房地产企业融资现状认识

第一篇：房地产企业融资现状认识

房地产企业融资现状认识

房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。房地产价值较低的时候。房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金。几乎没有融资需要；随着房地产价值的逐渐提高。房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款，在融资条件不断变化的今天，贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，商业银行融资门槛越来越高，在新的贷款限制条件下。房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以，如何调整房地产融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈。华地资本献上

第二篇：房地产企业融资模式

房地产企业融资模式

资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式：

1.自有资金+银行贷款

•传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。

•融资成本最低，应优先使用。

•2.自有资金+信托计划

•新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。

•融资成本比银行贷款高。

•3.自有资金+股权融资

•传统融资方式，目前引进外企的比例较高。

•融资成本比银行贷款高。

•4.自有资金+投资基金

•新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全。

•融资成本最高。

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融资流程介绍

一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现

1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。

2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。

保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。

抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车）

质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货）

3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。

另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上）

目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。

（抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。

质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。

抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则多以动产为主或者股权。2.抵押和股权质押要登记才生效，质押则只需占有就可以（指动产）。

3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。）

二、贷款流程

1、办理贷款卡：

（1）、贷款卡是中国人民银行发给注册地借款人的磁卡条，是借款人凭以向金融机构申请办理信贷业务的资格证明。贷款卡记录了贷款卡编码及密码，是商业银行登录“银行信贷登记咨询系统”查询客户资信信息的凭证，取得贷款卡并不意味客户能马上获得银行贷款，关键看企业的资信状况是否满足贷款银行的要求。

（2）、办卡对象：具有主管工商行政管理局核发营业执照的企业（单位）法人及个体经营者；以个人名义申请贷款卡不须办理贷款卡，但个人为企业（单位）法人或个体经营者担保贷款的情况除外。

（3）、贷款卡办理处于每年3月至6月15日对贷款卡年审，当年办理的贷款卡不用年审。企业申请所需材料:

①《贷款卡申请书》；

②《企业法人营业执照》（非法人企业为《营业执照》，事业单位为《事业法人登记证》正本复印件及副本原件（其他借款人为上级批文复印件）；

③《中华人民共和国组织机构代码证》原件及复印件；

④企业的《注册资产验资报告》原件和复印件；领卡前一个月的资产负债表和上决算报表；

⑤法定代表人（或法定代表人授权的代理人、负责人）证及有效证件（身份证）原件及复印件；

审

核

①提交资料真实、完整性；②证、照、表相符；

③主要财务指标平衡关系表

发

卡

上机登录企业概况后发卡；

年

审

所需材料：

①《贷款卡年审报告书》；

②经工商部门年检后的《营业执照》原件及复印件；

③《中华人民共和国组织机构代码证》复印件；

④上会计决算报表；

⑤需变更企业要素的请携带变更后的相关资料原件及复印件；

⑥法定代表人身份证及法人代表证复印件。

2、贷款申请：

借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》。同时须按要求提供借款人相关资料。

3、对借款人的信用等级评估：

应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。评级可由贷款人独立进行，内部掌握，也可由有权部门批准的评估机构进行。信用等级的评定涉及到授信和贷款的额度，所以非常重要。财务报表要求经审计的。每个银行对评级的等级所达到的额度要求并不一样。

4、授信：

银行授信额度即为简化银行信贷审批流程，经企业申请，银行审核后给予企业的一定金额及期限内，向借款人发放的可循环使用的授信。简单地说,就是银行能贷给你最高多少的钱。是和信用评级联系在一起的。其特点是：

（1）、一次授信，循环使用，随用随还。一次授信后，在约定的时间和额度内随借随用随还；

（2）、凭证贷款，手续简便。借款人依据授信合同办理授信业务，银行不再重新进行授信调查、审批；

（3）、如果为综合授信额度，借款人除了可以获得贷款外，还可办理授信合同规定的开立承兑汇票、国际结算融资等业务。

所须提供资料：借款人和担保人的基本资料（营业执照、组织代码证书、税务登记证、法人证明及身份证等）；三年的财务报表（最好经审计的），未满三年的提供自开业至今的财务报表；抵押和质押相关材料；借款人和担保人企业经营状况介绍；章程以及根据企业章程需要提供的董事会或股东会决议；银行需要的其他材料。

5、部门审批流程

首先由业务部门或客户部门进行资料收集，并编写评审报告，通过后报到贷审部门进行风险评审，最后上贷审会进行最终确定。每个银行根据权限不同，报到省行审批或总行备案。贷审会主要由行长、副行长和部门负责人参加，并实行投票表决，具体票数通过率每家银行规定不一样。贷审会集中举行，同时审理多家借款企业授信。

6、签定借款合同或授信合同，签定保证合同。

三、签发银行承兑汇票和贴现

1、签发银行承兑汇票

定义：银行承兑汇票是指由承兑申请人签发的，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑，持票人在汇票到期日或到期日前几天向委托付款人提示付款的票据。付款期限最长可达6个月；提示付款期自汇票到期日起10日。

功能：

用于真实商品交易后的债权债务结算；票据持有人在汇票到期日前若急需资金可以向开户银行或票据中心申请贴现；银行承兑汇票在到期日前可以背书转让。

如何办理：

（1）、提交书面申请，包括提交《开具银行承兑汇票申请表》、《开具银行承兑汇票申请书》、经济合同及企业近期的财务报表；

（2）、银行与申请人及担保人签订担保合同；

（3）、申请人向银行缴存保证金（20%以上）；

（4）、银行向申请人签发银行承兑汇票，并由申请人签章。

常见问题解答：

（1）．开立银行承兑汇票需要缴存多少比例的保证金？

申请人需要缴存不低于银行承兑汇票金额20％的保证金。

（2）．对银行承兑汇票单笔金额有何限制？

银行承兑汇票单笔最高金额不能超过1000万元。

（3）．开立银行承兑汇票时，不同的担保方式需要签订哪些相关担保合同？

开立银行承兑汇票时，申请人要与银行及担保人签订《银行承兑汇票契约》，若承兑采取保证方式的，还要签订《银行承兑汇票保证担保合同》，若承兑采取抵（质）押担保方式的，则要签订《银行承兑汇票抵（质）押担保合同》。

2、贴现

定义：

银行承兑汇票贴现是指银行承兑汇票的持票人在票据到期日前，贴付一定利息将票据权利转让给金融机构而取得资金的票据行为,是金融机构向持票人融通资金的一种方式。产品特点：

能满足客户持有的商业汇票快速变现的需求；手续方便，融资成本低。

如何办理：

1．提交书面申请书，即《汇票贴现申请书》

2．提供以下资料：

（1）经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡原件

（2）尚未到期且要式完整的银行承兑汇票

（3）交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明

（4）与出票人（或直接前手）之间的增值税发票原件或复印件

（5）贴现行要求提交的其他资料

常见问题解答：

1．对贴现的票据有何要求？

要求贴现的银行承兑汇票的交易合同必须是合法且要素齐全，即贴现的银行承兑汇票必须符合《票据法》，符合制度规定的银行承兑汇票的出票、背书、承兑的条款要求。

2．对贴现的期限有何规定？

贴现的期限从贴现之日起至汇票到期日止，最长不超过6个月。

四、银行贷款关注的财务指标

企业还要把握好以下12个指标：

财务结构：

1、净资产与年未贷款余额比率。必须大于100%（房地产企业可大于80%）。

2、资产负债率。必须小于70%，最好低于55%。

偿债能力：

3、流动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在150%~200%较好。

4、速动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在100%左右较好，对中小企业适当放宽，也应大于80%。

5、担保比例。企业应该把有损失的风险下降到最低点。一般讲，比例小于0.5为好。现金流量：

6、企业经营活动产生的净现金流应为正值，其销售收入现金回笼应在85~95%以上。

7、企业在经营活动中支付采购商品，劳务的现金支付率应在85~95%以上。经营能力：

8、主营业务收入增长率。一般讲，如果主营业务收入每年增长率不小于8%，说明该企业的主业正处于成长期。如果该比率低于-5%，说明该产品将进入生命末期了。

9、应收账款周转速度。一般企业应大于六次。一般讲企业应收账款周转速度越高，企业应收账款平均收款期越短，资金回笼的速度也就越快。

10、存贷周转速度，一般中小企业应大于五次。存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强。

经营效益：

11、营业利润率，该指标表示全年营业收入的盈利水平，反映企业的综合获利能力。一般来讲，该指标应大于8%，当然指标值越大，表明企业综合获利能力越强。

12、净资产收益率，目前对中小企业来讲应大于 5%。一般情况下，该指标值越高说明投资带来的回报越高，股东们收益水平也就越高。

附董事会决议样本

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第三篇：房地产企业融资计划书

贷款计划书

一、公司介绍

1、说明

年月日“公司” 已在工商局注册为“公司”。以下内容公司名称公司。

2、公司简介公司成立于年，公司经营地址，注册资本金为万元，主营项目：。

二、贷款计划

1、贷款用途：本公司欲将地块作为房地产开发，向已经向当地政府相关部门申请通过并审批取得（五证）：。

2、实物抵押：本公司（或本人）欲将XXXX宗地块，及等实物作为抵押进行贷款，以上实物市场预估价值人民币元，预申请贷款人民币元。

三、贷款投资项目分析

1、项目的基本情况（介绍）

2、项目来历

本项目是在年月日以的方式获得土地的开发使用权。土地现状已平整，没有遗留问题。

3、证件状况文件

目前本项目已有证书为：土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，具体见附件。

4、资金投入

项目总投资人民币款万元。本项目计划在年月日开始销售，预计第一期销售住

宅均价在元/㎡，投入销售在平方米，一期在个月销售回款在万元左右；整个项目的销售在个月之内，预计总销售收入在亿元左右。

5、建造的过程和保证

本项目由建设有限公司总承包，按市优标化工程进行施工，主要做到确保工程进度、工程质量、安全文明三个方面。

四、财务计划

1、销售收入估算：根据我们对项目附近目前房地产销售价格的调查，我们对项目的销售进行估算。根据市场调查及目前预售情况，住宅按元/平方米进行测算；商业用房按元/平方米，地下停车位按元/个。

计算后项目的总销售收入约为人民币亿元，其售价情况如下表：

销售收入与经营税金及附加估算表

辅助报表

1单位：万元

2、成本费用

项目成本费用主要包括经营成本、运营费用、修理费用、经营税金及附加等构成：

⑴、经营成本：经营成本为开发建设投资按销售比例（竣工进度比例）进行

结转，总成本为万元，各期分别为万元、万元、万元；

经营成本估算表

⑵、运营费用：运营费用为建设及运营过程中的管理费用等开支，按销售收入的10%计提，各期分别为：

⑶、修理费用：修理费用为日常工器具的修理开支，按每期10万元估算； ⑷、经营税金及附加：经营税金及附加按各期销售收入计提5%的营业税，按营业税的5%及3%的比例计提城建税及教育费附加，各期分别为万元、万元、万元；

⑸、土地增值税：土地增值税（住宅）1%--预征率，（店面）

5%--预征率。各期分别为万元、万元、万元。

3、利润估算

根据测算的销售收入和成本费用，项目税前总利润为人民币4528.41万元，税后总利润为人民币万元，详见下表：

损益表

单位：万元

损益表

本项目投资收益率为%、投资利税率为%，经济效益较好；项目税后内部收益率%，超过社会平均利润率%，抗风险能力较强；项目年交所得税万元，经营税金及附加万元，土地增值税万元。由于均为地方税。因此项目可为地方创造万元的财政收入。

通过以上经济费用效益或费用效果的相关指标分析，本项目从社会资源优化配置的角度来看是合理、可行的。

五、还款计划

1、用款期限：

2、还款计划：

有限公司年月日

第四篇：房地产企业融资策划

蓝草咨询：http://免费咨询电话：

400-820-592

3房地产企业融资策划

全面讲解房地产企业融资的各种实践方法和渠道，包括36种主要融资渠道，200种主要融资方法。

一、企业内部融资

第一种渠道 内部管理融资

1、留存利润融资

2、盘活存量融资 ……

案例:万乐电器1亿

案例:产权转股权 融资节税800万

第三种渠道 商品购销融资

预收货款融资……

案例:顺驰快速制胜之道

第四种渠道 商业票据融资

商业承兑汇票

第五种渠道 经营融资

会员卡融资

促销融资

二、民间融资

第六种渠道 直接融资

个人借贷融资

企业拆借融资 ……

案例:粤东自来水厂项目

三、典当

第八种渠道 典当融资

（二）动产典当

金银首饰典当融资

机动车辆典当融资 ……

（三）财产权典当融资

资料：典当行情

四、国内银行

第九种渠道 信用贷款

信用贷款

第十种渠道 保证贷款

资料：银行手续及评估指标解密

第十一种渠道 不动产抵押贷款

房地产抵押贷款

土地使用权抵押贷款

第十二种渠道 动产抵质押贷款

设备抵押融资

动产质押融资 ……

第十三种渠道 权利质押贷款

案例:物流银行七步法

第十四种渠道 票据贴现贷款

商业票据贴现贷款

买方或协议付息票据贴现贷款 ……

案例:思路决定出路

案例:猛龙过江震京津

案例:产权式公寓模式

五、国外银行

第十六种渠道 国外银行融资

外资在华银行贷款

国际商业银行贷款 ……

六、国际贸易

第十七种渠道 国际贸易融资

（一）出口商短期融资

进口商预付款

无抵押品贷款 ……

（二）进口商短期融资

公司信贷 银行直接融资 ……

（四）离岸银行

境外资产为境内融资担保

境内资产为境外融资担保

第十八种渠道 补偿贸易融资

直接补偿

间接补偿 ……

案例:空手套白狼

七、租赁融资

第二十种渠道 融资租赁

简单融资租赁……

案例:广华出租车项目

BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)ABS ……

案例:欧洲迪斯尼乐园项目

八、投资银行

第二十二种渠道 投资银行融资

投资银行 ……

案例:蒙牛腾飞

九、风险投资

第二十三种渠道 风险投资

风险投资公司

科技风险投资基金

资料:风险评估指标

第二十四种渠道 投资基金

房地产产业投资基金……

证券投资基金

第二十五种 资产证券化融资

（房地产）资产证券化

抵押贷款证券化 ……

案例:奥运3000亿融资

第二十六种渠道 资金信托

贷款信托

股权投资信托 ……

案例:……

可转换债券 ……

第二十九种渠道 国外债券

外国债券

欧洲债券 ……

十、非上市股权融资

第三十种渠道 股权融资

（一）股权经营合作融资

合作经营融资

表外合资经营 ……

（二）内部股权融资

股东增资扩股融资

股权转让融资

案例:……

十一、国内股票市场

第三十一种渠道 国内股票市场

国内主板市场

国内中小企业板 ……

国内三板市场 ……

第三十二种渠道 香港股票市场

香港主板市场

香港创业板市场 ……

十二、国外股票市场

第三十三种渠道 美国股票市场

AMEX

NASDAQ ……

第三十四种渠道 其他国家股票市场

新加坡股票市场

德国新市场 ……

十三、政府渠道

案例:出口信用保险

第三十六种渠道 创业发展专项基（资）金

技术创新基金

国际市场开拓资金

案例:粤府11大资金助民企

案例:为理想 蛇吞象

——如何收购发展银行

注: 更多创新渠道方法内容见课堂讲义.策划决定思路，有思路就必有出路！

第五篇：房地产企业融资论文

房地产企业融资论文该怎么写？为大家整理了房地产企业融资论文，希望对大家有帮助。

1.融资的现状分析

广州华南商贸职业学院曾小燕《解析民间金融现状问题及应对策略》指出我国民间融资活跃，主要方式仍为直接借贷，借贷利率总体上扬；从人民银行民间借贷样本监测中，能看到中小企业民间借贷规模呈加快增长趋势，借贷利率明显高于正规金融贷款利率。目前我国民间金融的形式既有民间借贷、合会、私人钱庄和典当行等传统的民间金融形式，也出现了一些具有新时代特征的民间金融机构如农村合作基金会、农村互助储金会等。东北农业大学经济管理学院侯阳在《我国中小企业融资难的问题及对策分析》中指出我国中小企业融资规模较小、融资渠道较窄、融资成本较高等方面的问题。据其调查显示，约有一半以上的中小企业企业经营者认为融资难是企业发展中遇到的主要障碍,而中西部地区中小企业经营者选择“融资困难”的比重更是高达八成。因此融资难是制约我国中小企业发展的主要矛盾。由于中小企业具有投资少、发展快，就业面广，能较好适应社会的需求，中小企业已经成为国民经济的重要组成部分和新的经济增长点。但中小企业大多是民营经济实体，资产值不高，管理机制不太规范，中小企业融资直接受制于整个经济运行环境。

2.我国中小房地产企业融资现状及存在的问题

目前，中小房地产企业融资渠道问题成因复杂，如果只从单方面分析中小房地产企业融资渠道的问题是不可能的，必须结合实际情况，才能更好地找到解决中小房地产企业融资渠道不畅的问题。

2.1企业本身的原因

由于中小企业大多采用资本密集型的经营模式，员工素质普遍不高，国内中小企业由于企业资金有限不得不减少人员编制，致使许多优秀人才流失，从而使企业的竞争力大大减弱。多数中小企业由于规模原因，仅有简陋的厂房和廉价的设备，缺乏融资必要数量的不动产,企业无法得到其想要的人才，从而导致技术水平不高，缺乏创新能力,导致在市场遇到大的波动时无法抗御市场风险。

2.3融资力度不够

目前，专为中小房地产企业提供信用担保的担保体系才刚刚起步,我国中小房地产企业的外源融资主要还是依靠间接融资。对于中小房地产企业来说，取得银行贷款难。效益一般的企业银行又不允许其作担保人，效益好的企业不愿意给其他企业作担保，而中小房地产企业相互之间的担保常常变得有名无实；缺少适合中小企业的信贷管理办法，从而造成金融机构服务于中小企业时审批复杂、对中小房地产企业的信贷支持力度被削弱的现象。

2.4缺乏完善的法律、法规保障

目前，中小房地产企业融资的相关法律法规很不健全，限制了中小企业的融资，各种所有制的中小企业法律地位相当不平等，对中小房地产企业资信评级体系还未完全建立起来，缺乏专业权威的社会信用评级机构，中小房地产企业的潜在投资者将面临极高的投资风险，信用担保市场运作秩序混乱，支持中小金融机构发展的法律制度缺乏。

3.提高我国中小房地产企业融资能力的对策

根据上述我国中小企业问题和成因的探索，为了更好地如何改善融资难问题、拓宽其融资渠道，从而加快企业的发展,促进我国国民经济的健康发展。

3.1加大政府支持力度

今后，我国政府要尽快健全中小房地产企业法律体系，制定相关法律法规来提高中小房地产企业的地位。加大政府支持力度，根据各地的具体情况多样化实施扶持政策。如2009年7月20日由中国人民银行征信中心根据租赁业界要求上线运行的融资租赁系统，上线一年来，承租人为中小企业的登记有3000笔，约占总登记量的1/3，依据初始登记中选填的租金金额，可估算承租人为中小企业的租金金额累计约为244亿人民币，约占所有融资租赁合同累计金额的55%。

3.2加强内部管理，建立健全财务会计制度

中小房地产企业一方面可通过组织员工进行培训，提高员工素质，培养核心人才，提高总体素质，形成核心竞争力，增强企业的向心力，从而提高企业队伍的整体水平，塑造良好企业形象。建立健全财务会计制度。确定合理的筹资渠道和方式，做好筹资、投资等理财决策，分析每种融资类型所带来的成本和风险，树立全面理财观念。

3.3.深化金融体制改革，强化自身信用建设

中小房地产企业应恪守信用关系，树立企业良好的形象，让银行充分了解自身的经营信息，为企业开辟贷款的融资渠道，提高诚信意识，加强对自身债务的管理，防止资金链的断裂，确保自身在金融机构没有不良贷款的记录，从而树立良好的信用形象，努力协调银行的关系，有效配置资金，加强化企业自我积累，为公司的高效运行提供重要的物质基础，不断提高自身融资能力，为企业顺利融资创造良好条件。

3.4拓展融资渠道

增加融资渠道是中小房地产企业增资的必由之路。企业除了依靠自身融资外，中小房地产企业要不断拓展自身融资渠道，如上市融资、股权融资、债权融资等融资渠道，政府应鼓励发展面向中小房地产企业的投资公司，积极推进典当、融资租赁等多种融资方式，缓解中小房地产企业融资难的困境，帮助提高中小房地产企业的融资效率。