房地产企业融资问题研究（大全五篇）

第一篇：房地产企业融资问题研究

房地产企业融资问题研究

发布日期:2013-09-0

2摘 要：房地产业是我国经济发展的支柱产业，随着房地产的持续发展，融资难的问题也日益突出。目前房地产的主要融资来源是银行贷款，渠道单一，资金量不大，因此，应积极拓宽融资渠道，发展信托资金，开发房地产金融产品，采取股票融资等一系列措施，满足企业对资金的需求。本文研究了房地产融资的现状及所处的困境，提出了应多渠道发展融资途径，解决融资难的问题，以利于房地产企业健康持续地发展。

关键词：房地产融资，房地产信托，银行贷款

房地产业是一个资金密集型产业，资金周转期长，前期需投入大量资金，因此融资问题关系到企业的生死存亡。多数开发商的资金是来自银行贷款，来源单一。近几年，随着国家对房地产业的宏观调控，银行信贷紧缩，加剧了房地产业的资金供应紧张，房地产业融资体系的缺陷日益暴露出来。为了实现房地产业持续健康地发展，应建立多元化的融资体系，创造新的金融产品，采取多种融资方式。

一、房地产业的特点及其给融资带来的困难

房地产业是典型的高投入、高回报、高风险的资本密集型行业，其在发展的过程中必须得到金融业大量的资金支持才能健康发展。但是自2006年来，随着国家宏观经济转向稳健发展的要求，为了防范房地产泡沫出现可能引发的金融危机，国家陆续出台了一系列严厉的调控政策，提高了开发商资金门槛，收紧开发贷款，从“管严土地，看紧信贷”入手，压缩了开发商的融资空间，加剧了融资难的问题，房地产业的资金供应面临断血的危险。

二、房地产业融资的现状及存在的问题

（一）银行贷款是主要的资金来源，融资风险巨大

银行贷款是我国多数开发商采取的融资方式，开发商通过土地抵押取得第一笔信贷资金进行项目开发。随着房地产调控力度的加大，银行加强了对房地产贷款的风险审查，提高了贷款门槛，开发商越来越难以从银行取得贷款，无法保证开发过程的顺利进行。

（二）自筹资金，融资金额偏小

在房地产企业初始阶段，自筹的资本金是主要的资金来源，主要用于购置开发的土地。在房地产价值较低时，自筹资金基本可以满足投资需求。当市场销售不景气及土地价值持续升高的情况下，土地投资成本加大，投资规模增大，资金周转期延长，自筹的资金就难以满足企业投资的需求，开发目标难以实现。

（三）房地产金融工具稀缺，金融市场的功能没有得到发挥

目前，我国金融市场的金融工具品种不多，融资能力不强，尤其针对房地产业的金融工具更是几乎处于空白状态。由于没有专门设计的针对房地产业的金融工具，开发商就难以从资本市场融通资金，金融市场的融资能力没有发挥作用，影响了我国金融业对房地产业的服务水平，限制了房地产业自身抵御风险的能力，也使房地产业与发达国家的差距进一步拉大。

（四）债券融资比例较低

债券融资是指上市公司发行可转债和公司债，非上市公司通过发行企业债筹集资金。由于房地产债券比一般债券收益高，又可以按期收回本金和利息，同时具有一定的流动性，所以房地产债券融资有一定的优势。

但是国家对房地产发行债券控制得很严格，只有上市公司和国有独资公司等设立的公司才能发行债券，多数非上市公司不具备发行条件，而且债券市场本身发育就不成熟，市场规模小，交易量不大，组织能力差，这些都制约了房地产债券的发行，导致债券融资在开发资金来源中所占的比例一直很低。

三、融资出现问题的原因

（一）经济原因

近年来，房地产业持续快速地发展，泡沫经济也逐渐显现，美国的次贷危机也给中国的经济敲响了警钟。为了避免房地产泡沫经济破裂带来的金融危机，我国从2010年以来连续出台了多项调控政策，诸如停止流动资金贷款，提高资本金比例，严格审批房地产项目贷款条件，限制了银行对房地产的信贷支持。由于政策的持续打压，导致房地产行业的资金链捉襟见肘。宏观调控政策仍将持续，面对力度不断加大的调控政策，房地产企业迫切需要寻求多元化的融资道路。

（二）行业原因

一直以来，房地产与银行就像一对孪生兄弟，互相依赖，互相支持，银行就是房地产最基本、最主要的资金来源。这些房地产特有的特点，促成了房地产企业的融资困境。

（1）房地产开发企业普遍不具备多渠道的融资能力。我国房地产市场长期处在卖方市场，开发商通过预售提前回笼大部分资金，同时通过工程垫款延迟支付资金，因此开发过程中需要投入的资金量并不是很大，所以只要银行的信贷资金一到位，企业基本上就高枕无忧了，对后续的融资需求不强，对融资渠道的危机意识不强。因此银行信贷政策一收紧，开发商的日子就很难过。

（2）房地产企业的融资结构不合理。房地产企业的资金来源主要有：自有资金，开发贷款及其他资金。自有资金是开发商的资本金，开发贷款一般是银行的信贷资金，其他资金则是预售款及施工企业的工程垫款。从这些资金的来源分析，开发贷款无疑属于银行的贷款资金，预售款也有60%左右是银行提供的按揭贷款，施工企业的工程垫款也大多是银行提供的流动资金贷款，因此开发商的资金几乎都来源于银行。这种高度依赖银行的融资结构是非常不利的，较低的融资成本与贷款门槛使企业利用银行信贷杠杆进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了企业的违约风险，同时市场过热存在投资投机的风险，一旦泡沫破裂房地产价格下跌，作为抵押的房地产价值将大幅度贬值，开发商的违约成本将转嫁给银行承担。

（3）市场发展现状和房地产行业规则之间的差距，也是产生融资困境的原因之一。银行业对房地产项目贷款的要求是企业自有资金达到总投资额的35%，同时还必须具备土地、规划和施工等四证齐全。由于土地特有的稀缺性，开发商拿地的成本也在不断攀升，土地的购置成本几乎占了总投资的50%甚至更高。因此，开发商的实际门槛已经提高，自有资金35%与50%之间的差额部分，是得不到银行的信贷支持的，也就是说，开发商的自有资金必须要达到50%才能够进入这个行业，行业政策与市场现状的差距，直接增加了开发商的融资数额和融资难度。

四、解决融资问题的建议

（一）积极发展房地产信托基金

房地产信托基金是由特定发起人发起，通过发行受益凭证的方式汇集投资者的资金交专业的房地产投资机构运作，基金主要投资房地产及相关产业，并将收益对投资者进行分配的一种信托基金。信托基金对于房地产业属于股权投资，是对银行资金不足部分的补充，不增加企业的财务风险，拓宽了企业的融资渠道，因此应大力推广发展。

（二）加快开发房地产金融产品

随着房地产业的不断发展，房地产对新的金融产品的需求也越来越渴望。因此，为了实现融资渠道的多元化，就必须抓紧开发房地产业的金融产品，形成稳定的金融产品供应体系，满足企业日益增长的融资需求。

（三）推动企业进行股票融资

股票融资是国际通行的融资方式，具有融资规模大，时间短的特点。通过上市，企业可以获得大量持续发展的资本，使企业规模迅速扩张。房地产业应采取一系列措施促成企业直接上市融资或者通过借壳上市，利用资本市场取得大量资金，从而达到企业快速发展的目标。

（四）完善债券市场，推动债券融资进入正常渠道

房地产项目开发周期长，投资金额大，发行债券是较好的融资选择。针对我国目前债券市场企业债券发行规模很小的现状，为了使债券融资成为房地产企业主要的融资渠道之一，国家就应该出台鼓励企业发行债券的政策和相应的措施，吸收社会闲余资金投资房地产。具体可以采取扩大债券发行主体、推行房地产债券利率市场化、健全房地产企业债券信用评级体系，发展和培育房地产债券的市场体系，增加相应的避险工具等。

五、总结

总之，房地产业的竞争已经进入资本竞争的时代，房地产融资已成为房地产开发企业生死存亡的关键。目前房地产面临的大环境是银行信贷紧缩，针对房地产业目前的融资现状及所处的困境，房地产企业迫切需要摆脱过度依赖银行的单一融资局面，积极拓宽融资渠道，走多元化路线。同时，国家也应进一步完善相关的法律法规，努力创新金融工具，促进房地产企业持续健康地发展。

参考文献：

[1]吕根铨.新政下房地产开发企业融资策略研究.现代经济信息.2010（13）.[2]汤华然.我国房地产融资问题研究.科学发展.2011（3）.[3]薛桂琼.浅谈房地产企业融资过程中存在的问题.科技信息.2010（7）.[4]郭晶.浅析我国房地产融资体系的缺陷与发展策略.北方经贸.2012（1）.作者:来源： 《新财经·上半月》2013年第08期

第二篇：房地产企业融资方式研究

龙源期刊网 http://.cn

房地产企业融资方式研究

作者：王景香

来源：《沿海企业与科技》2006年第02期

[摘 要]文章通过分析房地产企业所处的政府政策环境和行业发展环境，提出了在新的形式下，房地产企业不能单纯依靠银行贷款形式满足融资需求，而应在作好充分分析的基础上通过多种方式拓宽融资渠道。

[关键词]房地产金融；融资渠道；基金；信托

[中图分类号]F293．3

[文献标识码]A

第三篇：我国房地产企业融资策略研究

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最新会计专业原创毕业论文，都是近期写作

平衡计分卡在我国企业绩效管理中的应用 企业会计信息化存在的问题与对策 某公司战略成本管理研究 国有粮食企业内部控制研究

基于风险管理视角下中小企业内部控制探讨 企业自创商誉的确认和计量

某食品公司资产结构现状及优化分析 某纺织公司负债经营问题研究 营改增对交通运输企业的影响研究 中小企业融资渠道分析

低碳经济下企业财务分析指标体系的构建 某公司现金流量管理存在问题及对策研究 某钢铁公司财务分析指标体系研究 某公司人力资本投资及其风险防范研究

内部控制与舞弊公司预警——基于舞弊三角形理论 上市公司内部控制建设现状问题及对策 债务重组会计准则与税法的差异与协调

公允价值在我国投资性房地产中的应用问题研究 论xx公司货币资金的内部控制 企业问题剖析

有关或有事项的探讨

基于渠道理论的房地产企业营运资金管理问题研究 苏宁电器融资结构优化研究

投资性房地产公允价值计量对公司财务的影响 对我国环境会计信息披露的研究 企业存货风险应对策略的研究

关于反向购买的会计处理及案例分析

作业成本法在民营企业的应用——以某公司为例 电子商务的税收征管探讨

某建设集团公司应收账款管理研究 民间融资存在的问题及其对策 我国资本市场审计失败问题研究 浅谈我国商业银行中间业务风险控制 目标成本管理在某纺织企业的应用 上市公司盈余管理探析

我国公允价值应用现状及问题探析 基于公司治理的内部控制探讨

我国集团型企业的财务战略分析——以海尔集团为例 中小企业信用担保业务定价研究 关于开征遗产赠与税的探讨

由温州老板集体逃跑事件看民营企业融资风险防范 财务软件的发展与未来 会计专业原创毕业论文，公布的题目可以用于直接使用和参考（贡献者ID 有提示）

非货币性资产交换会计及税务处理研究 会计电算化系统应用的问题及其解决对策 某公司资金结构优化研究

社会保障基金绩效审计问题研究 企业物流成本核算与控制研究

我国中小企业融资渠道与途径的分析 会计师事务所内部治理存在的问题及对策 金融危机下的公允价值应用研究 我国中小企业财务治理问题研究

个人所得税工资薪金扣除额调整前后的税收对比及其对其他税目影响的案例研究 财务共享服务模式在企业集团中的应用研究 浙江小额贷款公司的风险控制研究 我国个人所得税的税收流失问题探讨 公允价值在新准则中的运用和思考 美的电器公司应收账款管理研究

慈溪市光华实业有限公司内部控制探讨 某公司模式创新研究

公路施工企业成本控制的应用研究

加速中小企业资金运营的研究－－以某纺织厂为例 浅议企业逃税及税收筹划 论中小企业采购成本控制

低碳经济背景下我国煤炭企业财务风险研究 试述如何优化企业绩效考核

世纪联华连锁超市存货管理问题研究 房地产上市公司财务风险预警系统研究 海尔存货管理方法研究

上市商业银行财务可持续增长能力的模糊评价 商业企业的营运资金管理研究 工行某分行全面预算管理问题研究 某某企业财务预算编制问题研究

某轧辊公司应收账款管理问题及对策研究 关于加强高校财务风险管理的探讨

新准则下公允价值在我国的应用问题探讨

某公司短期资产管理存在的问题及解决方法研究

资产减值对于盈余管理的影响分析——以某集团为例 某保险公司资产流动性研究

企业偿债能力评价-以A公司为例

对我国投资性房地产准则的认识与思考 某建筑安装工程公司应收账款管理问题研究

基于产业生命周期的汽车业上市公司财务战略的研究 集团企业内部控制缺失的危害及治理对策 新会计准则对我国商业银行会计的影响分析 上海可的便利店有限公司的存货管理问题的研究 我国商业银行个人理财业务发展研究 会计专业原创毕业论文，公布的题目可以用于直接使用和参考（贡献者ID 有提示）

新税制下企业税务筹划研究 88 服务绩效的考核指标研究 89 谨慎性本质及应用状况研究

会计政策变更与会计估计变更辨析

家庭理财规划方案设计——以成熟型家庭为例 92 某公司资本结构的研究分析

铸造企业货币资金内部控制设计——以某公司为例 94 关于财务与会计外包的研究 95 xx公司低碳型体系建立研究

企业横向并购的绩效分析－－以燕京啤酒收购月山啤酒为例 97 中小企业民间融资研究

xx公司人力资源会计实践困境及其改进 99 企业并购协同效应的财务分析 100 上市公司会计政策选择的探讨

论作业成本法在制造行业的应用——以xx企业为例 102 某公司所得税税务筹划方案设计

中国民营企业跨国并购相关问题的研究——基于吉利跨国并购活动的案例分析 104 供应链成本管理的成本控制研究——以某公司为例 105 基于作业的全面预算管理应用研究 106 长安汽车投资价值分析

论xx电机公司的内部审计独立性 108 我国上市公司股利政策的探讨

对我国中小企业财务人员素质与管理的探讨 110 基于顾客价值理论的xx酒店成本管理研究 111 上市公司盈余管理的动因及其治理 112 某民营公司成本管理研究

小天鹅股份有限公司财务风险防范研究 114 我国上市公司社会责任报告鉴证的研究

股权分置改革对上市公司盈利能力影响研究——以三一重工为例 116 我国企业社会责任信息披露制度研究 117 论我国中小企业内部审计问题与对策 118 某酒店存货管理问题研究

谈我国房地产开发企业成本控制体系的构建 120 中小企业内部控制问题探讨

xx公司物流采购中的质量成本控制研究 122 全面收益及其报告的研究 123 某电子公司财务风险问题研究

江苏红豆实业股份有限公司财务分析 125 强化我国上市公司财务监督机制的对策 126 上市公司非财务信息披露存在的问题与对策 127 某集团策略研究

论目标与资本结构优化

某建筑公司基于现金流量的企业财务风险管理研究 130 企业税务风险成因及内部税务审计必要性探究

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公允价值计量研究

上市公司成长性评价指标体系初探

基于环境会计的企业财务评价体系的构建研究——以海尔为例 134 xx物流公司内部控制研究

基于价值链视角的低成本战略浅析——以格兰仕集团为例 136 制造业企业成本管理的探析 137 论企业战略成本管理

温州小微企业融资问题研究

公允价值在金融危机中的争议与思考

增值税转型对印刷企业的影响研究——以xx纸业为例 141 某集团公司应收账款管理问题及对策研究 142 基于内部价值链的建筑施工企业成本管理研究 143 论企业目标与企业社会责任的关系

浅谈我国上市公司社会责任会计信息的披露 145 顺丰物流公司仓储成本管理与控制研究 146 某食品销售公司投资决策绩效评价的研究 147 论企业筹资风险管理

论我国中小企业投资风险成因及其对策 149 某公司货币资金内部控制制度设计 150 经济责任审计质量控制

151 中小企业成本管理现状及对策研究——xx家具采购成本控制 152 服装生产企业货币资金内部控制设计——以某公司为例 153 会计师事务所审计风险及其防范研究 154 中小企业内部控制的优化建设研究

155 公允价值在我国运用中存在的问题及对策 156 中小企业银行融资问题研究 157 某钢结构公司内部会计控制研究 158 公司治理结构与会计信息质量研究

159 某钢铁公司资产结构存在的问题及对策研究 160 公允价值计量属性应用研究

161 我国房地产上市公司盈余管理研究

162 某公司货币资金内部控制实施中存在问题的研究

163 信息化条件下会计内部控制的创新——以xx公司为例 164 金融危机背景下的企业存货管理 165 关于上市公司担保若干问题的思考 166 个人所得税自行申报制度研究

167 通货膨胀对房地产企业的影响及应对措施 168 某公司应收帐款管理的探讨

169 财务战略选择对企业价值相关性的实证研究—以上市公司为例 170 审计主体在环境审计中的作用

171 关于我国企业质量成本管理若干问题的探讨

172 浅析目前银行业金融诈骗案件高发的原因和防范途径 173 反倾销应诉中的成本会计应对策略研究 174 我国上市公司并购的财务风险与控制措施

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175 某公司内部控制研究

176 万科公司营运资金管理研究

177 高新技术企业技术创新能力的评价研究 178 存货成本计价方法对企业税务筹划影响探析 179 宝钢集团财务风险控制研究 180 基于风险导向的内部审计研究 181 某集团税务风险防范与控制 182 会计舞弊的甄别与防范

183 企业环境信息披露质量的研究

184 某钢铁集团融资管理存在的问题及对策 185 某电子公司存货管理存在的问题及对策研究 186 我国企业社会责任信息披露的动机研究 187 论我国会计信息失真的原因及对策 188 增值税转型对固定资产核算的影响 189 xx印刷公司研究

190 营业税改征增值税对广告业的影响及建议

191 基于公司治理的内部控制问题研究——以国美电器控制权之争为例 192 我国房地产企业融资策略研究

193 作业成本法在我国制造业企业中的应用研究 194 我国上市公司关联方交易披露问题研究

195 我国白酒行业上市公司盈利能力分析——以洋河股份为例 196 某会计师事务所竞争力分析 197 企业年金及其会计研究

198 xx进出口有限公司海外应收账款的管理研究 199 某科技公司财务风险研究 200 某公司营运资金管理问题分析

第四篇：我国房地产企业融资问题探讨

我国房地产企业融资问题探讨

近日召开的协会债券市场专业委员会会议上，上市房企获准发行中期票据事宜被讨论，并确定为未来实施方向。消息人士透露，有望率先获得中期票据发行资格的房企被限定为行业排名前三十的A股上市公司。这是有利于拓展房地产企业融资渠道的重大政策。那么目前我国房地产企业融资的基本态势是什么，主要的融资渠道有哪些，它们有什么优点缺点是一系列亟需梳理、分析的问题。

一、企业融资及融资渠道

融资，即融通资金，从狭义上讲，就是一个企业的资金筹集的行为与过程。企业根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，采用一定的方式，从一定的渠道向企业的投资者和债权人去筹集资金，以保证公司正常生产需要。

企业融资渠道可以分为两类，一类是债务性融资，另一类是权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。

这两类融资渠道决定了企业的融资结构。企业如何安排短期负债、长期负债及优先股、普通股在企业资金总额中各自所占的比例，在很大程度上直接影响了企业的经营业绩。对于房地产业来说，非常典型的资本密集型投入的行业特点决定了房地产企业在经营中对资金的需求量是大而持续的。仅仅依靠企业过往经营的利润盈余是无法满足实际需要的。因此，如何融资，使用何种融资渠道成为房地产企业面临的重大问题。

二、我国房地产企业的融资现状

（一）房地产企业融资的基本态势

融资规模持续增长。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济发展的支柱产业。作为非常需要资金支持的行业来说，房地产业的融资规模一直处于持续增长的态势。2013年房地产业开发投资总额8.6万亿最近5年年均增长率为23%。

融资方式较为单一。在我国目前金融市场的发展水平基础上，房地产业最为常见的融资方式就来自于银行贷款。无论是开发还是销售，房地产业几乎在每一个环节都离不开银行贷款的资金支持。2013年房地产融资来自于银行贷款的有1.97万亿，占全年到位资金的16.1%。利用外资534.2亿元，约占0.4%，自筹资金4.7万亿，占比38.8%，个人按揭贷款1.4万亿，约占11.5%。可见，在所有的融资渠道中，贷款是仅次于自筹资金的方式。

融资策略缺乏科学性。我国房地产企业经过十多年的发展后，仍旧处于较为初级的发展状态水平上，对于自身的发展态势、发展周期等问题还缺乏必要充分的认识。于是，我国房地产企业还不能将融资策略与自身的发展周期相结合，还未能形成在较为科学的理论支持基础上的科学融资策略。融资行为较为短期，缺乏长期的思考。

（二）房地产企业融资特点

房地产商品本身具有一些与一般商品不同的特征。比如不可移动性，效用多层次，现金收益等待期长，价值形成复杂等。房地产行业也由此产生了一些与其他行业不同的特征。针对这些特征，房地产企业在融资活动中具有如下特点：

1.开发资金需求庞大，内源性融资较为贫乏，外源性融资依赖性强。房地产行业是非常典型的资本密集型行业，整个项目开发需要非常庞大的资金支持。2013年房地产企业的开发投资总额8.6万亿，一般企业的内源性融资方式不足以支撑房地产企业的需求，外源性融资成为最主要的资金支持方式。

2.政府的政策对房地产企业融资具有非常直接、重大的影响。在我国，房地产业发展具有鲜明的中国特色，即政策调控。政策调控基本通过两个途径，一是对房地产融资的影响，二是对行业的行政审批。政府通过对金融工具、金融政策等方面的调控，形成对房地产企业融资行为的影响。比如，调整利率会直接影响企业的银行贷款成本，规定发债主体资格直接影响企业债券融资行为等等。

3.融资的主要抵押品为土地与房产。目前，商业银行贷款是我国房地产企业的主要融资渠道，而贷款的主要抵押品集中在土地和房产上。房地产企业将土地使用权、在建工程等作为抵押，向银行融通资金。

4.财务杠杆过高，财务风险大。外源性融资渠道使得房地产企业的财务杠杆过高，甚至有些超过了基本的财务杠杆警戒线。对房地产这样一个与宏观经济周期关联性较强的行业来说，任何波动都可能导致企业的财务风险加大甚至崩溃。今年以来，一些房地产企业的杠杆率攀至新高。

三、我国房地产企业的主要融资方式

商业银行贷款是最重要、最传统的渠道，但受政策、经济形势的影响较大。股票融资和债券融资作为资本市场融资的重要方式，在我国面临诸多限制和规定。海外融资成为近几年来很抢眼的新型渠道。

（一）银行贷款 1.商业银行贷款

商业银行贷款是房地产企业最传统、最主要的融资方式。目前我国房地产企业得到的银行贷款主要有三种形式：第一，日常流动资金贷款，主要用于企业日常经营及完成土地储备的流动资金需求；第二，项目开发贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求；第三，房地产抵押贷款，是开发企业用土地或房屋产权作为抵押物而向银行申请的贷款。

优点。一是贷款供应方众多。目前我国提供房产开发贷款的金融机构包括各大商业银行、农村金融机构、城市信用社以及部分外资银行。房产开发贷款已成为商业银行最主要的贷款业务之一。二是融资门槛低。只要符合一定条件的房地产企业都可以申请银行相关贷款。在过去相当长的一段时间里，银行信贷手续较为便捷，融资成本很低，融资数额巨大。

缺点。一是面临银行收紧信贷的压力。随着房地产市场进入调整期，房地产企业已经成为银行的高风险客户群，在防范坏账、提高资产质量的改革过程中，商业银行已经收紧了对房地产企业的信贷额度，提高了贷款条件。二是政府对房地产贷款政策限制不断加大。为防范银行信贷风险，使融资结构更合理，国家颁布了一系列宏观调控政策控制了信贷资金流入房地产开发企业。

2.银团贷款 银团贷款又称为辛迪加贷款（SyndicatedLoan），是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（BankingGroup）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。额度高、利率合理的银团贷款模式成为海外上市房企最主要的资金获得渠道。例如，远洋地产在2012年获得农业银行等4家银行的银团贷款6亿美元；华润置地在2012年8月获得汇丰银行等5家银行的联合贷款34亿港币。

优点。一是单笔融资额度更大。银团贷款可以为企业一次性提供超过单个银行借款能力的资金支持，甚至单笔金额可以超过30亿。二是贷款利率较其他方式更低。与房地产信托、股票融资等方式相比，银团贷款的贷款利率更低，给企业带来的成本更小。三是程序简便易行。融资企业只需要与安排行商定贷款条件，其余组建银团、提款、还本付息等工作均由代理行完成。

缺点。一是收取费用较高。在实际操作中，银行要求按照贷款总额的一定比例收入承诺费、代理费等，导致最终费用成本较高。二是融资渠道受限。由于银团贷款合同里往往将项目所需的所有资金全部包括，并规定了统一的合同条款，因此企业在接受银团贷款后，项目公司的融资渠道就变得非常单一。

（二）股票融资

公司上市、股票融资已经成为许多实力雄厚的大型房地产企业的重要融资渠道。上市的方式不一而足，可以是直接上市，也可以是借壳上市。直接上市需要通过证监会和住建部的资格审核，通过首次发行股票进行融资。借壳上市则是获得已经上市公司的控制权进行资产重组后，通过股市增发进行融资。优点。一是股权融资符合产业长期资金需求。与银行贷款相比，股权融资能够长期融入房地产企业的发展过程，可以支持产业的长期资金需求。二是融资成本低。股票融资方式的主要融资成本就是上市费用和后期分红。而分红是可以由企业决定的，我国企业在此方面非常“吝啬”。

缺点。在我国股票市场，房地产企业上市有着非常严格的审批手续，并且非常受当时政府政策的影响。股市本身并没有进入到良好运行的阶段，还存在许多不完善的地方，政策市等问题依然凸显，因而我国房地产企业通过股票融资的渠道不够通畅，未能成为主要方式。

（三）债券融资

除去股票融资外，债券融资也是国外房地产企业融资的重要方式。企业给予购买者偿本付息的凭证并保证在约定时间还本付息。在我国这种融资渠道依然受到政府非常严格的控制。2007年8月发布的《公司债券发行试点办法》只允许资产规模在10亿元以上的大型上市公司才有资格发行公司债。因而我国房地产企业并不多用这种融资方式。

优点。一是借入资金使用期限较长，融资成本较低。与商业银行贷款相比，公司债的发行时间更长，企业能够获得长期资金支持。这样有利于企业合理规划资金使用，优化企业融资结构。二是资金使用不受限制，较为自由。与商业银行贷款相比，债券融资获得的资金并没有受到使用方向的限制。只要企业能够保证到底还本付息，债权人并不关心资金究竟如何使用。银行贷款则对资金的使用方向有着非常严苛的限制。三是债券利息计入成本，在企业缴纳所得税时予以抵扣，降低了企业的税负。缺点。一是发行制度严苛。在我国，具备债券发行资格的公司只包括国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司。并且对净资产、发行余额、资信评级等设立严格规定。二是易受政策影响。政府对于房地产业的宏观调控政策直接影响到房地产企业的债券融资。鉴于近几年房地产业的过快发展，调控房地产的政策收紧了房地产企业项目发行债券的审批。

（四）房地产信托

信托是近几年来在我国开始快速发展的融资模式。持有人持有信托凭证将资金借予房地产企业。企业使用这笔资金开发房地产项目，并在到期时依据项目开发所获得的利润，按照产品约定收益率，给予持有人相应报酬。

优点。一是融资资质没有限制。与股票融资和债券融资方式相比，信托融资对企业资质没有严苛限制。这对中小企业来说，是非常有意义的事。二是监管较为宽松。目前，并没有针对信托融资出台非常正式、成形的法律法规。因此与其他融资方式相比，信托产品能够规避一些政策，绕开一些信贷限制，让资金融通更为通畅。三是产品设计较为灵活，容易满足不同需求。信托产品可以根据企业的具体资金需求来设计，并不是千篇一律、缺乏针对性的。因此，可以为资金的需求方和供给方提供更为多样的选择。

缺点。一是融资成本显著提高。随着我国金融市场的发展，信托市场竞争激烈，信托产品的预期收益率逐级攀升，企业融资成本显著上升。甚至目前已有企业给出了超过30%的预期收益率。这样的融资成本已经高过了其他融资方式。二是兑付风险急剧增长。信托市场在经过前几年野蛮生长后，开始进入了调整、震荡期。已有信托产品兑付出现危机，影响了公众对其的信心。房地产业作为集聚宏观经济风险的行业，其信托产品的兑付风险也在迅速增加。三是产品期限较短，无法支持长期资金需求。信托产品的期限一般不超过3年，较为通行的多为一年期或以下的产品。所以房地产企业所能获得的资金并不能支持其长期开发。

（五）海外融资

当国内融资方式的潜力被逐步发掘接近枯竭之时，海外融资成为我国房地产企业的另一种选择。海外融资主要包括两种方式，一是海外上市，二是海外发债。与国内上市或发债相比，海外融资更要求企业资质，只有较为大型、经营良好的企业才可以获得海外资金支持。2014，我国房地产企业房企前8月海外举债近600亿美元，比2013年同期增长100%。2014年以来，中国房地产企业在海外银行获得的贷款总额高达59亿美元，同比增长39%。国际清算银行(BIS)发布报告曾重点指出中国企业海外债务增长过快可能带来的风险，房地产市场即为BIS点名的行业。

优点。一是国际资本看好我国房地产市场。我国房地产业的蓬勃发展吸引了大批国外资金的注意，国外资金机构看好境内房地产市场。因此在人民币震荡升值的背景下，我国房地产企业成为较为优质的投资对象。二是融资门槛不高，限制条件较少。与我国股票市场和债券市场的发行资质要求相比，海外上市、发行债券的门槛要求并不高，以港交所为例，三年业绩扣除非主营业务损益后，前两年净利润不少于3000万港元，第三年不少于2000万港元，就符合要求。再比如，海外上市再融资没有净资产收益率方面的约束条件。

缺点。一是融资成本普遍提高。我国的房地产企业当前在海外发债的成本已经比 2013年有所提高，房企海外融资成本已普遍增加到7%以上。由于我国房地产企业在海外发债拿到的评级一般都是垃圾级，并随着国内房地产市场的疲软，房地产海外发债的成本仍然在继续上涨，8月份以来其实发债的难度已经大幅提高。一旦美联储升息，国际融资成本上行，房地产企业借新还旧的再融资成本就会大幅上涨。二是举债风险正在加大。目前国内的房地产市场已经呈现明显的挤泡沫现象，房地产企业外债过快增长，一旦国内房地产市场出现泡沫破裂迹象，企业将面临再融资风险和资产负债币种错配带来的汇率风险。

四、政策建议

一是大力发展我国的资本市场。大力发展多层次资本市场，需要鼓励股权投资、债券融资以及私募市场发展，让资本市场发挥好优化配置资源的功能。大型房地产企业可以通过更广泛的融资渠道筹资，从而避免与中小企业展开直接竞争。允许上市房地产企业在银行间市场发行中期票据等。

二是健全房地产金融法律体系。完善房地产金融立法，增强房地产金融法规与世贸规则相关条款的衔接；重视房地产金融法规与其他相关法规的协调；提高房地产法规的法律层次地位；积极实施《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》等。

三是制定符合房地产行业发展规律的政策。认清我国房地产业的发展阶段，认识房地产企业的发展阶段，明确现阶段房地产企业在投资、开发和经营管理上的需求，制定有利于规范行业、扶持企业健康发展的政策。

（经济预测部：邹蕴涵）

第五篇：小微企业融资问题研究

小微企业融资问题研究

摘要：小微企业作为我国经济的重要组成部分，在很大程度上推动了我国的经济发展。在增加就业、经济增长、社会稳定、科技创新等各领域都能看到小微企业的身影。但是当前融资问题成为制约小微企业发展的重要障碍，充足有效的资金供应是小微企业快速发展的必备要素，因此妥善解决好小微企业的融资问题是促成小微企业健康发展的当务之急。

本文主要研究的是小微企业在融资中遇到的困境及解决措施，基于企业融资基本理论的分析，从小微企业的融资方式、融资的现状以及融资困境的原因等三个方面进行系统阐述。针对上述分析的状况提出了相关的对策建议。

本文的创新点在于将小微企业陷入融资困境的原因主要归结为小微企业自身的经营风险和政府对小微企业的调控较低，解决的建议也主要在政府方面来展开论述。这是本文与其他同类文章将银行作为重点进行阐述的区别之处。

关键词：小微企业；融资门槛；经营风险；融资渠道

一、企业融资理论概述

（一）完全理性人假设下的企业融资理论

Modigliani&Mille于1958年在完全竞争市场的前提下首先提出了著名的无税MM模型（不考虑所得税影响的 MM 理论）：认为资本结构不会对企业的市场价值产生影响，企业的价值受预期税前收益率与报酬率的共同作用。[1]

1984年，Myers&Mujluf在投资者和经营者信息不对称的前提下提出了企业的融资顺序，认为企业的融资顺序应当是先内部融资后外部融资，同时就外部融资他认为债务融资应优于股权融资。[2]

1998年，Berger&uden认为融资的构成应随企业成长的阶段而变化，内源融资应在企业的成长初期占主导地位，相应的，外源融资和股权融资应当在企业的成长期和成熟期占更大的份额。[3]

（二）有限理性人假设下的企业融资理论

Stein于1996年提出了公司融资时机假说，这种假说是在非有效性市场下的一种公司资本结构理论。其主要观点是：理性的管理者在股票市场表现出非理性时，应根据市场表现选择合适的融资渠道。[4]

Heaton于2002年建立了一种全新的企业融资理论模型-管理者非理性融资模型，他认为出于对融资成本的考虑，相比股权融资等外部融资，企业管理者更愿意进行成本较低的内部融资。[5]

二、小微企业的界定

（一）国外对小微企业的定义

对于小微企业，出于国家经济发展的情况以及对小微企业政策倾斜的力度和税收优惠的程度的考虑，不同的国家对小微企业进行了区别的界定。

下表是各国际组织和国家对小型微型企业的认定：

世界银行与欧盟关于微型、小型企业的定义[6]

（二）我国关于小型企业与微型企业的认定标准

2003年国家统计局、经贸委、发改委与财政部联合印发的《中小企业标准暂行规定》从雇员人数、资产总额与销售额等三个维度对企业的类型进行划分。[7]

三、小微企业的融资方式分析

根据企业的融资理论，同大中型企业一样，小微企业现阶段的筹资渠道有内源融资和外援融资，但融资的程度和比重却差异比较大。

（一）内源融资

内源融资即企业内部融通的资金，涵盖原始投入的资本以及企业经营活动结果产生并积累的资金。主要包括以下内容：

1、初始投入的股本

这是企业的起步资金，就小微企业而言，通常包括天使投资和自有的资本。天使投资是合伙者或战略投资者投入的。因此天使投资也是小微企业初始投入资本的一部分。

2、留存收益

留存收益产生于企业的生产经营活动成果，它是指留存在企业内部的为企业以后的经营发展所留存的利润。从会计的角度来讲，包括有特定用途的盈余公积和没有指定用途的未分配利润。企业的盈利能力、税收政策和企业受到的非公待遇是影响小微企业留存收益的多少的重要因素。

3、定额负债

定额负债是一个财务概念，主要包括应付工资、应付福利费、应交税金、预提费用以及其他应付款等企业经常性的延期应付款项。这部分资金可以短暂的悬浮于企业，在一段时间内是流动性的。但是，受支付时间的影响，定额负债的延续性较差。

（二）外源融资

外源融资是指企业从企业的外部进行的融资。由于成本和财务风险的限制，企业将外源融资作为外源融资的补充。外援融资由直接融资和间接融资构成。

1、间接融资

间接融资是指金融机构作为货币资金需求者和货币拥有者的中介，来进行资金的融通。在间接融资中，资金主要集中于金融中介机构，资金是否贷出，由金融中介机构来决定。

银行贷款，是小企业最为普遍使用的间接融资方式。除了银行贷款之外，还存在一些非银行金融机构的贷款，例如投资银行、贷款公司、保险公司等也成为小微企业理想的外部融资方式。

融资租赁作为一种新型的融资方式，它集融资和融物于一体。这种方式对业务量大但没有购买设备能力的小微企业非常适合。

民间金融融资具有信息搜集和加工成本低，手续便捷的优势，此外，灵活的交易方式、较低的交易成本，为民间借贷赢得的很大的市场空间。这种融资方式尽管在一定程度上缓解了小微企业融资的困境，但过高的利息同时也加大了小微企业的财务风险和破产的危机。

2、直接融资

直接融资是指货币资金实际所有者和货币资金需求者之间直接发生的信用关系。对于小微企业来说，直接融资所带来的最大好处是可以获得利率相对低廉的长期资金。主要包括债券融资和股权融资。

债券融资，是指企业通过发行债券的形式进行的融资。债券具有抵税的效应，税法规定企业发行债券的利息可以在税前扣除，这就在很大程度上降低了企业的成本，尤其对小微企业而言这种效应就更加明显。此外，债券融资还可以起到财务杠杆的作用。但由于小企业的资信度一般较差，发行债券的相对成本比较大。

股权融资筹措的资金是作为企业的自有资金使用的。私募股权融资和风险投资在股权融资中比较常见。实务中，现在的大型公司在初创期即作为小企业时正是受到风险投资的资助才得以发展壮大。

四、小微企业的融资门槛

（一）小微企业的经营风险

系统性的风险是任何企业都必须要面对的，小微企业也不例外。相对而言，小企业承担风险的能力要弱得多。小企业虽然“船小好掉头”，灵活性更好，但它由于“本小根基浅”，抵御风险的能力较低，故只能“顺水”，不能“逆水”。

1、创业风险

这类风险主要发生在企业创业的初期。小微企业容易出现的创业风险有：业主过分注意产品的研制、生产而忽视了事关企业长远发展的问题；对市场的潜在需求研究不透彻；对市场变化趋势没有预见性；经营者缺乏全面管理的能力；低估所需资金等。

2、持续经营风险

持续经营风险对于家族式的小微企业尤其明显，当“创一代”逐渐老去，企业面临的问题就会接踵而至。主要表现在：公司继任领导的问题；公司的发展延续性；没有授权，缺少规划，过分自信等。

（二）小微企业的融资门槛

1、小微企业承担着过重的融资成本负担

当前小微企业银行融资费用项目表[8]

这些费用的支出使得原本就资金困难的小微企业更是雪上加霜，也使得小微企业的贷款成本比大企业多出了 4%―5%。企业盈利所带来的收入 30%―40%用于支付财务费用，在经营过程中只要发生一点意外，小微企业在很大程度上就会遭受巨额亏损。

2、小微企业融资担保能力低

小微企业自身的担保能力有限，且很难找到符合商业银行标准的企业或个人来为其担保，没有信用记录或者信用记录少，不能达到商业银行设立的严格的担保条件，也就无法提高商业银行对小微企业提供贷款的积极性。

3、民间融资不规范

因其独有的融资特点，在我国有效发展其作用还存在一定障碍。首先，民间融资中夹杂着一些资金捐客，并常伴随着高利贷、非法集资、黑社会犯罪。其次，民间融资并未受到有效的监管。民间融资因其自发性，同时伴随着一定的吗盲目性。民间融资的不规范成为限制小微企业融资的一个瓶颈。

五、解决小微企业融资困境的建议

破解小微企业的融资难题，从内部措施来分析即小微企业改善经营管理降低经营风险，提高其信用等级和抵御风险的能力，这是根本。从外部来讲，就是银行扩大小微的信贷业务，政府对小微企业融资进行有效的规范。由于不同行业不同类型的小微企业存在着明显的差异，其改善经营管理降低经营风险的措施也不尽相同，这里仅就所有小微企业存在共性的外部措施进行论述。

（一）政府应发挥的作用

小微企业融资困境有赖于政府改善职能，以往对小微企业的重视度不高和金融支持政策的滞后是导致小微企业融资难的一个不可无视的因素。因此，迫切需要政府重视小微企业地位与作用给与小微企业创新的金融支持，根据不多样化的小微企业的融资政府支持需求，设计制定出多维度的政府金融支持制度与策略。

1、建立政府小微企业管理机构

从政府金融方面来说，有了专门的政府小微企业管理机构，它就会深入了解研究小微企业的具体情况及其资金需求特点。制定出适合不同小微企业资金需求的金融支持制度与政策，并且监督管理政府对小微企业金融支持的重大措施的落实。

2、健全支持小微企业发展的法规体系

通过建立健全小微企业法律法规体系，既要用法律法规体系去巩固小微企业在国民经济发展中已经取得的成绩，又要用法律法规体系去解除小微企业经营发展所面临的诸多问题，尤其是融资问题，为小微企业的经营发展提供全面的法律法规保障。只有建立健全了小微企业经营发展的法律法规体系，才能使小微企业得到政府的全面金融支持。所以，要解决融资难先要建立健全小微企业法律法规体系。

3、加快建立微小企业信用制度体系

进一步推进社会信用体系建设，完善和深化小微企业信用信息数据库建设，着力推进小微企业信用建设，建立小微企业信用档案，扩大信用信息使用范围。积极推行小微企业统一的征信制度。确保其权威性、规范性、专业性和技术性，各级各有关部门要督促和引导小微企业守信用、重合同，依法规范经营，加强信息批露，维护金融债权。

（二）金融机构应成为小微企业融资的主力

1、金融机构进行业务创新，创新产品，改进服务

金融机构尤其是以中小企业为服务对象的城市商业银行和农村信用合作社应变被动为主动，应组织人员深入市场，从信用履约、偿债能力、经营能力、发展前景等方面，对辖内小微企业进行调查摸底，筛选出其中处于成长期的企业作为信贷扶持的重点对象，实行择优扶持的信贷政策。同时针对小微企业资产不足，没有有效资产抵押、质押的问题，可适时推出仓储质押贷款、应收账款质押贷款、动产质押贷款、收费权质押贷款、商业性物业抵押贷款、流动资金循环贷款、订单质押贷款等系列产品，满足小微企业的资金需求。

2、建立一个以中小银行为主体的中小金融机构体系

大力发展中小银行，不仅有利于降低小微企业与中小银行的交易成本，而且有利于小微企业与中小银行的良性互动发展。同时，放松银行业的准入标准，发展地方中小银行。放松银行业的准入标准，加强银行间的竞争，能活跃地方中小银行的发展，提高中小银行的效率。

（三）增加民间资本在小微企业融资中的比重

小微企业之所以没有大量使用民间资本进行融资，最主要的原因是因为民间资本的利率高，加大了小微企业的融资成本，同时，民间资本的融通不够规范，安全性比较低。因此，应加大力度规范民间资本。建立类似于行业性的民间资本协会来对民间资本的融通进行统一的指导和监督，同时要严厉打击地下放高利贷者，保持民间资本的合理和健康的使用。使民间资本成为小微企业融通资金的一个重要的渠道。（作者单位：南充市中心医院财务科）

参考文献：

[1] 南雨.资本结构理论综述与评价[J].北京：科学与管理.2009 年 5 期.[2] 夏婷婷.股权结构对我国中小企业上市公司融资行为影响的实证研究[D].南京：南京理工大学.2010.[3] 张瑞强等.信息不对称下融资方式与投资效率的关系探讨[J].山西：山西经济管理干部学院学报.2007 年 2 期.[4] 王灵敏.中小企业融资困境舒缓与融资制度供给分析[J].北京：金融与经济.2004 年 7 期.[5] 皮青立.行为财务理论在公司财务中的应用[J].北京：商业会计.2010 年 10期.[6] 王君.中国微小企业融资进展与前景[J1].银行家.2007.[7] 《中小企业标准暂行规定》2003 年版

[8] 张承惠.中小企业融资现状与问题原因分析[J].北京：中国发展评论中文版.2011 年 13 卷 3 期.