房地产企业常见税收问题

第一篇：房地产企业常见税收问题

一、房地产企业常见税收问题

（一）收入方面

主要表现为：

1.预售房款未按规定预缴税款，采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的。

2.销售收入确认不及时，如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认。

3.隐瞒收入，收入计算不准确，表现为低价开票，少计收入；提供虚假或不完整的销售面积；以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、职工奖励支出等；收取价外费用不计收入；利用关联方交易进行利润转移；挂靠企业开发，不申报纳税等。

4.假代建、真开发。这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权，双方均发生了纳税义务。

（二）成本费用方面

主要表现为：

1.利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。

2.利用成本核算特点虚增成本，一些房地产开发企业通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的。

3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。

4.超标准列支费用。

5.成本费用重复入账、虚假列支成本费用，利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的特点，重复列支费用以减少纳税额。6.利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。

二、如何进行房地产企业的税务检查

（一）税务检查方法

1.从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。

对房地产开发项目通常以一个纳税年度作为检查时限范围，这不能适应房地产行业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

2.拓展和完善调查取证的渠道和方法。

为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，稽查人员可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。

3.收集企业基础资料、数据。

房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表、项目销售情况一览表等。通过基础资料的收集，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性，同时为下一次检查提供参考依据。

（二）房地产企业收入的检查

1.收入检查的基本思路。

（1）将从外部取得的有关开发项目信息，与企业的收入、成本等项目核对，确认申报的开发项目。

（2）从房地产主管部门和相关部门收集各项目的建筑面积，与企业账载面积和实地核查核对，确认销售面积。

（3）收集企业销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录，分析比对，并将结果与申报、账上记录进行核对，以确认销售（收入时间、数量、金额）准确性、及时性。

（4）到项目开发地、销售现场实地盘点，掌握项目建设及销售情况，分析账面可能存在的疑点。

（5）房地产企业涉及的关联单位较多，包括施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等，因此对于与房地产公司业务往来频繁的单位，应进行重点外调核实。

2.确认收入时应注意的问题。

（1）首先要正确区分销售收入与预售收入

销售收入确认是指已完工开发产品的收入确认，开发产品经过有关部门验收合格后即为完工（以下的“完工之日”，亦指验收合格之日）。销售未完工开发产品收取的价款（包括定金）作为预售收入，开发产品完工后按照售房合同有关条款办理移交手续后应确认销售收入实现。企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

① 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

② 已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

③ 已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

（2）收入检查的内容

开发产品出售后是否严格按照税法规定的原则确认收入的实现；预售收入是否按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税；视同销售行为是否按照税法规定确认收入计算缴纳所得税；代建工程和提供劳务收入的确认是否正确；合作建房收入的确认是否正确；开发产品的出租收入确认是否正确；关联企业之间的销售价格是否按独立企业之间业务往来的价格收取或者支付款项；客户放弃的购房定金是否及时转作其他业务收入；商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入是否作其他业务收入；房地产开发企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，超过合同、协议规定的支付时间三年以上没有付出的，应作为其他收入处理，以后年度实际支付时可税前扣除。

（三）房地产企业成本费用的检查

1.是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，是否有虚列、重列有关的成本、费用。

2.土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

3.销售成本的结转是否正确，同一企业有多个开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无混杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

4.代收的开发产品公共部分、共用设施设备维修的维修基金是否在税前扣除。

5.土地闲置费的税前扣除是否符合政策规定。

6.成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

7.为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。

8.“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

9.未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

10.是否将未结转入销售收入的预收款所涉及的营业税及附加一并结转到当期销售税金，是否重复列支税金。

11.固定资产改良支出和修理费用，是否按税法有关规定进行税务处理。

12.一些特殊扣除项目的处理是否符合规定，如白蚁防治费、竣工奖等各类付给施工单位的奖金、延期交房违约金、应付施工单位的工程尾款、质量保证金、墙改基金、人防费等。

13.销售费用和广告费、业务招待费的划分是否正确。

14.一些限制性扣除项目是否已作纳税调整，如三项经费、业务招待费、广告费和业务宣传费支出、公益救济性捐赠等。

15.按规定不得扣除项目是否作纳税调整，如是否将购建“固定资产”、无形资产等资本性支出直接在税前扣除；各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整；自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；违法经营的罚款和被没收财物的损失等。

第二篇：房地产企业常见的财务会计核算问题

房地产企业常见的财务会计核算问题【精品推荐】 问题: 1.房产商与业主签订预售合同网上登记后,还需房产商办理银行抵押撤销,才能到交易中心办理预告登记,预告登记的作用是什么?

预告登记是针对不动产物权的程序，预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

2.购房者签订预售合同支付首付款后,凭什么抵押办理贷款?

预售合同，个人收入证明等办理按揭贷款所需的资料，一般按揭银行会提供一个按揭贷款办理手册。

3.房产商在办理大产证前要办理初始登记,这个初始登记指的是什么?

大产证，即新建商品房房地产权证，是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。

4.确定会计收入的条件是签订合同并办理工程竣工验收.这样收入的实现将会拖得很晚造成收入集中实现,有什么方法可以让收入合理分期记入损益?

房地产业的会计收益具有波动性指的就是这个，对此上市公司和一些大的房地产公司可通过多项目错开滚动开发和持有物业获取稳定回报实现收益的均衡和稳定。

5.在收入实现前的销售收款收入的税金可否这样处理? 支付时: 借:应交税金-营业税

应交税金-土地增值税

其他应交款-河道费等 贷:银行存款

确认收入时: 借:主营税金极其附加

贷:应交税金-营业税

应交税金-土地增值税

其他应交款-河道费等

可以，但更多的企业通过待实现税金（待摊税金）核算

6.用税控装置开发票,如果每月25日结帐 发票则开到月末,次月申报纳税,申报可以按截止25日的数据纳税有问题吗?

一般要求月度要截止到公历该月最后一天，根据现在会计规范的要求都是截止到最后一日，税务一般也要求到公历该月最后一天。如果一贯的按25日结帐，税务部门一般会认可。建议截止统一到月末，按照报表制作和报送周期以及电算化的推行，现在应该可以实现。

6.业务宣传费，广告费可以在管理费用和销售费用科目下分别设置吗？

看你的两项费用发生的情况，可以的。如公司整体形象广告计入管理费用-广告费，某个项目销售广告计入营业费用-广告费（某项目）。

1． 经常碰到这样的情况,支付凭证上支付100万元,钱是付了,可乙方要不是过了结帐期才提供发票就是提供的发票的金额多开了,碰到这种情况怎么处理?

支付时作为预付帐款，收到发票再冲预付帐款，发票多开暂时挂帐，如以后不再付款，可按实际付款额计入相应成本费用（并在发票注明实际结算金额），或者你们可把多开的金额贪污了；如以后需按发票付款，则多开部分挂帐。

2．关于收据？上次付一家公司押金对方开了张收据给我们，现在要收回押金了，对方要求把开的收据要回去。我觉得没有必要，我们再开给他一张不结了吗？

另开收据给对方是可以的，如果对方坚持要原收据，可复印原收据作为原支付凭证附件，并注明以后实际收到退款收款和退收据时间注明对方要求退回原收据的情况。

3．贷款卡年检时发生的企业资信评估费用是放在财务费用还是管理费用？上次签和银行签了份财务咨询合同，实质是银行贷款的监管费用形式是咨询合同，帐务处理的时候是不是跟着实质走入财务费用？

管理费用，因为资信评估是对企业整体的评估，不光用于融资。与抵押资产的评估费不同；后者也进管理费用，既然使用了合法的咨询马甲，就按马甲处理。

4．发生的样板房装修费用放在开发成本核算还是销售费用？WHY

“开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。”（31号文）

开发成本，税务局有文，不允许直接从当期费用扣除。样板房、售楼处全进开发成本。

5．按年交纳的土地使用金可以入成本吗？

那是土地租金还是出让金分期交纳？土地租金说明土地使用权存在瑕疵（租赁土地不得开发房产），分期支付则可以计入成本。

6．签了一堆围墙广告制作和获奖的合同发生的费用放哪儿合适？

应该在广告费和业务宣传费中列支，《国家税务总局关于印发<企业所得税税前扣除办法>的通知》（国税发[2000]84号）第四十条规定：纳税人每一纳税发生的广告费支出不超过销售（营业）收入2%的（房地产调为8％），可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税结转。

申报扣除的广告费支出应与赞助支出严格区分。纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：

（一）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；

（二）已实际支付费用，并已取得相应发票；

（三）通过一定的媒体传播。业务宣传费是指未通过媒体传播的广告性质的业务宣传费用,包括广告性质的礼品支出等。据此划分应计入广告费还是业务宣传费。

每一纳税发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告性支出），在不超过销售营业收入5‰范围内，可据实扣除。

1． 房产分两期开发，一期建造的园林景观，会所等的成本应在两期成本中分配。分配的标准以两期的销售面积合理吗？有什么统一的分配标准？

答：建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，一般都采用此标准分配一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。可销售面积是单位成本计算基础。参见下面详述：

由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的，所以，这部分费用除按上述开发成本的相应明细科目进行归集外，还要采用一定的分摊标准在各成本对象之间进行分摊。分摊的标准有两个，即土地面积和建筑面积。

由于企业在获得土地后必须按照规划部门规定的容积率进行规划设计，不得超容积率设计和施工，所以，该土地上的可建建筑面积在获得用地批准书时已经确定。但由于项目的分期施工，使得每期占用土地的面积与实际建造的建筑面积不匹配。如果按土地面积进行分摊，那么就会造成以高层为主的那一期单方土地成本低，而以多层或联排为主的一期单方土地成本高。在土地成本占开发成本比例较高的地区，按土地面积进行分摊就会造成各期成本忽高忽低，不能真实反映项目的实际成本。因而在一般情况下采用按建筑面积进行分摊比较合理。但如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际情况。所以，企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。

根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。区分那些是可售面积，那些是不可售面积（包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。对会所、地下车库等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，则属可售面积；如明确属全体业主，则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。

2.项目总投资是个什么概念？它包含什么？

答：项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额，主要在项目可行性报告中使用。房地产项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项目，当然，对项目总投资包含的内容，不同的教材和企业在理论和实践中均有不同的表述。

3．以在建工程作为抵押向银行贷款，在建工程尚未建造完毕以什么依据银行办理抵押？在向交易中心办理抵押登记的过程中应注意什么？ 答：《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押定义为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

一般应提交资料包括：申请表、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、用地红线图、贷款合同、抵押合同、房地产评估报告书、抵押双方法人资格证明、法定代表人身份证、工程投资总额及已投入额的证明材料、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料、法人授权委托书及代理人身份证。

办理在建工程抵押应注意事项：

A．在建工程须其占用范围内的土地使用权一并抵押。

B．在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。

C．在建工程抵押原则上不能为第三方贷款作担保，因此应以本公司名义办理。

D．以商品房项目在建工程设定抵押的，抵押价值应扣除用于拆迁安置、公用设施和已预售部分。同一本土地使用权证、建设工程规划许可证中仅部分在建工程办理了商品房预售许可证的，经抵押权人出具同意函后，方可对未办理预售许可证部分土地使用权和已完工部分共同设定抵押。

4．为项目贷款发生的测绘费放在开发成本中资本化财务费用中准确吗？ 答：应该计入开发间接费。

5．售楼处设在小区的会所，发生的售楼处装修费用是作为销售费用处理还是记入会所的建造成本？

答：如果该装修费用金额较大，且装修中考虑了以后会所经营或使用的需要，售楼结束后，该会所即可直接投入使用，不对原装修作大规模调整，应该计入建造成本。如售楼处仅是临时装修或布置，可以计入销售费用。本题欢迎有识之士讨论。

6．哪些费用可入销售费用？

答：房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。

销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用（包括硬装饰和软装饰）、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。

销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。

合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。

销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。

7．收取定金向客户开了收据，收取顾客第一笔房款后，定金作为楼款的一部分处理。收回的收据联应放在第一笔楼款后还是与收据的存根联一起保管？

答：收回的收据要求购房人签注：同意定金转房款，其金额和第一笔房款一起开具销售发票给客户。该件附在此凭证后。

8．现金流量,收入借款支票并而后通过背书进行款项支付,这样应该不产生现金流吧? 答：现金净流量为0，但应理解为：筹资性现金流量为流入，而经营性现金流量（付款为经营需要）或投资性现金流量（付款为长期资产购置或股权款）或筹资性现金流量（付款为支持利息或分利等）为流出。

9．3月部分固定资产被偷,7月刚收到处理意见单,4-5月折旧仍照常计提记入递延资产,6月记入管理费用,7月是否应冲回已记入递延资产及管理费用部分的折旧? 答：应在被盗当月将固定资产转入清理，未提折旧部分不再计提，7月份根据处理意见单，扣除可取得的保险赔偿、责任人赔偿后计入营业外支出。

10．股权转让合同需要交纳印花税？如交纳按什么税目交纳？ 答：需要交纳，股权转移书证，股权转让价的万分之五。

11．由建设单位转付给总包单位交纳的建筑施工企业外来从业人员综合保险费由总包单位承担还是开发承担？

答：外来从业人员综合保险费应由使用外来人员的单位缴纳，所以应由施工企业承担。施工企业在签订工程承包合同中时已经考虑这部分支出，并纳入承包报价中。1.31号文中”计入开发产品成本的费用必须是真实发生的,除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。“哪些是税收规定可以预提和应付计入成本的？

答：⑴应付福利费、教育经费、工会经费；

⑵财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用.采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。”

⑶国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知：“

六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。”外资房企在开发费用预提方面有更大的空间。

2.把会所作为售楼处，会所的装修费用和工程施工费用是放在“建筑安装施工费“还是在”公共配套设施费“核算？在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容包含些什么？

答：把会所作为售楼处，理论上是会所的临时用途，按会所(公共配套设施)核算：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。?

（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。?

按售楼处核算则看其是否能够单独作为成本对象进行核算，而分别作为自建固定资产或开发产品核算，兼作售楼处的会所如果属于（2）类，则无矛盾。但如果无产权，为业主共有则应该核算在公共配套设施费项下。

31号文对兼作售楼处的会所缺乏考虑。

在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容主要是配套设施建造成本，很多企业将配套设施专门作为一项开发产品核算其成本，然后分摊计入不同开发产品的开发成本项下的公共配套设施费。

3.房屋实测报告的“房屋建筑总面积”是不是等于“可售产品的销售面积”+“公建面积(公共绿化占地面积)”？（实测报告上可售面积指的是“住宅”）

答：根据《房产测量规范》房屋实测报告的房屋建筑总面积包括：房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。

4.基础设施费的中绿化的核算内容，是否仅指建造绿化的工程费用？绿化的面积不在建筑面积计算范围吧？

答：绿化占地不分摊土地成本，绿化不形成建筑物，不应纳入建筑面积计算。

5.把最终的产品分为“可售产品”和“不可售产品”，“可售产品”主要指的是住宅、办公楼、商业；“不可售产品”主要为公共配套设施项目如会所、人防工程、自行车蓬、锅炉房、派出所等。把“公共园林工程”作为单独的“不可售产品”是否合理？个人认为“公共园林工程”作为基础设施费，不必要作为一产品来核算？

答：公共园林是基础设施费核算的，可以在基础设施费项下单设子目，归集总费用，只是核算项目。

6.为招聘员工发生的招聘广告费（有广告费发票），可以放在管理费用其他人工成本核算吗？税务是不是会把这一支出调整到广告费？

答：税务认定的广告费是为销售产品所做的广告，人员招聘广告是人力资源费用，不需调整。

7.发放的销售奖金通过”营业费用-奖金”科目直接核算，不经过“应付工资”，单位其他工资等核算都记入“管理费用”这样妥否？ 答：属于核算不规范。

8.看了水落发的知名房企成本控制表，把成本项目分为前期费用，社区管网，园林绿化费这和现行的会计制度分类不同，实际操作中这样分合理否？税务的口径也是以企业会计制度为准的？另外这个成本控制表怎么和目前账务系统做到对接做到信息口径一致方便开展管理工作？

答：可以解释的是，该分类只是企业的一种选择，有些公司将基础设施费中比较重要、控制难度大的项目单独提升为一级子目，这是会计制度所允许的，象这里的社区管网，园林绿化费均是从基础设施费中单列出来；再有将建安工程费分解为多个一级子目（主体建安工程费、室外装修工程费、室内装饰工程费等）也是可以的。

9.按上海标准预售合同格式，购房者在什么样的情况下可以取消合同退房？

答：退房作为法律行为，律师介绍，按照法律规定和合同约定入住前出现以下八种情况，购房人可提出退房。

1)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。

2)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。

3)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。

4)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。

5)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。

6)不能或不能按期办理产权过户的。

7)购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。

8)合同中约定的其它退房条件出现时。

由于上海预售合同签署、网上备案，退房也要通过网上，因此一定程度上有些繁琐。

10.签订预售合同后，把实际收到的购房款放在“预收账款”核算，签订合同后对购房者形成了付款义务，在账务处理上是否应把签订合同的金额作为应收款项在账面上进行反映？ 答：预售和现房销售有区别，预售时因为房屋的最终交付存在不确定性，自身义务履行尚在进行之中，不能确认销售收入，已收房款作为预收账款。对按合同约定应收未收（分期付款）部分，不宜反映为应收账款。若同时增加应收账款和预收账款，虚增资产负

1、为什么在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押？办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押？

答：本规定主要是为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，在建工程的投入已全部由预售收入提供，办理在建工程抵押，对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被允许的，当然以前也有个别金融机构和抵押登记部门默认的（或者开发商隐瞒销售行为，预售不登记）。

2、房地产测绘所在工程进度至正负0线后，即可做在建工程测绘。而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告。测绘和评估都是在建工程抵押所必须进行的环节，那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最佳时点是？

答：在建工程抵押或转让最早时点应为项目投入达到25％时，在此之后，预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了。当然预售后，也可以办理在建工程抵押，但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。

关于在建项目抵押的条件，法律未做明确规定。但是根据相关法律法规，一般认为在建项目抵押必须满足以下几种条件：

⑴已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。

⑵取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号。

⑶在建工程，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。

⑷在建项目与土地使用权必须同时抵押。

3、为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？

答：为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等为借款的辅助费用，新会计准则对借款辅助费用资本化也有规定：“第十条专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。” 至于用什么科目核算，见仁见智。我们认为进入开发间接费比较好，因为在一家金融机构融资不成功，也发生类似费用，而且类似费用发生后产生的成果还可以用于其他金融机构融资。

4、销售推广费中的分类中媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等，按税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项？

答：广告费包括媒体广告费、户外发布费，展位费及展台搭建费作为展览费，其他应归入宣传费。业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等；

广告费则是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信息等发生的相关费用。

《企业所得税税前扣除办法》明确规定，纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列3个条件：一是广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；二是已实际支付费用，并取得相应发票；三是通过一定的媒体传播。不具备其中任何一个条件的，税务机关将不允许作为广告费予以税前扣除。

5、广告费和业务宣传费是否在“管理费用”和“销售费用”下皆可设置核算？刊登招聘广告发生的广告费用可否放在管理费用其他人本成本中核算？

答：房地产企业为销售房产所做的广告和宣传计入销售费用，而为整个企业做的形象广告和整体宣传可以进管理费用，但实务往往对此不加明确区分，全部计入销售费用。刊登招聘广告发生的广告费用应该放在管理费用其他人本成本中核算。

6、对于员工上下班的交通费补贴，由个人拿交通费发票按月来报销，应付福利费核算，这涉及应交个人所得税问题吗？

答：应该说这是目前多数公司的报支交通费补贴的方法，但不应从应付福利费列支，直接进入费用。

7、计提折旧以前都是按3%残值率，计算的折旧。现在按照5%的残值率计算折旧做到税务的处理一致，该如何帐务处理？

答：税法对内资企业固定资产残值比例规定为3％－5％，因此在3％到5％调整不影响计税，不过作为一项变更，应及时向税务部门备案，并说明变更理由。

第三篇：房地产企业税收筹划

房地产企业税收筹划——从万科与雅居乐赈灾捐赠谈起

作者：李明俊 程龙贵 深圳市智慧源企业管理咨询有限公司 税务咨询顾问

2008年5月12日，四川汶川地区发生里氏8级地震，灾情及救灾抗震工作牵动举国人心，全国各族人民纷纷捐款、捐物，累计已超300亿人民币。其中：有两家地产上市公司的捐赠行为值得研究，一是万科公告将在未来的3-5年以参与灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作等形式捐献1亿元（资料来源：万科公司公告）；二是雅居乐公司宣布直接捐赠5000万货币资产以及大股东陈卓林兄弟以个人名义捐赠5000万货币资金。（资料来源：网易财经新闻）。两家公司虽然都是捐款1亿元，但由于捐赠的方式和时间不同，在税务上会产生较大差异，笔者在对上述两家上市公司及其股东捐赠行为表示敬佩之余，主要想从税务角度谈一谈捐赠方式不同在税务上产生的差异性。

捐赠作为企业一种特殊的经营行为，在税务上可享受一定的税收优惠。新企业所得税法第九条规定，企业发生的公益性捐赠支出，在利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。但捐赠方式和时点不同，也会产生不同的差异，笔者结合上述两家公司之捐赠行为，试从以下几个方面进行分析：

一、捐赠主体的选择

万科捐赠主体是公司本身，雅居乐捐赠主体分别是公司和陈氏兄弟个人，按规定，万科有可能被允许在企业所得税前列支一亿元（假定万科是通过政府部门或公益性团体捐赠而非直接捐赠），而雅居乐公司被允许在企业所得税前列支的最大捐赠额是5000万元，另外5000万元个人支出不能在企业所得税前列支，只能在其个人所得税前抵扣。两者相比，雅居乐后者将为此有可能少抵扣企业所得税1250万元（5000万X25%）

二、捐赠资产的选择

捐赠资产不同，其中的税收负担也有可能不同。万科公司捐赠的是未来的开发产品，其捐赠额是以开发成本计算还是市场价格计算，在公告中未予明确。在企业实物捐赠中通常都存在这样的捐赠额度计量的问题，对于捐赠企业而言，无疑留有一定的空间，无论是经营宣传角度还是税务角度，都有回旋空间。而直接捐赠货币资产，捐赠金额已经确定，也就不存在税务筹划的空间。

另一方面，税法规定，捐赠的开发产品需视同销售缴纳相应的营业税、土地增值税以及企业所得税，三项合计税负率有可能达12%以上。以1亿元为例，则万科有可能为此多支出税负1200万元。而雅居乐捐赠现金则不存在这个问题，两者有较大差异。

三、捐赠额度和的选择

新企业所得税法规定公益性捐赠在当年会计利润的12%以内可以税前扣除。超过部分则不允许。万科公告中宣布1亿元捐赠将在未来3到5年内，根据实际需要逐年支出。那么，万科就可以根据当年的会计利润来确定当年捐赠额度，给企业留下了一定的税务筹划空间，而雅居乐公司一次性在2008年捐赠，如果在会计利润12%以外，则不能在所得税前扣除。如果捐赠当亏损或者盈利不足于冲减捐赠额度，则该部分捐赠扣除额不能在税前扣除，会增加未来的企业所得税负担，当然，上述两家地产公司都是业绩非常优秀的公司，不会存在上述情况，但是，我们这里只是举例而已，换到其他捐赠企业就不一定了。故而，捐赠额度与捐赠的选择很重要，企业在捐赠时如能考虑自己当年会计利润的多少，无疑会给自己留下更多的筹划空间。

四、捐赠途径的选择

税法规定：企业如通过县级以上人民政府及其组成部门或公益性社会团体进行捐赠，可以在企业会计利润的12%以内扣除，超过部分在计算企业所得税时须做纳税调整，换句话说，只能在企业所得税后列支。但如通过中国红十字会、宋庆龄基金会等机构时则可以100%税前列支，不受此比例限制。而如果企业自行捐赠，则100%不能在企业所得税前列支，必须做纳税调整。

我们根据报道资料推测，雅居乐的1亿元捐赠应该是通过政府部门或慈善机构来完成的，其支出如能取得相关票据，可以在税前直接列支，但存在的问题是，款项有可能被中途截留或抽取管理费，真正能到受灾群众手中的不知道会有多少。而万科通过直接参与灾后重建工作，可以让灾区人民直接受惠，享受到100%的捐赠，但也存在着由于拿不到合法入帐的票据而无法在企业所得税前列支的问题。现实中，有很多企业和个人，由于各种各样的原因，不愿意通过政府部门或慈善机构，而采取直接捐赠方式，导致其公益善举不能在所得税前扣除，增加了捐赠企业的税收负担。

笔者在此建议，类似万科这样的善举，可以自行建设，待房屋建好后再通过政府相关部门或慈善机构“定向捐赠”，中间有专人负责落实与监督，则有可能解决信息不透明所带来的其他问题，同时也可以解决税前入帐问题，降低企业税负，提高捐款的热情和积极性。一方有难，八方支援。捐赠行为无疑应大力提倡。但不同的捐赠行为与方式给企业带来的税负影响会不同，值得广大纳税人思考。

备注：可以100%在所得税前扣除的公益性机构主要包括：福利性、非营利性的老年服务机构、红十字事业、农村义务教育、公益性青少年活动场所、世博会、第二十九届奥运会、中国老龄事业发展基金会、中国华文教育基金会、中国绿化基金会、中国妇女发展基金会、中国关心下一代健康体育基金会、中国生物多样性保护基金会、中国儿童少年基金会、中国光彩事业基金会、中国医药卫生事业发展基金会、中国教育发展基金会、中国红十字会、中华健康快车基金会、孙冶方经济科学基金会、中华慈善总会、中国法律援助基金会、中华见义勇为基金会、宋庆龄基金会、中国福利会、中国残疾人福利基金会、中国扶贫基金会、中国煤矿尘肺病治疗基金会、中华环境保护基金会。

1.根据财政部、国家税务总局、民政部《关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》(财税[2008]160号)第一条的规定。企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于公益事业的捐赠支出，在利润总额12％以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣 除。根据相关的规定，间接捐赠准予限额扣除，而直接捐赠不允许税前扣除。

第四篇：关于合伙企业的税收问题

引言

私募股权基金(以下简称“基金”)一般采取合伙制或公司制的法律形式。有限合伙因其灵活的组织架构和税收便利等优势为基金通常所采用。我国所得税法规政策已经确立合伙企业不征收企业所得税的基本制度，因此，有限合伙制股权基金的所得税问题，主要是指基金投资人(即基金的普通合伙人和有限合伙人)、基金管理人、基金管理团队等市场主体如何计算和缴纳企业所得税。

以下从合伙企业所得税法规政策现有基本规定及演变过程出发，分析基金相关市场主体取得收入的主要类型、性质及相应税负，并以此说明在基金设立和运作过程中的税收优化做法。外商投资合伙企业及外国合伙人(个人或法人)的所得税问题，在此暂不涉及。

一、合伙企业所得税基本规定

有关合伙企业的所得税，国家层面的主要法规政策及演变过程如下：

(一)16号文

《国务院关于个人独资企业和合伙企业征收所得税问题的通知(国发[2000]16号)》(以下简称“16号文”)，其主要规定为：从2000年1月1日起停止对合伙企业征收企业所得税，其投资者的生产经营所得，比照个体工商户的生产、经营所得征收个人所得税。

16号文在国家法规层面上首次确立了合伙企业不征收企业所得税的原则。

(二)91号文

《财政部、国家税务总局关于印发<关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定>的通知(财税[2000]91号)》(以下简称“91号文”)，其主要规定包括：(1)合伙企业每一纳税的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额，作为投资者个人的生产经营所得，比照《个人所得税法》的“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用5-35%的五级超额累进税率，计算征收个人所得税。(2)投资者的费用扣除标准，由各省、自治区、直辖市地方税务局参照个人所得税法“工资、薪金所得”项目的费用扣除标准确定。投资者的工资不得在税前扣除。(3)投资者兴办两个或两个以上企业的(包括参与兴办)，终了时，应汇总从所有企业取得的应纳税所得额，据此确定适用税率并计算缴纳应纳税款。(4)投资者兴办两个或两个以上企业的，企业的经营亏损不能跨企业弥补。

91号文规定合伙企业可以在税前扣除成本、费用及损失以及具体的比例或金额限制，从而明确投资者应纳税所得额的计算方法。91号文还规定了投资者兴办多个合伙企业的情况下，应纳税所得额应当汇总计算，但经营亏损却不能跨企业弥补。通常认为这一规定不利于鼓励投资者投资多个基金，因而也不利于专门投资于基金的基金(Fund of Fund)的发展。

(三)84号文

《国家税务总局关于《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》执行口径的通知(国税函(2001)84号)》(以下简称“84号文”)，其主要规定为：合伙企业对外投资分回的利息或者股息、红利，不并入企业的收入，而应单独作为投资者个人取得的利息、股息、红利所得，按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。

84号文首次就自然人合伙人就合伙企业“利息、股息、红利”等对外投资收益分配所得可以保留其原有法律属性计算缴纳个人所得税，同时部分地确定了合伙企业“先分后税”的原则，因而在一定程度上体现了合伙企业所得税“透明体”的特点，成为各地方政府出台的鼓励基金发展的税收政策中的竞相援引的条文。但是，84号文对合伙企业除“利息、股息、红利”等对外投资收益以外的其他收入在分配时是否同样保留其原有法律属性没有明确，这也成为各地方政府相关政策无法回避或刻意模糊之处。

(四)65号文

就合伙企业税前扣除问题，《财政部、国家税务总局关于调整个体工商户个人独资企业和合伙企业个人所得税税前扣除标准有关问题的通知(财税[2008]65号)》(以下简称“65号文”)进一步规定：(1)合伙企业向其从业人员实际支付的合理的工资、薪金支出，允许在税前据实扣除;(2)合伙企业拨缴的工会经费、发生的职工福利费、职工教育经费支出分别在工资薪金总额2%、14%、2.5%的标准内据实扣除;(3)合伙企业每一纳税发生的广告费和业务宣传费用不超过当年销售(营业)收入15%的部分，可据实扣除超过部分，准予在以后纳税结转扣除;(4)合伙企业每一纳税发生的与其生产经营业务直接相关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。

65号文就合伙企业层面发生的成本和费用的税前扣除标准在91号文的基础上进行了进一步细化和限制。

(五)159号文

《财政部、国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知(财税[2008]159号)》(以下简称“159号文”)第二条进一步规定：合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的，缴纳个人所得税;合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税。

159号文首次针对法人和其他组织作为合伙企业合伙人的情形下所得税问题做出原则性规定，并正式确定“先分后税”的原则。但是，159号文就合伙企业从被投资企业取得的不同类型的所得在向合伙人分配时其性质是否保持不变这一问题仍未给出明确答案。因此，在合伙人是法人和其他组织的情况下，是否必须就合伙企业从被投资企业取得的股息、红利等权益性投资收入进行分配时的所得缴纳企业所得税，似乎并不明确。非但如此，159号文笼统规定“合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税”，似乎意味着法人和其他组织从合伙企业取得的所有收入(包括股息、红利等权益性投资收益)均应缴纳企业所得税，这在理论和实务上都造成了一定的混淆[1]。

(六)62号文

《财政部、国家税务总局关于调整个体工商户业主、个人独资企业和合伙企业自然人投资者个人所得税费用扣除标准的通知(财税[2011]62号)》(以下简称“62号文”)明确：合伙企业自然人投资者的生产经营所得依法计征个人所得税时，投资者本人的费用扣除标准统一确定为42000元/年(3500元/月);投资者的工资不得在税前扣除。62号文只是在91号文的基础上，根据2011年个人所得税法的修改，相应地调整自然人投资者的费用扣除标准。

在地方法规和政策层面，各地方政府为鼓励私募股权投资的发展，纷纷出台促进股权投资基金发展的政策，其中都含有合伙企业所得税处理的相关规定。纵观各地出台的合伙企业所得税规定，大多只是重复上述国家层面已有的规定，但也有细微的突破。以下分别以天津市、上海市和北京市的有关政策规定为例进行分析：

(一)天津市

天津市《促进股权投资基金业发展办法》规定：以有限合伙形式设立的合伙制股权投资基金中，自然人有限合伙人，依据国家有关规定，按照“利息、股息、红利所得”或“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率适用20%;自然人普通合伙人，既执行合伙业务又为基金的出资人的，取得的所得能划分清楚时，对其中的投资收益或股权转让收益部分，税率适用20%。

天津的政策在84号文的基础上有一定的突破：即除利息、股息和红利等权益性投资收益外，合伙人因合伙企业转让其持有的被投资企业股权取得的收益亦可以按照“财产转让所得”税目征收个人所得税，税率适用20%。

(二)上海市

上海市2008年发布的《关于本市股权投资企业工商登记等事项的通知》规定，以有限合伙形式设立的股权投资企业和股权投资管理企业的经营所得和其他所得，按照国家有关税收规定，由合伙人分别缴纳所得税。其中，执行有限合伙企业合伙事务的自然人普通合伙人，按照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，按“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用5%-35%的五级超额累进税率，计算征收个人所得税。不执行有限合伙企业合伙事务的自然人有限合伙人，其从有限合伙企业取得的股权投资收益[2]，按照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，按“利息、股息、红利所得”应税项目，依20%税率计算缴纳个人所得税。

上海市该政策应该说完全是在前述国家政策的范围内做出的，不但没有任何突破，而且还有主动限缩的嫌疑。例如，就普通合伙人的所得的部分，上海的政策并没有像天津的政策一样对于其收入的性质进一步区分，而是一概按照“个体工商户的生产经营所得”适用5-35%的税率征收个人所得税。按照84号文的理解，普通合伙人收入中属于股权投资收益的部分，应该可以按“利息、股息、红利所得”税目适用20%税率计算缴纳个人所得税。对于合伙人因合伙企业转让其持有的被投资企业股权取得的收益是否可以像天津的政策一样按照“财产转让所得”税目适用20%的税率计算缴纳个人所得税，上海市该政策并未予以明确。

上海市有关部可能意识到上述问题，因而在其2011年5月3日发布的政策修订版《关于本市股权投资企业工商登记等事项的通知(修订)》有关合伙制股权投资企业和股权投资管理企业的所得税问题一节中，仅仅保留“以合伙企业形式设立的股权投资企业和股权投资管理企业的生产经营所得及其他所得，按照国家有关税收规定，由合伙人作为纳税人，按照“先分后税”原则，分别缴纳所得税”的规定，其余已全部删除。

(三)北京市

北京市《关于促进股权投资基金业发展的意见》规定：合伙制股权基金和合伙制管理企业不作为所得税纳税主体，采取“先分后税”方式，由合伙人分别缴纳个人所得税或企业所得税;合伙制股权基金中个人合伙人取得的收益，按照“利息、股息、红利所得”或者“财产转让所得”税目征收个人所得税，税率为20%。

北京的上述政策虽然从表述上与天津略有不同，但从实质上则基本完全一致，即合伙人(包括普通合伙人和有限合伙人)取得的股权投资收益及股权转让收益部分，均可以按照“利息、股息、红利所得”或“财产转让所得”税目适用20%税率计算征收个人所得税。

二、基金投资人

有限合伙制基金本身并非所得税的课税主体，因而有关其所得税问题主要考虑其投资人(即基金普通合伙人和有限合伙人)从基金取得收入时的税务处理。合伙人取得的收入的类型不同，则直接与其应当适用的税目和税率相关。

从基金收入的类型来看，主要包括以下几类：

(一)从被投资企业取得的股息、红利等权益性投资收益

投资人为公司的，公司应就该部分收入缴纳企业所得税。但也有观点认为，根据合伙企业“透明体”的特点和税法原理，其收入在分配给合伙人时法律性质应当维持不变，因而公司取得的该部分收入属于《企业所得税法》第二十六条第一款第(二)项所述的“符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益”，应当依据该条规定免征企业所得税。

投资人为个人的，依据84号文这部分收入应当适用“利息、股息、红利”税目按照20%的税率计算缴纳个人所得税。

投资人为合伙企业的，由该合伙企业自然人合伙人按照5-35%税率缴纳个人所得税(比照个体工商户生产经营所得)或公司合伙人依法缴纳企业所得税。但也有观点认为，根据合伙企业所得税“透明体”的特点，该合伙企业的自然人合伙人应当适用“利息、股息、红利”税目按照20%的税率计算缴纳个人所得税，而公司合伙人则依法可以免税。

(二)转让被投资企业股权取得的收益

投资人为公司的，应就这部分收入按照自身所得税率缴纳企业所得税。

投资人为个人的，按照国家层面的规定，应当按照“个体工商户生产经营所得”税目适用5-35%超额累进税率计算缴纳个人所得税，但按照天津和北京等地方政策，则可以按照“财产转让所得”税目适用20%税率计算缴纳个人所得税。

投资人为合伙企业的，由该合伙企业自然人合伙人按照5-35%税率缴纳个人所得税(比照个体工商户生产经营所得)或公司合伙人依法缴纳企业所得税。但也有观点认为，该合伙企业的自然人合伙人可以适用“财产转让所得”税目按照20%的税率计算缴纳个人所得税。

三、基金管理人

基金管理人一般采取公司制或合伙制的法律形式。基于节税的考虑，基金管理人亦通常设立为有限合伙的形式[3]。

基金管理人的收入类型主要是基金的管理费(通常为基金募资总额的1-2%)和收益分成(即carried interest，通常为基金增值部分的20%)。但基金管理人无论是公司形式还是有限合伙形式，均须就其取得的管理费缴纳营业税。

对于收益分成的法律性质是属于“服务收入”还是“投资收益”存在不同的理解和做法。为避免收益分成在基金管理人的账目上与管理费一视同仁被课以营业税，基金管理人在账目处理上必须十分清晰。更为保守的做法是，设立两家管理企业，其中一家担任基金的普通合伙人，另一家担任基金的管理人，由管理人收取管理费，由普通合伙人收取收益分成。

基金管理人为公司的，应就其从基金取得的所有收入(包括管理费和收益分成)课征25%的企业所得税。依据前述理由，也有观点认为，此时基金管理人所得中属于基金从被投资企业取得的“股息、红利”等权益性投资收益应免征企业所得税。

基金管理人为合伙企业的，基金管理人不适用企业所得税，由其合伙人依法缴纳个人所得税或企业所得税。详情请参见本文第四部分的讨论。

四、基金管理团队

从基金的现状和趋势来看，为了打造基金管理品牌及实现风险隔离等目的，基金管理团队一般不会直接担任基金的管理人(或普通合伙人)，而是先设立公司或者有限合伙制的企业，由该企业担任基金的管理人及/或普通合伙人。而且，在基金管理人层面，为避免团队成员变动带来的影响，基金管理团队通常在上面还架设一层或多层主体。

目前基金法律实务中，基金管理团队一般先成立有限公司，由有限公司作为普通合伙人及团队成员作为有限合伙人设立有限合伙企业，并由该有限合伙企业担任基金的普通合伙人及管理人;或者按照前述同样股权架构设立两家有限合伙企业，其中一家担任基金的普通合伙人，另一家担任基金的管理人。

在上述法律架构下，基金管理团队收入的主要类型及相关税收待遇如下：

(一)以有限合伙人身份从基金管理人取得的分配收入

就该部分收入，其最初性质就属于管理费收入，在基金管理人分配给其合伙人时，公司形式的普通合伙人应当依法缴纳企业所得税，管理团队成员以有限合伙人身份取得的收入，应当适用“个体工商户生产经营所得”税目以及5-35%五级超额累进税率缴纳个人所得税。

(二)以有限合伙人身份从基金的普通合伙人取得的分配收入

就该部分收入，其最初性质应属于投资收益(包括股权投资收益和股权转让收益)，但目前法规政策就间接(即中间透过一层或多层合伙形式的实体)从合伙制基金取得的收入是否仍然可以遵照其最初属性确定个人所得税处理方法并无明确规定。

因此，在目前国家及地方法规政策下，该部分收入可能需全部适用“个体工商户生产经营所得”税目以及5-35%五级超额累进税率计算缴纳个人所得税。如上所述，也有观点认为，应该根据该部分收入的最初属性，分别适用 “利息、股息、红利所得”(例如就股权投资收益部分)或“财产转让所得”(例如就股权转让收益部分)税目按照20%的税率计算缴纳个人所得税。

上述不同的税务处理方法，也是基金管理团队考虑是否选择前述法律架构设立基金管理人或基金的普通合伙人的主要考虑因素。特别是考虑到各地方政府有关基金的税收政策中的不同立场，管理团队在发起和设立基金时应尽力就上述问题与地方税务部门进行厘清，从而确定税收最优化的法律架构。

五、结语

有限合伙已经成为私募股权基金法律架构中通常采用的法律形式，目前合伙企业所得税法规政策的滞后和模糊可以说在一定程度上成为私募股权投资行业发展的障碍之一。

产生上述结果的直接原因在于：目前合伙企业所得税主要法规政策均在《合伙企业法》修改之前制定，大部分属于国税总局的部门规章和政策，而且大都针对自然人投资设立普通合伙企业的情形。2006年《合伙企业法》修订之后，不但公司和合伙企业本身可以作为合伙企业的合伙人，有限合伙企业这一新的法律形式也随之出现，而这些新情况在原有法规政策中基本没有体现。

因此，目前合伙企业所得税法规政策已经严重脱离现实情况，急需国家制定和出台统一的合伙企业所得税法，根据目前合伙企业的实际情况和产业发展需要就合伙企业所得税问题进行统一和全面的规定。

[1]根据《企业所得税法》第二十六条规定，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为企业的免税收入。按照84号文的基本精神，合伙企业对外投资取得股息、红利等权益性投资收益应当视为合伙人的直接收入，而且性质上仍然为股息、红利等权益性投资收益，即视同合伙人直接从被投资企业取得的股息、红利等权益性投资收益，从而免征企业所得税。159号文没有区分法人及其他组织从合伙企业取得收入的类型和性质，笼统规定均应当缴纳企业所得税，显然与84号文的基本精神以及合伙企业书覅基本原理不符。

[2] 我们理解股权投资收益与股权转让收益属于不同的法律概念，两者在个人所得税法下的归属税目亦有不同，前者属于“利息、股息、红利”，后者属于“财产转让所得”。因此，此处所指的“股权投资收益”，严格意义上来说仅指 “利息、股息、红利”，而不包括因合伙企业转让被投资企业股权取得的股权转让收益。

[3] 如本文第四部分所提到的，尽管基金管理企业设立为有限合伙企业的情形下，基金管理团队收入在税务处理上存在不确定性，有可能均适用个体工商户生产经营所得税目按照5-35%超额累进税率缴纳个人所得税。但是，基金管理企业设立为有限公司的情形下，则存在双重征税的问题，基金管理团队的最终税负可能达到40%。因此，基金管理企业设立为有限合伙在税负上通常更为有利。

第五篇：供热企业常见税务问题

最近几个月经常接到客户电话，咨询有关供热企业税收问题，像一次性收取的供热管网建设费，在流转税上应缴纳增值税还是营业税？在企业所得税上是一次性确认收入还是分期确认收入？热电联产企业是享受还是放弃向居民供热免征增值税的优惠？自产暖气或外购暖气用于职工福利涉税问题？热电联产企业能否享受免征房产税、城镇土地使用税优惠？这些问题都是供热企业财务人员比较关心的问题，部分问题税收政策规定尚不明确，让人感觉无所适从，针对上述问题，笔者结合现行税收政策对供热企业的涉税问题做一下梳理。

一、继续执行供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策

为保障居民供热采暖，2011年11月24日，经国务院批准，财政部和国家税务总局下发《财政部、国家税务总局关于继续执行供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税[2011]118号），就“三北”地区供热企业（以下称供热企业）继续免征增值税、房产税、城镇土地使用税做出明确：自2011年供暖期至2015年12月31日，对供热企业向居民个人（以下称居民）供热而取得的采暖费收入继续免征增值税；自2011年7月1日至2015年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。

财税[2011]118号基本上延续了《财政部、国家税务总局关于继续执行供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税[2009]11号）的有关规定，部分供热企业在执行财税[2009]11号和财税[2011]118号文件时出现了一些迫切需要解决的问题： 1.享受还是放弃增值税免税政策

财政部和国家税务总局下发《财政部、国家税务总局关于金属矿非金属矿采选产品增值税税率的通知》（财税[2008]171号），明确自2009年1月1日开始，供热企业所需主要原料煤炭，增值税税率由13%调高至17%，而销售暖气的增值税税率为13%。按照财税[2009]11号和财税[2011]118号文件的规定，供热企业向居民供热而取得的采暖费收入免征增值税，但是企业的销项税和进项税税率的不同，加之销售热价一般执行政府定价，向居民供热的售价偏低，部分供热企业享受免税反而使进项税转出大于免缴的销项税，导致多缴纳税款。为了避免这种情况，供热企业，尤其是热电联产的企业，享受还是放弃增值税免税政策，需要根据不同的情况进行详细的测算。

就热电联产企业是享受还是放弃增值税免税政策做出判断时，需要比较向居民供热的销项税额和免税项目的进项税额的大小。首先，需确定向居民供热的销售额，按照财税[2011]118号文件的规定，通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，计算当月免征增值税的采暖费收入时，应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定免税收入比例，热力产品生产企业当月全部采暖费收入×热力产品经营企业免税收入比例，计算出向居民供热的采暖费收入。

其次，确定向居民供热发生的进项税额，对于热电联产企业，一般无法判断所购进的煤炭哪些用于发电，哪些用于供热，根据《增值税暂行条例实施细则》的规定：一般纳税人兼营免税项目或者非增值税应税劳务而无法划分不得抵扣的进项税额的，按下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当月无法划分的全部进项税额×当月免税项目销售额、非增值税应税劳务营业额合计÷当月全部销售额、营业额合计。对于通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，还有另外一种计算向居民供热所发生的进项税额的方法，由于热力产品生产企业可以将不同热值的煤炭换算成标煤，也可以计算出一单位的热力，耗用多少标煤，利用热力产品经营企业提供的向居民供热量，计算出耗用多少标煤，进而计算出向居民供热发生的进项税额。至于采用哪种计算方法更准确，企业可以根据自身情况和税务机关的要求来确定。

通过上述计算得出的热力产品生产企业向居民供热的增值税销项税额和进项税额，对其进行比较，如果供热销项税额>进项税额，则争取免税较划算；反过来，放弃免税权合适，做出上述判断还需要考虑未来几年企业经营及税金上可能的变化。需要提醒的是，按照税收政策的规定，放弃免税权要进行申请，并且一经放弃36个月不得重新申请。目前有些地方的掌握是，如果是新办企业，一直没有享受此免税政策，则可以从开业后不申请享受优惠政策，也就不需要去申请放弃免税权了。2.如何享受增值税免税政策

对于通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，如经过测算，决定享受向居民供热的增值税免税政策，还存在着如何享受增值税免税政策的问题，根据政策规定，生产企业免税收入的比例应根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定。但是，这个免税收入比例的确定，部分地区还需要税务机关先行认可，才可以进行免税，这就存在着时间差异，生产企业不能在当期进行直接享受免税。于是，有的地方执行的是供热企业当期居民供暖可以按照免税进行，但生产企业要先进行纳税，并开具增值税专用发票，在整个供暖期结束以后，再核定经营企业的居民供暖比例，反馈到生产企业，再进行退税。

此种操作虽然是按照当地税务机关的要求进行的，但存在着一定风险，因为根据国家税务总局《国家税务总局关于加强免征增值税货物专用发票管理的通知》（国税函[2005]780号）的规定，增值税一般纳税人销售免税货物，一律不得开具增值税专用发票（国有粮食购销企业销售免税粮食除外）。如违反规定开具专用发票的，则对其开具的销售额依照增值税适用税率全额征收增值税，不得抵扣进项税额，并按照《发票管理办法》及其实施细则的有关规定予以处罚。另外，对于享受增值税免税优惠的，相对应的城建税及附加费也不需要计算缴纳，由于增值税归国税管，城建税及附加费归地税管，热力产品生产企业根据当地税务机关要求，采取增值税先征后退的，相对应缴纳的城建税及附加费能否退还，还需要积极与当地主管地税局沟通。

二、热力产品生产企业能否享受免征房产税、城镇土地使用税优惠

对于通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，不直接向居民供热，是否享受为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税的优惠政策，国家级政策规定的不是很明确，各地税务机关对此也有着不同的理解。

根据《财政部、国家税务总局关于继续执行供热企业相关税收优惠政策的通知》（财税[2006]117号），免征房产税、城镇土地使用税的供热企业包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

财税[2009]11号和财税[2011]118号文件则是这样规定的，向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。对既向居民供热，又向单位供热或者兼营其他生产经营活动的供热企业，按其向居民供热而取得的采暖费收入占企业总收入的比例免征房产税、城镇土地使用税。所称供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。

财政部和国家税务总局发布的上述文件，对于通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，为居民供热所使用的厂房及土地是否享受免征房产税、城镇土地使用税的政策，在措辞上比较模糊，各地执行时有着不同的理解，部分地区的税务机关要求不直接向居民供热的热力产品生产企业不能享受免征房产税、城镇土地使用税的政策。部分地区的税务机关则认为可以享受免征房产税、城镇土地使用税的政策。有的地方下发了具体政策，比如北京市，《北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于继续执行供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》（京财税[2009]682号）第三条规定：对不直接向居民供热的热力生产企业，应由热力产品的经营企业为其出具书面材料确认向居民供热取得的采暖费收入。第四条规定：供热企业在本房产税、城镇土地使用税的征期内可按上一免税比例自行计算本免缴房产税和城镇土地使用税税款。也可先暂按上一免税比例计算本免缴税款，于本终了后30日内，按本免税比例重新计算免缴税款，向主管税务机关提出书面申请，对已缴税款多退少补。不直接向居民供热的热力产品生产企业，是否享受为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税的优惠政策，在国家级政策尚不明确，各地税务机关存在不同理解的情形下，建议相关企业与主管税务机关做好沟通，积极争取。

三、供热企业收取的供热管网建设费处理问题

供热企业向用热单位收取的供热管网建设费，又称入网费，流转税应缴纳增值税还是缴纳营业税？应开具何种发票？因一次性收取金额较大，且与此相对应的成本主要是固定资产（入网工程转资后形成）计提的折旧，在企业所得税上，一次性收取的入网费是否可以分期确认收入？下面我们针对这些疑问来进行讨论。

1.收取的供热管网建设费涉及的流转税及发票开具问题

大多供热企业对于收取的供热管网建设费是缴纳增值税还是缴纳营业税存在疑问：早在2002年，国家税务总局针对燃气企业收取的管道煤气初装费，发布了《国家税务总局关于管道煤气集资费（初装费）征收营业税问题的批复》（国税函[2002]105号），文件规定：管道煤气集资费(初装费)，是用于管道煤气工程建设和技术改造，在报装环节一次性向用户收取的费用。根据现行营业税政策规定，对管道煤气集资费(初装费)，应按“建筑业”税目征收营业税。按该政策理解，收取的初装费应按照应按“建筑业”税目征收营业税并开具发票。

而在2003年1月15日，财政部、国家税务总局发布《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号），第一条规定：关于征收范围问题

（一）燃气公司和生产、销售货物或提供增值税应税劳务的单位，在销售货物或提供增值税应税劳务时，代有关部门向购买方收取的集资费（包括管道煤气集资款〈初装费〉）、手续费、代收款等，属于增值税价外收费，应征收增值税，不征收营业税。按该政策理解，代有关部门向购买方收取的初装费，属于增值税价外收费，应征收增值税并开具增值税发票，不征收营业税。

根据上述政策，部分供热企业感到无所适从，收取的供热管网建设费到底是应开具增值税发票还是应营业税发票，无法做出判断。鉴于此，财政部、国家税务总局下发了《财政部、国家税务总局关于增值税若干政策的通知》（财税[2005]165号），第八条规定：对从事公用事业的纳税人收取的一次性费用是否征收增值税问题

对从事热力、电力、燃气、自来水等公用事业的增值税纳税人收取的一次性费用，凡与货物的销售数量有直接关系的，征收增值税；凡与货物的销售数量无直接关系的，不征收增值税。

根据财税[2005]165号文件，我们可以做出判断：供热企业向购买方收取的供热管网建设费，凡与货物的销售数量有直接关系的，征收增值税；凡与货物的销售数量无直接关系的，不征收增值税。一般供热企业与客户要签订供热合同，如合同约定收取的供热管网建设费与供热期内供热量有直接关系的，应计算缴纳增值税，并开具增值税发票；与供热期内供热量无直接关系的，应按“建筑业”税目征收营业税并开具发票。供热企业当地物价局会规定供热单价，一般居民采暖热价采取政府定价，其他热价采取政府指导价，取暖费可以按建筑面积、使用面积、供暖时间、供暖量等因素计算，对供热企业来讲，较难判断所收取的供热管网建设费是否与销售数量有关，对于新区开发，由开发建设单位投资配套建设供热设施，其外管网建设费一般是向开发建设单位收取；对于旧区住宅补建供热设施的，室内设施初装费全部由受益住户负担，其外管网建设费一般也是由收益住户承担。多数供热企业签订的供热合同所规定的供热量往往与收取的供热管网建设费无直接的关联，应按“建筑业”税目计算缴纳营业税。2.一次性收到的供热管网建设费应该一次性确认收入还是分期确认

国家税务总局发布的现行税收法规文件，没有明确对供热企业一次性收取的供热管网建设费进行定性，一般认为供热管网建设费属于向客户收取的供热管道的安装费，根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第二条规定：安装费，应根据安装完工进度确认收入的实现并缴纳企业所得税。安装工作是商品销售附带条件的，安装费在确认商品销售实现时确认收入。供热企业收取供热管网建设费时，相应入网工程一般已经完工，据此判断，收取的入网费收入应全额确认为应纳税收入。

上述判断的依据为：《企业所得税法实施条例》第二十三条规定：企业的下列生产经营业务可以分期确认收入的实现：

（二）企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

又根据国税函[2008]875号文件第二条规定：安装费。应根据安装完工进度确认收入。安装工作是商品销售附带条件的，安装费在确认商品销售实现时确认收入。

供热企业收取供热管网建设费，但所建设的供热管网属于供热企业的资产，又与普通意义上的收取安装费有不同之处。因此，各地就收取的供热管网建设费如何纳税问题在理解上有所不同。比如吉林省国家税务局、吉林省地方税务局认为供热企业收取的该收入属于特许权使用费收入，应当在合同约定的收款日期确认收入，提前收取或者未约定日期的在实际收款日确认收入，其政策摘录如下：《吉林省地方税务局吉林省国家税务局关于供热企业收取的一次性入网费征收企业所得税问题的通知》（地税发[2008]137号）规定：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十条规定，供热企业取得的一次性入网费收入，按照合同约定的使用人应付一次性入网费的日期确认收入的实现；使用人提前付款或者未约定付款日期的，以实际收到一次性入网费的日期确认收入的实现；河北省地税局的要求则是供热企业可以在取得收入的3年内均匀计入当年应纳税所得额计算缴纳企业所得税。政策摘录如下：《河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的通知》（冀地税发[2009]48号）第三条规定：关于电力增容费、供热管网建设费、集中供热初装费的税务处理问题 对企业因生产经营需要而向相关单位缴纳的电力增容费、供热管网建设费、集中供热初装费，应作为其他长期待摊费用，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销期限不得低于3年。相关单位收取的上述费用，应计入收入总额，在3年内均匀计入其当年应纳税所得额计征企业所得税。

综上所述，由于国家税务局没有对收取的供热管网建设费如何进行税务处理做出明确规定，将供热企业收取的供热管网建设费理解为安装费，按安装进度确认收入，仅是依据现行政策的一般性理解。当地主管税务局对供热企业收取的供热管网建设费出台针对性政策的，相关企业可以依其规定进行税务处理；当地主管税务局没有出台针对性政策的，建议相关企业就上述理解与主管税务机关加强沟通，以期获得操作指导。

需要提醒注意的是，针对收取的供热管网建设费，总局政策尚不明确。在会计处理上，《财政部关于印发<关于企业收取的一次性入网费会计处理的规定>的通知》（财会字[2003]16号）对供热企业一次性收取的供热管网建设费如何处理有明确的规定，取得入网费收入时，应当计入递延收益，与客户签订合同的，在合同约定的服务期限内分摊确认收入；合同未约定服务期限，但能合理确定服务期的，按该期限分摊确认收入；合同未约定服务期限，也无法对服务期限做出合理估计的，则应按不低于10年的期限分摊。

相关具体规定如下：财会字[2003]16号规定：

（一）企业按照国家有关部门批准的收费标准和合同约定在取得入网费收入时，应借记“银行存款”等科目，贷记“递延收益”科目。

记入“递延收益”科目的金额应按合理的期限平均摊销，分期确认为收入。确认收入时，应借记“递延收益”科目，贷记“主营业务收入”等科目。

如果企业在提供服务的期间内终止提供服务或是将该公共服务设施对外转让的，应将“递延收益”科目的余额全部确认为终止服务或转让当期的收入，借记“递延收益”科目，贷记“主营业务收入”等科目。

（二）企业应按以下原则确定对已记入“递延收益”科目的入网费适用的分摊期限：

a、企业与客户签订的服务合同中明确规定了未来提供服务的期限，应按合同中规定的期限分摊。

b、企业与客户签订的服务合同中没有明确规定未来提供服务的期限，但企业根据以往的经验和客户的实际情况，能够合理确定服务期限的，应在该期限内分摊。

c、企业与客户签订的服务合同中没有明确规定未来应提供服务的期限，也无法对提供服务期限作出合理估计的，则应按不低于10年的期限分摊。

从税收的角度，除有明确的针对性政策的地区外，供热企业应就其收取的供热管网建设费如何确认企业所得税收入问题，加强与主管税务局的沟通，寻求指导。从会计处理的角度，财会字[2003]16号文件是2003年发布的，之后财政部并未将该政策作废，对于自2007年1月1日起执行《企业会计准则》的供热企业，因收入准则所规定的是一些大的核算原则，对收取的供热管网建设费如何确认收入，规定的没有那么具体，企业可继续参考财会字[2003]16号的规定进行会计处理。从另外一个角度考虑，根据《企业所得税税法》第二十一条的规定：在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。可以引申出，对一些经济业务税法未做规定的，可以参考现行有效的会计规定与税务机关进行沟通，争取不再进行调整。

四、自产暖气或外购暖气用于职工福利涉税问题

一般的供热企业所在区域比较偏远，厂区和生活区大多建在一起，存在着向家属区无偿供暖的情况。该问题属于热电企业常见问题，而且基本上属于税务局税务检查时的必查问题。即涉及增值税，又涉及企业所得税，下面分别展开分析： 1.涉及增值税 对于自产产品用于福利部门则是视同销售，而外购货物用于福利部门则需作进项税额转出处理。热力产品生产企业将自产暖气向本企业职工供暖，属于《增值税暂行条例实施细则》第四条第五款所规定的“将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费”，应当视同销售，按其最近时期热力产品平均销售价格确定销售额，缴纳13%的增值税。但在向居民供热的免税期间内，与之相应的购进货物或劳务的增值税进项税额应作转出处理。

热力产品经营企业，因暖气是外购的，将外购暖气向本企业职工供暖，则属于《增值税暂行条例》第十条“进项税额不得从销项税额中抵扣”的第一款所规定的“用于集体福利或个人消费的购进货物”，相应的进项税额也就不得从销项税额中抵扣，需作进项税额转出处理。2.涉及企业所得税

供热企业将自产或外购的暖气向本企业职工供暖，属于国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）文第二条规定的“因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。”，其中的第三款所规定的“用于职工奖励或福利”，应作视同销售处理。

以上是笔者结合供热企业财务人员日常比较关心问题，根据现行税收政策，对供热企业部分涉税问题做了一下梳理，希望对您的工作有所帮助。因个别问题政策规定尚不明确，相关分析仅供参考，我们和大家一起，期待着税务机关下发针对性的文件。