我国房地产企业融资问题探讨

第一篇：我国房地产企业融资问题探讨

我国房地产企业融资问题探讨

近日召开的协会债券市场专业委员会会议上，上市房企获准发行中期票据事宜被讨论，并确定为未来实施方向。消息人士透露，有望率先获得中期票据发行资格的房企被限定为行业排名前三十的A股上市公司。这是有利于拓展房地产企业融资渠道的重大政策。那么目前我国房地产企业融资的基本态势是什么，主要的融资渠道有哪些，它们有什么优点缺点是一系列亟需梳理、分析的问题。

一、企业融资及融资渠道

融资，即融通资金，从狭义上讲，就是一个企业的资金筹集的行为与过程。企业根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，采用一定的方式，从一定的渠道向企业的投资者和债权人去筹集资金，以保证公司正常生产需要。

企业融资渠道可以分为两类，一类是债务性融资，另一类是权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。

这两类融资渠道决定了企业的融资结构。企业如何安排短期负债、长期负债及优先股、普通股在企业资金总额中各自所占的比例，在很大程度上直接影响了企业的经营业绩。对于房地产业来说，非常典型的资本密集型投入的行业特点决定了房地产企业在经营中对资金的需求量是大而持续的。仅仅依靠企业过往经营的利润盈余是无法满足实际需要的。因此，如何融资，使用何种融资渠道成为房地产企业面临的重大问题。

二、我国房地产企业的融资现状

（一）房地产企业融资的基本态势

融资规模持续增长。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济发展的支柱产业。作为非常需要资金支持的行业来说，房地产业的融资规模一直处于持续增长的态势。2013年房地产业开发投资总额8.6万亿最近5年年均增长率为23%。

融资方式较为单一。在我国目前金融市场的发展水平基础上，房地产业最为常见的融资方式就来自于银行贷款。无论是开发还是销售，房地产业几乎在每一个环节都离不开银行贷款的资金支持。2013年房地产融资来自于银行贷款的有1.97万亿，占全年到位资金的16.1%。利用外资534.2亿元，约占0.4%，自筹资金4.7万亿，占比38.8%，个人按揭贷款1.4万亿，约占11.5%。可见，在所有的融资渠道中，贷款是仅次于自筹资金的方式。

融资策略缺乏科学性。我国房地产企业经过十多年的发展后，仍旧处于较为初级的发展状态水平上，对于自身的发展态势、发展周期等问题还缺乏必要充分的认识。于是，我国房地产企业还不能将融资策略与自身的发展周期相结合，还未能形成在较为科学的理论支持基础上的科学融资策略。融资行为较为短期，缺乏长期的思考。

（二）房地产企业融资特点

房地产商品本身具有一些与一般商品不同的特征。比如不可移动性，效用多层次，现金收益等待期长，价值形成复杂等。房地产行业也由此产生了一些与其他行业不同的特征。针对这些特征，房地产企业在融资活动中具有如下特点：

1.开发资金需求庞大，内源性融资较为贫乏，外源性融资依赖性强。房地产行业是非常典型的资本密集型行业，整个项目开发需要非常庞大的资金支持。2013年房地产企业的开发投资总额8.6万亿，一般企业的内源性融资方式不足以支撑房地产企业的需求，外源性融资成为最主要的资金支持方式。

2.政府的政策对房地产企业融资具有非常直接、重大的影响。在我国，房地产业发展具有鲜明的中国特色，即政策调控。政策调控基本通过两个途径，一是对房地产融资的影响，二是对行业的行政审批。政府通过对金融工具、金融政策等方面的调控，形成对房地产企业融资行为的影响。比如，调整利率会直接影响企业的银行贷款成本，规定发债主体资格直接影响企业债券融资行为等等。

3.融资的主要抵押品为土地与房产。目前，商业银行贷款是我国房地产企业的主要融资渠道，而贷款的主要抵押品集中在土地和房产上。房地产企业将土地使用权、在建工程等作为抵押，向银行融通资金。

4.财务杠杆过高，财务风险大。外源性融资渠道使得房地产企业的财务杠杆过高，甚至有些超过了基本的财务杠杆警戒线。对房地产这样一个与宏观经济周期关联性较强的行业来说，任何波动都可能导致企业的财务风险加大甚至崩溃。今年以来，一些房地产企业的杠杆率攀至新高。

三、我国房地产企业的主要融资方式

商业银行贷款是最重要、最传统的渠道，但受政策、经济形势的影响较大。股票融资和债券融资作为资本市场融资的重要方式，在我国面临诸多限制和规定。海外融资成为近几年来很抢眼的新型渠道。

（一）银行贷款 1.商业银行贷款

商业银行贷款是房地产企业最传统、最主要的融资方式。目前我国房地产企业得到的银行贷款主要有三种形式：第一，日常流动资金贷款，主要用于企业日常经营及完成土地储备的流动资金需求；第二，项目开发贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求；第三，房地产抵押贷款，是开发企业用土地或房屋产权作为抵押物而向银行申请的贷款。

优点。一是贷款供应方众多。目前我国提供房产开发贷款的金融机构包括各大商业银行、农村金融机构、城市信用社以及部分外资银行。房产开发贷款已成为商业银行最主要的贷款业务之一。二是融资门槛低。只要符合一定条件的房地产企业都可以申请银行相关贷款。在过去相当长的一段时间里，银行信贷手续较为便捷，融资成本很低，融资数额巨大。

缺点。一是面临银行收紧信贷的压力。随着房地产市场进入调整期，房地产企业已经成为银行的高风险客户群，在防范坏账、提高资产质量的改革过程中，商业银行已经收紧了对房地产企业的信贷额度，提高了贷款条件。二是政府对房地产贷款政策限制不断加大。为防范银行信贷风险，使融资结构更合理，国家颁布了一系列宏观调控政策控制了信贷资金流入房地产开发企业。

2.银团贷款 银团贷款又称为辛迪加贷款（SyndicatedLoan），是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（BankingGroup）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。额度高、利率合理的银团贷款模式成为海外上市房企最主要的资金获得渠道。例如，远洋地产在2012年获得农业银行等4家银行的银团贷款6亿美元；华润置地在2012年8月获得汇丰银行等5家银行的联合贷款34亿港币。

优点。一是单笔融资额度更大。银团贷款可以为企业一次性提供超过单个银行借款能力的资金支持，甚至单笔金额可以超过30亿。二是贷款利率较其他方式更低。与房地产信托、股票融资等方式相比，银团贷款的贷款利率更低，给企业带来的成本更小。三是程序简便易行。融资企业只需要与安排行商定贷款条件，其余组建银团、提款、还本付息等工作均由代理行完成。

缺点。一是收取费用较高。在实际操作中，银行要求按照贷款总额的一定比例收入承诺费、代理费等，导致最终费用成本较高。二是融资渠道受限。由于银团贷款合同里往往将项目所需的所有资金全部包括，并规定了统一的合同条款，因此企业在接受银团贷款后，项目公司的融资渠道就变得非常单一。

（二）股票融资

公司上市、股票融资已经成为许多实力雄厚的大型房地产企业的重要融资渠道。上市的方式不一而足，可以是直接上市，也可以是借壳上市。直接上市需要通过证监会和住建部的资格审核，通过首次发行股票进行融资。借壳上市则是获得已经上市公司的控制权进行资产重组后，通过股市增发进行融资。优点。一是股权融资符合产业长期资金需求。与银行贷款相比，股权融资能够长期融入房地产企业的发展过程，可以支持产业的长期资金需求。二是融资成本低。股票融资方式的主要融资成本就是上市费用和后期分红。而分红是可以由企业决定的，我国企业在此方面非常“吝啬”。

缺点。在我国股票市场，房地产企业上市有着非常严格的审批手续，并且非常受当时政府政策的影响。股市本身并没有进入到良好运行的阶段，还存在许多不完善的地方，政策市等问题依然凸显，因而我国房地产企业通过股票融资的渠道不够通畅，未能成为主要方式。

（三）债券融资

除去股票融资外，债券融资也是国外房地产企业融资的重要方式。企业给予购买者偿本付息的凭证并保证在约定时间还本付息。在我国这种融资渠道依然受到政府非常严格的控制。2007年8月发布的《公司债券发行试点办法》只允许资产规模在10亿元以上的大型上市公司才有资格发行公司债。因而我国房地产企业并不多用这种融资方式。

优点。一是借入资金使用期限较长，融资成本较低。与商业银行贷款相比，公司债的发行时间更长，企业能够获得长期资金支持。这样有利于企业合理规划资金使用，优化企业融资结构。二是资金使用不受限制，较为自由。与商业银行贷款相比，债券融资获得的资金并没有受到使用方向的限制。只要企业能够保证到底还本付息，债权人并不关心资金究竟如何使用。银行贷款则对资金的使用方向有着非常严苛的限制。三是债券利息计入成本，在企业缴纳所得税时予以抵扣，降低了企业的税负。缺点。一是发行制度严苛。在我国，具备债券发行资格的公司只包括国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司。并且对净资产、发行余额、资信评级等设立严格规定。二是易受政策影响。政府对于房地产业的宏观调控政策直接影响到房地产企业的债券融资。鉴于近几年房地产业的过快发展，调控房地产的政策收紧了房地产企业项目发行债券的审批。

（四）房地产信托

信托是近几年来在我国开始快速发展的融资模式。持有人持有信托凭证将资金借予房地产企业。企业使用这笔资金开发房地产项目，并在到期时依据项目开发所获得的利润，按照产品约定收益率，给予持有人相应报酬。

优点。一是融资资质没有限制。与股票融资和债券融资方式相比，信托融资对企业资质没有严苛限制。这对中小企业来说，是非常有意义的事。二是监管较为宽松。目前，并没有针对信托融资出台非常正式、成形的法律法规。因此与其他融资方式相比，信托产品能够规避一些政策，绕开一些信贷限制，让资金融通更为通畅。三是产品设计较为灵活，容易满足不同需求。信托产品可以根据企业的具体资金需求来设计，并不是千篇一律、缺乏针对性的。因此，可以为资金的需求方和供给方提供更为多样的选择。

缺点。一是融资成本显著提高。随着我国金融市场的发展，信托市场竞争激烈，信托产品的预期收益率逐级攀升，企业融资成本显著上升。甚至目前已有企业给出了超过30%的预期收益率。这样的融资成本已经高过了其他融资方式。二是兑付风险急剧增长。信托市场在经过前几年野蛮生长后，开始进入了调整、震荡期。已有信托产品兑付出现危机，影响了公众对其的信心。房地产业作为集聚宏观经济风险的行业，其信托产品的兑付风险也在迅速增加。三是产品期限较短，无法支持长期资金需求。信托产品的期限一般不超过3年，较为通行的多为一年期或以下的产品。所以房地产企业所能获得的资金并不能支持其长期开发。

（五）海外融资

当国内融资方式的潜力被逐步发掘接近枯竭之时，海外融资成为我国房地产企业的另一种选择。海外融资主要包括两种方式，一是海外上市，二是海外发债。与国内上市或发债相比，海外融资更要求企业资质，只有较为大型、经营良好的企业才可以获得海外资金支持。2014，我国房地产企业房企前8月海外举债近600亿美元，比2013年同期增长100%。2014年以来，中国房地产企业在海外银行获得的贷款总额高达59亿美元，同比增长39%。国际清算银行(BIS)发布报告曾重点指出中国企业海外债务增长过快可能带来的风险，房地产市场即为BIS点名的行业。

优点。一是国际资本看好我国房地产市场。我国房地产业的蓬勃发展吸引了大批国外资金的注意，国外资金机构看好境内房地产市场。因此在人民币震荡升值的背景下，我国房地产企业成为较为优质的投资对象。二是融资门槛不高，限制条件较少。与我国股票市场和债券市场的发行资质要求相比，海外上市、发行债券的门槛要求并不高，以港交所为例，三年业绩扣除非主营业务损益后，前两年净利润不少于3000万港元，第三年不少于2000万港元，就符合要求。再比如，海外上市再融资没有净资产收益率方面的约束条件。

缺点。一是融资成本普遍提高。我国的房地产企业当前在海外发债的成本已经比 2013年有所提高，房企海外融资成本已普遍增加到7%以上。由于我国房地产企业在海外发债拿到的评级一般都是垃圾级，并随着国内房地产市场的疲软，房地产海外发债的成本仍然在继续上涨，8月份以来其实发债的难度已经大幅提高。一旦美联储升息，国际融资成本上行，房地产企业借新还旧的再融资成本就会大幅上涨。二是举债风险正在加大。目前国内的房地产市场已经呈现明显的挤泡沫现象，房地产企业外债过快增长，一旦国内房地产市场出现泡沫破裂迹象，企业将面临再融资风险和资产负债币种错配带来的汇率风险。

四、政策建议

一是大力发展我国的资本市场。大力发展多层次资本市场，需要鼓励股权投资、债券融资以及私募市场发展，让资本市场发挥好优化配置资源的功能。大型房地产企业可以通过更广泛的融资渠道筹资，从而避免与中小企业展开直接竞争。允许上市房地产企业在银行间市场发行中期票据等。

二是健全房地产金融法律体系。完善房地产金融立法，增强房地产金融法规与世贸规则相关条款的衔接；重视房地产金融法规与其他相关法规的协调；提高房地产法规的法律层次地位；积极实施《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》等。

三是制定符合房地产行业发展规律的政策。认清我国房地产业的发展阶段，认识房地产企业的发展阶段，明确现阶段房地产企业在投资、开发和经营管理上的需求，制定有利于规范行业、扶持企业健康发展的政策。

（经济预测部：邹蕴涵）

第二篇：浅谈企业融资—我国中小企业融资问题

浅谈企业融资—我国中小企业融资问题

摘 要：自改革开放以来，我国中小企业不断发展壮大，已经成为我国经济的一个重要组成部分，对我国经济的发展和社会的稳定产生了举足轻重的作用。融资是企业运作的起点，是企业经营过程的重要保证，现在中小企业所面临的主要困难是资金问题。本文通过对中小企业的发展现状和所面临问题的分析，针对不同的问题提出了自己的见解，力求通过自己的见解解决中小企业资金短缺的困难，为促进中小企业的健康发展提供参考依据。

关键词：中小企业；融资问题；金融机构；银行

序言：近年来，我国中小企业发展越来越快，取得了长足的进步，在我国社会主义市场经济中发挥着越来越重要的作用。然而，在我国由于融资条件不足，企业管理技术和企业外部环境的缺陷，导致我国中小企业目前面临最困难的是融资问题，特别是美国金融危机的大背景下，使我国的中小企业原有的问题更加突出，造成中小企业发展面临着前所未有的困难。因此，如何解决中小企业融资难的问题已成为我国中小企业健康发展的关键。

一、我国中小企业融资的几种方式

所谓融资方式是指企业在金融市场上实现资金融通的具体方法和形式，即企业融资的渠道。融资方式会随着市场经济的不断发展、金融市场的活跃程度而逐渐增多，我国中小企业的融资方式也呈现出多元化的局面。总的来说企业有内源融资和外源融资两个途径。

（一）内源融资

内源融资是指公司经营活动结果产生的资金，即公司内部融通的资金。内源融资对企业的资本形成具有原始性、自主性、低成本和抗风险的特点，是企业生存与发展不可或缺的重要组成部分。在发达的市场经济国家，内源融资是企业首选的融资方式，是企业资金的重要来源。[1]

（二）外源融资

外源融资是指企业采取一定方式向企业之外的其它经济主体筹集资金，是中小企业主要的融资渠道，它包括商业信用、银行贷款、债券、股票、风险、租赁、典当和利用外资融资等形式。

1、商业信用融资

商业信用融资是指企业之间在买卖商品时，以商品为主要形式提供的借贷活动，是经济活动中的一种最普遍的债权债务关系。商业信用的存在对于扩大生产和促进流通起到了十分积极的作用，但不可避免的也存在着一些消极的影响引。

2、银行贷款融资

银行贷款是指银行以一定的利率将资金贷放给资金的需要者，并约定期限归还的一种经济行为。向银行贷款是中小企业融资的主要途径。

3、债券融资

债券融资是指企业通过向个人或机构投资者出售债券、票据筹集营运资金或资本开支。个人或机构投资者借出资金，成为公司的债权人，并获得该公司还本付息的承诺。企业的融资决策都是要考虑融资渠道和融资成本的，因此，产生了了一系列的融资理论。

4、股票融资

股票融资是指资金不通过金融中介机构，而是借助股票这一金融工具直接从别的企业获得资金，资金供给者作为所有者（股东）享有对企业控制权的融资方式。股票具有永久性、无到期日、不需归还以及没有还本付息的压力等特点，因而其融资风险较小。[2]

5、风险融资

风险投资就是把资金投向蕴藏着较大失败危险的发展领域，投资以后取得较高的资本收益的一种商业投资行为。风险投资者看重的是最具有成长性、在未来最具有发展潜力的新兴企业，为获得日后的巨大超额回报而愿意承担巨大的风险。

6、租赁融资

融资租赁又称设备租赁或现代租赁，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。融资租赁在经济发达国家已经成为设备投资中仅次于银行信贷的第二大融资方式。融资租赁是集融资与容物、贸易与技术更新于一体的新型金融产业，在办理融资时对企业资信和担保的要求不太高，所以非常适合中小企业融资。

7、典当融资

典当融资，指中小企业以实物所有权转移的形式取得临时性质押或抵押贷款的快速、便捷的融资方式。由于典当行能在短时间内为融资者提供更多的资金，目前正获得越来越多创业者的青睐。典当融资作为一种新型的融资方式，更是一种特殊的融资方式，弥补了银行融资的不足。

8、利用外资融资

企业可以利用的海外融资方式包括国际商业银行贷款、国际金融机构贷款和企业在海外各种主要资本市场上的债券融资业务。国际商业银行贷款是指在国际金融市场上一家或几家国际商业银行向企业提供的贷款。国际融资组织贷款是国际组织按章程及其自身运作规定要求向会员国家提供的各种贷款。

二、我国中小企业融资现状以及融资困难的原因分析

（一）企业自身因素分析

由于我国的中小企业大多是在改革开放以后产生的，其发展历史较短，一般来说，除个别企业的发展形成了一定的规模和实力以外，大多数企业资金不足、基础较差，经营管理不善，信用评级较低等等，企业在融资方面面临着巨大的问题，即使在沿海发达城市，企业融资也面临着更为突出问题。[3]

1、产权模糊不清

一些家族式企业运用的管理制度不适应规模扩大后的经营管理，这种管理模式使经营风险加大。

2、小企业信用缺失

企业自身信用能力的大小直接影响到其获得银行贷款的能力大小。

3、企业制度不健全

企业制度规范完善与否是企业管理经营的基础条件，关系到一个企业的形象、组织能力、生产能力等等。

4、经营管理不规范

在企业战略管理方面，意识模糊；在企业生产技术方面，技术落后、缺乏创新能力；在企业生产组织方面，中小企业只能在很小范围内进行一定程度的劳动分工，常常有规模不经济现象；在企业组织结构、员工培训方面缺乏正规的专业知识；在企业财务管理方面中小企业没有严密完整的金融体系。[4]

5、人才匮乏，缺少技术创新能力

企业缺乏现代企业管理理念和竞争机制，导致企业总体技术水平不高，产品附加值低，在市场上缺乏竞争力。加之企业缺乏激励竞争机制，难以招聘有用的人才，导致人才匮乏，技术创新力不强。

（二）金融机构因素分析

目前，由于我国资本市场的不完善、不成熟，通过银行贷款等方式实现间接融资是当前中小企业实现资本融通的主要渠道。到目前为止,我国的中小企业间接融资存在四个方面的主要问题。

1、金融机构的市场定位只趋向于大企业

国有银行贷款条件苛刻、市场定位不准，而且国有商业银行的贷款条件要求较高，针对中小企业的贷款还需附加许多额外条件，并且大型金融机构与中小企业间存在着严重的信息不对称，中小企业经营缺乏透明度，使信贷人员很难了解中小企业的经营状况，从而很难在大型金融机构和中小企业间建立稳定的合作关系。另外，商业银行对中小企业贷款的成本也较高，导致无法满足中小企业急需的资金，结果是掌握了大多数金融资源的国有商业银行无法为大多数中小企业提供有效的金融服务。[5]

2、面向中小企业的融资机制不完善

银行贷款手续繁杂，审核机制十分严格，银行担心审查不严造成不良资产的增加，目前我国中小企业贷款，手续相当复杂，不能满足中小企业急需的贷款。在我们国家，为了贷款担保，银行开始在新增贷款中减少信用贷款比例，而增加抵押和担保贷款的比重，这对于规模较小，急需用钱的中小企业无疑是雪上加霜。

3、通过抵押来获得银行贷款很困难

为了贷款安全，银行开始在新增贷款中减少信用贷款比例，而增加抵押和担保贷款的比重。从理论上说，有多种资产可作为贷款的抵押品，但银行偏好以流动性好的资产作为抵押，一方面是因为资产交易市场不够发达，另一方面是因为银行缺乏对其他资产如存货、应收账款的定价能力。对于中小企业，商业银行普遍要求抵押担保或者其他企业担保。由于中小企业规模小、资金少，抵押品的价值也极为有限，且常常不符合规范，贷款数额受到限制，使得银行对中小企业的贷款成本高、收益小，不符合经济效益。总的来讲我国中小企业通过抵押来获得贷款是相当困难的。

4、融资体系不健全，融资功能弱化

我国《公司法》中规定申请股票上市的条件较苛刻，中小企业由于满足不了这些上市条件，而阻碍着中小企业通过资本市场进行融资。我国《公司法》还规定有限责任公司发行债券其净资产不得少于6,000万元，股份有限公司净资产不得少于3,000万元，并且有实力雄厚的企业担保，不允许企业私募发行，这一系列条件也限制了中小企业通过发行债券融资的空间。[6]

（三）政府因素分析 长期以来，国家扶持政策一直实行向大企业倾斜，政府部门的扶持力度不够，虽然近年来国家政策改变，但并没有发生实质性的变化。

1、为中小企业提供融资服务的机构不健全

许多金融机构对中小企业的支持不够，把信贷资金逐渐转向其他领域。中小企业不能与大企业享受到同等的金融服务质量和服务水平。由于中小企业需要的资金量小，银行以及其他金融机构不重视，忽略了中小企业这个特殊的群体，而把资金和最好的服务提供给大企业。

2、缺乏完善的法律法规的支持保障

对中小企业的信贷支持没有切实、具体的政策，更多的只是对金融机构的鼓励措施。目前为止我国仍没有建立一套健全、公平、公开的信用管理服务体系，全社会没有形成完善的信用约束机制，缺乏有效的失信惩罚制度，造成中小企业存在诚信意识差、存续期短的问题。这些问题导致金融机构对中小企业贷款风险大，金融机构普遍对中小企业缺乏信任。

3、信用担保制度不健全

为中小企业提供担保的机构数量相对较少、担保能力有限，担保资金规模偏小，安全风险准备金不足，不能满足快速发展的中小企业，使得很多需要资金的中小企业因为没有合适的担保而不能贷款。

政府支持中小企业发展信用担保体系不健全。中小企业是我国改革开放下的产物、起步晚、自身经济实力是有限的，所以很难找到担保企业，政府也缺乏对中小企业贷款业务的信用担保机构或相关的政策、制度的支持。因为信用担保风险比较高，我国的中小企业信用担保体系不完善，导致中小企业融资困难。基层中小企业贷款担保机构发展缓慢，远远不能满足中小企业贷款担保的实际需要，而且其运作、管理方式也存在缺陷，制约了中小企业信用担保业务的进一步发展。

三、解决我国中小企业融资问题的有效措施

（一）提高企业自身的融资能力

1、明晰企业的产权，建立股份合作制

积极推动企业产权制度改革，调整企业的资本结构，只有企业产权明晰，经营者对自己的行为和对企业未来的发展负责,企业信用才可以有效的建立起来。根据现代企业制度的要求和特点，大力推进股份合作制企业，加快中小企业改革的速度。在改革中鼓励员工自愿入股，增强员工对企业资产的关切度，为企业发展开辟新的融资渠道。

2、加强企业内部管理，提高企业的信用等级

通常情况下，加强中小企业信用水平的提高，金融机构才能考虑其融资申请，所以企业必须建立良好的企业形象，消除不良信用记录，提高企业的信誉程度。同时还要建立信用评级制度的评价和指标，积极配合有关部门建立信用体系。切实履行贷款合同和提高自己的声誉，以推动诚信经营，这是中小企业发展的内在要求。与此同时，中小企业信用还包括企业产品质量、品牌、市场前景等管理理念和营销方法，提高核心竞争力，在竞争提高管理理念，拓展营销网络，树立良好的企业形象。良好信誉是得到银行贷款的基础。[7]

3、规范企业财务制度，提高财务管理水平

根据国家的有关规定，建立健全企业的财务、会计制度，建立完善的财务报表体系，提高企业财务状况的透明度和财务报表的可信度。财务管理是企业经营管理的核心之一，健全的财务制度是融资能力的重要条件。企业要不断完善财务制度，提供真实可靠的财务信息。在财务管理实践中要进行风险控制。首先，要加强制度建设，建立和完善中小企业的财务管理体系。要制定适合本单位的财务管理制度，实现本单位财务管理规范化和制度化。建立内部控制制度，加强中小企业的财务监督。其次，加强行业发展状况的市场分析和预测，使有限的资金发挥最大的效益，加强财务监控，使得透明化的财务管理为中小企业成功融资提供强力的保障。

4、加强现代企业制度建设

中小企业应积极借鉴并吸收国内外先进的管理经验，探索建立和调整合适自

身发展特点、适应市场变化的组织，促进企业完善各种基本管理制度，逐步形成科学的经营决策程序，基本实现决策科学化、民主化，真正建立起适应市场经济的竞争需要的公司治理结构。中小企业应因地制宜，及时调整产品结构，充分发挥当地的资源、市场、科技等方面的优势，逐步形成竞争优势和区域特征的主导产品，积极采用高效节能、降耗、清洁生产技术、注重先进技术的引进和消化吸收，不断完善高新技术产业化进程，以提高自身的核心竞争力。

5、引入人才，加大企业技术创新度

技术创新是企业的生命线，提升产品的科技含量，而创新来源于人才，建立完善的人才激励机制，要做到引入人才，留住人才，最大限度的发挥人才资源，进一步提升企业的竞争力。

（二）加快建立和完善融资体系，强化对中小企业的金融支持

1、转变经营观念，突破企业规模性质的误区

目前我国国有商业银行的信用评级标准中，经营规模指标占比例高，使得中小企业在申请贷款时处于不利地位。因此，商业银行应实现观念上的突破，采取有效措施，积极的发展信用良好的中小企业,实现自身利益的长期稳定增长。在信贷资金和金融服务上，实行一视同仁的政策，彻底走出以企业规模和性质作为判断标准的误区。商业银行应选择内部管理完善、内控机制良好、市场潜力大的中小企业，帮助其规范经营、科学管理，并提供必要的支持。商业银行还可以试图对原来的贷款方式进行改革，更为人性化，更加有利于中小企业进行贷款。[8]

2、完善信贷管理体制，改进贷款授权授信制度

商业银行应该适度放宽贷款审批程序，对一些信用记录良好的企业，可以向企业发放信用贷款；对一些规模相对较大、信誉较好的中小企业实行授信制度；对一些具有发展潜力的中小企业在有效控制风险的基础上，积极开办中小企业联保保证制度。建立一个适合中小企业发展需要的信贷支持和金融服务体系，就要完善和发展适合中小企业特点的评估、授信制度，放宽对基层银行的贷款限制。与此同时，建立中小企业信用等级的措施，不过分依赖企业财务报表，实事求是，使风险评估和信用等级评估最真实的表现出来。积极帮助企业和银行建立信息平台，不断完善沟通机制，促使银行于中小企业之间的合作越来越紧密。

3、建立科学的风险评估系统，创新信贷风险控制机制

建立金融系统共用的企业信用信息网络系统，在现有的银行信贷登记制度基础上，结合有关部门提供商业信用和资本信用、质量信誉、税收信用和法人行为信用等情况，建立中小企业信用档案纪录库，完善中小企业信用评级机制，建立以信用评级机构为核心的体制，对中小企业信用进行评级，评定结果记入企业信用档案库，并构建一个完善的企业信用信息网络。这一网络的构建不仅有利于银行把握授信风险，也有利于银行进行更广泛的客户选择，进而给予企业更多的金融支持。[9]

4、金融部门应根据中小企业融资需求，合理配置金融资本

在金融法规允许的范围内，充分利用利率的杠杆作用，对市场的金融贷款进行市场调节。根据中小企业信贷时间短，数额不大，频率较高的特点，适当提高利率，既降低了自己的信贷成本，又使得中小企业不必要的奔波和在民间高利贷拆借。另外，商业银行应开发更多更新的金融服务项目，提高为中小企业的信贷服务效率，为中小企业提供相关的信息咨询服务，帮助中小企业健全财务管理制度。

（三）加强政府对中小企业的扶持

1、统一中小企业服务管理机构，发挥中介组织辅助作用

为我国的中小企业管理机构系统更加完善，需要设置一些专业和具体的职能部门并为其提供服务。一是应充分发挥职能部门在中小企业发展的重要作用。建立和规范支持中小企业发展的组织,帮助中小企业培训管理和技术人才，为中小企业的发展提供管理咨询、诊断及其他服务。二是建立和完善中小企业金融支持社会辅助系统，主要是完善社会化服务体系。三是加快建立和完善中小商业银行，专门为中小企业提供贷款评估、信息咨询、管理咨询服务体系。[10]

2、加快中小企业融资的法制建设，完善法律和政策体系

通过法律的确定的中小企业地位，维护其合法权益，是政府服务于中小企业融资的重要内容。近年来中国已经制定了一系列鼓励发展中小企业健康发展的政策、法律、法规的规定，但中国的中小企业的立法仍然不是很全面，只有完善各个方面的法律法规，才能确保中小企业和大中型企业公平竞争，使中小企业可以享受到方便的融资。

3、建立健全中小企业融资的信用担保体系

一方面要建立中小企业信用制度。通过中小企业在经济活动中的各项数据，建立并完善中小企业信用信息档案。另一方面要完善中小企业信用担保体系。推动各级政府、企业、社会团体等部门、行业组织出资，特别是要鼓励由民间资本出资组建多层次、不同类型的信用担保机构。最后，政府可以设立相关机构直接由政府为中小企业担保，通过政府审核的中小企业可直接向银行申请获得贷款，一方面政府为企业做担保，银行的风险就变小了，也就愿意发放贷款。

四、结论

我国中小企业的发展关系整个国民经济的发展势头，关系到我国经济的发展和社会的稳定。我们不仅要重视中小企业发展，还要为其建立一个更有利的发展环境，随着我国市场化程度的提高和国内外经济贸易环境的变化，我国中小企业融资困难的问题将会逐步改善。但重要的是要解决中小企业融资难的问题，我们需要更多的改革。

致谢：本论文是在导师范方华老师的悉心指导下完成的。导师渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法。本论文从选题到完成，每一步都是在导师的指导下完成的，倾注了导师大量的心血。在此，谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢！本论文的顺利完成，还离不开各位老师、同学和朋友的关心和帮助。

参考文献

[1]刘豪皞、秦仪：《融资策划》，民主与建设出版社，2001:26-160.[2]陈晓红、郭声琨：《中小企业融资》，经济科学出版社，2000:75-220.[3]谢代银：《现代企业融资策略研究》，西南财经大学出版社，2004:47-95.[4]王丽娅：《企业融资理论与实务》，中国经济出版社，2004:145-325.[5]王宁：《企业融资研究》，东北财经大学出版社，2002:62-178.[6]杨开明：《企业融资—理论。实务与风险管理》，武汉理工大学出版社，2004:126-276.[7]罗正英：《中小企业融资问题研究》，经济科学出版社，2004:11.32-210.[8]高正平等：《中小企业融资实务》，中国金融出版社，2006:47-132.[9]蓝裕平：《企业融资战略：实务操作与案例分析》，广东经济出版社，2005:68-322.[10]刘百宁：《中小企业融资实务与技巧》，中国经济出版社，2004:12-53.enterprise financing-the small and medium-sized enterprises financing

mechanism

Abstract: since reform and opening-up, China's small and medium-sized enterprises to develop the economy in our country, has become an important part of China's economic development and social stability produced a pivotal role.Financing is the enterprise capital movement, but also the starting point on the business income distribution based, and now follow the further development of small and medium-sized enterprises is the main difficulties faced by financing problems.This article through to our small and medium-sized enterprise development situation and problems faced by the analysis of the system, and in the light of different problems were also put forward their own views, strive to their opinions to solve the shortage of funds of small and medium-sized enterprises in China, and to promote the difficulties the healthy development of small and medium-sized enterprise to provide the reference.Key words：small and medium-sized enterprise;financing of problematic;financial institutions;bank

第三篇：我国房地产企业融资策略研究

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最新会计专业原创毕业论文，都是近期写作

平衡计分卡在我国企业绩效管理中的应用 企业会计信息化存在的问题与对策 某公司战略成本管理研究 国有粮食企业内部控制研究

基于风险管理视角下中小企业内部控制探讨 企业自创商誉的确认和计量

某食品公司资产结构现状及优化分析 某纺织公司负债经营问题研究 营改增对交通运输企业的影响研究 中小企业融资渠道分析

低碳经济下企业财务分析指标体系的构建 某公司现金流量管理存在问题及对策研究 某钢铁公司财务分析指标体系研究 某公司人力资本投资及其风险防范研究

内部控制与舞弊公司预警——基于舞弊三角形理论 上市公司内部控制建设现状问题及对策 债务重组会计准则与税法的差异与协调

公允价值在我国投资性房地产中的应用问题研究 论xx公司货币资金的内部控制 企业问题剖析

有关或有事项的探讨

基于渠道理论的房地产企业营运资金管理问题研究 苏宁电器融资结构优化研究

投资性房地产公允价值计量对公司财务的影响 对我国环境会计信息披露的研究 企业存货风险应对策略的研究

关于反向购买的会计处理及案例分析

作业成本法在民营企业的应用——以某公司为例 电子商务的税收征管探讨

某建设集团公司应收账款管理研究 民间融资存在的问题及其对策 我国资本市场审计失败问题研究 浅谈我国商业银行中间业务风险控制 目标成本管理在某纺织企业的应用 上市公司盈余管理探析

我国公允价值应用现状及问题探析 基于公司治理的内部控制探讨

我国集团型企业的财务战略分析——以海尔集团为例 中小企业信用担保业务定价研究 关于开征遗产赠与税的探讨

由温州老板集体逃跑事件看民营企业融资风险防范 财务软件的发展与未来 会计专业原创毕业论文，公布的题目可以用于直接使用和参考（贡献者ID 有提示）

非货币性资产交换会计及税务处理研究 会计电算化系统应用的问题及其解决对策 某公司资金结构优化研究

社会保障基金绩效审计问题研究 企业物流成本核算与控制研究

我国中小企业融资渠道与途径的分析 会计师事务所内部治理存在的问题及对策 金融危机下的公允价值应用研究 我国中小企业财务治理问题研究

个人所得税工资薪金扣除额调整前后的税收对比及其对其他税目影响的案例研究 财务共享服务模式在企业集团中的应用研究 浙江小额贷款公司的风险控制研究 我国个人所得税的税收流失问题探讨 公允价值在新准则中的运用和思考 美的电器公司应收账款管理研究

慈溪市光华实业有限公司内部控制探讨 某公司模式创新研究

公路施工企业成本控制的应用研究

加速中小企业资金运营的研究－－以某纺织厂为例 浅议企业逃税及税收筹划 论中小企业采购成本控制

低碳经济背景下我国煤炭企业财务风险研究 试述如何优化企业绩效考核

世纪联华连锁超市存货管理问题研究 房地产上市公司财务风险预警系统研究 海尔存货管理方法研究

上市商业银行财务可持续增长能力的模糊评价 商业企业的营运资金管理研究 工行某分行全面预算管理问题研究 某某企业财务预算编制问题研究

某轧辊公司应收账款管理问题及对策研究 关于加强高校财务风险管理的探讨

新准则下公允价值在我国的应用问题探讨

某公司短期资产管理存在的问题及解决方法研究

资产减值对于盈余管理的影响分析——以某集团为例 某保险公司资产流动性研究

企业偿债能力评价-以A公司为例

对我国投资性房地产准则的认识与思考 某建筑安装工程公司应收账款管理问题研究

基于产业生命周期的汽车业上市公司财务战略的研究 集团企业内部控制缺失的危害及治理对策 新会计准则对我国商业银行会计的影响分析 上海可的便利店有限公司的存货管理问题的研究 我国商业银行个人理财业务发展研究 会计专业原创毕业论文，公布的题目可以用于直接使用和参考（贡献者ID 有提示）

新税制下企业税务筹划研究 88 服务绩效的考核指标研究 89 谨慎性本质及应用状况研究

会计政策变更与会计估计变更辨析

家庭理财规划方案设计——以成熟型家庭为例 92 某公司资本结构的研究分析

铸造企业货币资金内部控制设计——以某公司为例 94 关于财务与会计外包的研究 95 xx公司低碳型体系建立研究

企业横向并购的绩效分析－－以燕京啤酒收购月山啤酒为例 97 中小企业民间融资研究

xx公司人力资源会计实践困境及其改进 99 企业并购协同效应的财务分析 100 上市公司会计政策选择的探讨

论作业成本法在制造行业的应用——以xx企业为例 102 某公司所得税税务筹划方案设计

中国民营企业跨国并购相关问题的研究——基于吉利跨国并购活动的案例分析 104 供应链成本管理的成本控制研究——以某公司为例 105 基于作业的全面预算管理应用研究 106 长安汽车投资价值分析

论xx电机公司的内部审计独立性 108 我国上市公司股利政策的探讨

对我国中小企业财务人员素质与管理的探讨 110 基于顾客价值理论的xx酒店成本管理研究 111 上市公司盈余管理的动因及其治理 112 某民营公司成本管理研究

小天鹅股份有限公司财务风险防范研究 114 我国上市公司社会责任报告鉴证的研究

股权分置改革对上市公司盈利能力影响研究——以三一重工为例 116 我国企业社会责任信息披露制度研究 117 论我国中小企业内部审计问题与对策 118 某酒店存货管理问题研究

谈我国房地产开发企业成本控制体系的构建 120 中小企业内部控制问题探讨

xx公司物流采购中的质量成本控制研究 122 全面收益及其报告的研究 123 某电子公司财务风险问题研究

江苏红豆实业股份有限公司财务分析 125 强化我国上市公司财务监督机制的对策 126 上市公司非财务信息披露存在的问题与对策 127 某集团策略研究

论目标与资本结构优化

某建筑公司基于现金流量的企业财务风险管理研究 130 企业税务风险成因及内部税务审计必要性探究

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公允价值计量研究

上市公司成长性评价指标体系初探

基于环境会计的企业财务评价体系的构建研究——以海尔为例 134 xx物流公司内部控制研究

基于价值链视角的低成本战略浅析——以格兰仕集团为例 136 制造业企业成本管理的探析 137 论企业战略成本管理

温州小微企业融资问题研究

公允价值在金融危机中的争议与思考

增值税转型对印刷企业的影响研究——以xx纸业为例 141 某集团公司应收账款管理问题及对策研究 142 基于内部价值链的建筑施工企业成本管理研究 143 论企业目标与企业社会责任的关系

浅谈我国上市公司社会责任会计信息的披露 145 顺丰物流公司仓储成本管理与控制研究 146 某食品销售公司投资决策绩效评价的研究 147 论企业筹资风险管理

论我国中小企业投资风险成因及其对策 149 某公司货币资金内部控制制度设计 150 经济责任审计质量控制

151 中小企业成本管理现状及对策研究——xx家具采购成本控制 152 服装生产企业货币资金内部控制设计——以某公司为例 153 会计师事务所审计风险及其防范研究 154 中小企业内部控制的优化建设研究

155 公允价值在我国运用中存在的问题及对策 156 中小企业银行融资问题研究 157 某钢结构公司内部会计控制研究 158 公司治理结构与会计信息质量研究

159 某钢铁公司资产结构存在的问题及对策研究 160 公允价值计量属性应用研究

161 我国房地产上市公司盈余管理研究

162 某公司货币资金内部控制实施中存在问题的研究

163 信息化条件下会计内部控制的创新——以xx公司为例 164 金融危机背景下的企业存货管理 165 关于上市公司担保若干问题的思考 166 个人所得税自行申报制度研究

167 通货膨胀对房地产企业的影响及应对措施 168 某公司应收帐款管理的探讨

169 财务战略选择对企业价值相关性的实证研究—以上市公司为例 170 审计主体在环境审计中的作用

171 关于我国企业质量成本管理若干问题的探讨

172 浅析目前银行业金融诈骗案件高发的原因和防范途径 173 反倾销应诉中的成本会计应对策略研究 174 我国上市公司并购的财务风险与控制措施

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175 某公司内部控制研究

176 万科公司营运资金管理研究

177 高新技术企业技术创新能力的评价研究 178 存货成本计价方法对企业税务筹划影响探析 179 宝钢集团财务风险控制研究 180 基于风险导向的内部审计研究 181 某集团税务风险防范与控制 182 会计舞弊的甄别与防范

183 企业环境信息披露质量的研究

184 某钢铁集团融资管理存在的问题及对策 185 某电子公司存货管理存在的问题及对策研究 186 我国企业社会责任信息披露的动机研究 187 论我国会计信息失真的原因及对策 188 增值税转型对固定资产核算的影响 189 xx印刷公司研究

190 营业税改征增值税对广告业的影响及建议

191 基于公司治理的内部控制问题研究——以国美电器控制权之争为例 192 我国房地产企业融资策略研究

193 作业成本法在我国制造业企业中的应用研究 194 我国上市公司关联方交易披露问题研究

195 我国白酒行业上市公司盈利能力分析——以洋河股份为例 196 某会计师事务所竞争力分析 197 企业年金及其会计研究

198 xx进出口有限公司海外应收账款的管理研究 199 某科技公司财务风险研究 200 某公司营运资金管理问题分析

第四篇：房地产企业融资问题研究

房地产企业融资问题研究

发布日期:2013-09-0

2摘 要：房地产业是我国经济发展的支柱产业，随着房地产的持续发展，融资难的问题也日益突出。目前房地产的主要融资来源是银行贷款，渠道单一，资金量不大，因此，应积极拓宽融资渠道，发展信托资金，开发房地产金融产品，采取股票融资等一系列措施，满足企业对资金的需求。本文研究了房地产融资的现状及所处的困境，提出了应多渠道发展融资途径，解决融资难的问题，以利于房地产企业健康持续地发展。

关键词：房地产融资，房地产信托，银行贷款

房地产业是一个资金密集型产业，资金周转期长，前期需投入大量资金，因此融资问题关系到企业的生死存亡。多数开发商的资金是来自银行贷款，来源单一。近几年，随着国家对房地产业的宏观调控，银行信贷紧缩，加剧了房地产业的资金供应紧张，房地产业融资体系的缺陷日益暴露出来。为了实现房地产业持续健康地发展，应建立多元化的融资体系，创造新的金融产品，采取多种融资方式。

一、房地产业的特点及其给融资带来的困难

房地产业是典型的高投入、高回报、高风险的资本密集型行业，其在发展的过程中必须得到金融业大量的资金支持才能健康发展。但是自2006年来，随着国家宏观经济转向稳健发展的要求，为了防范房地产泡沫出现可能引发的金融危机，国家陆续出台了一系列严厉的调控政策，提高了开发商资金门槛，收紧开发贷款，从“管严土地，看紧信贷”入手，压缩了开发商的融资空间，加剧了融资难的问题，房地产业的资金供应面临断血的危险。

二、房地产业融资的现状及存在的问题

（一）银行贷款是主要的资金来源，融资风险巨大

银行贷款是我国多数开发商采取的融资方式，开发商通过土地抵押取得第一笔信贷资金进行项目开发。随着房地产调控力度的加大，银行加强了对房地产贷款的风险审查，提高了贷款门槛，开发商越来越难以从银行取得贷款，无法保证开发过程的顺利进行。

（二）自筹资金，融资金额偏小

在房地产企业初始阶段，自筹的资本金是主要的资金来源，主要用于购置开发的土地。在房地产价值较低时，自筹资金基本可以满足投资需求。当市场销售不景气及土地价值持续升高的情况下，土地投资成本加大，投资规模增大，资金周转期延长，自筹的资金就难以满足企业投资的需求，开发目标难以实现。

（三）房地产金融工具稀缺，金融市场的功能没有得到发挥

目前，我国金融市场的金融工具品种不多，融资能力不强，尤其针对房地产业的金融工具更是几乎处于空白状态。由于没有专门设计的针对房地产业的金融工具，开发商就难以从资本市场融通资金，金融市场的融资能力没有发挥作用，影响了我国金融业对房地产业的服务水平，限制了房地产业自身抵御风险的能力，也使房地产业与发达国家的差距进一步拉大。

（四）债券融资比例较低

债券融资是指上市公司发行可转债和公司债，非上市公司通过发行企业债筹集资金。由于房地产债券比一般债券收益高，又可以按期收回本金和利息，同时具有一定的流动性，所以房地产债券融资有一定的优势。

但是国家对房地产发行债券控制得很严格，只有上市公司和国有独资公司等设立的公司才能发行债券，多数非上市公司不具备发行条件，而且债券市场本身发育就不成熟，市场规模小，交易量不大，组织能力差，这些都制约了房地产债券的发行，导致债券融资在开发资金来源中所占的比例一直很低。

三、融资出现问题的原因

（一）经济原因

近年来，房地产业持续快速地发展，泡沫经济也逐渐显现，美国的次贷危机也给中国的经济敲响了警钟。为了避免房地产泡沫经济破裂带来的金融危机，我国从2010年以来连续出台了多项调控政策，诸如停止流动资金贷款，提高资本金比例，严格审批房地产项目贷款条件，限制了银行对房地产的信贷支持。由于政策的持续打压，导致房地产行业的资金链捉襟见肘。宏观调控政策仍将持续，面对力度不断加大的调控政策，房地产企业迫切需要寻求多元化的融资道路。

（二）行业原因

一直以来，房地产与银行就像一对孪生兄弟，互相依赖，互相支持，银行就是房地产最基本、最主要的资金来源。这些房地产特有的特点，促成了房地产企业的融资困境。

（1）房地产开发企业普遍不具备多渠道的融资能力。我国房地产市场长期处在卖方市场，开发商通过预售提前回笼大部分资金，同时通过工程垫款延迟支付资金，因此开发过程中需要投入的资金量并不是很大，所以只要银行的信贷资金一到位，企业基本上就高枕无忧了，对后续的融资需求不强，对融资渠道的危机意识不强。因此银行信贷政策一收紧，开发商的日子就很难过。

（2）房地产企业的融资结构不合理。房地产企业的资金来源主要有：自有资金，开发贷款及其他资金。自有资金是开发商的资本金，开发贷款一般是银行的信贷资金，其他资金则是预售款及施工企业的工程垫款。从这些资金的来源分析，开发贷款无疑属于银行的贷款资金，预售款也有60%左右是银行提供的按揭贷款，施工企业的工程垫款也大多是银行提供的流动资金贷款，因此开发商的资金几乎都来源于银行。这种高度依赖银行的融资结构是非常不利的，较低的融资成本与贷款门槛使企业利用银行信贷杠杆进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了企业的违约风险，同时市场过热存在投资投机的风险，一旦泡沫破裂房地产价格下跌，作为抵押的房地产价值将大幅度贬值，开发商的违约成本将转嫁给银行承担。

（3）市场发展现状和房地产行业规则之间的差距，也是产生融资困境的原因之一。银行业对房地产项目贷款的要求是企业自有资金达到总投资额的35%，同时还必须具备土地、规划和施工等四证齐全。由于土地特有的稀缺性，开发商拿地的成本也在不断攀升，土地的购置成本几乎占了总投资的50%甚至更高。因此，开发商的实际门槛已经提高，自有资金35%与50%之间的差额部分，是得不到银行的信贷支持的，也就是说，开发商的自有资金必须要达到50%才能够进入这个行业，行业政策与市场现状的差距，直接增加了开发商的融资数额和融资难度。

四、解决融资问题的建议

（一）积极发展房地产信托基金

房地产信托基金是由特定发起人发起，通过发行受益凭证的方式汇集投资者的资金交专业的房地产投资机构运作，基金主要投资房地产及相关产业，并将收益对投资者进行分配的一种信托基金。信托基金对于房地产业属于股权投资，是对银行资金不足部分的补充，不增加企业的财务风险，拓宽了企业的融资渠道，因此应大力推广发展。

（二）加快开发房地产金融产品

随着房地产业的不断发展，房地产对新的金融产品的需求也越来越渴望。因此，为了实现融资渠道的多元化，就必须抓紧开发房地产业的金融产品，形成稳定的金融产品供应体系，满足企业日益增长的融资需求。

（三）推动企业进行股票融资

股票融资是国际通行的融资方式，具有融资规模大，时间短的特点。通过上市，企业可以获得大量持续发展的资本，使企业规模迅速扩张。房地产业应采取一系列措施促成企业直接上市融资或者通过借壳上市，利用资本市场取得大量资金，从而达到企业快速发展的目标。

（四）完善债券市场，推动债券融资进入正常渠道

房地产项目开发周期长，投资金额大，发行债券是较好的融资选择。针对我国目前债券市场企业债券发行规模很小的现状，为了使债券融资成为房地产企业主要的融资渠道之一，国家就应该出台鼓励企业发行债券的政策和相应的措施，吸收社会闲余资金投资房地产。具体可以采取扩大债券发行主体、推行房地产债券利率市场化、健全房地产企业债券信用评级体系，发展和培育房地产债券的市场体系，增加相应的避险工具等。

五、总结

总之，房地产业的竞争已经进入资本竞争的时代，房地产融资已成为房地产开发企业生死存亡的关键。目前房地产面临的大环境是银行信贷紧缩，针对房地产业目前的融资现状及所处的困境，房地产企业迫切需要摆脱过度依赖银行的单一融资局面，积极拓宽融资渠道，走多元化路线。同时，国家也应进一步完善相关的法律法规，努力创新金融工具，促进房地产企业持续健康地发展。

参考文献：

[1]吕根铨.新政下房地产开发企业融资策略研究.现代经济信息.2010（13）.[2]汤华然.我国房地产融资问题研究.科学发展.2011（3）.[3]薛桂琼.浅谈房地产企业融资过程中存在的问题.科技信息.2010（7）.[4]郭晶.浅析我国房地产融资体系的缺陷与发展策略.北方经贸.2012（1）.作者:来源： 《新财经·上半月》2013年第08期

第五篇：中美房地产企业融资问题比较分析

中美房地产企业融资问题比较分析

[日期：2010-04-26] 来源：贵州财经学院作者：刘海丽 周明现代商业网 摘要：由于美国完善的房地产金融体系，房地产企业融资非常便利，其证券融资模式尤为盛行。我国现有的市场条件和金融体系决定了房地产企业融资仍将以银行借贷为主，同时，寻求灵活、多元化的融资模式成为必然选择。

关键词：房地产企业、房地产融资、融资渠道

一、中美房地产企业融资概况

以买方需求旺盛为主导的美国房地产市场和发达的资本市场为房地产企业的发展壮大营造了良好的发展空间，企业的融资得到政府、华尔街上甚至其他更多金融机构和私人机构的支持，政策支持方和资金提供方对这些企业充满了信心，融资方和资金提供方之间形成了良性互动，各得其利。通过上市、REITs、债券、信用公司等融资的手段占据重要地位，同时次级抵押贷款公司、投资银行、保险公司等金融机构为房地产企业的融资直接或间接起到了促进作用，虽然它们是次贷危机爆发后的受害者。众多资金链条的衔接便利了资金向房地产市场流通，同时风险却得到了有效转移和分散化，房地产企业在次贷危机中似乎并未受多大损失。

我国的房地产市场经历了10多年的繁荣期，房地产行业的膨胀带来了资金需求的急速增加。政府出台了针对房地产业的信贷紧缩政策，但房地产融资需求未受到实质性的影响。融资渠道主要有：国内商业银行贷款、信托融资、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、典当、民间私募基金、外资银行贷款、房地产投资信托基金（REITs）、海外上市融资等[1]。其中，国内银行贷款所占比重相对较大，一项研究表明，直接或间接通过银行短期贷款获得的资金加总占到一般房地产企业资金来源的60%-70%，有的甚至高达90%以上。

目前我国涉及房地产开发领域的企业高达5万多家，但是境内上市公司只有70家；通过借壳上市与境外上市融资的公司也只有几十家，上市发行股票融资对于95%以上中小规模的公司来说门槛太高。通过信托、债券、利用外资等其他方式融资所占比重较小。

二、中美房地产企业融资效率比较

美国的金融市场发达，金融体系较为完善，为房地产行业和项目融资提供了便利。资本市场发达，市场竞争程度较高，融资快捷方便，房地产融资的成本相对较低。而我国处于市场经济的初期，通过银行借贷的手续较为复杂，而银行贷款以中、短期为主；通过资本市场融资的数目极其有限，房地产企业不得不转向其他高利率的融资途径。

但必须认识到，当前以证券化融资为主的美国模式在我国是无法实现的，我国现有的市场环境和法律环境决定了房地产融资模式只能以银行为主导。银行主导型融资模式与资本市场主导型融资模式是互补关系而非替代关系[2]，在融资过程中，房地产企业必须将银行借贷融资和证券化融资两种方式有效结合，并确立适当的融资比例以实现高效率的融资。

三、结论与启示

（一）美国房地产融资的优势

美国完善的房地产金融体系和发达的资本市场为美国房地产企业提供了良好的融资环境，房地产市场的火爆为房地产企业融资起到了激励作用。证券化融资成为全球推崇的成功融资模式——美国模式，美国的融资渠道比国内广阔，融资工具比国内丰富，同时有较为健全的法规制度做保障，融资效率较高，这些是美国房地产融资的优势所在，也是我国房地产企业在融资方面需要改进和完善的地方。

二）美国模式不是完美的以资本市场为主导的融资模式，并不是万能的。正如美国的房地产融资得益于房地产市场的成熟和金融市场的发达，同时它也影响着这两个市场的衔接关系。值得一提的是，不少房地产公司涉足了抵押贷款业务促使居民买房以增加其销售量，也增加了其自有资金量。当市场泡沫破灭，大量购房者已经无力按时归还贷款之时，房地产开发商却高枕无忧，因为它已经将这些贷款业务直接或间接卖给了华尔街。潜在的风险和损失在金融市场中显露，受损的是那些资金提供方和抵押贷款证券化产品的购买方。反过来，房地产市场和金融市场任何一个出现问题，使得房地产金融融资体系出现漏洞，那么融资必将受到影响。次贷危机之后，美国房地产业和金融业双重受损，房地产市场和资本市场之间的资金链条出现断裂，房地产融资同样陷入困境。

（三）我国房地产融资存在的问题

我国房地产金融市场融资体系不完善，房地产金融创新工具缺乏，房地产企业主要依赖于银行信贷。近年来，我国商业银行采取了谨慎的措施，贷款审批程序较为复杂，房地产贷款多以中、短期为主，远不能满足房地产开发的需求。受全球经济下滑、国内房市不景气的影响，银行信贷更是具有紧缩的倾向，这对银行来说当然可以有效控制风险，但是资金紧缺现象开始困扰众多的房地产商，降价销售成为一种无奈。

对于上市的优势房地产企业来说，上市融资是其重要的融资渠道，融资的数目是非常可观的，但是上市融资对于绝大多数企业来说门槛太高。

（四）我国房地产融资的路径选择

应该说，我国房地产企业并不存在固定的、完全有效的融资方式，信托、上市、债券等融资手段都受到不同程度的限制或不能满足房地产企业的巨额资金需求，寻求新的、多元化融资渠道迫在眉睫。在我国现有的条件下，利用证券市场融资与银行融资相结合的混合融资模式是必然选择。

长期看，采用REITs融资是国内房地产企业融资的必然选择。REITs能够快速汇集众多的闲散资金，投放到房地产项目上；分散化投资，安全有效。REITs融资不但方便，而且节约了企业的融资成本。当前，REITs已经在我国兴起，并且有良好的发展势头，政府要继续推进信托业的健康发展和制定投资信托方面的法律法规为REITs在我国的快速发展提供良好的制度环境。

通过借壳上市、私募基金等方式融资应该是房地产企业的一大出路。加大与机构投资者的合作，充分利用机构投资者能够有效筹集资金、资金实力雄厚和投资规范化等优势，与机构投资者建立长期稳定的伙伴关系，挖掘通畅的融资渠道。

参考文献

1.吕萍．房地产开发与经营．中国人民大学出版社，2007：234

2.王海燕．中美房地产融资模式比较分析．西安金融,2006年第9期