房地产企业实习论文

第一篇：房地产企业实习论文

2011年暑期实习

实

习

论

文

——论房地产企业的突围

班级：市场营销0801

姓名：曹盼

学号：2008306202619

近年的房地产市场可谓是风云突变，从供不应求的价格急剧上涨到现今国家一轮轮调控政策的出台，房地产市场开始变得变化莫测，很多的买家除了很多刚需的买家之外都基本保持着观望的态度，等待政策的进一步调控和市场的应变反映，期望在新一轮的调控政策下可以缓解价格上涨的趋势甚至开始降价。由于前几年的房地产价格的极速上涨，国家开始渐渐的关注房地产行业，群众的普遍不满也促使国家出台政策开始对房地产行业进行宏观调控，期望通过调控降低房价上涨的趋势，最近新一轮的限购令更是将房地产企业推向了风口浪尖。纵观这几年国家调控的政策可以看出，调控的方向主要是在这几个方面：首先就是购买的资质，必须在本地有一年以上的纳税证明以及其他的相关材料才可以按揭购买，其次就是中央对70个大中城市进行了房价的统计，各个地方政府也针对国家的政策相对的做出了调控限购，再次就是第一套房以外的限制，首付大幅度的提高，对投机者进行打击限制。

可以说国家相关的政策的出台从一定程度上面限制了房地产市场的过热发展，各大城市的成交率也开始环比下滑，甚至有些地方房价开始缓步回落。限购政策的出台有力的打击了炒房行为，使购房的条件变的更加严格，其次政策的突变让更多的民众从极速进入市场转变为到边缘观望，房地产企业的销售业绩下降，大量的房源堆积，无法完成销售预定，根据相关媒体调查显示，现有成交的买家平均观望期达到了半年到一年的时间，成交难度大幅上涨，各大银行的按揭也开始变的困难，无相关资质的客户无法轻松获得贷款。

实习中的一个多月也了解了房地产企业的相关情况，包括他们内部的相关运行制度以及他们在面对市场时的反应。当前房地产在销售这方面来看，分为行销和坐销两种形式，在选择上因人而异，对于较为宽松的市场来说坐销是个节约时间和成本的方式，对于困难度较大的市场来说坐销是个主动出击的方式，例如国内的阳光100就是采取的行销的方式，而大部分的企业都是采取的坐销的方式，两者的区别不言而喻，对销售员的提成也不同，坐销的提成远远低于行销，这也是促使销售人员努力进取的一方面因素。通常一个项目主要是由销售部牵头下设策划部以及财务部，主要的方式就是策划部负责将客户吸引过来，然后销售部主要负责客户的成交，策划部的主要工作包括策划各种活动，针对市场的现状提出行之有效的手段和方式提高客户到访率，销售部则由销售人员组成，定额的完成销售任务。再从薪酬制度上看销售，主要的方式也是两种，都属于底薪加提成的方式，但是提成的方式又各有不同，一种类型的提成是按照成家房屋的平方提成，另外一种是按照成交的总价值提成，当然按照总价值提成是相对应行销的一种提成方式，通常远远高于按平方提成的方式。由于各个公司在分配制度上的一系列的差异，所以内部情况不是很稳定，尤其是中小型企业更是明显，跳槽时有发生，做得好的销售人员都想寻求高薪，各项政策的实施更是使这种情况加剧，人才的经常性流失也是企业面对的一个主要问题，新的销售人员需要大量的时间和成本进行培训和熟悉工作，老销售员则在利益的诱惑下摇摆不定。

再从产品类型上看现今主要的房地产企业，基本都是商品房的建

设占主要的部分，由于房价近年的急速上涨，商品房的巨大利润吸引了一个又一个的企业臵身其中，无法自拔，很多企业都开始在高利润的诱惑下开始囤地，以备后续的开发，深陷其中，无法将业务做到均匀化，将鸡蛋放在了一个篮子里。国家调控政策的陆续出台无疑是给这些企业的前景抹上了一层厚重的阴影。

房地产企业行走到如今也是困难重重。首当其冲的就是国家一轮轮的调控政策让各个企业猝不及防，一线城市不用说也是主体受影响者，过高的房价让国家过多的关注，限购频频出台，客户大量流失，很多情况就是当客户花了很长的时间决定买房的时候却发现自己没有条件购买或者按揭，二套房的首付达到了60%，契税开始增加，144平米一下是1.5%，而以上就是3%了。新一轮的政策规定了房地产交易税集体下调了0.5%，进一步压缩了房地产交易企业的利润。其次就是成本的上升，地王屡屡出现，土地价格寸土寸金，而随着房价近年来的屡攀高峰，建筑材料以及景观材料也开始随之上升，最为明显的就是景观材料的上涨，三年前的一颗直径五十厘米的香樟树在两千到一万不等，现在却是底价十万，一树难求。国家保障房的建设也压缩了成交率，市场转入低谷，民众集体抱观望态度，不再急于购房入市，各大炒房团也开始将资本转出，进入其他行业，房地产企业只有使出浑身解数才可以勉强度日。企业纷纷将重点转入二三线城市和各大地级市，以期望在小城市实现突围，可是随之而来的依旧是国家无情的调控政策。根据台州最新出台的通知,全市市域范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前两年内在该市累计缴纳1年以上

个税或社保缴纳证明的家庭,可在台州市区购买1套新建商品住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供购房前两年内累计缴纳1年以上个税或社保缴纳证明的市域范围外家庭,暂停其在市区购买新建商品住房。上述限购政策9月1日起施行,政策截止日期并未明确。中原地产发布的研究报告认为,台州并不在国家统计局进行大中城市房价统计的70个城市之中,按住建部先前公布的限购标准衡量,其房价涨幅并不靠前,不少二三线城市房价涨幅超过或接近台州,其中泸州、南充、岳阳、大理、宜昌、韶关房价的涨幅远超台州。未来浙江、广东、江苏、山东等省甚至可能出现全省地级市全部限购的现象。

在当前的冰封期下如何寻求突围已经被各大房地产企业提上了议程。

首先是积极参与城市保障房的建设：房地产企业要想长盛不衰，积极配合政府政策导向是其稳步发展的不二法门。2011年我国将开工建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，并计划在整个“十二五”期间建设3600万套保障房，使其覆盖率达到20%。根据住建部门初步测算，今年即将建设的1000万套保障房所需资金为1.3万亿至1.4万亿。这将是一块巨大的地产蛋糕。对于实力雄厚、运转良好的大型房地产企业而言，参与当地的保障房项目，不仅能获得稳定的盈利，而且能进一步占领市场。而且地方政府往往通过保障房项目在土地、税收、资金上为承接企业提供一定的优惠，这对于企业在当地的品牌

效应和市场占有率的好处，不言而喻。万科、绿城等大型房地产企业均属此类代表。

其次可以转换产品的类型，向综合类的产品发展：在我国一二线城市，传统的房地产开发模式正经受土地、资金以及政策越来越多的限制，一批有远见的房地产企业已经投身城市综合体建设，少数顶尖开发商引领了我国集约型城市开发的浪潮。深圳万象城、北京华贸中心等获得巨大成功的早期城市综合体俨然成为展示城市鼎盛的符号，集办公、酒店、购物、居住和娱乐的综合一体化，以商业化物业运作为核心，将购物广场、写字楼、酒店、公寓、娱乐等各种物业类型有机协调搭配，而不是随机组合。目前我国多数开发商为了追求短期利益，疯狂提升综合体项目中可快速变现的销售型物业比例，如住宅、写字楼等，这将导致整体项目后期无法可持续性运营，进而丧失综合体项目的未来生命力。

最后是所谓的人才突围：近期，国内房地产巨头万科半年之内就有三名核心高管离职，金地、华润、保利、远洋地产也频现高管人事震动。在经历了大规模引进外资职业经理人、与国内大学合作订单式培养、开办企业大学等等方式之后，房地产企业对于人才的需求基本得以满足，人才缺口主要在于高端人才结构化缺口以及骨干人才梯队上。传统房地产企业大规模采用矩阵式人才外派的组织结构造成了人员大规模流动的必然。整合集团竞争力、扩大总部影响面、建设良性人员淘汰机制成为了国内房地产企业进行人员突围的三部曲。

第二篇：房地产企业融资论文

房地产企业融资论文该怎么写？为大家整理了房地产企业融资论文，希望对大家有帮助。

1.融资的现状分析

广州华南商贸职业学院曾小燕《解析民间金融现状问题及应对策略》指出我国民间融资活跃，主要方式仍为直接借贷，借贷利率总体上扬；从人民银行民间借贷样本监测中，能看到中小企业民间借贷规模呈加快增长趋势，借贷利率明显高于正规金融贷款利率。目前我国民间金融的形式既有民间借贷、合会、私人钱庄和典当行等传统的民间金融形式，也出现了一些具有新时代特征的民间金融机构如农村合作基金会、农村互助储金会等。东北农业大学经济管理学院侯阳在《我国中小企业融资难的问题及对策分析》中指出我国中小企业融资规模较小、融资渠道较窄、融资成本较高等方面的问题。据其调查显示，约有一半以上的中小企业企业经营者认为融资难是企业发展中遇到的主要障碍,而中西部地区中小企业经营者选择“融资困难”的比重更是高达八成。因此融资难是制约我国中小企业发展的主要矛盾。由于中小企业具有投资少、发展快，就业面广，能较好适应社会的需求，中小企业已经成为国民经济的重要组成部分和新的经济增长点。但中小企业大多是民营经济实体，资产值不高，管理机制不太规范，中小企业融资直接受制于整个经济运行环境。

2.我国中小房地产企业融资现状及存在的问题

目前，中小房地产企业融资渠道问题成因复杂，如果只从单方面分析中小房地产企业融资渠道的问题是不可能的，必须结合实际情况，才能更好地找到解决中小房地产企业融资渠道不畅的问题。

2.1企业本身的原因

由于中小企业大多采用资本密集型的经营模式，员工素质普遍不高，国内中小企业由于企业资金有限不得不减少人员编制，致使许多优秀人才流失，从而使企业的竞争力大大减弱。多数中小企业由于规模原因，仅有简陋的厂房和廉价的设备，缺乏融资必要数量的不动产,企业无法得到其想要的人才，从而导致技术水平不高，缺乏创新能力,导致在市场遇到大的波动时无法抗御市场风险。

2.3融资力度不够

目前，专为中小房地产企业提供信用担保的担保体系才刚刚起步,我国中小房地产企业的外源融资主要还是依靠间接融资。对于中小房地产企业来说，取得银行贷款难。效益一般的企业银行又不允许其作担保人，效益好的企业不愿意给其他企业作担保，而中小房地产企业相互之间的担保常常变得有名无实；缺少适合中小企业的信贷管理办法，从而造成金融机构服务于中小企业时审批复杂、对中小房地产企业的信贷支持力度被削弱的现象。

2.4缺乏完善的法律、法规保障

目前，中小房地产企业融资的相关法律法规很不健全，限制了中小企业的融资，各种所有制的中小企业法律地位相当不平等，对中小房地产企业资信评级体系还未完全建立起来，缺乏专业权威的社会信用评级机构，中小房地产企业的潜在投资者将面临极高的投资风险，信用担保市场运作秩序混乱，支持中小金融机构发展的法律制度缺乏。

3.提高我国中小房地产企业融资能力的对策

根据上述我国中小企业问题和成因的探索，为了更好地如何改善融资难问题、拓宽其融资渠道，从而加快企业的发展,促进我国国民经济的健康发展。

3.1加大政府支持力度

今后，我国政府要尽快健全中小房地产企业法律体系，制定相关法律法规来提高中小房地产企业的地位。加大政府支持力度，根据各地的具体情况多样化实施扶持政策。如2009年7月20日由中国人民银行征信中心根据租赁业界要求上线运行的融资租赁系统，上线一年来，承租人为中小企业的登记有3000笔，约占总登记量的1/3，依据初始登记中选填的租金金额，可估算承租人为中小企业的租金金额累计约为244亿人民币，约占所有融资租赁合同累计金额的55%。

3.2加强内部管理，建立健全财务会计制度

中小房地产企业一方面可通过组织员工进行培训，提高员工素质，培养核心人才，提高总体素质，形成核心竞争力，增强企业的向心力，从而提高企业队伍的整体水平，塑造良好企业形象。建立健全财务会计制度。确定合理的筹资渠道和方式，做好筹资、投资等理财决策，分析每种融资类型所带来的成本和风险，树立全面理财观念。

3.3.深化金融体制改革，强化自身信用建设

中小房地产企业应恪守信用关系，树立企业良好的形象，让银行充分了解自身的经营信息，为企业开辟贷款的融资渠道，提高诚信意识，加强对自身债务的管理，防止资金链的断裂，确保自身在金融机构没有不良贷款的记录，从而树立良好的信用形象，努力协调银行的关系，有效配置资金，加强化企业自我积累，为公司的高效运行提供重要的物质基础，不断提高自身融资能力，为企业顺利融资创造良好条件。

3.4拓展融资渠道

增加融资渠道是中小房地产企业增资的必由之路。企业除了依靠自身融资外，中小房地产企业要不断拓展自身融资渠道，如上市融资、股权融资、债权融资等融资渠道，政府应鼓励发展面向中小房地产企业的投资公司，积极推进典当、融资租赁等多种融资方式，缓解中小房地产企业融资难的困境，帮助提高中小房地产企业的融资效率。

第三篇：房地产企业实习报告

房地产企业实习报告

学 院旅游学院

专业人文地理与城乡规划

姓名苏笑颖 学号2013110260 实习单位 浩华地产 实习时间2015.7.20-2016.1.20

转眼间六个月就这么悄然而逝，当初怀着满满的期待与不安走出了校园，走向了社会，如今的我也算是从一个茫然无知的校园学子成为了一个经历过社会历练的社会人。当初的惶恐与不安现在想想真是使自己成长的阶梯。

毕业实习是我们大学生必须经历的过程，是理论与实践相结合的重要方式，我们在实践中了解社会、巩固知识，将理论与实践相结合，提高自己的社交等各方面的能力，实习又是对我们专业知识的一种检验，它让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，既能开阔视野，又能增长见识，为我们走向社会打下坚实的基础，也是我们大学生走向工作岗位的第一步。同时实习也是提高学生思想道德水平和科学文化水平，动手实践的重要环节，我们通过实习走向社会，认识社会，接触实务，了了解当地的风土人情，增强了自己的自觉性、事业心、责任感；进一步提高认识问题、分析问题、解决问题的能力，为今后走向社会，服务社会做好思想准备和业务准备。

都说学习的意义远大于结果，所以作为专业实习，所以自然而然的就选择了房地产这个工作领域，通过校企联合的面试，我成功的进入了浩华地产。并有幸分到了东营广饶的项目，在实习期间做了一名房地产实习置业顾问，所以我就来谈谈我对房地产方面的认识。地产是房产和地产的合称，又称不动产。房地产是一种不能移动的，或移动后会引起性质、形状改变的财产。房地产是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。与人们的生活有着息息相关。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。也毋庸置疑的成为国民经济的支柱产业之一，现代房地产业在我国的兴起，是最近一二十年的事，但其来势凶猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。特别是1992年和1993年我国一度曾出现“房地产热”，1993年以后开始实施“宏观调控”，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增长点，等等。房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。

刚进入单位的时候我有些担心，毕竟房地产市场近年来“泡沫市场”严重，对这方面的知识只局限于书本，什么都不懂，但经历了一连串的学习之后，我开始学着去适应这会的发展，学习公司的经营理念，正确认识了单位和个人的地位以及发展方向，我相信只要我们立足于现实，改变和调整看问题的角度，锐意进取，在成才的道路上不断攀登，总有一天我们可以创造属于我们的舞台。第一章：工作内容

1.1实习说明

(1)实习目的：一方面，实习是教学计划的一部分，在学校里虽然我们是整天与书本打交道，学到了很多知识，但是那些东西毕竟都是理论知识，不能说对于我们以后的工作生活毫无帮助，但至少是否真的可以被我们用于实践并发挥期作用与否我们不得而知，所以只能通过实践去应用它并充实它，使其能让我们在社会这个大舞台上自由发挥。使知识得到升华。另一方面，对于90后的孩子来说，几乎个个都是温室里的花朵，经不起风吹雨打，需要在社会中历练一下，我们必须离开校园的安逸，离开老师的督促，离开家长的呵护，给自己一片天地。

(2)实习时间：2015.7.20-7016.1.20

(3)实习地点：浩华地产

(4)实习性质：实习

1.2实习单位简介

浩华地产集团1999年成立于广州，是一家具有革新传统、富有创造力和多年房地产运作经验的全国性房地产营销顾问及投资开发集团，是集地产开发、营销策划及销售代理为一体的大型房地产开发集团和房地产综合服务商。

主营业务：房地产信息咨询、房屋买卖、房屋租赁、代办过户、代办贷款、商品房代理、金融、企业策划、房地产中介服务。

经营理念：在竞争中谋求生存，在困难中寻找机会，在绝望中创造希望，把不可能变成 可能。

浩华房地产经纪有限公司属于房地产销售行业，在行业初期生成阶段向全面发展阶段过渡时期顺势成立，在拥有高强生命力创业团-队的同时，以确保“客户利益最大化，员工利益最大化”为主要经营理念，创新并实践出以多渠道服务为主导的房地产销售与获利运营管理模式。经过长期的积累和实践经验为日后的发展奠定了坚实的基础。公司成立的核心内容以高标准、高质量服务为主要经营切入点，全方位研究高质量服务的展现方式，向供求双方提供真正专业、高效、全方位的顾问式服务为最高价值点。我们深信一切利润及发展空间均来自于满足需求者的最佳需要之后，我们不依靠于原始服务和销售模式，进而创新开发出多渠道、人性化的专业服务程序。公司注重短期目标与长远战略的结合，中长期目标将逐步拓宽服务销售层面，涉足一手房代理，存量房销售，商业、公寓及金融服务、不动产投资代理，资产联合及相关法律等多元化经营。1.3工作环境

作为浩华地产济南公司分属的广饶县水岸名居项目，我来到这里做了实习置业顾问，在这里的工作分为两个阶段，前一个阶段是在销售部做户外广告拓客工作，工作内容是主动寻找客户，给客户讲楼盘的地理位置和价格等，如果客户有意就和约谈判。后一阶段就是在案场做置业顾问，工作的主要内容是接待客户，给顾客介绍楼盘的信息，并帮助客户计算房屋的总价、房产过户手续以及各种房地产市场政策，帮助他们更好的了解整个楼盘的情况。同时给顾客提出一些自己的见解。

存在的问题：

通过这六个月的学习与实践，我收获了很多经验，但也有些遗憾，也许因为实习的日子还很短，我对置业顾问的认识还仅仅停留在表面，但基本也对这边的房地产市场有了一个初步的了解。广饶作为一个经济快速发展的县城，其房地产市场基本处于发展状态，从整个广饶县来看，房地长市场主要呈现以下特点： 1.规模不断扩大，无论是开发商的数量，房屋建筑面积，享受物业管理服务人口还是代理出租房都呈现出一个较大的增长趋势。2014年我国房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%；房屋施工面积72.65亿平方米，房屋竣工面积10.75亿平方米，商品房销售面积12.06亿平方米；全国城镇保障性安居工程基本建成住房511万套，新开工740万套。

2.投资增长概念势头强劲，开发投资额及开发面积大幅增长，居民的居住条件也大幅改善

3.。交易市场日趋活跃，新开发商品房交易量快速增长，“二手房”交易量波动增长。

尽管广饶房地产业保持较快的发展速度，但是也面临着许多不利因素：

1.开发项目多，自2005年以后，房地产如雨后春笋般迅速成长，供远远大于求

2.住房价格稳居不下，中低收入家庭购房难，就我们这个项目而言，在整个广饶房地产市场来说价位还算比较合理的，但几乎客户直呼房价太贵。

3.就2015年来看,1-4 月份，广饶县房地产开发投资和销售增速双下降全县完成房地产开发投资4.66亿元，同比下降10.8%，其中住宅投资4.26亿元，同比下降11%。实现商品房销售面积12.07万平方米，同比下降49%。实现商品房销售额6.0亿元，同比下降40.5%。就这些问题广饶政府也出台了一些政策来给这边的房地产市场注入活力。

广饶的房地产业只是一个社会主义市场经济的一个缩影。自2009年以来，房地产市场高涨带动住房开工·施工面积大幅攀升，导致一些地方的供给出现阶段和结构性过剩，库存长期积压，一线城市房价高居不下，二三线城市库存情况严重，据经济日报统计估算，未来5年存量城镇户籍人口商品住房总需求大65亿平方米左右，担任低于当前库存与未来潜在供给之和。从过去的经验来看，开放商主动降价的情况很少，多是在企业内部财务压力的作用货外部市场竞争的压力下，才有可能实现主动降价。

解决的方法： 1.宏观方面：

众所周知，去年年底展开的中央经济会议把发展抓好去产能，去库存，去杠杆，降成本，补短板作为五大任务优先发展。其中，突出强调要化解房地产库存，提出加快农民工市场化，扩大有效需求，建立购租并举的住房制度，发展住房租赁市场。谷利房地产开发企业顺应市场规律调整营销战略，适当降低商品住房价格。毫无疑问，金达农民工买房力度会对去库存作用明显。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“国家统计局的显示数据显示，2014年底农民工的总量为2.74亿，今年10月末商品房住宅待售面积约4.4亿平方米，折合约440万套，商品房待售面积6.8亿，平方米，折合约680万套，从这些数据中就可以看出，理论上10%的农民工实现市民化，就可以有限缓解当前商品住宅市场的库存压力。”同样，作为广饶这样的城市必须紧跟国家的步伐，调整企业战略发展。2，微观方面：

作为营销团队也好，开发商也好，在国家的政策协助之下也必须从自身做起

1分析购房者行为习惯

（1）已购房客户调查访谈、有经济能力而未购房客户调查访谈，在对客户的心理需求有充分的了解之下，进一步改变自己的营销战略，做到具体问题具体分析。

（2）从马斯洛的价值分析入手，或者从心理学方面入手，解析客户行为，这就要求营销人员和市场调研人员有着充分的知识储备，调高自身的思想文化水平。

（3）对客户进行行为预测，建构不同曲线模型，如价格上升——追涨杀跌，或者广告力度——销售量的关系，建筑性价比——销售速度，促销打折——客户贪图小利非理性购房等等。只有抓住这些，才能占据市场，为自身的发展创造更好的平台

4、结合营销4P——4C的模式，通过举例应用上面的模型，得出各种客户策略。

5、根据客户策略，回归产品打造，结合地块特征，规划出符合市场营销需求的产品。

（1）建筑风格：有的客户喜欢高层，有的喜欢多层，有的喜欢花园洋房，有的喜欢别墅，但建什么，怎样建不仅要考虑市场的需求，还要综合考虑地段的限制，如果偏偏在污染区建别墅想必只能变成一片“废墟”了。

（2)户型配比：就我在的项目而言，客户一般都会问120左右的户型，这也许就是对于普通百姓来说最经济实惠的户型了，可是也不能一窝蜂地一拥而上，还要根据自身的创造力设计出更多适合大众的户型（3）景观特色：绿化怎么做，配套怎么做这也是现代人比较关心的问题，因为现在人们买的就是一个舒适，所以打造自身的尽管特色也十分关键。

（4）开发节奏：很多开发商以盈利为目的，刚建一个项目有所盈利便掌控不了节奏的乱建一气儿，或是有的小商看到别家有利可图便随大溜的跟上，这往往导致楼盘过剩，也就出现了现在最热的“二三线城市库存过剩”。

6、可行性研究与风险控制。做最坏的打算迎接最好的结果。

实习心得：

六个月转瞬即逝，在六个月真的比我在学校呆了十几年学到的都多，毕竟身处社会这个大舞台上是不允许彩排的，我们到达的终点或许是下一段旅程的起点。脑海中突然浮现了之前看到的一段话“前行的过程我们并不知道前方会有怎样的惊喜，生活会告诉我们答案，却不会立刻告诉我们”是呀，六个月发生了很多故事，我清楚的记得第一次出去发单子拓客被人们冷眼相看的时候，那时候真有了想放弃的念头，兜兜转转之后近乎抛物线般的心理落差，可是我相信路的前方是有惊喜的。所有的辛苦和努力在全力以赴去做的时候充满了神圣的仪式感。

而我呢，不是天才，不是傻子，不是偏执狂改变不了世界，我蜷缩在一个平凡的世界，现实很残酷也很公平，即使遇到了生活工作中的不顺心，但是只要初心还在，就可以实现自己的梦想。因为走了很多弯路才看到更多风景，上天的馈赠不是要收回幸福，二是想考研我们拥有的所有的虔诚度。我们唯一能做的便是做最初的自己，一旦选择，便要坚持。这短短的六个月里我除了学会了一些工作的技能，学到了房地产的一些形势，也学到了做人做事的的道理更让自己浮躁的心逐渐平静了下来，看清了自己的能力，明白了自己究竟想要什么。这些都是在学校中学不到的宝贵的财富，也让我看到了社会的残酷，“物竞天择，适者生存”，所以只有保持进取心才能使自己不被淘汰，实习结束之后，当初对自己适合什么样的工作，什么样的岗位的迷茫已经渐渐清晰了，心中大概有什么方向，在现实生活中，走好人生的第一步的重要性不言而喻，它会指导我以后就业生活的道路，我也会带着实习中的收获去努力争取，把握好人生的每一个机会，找到自己想要的生活。

最后，感谢浩华房地产经纪有限公司给了我这样一个实习的机会，能让我到社会上接触学校书本知识外的东西，也让我增长了见识开拓眼界。同时我懂得了人际关系的处理也很关键，虽说在工作能力中必须有，但如果没有同事的合作与包容，我可能什么也做不了，以前可能是电视剧看的太多了的原因，我总是感觉职场上也充满了明争暗斗，要处事圆滑甚至耍些小聪明才能得以生存，但在与同事相处的过程中，我觉得更重要的是要发现别人的优点，缩短别人的缺点，三人行必有我师，要站在别人的立场上考虑问题，所以，还要感谢我所有同事，是你们的帮助让我能在这么快的时间内掌握工作技能，此外，我还要感谢我的实习指导老师，在实习期间指导我在实习过程中需要注意的相关事项。感谢在我有困难时给予我帮助的所有人。因为有你们的支持与鼓励，我才能顺利的完成这次实习，谢谢你们。

第四篇：房地产企业融资管理论文

摘要：目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验，提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力，提高资金管理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。

关键词：房地产企业 融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。

（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。

（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。

【参考文献】

[1] 高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融, 2006, 06

[2] 潘爱青:房地产融资问题研究.科技创业月刊,2006,07

[3]刘晴:我国房地产业融资问题及对策研究.黑龙江对外经贸, 2006,07

第五篇：房地产认知实习论文1

认识实习论文

2011年7月11日—15日

对房地产调控政策的认识

[摘要]房产业是国民经济的支柱行业,它为促进内需,提高城市居住条件,美化城市、改善城市环境,与国民经济协调发展发挥了重要作用。但房地产业市场化后,一些地区出现房价暴涨,资产泡沫,房地产企业倒闭,银行资金沉淀,危及金融系统,波及国民经济协调发展,影响社会和谐。2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。关键字:房价暴涨、地产泡沫、亮点、作用、实效

《蜗居》家喻户晓的在2009年走上了中国13亿人民的电视银屏上，这样一部以讲述2008年上海房价飙升时期的，白领一族的生存状态。房价成了我们平常百姓茶饭之后的不可缺少的话题，房价的暴涨使得百姓已无法满足正常的住房要求。房价推上了时代的浪头。作为与房价有直接联系的房地产行业有着怎样的责任去平衡房价和自己良好的生存发展。政策作为一种国家调控市场经济的杠杆，怎样落实好政策也是我们作为一个相关行业的责任。解读和认识是我们作为一个将走进这个行业的人的责任。

2010年4月国务院出台“国十条”调控房地产业,有人欢迎、有人当心、有人怀疑。它将为人们的生活带来怎样的变化呢？这样一个政策会有什么样的作用和意义呢？已经过了一年的政策是否发挥了它的作用，房价是否有所好转？下面将会是一些关于政策的解读。

一、我国房价暴涨现象

1、上世纪九十年代海南房地产泡沫的破裂

房价的非理性上涨与波动,在我国可以追及到上世纪九十年代初,1988年海南脱离广东建省,一些嗅觉灵敏的拓荒者、建筑商开始追寻房地产业的发展机会,当时海南城市人口100多万,房地产公司就1.3万家,平均80人一家地产公司,当时流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。1988年房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/平方米,比1991年增长257%。1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米(《中国房地产市场年鉴(1996)》第194页)。

然而,到1993年下半年房地产泡沫破裂,1.3万家房地产公司倒闭了95%,给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

一海之隔的北海,沉淀资金甚至高达200亿元,烂尾楼面积超过了三亚,被称为中国的“泡沫经济博物馆”。尽管海南、北海的地域小,对全国影响小,但其房地产泡沫的历史教训是深刻的。虽然有部分企业活下来,继续经营房地产,有一部分回内地成为行业的精英,但不能忘记南海一角房地产博弈的历史。

2、2003年以来部分地区房价非理性上涨与波动的态势

2003年房地产业成为国民经济的支柱产业,沿海城市的房价一路攀升,并不是按许多专家、管理部门所认为的那样发展。特别是一些地区房价的超预期上涨,牵动着消费者的心,牵涉房地产供需双方的利益,尤其是那些不符合廉租房条件又买不起经济适用房,以及不符合经济适用房条件又买不起商品房的“夹心层”,面对高房价望洋兴叹,购房成为城市普通居民的心病。房价的故事,利益的博弈令人捉摸不透。

2005年以来房价的暴涨越演越烈,城市面越来越广,不仅成为每年两会的热点议题。也成为百姓街谈巷议的热点,惊动了国家领导人,影响了社会的和谐。出台的新政往往只是起到一时的降温作用或个别地区的房价调整,大部分地区的房价仍不断上涨。不该完全市场化的房地产产品,由于政策、制度不够完善,或者市场经济体制改革不完全存在的弊端,以及一些制度的执行力打了折扣,成为富裕一族投机赚钱的渠道与工具。就拿浙江省会城市杭州的房价来说,该地区成为上海、北京、深圳等一线城市相类似的焦点地区,03年至今房价涨了4-5倍的小区不在少数。该省其他地区的房价也十分火爆,2007年前后经济相对落后地区的“丽水现象”是房价被炒高的代表。2009年由于房地产市场受金融危机刚性需求萎缩后的快速释放反弹,从珠三角房价的领头回升,迅速蔓延至沿海发达城市。北京、上海、杭州等许多地区的房价接连创出新高,地王频现,地王又推动这些地区房价的水涨船高,许多报刊杂志比喻为面粉推高面包。2009年杭州商品房住宅供应方面,全年共新推房源4.11万套,同比小幅下降15.42%,供应明显不足;成交方面,全年杭州楼市成交量保持高位运行,累计成交5.42万套,同比大幅上涨205%。其中,5月达到最高点,月度成交套数逼近万套大关;价格方面,全年商品住宅成交均价为14507元/平方米,下半年楼市成交价格上涨明显,年底楼市单月成交均价突破20000元大关。

2010年两会期间有人质疑国家统计局房价上涨公布的数据等。实际上每年的可支配收入统计,也是存在一些误差的,许多民营企业的工资收入、政府官员的隐性收入(非法收入)也没有全部计入或没有计入,这些隐性收入可能是50-60%的人向10-15%提供,使得国际上通用的一些指标在我国失灵或打了折扣。所以利用现有城市房产局、交易网信息、银行信息联网等建立比较科学的上下统计数据系统与技术指标,反映房地产市场实际十分迫切。它是实现房地产科学宏观调控的重要条件。

二、政策的亮点 1 停止三套住房公积金贷款

各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。一个家庭限购一套住房

暂定上海及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。积极做好房产税试点准备

发挥税收在调控中的作用。按照国家加快推进房产税改革试点的要求，上海将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。动迁安置房提前上市交易

为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)，允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。放宽廉租房准入标准

着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。保障性住房不低于总量70%

继续增加居住用地供应总量。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。

三、政策的作用

第一，调整供应结构，最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。优先确保五类住房的用地需求，并要求各地抓紧编制三年住房建设规划。陈国强认为，增加上述五类住房供给，实际上明确了此前强调的住房供应的“双轨制”，通过调整供应结构的方式，让住房“双轨制”落实到位，实现住房市场结构上的大调整。

第二，抑制投资投机性需求。这次没有特别提到改善性住房需求字眼，而是把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分。

第三，控制信贷风险。通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理。同时，还提到金融机构信贷资金、境外热钱进入房地产等问题。对央企投资要规范化，主要是对二00九年央企进入楼市的一个警示。并在金融、信贷风险管理方面提出具体措施。对稳定市场秩序，针对开发企业囤地炒地、捂盘惜售，对土地出让金缴交方式管理、土地管理方面等都涉及到，内容非常系统全面和完整。

第四，在明确责任方面，这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，与此前中央经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。

四、政策的实施效果

2010年9月，作为房地产调控新政出台后的首次大型房展会——北京秋季房屋展览会落下帷幕。从现场情况看，卖房者明显多于看房者，买房者多以观望态度为主。据北京四季房展组委会有关负责人介绍，这次房展会观众数量达到了11万人次，比夏季展会翻了一番。而意向成交总套数2208套，比去年秋季房展会下降14.68%。这是否预示着今年4月出台的新一轮房地产调控政策已取得成效？今后房地产调控又应如何进行？

国家统计局公布的数据显示，8月房地产销售市场出现回暖，销售额环比增加15.23%。9月初，包括京、沪、深、杭、穗在内的多个房地产一线城市均传出了市场反弹、量价齐涨的消息。不过从目前公布的数据来看，尽管销量出现了回升势头，但幅度并没有超过二季度的水平，整体仍处于较为低迷的状态，而且价格也并没有出现想象中的环比上升北京秋季房展的实际情况也支持了这种说法。

中央财经大学税务学院副院长刘桓在分析8月份重新出现回暖势头的房价时，呼吁购房者冷静看待。他认为，今年下半年到明年上半年，将是判断房价走势的一个关键节点。对目前的价格回暖，百姓要保持克制、冷静，不要蜂拥去抢，大家都买涨，它就真上去了。

上海易居房地产研究院高级研究员回建强认为：“从销售数据来看，当前楼市有回升的趋势，数据证明市场本身正在积蓄能量，但并不代表楼市正在全面反弹。”调控正向预定方向发展

国家统计局新闻发言人盛来运近日表示，全国70个大中城市房价同比涨幅已经连续4个月回落，8月份环比虽然持平，但要看到，北京、上海、广州、杭州等一线城市的房价环比总体是下降的，房地产调控成效比较明显。

与此同时，1—8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%，增幅较1—7月减少4.4个百分点。自年初的增幅触顶之后，这已经是资金来源连续第8个月增幅回落。而从资金结构来看，自调控以来，开发商最重要的资金来源中，国内贷款、定金和预收款以及个人按揭贷款均呈连续放缓下滑趋势，而企业自筹资金依然超过50%，在所有资金来源中上涨最快。但1-8月份，开发商资金来源中外资部分的增长幅度明显，甚至超过了定金及预收款的增幅。

大部分业内人士认为调控已经达到预期。刘桓认为，在国家连续出台房地产宏观调控政策之下，市场增长的势头实际上已经受到了相当程度的遏制，首先是成品房的销售量出现较大幅度的萎缩，此外，销售价格异常飙升的情况得到控制。

总结：对于房价的历史，政策的亮点和作用及实施效果的分析，中国的房价有所下调，可是导致房价的暴涨的原因不是一个单一的问题，房价上涨对社会的的影响也不是一个简单的百姓买不起房这样简单的问题，这些复杂的问题不是一个政策就可以很好的解决，它需要很长时间的调整。政策是杠杆，可是怎么用好这根杠杆，是一个值得我们深思的问题。作为直接销售房子的房地产行业，房子是我们的主要产品，怎样在政策的允许的范围内获得利益的最大化、怎样做好一个可行性的前期研究报告、怎样开发一个适合大众居住的楼盘、怎样将户型做的最人性化、怎样把自己的楼盘很好的销售？这些都是我们作为大学生应该在大学学习中解决的问题。随时关注国家的政策，学习政策，落实政策，并在政策的指导下做大做强是一个企业的生存之道。相信我们这一代会沿着前辈的脚步下把房地产行业做大做强，使房地产行业良性的循环下去。展望未来，我们的道路艰巨而充满阳光。

参考文献：

[1]叶檀:20%的人主导了房地产市场定价《每日经济新闻》[N]2010-7-20

[2]大因素影响房价形势 杭州楼市下半年走势分析《杭州日报》[N]2009-07-30

[3]陈淮 住房保障体系重心应适度上移《上海证券报》[N]2009-08-14

[4]中国房地产市场年鉴(1996)》第194页等