税收政策的宣传力度，提高事业单位的纳税意识。根据纳税人的不同层次和不同纳税需要，提供多种形式的纳税服务，如建立税务登记提示制度，纳税申报提示制度等，将事后处理改为事前提醒，减少纳税人的无知性不遵从。第二，取消使用财政部门的票据，规定单位取得的各项收费收入都必须使用税务部门统一印制的发票来收取，在计算应交税金时再把免税收入部分予以剔除。通过发票将收入纳入税务部门的监管范围。第三，建立多层次的监督制约机制，以切断利用权力寻租的条件和环节，保证税收行政行为的公平、公正。

从一个案例看行政事业单位的税收征管

2007-05-08 13:06:22 | 来源：湖南省绥宁县地方税务局 | 作者：袁力田 王春耘 | [会员收藏]新税制实施以来，国家已将行政事业单位的部分收入纳入税收征管范围，行政事业单位收费也列入了营业税征收范围，扩大了营业税税基，成为地方税收的一个潜力很大的增长点。但是，行政事业单位税收漏征、漏管现象十分严重，严重扰乱了正常的税收秩序。如××行政事业单位2004—2005年两年间偷税22.81万元，现就该单位存在的问题简单分析其成因与对策。

一、案情简介

2006年3月，某县地方税务局根据稽查计划安排，对本辖区××行政事业单位2004年1月1日—2005年12月31日期间执行税法的情况进行纳税检查，并于2006年3月6日下达了稽查通知书。在检查过程中，主要采用了详查法和逆查法等检查方法，全面认真地审核了该单位的原始票据、会计凭证以及有关资料，重点检查了地方各税纳税情况，发现以下问题：1.该单位2004收取下属单位的交款82.09万元，应缴未缴营业税4.11万元，城市维护建设税2052元，教育费附加1231元；收取其他收入27.65万元，应缴未缴营业税1.38万元，城市维护建设税691元，教育费附加414元。2.2005收取下属单位集资收入、管理费及收费基金等112.91万元，全年应缴未缴营业税5.64万元，城市维护建设税2822元，教育费附加1693元。3.收取某公司管网改造项目经费15万元，属服务性收费，应缴未缴营业税7500元，城市维护建设税375元，教育费附加225元。4.收取勘测设计院小车租车费

2.50万元，属交通运输税目，应缴未缴营业税1250元，城市维护建设税62元，教育费附加

37元。5.收取勘测设计院承包费6万元，并在勘测设计院报帐7.40万元，定性为承租收入，应缴未缴营业税6700元，城市维护建设税335元，教育费附加201元。6.2004应代扣代缴而未扣未缴个人所得税3.58万元；2005应代扣代缴而未扣未缴个人所得税5.53万元。以上偷税合计22.81万元。

二、稽查处理结果

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第2款的规定，“纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。”该单位补缴营业税12.67万元，城市维护建设税6338元，教育费附加3803元，加收滞纳金1.41万元，并处以补缴税款1倍的罚款13.68万元。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条的规定：“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。”责令该单位根据计算清册向个人追缴应扣未扣个人所得税9.12万元，并对该单位处以应扣未扣税款1倍的罚款9.12万元。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条第四款的规定，对该单位未按规定取得发票，处以4000元的罚款。共查补入库税款22.81万元，加收滞纳金1.41万元，罚款23.2万元，合计47.42万元。

三、存在的问题

本案暴露出目前行政事业单位普遍存在的问题：

1.收入申报不实，资料报送不及时，代扣代缴制度不完善。行政事业单位有收入来源，有政策性收费、服务性收费、财政拨款和其他收入四种形式。有的财会人员忽视了各项收入的性质，常常只就“其他收入”向税务机关进行申报，而未报“服务性收费”和超标准“政策性收费”部分，造成少缴税款；也有个别单位笼统申报纳税，造成误征退库的情况。另外，资料报送不及时，现规定每月10日前需要报送的财务资料到中旬、下旬才送到，不利于税务部门及时掌握其财务变动情况。由于存在个人所得税的征收水平较低，个人所得税代扣代缴制度不完善，扣缴义务人代扣代缴意识淡薄，税收政策及征收方式调整不及时等，致使个人所得税税源流失现象十分普遍。

2.收费政出多门且多头分配。由于收费政出多门，政府对行政事业收费管理缺乏有力的理论支持和政策依据，资金管理大打折扣，实际上很大一部分的行政事业性收费和基金的所有权、使用权归单位支配，财政无法调剂，从而引发了乱收费，收费数额扩大。加上收费多头分配，造成税务部门对收费税收征管困难。主要存在“四难”：即观念难更新，政策难到位，票据难控制，税款难入库。

3.行政事业单位欠税严重，偷税漏税时有发生。目前行政事业单位都一味强调经费紧张和资金短缺，欠税现象较为普遍，所欠税款尤为营业税、土地使用税和房产税居多，严重的影响了税收计划的完成。行政事业单位与下属经济实体之间的业务往来不是通过正常的财务手续，而是采用假合同、口头协议，甚至行政命令来达到目的。

四、问题的成因

导至行政事业单位税收征管中存在的问题的原因是多方面的，从本案的情况来看，主要有以下几个方面：

1.行政事业单位行使着国家的部分职能，是吃“皇粮”的，历年来无纳税习惯。新税制实施以来，对这些单位的税法宣传又没跟得上步伐，再加上地方税税种多，导至对行政事业单位成为新税制的门外汉。

2.行政事业单位领导、财务人员对税收政策重视不够，对应税收入不明确，该扣除支出的不扣除，该申报的未申报，该代扣代缴的未代扣代缴，造成税款流失。承包费收入、租金收入也是未交营业税的重点。有的行政事业单位干部职工集资建临街门面，年终时发放集资

利息都没有代扣代缴个人所得税。

3.造成个人所得税流失的主要原因是部分单位纳税意识比较淡薄，缺乏国家整体观念，有的甚至把偷逃个人所得税作为占国家便宜的一种手段，有的以“某某单位未扣税为什么我们单位这么积极”影响财务人员扣缴个人所得税工作，致使税收征管工作受阻。

4.目前我国地方税体系很不完善，无立法权、政策调整权、税种的开征停征权等，实质上地方财政无真正意义的财权，在一定程度上制约了地方政府财政利益的实现。目前地方税税源窄少，缺乏增长弹性，严重的资金短缺，迫使地方政府只得依靠行政性收费和基金来筹措资金，从而造成地方性收费居高不下。

五、解决对策

1.强化对政事业单位有关税收政策的宣传，并积极组织力量进行纳税辅导，使其领导和财会人员掌握好相关税收政策。通过抓大案要案，强化纳税意识。

2.对行政事业单位进行纳税鉴定，要求征收部门对各行政事业单位进行全面调查，确定征免范围，避免按单位或收费性质、项目划分征免界限；建立征管资料，掌握税源底子，加大管理力度，把征税问题明确到对预算内和预算外资金上，利于征管。

3.加强行政事业单位的财务管理和票证管理。税务机关要对行政事业单位的应税项目和使用票据进行严格检查监督，对预算内和预算外收费的票证管理一定要纳入税务部门，实行源泉控管，减少偷税、漏税现象。

4.加强税收征管和稽查力量，建立健全征管制度。积极协助扣缴义务人采取一定的措施来对个人所得税进行监控； 工薪扣除标准提高后，要进一步规范和加强高收入群体单位的个人所得税征管，实现个税征管规范化。同时要针对行政事业单位欠缴房产税、土地使用税较多这一特点，制定相应的措施。联合财政、物价部门对行政事业单位收费进行管理、检查，防止税收流失。

5.税务人员要努力提高自身业务与政策素质，要用法律来规范自己的执法行为，提高执法水平，严格依法治税，防止易征易管执法严、易漏难征执法松的现象。坚决杜绝“人情税”“关系税”，随意减免的现象。要健全制度，完善执法监督体系，认真做好内部行政执法监督，对税务干部的失职、渎职行为，要坚决依照有关规定查处，使行政事业单位的税收征管走向规范化轨道。

6.根据社会发展趋势，政府应尽快通过立法逐步取消各项行政事业性收费，必不可少的规费改为税，明确公民以纳税为唯一目标，逐步实现非费收入制，与国际接轨，真正建立完整、高效的地方税运转体制。

行政事业单位税收征管的现状

字体:[大 中 小] 来源:中国税网 作者:陈志军 李向东 罗春彦 黄周南 日期:2008-12-30

前一段，我们对管辖区内行政事业单位的税收征管情况进行了调查，掌握了一些税源管理和税款入库方面的情况。归集分析税款入库数据，认真剖析存在问题，积极思考征管措施，我们认为行政事业单位税收征管工作亟待加强。行政事业单位税源较丰富，挖潜增收尚有文章可做。

一、基本情况

这次，我们共调查了11个行政事业单位，其中：学校1个，文教管理机构2个，行政管理机构1个，医院1个，律师事务所1个，资产评估事务所1个，其他类型4个。调查显示，这些单位应税税种7个：个人所得税、企业所得税、营业税、城建税、房产税、土

地使用税、印花税。2007，11个单位共入库税款1018.15万元，比上年增加148.37万元；其中，个人所得税902.99万元，比上年增加171.37万；企业所得税2.2万元，印花税

5.5万元，分别比上年稍有增加；其他几个税种入库税款均比上年减少，其中，营业税入库95.99万元，比上年减少22.62万元。

尽管2007年入库税款比2006年有较大增长，但各税种有增有减，并未同步增长。同时，11个单位中只有远航评估事务所缴纳了企业所得税，市人民医院缴纳了土地使用税，市人民医院、市政府机关事务处、福城律师事务所3个单位缴纳了房产税。这就说明各个税种之间还有增收潜力。因此，找准存在问题，采取得力措施，加强税收征管，变潜在税源为入库税款，是加强行政事业单位税收征收管理的当务之急。

二、存在问题

（一）税收政策模糊，纳税意识不够强。部分行政事业单位人员，不注意学习政策法规，税收政策模糊，为什么要缴纳个人所得税，缴纳个人所得税是公民对国家履行纳税义务的直接表现都不懂。哪些单位哪些收入要交企业所得税分不清楚。少数单位的个别领导，提起纳税就产生厌烦心理，就以财政拨款单位不缴税，行政事业单位可以轻税，优化经济环境可以少缴税等理由要求减免税。调查显示，行政事业单位主动申报纳税的只有65％左右，另外，12万元以上的个人高收入者尚未全部自行或委托办理申报。

（二）管理上存在失控现象。主要表现为，应该办理税务登记的未办税务登记，如有的行政机关有门面出租业务，却没有办理税务登记，没有申报缴纳税款。已办理税务登记的行政事业单位，尚有个别单位以种种理由隐匿应税收入，少缴或漏缴税款。再就是还有居民个人所得税没有按照税法规定履行纳税义务现象存在，如学校教师办班收入，一些行政事业单位的个人承包收入等没有主动申报缴税。

（三）核算不够规范，企业所得税难以监管。调查表明，2007接受调查单位只有远航评估事务所缴纳企业所得税22000元。缴纳企业所得税的单位为什么少，究其原因，一是一些单位根据收入确定支出，实现利润小于或等于零，恰到好处，不缴所得税，或者搞两套账，即使有利润也查不出。二是有的单位应税与免税收入一起核算，即使分开核算，也往往将免税收入的支出列入应纳税收入支出，应纳税收入项目出现严重亏损，税收管理员检查时，账面上天衣无缝，很难发现问题。

（四）个人所得税征管难以到位。目前，个人所得税分为11个项目征税，这与当时的个人收入来源相对单一的情况是相吻合的。然而，随着我国改革开放事业的深入发展，人们的收入渠道逐渐呈现多样化，而且，有的收入来源很难逐项核实列入征税范围，这种情况在行政事业单位表现尤为突出，如代币购物劵、资本利得等。再就是征管工作尚有死角，纳税义务人千方百计避税逃税，征管人员难以应付，如一些学校教师课余时间办班教学，个人收入很高，却长期未缴个人所得税。少数行政事业单位以工薪收入低为由，经常出现少扣少缴个人所得税现象。

（五）公房“非转经”漏缴税款。公房“非转经”是指通常所说的行政事业单位的自用非经营性房屋改为经营性用房。其表现形式有二：一是一些行政事业单位将商业区或临街自用非经营性房屋直接出租，收取租金，不露声色，不交税款。二是有的行政事业单位将

自用非经营性用房分配给职工或出租给经商人员办商店、办游乐休闲场所。他们钻目前国家对公房转为经营性房产管理不完善的空子，不办公证手续，不开主管税务机关监制的正式发票，这样自用房转为经营性用房应缴的房产税，经营者应缴的营业税、城建税和个人所得税都流失了。

（六）减免税收欠规范。有的行政事业单位将经营性所得先缴财政，然后由财政以拨款或其他形式返还，变着戏法享受减免税优惠。还有的行政事业单位，不顾地税机关三令五申，仍然我行我素，使用财政部门的发票，没有缴纳地方税收。在房产税和土地使用税减免方面，一些行政事业单位符合减免税的房产、土地用作出租经营后，继续申请享受减免税收优惠等等。

各有关单位应认真加强涉税收入管理，严格按照法定税率缴纳相关税收。

(一)加强房屋出租收入的税收管理。除私房以外房屋的出租，严格按照租金收入分别缴纳5%的营业税、12%的房产税（县城、建制镇、工矿区范围内）、1‰的印花税；并按实际缴纳的营业税税额分别缴纳5%（乡1%）的城市维护建设税、3%的教育费附加和1%的地方教育附加。

(二)加强各类停车收费的税收管理。各类经营性停车收费应按“服务业”5%的税率缴纳营业税；并按实际缴纳的营业税税额分别缴纳5%（乡1%）的城市维护建设税、3%的教育费附加和1%的地方教育附加。

(三)加强水利工程水费、公证费、律师服务费、气象有偿服务费、职业介绍中介服务费、条形码服务费等行政事业性收费转为经营性收费的税收管理。各类经营性收费应按“服务业”5%的税率缴纳营业税；并按实际缴纳的营业税税额分别缴纳5%（乡1%）的城市维护建设税、3%的教育费附加和1%的地方教育附加。

(四)加强对城市公用工程和社会公用工程的税收管理。城市园林绿化工程(不含苗木的出租，养护等项目)，市政及城市照明养护和维修工程，政府投资的桥梁工程，水利等工程项目，按照“建筑业”3%的税率缴纳营业税；苗木的出租，养护项目按照“服务业”5%的税率缴纳营业税；并按实际缴纳的营业税税额分别缴纳5%（乡1%）的城市维护建设税、3%的教育费附加和1%的地方教育附加。

(五)加强旅游景点的税收管理。旅游景点的门票收入应按照“文化体育业”3%的税率缴纳营业税；并按实际缴纳的营业税税额分别缴纳5%（乡1%）的城市维护建设税、3%的教育费附加和1%的地方教育附加。

(六)其他未列举的应税收入。归属文化体育业的，按3%税率缴纳营业税；归属服务业、转让无形资产、销售不动产的，按5%税率缴纳营业税。并均按实际缴纳的营业税税额分别缴纳5%（乡1%）的城市维护建设税、3%的教育费附加和1%的地方教育附加。

（七）上述应税收入，涉及到企业所得税的，还应一并申报缴纳