房地产企业融资策略大纲

第一篇：房地产企业融资策略大纲

房地产企业融资策略

主讲：宏皓

时长：6课时

一、2013年房地产发展趋势1、2013年房地产业投资分析

2、房地产政策调控下房地产企业面临的“去库存”压力

3、房地产企业长期健康发展的合理规划

二、房地产企业融资战略

1、企业融资战略理论分析

2、三种企业发展模式

3、三招盘活一个大型民企（案例分析）

4、融资战略的核心是融资策划

三、房地产企业的融资方法

1、房地产企业多种融资渠道概述

2、融资前注意的事项

（1）融资总收益大于融资总成本

（2）企业融资规模要量力而行

（3）企业最佳融资机会选择

（4）尽可能降低企业融资成本

（5）制定最佳融资期限决策

（6）尽可能保持企业的控制权

（7）选择最有利于提高企业竞争力的融资方式

（8）寻求最佳资本结构

3、房产企业融资与资本运作（案例分析）

4、房地产企业用私募股权基金融资方略

（1）私募股权基金的概念

（2）私募股权基金主要组织形式

（3）私募股权基金融资操作流程与管理

专家简介 宏皓：原名：章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。被社会广泛誉为：投资大师，中国私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大学、清华大学、北京大学、中央财经大学、浙江大学MBA、EMBA、总裁班等多次讲授《宏观经济形势分析》、《私募股权与金融投资》、《产业园区金融创新》、《资本市场与风险投资》、《房地产行业投融资管理》、《企业资产管理》、《企业融资策略》、《企业战略转型》、《公司理财》、《公司治理》、《资本运作与投融资管理》、《私人银行财富管理》、《投资银行业务的发展与创新》、《村镇银行的金融创新与发展实务》、《十八大宏观经济政策解读与银行创新发展》等课程。并撰写2012年中国农业银行总行私人银行《中国财富市场调研报告》。

常受邀在中央电视台《经济半小时》、中央人民广播电台《经济之声》、中国经济网、央视网、人民网等国家级媒体担任特约专家嘉宾。

22年从事金融投资理论的研究和实践，近10年来著有《第一财富大道》、《家庭理财行动》、《理财改变命运》、《理财身价倍增》、《卓越理财》、《理财决定命运》、《融资决定成败》等20多部著作。是目前国内在投资理财方面出版著作贡献最多，受众面最广的金融投资专家。

第二篇：金融学家宏皓《房地产企业融资策略》大纲

《房地产企业融资策略》

主讲：宏皓

时长：6课时

一、2013年房地产发展趋势1、2013年房地产业投资分析

2、房地产政策调控下房地产企业面临的“去库存”压力

3、房地产企业长期健康发展的合理规划

二、房地产企业融资战略

1、企业融资战略理论分析

2、三种企业发展模式

3、三招盘活一个大型民企（案例分析）

4、融资战略的核心是融资策划

三、房地产企业的融资方法

1、房地产企业多种融资渠道概述

2、融资前注意的事项

（1）融资总收益大于融资总成本

（2）企业融资规模要量力而行

（3）企业最佳融资机会选择

（4）尽可能降低企业融资成本

（5）制定最佳融资期限决策

（6）尽可能保持企业的控制权

（7）选择最有利于提高企业竞争力的融资方式

（8）寻求最佳资本结构

3、房产企业融资与资本运作（案例分析）

4、房地产企业用私募股权基金融资方略

（1）私募股权基金的概念

（2）私募股权基金主要组织形式

（3）私募股权基金融资操作流程与管理

专家简介

宏皓：著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、历任多家五百强企业金融上市顾问，政府机构金融顾问。中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。经过20多年金融投资理论的研究及资本运作的实战，创建了中国人自己的金融投资理论。并为上千家企业解决投融资难题。被社会广泛誉为：中国当代“金融韩信”、中国私募基金之父。

常受邀在中央电视台《经济半小时》、中央人民广播电台《经济之声》、中国经济网、央视网、人民网等国家级媒体担任特约专家嘉宾。

近10年来著有《融资决定成败》等20多部著作。是目前国内在金融投资领域出版著作贡献最多，受众面最广的金融投资专家。

宏皓教授利用2012年共53个周末，共出席知名高校EMBA班、博士班，培训机构总裁班，政府机构大型论坛，融资机构论坛51场共计80天，培训课程遍及中国30多个城市。在社科院﹑北京交通大学、清华大学、北京大学、中央财经大学、浙江大学MBA、EMBA、总裁班等多次讲授《宏观经济形势分析》、《私募股权与金融投资》、《产业园区金融创新》、《资本市场与风险投资》、《房地产行业转型升级与投融资管理》、《企业资产管理》、《企业融资策略》、《企业战略转型》、《公司理财》、《公司治理》、《资本运作与投融资管理》、《私人银行财富管理》、《投资银行业务的发展与创新》、《村镇银行的金融创新与发展实务》、《十八大宏观经济政策解读与银行创新发展》等课程。并撰写2012年中国农业银行总行私人银行《中国财富市场调研报告》，以及为中国中硅提出解决问题方案并加以实施。

联系方式请百度宏皓新浪博客。

第三篇：我国房地产企业融资策略研究

会计专业原创毕业论文，公布的题目可以用于直接使用和参考（贡献者ID 有提示）

最新会计专业原创毕业论文，都是近期写作

平衡计分卡在我国企业绩效管理中的应用 企业会计信息化存在的问题与对策 某公司战略成本管理研究 国有粮食企业内部控制研究

基于风险管理视角下中小企业内部控制探讨 企业自创商誉的确认和计量

某食品公司资产结构现状及优化分析 某纺织公司负债经营问题研究 营改增对交通运输企业的影响研究 中小企业融资渠道分析

低碳经济下企业财务分析指标体系的构建 某公司现金流量管理存在问题及对策研究 某钢铁公司财务分析指标体系研究 某公司人力资本投资及其风险防范研究

内部控制与舞弊公司预警——基于舞弊三角形理论 上市公司内部控制建设现状问题及对策 债务重组会计准则与税法的差异与协调

公允价值在我国投资性房地产中的应用问题研究 论xx公司货币资金的内部控制 企业问题剖析

有关或有事项的探讨

基于渠道理论的房地产企业营运资金管理问题研究 苏宁电器融资结构优化研究

投资性房地产公允价值计量对公司财务的影响 对我国环境会计信息披露的研究 企业存货风险应对策略的研究

关于反向购买的会计处理及案例分析

作业成本法在民营企业的应用——以某公司为例 电子商务的税收征管探讨

某建设集团公司应收账款管理研究 民间融资存在的问题及其对策 我国资本市场审计失败问题研究 浅谈我国商业银行中间业务风险控制 目标成本管理在某纺织企业的应用 上市公司盈余管理探析

我国公允价值应用现状及问题探析 基于公司治理的内部控制探讨

我国集团型企业的财务战略分析——以海尔集团为例 中小企业信用担保业务定价研究 关于开征遗产赠与税的探讨

由温州老板集体逃跑事件看民营企业融资风险防范 财务软件的发展与未来 会计专业原创毕业论文，公布的题目可以用于直接使用和参考（贡献者ID 有提示）

非货币性资产交换会计及税务处理研究 会计电算化系统应用的问题及其解决对策 某公司资金结构优化研究

社会保障基金绩效审计问题研究 企业物流成本核算与控制研究

我国中小企业融资渠道与途径的分析 会计师事务所内部治理存在的问题及对策 金融危机下的公允价值应用研究 我国中小企业财务治理问题研究

个人所得税工资薪金扣除额调整前后的税收对比及其对其他税目影响的案例研究 财务共享服务模式在企业集团中的应用研究 浙江小额贷款公司的风险控制研究 我国个人所得税的税收流失问题探讨 公允价值在新准则中的运用和思考 美的电器公司应收账款管理研究

慈溪市光华实业有限公司内部控制探讨 某公司模式创新研究

公路施工企业成本控制的应用研究

加速中小企业资金运营的研究－－以某纺织厂为例 浅议企业逃税及税收筹划 论中小企业采购成本控制

低碳经济背景下我国煤炭企业财务风险研究 试述如何优化企业绩效考核

世纪联华连锁超市存货管理问题研究 房地产上市公司财务风险预警系统研究 海尔存货管理方法研究

上市商业银行财务可持续增长能力的模糊评价 商业企业的营运资金管理研究 工行某分行全面预算管理问题研究 某某企业财务预算编制问题研究

某轧辊公司应收账款管理问题及对策研究 关于加强高校财务风险管理的探讨

新准则下公允价值在我国的应用问题探讨

某公司短期资产管理存在的问题及解决方法研究

资产减值对于盈余管理的影响分析——以某集团为例 某保险公司资产流动性研究

企业偿债能力评价-以A公司为例

对我国投资性房地产准则的认识与思考 某建筑安装工程公司应收账款管理问题研究

基于产业生命周期的汽车业上市公司财务战略的研究 集团企业内部控制缺失的危害及治理对策 新会计准则对我国商业银行会计的影响分析 上海可的便利店有限公司的存货管理问题的研究 我国商业银行个人理财业务发展研究 会计专业原创毕业论文，公布的题目可以用于直接使用和参考（贡献者ID 有提示）

新税制下企业税务筹划研究 88 服务绩效的考核指标研究 89 谨慎性本质及应用状况研究

会计政策变更与会计估计变更辨析

家庭理财规划方案设计——以成熟型家庭为例 92 某公司资本结构的研究分析

铸造企业货币资金内部控制设计——以某公司为例 94 关于财务与会计外包的研究 95 xx公司低碳型体系建立研究

企业横向并购的绩效分析－－以燕京啤酒收购月山啤酒为例 97 中小企业民间融资研究

xx公司人力资源会计实践困境及其改进 99 企业并购协同效应的财务分析 100 上市公司会计政策选择的探讨

论作业成本法在制造行业的应用——以xx企业为例 102 某公司所得税税务筹划方案设计

中国民营企业跨国并购相关问题的研究——基于吉利跨国并购活动的案例分析 104 供应链成本管理的成本控制研究——以某公司为例 105 基于作业的全面预算管理应用研究 106 长安汽车投资价值分析

论xx电机公司的内部审计独立性 108 我国上市公司股利政策的探讨

对我国中小企业财务人员素质与管理的探讨 110 基于顾客价值理论的xx酒店成本管理研究 111 上市公司盈余管理的动因及其治理 112 某民营公司成本管理研究

小天鹅股份有限公司财务风险防范研究 114 我国上市公司社会责任报告鉴证的研究

股权分置改革对上市公司盈利能力影响研究——以三一重工为例 116 我国企业社会责任信息披露制度研究 117 论我国中小企业内部审计问题与对策 118 某酒店存货管理问题研究

谈我国房地产开发企业成本控制体系的构建 120 中小企业内部控制问题探讨

xx公司物流采购中的质量成本控制研究 122 全面收益及其报告的研究 123 某电子公司财务风险问题研究

江苏红豆实业股份有限公司财务分析 125 强化我国上市公司财务监督机制的对策 126 上市公司非财务信息披露存在的问题与对策 127 某集团策略研究

论目标与资本结构优化

某建筑公司基于现金流量的企业财务风险管理研究 130 企业税务风险成因及内部税务审计必要性探究

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公允价值计量研究

上市公司成长性评价指标体系初探

基于环境会计的企业财务评价体系的构建研究——以海尔为例 134 xx物流公司内部控制研究

基于价值链视角的低成本战略浅析——以格兰仕集团为例 136 制造业企业成本管理的探析 137 论企业战略成本管理

温州小微企业融资问题研究

公允价值在金融危机中的争议与思考

增值税转型对印刷企业的影响研究——以xx纸业为例 141 某集团公司应收账款管理问题及对策研究 142 基于内部价值链的建筑施工企业成本管理研究 143 论企业目标与企业社会责任的关系

浅谈我国上市公司社会责任会计信息的披露 145 顺丰物流公司仓储成本管理与控制研究 146 某食品销售公司投资决策绩效评价的研究 147 论企业筹资风险管理

论我国中小企业投资风险成因及其对策 149 某公司货币资金内部控制制度设计 150 经济责任审计质量控制

151 中小企业成本管理现状及对策研究——xx家具采购成本控制 152 服装生产企业货币资金内部控制设计——以某公司为例 153 会计师事务所审计风险及其防范研究 154 中小企业内部控制的优化建设研究

155 公允价值在我国运用中存在的问题及对策 156 中小企业银行融资问题研究 157 某钢结构公司内部会计控制研究 158 公司治理结构与会计信息质量研究

159 某钢铁公司资产结构存在的问题及对策研究 160 公允价值计量属性应用研究

161 我国房地产上市公司盈余管理研究

162 某公司货币资金内部控制实施中存在问题的研究

163 信息化条件下会计内部控制的创新——以xx公司为例 164 金融危机背景下的企业存货管理 165 关于上市公司担保若干问题的思考 166 个人所得税自行申报制度研究

167 通货膨胀对房地产企业的影响及应对措施 168 某公司应收帐款管理的探讨

169 财务战略选择对企业价值相关性的实证研究—以上市公司为例 170 审计主体在环境审计中的作用

171 关于我国企业质量成本管理若干问题的探讨

172 浅析目前银行业金融诈骗案件高发的原因和防范途径 173 反倾销应诉中的成本会计应对策略研究 174 我国上市公司并购的财务风险与控制措施

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175 某公司内部控制研究

176 万科公司营运资金管理研究

177 高新技术企业技术创新能力的评价研究 178 存货成本计价方法对企业税务筹划影响探析 179 宝钢集团财务风险控制研究 180 基于风险导向的内部审计研究 181 某集团税务风险防范与控制 182 会计舞弊的甄别与防范

183 企业环境信息披露质量的研究

184 某钢铁集团融资管理存在的问题及对策 185 某电子公司存货管理存在的问题及对策研究 186 我国企业社会责任信息披露的动机研究 187 论我国会计信息失真的原因及对策 188 增值税转型对固定资产核算的影响 189 xx印刷公司研究

190 营业税改征增值税对广告业的影响及建议

191 基于公司治理的内部控制问题研究——以国美电器控制权之争为例 192 我国房地产企业融资策略研究

193 作业成本法在我国制造业企业中的应用研究 194 我国上市公司关联方交易披露问题研究

195 我国白酒行业上市公司盈利能力分析——以洋河股份为例 196 某会计师事务所竞争力分析 197 企业年金及其会计研究

198 xx进出口有限公司海外应收账款的管理研究 199 某科技公司财务风险研究 200 某公司营运资金管理问题分析

第四篇：房地产企业融资模式

房地产企业融资模式

资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式：

1.自有资金+银行贷款

•传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。

•融资成本最低，应优先使用。

•2.自有资金+信托计划

•新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。

•融资成本比银行贷款高。

•3.自有资金+股权融资

•传统融资方式，目前引进外企的比例较高。

•融资成本比银行贷款高。

•4.自有资金+投资基金

•新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全。

•融资成本最高。

来自房地产会计网,地址：http:///viewthread.php?tid=6290

融资流程介绍

一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现

1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。

2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。

保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。

抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车）

质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货）

3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。

另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上）

目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。

（抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。

质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。

抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则多以动产为主或者股权。2.抵押和股权质押要登记才生效，质押则只需占有就可以（指动产）。

3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。）

二、贷款流程

1、办理贷款卡：

（1）、贷款卡是中国人民银行发给注册地借款人的磁卡条，是借款人凭以向金融机构申请办理信贷业务的资格证明。贷款卡记录了贷款卡编码及密码，是商业银行登录“银行信贷登记咨询系统”查询客户资信信息的凭证，取得贷款卡并不意味客户能马上获得银行贷款，关键看企业的资信状况是否满足贷款银行的要求。

（2）、办卡对象：具有主管工商行政管理局核发营业执照的企业（单位）法人及个体经营者；以个人名义申请贷款卡不须办理贷款卡，但个人为企业（单位）法人或个体经营者担保贷款的情况除外。

（3）、贷款卡办理处于每年3月至6月15日对贷款卡年审，当年办理的贷款卡不用年审。企业申请所需材料:

①《贷款卡申请书》；

②《企业法人营业执照》（非法人企业为《营业执照》，事业单位为《事业法人登记证》正本复印件及副本原件（其他借款人为上级批文复印件）；

③《中华人民共和国组织机构代码证》原件及复印件；

④企业的《注册资产验资报告》原件和复印件；领卡前一个月的资产负债表和上决算报表；

⑤法定代表人（或法定代表人授权的代理人、负责人）证及有效证件（身份证）原件及复印件；

审

核

①提交资料真实、完整性；②证、照、表相符；

③主要财务指标平衡关系表

发

卡

上机登录企业概况后发卡；

年

审

所需材料：

①《贷款卡年审报告书》；

②经工商部门年检后的《营业执照》原件及复印件；

③《中华人民共和国组织机构代码证》复印件；

④上会计决算报表；

⑤需变更企业要素的请携带变更后的相关资料原件及复印件；

⑥法定代表人身份证及法人代表证复印件。

2、贷款申请：

借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》。同时须按要求提供借款人相关资料。

3、对借款人的信用等级评估：

应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。评级可由贷款人独立进行，内部掌握，也可由有权部门批准的评估机构进行。信用等级的评定涉及到授信和贷款的额度，所以非常重要。财务报表要求经审计的。每个银行对评级的等级所达到的额度要求并不一样。

4、授信：

银行授信额度即为简化银行信贷审批流程，经企业申请，银行审核后给予企业的一定金额及期限内，向借款人发放的可循环使用的授信。简单地说,就是银行能贷给你最高多少的钱。是和信用评级联系在一起的。其特点是：

（1）、一次授信，循环使用，随用随还。一次授信后，在约定的时间和额度内随借随用随还；

（2）、凭证贷款，手续简便。借款人依据授信合同办理授信业务，银行不再重新进行授信调查、审批；

（3）、如果为综合授信额度，借款人除了可以获得贷款外，还可办理授信合同规定的开立承兑汇票、国际结算融资等业务。

所须提供资料：借款人和担保人的基本资料（营业执照、组织代码证书、税务登记证、法人证明及身份证等）；三年的财务报表（最好经审计的），未满三年的提供自开业至今的财务报表；抵押和质押相关材料；借款人和担保人企业经营状况介绍；章程以及根据企业章程需要提供的董事会或股东会决议；银行需要的其他材料。

5、部门审批流程

首先由业务部门或客户部门进行资料收集，并编写评审报告，通过后报到贷审部门进行风险评审，最后上贷审会进行最终确定。每个银行根据权限不同，报到省行审批或总行备案。贷审会主要由行长、副行长和部门负责人参加，并实行投票表决，具体票数通过率每家银行规定不一样。贷审会集中举行，同时审理多家借款企业授信。

6、签定借款合同或授信合同，签定保证合同。

三、签发银行承兑汇票和贴现

1、签发银行承兑汇票

定义：银行承兑汇票是指由承兑申请人签发的，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑，持票人在汇票到期日或到期日前几天向委托付款人提示付款的票据。付款期限最长可达6个月；提示付款期自汇票到期日起10日。

功能：

用于真实商品交易后的债权债务结算；票据持有人在汇票到期日前若急需资金可以向开户银行或票据中心申请贴现；银行承兑汇票在到期日前可以背书转让。

如何办理：

（1）、提交书面申请，包括提交《开具银行承兑汇票申请表》、《开具银行承兑汇票申请书》、经济合同及企业近期的财务报表；

（2）、银行与申请人及担保人签订担保合同；

（3）、申请人向银行缴存保证金（20%以上）；

（4）、银行向申请人签发银行承兑汇票，并由申请人签章。

常见问题解答：

（1）．开立银行承兑汇票需要缴存多少比例的保证金？

申请人需要缴存不低于银行承兑汇票金额20％的保证金。

（2）．对银行承兑汇票单笔金额有何限制？

银行承兑汇票单笔最高金额不能超过1000万元。

（3）．开立银行承兑汇票时，不同的担保方式需要签订哪些相关担保合同？

开立银行承兑汇票时，申请人要与银行及担保人签订《银行承兑汇票契约》，若承兑采取保证方式的，还要签订《银行承兑汇票保证担保合同》，若承兑采取抵（质）押担保方式的，则要签订《银行承兑汇票抵（质）押担保合同》。

2、贴现

定义：

银行承兑汇票贴现是指银行承兑汇票的持票人在票据到期日前，贴付一定利息将票据权利转让给金融机构而取得资金的票据行为,是金融机构向持票人融通资金的一种方式。产品特点：

能满足客户持有的商业汇票快速变现的需求；手续方便，融资成本低。

如何办理：

1．提交书面申请书，即《汇票贴现申请书》

2．提供以下资料：

（1）经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡原件

（2）尚未到期且要式完整的银行承兑汇票

（3）交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明

（4）与出票人（或直接前手）之间的增值税发票原件或复印件

（5）贴现行要求提交的其他资料

常见问题解答：

1．对贴现的票据有何要求？

要求贴现的银行承兑汇票的交易合同必须是合法且要素齐全，即贴现的银行承兑汇票必须符合《票据法》，符合制度规定的银行承兑汇票的出票、背书、承兑的条款要求。

2．对贴现的期限有何规定？

贴现的期限从贴现之日起至汇票到期日止，最长不超过6个月。

四、银行贷款关注的财务指标

企业还要把握好以下12个指标：

财务结构：

1、净资产与年未贷款余额比率。必须大于100%（房地产企业可大于80%）。

2、资产负债率。必须小于70%，最好低于55%。

偿债能力：

3、流动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在150%~200%较好。

4、速动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在100%左右较好，对中小企业适当放宽，也应大于80%。

5、担保比例。企业应该把有损失的风险下降到最低点。一般讲，比例小于0.5为好。现金流量：

6、企业经营活动产生的净现金流应为正值，其销售收入现金回笼应在85~95%以上。

7、企业在经营活动中支付采购商品，劳务的现金支付率应在85~95%以上。经营能力：

8、主营业务收入增长率。一般讲，如果主营业务收入每年增长率不小于8%，说明该企业的主业正处于成长期。如果该比率低于-5%，说明该产品将进入生命末期了。

9、应收账款周转速度。一般企业应大于六次。一般讲企业应收账款周转速度越高，企业应收账款平均收款期越短，资金回笼的速度也就越快。

10、存贷周转速度，一般中小企业应大于五次。存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强。

经营效益：

11、营业利润率，该指标表示全年营业收入的盈利水平，反映企业的综合获利能力。一般来讲，该指标应大于8%，当然指标值越大，表明企业综合获利能力越强。

12、净资产收益率，目前对中小企业来讲应大于 5%。一般情况下，该指标值越高说明投资带来的回报越高，股东们收益水平也就越高。

附董事会决议样本

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第五篇：房地产企业融资计划书

贷款计划书

一、公司介绍

1、说明

年月日“公司” 已在工商局注册为“公司”。以下内容公司名称公司。

2、公司简介公司成立于年，公司经营地址，注册资本金为万元，主营项目：。

二、贷款计划

1、贷款用途：本公司欲将地块作为房地产开发，向已经向当地政府相关部门申请通过并审批取得（五证）：。

2、实物抵押：本公司（或本人）欲将XXXX宗地块，及等实物作为抵押进行贷款，以上实物市场预估价值人民币元，预申请贷款人民币元。

三、贷款投资项目分析

1、项目的基本情况（介绍）

2、项目来历

本项目是在年月日以的方式获得土地的开发使用权。土地现状已平整，没有遗留问题。

3、证件状况文件

目前本项目已有证书为：土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，具体见附件。

4、资金投入

项目总投资人民币款万元。本项目计划在年月日开始销售，预计第一期销售住

宅均价在元/㎡，投入销售在平方米，一期在个月销售回款在万元左右；整个项目的销售在个月之内，预计总销售收入在亿元左右。

5、建造的过程和保证

本项目由建设有限公司总承包，按市优标化工程进行施工，主要做到确保工程进度、工程质量、安全文明三个方面。

四、财务计划

1、销售收入估算：根据我们对项目附近目前房地产销售价格的调查，我们对项目的销售进行估算。根据市场调查及目前预售情况，住宅按元/平方米进行测算；商业用房按元/平方米，地下停车位按元/个。

计算后项目的总销售收入约为人民币亿元，其售价情况如下表：

销售收入与经营税金及附加估算表

辅助报表

1单位：万元

2、成本费用

项目成本费用主要包括经营成本、运营费用、修理费用、经营税金及附加等构成：

⑴、经营成本：经营成本为开发建设投资按销售比例（竣工进度比例）进行

结转，总成本为万元，各期分别为万元、万元、万元；

经营成本估算表

⑵、运营费用：运营费用为建设及运营过程中的管理费用等开支，按销售收入的10%计提，各期分别为：

⑶、修理费用：修理费用为日常工器具的修理开支，按每期10万元估算； ⑷、经营税金及附加：经营税金及附加按各期销售收入计提5%的营业税，按营业税的5%及3%的比例计提城建税及教育费附加，各期分别为万元、万元、万元；

⑸、土地增值税：土地增值税（住宅）1%--预征率，（店面）

5%--预征率。各期分别为万元、万元、万元。

3、利润估算

根据测算的销售收入和成本费用，项目税前总利润为人民币4528.41万元，税后总利润为人民币万元，详见下表：

损益表

单位：万元

损益表

本项目投资收益率为%、投资利税率为%，经济效益较好；项目税后内部收益率%，超过社会平均利润率%，抗风险能力较强；项目年交所得税万元，经营税金及附加万元，土地增值税万元。由于均为地方税。因此项目可为地方创造万元的财政收入。

通过以上经济费用效益或费用效果的相关指标分析，本项目从社会资源优化配置的角度来看是合理、可行的。

五、还款计划

1、用款期限：

2、还款计划：

有限公司年月日