房地产企业财务预算管理问题研究

第一篇：房地产企业财务预算管理问题研究

【摘 要】企业的预算是一个综合性的财务计划，包括经营预算、资本预算和财务预算。预算管理是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。可见，预算管理非常重要。在市场经济条件下,企业存在的目的是追求利润,而财务管理的目标是资本利润最大化。要实现此功能,就必须建立和完善财务预算管理机制,必须促使企业按照预算管理机制的内在要求进行运作,广泛有效地进行经营。根据房地产行业企业的特点，即投入资金多,建设周期长,投资风，本文将以诚达集团为样例，通过探讨预算管理模式，运用预算管理理论结合实际的分析方法对房地产企业财务预算管理存在的问题及对策进行有效分析。

【关键词】诚达房地产，预算管理，财务预算

【Abstract】Enterprise budget is a comprehensive financial plan, including the operating budget, capital budget and financial budget.Budget management is the use of the budget for the various departments within the enterprise, the units of the various financial and non-financial resources allocation, assessment, control, in order to effectively organize and coordinate the production and business activities, the completion of the established business objectives.Visible, budget management is very important.In a market economy conditions, the existence of the business purpose is the pursuit of profit, and financial management objective is capital to maximize profits.To implement this feature, you must establish and perfect the mechanism of the financial budget management, budget management must encourage enterprises in accordance with the requirements of the internal mechanisms operate widely and effectively carry out operations.According to the characteristics of the real estate industry companies that invest more, long construction period, investment in wind, Wanda Group is a sample article will, by exploring the budget management, budget management theory with the actual use of the analytical method for the presence of the real estate business financial budget management problems and Solutions for effective analysis.【Keywords】Wanda real estate，budget management，financial budget

目录

一、绪论...................................................................4

（一）研究目的和意义.......................................................4

（二）研究内容及方法......................................................4

二、财务预算管理概述.......................................................5

（一）财务预算含义和内容..................................................5

（二）财务预算管理的含义和内容............................................5

三、万达房地产财务预算管理中存在的问题.....................................7

（一）万达房地产公司简介..................................................7

（二）万达房地产预算管理中存在的问题分析..................................7

四、万达房地产财务预算管理中存在的问题的解决对策............................7

（一）健全财务预算体质和编制方法..........................................7

（二）加强财务预算执行力度................................................7

（三）健全财务预算分析制度................................................7 结论.......................................................................7 致谢......................................................................13 参考文献..................................................................14

一、绪论

（一）研究目的和意义

1.研究目的房地产企业的财务预算管理是一项重大的系统工程，是企业治理的重要组成内容，是与企业发展战略相配合的战略保障体系。此次研究的目的是为了探讨房地产企业如何根据自身的特点，形成适合本企业的财务预算管理制度，真正达到实现企业发展战略目标，整合企业资源、提高经济效益的目的。在促进企业计划工作的开展与完善的同时，寻求减少经营风险和财务风险的方式；在促进企业内部各部门间的合作与交流的过程中，强化内部控制。最终实现企业战略目标。

2.研究意义

房地产是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产要实现长期的发展，获得持续性核心的竞争力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心部分之一，应成为房地产的有效管理工具。万达集团在面临房地产大洗牌的格局的同时还面临着政策调控、信贷紧缩、市场萎靡和风险管理不到位的局面，运用财务管理的工具使企业资金良好地运作和健康地发展成为了重中之重。因而不管从理论或实用的角度出发，对集团预算管理进行研究均有其必要性。

（二）研究内容及方法

1.研究内容

本文通过相关资料的搜集，结合理论知识和万达集团的实际情况进行分析，通过分析房地产的基本情况和特点，从财务的角度研究万达房地产企业的财务现状；运用对比的方法研究万达房地产内部的优势和劣势及外部的机会和威胁，从而得出万达集团在财务预算管理中存在的问题；从万达集团的整体战略目标出发，研究其财务管理战略，并对财务管理战略的具体实施步骤进行设计，提出相应的实施策略；最终，通过对万达房地产企业的研究，以此为起点展望整个房地产企业财务预算管理的发展前景。

2.研究方法

本文主要应用对比分析、调查研究等方法，将理论分析与案例分析相结合，将房地产行业财务预算管理进行了研究和分析。具体来讲，主要的研究方法如下：（1）调查研究的方法。调查研究的方法是指通过对万达集团预算管理的参与及与相关人员的沟通，掌握预算管理的实际状况以及存在的问题。（2）理论分析与案例分析相结合的方法。理论分析与案例分析相结合的方法是指对预算管理方面的理论进行系统的总结和梳理，通过万达集团预算管理模式的建立将理论与实际有机结合。

二、财务预算管理概述

（一）财务预算含义和内容

1.财务预算的含义

财务预算是一系列专门反映企业未来一定预算期内预计财务状况和经营成果，以及现金收入、支付等各种价值型指标预算的总称，主要有现金的预算、利润的预算、预计资产、负债及现金流量的预算等；

2.财务预算的主要内容

财务预算包括两个主要内容包：

（1）上个财务预算周期的情况总结

对上个财务预算周期的工作情况进行总结,回顾其中存在的问题,并对重要财务指标的实际完成数与调整后的预算数差异原因进行说明，总结工作经验及本次财务预算将采取的相关整改措施及办法。

对上个财务预算周期内部调整情况进行说明,其中至少应包括主要财务及生产经营指标调整情况,预算调整的原因等.（2）本次财务预算周期的工作情况

预算工作组织情况主要包括企业预算管理机构设置,管理机构主要成员构成。同时，根据期望的活动层级和资源水平进行资源分配，并整合不同部门的活动，以确保向着共同目标一起努力。通过比较现实结果和预算计划来提供对于财务预算管理的控制。最终，提供了可以与实际结果比较的目标，以便评估员工的绩效。

（二）财务预算管理的含义和内容

1.财务预算管理的含义

所谓管理是指为实现目标所进行的最有效最经济的活动，是对财务预算的计划、组织和控制。所以财务预算管理就是按照资金运动规律，利用资金、成本、收入等价值指标对资金的筹划和回收进行科学有效的预测、组织和控制，并正确处理这种活动中所产生的经济关系的综合性管理。

财务预算管理是一门专门财务管理，运用一般的理论和知识，结合行业的经济活动和资金运动的特点，来对经济活动进行组织、监督和调节，正确处理由此产生的各种经济关系的管理活动。

2.财务预算管理的内容

房地产企业的财务预算管理的基本内容包括：财务预算的编制和控制、财务预算分析和调整、财务预算的考核和执行。

（1）财务预算的编制和控制

企业全面预算的编制过程，是企业所有人的事情，需要全员参与，上下协调和持续沟通。在具体的预算执行编制过程中，其工作主要负责人和工作主体是每个具体部分的负责人，以事先指定好的的原则和制度为依据，他们必须严格执行预算的相关业务，在预算编制完成后，企业在资金流动的具体操作时，应该严格以预算作为财务管理控制的依据，对企业资金的运用进行审核与监督。

（2）财务预算的分析和调整

企业应当建立资金预算执行情况的动态反映，通过动态反映，财务部门才能准备审核资金流动是否符合预算，为预算控制提供准确的信息，同时为预算分析提供基础。在分析过程中，及时进行调整，以提高预算的准确度。

（3）财务预算的考核和执行

企业的预算的考核一般是月度考核、季度考核、年度考核，这是指：根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，结合实际情况修正目标，从而使预算管理执行到位。

（4）对本次财务预算的总结和对未来财务预算的计划

在财务预算执行完毕之后，相关的责任部门和人员均要对各自预算的执行情况进行汇总分析，并查找出现的问题及原因，并且从中总结出本次预算的长处和不足。在此基础上，企业继续扬长避短，结合市场环境、企业长期目标和未来市场的预期等影响因素，制定新一期的财务预算安排。

三、万达房地产财务预算管理中存在的问题

（一）万达房地产公司简介

大连万达房地产有限公司隶属于万达集团，是建设部审定的一级房地产开发资质、具有独立法人资格的房地产开发企业，曾获得“全国质量万里行活动”唯一的质量全优住宅小区奖牌，1997年，公司率先在全国同行业提出“三项承诺”受到社会各界的好评。“住好房，找万达”被消费者广为传颂。公司先后开发建设了信兴花园、长春花园、香海花园、龙祥花园、明泽苑小区和星海人家小区，在建的雍景台是超豪华酒店式公寓，位于大连市中心钻石地段，拥有银行、中西餐厅、咖啡厅、游泳馆、高级会所等设施，代表中国高档楼盘的最高水准。2001年开发的星海人家小区曾在中国建设技术委员会、中国房地产业协会、《中国建设报·房地产周刊》共同主办的“创新风暴——全国住宅设计暨智能设计社区夺标”活动中，获得“住宅设计综合金奖及智能化社区综合金奖”；荣获《中国建设报•中国楼市》第二届“东方园林杯”全国优秀社区环境精品展示活动全国优秀社区环境综合奖，星海人家已成为大连市的标志性住宅小区之一。

（二）万达房地产预算管理中存在的问题分析

1.财务预算编制不完善

（1）万达的预算编制是固定预算，即根据正常的、客观的某一业务量水平为唯一基础来编制预算的方法。这种编制方法与实际不符的可能性极大，仅适用于业务量水平较为平稳的企业或非营利组织。

（2）万达采用增量预算，这种编制方法是在基期成本费用水平基础上，根据预算实际情况，适当调整原费用项目。虽然简单易行，但可能把不合理的开支项目保留在预算中。

（3）万达采用定期预算的编制方法，这种编制方法是以不变的期间作为预算期来编制的方法，虽然便于实际与预算的比较，利于分析和评价，但预算一般在年度前二三个月编制，跨期长，对计划期的情况不够明确，且执行中容易使管理人员只考虑本期计划的完成，缺乏长远打算。

2.财务预算执行不到位

在执行预算编制的时候，万达各部门在进行具体的资金收付时，没有以预算为依据，导致预算管理落实不到位。财务部门在审核资金支付时，审核凭据仅仅是否符合合同约定条件，而没有设置预算审核环节，重点审核该笔支付是否符合预算。对符合预算的项目，没有及时安排资金。对不符合预算的项目，没有与承办单位及部门进行沟通，甚至是执行特殊的审核程序。

由此，可以认为万达企业的财务部门对预算欠缺控制力度，没有全过程参与预算管理中各项财务活动的事前、事中和事后的全过程管理。

（三）财务预算分析不合理

1.没有明确目标

万达集团在进行财务预算分析之前，没有根据预算目标，导致预算管理在执行过程中，不能做好适当的安排并且有步骤地开展分析工作。

2.没有揭露矛盾

万达集团在进行财务预算分析时，没有通过收集足够多的有关生产、加工等数据，导致集团不能很好地揭露矛盾、发现差距。

3.没有抓住关键

万达集团在进行预算分析时，没有深入到相关的职能部门（车间）分析各个项目各个部门预算执行程度的差异，只能发现数量上，现象上的差异，不能说明差异实质。

可以发现，万达房地产企业的预算分析更多的是财务部门在具体担任，分析问题不合理，导致分析结果过于数字化，简单化，不能很好地反映企业的总体情况。分析不合理导致万达集团在预算执行过程中不能及时分析临时发生的、影响企业管理的重大事项并做出调整。

（四）财务预算考核力度不够

万达企业没有将预算的执行情况和绩效考核挂钩，没有将“超资金预算率”指标作为考核指标，也就是说财务部门没有对各部门的预算外超支做出统计，并计算出考核期内的“超资金预算率”，并提交给人力资源部门作为考核依据。

由此可以得出结论，万达企业预算的科学性不够，测算依据不足，使得预算指标与实际的执行情况差异较大，导致预算失去了应有的指导意义。具体表现在考核部门职责不明确，考核内容不具体，考核工作未能形成制度化，考核标准缺乏规范化，致使预算考核不能保证企业预算管理体系的全面实施。

四、万达房地产财务预算管理中存在问题的解决对策

（一）健全财务预算体制和编制方法

万达的预算编制属于固定预算,这种编制方式存在的问题是：对计划期的情况不够明确，且执行中容易使管理人员只考虑本期计划的完成，缺乏长远打算。针对这种现象，本文提出提出以下两种解决对策：

1.建立健全的财务预算管理体制

不断完善万达企业的财务预算管理控制，以科学的的理念为指导，包括财务预算理念、业务管理、资本管理和筹资管理等预算管理理念，以“全方位、全过程、全公司参与”为理论导向共同参与；同时，在传统的财务预算管理的基础上，根据房地产行业的特点及万达企业的具体特点，制定出符合万达的能够为其节约成本创造效益的资金预算管理体系。切实不断提高企业预算管理效率，实现企业全面预算管理。

房地产行业是一个对于资源管理要求非常高的行业，资金密集度高、资金周转频率频率、建设周期长，因此，资金紧张是行业性问题，普遍存在于整个房地产行业。因而，万达企业的预算控制具有整体性、是全体经营生活活动的系统性管理，而不仅仅是单个或个多成本的控制，其资金活动管理的焦点是目标成本与先进流量的预算、管理和控制。“磨刀不误砍柴工”，科学合理的控制管理，才能促进现金流量的有效预算，从而促进企业的稳定发展和经济利益的实现。在方法上要求从粗到细，步步为营。

2.改进企业的预算编制方法

（1）万达企业应该编制弹性预算，以业务量、成本和利润的依存关系为依据，按可预见的各种业务量水平，编制弹性预算。此种预算方法能适应多种情况。

（2）在不考虑基期的前提下，万达企业应该对所有预算支出都以零为出发点，结合实际，逐项审议各费用的内容及开支标准是否合理，权衡轻重缓急，保证不可避免和不可延缓项目，在综合平衡基础上编制预算。这种预算方法较为合理，能降低成本。

（3）编制滚动预算，通过分析当期预算的执行情况与实际的差异，及时修订，不断延伸补充预算，这是一种连续、稳定的“特殊定期”的预算方法。具体操作时，可按月、按季或混合滚动。这种预算方法可以根据万达企业对未来的了解程度具有近期的预计把握较大，对远期的预计把握较小的特征，可以做到长计划短安排、远略近详，且可减少预算工作量。

（二）加强财务预算执行力度

万达的财务预算执行有以下缺点：对预算欠缺控制力度，没有全过程参与预算管理中各项财务活动的事前、事中和事后的全过程管理。

通过研究，我们建议万达企业在执行财务预算时，必须做到：从企业的全局出发，通过科学的预测对各部门经济活动进行全面调整，这样才能有效加强财务预算的执行力度。万达企业在财务预算执行管理时必须进行科学合理的规划，这样才能促进企业财务目标的实现。通过规划，财务部门应该对企业各项资源进行合理有效地配置，不断优化资产，以此来促进企业经济效益的提高。同时，科学合理的规划，应该和万达企业长期的发展战略和发展方向进行有机的结合，所以财务部门应该围绕企业的发展制定符合实际的全过程管理计划，参与各项财务活动的事前、事中和事后的全过程管理。也就是说，在明确各部门的职责的前提下，通过对各部门职能的协调，按照预算的既定目标，对预算的收支进行全面的监督，通过对比实际情况和预算的差异，以追加、调减、推迟和提前等方式进行调整，由相关权限部门和人员审核确定，通过正确发挥主观能动性来加强预算执行力度，保证财务预算执行到位。

（三）健全财务预算分析制度

在上一章的分析中，我们得出结论：万达企业的预算分析更多的是财务部门在具体担任，分析不全面导致分析结果过于数字化，简单化，不能很好地反映企业的总体情况。我们认为，要健全财务分析制度，必须满足以下三个步骤：

1.提出课题明确目标

在进行预算分析之前，应根据万达企业的预算目标，结合具体的行动方案，先确立分析的课题和要求，明确分析的目标，定制分析工作的纲要，做好适当的人事安排，以便有计划地开展分析工作。

2.对比差距收集资料

在进行财务分析时，建议万达企业通过运用对比的方法，找出差距，分清先进和落后、绩效和问题，节约和浪费的相应关系，并且通过收集活动情况和资料，来保证分析的数据真实可靠。这些都是成功进行财务预算分析的重要组成部分。

3.分析原因抓住关键

万达企业应该从差距入手，追踪其发生时间、项目和部门，研究这些结果形成的过程。如利润与预算发生差异，看时间；各月各季度执行程度，看项目；是销售问题还是成本问题，看部门。其次，进行因果分析，衡量各因素对预算完成的影响程度，在其中找出起决定作用的主要因素并进行处理。

（四）加强财务预算考核力度

在分析万达的财务预算管理时，我们发现：万达企业预算的科学性不够，测算依据不足，使得预算指标与实际的执行情况差异较大，导致预算失去了应有的指导意义。万达企业要改变这种问题，必须加强考核力度。

完善的绩效考核机制与激励机制为确保房地产企业实现经济效益价值最大化奠定了坚实的基础保障。现阶段，万达企业应采取有效措施不断完善绩效考核机制和激励机制，首先是建立公平公正的绩效考核机制，以科学合理的绩效考核原则为基础，针对于企业财务预算管理人员实施绩效考核，不断提高财务预算管理人员的能动性；其次是建立责权利与奖罚制相结合的激励机制，确保促进企业财务预算管理效率的不断提高。

同时,在管理过程中，对预算编制，万达企业各责任部门应该都参与进来，这样有利于在执行过程中发挥主观能动性，有利于责任部门在执行过程中对偏离预算的不利活动进行自我纠正，调动责任部门实行自我控制的积极性。在预算执行过程中，由于主、客观条件的发展变化，要保证预算的科学性、严肃性和可操作性，对预算进行调整是必要的也是正常的，除了定期地总结本次预算情况时，可以对下一期预算做必要的调整以外，在一些特别重大的情况下也可以做出特殊调整。定期做好预算反馈报告，是预算执行情况的总结和反映，同时也是预算考评和对经营者奖惩的主要依据。

五、结论

预算与预测有密切的关系。预测是预算的实践基础，预算是预测的升级和补充，是针对预测结果制定的预防财务风险、经营风险及带有针对性补救措施的具体实施方案，随着经济的发达、房地产行业市场竞争越来越激烈，企业所面对的风险和阻力越来越大，资金管理和预算管理的重要性越来越突出。

作为资金密集型行业，房地产行业是站在风口浪尖的高精尖产业，其最大的风险就是资金管理的风险。房地产企业具有投资金额大、建设周期长、效益回收慢的的行业特点，鉴于此种情况，房地产行业在醒目规划阶段，就应当做好预算工作，对具体项目的投资资本及成本管理费用进行严密的计算和预估，并制定相应的管理办法，进而进行有效的可行性分析和经济效益评估报告，最后做出有效的投资方案。

财务预算管理是房地产企业非常重要不可分割的一部分。目前，房地产行业的财务预算管理体制在实施过程中还存在着诸多的问题，造成了严重的负面影响并阻碍了行业健康发展。因此，建议房地产企业在传统财务预算管理体制上，根据行业发展需求与特点，制定以下几个对策，即建立健全的财务预算管理体制、不断完善绩效考核与激励机制以及不断提高财务预算管理人员的从业素质等，确保企业得以实现可持续发畏。

致谢

很感慨，我在长舒一口气后开始写我的毕业论文的致谢词了。论文的完成标志着我的大学三年即将结束，也意味着，新的生活又将开始了。在本人的写作过程中，李老师给予了我大力的帮助和指导，在此深表感谢！同时也感谢其他帮助和指导过我的老师和同学。

李老师从一开始的论文方向的选定，到最后的整篇文论的完成，都非常耐心的对我进行指导。在论文提纲制定时，我的思路不是很清晰，经过老师的帮忙，让我具体写作时思路顿时清晰。在完成初稿后，老师认真查看了我的文章，指出了我存在的很多问题。在此十分感谢李老师的细心指导，才能让我顺利完成毕业论文。

李老师诲人不倦的工作作风，一丝不苟的工作态度，严肃认真的治学风格给我留下深刻的影响，值得我永远学习。在此，谨向导师李列东老师致以崇高的敬意和衷心的感谢！

参考文献

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第二篇：企业财务预算管理中存在的问题及解决对策研究

企业财务预算管理中存在的问题及解决对策研究

【摘要】在企业日常管理工作中，财务预算管理处于主导地位，对于企业的发展起着重要的作用。就企业目前情况而言，财务预算管理理论并不完善，相关概念含混不清，缺乏足够的重视，未能建立有效的监督机制，工作人员缺乏专业素养。针对财务预算的种种问题，企业应该充分意识到财务预算管理的重要性，在实践中不断完善财务预算管理理论，加强对财务预算工作人员的培训，提高其专业素养和综合能力，充分发挥企业财务预算管理的作用。

【关键词】企业管理；财务预算管理；监督机制

随着社会的发展，企业管理制度日益完善，财务预算管理的作用也日益突出，越来越受到企业的高度重视。企业管理者开始着手提高财务预算管理的水平，财务预算管理发挥的作用也越来越大。然而，在实践过程中，企业财务预算管理并没有完全发挥出作用，存在很多弊端，还拥有很高的提升空间。因此，笔者针对这些弊端进行探讨，并提出相应的改进措施，希望能为财务预算管理的实际应用提供帮助。

一、企业财务预算管理原则

（一）统一组织、分级管理

企业财务预算管理应当统一组织、分级管理，并进行详细的规划，而且还应当构建健全的财务预算管理机制，并对具体责任进行明确划分，使之完全落实到每一个工作人员。关于预算标准，需要进行细化，经过细化之后，再通过各级领导层落实到实践中。企业财务预算管理工作需要全员参与，共同努力，上至核心管理层，下至基层工作人员，都应该充分重视这项工作的落实情况，建立严格的监督机制，确保各个环节的严格执行，唯有如此才能完成预算指标。

（二）全面、系统原则

财务预算管理应当具有针对性，而非盲目地进行，应当以企业当前战略目标为出发点，企业财务预算管理当遵循全面系统的原则，在企业的日常经济活动中，一切资金消耗的项目都当列入财务预算管理中，而且还应该预测即将进行的经济活动，并提前进行全方位的规划，当活动进行时，做到完美的掌控，当活动结束时，针对活动的相关信息进行整理和统计，并结合活动进行的整个过程，对财政预算管理的实施效果，做出客观科学的评价，确保财政预算管理涵盖企业的所有环节，发挥出财务预算管理的最大功效。

（三）科学合理、稳步前进

企业财务预算管理工作的实施必须要有财务预算编制，财务预算编制需要满足两大特性，即科学性、适用性。财务预算过高或过低，都会对企业造成不必要的损失，当财务预算过高时，造成的后果是：资金大量流失；当财务预算过低时，造成的后果是：因资金的缺乏，很多经济活动难以进行。若要确保企业财务预算的科学性和实用性，必须结合企业的发展现状，并对企业的财务增长有充分的了解，以收入的多少合理确定支出，从而使支出保持在合适的范围内，避免企业出现入不敷出的情况。而且财务预算管理工作还能够将风险降到最低，确保企业的资金安全，从而实现企业的健康可持续发展。

二、企业财务预算管理中存在的问题

（一）领导重视不足

随着社会的发展，虽然越来越多的企业建立了财务预算管理机制，然而企业财预算管理仍然存在很多弊端，预算管理水平参差不齐。其中一个重要的原因就是：企业管理者重视不足，不能正确地理解财务预算管理的相关理念，比如：部分管理者认为，既然已经确立了财务计划，那么财务预算就是可有可无的；还有部分管理者认为，财务预算是企业高层下达的各项指示，这就完全曲解了财务预算管理的含义；有的领导者认为，财务预算管理工作只是属于财务部门工作内容，不应该牵涉其他部门；更离谱的是，有的领导认为，财务预算管理工作会增加企业的负担，会对企业的发展产生制约。由此可知，持此错误认识的企业领导并不少见，若不加以纠正，必然会制约我国企业财务预算管理水平的提高，最终影响到我国企业的发展。不仅如此，企业财务预算管理人员缺乏专业素养，不能正确理解相关理念，相关技术落后，也影响着企业财务预算管理的开展。

（二）预算管理目标欠缺战略性

就目前而言，虽然大多数企业都具有财务预算编制，但是却极其欠缺战略眼光，无法真正发挥出财务预算管理的作用。具体表现在两个方面：第一，大多数企业领导在财务预算编制方面欠缺长远眼光，只注重短期预算管理目标的实现，忽视长远目标的实现，这就导致企业急功近利，不利于企业的可持续发展，而企业各个财务周期之间无法完美的衔接，因此即便企业实现了短期的预算管理目标，也无益于长远预算管理目标的实现，从而无法真正发挥出财务预算管理的作用；第二，关于财务预算目标的确立，大多数企业都存在一个诟病，那就是不够重视对市场的调查，所以对于大多数企业财务预算编制来说，往往不能经受市场的考验，比较僵化，应变力较差。我国企业财务预算管理的研究和应用才刚刚起步，还并没有完全适应市场经济的模式，对于市场环境并没有达到充分的认识，所以在制定财务预算管理的战略目标时，不能做到精准的定位。

（三）缺乏有效监督

若要充分发挥财务预算管理的作用，财务预算管理目标必须要合理，而且还应建立有效的监督机制，从而确保财务预算管理工作的执行。随着社会的发展，财务预算管理的作用越来越突出，已经深受广大企业领导的重视，财务预算管理制度也陆续建立起来，然而建立起来的制度却并不完善，只是做好了表面工作，其作用仅仅停留在应付检查的层面。大多数企业的财务预算工作，因为监督力度的缺失，所以执行的效果极差，而且未能建立考核机制，不能起到激励的作用，无法激发预算管理工作人员的工作热情，最终造成财务预算管理的作用不能充分地发挥出来。

（四）财务人员素质较低

若要充分发挥财务预算管理的作用，就必须提高财务人员的素质。财务人员的专业素质以及综合能力关系着财务预算管理的水平。一般情况下，企业财务预算管理工作是由财务部门来完成，包括预算的编制、核查、上报、监督执行效果等，当执行效果与财务预算管理目标出现偏差时，进行科学的分析总结，找出出现偏差的原因，并提出有效的改进方法。财务预算管理工作涉及的内容多、涵盖面广，财务人员必须具备扎实的理论基础和相关技能，对财务和会计学科的相关知识要有深入的理解，还应该熟练掌握计算机知识和技能，因此，高素质的财务人员是不可或缺的。然而，在企业的实践过程中，大多数企业并不具备高素质的财务人员，不但理论知识欠缺，计算机技能也不符合要求，预算编制的方法仍然采用传统的手工编制，不但不利于企业的发展，反而增加了预算成本，长此以往，财务预算的作用就越来越淡化，最终使企业放弃财务预算管理工作。

三、解决对策

（一）提高领导重视程度

对于企业来说，领导人员是企业的灵魂，决定着企业的发展方向，对于企业的发展起着举足轻重的作用。企业领导的观念和思想直接关系着企业发展的成败，因此，企业若要充分发挥出财务预算管理的作用，离不开企业领导的高度重视。有鉴于此，企业应该组织各级领导学习财务预算管理的相关知识，提高其对财务预算管理的认知水平，改变传统的财务预算管理理念，使企业领导充分重视财务预算管理工作，从而使财务预算管理能够发挥出其应有的效果。不仅如此，还应该充分发挥领导人员的协调作用，使得各个部门能够相互协作、相互制约，共同努力确保财务预算管理的有效开展。唯有各个部门共同努力，企业才能够实施全面预算管理模式，全面预算管理模式要求全员参与，大大地提高了财务预算管理工作的效率，从而最大程度地发挥出财务预算管理的作用，最终使企业长远战略目标得以实现。

（二）实施全面预算管理

全面预算管理：采用预算的方法，对企业各部门的各种资源进行合理分配和控制，从而确保企业各种经济活动的顺利进行，实现最终的战略目标。全面预算管理需要企业全部成员的参与，而不仅仅是企业高层和财务人员，全面预算管理需要对企业即将进行的、正在进行的、已经进行的所有经济活动进行预算，不仅重视对活动过程的控制，还应重视对活动结果的控制，实现二者之间的均衡性。全面预算管理还需要对所有生产活动进行预算，包括产品的研发、销售、物流等，重视整体性预算。实施全面预算管理模式，企业全部成员都能参与到预算管理的工作中去，从而大大地提高了企业预算管理的水平。在企业管理工作中，财务管理处于主导地位，而在财务管理工作中，全面预算管理最为有效。

（三）详细划分职责、明确分工

财务预算管理的一项重要内容是：明确划分企业内部利益相关者的职责权限。经过一系列分权和授权之后，在企业内形成了各个部门，发挥着不同的作用，使得企业进行的各项经济活动有条不紊地进行。所以企业应该建立健全的财务预算管理制度，详细划分职责和权限，使得各部门分工明确，包括预算编制部门、执行部门以及监督部门等，各个部门之间相互独立、相互促进、相互制约，共同确保企业预算管理工作的顺利开展。企业应该充分重视财务预算工作的执行情况，加强监督力度，对企业财务预算管理的效果，进行定期评估，找出其中存在的问题，分析其产生的原因，并采取有效的措施加以改进。企业还应该采取必要的措施，充分调动起财务预算管理工作的积极性。针对财务预算管理工作各环节的执行情况，进行科学客观的考核，量化执行效果，对相应的工作人员进行一定的奖励和惩罚，从而最大程度地发挥出财务预算管理的作用。

（四）以市场为导向、建立长远战略目标

企业若要实现可持续发展，那么就必须建立长远战略目标，并根据长远战略目标，建立各个短期目标，分阶段完成。财务预算管理目标的制定，必须立足于长远战略目标，针对企业所有经济活动中资金的投入和支出情况，进行科学的预算和分配。所以企业财务预算管理应该根据市场具体情况，以长远战略目标为中心，以追求经济效益为宗旨，结合企业资金状况进行编制。企业财务预算管理主要是针对即将进行的经济活动进行管理，属于导向型管理。财务预算管理唯有立足于企业长远战略目标，企业财务预算管理才能真正发挥出应有的作用。

（五）加强财务人员的素质的培训

企业若要充分发挥出财务预算管理工作的作用，就必须培养一批综合素质高的财务人员。所以企业必须加强对财务人员素质的培训，包括专业素质、综合能力、职业道德。企业应该针对自身发展中存在的问题，组织有针对性的培训内容，采取有效的措施提高财务人员的积极性，建立有效的激励机制，督促财务人员不断提高自己的知识水平以及业务能力，学习先进的管理方法，从而使财务人员的综合能力获得显著的提高，最终促使财务预算工作能够有效开展。而且因为财务预算工作涵盖的内容比较繁杂，企业众多部门都参与其中，工作量极大，所以若要确保财务预算管理的有效开展，就必须借助先进的科学技术，实现信息化管理，因此对财务人员进行先进科学技术的培训至关重要。

（六）建立专门的财务预算管理机构

企业财务预算管理工作是一项专业性很强的工作，必须建立专门的机构，并配备专业人员，唯有如此，才能确保这项工作的顺利实施。因此，企业应当根据国家出台的相关政策和文件，结合企业长期以来的实践经验，构建专门的机构，来负责财务预算相关工作的开展。比如：如果在企业内部设有董事会，那么就应该从董事会中挑选一部分熟悉财务预算工作的董事，组成财务预算委员会。如果在企业之中没有董事会，那么为了加强监督，确保财务预算管理工作的坚决执行，就必须构建财务预算领导小组。企业设立财务预算委员会的工作内容是：制定企业财务预算管理的目标，并进行审议，针对其中存在的问题进行相应的调整，下达具体的工作内容，并负责监督具体的落实情况。

四、结语

随着社会的发展，企业财务预算管理工作的作用也越来越突出，越来越受到企业领导的重视。企业财务预算管理水平的高低直接关系着企业的发展潜力。在实践过程中，我国财务预算管理仍然存在很多问题，亟待改进和完善，我们唯有不断提高自身的财务预算管理水平，充分发挥其应有的作用，才能够在未来的市场竞争中立于不败之地。

参考文献

[1]解秀玉，李亚菊.企业财务预算管理中存在的问题及解决对策[J].青岛科技大学学报（社会科学版），2007，（2）.[2]王飞.企业财务预算管理中存在的问题及解决对策[J].中国外资，2011，（20）.[3]耿亚.现代企业财务预算管理中存在的问题及解决对策研究[J].财经界（学术版），2014，（24）.[4]张亦斌.企业财务预算在管理中存在的问题及解决对策[J].经营管理者，2015，（5）.[5]苏婷.企业财务预算管理中存在的问题及解决对策[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2015，（9）.作者简介：何全（1993-），男，四川广安人，本科在读学生，研究方向：会计。

第三篇：企业财务预算应用的研究

企业财务预算应用的研究

随着我国企业改革的深入和我国经济逐渐融入国际竞争，企业的性质和经营管理方法都发生了很大的变化，预算管理越来越受到我国企业和学者的重视。“凡事预则立，不预则废”。这是中国古人对预算重要性的最好描述。管理者们面对千头万绪的管理实务，只有从企业的整体出发，通过科学预测，通过货币或数量的预算形式明确企业预期的生产经营成果及财务状况，并对企业及各业务部门的经济活动进行调整和控制，才能实现对企业的全面管理。本文对财务预算管理的概念和内容进行了阐述，结合企业的生产经营特点及目前在企业实行财务预算管理工作方面存在的弱点和缺陷，提出了将全面预算控制应用于企业以实行财务预算管理、指标体系以及财务指标考核评价过程中的基本思路，并在引入现代先进技术运用于预算管理等方面进行了研究，最后就有效建立企业预算管理体系提出了一些有价值的建议。

【关键词】财务预算 财务预算管理

一、引言

在我国市场经济条件下，质量竞争和价格竞争愈演愈烈，能否控制成本、降低产品成本是企业在市场竞争中取胜的关键，而推行财务预算管理是降低产品成本行之有效的一种方法。

目前很多企业对预算的管理职能认识不足，单纯为了编制预算而编制预算，没有将预算与其企业管理很好的结合起来，使预算独立于企业管理之外，成为一个封闭的系统，没有充分发挥预算的管理职能。预算的重点往往只停留在具体的数字计划上，起不到管理的作用，使预算的编制流于形式。认为预算编制主要是财务部门的工作，其他部门只需要了解情况，或给予财务部门一定的协助。因此，应对预算管理进行更深层次的理解。

二、财务预算管理对企业的重要性

财务预算和财务预算管理

财务预算是一系列专门反映企业未来一定预算期内预计现金收支、经营成果和财务状况等经济指标的各种预算的总称。具体成果以一套预计财务报告的形式体现出来，包括现金预算、预计利润表和预计资产负债表等内容。

财务预算管理是企业预算管理的一个分支，也是预算管理的核心部分。企业的预算是一个综合性的财务计划，包括经营预算、资本预算和财务预算。经营预算是对企业收入、费用

和利润作出的预计；资本预算是对企业的资本性投资方案所进行的计划和评价；财务预算则是在经营预算和资本预算的基础上所作出的现金流量的安排，以及一定时期内的损益表和一定时期末的资产负债表的预计。

财务预算管理在企业中的作用

1.有利于各职能部门的协调一致

企业内部各职能部门必须协调一致，才能最大程度地实现企业预算。

2.有利于加强企业内部控制

企业一旦制定了预算，就进入了实施阶段，管理工作的重心就进入了控制过程，即设法使经济活动按计划进行，企业外部的环境在不断的改变，必然会出现执行情况与预算有偏差，此时将预算与执行情况进行对比和分析，为企业经营者提供了有效的监控手段。预算指标为企业控制提供了标准，哪些钱是可以花的，哪些钱是不可以花的。

3.有利于绩效考核

绩效考核是企业员工加薪晋升的重要指标，在绩效考核指标的拟定过程中，首先应将企位的战略目标层层传递和分解，使企业中每个职位被赋与战略责任，每个员工承担各自的岗位职责。绩效管理是战略目标实施的有效工具，绩效管理指标应围绕战略目标逐层分解而不应与战略目标的实施脱节。而企业预算正是企业战略目标的量化指标，以此做为企业绩效考核的指标可以充分达到绩效考核导向性的作用，而且预算以数量化的方式来表明管理工作的标准，其本身具有可考核性，因而可以根据预算执行情况来评定工作成效，分析差异改进工作。而将绩效指标作为绩效考核的指标，此时企业的工作业绩是与下达的预算指标进行比较，此时这个指标就变成了相对数的指标，显然相对数的指数与绝对数指数更能客观地反映员工对企业的贡献大小。

4.有利于量化企业各职能部门的奋斗目标

企业预算的制定是企业各职能部门通力合作的结果，最后确定的企业预算是各个职能部门的综合平衡的结果。各个职能部门的预算目标实际上是企业预算总目标的分解，即企业预算的达成是以企业各职能部门的预算达成为前提做支持的。预算可以量化各职能部门的努力方向和奋斗目标，他们可以根据预算安排各自的活动。全面预算管理正是以公司战略为出发点，通过规划未来的发展来指导现在的实践，是对公司战略目标的具体落实与进一步量化，从而更加具有可接受、可实现、可检验和挑战性的特性。从而对企业战略起着全方位的支持作用。

三、企业财务预算的编制

从预算的编制过程看，主要有两种模式：自上而下的模式和自下而上的模式。一般企业都采用各责任中心自行提出各自的预算指标、层层汇总，最后由企业专门机构或人员进行调整，确定企业全面预算这种自下而上、层层汇总协调的预算编制程序，其优点在于有利于发挥各责任中心的积极性。但在编制时，要注意各预算执行单位之间的权责关系，注意权责的划分、分解。预算管理体系中权责的不明，会直接影响到预算的执行和考核。

企业预算一般分为业务预算、资本支出预算、财务预算三种。业务预算指的是与企业基本生产经营活动相关的预算，主要包括销售预算、生产预算、材料预算、人工预算、费用预算（制造费用预算、期间费用预算）等。资本支出预算是企业长期投资项目（如固定资产购建、扩建等）的预算。财务预算指有关现金收支、经营成果、财务状况的预算，包括现金预算、预计利润表、预计资产负债表。

销售预算是整个预算编制工作的起点和主要依据。公司应根据当年的经营目标，通过市场预测，结合各种产品的历史销售量、销售价格等数据，确定预测的销售数量、单价和销售收入。在销售预算的基础上，编制生产预算，根据预测销售量、预测期初和期末的存货量，得出预测生产量。然后，根据生产预算，编制材料预算、人工预算，制造费用预算。制造费用预算的编制分变动制造费用和固定制造费用两部分，变动制造费用预算的编制以生产预算为基础，根据预计的各种产品产量以及单位产品所需工时和每小时的变动制造费用率计算编制。产品成本预算根据生产预算、材料预算、人工预算、制造费用预算编制。销售费用预算根据销售预算编制而成。管理费用预算一般根据历史实际开支为基础编制。现金预算是财务预算的核心。现金预算的内容包括现金的收入、支出、盈赤（现金的多余或不足）、筹措与利用等。现金预算的编制以各项业务预算、资本支出预算的数据为基础。预计损益表是对企业经营成果的预测，根据业务预算编制而成。预计资产负债表是对企业财务状况的预测，根据期初资产负债表、业务预算编制而成。

四、企业预算管理的实施应用问题

1.责任会计

责任会计是以企业内部互粉的责任中心为会计主体，确定其在经济活动中应负的经济责任，并同记录、考核、评价其业绩的会计工作相结合而形成的会计制度。企业推行责任会计

可以在明确各成员、各单位责任的情况下，实施有效的成本费用控制，绩效考评和奖励。其核心是合理划分责任中心，即实现责任主体的唯一化，最终细化责任，便于预算控制，考评工作的有的放矢。

对责任中心的绩效评价是责任会计的核心内容，也是企业经营管理中的一个极其重要的问题。责任会计正是通过对各责任单位进行评价，并给与奖惩，來激励他们完成责任核算的。对责任中心绩效进行客观、公正评价的关键，在于绩效评价指标的科学性、实用性和可操作性。企业管理人员必须从企业的具体情况出发，设计出科学、合理、实用的评价指标体系。

2.责任会计的核算程序

各核算单位应按计财中心原有的财务制度规定核算产生财务会计报表,在财务核算的基础上,独立建立责任会计账户和报表体系,依据责任会计核算原则和本制度规定对各项收益和费用(成本)进行分析调整,以调整说明和必要确认为依据,制作责任会计凭证,在相对应的调整账户中进行记录,并依据账户调整记录制作责任会计报表.。

3.业绩考核

业绩考核通常也称为业绩考评或“考绩”，是针对企业中每个职工所承担的工作，应用各种科学的定性和定量的方法，对职工行为的实际效果及其对企业的贡献或价值进行考核和评价。它是企业人事管理的重要内容，更是企业管理强有力的手段之一。业绩考评的目的是通过考核提高每个个体的效率，最终实现企业的目标。在企业中进行业绩考评工作，需要做大量的相关工作。首先，必须对业绩考评的涵义作出科学的解释，使得整个组织有一个统一的认识。

业绩考核是现代组织不可或缺的管理工具。它是一种周期性检讨与评估员工工作表现的管理系统，是指主管或相关人员对员工的工作做系统的评价。有效的业绩考核，不仅能确定每位员工对组织的贡献或不足，更可在整体上对人力资源的管理提供决定性的评估资料，从而可以改善组织的反馈机能，提高员工的工作业绩，更可激励士气，也可作为公平合理地酬赏员工的依据。

4.责任报告

责任报告作为企业自愿披露的非财务报告，其目标是向企业意外利益相关方提供其履行社会责任的信息，以便于信息使用者进行决策。目标要求企业提供的社会责任信息应与报告使用者的决策需要相关，有助于报告使用者对企业过去、现在、未来的情况作出评价或预测。因此，企业一方面需要掌握自己已履行的社会责任，也要搞清

楚企业外部的利益相关方所期待的信息。

五、结论

企业只有对全面预算管理有了全面而深刻地认识，才能有效实施全面预算管理，最终使其成为实施企业战略与提高经营绩效的工具，从而保证企业战略的进一步落实，降低企业经营风险，提高企业管理效率与经营效益，实现企业价值最大化。

六、参考文献

李娣 陈刚 企业预算管理手册 立信会计出版社2009：P146

薛文艳 企业社会责任报告编制初探 太原大学学报 2008年3月

钟亚兰 浅谈责任会计评价指标体系的构建 商场现代化2008年 4月（上旬刊）朱清贞 严晓燕 肖小玮 财务管理案例教程 清华大学出版社 2006年：P30

马莉欣 浅谈财务预算管理在企业中的作用，http://，2010年3月

第四篇：房地产企业的土地储备问题研究

房地产企业的土地储备问题研究

学院：建筑与城市规划学院

专业：城市规划

班级：0811城规一班

姓名：紫云筠

日期：2012-5-30

【摘要】土地是一项重要的生产要素，本文从我国房地产发展的角度，论述了房地产公司进行土地储备的意义及策略的采取。【关键字】

摘 要:关键词:房地产公司 土地储备 策略

一、土地储备量的概念

土地使用量则指的是存储的用于建设用途的土地的数量,它是为了加强对土地市场的宏观调控,提高土地资源的利用率,通过经济、法律等手段,经过土地储备机构将土地从不同的使用者手中集中起来,以用于开发使用的土地数量。

二、土地储备和房地产

土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。

(1)土地储备是必须的。对于房地产行业来说, 土地既是基础的生产资料,又是必须的融资手段。在房地产行业综合实力评价体系中,成长性是一项重要的标准。房地产属于资金密集型企业,企业的盈利能力直接影响其未来的发展潜力。土地储备量不仅很大程度上影响企业的综合实力和发展潜力, 另一方面, 还决定了企业的可持续发展性。如果没有土地储备, 企业的开发项目一旦结束, 其面临的局面可想而知。而且,如果土地储备的数量不充足的话, 还会导致企业内部不稳定, 影响企业内部团结。

(2)土地储备量的掌握。一方面, 一线企业不断加大土地储备量,房地产企业的后续力量不断增加, 另一方面, 由于资金紧张,大多数中小企业的开发用地缺乏, 发展潜力不足。在一线企业中,有的企业的土地储备量足够七八年使用, 而有的只够两三年使用。那么,土地储备的数量多少才算合适呢? 土地储备存续比指的是土地储备面积和单个销售季度销售额之比,是衡量一个房地产企业在一个时间段内根据土地的开发销售速度,现有的土地储备可供使用的时间。从兰德咨询长期以来对企业土地储备的研究来看,土地储备存续比值应保持在20到35之间比较合适, 即在现有销售状态不变的情况下,相对于5到9年的开发用地。(3)房地产企业储备土地的原因。近一段时间以来, 房地产市场的最大新闻就是地价飞涨。上市公司收购土地后, 可以用它去发行公司债, 只要其大多数项目能够赚钱, 该公司就能赚钱, 而且股价也会持续攀升。随着股价的攀升,它继续增加发行量,获得利润后, 继续收购土地, 如此循环,不断获得利润。就像一位经济学家说的那样:房价上涨能推高股价, 股价上涨后就去融资, 融资后就去拿地, 高价拿地后又推动了房价上涨,房价上涨又进一步推高股价。

三、土地储备的意义

土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。为发展和壮大房地产公司，作为房地产公司储备土地的意义就凸现了。

从我国当前房地产发展趋势来看看房地产公司土地储备有更重要的意义

有关资料表明：我国国内生产总值每增加一个百分点, 房地产销售额就会增加1.65个百分点,这显示我国房地产业增长速度将快于GDP 的增长速度。从内在因素看, 支撑房地产行业快速发展的因素有以下几点：

(1)城市化进程加快。按照城市化发展的一般规律，一国的城市化水平达到30% 以后，城市化进程便会加快。我国已进入城市化加速阶段。城市化水平提高将带动对房地产的需求，这是促进房地产行业发展的主要动力。

(2)房地产金融的快速发展。金融支持是房地产快速发展的重要动力。从国外来看，房地产是金融的半壁河山，银行贷款余额一半左右是用于房地产行业的，而我国房地产金融仍有巨大的发展空间。特别银行对个人住房消费支持力度在日渐增大，以及房地产金融产品日渐多元化，产业投资基金、抵押贷款证券化在逐渐发展壮大，这些都会对房地产行业快速发展起重要支持作用。

(3)家庭住宅消费增长。我国城镇家庭收入的快速增长，使住宅消费支出在家庭支出中所占比例快速提高，未来几年、十几年估计仍将保持较快速的提速走向。

这些都将成为影响未来房地产行业发展的重要因素。我国住宅需求量增大，还将反映在以旧城改造为主的住宅更新需求、住房条件改善带来的住宅需求、城市化水平提高带来的住宅需求，该三需求对房地产公司来说，具有最一般的宏观指导意义。

从上述我国当前房地产发展趋势来看，一个房地产公司对土地直接、间接储备的意义就凸现了。我国的房地产行业正处于阶段性跳跃发展期，发展是长期的永恒主题，一个房地产公司要有长期发展战略，就必须在国家土地政策和法律的框架内、应在一定程度上，直接、间接地储备一定数量的土地。

四、土地储备量的影响因素

(1)地区经济发展状况。我国的经济正处于高速增长时期,大量的建设用地是经济发展的需要。对某一地区来说, 在一定的经济发展水平和充足的资金的支持下, 土地供应量是多少, 就应该储备多少土地。经济的发展水平和发展质量直接影响土地需求量和土地市场的稳定性, 这两个方面对土地储备量都存在约束作用。

(2)土地利用的总体规划和城市规划。土地利用总体规划是根据国民经济的发展状况和社会发展规划、国土治理和资源保护的要求、土地资源现状, 及考虑各项建设对土地的要求, 在一定区域内对土地的使用、治理和保护等做出的总体规划。土地储备制度的本质是国家通过土地处分权和土地供应权等职能,对城市土地资源进行调控的一项管理制度, 是满足土地需求,调节土地市场, 提高土地利用率的一项重要手段。该制度在实行过程中,必须按照土地利用总体规划规定的土地用途,城市规划确定的土地使用布局来对土地进行调整, 调整的范围和速度都要由这两项法规来决定。所以, 其直接决定了土地储备量的大小。

(3)资金状况。土地资源的有限和供给量少决定了土地价格居高不下, 收购土地,需要大量资金,制定合理的土地储备战略并与公司的市场、资金战略保持良性互动尤为重要。

五、土地储备策略的实施

(1)土地储备策略的实施要踏准宏观经济发展的节拍

同样采取了迅速扩大土地储备规模的激进策略，碧桂园和恒大地产的遭遇却大相径庭，其中的关键差别在于开发商土地储备策略的实施是否踏准了宏观经济发展的节拍。

众所周知，土地、楼价以及整个房地产行业，都呈现出明显的经济顺周期运行规律。如恒大一般不关心宏观经济运行的趋势而急速扩张土地储备，轻则导致土地购并的价格过高而影响利润率，重则会导致公司的债务危机，从而引至破产风险。

(2)土地储备策略的实施要考虑企业财务的承受能力 房地产业作为典型的资金密集型行业，其本身的特性决定了开发商资产的流动性相对较差，因而须特别注意中短期的资金压力；开发商的财务杠杆也一般较高，这就要求开发商须根据自身的财务状况，制定与之相适应的土地储备策略。

企业生存的基本法则之一便是根据自身的财务状况，合理制定发展战略，这样才能保证企业无论在怎样恶劣的宏观经济状况和外部融资环境之中，都能立于不败之地。

(3)只有特定企业、特殊时期才适宜采用激进策略

2009年的保利地产是激进的土地储备策略的实践者。虽然购地行为近似疯狂，但激进的土地储备策略对保利而言，并非失去理智之举。一方面原因在于，保利地产的激进策略选对了时间，在这一时期大举购地的成本较低，土地收储行为与宏观经济周期暗合，这也是市场较为看好保利地产后继盈利能力的原因。另一方面，激进的购地行为也与保利地产强大的融资能力相匹配。较优的融资渠道使得保利地产的财务成本相对较低，中短期的债务压力也相对可控。

总的来说，保利地产有足够的实力在特定时期实施激进的土地储备策略，因而这种策略较能得到市场的认同。而且其他企业则应充分考虑时间、市场、政策和自身因素，采取适当的策略，“以退为进”有时候也不失为一种良方。

【参考文献】

【1】 《简论房地产公司土地储备的意义》黄磊品

【2】 《土地储备量对房地产业发展的影响分析》 姬志杰

第五篇：房地产企业融资问题研究

房地产企业融资问题研究

发布日期:2013-09-0

2摘 要：房地产业是我国经济发展的支柱产业，随着房地产的持续发展，融资难的问题也日益突出。目前房地产的主要融资来源是银行贷款，渠道单一，资金量不大，因此，应积极拓宽融资渠道，发展信托资金，开发房地产金融产品，采取股票融资等一系列措施，满足企业对资金的需求。本文研究了房地产融资的现状及所处的困境，提出了应多渠道发展融资途径，解决融资难的问题，以利于房地产企业健康持续地发展。

关键词：房地产融资，房地产信托，银行贷款

房地产业是一个资金密集型产业，资金周转期长，前期需投入大量资金，因此融资问题关系到企业的生死存亡。多数开发商的资金是来自银行贷款，来源单一。近几年，随着国家对房地产业的宏观调控，银行信贷紧缩，加剧了房地产业的资金供应紧张，房地产业融资体系的缺陷日益暴露出来。为了实现房地产业持续健康地发展，应建立多元化的融资体系，创造新的金融产品，采取多种融资方式。

一、房地产业的特点及其给融资带来的困难

房地产业是典型的高投入、高回报、高风险的资本密集型行业，其在发展的过程中必须得到金融业大量的资金支持才能健康发展。但是自2006年来，随着国家宏观经济转向稳健发展的要求，为了防范房地产泡沫出现可能引发的金融危机，国家陆续出台了一系列严厉的调控政策，提高了开发商资金门槛，收紧开发贷款，从“管严土地，看紧信贷”入手，压缩了开发商的融资空间，加剧了融资难的问题，房地产业的资金供应面临断血的危险。

二、房地产业融资的现状及存在的问题

（一）银行贷款是主要的资金来源，融资风险巨大

银行贷款是我国多数开发商采取的融资方式，开发商通过土地抵押取得第一笔信贷资金进行项目开发。随着房地产调控力度的加大，银行加强了对房地产贷款的风险审查，提高了贷款门槛，开发商越来越难以从银行取得贷款，无法保证开发过程的顺利进行。

（二）自筹资金，融资金额偏小

在房地产企业初始阶段，自筹的资本金是主要的资金来源，主要用于购置开发的土地。在房地产价值较低时，自筹资金基本可以满足投资需求。当市场销售不景气及土地价值持续升高的情况下，土地投资成本加大，投资规模增大，资金周转期延长，自筹的资金就难以满足企业投资的需求，开发目标难以实现。

（三）房地产金融工具稀缺，金融市场的功能没有得到发挥

目前，我国金融市场的金融工具品种不多，融资能力不强，尤其针对房地产业的金融工具更是几乎处于空白状态。由于没有专门设计的针对房地产业的金融工具，开发商就难以从资本市场融通资金，金融市场的融资能力没有发挥作用，影响了我国金融业对房地产业的服务水平，限制了房地产业自身抵御风险的能力，也使房地产业与发达国家的差距进一步拉大。

（四）债券融资比例较低

债券融资是指上市公司发行可转债和公司债，非上市公司通过发行企业债筹集资金。由于房地产债券比一般债券收益高，又可以按期收回本金和利息，同时具有一定的流动性，所以房地产债券融资有一定的优势。

但是国家对房地产发行债券控制得很严格，只有上市公司和国有独资公司等设立的公司才能发行债券，多数非上市公司不具备发行条件，而且债券市场本身发育就不成熟，市场规模小，交易量不大，组织能力差，这些都制约了房地产债券的发行，导致债券融资在开发资金来源中所占的比例一直很低。

三、融资出现问题的原因

（一）经济原因

近年来，房地产业持续快速地发展，泡沫经济也逐渐显现，美国的次贷危机也给中国的经济敲响了警钟。为了避免房地产泡沫经济破裂带来的金融危机，我国从2010年以来连续出台了多项调控政策，诸如停止流动资金贷款，提高资本金比例，严格审批房地产项目贷款条件，限制了银行对房地产的信贷支持。由于政策的持续打压，导致房地产行业的资金链捉襟见肘。宏观调控政策仍将持续，面对力度不断加大的调控政策，房地产企业迫切需要寻求多元化的融资道路。

（二）行业原因

一直以来，房地产与银行就像一对孪生兄弟，互相依赖，互相支持，银行就是房地产最基本、最主要的资金来源。这些房地产特有的特点，促成了房地产企业的融资困境。

（1）房地产开发企业普遍不具备多渠道的融资能力。我国房地产市场长期处在卖方市场，开发商通过预售提前回笼大部分资金，同时通过工程垫款延迟支付资金，因此开发过程中需要投入的资金量并不是很大，所以只要银行的信贷资金一到位，企业基本上就高枕无忧了，对后续的融资需求不强，对融资渠道的危机意识不强。因此银行信贷政策一收紧，开发商的日子就很难过。

（2）房地产企业的融资结构不合理。房地产企业的资金来源主要有：自有资金，开发贷款及其他资金。自有资金是开发商的资本金，开发贷款一般是银行的信贷资金，其他资金则是预售款及施工企业的工程垫款。从这些资金的来源分析，开发贷款无疑属于银行的贷款资金，预售款也有60%左右是银行提供的按揭贷款，施工企业的工程垫款也大多是银行提供的流动资金贷款，因此开发商的资金几乎都来源于银行。这种高度依赖银行的融资结构是非常不利的，较低的融资成本与贷款门槛使企业利用银行信贷杠杆进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了企业的违约风险，同时市场过热存在投资投机的风险，一旦泡沫破裂房地产价格下跌，作为抵押的房地产价值将大幅度贬值，开发商的违约成本将转嫁给银行承担。

（3）市场发展现状和房地产行业规则之间的差距，也是产生融资困境的原因之一。银行业对房地产项目贷款的要求是企业自有资金达到总投资额的35%，同时还必须具备土地、规划和施工等四证齐全。由于土地特有的稀缺性，开发商拿地的成本也在不断攀升，土地的购置成本几乎占了总投资的50%甚至更高。因此，开发商的实际门槛已经提高，自有资金35%与50%之间的差额部分，是得不到银行的信贷支持的，也就是说，开发商的自有资金必须要达到50%才能够进入这个行业，行业政策与市场现状的差距，直接增加了开发商的融资数额和融资难度。

四、解决融资问题的建议

（一）积极发展房地产信托基金

房地产信托基金是由特定发起人发起，通过发行受益凭证的方式汇集投资者的资金交专业的房地产投资机构运作，基金主要投资房地产及相关产业，并将收益对投资者进行分配的一种信托基金。信托基金对于房地产业属于股权投资，是对银行资金不足部分的补充，不增加企业的财务风险，拓宽了企业的融资渠道，因此应大力推广发展。

（二）加快开发房地产金融产品

随着房地产业的不断发展，房地产对新的金融产品的需求也越来越渴望。因此，为了实现融资渠道的多元化，就必须抓紧开发房地产业的金融产品，形成稳定的金融产品供应体系，满足企业日益增长的融资需求。

（三）推动企业进行股票融资

股票融资是国际通行的融资方式，具有融资规模大，时间短的特点。通过上市，企业可以获得大量持续发展的资本，使企业规模迅速扩张。房地产业应采取一系列措施促成企业直接上市融资或者通过借壳上市，利用资本市场取得大量资金，从而达到企业快速发展的目标。

（四）完善债券市场，推动债券融资进入正常渠道

房地产项目开发周期长，投资金额大，发行债券是较好的融资选择。针对我国目前债券市场企业债券发行规模很小的现状，为了使债券融资成为房地产企业主要的融资渠道之一，国家就应该出台鼓励企业发行债券的政策和相应的措施，吸收社会闲余资金投资房地产。具体可以采取扩大债券发行主体、推行房地产债券利率市场化、健全房地产企业债券信用评级体系，发展和培育房地产债券的市场体系，增加相应的避险工具等。

五、总结

总之，房地产业的竞争已经进入资本竞争的时代，房地产融资已成为房地产开发企业生死存亡的关键。目前房地产面临的大环境是银行信贷紧缩，针对房地产业目前的融资现状及所处的困境，房地产企业迫切需要摆脱过度依赖银行的单一融资局面，积极拓宽融资渠道，走多元化路线。同时，国家也应进一步完善相关的法律法规，努力创新金融工具，促进房地产企业持续健康地发展。

参考文献：

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