房地产企业融资管理论文

第一篇：房地产企业融资管理论文

摘要：目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验，提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力，提高资金管理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。

关键词：房地产企业 融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。

（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。

（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。

【参考文献】

[1] 高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融, 2006, 06

[2] 潘爱青:房地产融资问题研究.科技创业月刊,2006,07

[3]刘晴:我国房地产业融资问题及对策研究.黑龙江对外经贸, 2006,07

第二篇：房地产企业融资论文

房地产企业融资论文该怎么写？为大家整理了房地产企业融资论文，希望对大家有帮助。

1.融资的现状分析

广州华南商贸职业学院曾小燕《解析民间金融现状问题及应对策略》指出我国民间融资活跃，主要方式仍为直接借贷，借贷利率总体上扬；从人民银行民间借贷样本监测中，能看到中小企业民间借贷规模呈加快增长趋势，借贷利率明显高于正规金融贷款利率。目前我国民间金融的形式既有民间借贷、合会、私人钱庄和典当行等传统的民间金融形式，也出现了一些具有新时代特征的民间金融机构如农村合作基金会、农村互助储金会等。东北农业大学经济管理学院侯阳在《我国中小企业融资难的问题及对策分析》中指出我国中小企业融资规模较小、融资渠道较窄、融资成本较高等方面的问题。据其调查显示，约有一半以上的中小企业企业经营者认为融资难是企业发展中遇到的主要障碍,而中西部地区中小企业经营者选择“融资困难”的比重更是高达八成。因此融资难是制约我国中小企业发展的主要矛盾。由于中小企业具有投资少、发展快，就业面广，能较好适应社会的需求，中小企业已经成为国民经济的重要组成部分和新的经济增长点。但中小企业大多是民营经济实体，资产值不高，管理机制不太规范，中小企业融资直接受制于整个经济运行环境。

2.我国中小房地产企业融资现状及存在的问题

目前，中小房地产企业融资渠道问题成因复杂，如果只从单方面分析中小房地产企业融资渠道的问题是不可能的，必须结合实际情况，才能更好地找到解决中小房地产企业融资渠道不畅的问题。

2.1企业本身的原因

由于中小企业大多采用资本密集型的经营模式，员工素质普遍不高，国内中小企业由于企业资金有限不得不减少人员编制，致使许多优秀人才流失，从而使企业的竞争力大大减弱。多数中小企业由于规模原因，仅有简陋的厂房和廉价的设备，缺乏融资必要数量的不动产,企业无法得到其想要的人才，从而导致技术水平不高，缺乏创新能力,导致在市场遇到大的波动时无法抗御市场风险。

2.3融资力度不够

目前，专为中小房地产企业提供信用担保的担保体系才刚刚起步,我国中小房地产企业的外源融资主要还是依靠间接融资。对于中小房地产企业来说，取得银行贷款难。效益一般的企业银行又不允许其作担保人，效益好的企业不愿意给其他企业作担保，而中小房地产企业相互之间的担保常常变得有名无实；缺少适合中小企业的信贷管理办法，从而造成金融机构服务于中小企业时审批复杂、对中小房地产企业的信贷支持力度被削弱的现象。

2.4缺乏完善的法律、法规保障

目前，中小房地产企业融资的相关法律法规很不健全，限制了中小企业的融资，各种所有制的中小企业法律地位相当不平等，对中小房地产企业资信评级体系还未完全建立起来，缺乏专业权威的社会信用评级机构，中小房地产企业的潜在投资者将面临极高的投资风险，信用担保市场运作秩序混乱，支持中小金融机构发展的法律制度缺乏。

3.提高我国中小房地产企业融资能力的对策

根据上述我国中小企业问题和成因的探索，为了更好地如何改善融资难问题、拓宽其融资渠道，从而加快企业的发展,促进我国国民经济的健康发展。

3.1加大政府支持力度

今后，我国政府要尽快健全中小房地产企业法律体系，制定相关法律法规来提高中小房地产企业的地位。加大政府支持力度，根据各地的具体情况多样化实施扶持政策。如2009年7月20日由中国人民银行征信中心根据租赁业界要求上线运行的融资租赁系统，上线一年来，承租人为中小企业的登记有3000笔，约占总登记量的1/3，依据初始登记中选填的租金金额，可估算承租人为中小企业的租金金额累计约为244亿人民币，约占所有融资租赁合同累计金额的55%。

3.2加强内部管理，建立健全财务会计制度

中小房地产企业一方面可通过组织员工进行培训，提高员工素质，培养核心人才，提高总体素质，形成核心竞争力，增强企业的向心力，从而提高企业队伍的整体水平，塑造良好企业形象。建立健全财务会计制度。确定合理的筹资渠道和方式，做好筹资、投资等理财决策，分析每种融资类型所带来的成本和风险，树立全面理财观念。

3.3.深化金融体制改革，强化自身信用建设

中小房地产企业应恪守信用关系，树立企业良好的形象，让银行充分了解自身的经营信息，为企业开辟贷款的融资渠道，提高诚信意识，加强对自身债务的管理，防止资金链的断裂，确保自身在金融机构没有不良贷款的记录，从而树立良好的信用形象，努力协调银行的关系，有效配置资金，加强化企业自我积累，为公司的高效运行提供重要的物质基础，不断提高自身融资能力，为企业顺利融资创造良好条件。

3.4拓展融资渠道

增加融资渠道是中小房地产企业增资的必由之路。企业除了依靠自身融资外，中小房地产企业要不断拓展自身融资渠道，如上市融资、股权融资、债权融资等融资渠道，政府应鼓励发展面向中小房地产企业的投资公司，积极推进典当、融资租赁等多种融资方式，缓解中小房地产企业融资难的困境，帮助提高中小房地产企业的融资效率。

第三篇：房地产企业融资模式

房地产企业融资模式

资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式：

1.自有资金+银行贷款

•传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。

•融资成本最低，应优先使用。

•2.自有资金+信托计划

•新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。

•融资成本比银行贷款高。

•3.自有资金+股权融资

•传统融资方式，目前引进外企的比例较高。

•融资成本比银行贷款高。

•4.自有资金+投资基金

•新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全。

•融资成本最高。

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融资流程介绍

一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现

1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。

2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。

保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。

抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车）

质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货）

3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。

另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上）

目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。

（抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。

质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。

抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则多以动产为主或者股权。2.抵押和股权质押要登记才生效，质押则只需占有就可以（指动产）。

3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。）

二、贷款流程

1、办理贷款卡：

（1）、贷款卡是中国人民银行发给注册地借款人的磁卡条，是借款人凭以向金融机构申请办理信贷业务的资格证明。贷款卡记录了贷款卡编码及密码，是商业银行登录“银行信贷登记咨询系统”查询客户资信信息的凭证，取得贷款卡并不意味客户能马上获得银行贷款，关键看企业的资信状况是否满足贷款银行的要求。

（2）、办卡对象：具有主管工商行政管理局核发营业执照的企业（单位）法人及个体经营者；以个人名义申请贷款卡不须办理贷款卡，但个人为企业（单位）法人或个体经营者担保贷款的情况除外。

（3）、贷款卡办理处于每年3月至6月15日对贷款卡年审，当年办理的贷款卡不用年审。企业申请所需材料:

①《贷款卡申请书》；

②《企业法人营业执照》（非法人企业为《营业执照》，事业单位为《事业法人登记证》正本复印件及副本原件（其他借款人为上级批文复印件）；

③《中华人民共和国组织机构代码证》原件及复印件；

④企业的《注册资产验资报告》原件和复印件；领卡前一个月的资产负债表和上决算报表；

⑤法定代表人（或法定代表人授权的代理人、负责人）证及有效证件（身份证）原件及复印件；

审

核

①提交资料真实、完整性；②证、照、表相符；

③主要财务指标平衡关系表

发

卡

上机登录企业概况后发卡；

年

审

所需材料：

①《贷款卡年审报告书》；

②经工商部门年检后的《营业执照》原件及复印件；

③《中华人民共和国组织机构代码证》复印件；

④上会计决算报表；

⑤需变更企业要素的请携带变更后的相关资料原件及复印件；

⑥法定代表人身份证及法人代表证复印件。

2、贷款申请：

借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》。同时须按要求提供借款人相关资料。

3、对借款人的信用等级评估：

应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。评级可由贷款人独立进行，内部掌握，也可由有权部门批准的评估机构进行。信用等级的评定涉及到授信和贷款的额度，所以非常重要。财务报表要求经审计的。每个银行对评级的等级所达到的额度要求并不一样。

4、授信：

银行授信额度即为简化银行信贷审批流程，经企业申请，银行审核后给予企业的一定金额及期限内，向借款人发放的可循环使用的授信。简单地说,就是银行能贷给你最高多少的钱。是和信用评级联系在一起的。其特点是：

（1）、一次授信，循环使用，随用随还。一次授信后，在约定的时间和额度内随借随用随还；

（2）、凭证贷款，手续简便。借款人依据授信合同办理授信业务，银行不再重新进行授信调查、审批；

（3）、如果为综合授信额度，借款人除了可以获得贷款外，还可办理授信合同规定的开立承兑汇票、国际结算融资等业务。

所须提供资料：借款人和担保人的基本资料（营业执照、组织代码证书、税务登记证、法人证明及身份证等）；三年的财务报表（最好经审计的），未满三年的提供自开业至今的财务报表；抵押和质押相关材料；借款人和担保人企业经营状况介绍；章程以及根据企业章程需要提供的董事会或股东会决议；银行需要的其他材料。

5、部门审批流程

首先由业务部门或客户部门进行资料收集，并编写评审报告，通过后报到贷审部门进行风险评审，最后上贷审会进行最终确定。每个银行根据权限不同，报到省行审批或总行备案。贷审会主要由行长、副行长和部门负责人参加，并实行投票表决，具体票数通过率每家银行规定不一样。贷审会集中举行，同时审理多家借款企业授信。

6、签定借款合同或授信合同，签定保证合同。

三、签发银行承兑汇票和贴现

1、签发银行承兑汇票

定义：银行承兑汇票是指由承兑申请人签发的，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑，持票人在汇票到期日或到期日前几天向委托付款人提示付款的票据。付款期限最长可达6个月；提示付款期自汇票到期日起10日。

功能：

用于真实商品交易后的债权债务结算；票据持有人在汇票到期日前若急需资金可以向开户银行或票据中心申请贴现；银行承兑汇票在到期日前可以背书转让。

如何办理：

（1）、提交书面申请，包括提交《开具银行承兑汇票申请表》、《开具银行承兑汇票申请书》、经济合同及企业近期的财务报表；

（2）、银行与申请人及担保人签订担保合同；

（3）、申请人向银行缴存保证金（20%以上）；

（4）、银行向申请人签发银行承兑汇票，并由申请人签章。

常见问题解答：

（1）．开立银行承兑汇票需要缴存多少比例的保证金？

申请人需要缴存不低于银行承兑汇票金额20％的保证金。

（2）．对银行承兑汇票单笔金额有何限制？

银行承兑汇票单笔最高金额不能超过1000万元。

（3）．开立银行承兑汇票时，不同的担保方式需要签订哪些相关担保合同？

开立银行承兑汇票时，申请人要与银行及担保人签订《银行承兑汇票契约》，若承兑采取保证方式的，还要签订《银行承兑汇票保证担保合同》，若承兑采取抵（质）押担保方式的，则要签订《银行承兑汇票抵（质）押担保合同》。

2、贴现

定义：

银行承兑汇票贴现是指银行承兑汇票的持票人在票据到期日前，贴付一定利息将票据权利转让给金融机构而取得资金的票据行为,是金融机构向持票人融通资金的一种方式。产品特点：

能满足客户持有的商业汇票快速变现的需求；手续方便，融资成本低。

如何办理：

1．提交书面申请书，即《汇票贴现申请书》

2．提供以下资料：

（1）经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡原件

（2）尚未到期且要式完整的银行承兑汇票

（3）交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明

（4）与出票人（或直接前手）之间的增值税发票原件或复印件

（5）贴现行要求提交的其他资料

常见问题解答：

1．对贴现的票据有何要求？

要求贴现的银行承兑汇票的交易合同必须是合法且要素齐全，即贴现的银行承兑汇票必须符合《票据法》，符合制度规定的银行承兑汇票的出票、背书、承兑的条款要求。

2．对贴现的期限有何规定？

贴现的期限从贴现之日起至汇票到期日止，最长不超过6个月。

四、银行贷款关注的财务指标

企业还要把握好以下12个指标：

财务结构：

1、净资产与年未贷款余额比率。必须大于100%（房地产企业可大于80%）。

2、资产负债率。必须小于70%，最好低于55%。

偿债能力：

3、流动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在150%~200%较好。

4、速动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在100%左右较好，对中小企业适当放宽，也应大于80%。

5、担保比例。企业应该把有损失的风险下降到最低点。一般讲，比例小于0.5为好。现金流量：

6、企业经营活动产生的净现金流应为正值，其销售收入现金回笼应在85~95%以上。

7、企业在经营活动中支付采购商品，劳务的现金支付率应在85~95%以上。经营能力：

8、主营业务收入增长率。一般讲，如果主营业务收入每年增长率不小于8%，说明该企业的主业正处于成长期。如果该比率低于-5%，说明该产品将进入生命末期了。

9、应收账款周转速度。一般企业应大于六次。一般讲企业应收账款周转速度越高，企业应收账款平均收款期越短，资金回笼的速度也就越快。

10、存贷周转速度，一般中小企业应大于五次。存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强。

经营效益：

11、营业利润率，该指标表示全年营业收入的盈利水平，反映企业的综合获利能力。一般来讲，该指标应大于8%，当然指标值越大，表明企业综合获利能力越强。

12、净资产收益率，目前对中小企业来讲应大于 5%。一般情况下，该指标值越高说明投资带来的回报越高，股东们收益水平也就越高。

附董事会决议样本

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第四篇：房地产企业融资计划书

贷款计划书

一、公司介绍

1、说明

年月日“公司” 已在工商局注册为“公司”。以下内容公司名称公司。

2、公司简介公司成立于年，公司经营地址，注册资本金为万元，主营项目：。

二、贷款计划

1、贷款用途：本公司欲将地块作为房地产开发，向已经向当地政府相关部门申请通过并审批取得（五证）：。

2、实物抵押：本公司（或本人）欲将XXXX宗地块，及等实物作为抵押进行贷款，以上实物市场预估价值人民币元，预申请贷款人民币元。

三、贷款投资项目分析

1、项目的基本情况（介绍）

2、项目来历

本项目是在年月日以的方式获得土地的开发使用权。土地现状已平整，没有遗留问题。

3、证件状况文件

目前本项目已有证书为：土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，具体见附件。

4、资金投入

项目总投资人民币款万元。本项目计划在年月日开始销售，预计第一期销售住

宅均价在元/㎡，投入销售在平方米，一期在个月销售回款在万元左右；整个项目的销售在个月之内，预计总销售收入在亿元左右。

5、建造的过程和保证

本项目由建设有限公司总承包，按市优标化工程进行施工，主要做到确保工程进度、工程质量、安全文明三个方面。

四、财务计划

1、销售收入估算：根据我们对项目附近目前房地产销售价格的调查，我们对项目的销售进行估算。根据市场调查及目前预售情况，住宅按元/平方米进行测算；商业用房按元/平方米，地下停车位按元/个。

计算后项目的总销售收入约为人民币亿元，其售价情况如下表：

销售收入与经营税金及附加估算表

辅助报表

1单位：万元

2、成本费用

项目成本费用主要包括经营成本、运营费用、修理费用、经营税金及附加等构成：

⑴、经营成本：经营成本为开发建设投资按销售比例（竣工进度比例）进行

结转，总成本为万元，各期分别为万元、万元、万元；

经营成本估算表

⑵、运营费用：运营费用为建设及运营过程中的管理费用等开支，按销售收入的10%计提，各期分别为：

⑶、修理费用：修理费用为日常工器具的修理开支，按每期10万元估算； ⑷、经营税金及附加：经营税金及附加按各期销售收入计提5%的营业税，按营业税的5%及3%的比例计提城建税及教育费附加，各期分别为万元、万元、万元；

⑸、土地增值税：土地增值税（住宅）1%--预征率，（店面）

5%--预征率。各期分别为万元、万元、万元。

3、利润估算

根据测算的销售收入和成本费用，项目税前总利润为人民币4528.41万元，税后总利润为人民币万元，详见下表：

损益表

单位：万元

损益表

本项目投资收益率为%、投资利税率为%，经济效益较好；项目税后内部收益率%，超过社会平均利润率%，抗风险能力较强；项目年交所得税万元，经营税金及附加万元，土地增值税万元。由于均为地方税。因此项目可为地方创造万元的财政收入。

通过以上经济费用效益或费用效果的相关指标分析，本项目从社会资源优化配置的角度来看是合理、可行的。

五、还款计划

1、用款期限：

2、还款计划：

有限公司年月日

第五篇：房地产企业融资策划

蓝草咨询：http://免费咨询电话：

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3房地产企业融资策划

全面讲解房地产企业融资的各种实践方法和渠道，包括36种主要融资渠道，200种主要融资方法。

一、企业内部融资

第一种渠道 内部管理融资

1、留存利润融资

2、盘活存量融资 ……

案例:万乐电器1亿

案例:产权转股权 融资节税800万

第三种渠道 商品购销融资

预收货款融资……

案例:顺驰快速制胜之道

第四种渠道 商业票据融资

商业承兑汇票

第五种渠道 经营融资

会员卡融资

促销融资

二、民间融资

第六种渠道 直接融资

个人借贷融资

企业拆借融资 ……

案例:粤东自来水厂项目

三、典当

第八种渠道 典当融资

（二）动产典当

金银首饰典当融资

机动车辆典当融资 ……

（三）财产权典当融资

资料：典当行情

四、国内银行

第九种渠道 信用贷款

信用贷款

第十种渠道 保证贷款

资料：银行手续及评估指标解密

第十一种渠道 不动产抵押贷款

房地产抵押贷款

土地使用权抵押贷款

第十二种渠道 动产抵质押贷款

设备抵押融资

动产质押融资 ……

第十三种渠道 权利质押贷款

案例:物流银行七步法

第十四种渠道 票据贴现贷款

商业票据贴现贷款

买方或协议付息票据贴现贷款 ……

案例:思路决定出路

案例:猛龙过江震京津

案例:产权式公寓模式

五、国外银行

第十六种渠道 国外银行融资

外资在华银行贷款

国际商业银行贷款 ……

六、国际贸易

第十七种渠道 国际贸易融资

（一）出口商短期融资

进口商预付款

无抵押品贷款 ……

（二）进口商短期融资

公司信贷 银行直接融资 ……

（四）离岸银行

境外资产为境内融资担保

境内资产为境外融资担保

第十八种渠道 补偿贸易融资

直接补偿

间接补偿 ……

案例:空手套白狼

七、租赁融资

第二十种渠道 融资租赁

简单融资租赁……

案例:广华出租车项目

BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)ABS ……

案例:欧洲迪斯尼乐园项目

八、投资银行

第二十二种渠道 投资银行融资

投资银行 ……

案例:蒙牛腾飞

九、风险投资

第二十三种渠道 风险投资

风险投资公司

科技风险投资基金

资料:风险评估指标

第二十四种渠道 投资基金

房地产产业投资基金……

证券投资基金

第二十五种 资产证券化融资

（房地产）资产证券化

抵押贷款证券化 ……

案例:奥运3000亿融资

第二十六种渠道 资金信托

贷款信托

股权投资信托 ……

案例:……

可转换债券 ……

第二十九种渠道 国外债券

外国债券

欧洲债券 ……

十、非上市股权融资

第三十种渠道 股权融资

（一）股权经营合作融资

合作经营融资

表外合资经营 ……

（二）内部股权融资

股东增资扩股融资

股权转让融资

案例:……

十一、国内股票市场

第三十一种渠道 国内股票市场

国内主板市场

国内中小企业板 ……

国内三板市场 ……

第三十二种渠道 香港股票市场

香港主板市场

香港创业板市场 ……

十二、国外股票市场

第三十三种渠道 美国股票市场

AMEX

NASDAQ ……

第三十四种渠道 其他国家股票市场

新加坡股票市场

德国新市场 ……

十三、政府渠道

案例:出口信用保险

第三十六种渠道 创业发展专项基（资）金

技术创新基金

国际市场开拓资金

案例:粤府11大资金助民企

案例:为理想 蛇吞象

——如何收购发展银行

注: 更多创新渠道方法内容见课堂讲义.策划决定思路，有思路就必有出路！