房地产论文

第一篇：房地产论文

浅析中国房地产走势及未来下降趋势

随着全球经济的发展，房地产业已成为世界经济发展的聚焦点。次贷危机、欧洲债务危机，使得人们更加关注房地产业的发展。房地产业的健康发展决定了经济的稳定增长，反之，房地产泡沫的膨胀，会诱发经济危机的产生。就中国本身而言，随着经济全球化的不断推进，无论是国外还是国内的房地产泡沫都对国内经济有着显著影响。

（一）房地产迅速发展的原因

在对未来的走势作出预测之前，我们必须先对之前的房地产发展进行分析回

顾。首先过去三年支撑房价快速上涨、房地产迅速发展的因素:第一，有良好经济面的支撑。过去三年，经济仍然保持较快发展，2006－2008年GDP增速都达10%以上；第二，市场其它因素作用，主要为五方面，包括①境外热钱因素。由于人民币升值的作用，境外资本这两三年是集中进入国内市场，不断推高资产价格，套取升值和投资双收益。2000年到2005年我国的外汇储备从1657亿增加到8200亿，而到2007年已经增加到1.53万亿，2年翻了近一番；扣除正常的资金进出外，也就是说在2005年5月人民币开始升值以来，大量的境外热钱涌入了国内，而这部分资金在国内的主要投资渠道就是股市和楼市；②国内投资投机资金。国内与国外热钱相互呼应，炒高资本市场价格，而快速上涨的楼市和股市，又吸引了更多的资金进入，有关机构曾对07年四大一线城市的购房构成进

行分析，投资投机资金的平均比例超过了50%，高峰时期如深圳甚至达到70%。实业资金涌入房地产。投资营商环境的恶化和房地产投资的高额回报率，吸引实业资金涌入房地产行业。美元编制导致国际原材料价格上涨、国内劳动力成本上升、人民币升值削弱出口利润空间、出口退税率下调、国家进行产业升级的调控，特别是银行对中小民营企业的忽视，这些都是企业特别是中小型出口企业头上一道道的紧箍咒。一方面是实体经济盈利能力越发困难，另一方面是房地产投资市场的高额回报，巨大的发差促使大量实体产业的资金进入房地产市场。③自住的刚性需求（这部分其实一直都存在，是构不成楼市快速上涨的推力的），恐慌性购买（即原来没有打算购买或购买力不够的部分，由于对楼市价格的快速上涨产生恐慌，被迫提前入市）；④外围市场的资产价格在高位。美国的房地产价格是

从2006年底开始走下坡的，并在2007年底引发了次级债**，而在此之前，由于美元的泛滥和贬值，导致欧美房地产市场都处于一定的价格泡沫，投资风险加大，盈利空间缩小，因此，资本便有了向风险相对较小而盈利空间较大的中国房地产市场流动的动力；⑤地方政府的推波助澜。一个是土地财政的需要，一个是GDP的需要。

（二）我国房地产特点分析

不可否认，近年来，中国房地产业的确为中国经济的腾飞作出了巨大的贡献，但事物发展的两面性又决定了繁荣背后必定存在弊端。当下，中国房地产业的发展现状主要表现出以下几种特点：

1.房地产市场存在明显的结构性矛盾，有效供给不足。据国家统计局公布的《2010全国房地产市场运行情况》相关数据显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。与此同时，我国目前的农村人口达到54.32%。而这部分农村人口中，有相当一部分人成为进城务工人员，这部分人口对住房的需求不断上涨，但针对这部分人群所适用的廉租房、经济适用房的供给还存在明显的不足。正是由于这部分人群对住房有着极大的需求，政府不断提出要加大对廉租房、经济适用房的供给，但实际房地产运营情况显示，国内房地产市场存在商品房供给过度、经济适用房供给不足的矛盾。

2.房价存在明显的不合理。房价的不合理性集中体现在国内的一线城市。以上海为例，有数据显示，2010年上海房价每平方米上涨4000元以上，而同一年，上海人均月收入在3500元左右，也就是说，每平米楼价上涨的幅度已经远超过上海人均月收入，此外，佑威数据显示2010年单价3万元/平方米的新房源可售面积占新房源总量的近17 %，而单价在5万元/平方米以上的新房源占到5 %。北京、广州、南京等地的房价也是居高不下，并且仍有不断上涨的趋势，与居民收入水平存在明显的不一致。由高房价产生了许多社会现象，例如“返乡族”、“蚁族”等新名词的诞生足以说明一线城市的高房价降低了居民的生活幸福指数。

3.国际热钱的涌入呈现增长趋势。国外金融市场、楼市呈现出了极大不稳定性，与此同时，国内政府一系列的刺激计划，宽松的投资环境吸引了大批的国际

投资者。2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，其中利用外资796亿元，增长66.0%。外资的增加说明我国对外开放程度的扩大，但也对我国金融监控等方面提出了更高的要求。

（三）未来房地产价格下降原因

(1)产业转移。由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。例如，美国的匹兹堡曾经是北美钢都，属世界第五大城市。在20世纪70年代，美国钢铁工业走下坡路，大量钢厂关门倒闭，钢铁工人不得不转移到别处谋生。从前，匹兹堡的钢铁工人聚集在莫罗格海拉河谷，如今那里的房屋大量过剩，出现了好几个几乎无人居住的“鬼区”。这些地区的房地产价格暴跌。1986年美国休斯敦的几家大公司被兼并之后主要部分被迁移到其他地区，使得该地区的房价下降了11%。由于产业转移造成的房价下跌必然是局部地区的现象。目前中国还没有出现大规模的产业转移现象，即使一些资源型城市在资源枯竭之后，仍然有大量农民涌进，使得住房需求并没有减少。但是若干年之后这个现象是会出现的。

(2)环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害，严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离，导致当地房地产价格下降。例如，加拿大哈密尔顿的钢厂排出的烟尘使得周围房地产价格明显低于其他地区。由于某些恶性案件的负面影响或者犯罪率上升也会导致一些地区的房价在一段时期内下跌。目前，北京和一些大城市的环境污染问题相当严重，可是人们还是奋不顾身地涌入这些大城市。在人口流动趋势上还很难判断到什么时候才会出现拐点。

(3)在经济萧条时期，由于失业率升高，会使房价在短期内下降。例如，在1990年的经济衰退中美国东北部和西部的房价分别下降了6.8%和3.5%。然而，一旦该地区的经济走出低谷，房价就会反弹，甚至超出了衰退前的水平。不过在房地产供给弹性较低的地区，即使在经济衰退时期房价也不会下降。美国的硅谷地区在2000年之后遭遇了IT产业泡沫崩溃的冲击，许多信息企业大规模裁员或破产，失业率空前，可是房价非但没有下降反而继续攀升。由于经济基本要素的原因而产生的房价波动是相对温和的，这种波动和经济周期有着一定的相关性。中国房价自2004年才开始高速增长，眼下还看不出下一个经济萧条到来的时间。

(4)利率、税率上升。如果基本经济要素恶化，例如长期真实利率出乎意料上升，或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。在房价飞涨之际，中国人

民银行曾经数次调整利率，可是房地产市场对此并不敏感。中国的税制改革严重落后，在下一步税制改革中有关房地产市场的房地产税、交易税、交易利得税、契税等都必须跟上。

(5)土地政策放松。如果放松土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压低房价上扬趋势。为了应对房价增速过快，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供给量，这对缓解房价飞涨的压力肯定起作用。但是，从增加土地供给到商品房上市还有相当长的时间滞后，在短期内可能还不能发挥作用。可惜，中国东南沿海地区人多地少，增加土地供应的空间极为有限。一般而言，凡是房地产供给弹性比较低的地方，房价波动就比较严重。例如，北京、上海城区的土地资源有限，想增加供给很难，因此房价的波动幅度也就会大于其他地区。

（6）人口增长速度下降导致住房刚性需求减弱。长期以来，我国人口基数及其增长趋势曾经导致了住房的刚性需求。20世纪70年代开始实行“计划生育”，出生率由1970年3.34%降到了1979年1.78%。1980年以来实行“一对夫妇只生育一个孩子”生育政策，到1998年时，出生率下降到1.6%。《全国教育事业发展统计公报》数据显示，1996年全国小学人数开始下降，2007年与1996年相比，招生人数下降到1736.07万人，减少了788.59万人。随着我国计划生育、独生子女政策实行后出生的人口进入婚育年龄，住房需求将明显变化:其一,住房需求将不断下降。中国社会科学院研究员尹中立博士指出，2008年之后的结婚人口比之前下降30％多，意味着住房需求也将随之减少；其二，独生子女们结婚后的双重负担，对未来的住房购买力构成直接制约；其三，独生子女结婚后将继承双方父母现有的房产，将增加住房供应，从而影响未来的房价走势。

（7）住房消费理念成熟将导致购房热消退。近几年工薪阶层的购房需求有相当大的部分属非理性需求。根据世界银行的调查显示，住房价格是家庭年收入的3倍～6倍（联合国的数据仅是3倍～5倍），一般欧美国家均在3倍多，而我国目前已经达到了10多倍，甚至20倍，广州房价是家庭平均年收入的13倍，70%的城市居民买不起住房。美国一个普通家庭购买一套住房约需要5年～8年的时间，而我国城市普通家庭购一套住房需要几十年，甚至一生的积蓄，所以社会上戏称买房者为“房奴”一族。需求“旺盛”是购房者非理性造成的。随着新政的实施，高昂的房价和沉重的还贷将促进中低收入家庭的理性消费，导致总住房需求下降。

同时，随着房地产市场的规范化和对房地产商屯积房源，制造紧张需求，哄抬房价等不法行为的揭露，购房热将进一步消退。

（8）保障性住房政策将极大增加市场住房供应量，缓解住房供应的结构性矛盾

我国商品房市场结构性矛盾突出，高价房供大于求，中低价房供给不足。据建设部测算，目前全国仅人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭就有1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。因此，我国加大了“保障性住房”的宏观调控。“国八条”、“国六条”、九部委“十五条”及国务院“24号文”等一系列调控措施都是力图增加中低价房的数量，从结构上缓解商品房供求矛盾从而平抑房价。随着以上政策实施，我国住宅结构发生重大变化，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品房将成为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。据国家统计局发布的信息，1月～5月份，全国完成房地产开发投资7214亿元，同比增长27.5%；商品住宅完成投资5042亿元，增长29.5%。其中，经济适用住房投资208亿元，增长39.4%。2007年全国安排廉租住房保障资金超过2006年之前廉租住房资金总额。宏观调控在抑制需求的同时增加供给的“双向性”，使房价下降的趋势更明显。

（9）投机、投资性抛售也将增加市场供应。由于新政打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度和政府加大社会保障性住房的供应，极大改变了房地产市场供求关系，改变了投机者未来房价的预期，一部分投机者必然提前抛售手中的房屋。深圳社会科学院公布的《中国深圳发展报告（2007）》称，仅取得产权证后3年以上转手的住房就已占住房总套数的28.11%，全国如此大量的投资、投机存量住房会使市场的住房供应量会激增，必然导致供求逆转，导致房价下跌。

房地产业是我国的主导产业之一，房地产的和谐可持续发展对我国经济的发展具有重要的意义。然而，自21世纪以来，房地产市场几乎一直保持高位运行，严重影响了国民经济的健康发展，给社会带来巨大的危害。房地产市场不合理的竞争，促进了房地产市场的垄断，带动了房价的高涨，给我国房地产业的发展带来了巨大的危害。为了促进我国房地产业的健康发展，必须加快体制改革，加强监督惩罚机制，同时，加强房地产行业经济人的道德素质修养，从各个环节减少房价的泡沫，使房地产业的发展规范化、合理化。

第二篇：房地产论文

房地产投放广告的阶段性

有一位著名的广告人约翰·沃纳梅克曾经说过一句一直在营销界流行的名言：“知道广告费至少有一半被浪费掉了，但问题是我不知道究竟是哪一半被浪费掉了我的另一半广告费被浪费了。”随着广告效果越来越差，广告投入越来越大，很多企业都陷入广告浪费的误区。综观中国市场的营销活动，这种广告费浪费尤其严重，有的恐怕不止一半，甚至全部白搭，赔上老本。因此，媒体媒体到达率直接关系到媒体的投入效率和广告浪费程度。在营销成本中，对广告媒体的投入无疑是最大的。从国际大品牌动辄数亿元的广告投入，到国内知名品牌竞相添加聘请明星代言的投入，哪一个不巨额投资呢？

房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代经济生活中有着举足轻重的地位,对于消费者而言,房地产也由传统意义上的福利性产品转为商品。

房地产是耐用性高价值不动产,消费者在作出购买决策前都会进行大量的信息收集工作以期对不同的地产项目加以客观对比。而随着时代的发展,消费者在购房时也开始注重房地产公司的品牌以及房地产项目的品牌,注重小区环境的设计。一些特定的消费者甚至随之迈进感情消费时代。在我们身边风起云涌的各种概念房产,酒店式电梯公寓、别墅、假日房产、另类的SOHO,无不体现着现在消费者追求舒适、品位和个性的特征,以达到心灵的满足。

广告传播本质上是与目标受众沟通的过程,最终目的是要让目标受众认同。广告通过诉求和表现的信息对目标消费者施加影响.迎合消费者的购买动机,广告才能产生效果。根据房地产消费者的心理特征,房地产广告应该传达足够的信息量、塑造使人信赖的品牌形象,并且应该注重与各种沟通手段配合使用以使消费者全方位地感受地产项目。

造成严重的广告费浪费原因有很多，其中一个十分重要的因素就是混乱的媒体组合策略。

混乱无序的媒体组合是一种盲目、投机的媒体传播，即使达到了销售的目的，但广告费的浪费也是惊人的，无形中消耗了企业的收入。尤其是房地产业，在广告上的投入是长期而巨大的，所以整合媒体组合是势在必行的。首先来看看房地产投放广告的四个阶段

说到房地产投放广告的阶段性，就势必要提到销售阶段性的划分，从一般意义上来将一个项目的销售阶段分成如下几个阶段：

1.预热期（蓄水期）：开盘前1——2个月，这个时候能达到总销售量的10%左右；

2.强销期（放水期）：开盘后1——2个月，这个阶段达到

累计销售的总量的40%—50%；

3.持销期：开盘后3——6个月，这个阶段要达到累计销售量的70%——80%；

4.尾盘期：开盘后7——10个月，这个阶段要达到累计销售量的85%——95%；

在不同的销售阶段，广告的任务和具体活动都要有所不同，必须根据市场的情况制定不同的广告歌策略。广告阶段的划分应根据销售规律，工程进度以及形象配合等因素进行。由于实际情况的不可预测性，后期的广告策略应根据项目的实际销售情况、工程进度以及同期市场竞争状况再进行相应的调整。西湖绿洲的广告投放也是分了阶段，这里以香逸园一批房源开盘到二批房源开盘为例进行分析。这个时间段是跨越两个开盘期的中间期，是一个阶段性推广时期，而跨越两个周期内的宣传是延续分期工程开盘的重要形式，在这个阶段内延续性的宣传报道将获得相当的报道素材，主要是有大量的一期业主示例可供报道。

西湖绿洲在这一阶段分了三个阶段做阶段性推广方案，前期总结树立“长在森林里的亲情美宅”主题；活动炒作两个基本点对“生态居住价值”及项目“亲情人文”两大价值进行深化和延展；香逸园产品推介会和开盘。以香逸园二批房源开盘为基准的话，也可以将前两个细分阶段归划为开盘前的预热期，第三阶段则为开盘期。

那么，我们可以把前期总结归结为西湖绿洲第二期开盘的预热期的第一阶段。

这一期回顾邦和品质地产历程，分析香逸园一批房源热销原因，邦和利用三个系列媒体组合：地面广告系统、中控广告系统和高空广告系统。通过这三个系统营造了整个二期房源的形象，户外、报广上“清清的水，绿绿的树”成为项目最具代表性的表现元素，亲切、清新，将森林美宅这一主题传输给客户。因为这个阶段不需要设计具体的情况，主要让客户群体知道这个项目的主题和倡导的生活方式等。不单单是将创意通过平面方式表现出来，更重要的是如何让消费者能够接受项目的主题。

这里的地面媒体系主要是邦和地产自带媒体组合，仅仅是滨湖路的旗帜跟新导示牌，虽然范围不大，影响力不强，由于其成本的微小，所以尽可能的将旗帜和导示牌的数量和范围做大来营造一种氛围，为其宣制传造声势。这也是一种自用媒体和租用媒体的相结合，比较合理的媒体组合。

中控广告系统有临川晚报和抚州日报的等报纸硬广告，直邮，电视，短信游字等媒体形式。

大量持续的动态浏览电视广告，针对抚州主流电视台每天3-4次密集投放，可以让消费者西湖绿洲的近况有持续性的了解，以免让滨湖世纪城等竞争对手见缝插针，从而为自己争取客户的关注。

直邮和短信等一对一的方式，只要让顾客知道西湖绿洲的新营销中心开放及开盘公告等内容就好，成本都不大，所以在这一时期是不错的选择。

西湖绿洲安排了软文炒作，进行整版的宣传报道。邦和地产利用邮政夹报针对项目开盘硬广做宣传，将报纸与直邮结合，省去将报纸上的信息再次印刷的麻烦，方便快捷，也节约费用，一对一的将完整的信息传递给客户。

而报纸硬广告枯燥乏味的文字容易使读者厌烦，其实也可以将报纸与电视相结合，发布过程中在报纸广告中提醒广大消费者收看，另一方面在电视广告中也提示广大观众阅读报纸，形成信息的互补，同时利用报纸的权威性和电视的图文并茂有感染力的优点，扩大宣传。

高空系统的广告属于户外广告，同样可以利用其精美的视觉来扩大宣传。但要选择好地段，像高速公路、洪客隆广场、羊城广场，这三处是人流车流比较密集的地段，宣传效果会更佳。

2、然后再看其第二阶段，活动炒作两个基本点。

本阶段的推广手段，活动推广与广告宣传并举，以活动宣传为噱头。推广上公关活动、事件营销更能博得消费者的高度关注，使项目成为市场、社会谈论的热点。在推广的手法上，活动推广与广告推广并举，以活动为噱头； 在推广的媒体上，继续媒体组合策略，全方位媒体攻击； 在推广的频度上，增加广告的频次，加大广告投放力度。

大范围的利用软新闻广告进行轰炸，包括对项目各个主题“森景园林，森林童话，亲情社区，关注成长”的强制性渲染，邦和地产利用的媒体推广组合 如下；

报广、软文为主，辅以户外、DM单张，游字、短信适时运用；

电视以新闻性炒作为主要形式，同时根据项目结点投放硬性广告。

媒体

位置

发布周期

阐述主题

费用

墙体广告

洪客隆广场

6月下旬起

见阶段推广主题

6万/年

高炮

高速公路

6月下旬起

见阶段推广主题

7万/年

楼顶广告

湖滨路口

6月下旬起

见阶段推广主题

3万/年

临川晚报

8个整版

6月下旬起

见阶段推广主题

抚州日报

8个整版

6月下旬起

见阶段推广主题

电视报

8个整版

6月下旬起

见阶段推广主题

正度

8开 10000份

6月下旬起

西湖绿洲香逸园

55000元

抚州有线台

30`周播

20次/10周项目三维动态浏览

15万/年

抚州有线台

专题

2次/周 活动炒作

游字

各电视台

开盘前一周 二批房源即将开盘

360元/天

短信

全号段

开盘前一周 二批房源即将开盘

2-3万

分别对各个媒体分析如下：

1、报纸（NP）：

利用报纸作房地产商品广告，版面齐全，可以刊登的广告信息量很大，适合对产品进行详细介绍，房产广告，包括房地产外观立体图、房地产外观的照片、房地产内部结构布局平面图、房地产地理位置图、房地产有关特征的文字描素和说明等。而且报纸媒体的内容偏向于新闻，使报纸媒体成为拥有较高素质的受众，且较具权威性的广告媒体。

报纸的主动性阅读使报纸具有较高的到达精确性，可以准确的瞄准目标对 象。读者主动去赛选阅读自己想要了解的信息，读者对阅读内容选择性较强，使 得广告的接受较不具强制性。人们也只有具备了主观想看的愿望后，不会有厌烦 的情绪，提高房产广告的认知性和效果。

报纸是房地产广告适用最广泛的媒体。西湖绿洲也不例外，大量利用报纸广 告，包括在本地影响力较大的《抚州日报》、《临川晚报》8个整版来推广主题。

买房置业是一件重大的事，所以购房者一般都会对房产信息要有足够的了解，经过一番研究才能做出购买决定，而这两种报纸对于读者来说是比较廉价的，方 便携带和保存。对于有购房需求的人来说，会将各个项目的信息收集在一起并加 以分析和比较，所以人们需要大量的各种房产信息在手里，这就要求西湖绿洲的 广告设计要新颖，以独特的卖点吸引读者，和竞争对手区别开来，培养该客户对 西湖绿洲的认知与好感，促成最终的交易达成。

另外，西湖绿洲还辅以软文来做广告，软文对于读者来说是零费用的，一般 都不会反感，而软文可以在文字之外增加图片信息，图文并茂，更具说服力。报纸费用低廉，支出和收益是较为合理和有效的。

2、广播（RD）：广播广告的千人成本低，利用其具有感染力的声音可以产生非常强的亲切感。

广播也是房地产广告使用比较广泛的媒体。利用广播作房地产广告内容一般较简单，广播房地产商品一般多为启示性广告，其任务仅仅是告诉潜在投资者某一待销的房地产，并不作详细介绍。而且由于其低廉的价格，商家倾向于多次将广播广告重复播出，容易引起听众反感。

邦和地产利用抚州有线台广告，宣传当阶段的主题。

邦和地产应该结合听众比较喜欢的栏目，以新闻性质宣传介绍其SP及公关活动，例如：少儿主题绘画、摄影大赛和和大家庭俱乐部成立庆典。既可以唤起听众的娱乐兴趣，有可以起到宣传作用。

3、电视（CF）：

电视是现代广告的主角，由于其自身图文并茂、视觉俱佳的特点，它能够对 视听者产生强烈的亲切感，通过将视听者吸引进画面，移入感情，加快观众对商品的理解，所获得的商品信息记忆牢固力比较强。所以，房地产这种特殊的商品通过电视广告可以给人以直观、立体的介绍，外观、内装效果一目了然，从而尽快地树立起项目的形象，并从视觉上给人以最好的效果，通过画面刺激唤起人们的兴趣，并给人一种“眼见为实”的可信任感。

目前的房地产商品以预售为主，无法发挥电视真实展现商品的作用。此外，视广告的制作和播出费用昂贵使企业望而却步，所以电视需要和其他媒体或者相结合，在开盘前一周之内，强档高频率播出。电台选择也十分重要，既要收视率高的又要估量承担的费用。

邦和地产也利用电视广告，其主要以新闻性炒作为主要形式，游字为辅，同时根据项目

结点投放硬性广告，开盘前一周、香逸园二批房源即将开盘时间段也利用各电视台做广告。作为地区电视台的江西电视台和抚州电视台，对于整个抚州市民的影响力还是很大的，其中地方新闻也是众多本地市民所关注的节目。尤其，江西卫视的红歌会这档节目更是江西省打造的精品节目。如果广告表现中以红歌会为索引，为红歌会做赞助，在江西卫视此节目前后做广告影响力就不言而喻了。

4、户外广告。户外广告对地区和消费者的选择性强，广告表现形式丰富多彩，内容单纯，能避免其他内容及竞争广告的干扰，可以较好的填补漫步等式的空白心里，费用便宜。在洪客隆广场和滨湖路口，虽有很多的人流车流，有太多竞争对手都使用同样的方式，竞争力难免会有所下降。所以这里的广告制作就需要有足够的创意，高重复暴露频率，达到预期的效果。

5、传单广告简称“DM”（Direct Mail），传单广告往往详细地介绍项目的优点，让目标客户和潜在客户更为详细和具体地了解项目情况。传单广告能够更灵活、丰富地配合营销策略的执行进程，因而随着营销策略的创新，传单广告也将变得更丰富、更具新意。虽然传单广告可以作为一种可复查信息留在手中，但这种宣传方式的效果只能在一定范围内有效，信息传播面有限，很难达到对同一信息接受者持续影响的作用，所以传单的最好主要放在西湖绿洲的售楼中心及附近，而其费用很低，要在大范围内散发的话，可以结合户外广告，在洪客隆广场等地的西湖绿洲的墙体广告处设点发传单，形成强迫性信息累积式使消费者接受。

6、短信属于新新手机媒体也属于分众媒体，所以具有个性化和大众化的双重 性质。而邦和地产全号段使用短信，就首先分离了其分众媒体的性质，不仅没有细分受众群，提高广告发布的有效性，浪费广告成本，西湖绿洲利用短信浪费的比例虽大，但其本身总成本才2到3万，相对于总成本来说，这种浪费金额不大。

而且短信还另非目标受众十分厌烦，视之为垃圾广告。至少这些短信对于学生群体来说没多大效果，邦和可以和移动联通加强合作，弄清并删除东华理工大学和其他学校发派给学生的号码段，提高有效性。

虽然和报纸一样都是文字信息，但短信可以强制性让手机用户阅读，扩大普及率和接受率。

7、SP活动。邦和地产结合运用大量的软文宣传其举办的活动，开展的活动 也是接踵而至。不但可以调动大家的广泛的积极，吸引大批客户促进销售，亦可吸引人潮制造话题。还可以结合电视广播报纸的新闻炒作，扩大影响。

可以看见，西湖绿洲在这一时期所用的媒体是一些传统媒体，如报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为“线上媒介”。各色各样的户外媒体、印刷媒体和报刊杂志、广播电视等等媒体在信息传播的功能方面各有所长也各有所短，它们在广告活动中起着各自的作用。“线下媒介”，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等，西湖绿洲也有运用。

车厢广告、销售海报、交通动线图、都市计划图、公交车体广告都是房产商 喜闻乐见的广告形式。

杂志广告，房地产广告中，杂志广告的内容与报纸广告的内容相类似。但杂志广告比起报纸信息量大且具有极强的观赏性和艺术性，可以配合其他媒体一起利用。

另外，随着网络时代的到来，利用网络做房地产商品广告，其内容可以很多 样化。可以作为网页形式，内容详实，信息丰富，图文并茂，以激发客户潜在购买欲望为目的。网络广告目前已成为房地产营销一种有效地广告形式。

首先，建立网站，在自己的网站放置标志广告，而西湖绿洲虽然做了广告，但也只是根据其四期工程进程来跟换广告信息，没有根据其每个宣传细分阶段，网络跟新速度很慢；其次，要利用尽可能多的交换广告，除了广告交换组织的交换广告之外，还可以在相关的网站之间自行开发广告互换业务，而西湖绿洲相比其他房地产，像滨湖世纪城，其信息完成指数和信息详细系数都远远大于西湖绿洲。这一点西湖绿洲有很大的上升空间。

通过以上对各类媒体优势和劣势的分析，可以看出，在房地产的整合传播中，报纸广告因具有最多的适用优势而成为大量房屋销售信息的传播途径，而其他媒体广告也以自己的独特优势在房地产的整合传播中发挥着不可替代的作用。就目前房地产广告实际宣传手段来看，许多有实力的房地产开发商大多也确实是采用这种优势互补的广告战略，即以报纸、传单、路牌等为主，广播、电视为辅，这样可以综合各类媒体优势，取长补短，动静结合，以达到最佳的宣传效果。

另外补充两点，要使广告组合投放的收益最佳，必须要掌握信息互补的原则。不同的媒介有着不同的传播特性，比如电视广告对于吸引消费者的注意力有所帮助，但不能传递太大的信息量，报纸、杂志就可以传递较大的信息量。一般促销活动的发布信息可以由电视或报纸发布，但促销活动的详细规则可以由店头海报传递。

在投放周期上也要有所讲究，西湖绿洲在一批和二批房源之间的划分的三个小阶段，在每个阶段都有不同的媒体组合，在第一期用三个系统，第二期则在数量、强度和时间上都加大广告投入了。根据每一阶段的推广主题的不同，也相应改变了在媒体选则的类别和比重。

为了更好地发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短，以优补拙。

因为房地产的“不动产”特质，它的常用广告媒体一般为户外媒体、印刷媒体和报刊媒体三大块。其中户外媒体因为位置固定，比较偏重于楼盘周围的区域性客源；印刷媒体可以定向派发，针对性和灵活性都较强；报刊媒体和广播电视则覆盖面广，客源层多。三者取长补短，是房产广告的三驾车。

参考文献：

《广告媒体研究》中国传媒大学出版社

《广告媒体策划》

《阶段性广告主题安排》

《广告媒体选择因素及时间》 《房地产传播策略分析》 《房地产销售进程分析》 《房地处广告》

广告学一班

08085108 王珍

第三篇：房地产论文

对住宅设计的一点感想

(学院：电气信息工程学院、专业：自动化专业、班级：08级2班、学号200801010233、姓名：王莹莹、电话：***、QQ：912012110)

一直以来，我对室内设计都比较感兴趣，所以这学期我选择了住宅室内设计这门课，通过这半个学期为数不多的课程的学习，在老师认真细致的讲解下，我对住宅设计也有了一些皮毛的了解，以下是我的一点感想。这门课课程虽短，老师给我们介绍的关于住宅设计的知识却不少。让我印象较为深刻的有光的应用、色彩的应用，还有由于文化差异各个国家对于住宅内设计的不同要求，如：是否装壁炉，卫生间内设施的安排，浴缸的大小等。其中，通过欣赏关于光的应用的图片，我直观地感受到光的巨大魅力，只是利用光的色彩、亮度，我们就可以展现不同的意境，突出想要强调的重点，是非常经济而又有效的设计方法。另外，我们观看的日本的《空间大改造节目》也让人记忆犹新。眼见一栋狭窄拥挤混乱的住宅变成宽敞、温馨、充满人性化的撒满阳光的房子，我一方面惊讶于原来住宅设计有这么多的学问，另一方面也意识到一名优秀的住宅设计师不仅要有丰富的专业知识，还要有广阔的知识面和细腻的思维。其中日本设计师对排水系统的重新设计，为腿脚不便的外婆安排一楼的居室和通往厨房的平缓台阶，为孩子们安排的楼梯间白板，让妈妈做的小玩意，楼梯上的成长照片都充满人性化和家的温馨。即使是作为观众的我也感觉到家的舒适，无怪于日本人是世界公认的严谨的民族。而中国的住宅设计才刚起步，属于新兴行业，很多住宅设计师还很年轻，因为缺少阅历和生活经验，很多时候对住宅设计的思考便不是很周密。我相信经过我们不断地向国外优秀设计人员的学习能够逐渐弥补和改进这些不足，使我们的住宅设计行业也能快速地发展起来。

以前我一直以为只有有美术功底，经过专业训练的设计人员才有能力设计住宅环境，但是现在我发现其实作为住宅的主人，在设计师的指导下，在住宅中适度发挥自己的创意，添入一些与自己和家人有关的小设计，会让家里显得更加温馨，充满爱的气息。所以住宅设计离我们并不遥远，通过一定的学习，我们也可以有好的创意，不过，要想成为专业的，那又是另一回事了。

第四篇：房地产论文

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《房地产公司的实习报告》

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日期：2011-8-12 作者：无忧论文网 编辑：zhang 点击次数：15

销售价格：免费论文 论文编号：lw***231 论文字数：3500

论文属性：其他公文 论文地区：中国 论文语种：中文

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关键词：房地产公司实习中国论文 其他公文

前言:迈进年夜学糊口的最后一个岁首,站在我们面前的就是阿谁神驰已久的工作社会,我们的心已经起头飞进那儿那里.我们欢快,我们兴奋,因为我们终于可以在这个巨年夜的舞台上揭示自我,我们可以回报社会,我们可以处事国家.可是我们又害怕又胆寒,我们经常会扪心自问:我们筹备好了吗 是的,我们在校园里糊口了数十载,而社会与校园是完全分歧的两个世界,也许我们不能完全马上顺应这激烈残酷的社会.所以我们选择一个过渡的桥梁把我们平稳的送上社会的年夜舞台,这就是专业实习.我们的专业是工程打点,房地产是我们往后就业的首要标的目的之一,加上我俩对房地产十分地感乐趣,所以我们选择了一个房地产信息充沛的企业来丰满自己幼嫩的同党.房地产评估公司属于房地产中介机构,是房地产开发商与消费者之间的桥梁,在这里实习会使我们获得更好的磨炼.而良多专家学者给房地产估价下了一个美妙的界说:房地产=科学+艺术.正式这种既有科学常识的严谨也有艺术的魅力,我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业,才能自动的才房地产的常识中自由的遨游!

实习的一个月很快就要竣事了,再回首回头回忆这丰收的一个月,我们感应十分的欣慰,它使我们在实践中体味社会,让我们学到了良多在课堂上根柢就学不到的常识，也打开了视野,增添了见识,为我们即将走向社会打下坚实的基本.为了表达自己收成的喜悦,我们将分隔几个部门讲一下自己的感应感染,陈述实习的情形!

一,公司介绍

北京北方房地产咨询评估有限责任公司(以下简称:北方公司)系北京北方房地产咨询评估中心(附属于河山资本部)脱钩改制后形成的公司.是国内最早从事评估营业且具备最周全评估天资的中介处事机构之一.北方公司以北京为依托,营业规模辐射全国.具有手艺力量雄厚,信息活络靠得住,处事行为规范,规模诺言精采的优势.1,公司的首要营业有:

①,房地产开发土地使用权获取体例前期筹谋;房地产投资剖析,可行性研究;房地产投资的资金融通;房地产市场营销筹谋;房地产典质贷款(个贷)评估;房地产拆迁评估.北方公司自1993年以来,对不少项目介入了整个筹谋,并成为多家集团公司的持久咨询评估机构,成为良多集团公司的参谋单元,好比:北年夜青鸟集团,隆达集团,北京市供销社,北京金隅集团,始创置业,国贸,北辰等.②,基准地价及各类宗地地价,房产价值评估营业.基准地价编制:北方公司曾在1993年主持拟定了浙江省温州市的基准地价,并介入了其它省市基准地价的拟定,获得原国家土地打点局公布的1993年局级科技前进二等奖和浙江省土地打点局公布的1992局级科技前进一等奖;营业搜罗出让或国家收回土地的地价评估;让渡,出租,典质,作价入股房地产的评估;企业兼并,破产,清产核资涉及的房地产估价;司法仲裁

涉及到的房地产估价;征收土地税费涉及的土地估价;其它遵照法令,律例需要进行的房地产估价.③,在全国规模内为企业股份制改制供给土地资产评估及政策,法令咨询.北方公司自1993年起一向被河山资本部确认为A级土地估价机构,是全国最早从事上市公司土地估价的机构.已介入了百余家上市企业股份制刷新中土地资产评估,政策咨询,及土地资产措置的协调工作,堆集了丰硕的经验,熟悉股份制刷新中的各个环节,能够为企业供给最合理的土地资产措置方案,便于土地资产与其他资产跟尾平衡,达到上市尺度.④,为各类形式的产权变换供给整体资产的咨询评估处事.今朝已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询处事,堆集了丰硕的经验.搜罗企业清理资产评估,企业工商注册资产作价入资评估,资产抵偿评估,无形资产评估等,类型丰硕多样.⑤,具备供给完整法令咨询处事的能力.北方公司现有法学硕士4名,其中具有律师资格的3名,具备供给全套法令咨询处事的能力,尤其在房地产专业法令方面具有丰硕的经验,使客户的权益获得最年夜限度的呵护.2,公司特点及优势

①,公司具备五种天资:

⑴中国土地估价师协会公布的全国土地评估资格

⑵国家培植部公布的一级房地产价钱评估天资

⑶北京市河山资本和衡宇打点局公布的评估天资

⑷北京市河山资本和衡宇打点局公布的房地产掮客天资

⑸北京市河山资本和衡宇打点局认定的衡宇拆迁评估机构(第一批)

作为今朝全国具备天资最周全,第一流此外的评估机构,北方公司在今朝良多评估项目同时归口两个以受骗局部门率领的情形下,在协调各方关系方面更显示出我公司的巨年夜优势.这一点是那些天资不全或不具备天资的评估机构无法对比的.②,活络靠得住的信息来历

北方公司与河山资本部,培植部,财政部,外经贸委,各省及处所房地产打点部门等成立了精采的营业联系,能实时切确地体味国家各项政策律例,并通顺贯通贯通.尤其与各省市土地打点部门及土地评估机构关系慎密亲密,体味和把握全国各地地价行情,可以协助客户打点评估功效确认,土地资产措置,权属变换挂号等手续,有协调各方面关系的能力和经验.截止今朝,公司已为数百家企事业单元进行了高质量的房地产咨询评估及生意代办署理处事.③,精采的诺言

北方公司是中国银行总部,国家开发银行,培植银行北京分行的指定评估机构之一,与其他银行亦有营业联系,享有精采的诺言.今朝,房地产典质评估营业量日益扩年夜.北方公司在接管评估工作过程中,从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的典质财富证实的正当性,并协助企业了了产权关系.既为金融机构的贷款平安性供给保障,又为企业理顺产权关系,顺遂取得金融撑持供给法令咨询及协调工作.④,雄厚的手艺力量

北方公司是国内成立最早,手艺力最雄厚的专业评估机构.从事过各类资产评估项目,并与境外评估机构进行过多次合作,有丰硕的协调经验.在持久的房地产评估工作中,全体员工不竭总结经验,熟悉并把握国际公认的评估原则和体例,今朝已形成了一套科学有用的评估轨范,确保了评估工作的客不美观,合理和具有权威性.自1992年以来,各省市基准地价的拟定,北方公司从持久的宗地评估中堆集了基准地价的拟定体例的丰硕经验,并对基准地价的数字化,尺度化有独到的看法.⑤,高素质的人才结构

北方公司现有专职人员中,50%摆布具有硕士学位,形成了以经济,财会,建筑,法令等专业人员为主的营业队伍,浮现了最佳的组合效益.其中首要成员为原河山资本部土地经济研究所地价所成员,多年以来从事土地经济理论,地价理论及评估体例的研究,介入了多项国家重点课题的研究和河山资本部《城镇土地估价规程》等主要文件的起草.公司现有人员中,具有河山资本部土地估价师证书的15名,培植部注册房地产估价师证书的12名.除此之外,还拥有一支不变的具有评估执业资格的兼职人员队伍,能承接各类类型的评估项目及基准地价编制项目.二,在公司的工作情形

能在这么有实力的房地产公司实习,我们十分的欢快,这就像授与了我们一个巨年夜的舞台,让我们在上面有机缘挥洒自己的才调,演绎自己的青春.我们也十分的珍稀这样来之不易的机缘,好好的向同事们进修,增添自己的常识与经验.

第五篇：房地产法规论文

目 录

摘 要.............................................................II

摘要....................................................................................................II

1.相关概念............................................................................................................1

1.1房地产.....................................................................................................1 1.2房地产市场.............................................................................................1 1.3旅游房地产.............................................................................................1 1.4避暑度假房地产.....................................................................................1 2.1一级市场的供给.....................................................................................2 2.2二级市场的供给.....................................................................................2 3.房地产市场的需求............................................................................................2

3.1住宅市场需求分析.................................................................................2

3.1.1残存性刚需..................................................3 3.2.1投机性刚需..................................................3

3.2商业用房市场需求分析.........................................................................4 4.重庆避暑度假房地产分析................................................................................4 4.1重庆避暑旅游房地产开发状况.....................................................................4

4.1.2重庆房企纷纷涉足避暑房开发...................4

4.4重庆避暑地产开发的对策.....................................................................6

参考文献................................................................................................8

I

摘要

改革开放以来，房地产业从无到有由小到大一跃成为了国民经济新的经济增长点和消费热点。随着中国城市化进程的加快，城市规划与房地产开发之间的非协调发展的现象日益突出，对城市的可持续发展造成了严重影响。重庆作为一个典型的盛夏“火炉”城市，避暑度假房产消费旺盛，开发已形成较大规模。通过阐释相关概念，房地产供需分析，重庆避暑度假房地产市场现状及消费特点，对房地产市场进行分析。

关键词：重庆；房地产供需；避暑房地产 II

1.相关概念

1.1房地产

房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

1.2房地产市场

房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。

1.3旅游房地产

旅游房地产是借助旅游资源所开发的用于市场销售的房地产项目，它具有旅游、休闲、度假、居住等功能。

1.4避暑度假房地产

避暑度假房地产属于旅游房地产的细分范畴，它是指借势旅游景区所开发的，能为人们在酷暑季节提供避暑条件，以避暑纳凉为卖点的旅游房地产项目。避暑度假房地产依托于相对高海拔景区，具有几大特性，首先它依托于高山旅游景区，夏季气温较为凉爽，能吸引住户前往避暑纳凉；其次，它具有季节性消费特点，大多是在酷暑季节居住使用，其他季节因寒冷，空置较为严重；此外，避暑度假房产侧重于盛夏避暑，但也兼顾养生、旅游、休闲度假等功能。

2.房地产市场的供给

依房地产市场的层次来分，房地产市场可以分为一级、二级和三级市场。—级市场是指国家出让建设用地给房地产商的土地出让市场；二级市场是指房地产商与房地产消费者之间的房地产交易市场：三级市场是指房地产消费者之间的房地产交易市场。目前我国的一二级市场出现了不同程度的垄断，这也是我同房地 1

产业出现泡沫的重要原因。

2.1一级市场的供给

我国人地矛盾紧张，在新增的城市用地中，部分是通过城市外延增加的，这其中有很大—部分是耕地。过度的占用耕地对生态环境和我国的国民经济带来负面的影响。所以国家对城市建设用地的供给控制在一定的限度之内，—级市场的土地供给量是很有限的。加上很多的房地产商在拍的土地后，不立即进行开发，而是期待土地升值，以获得更多的利润，造成一级市场的土地闲置，使原本紧张的供需矛盾更加尖锐，房价持续上扬。决定一些城市地价飙升的主要原因，是当地政府对土地垄断收入的追求。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上，许多地方的土地收入已经涨到地方财政的一半。地方政府对土地价格的抬高，直接影响了房地产的成本，成为房价居高不下的一大重要原因。

2.2二级市场的供给

在我国当前的房地产市场中，寡头垄断是十分明显的。房地产市场往往被一些大房地产公司所垄断。作为生活必须品的住宅，其需求弹性非常的小，价格的升高对需求的减少量的影响很少。房地产开发商在掌握了二级市场供给垄断后，都通过价格的提高来获得更多的利润，使房价一再飙升，而不必担心销售量的减少。土地购置面积和上地开发面积是决定商品住宅长期供给的指标，购置面积和开发面积的下降都将导致长期住宅供给的下降。

房屋作为生活必须品，其本身的需求是有刚性的，而且随着房价的提高，房屋成为很多人投机的目标。开发商有意的减少房屋的供给量，就是二级市场供小于求，房价必然有增无减。大户型相比，中小户型的利润空间低。同样的成本，售价却相差甚远，相对于小户型而言，大户型更容易做出品质，更容易包装，另外大户型产品多定位为高收入家庭，因此价格提升的空间较大。因此很多开发商都把重点放在开发大户型上，中小户型的开发数量偏少，这就使很多居民虽然有购房的需求，但是却无力够买价格昂贵的大户型房屋，造成供需的结构性矛盾。

3.房地产市场的需求

3.1住宅市场需求分析

2015 年— 2016 年左右，市场需求主要有两大需求构成，即残存性刚需和

投机性刚需。

3.1.1残存性刚需

残存性刚需，指部分具有购买条件、购买能力，购买意愿的少量需求群体，对房屋本身有迫切需求，即便知道房价会大幅下跌，也会由于客观的需求压力做出购买行为。目前有四大残存刚需群体。

第一类：急需自住的刚需群体，如需要结婚的年轻人、全家移居到本地的家庭、拆迁户等。需求特征是非投资类需求，大多数属于首次购房。客观现实性需求极强，这部分需求者一般会选择购房总价较低或保值空间较高的楼盘。资金支付绝大多数采用支付最低首付，月供按揭的方式。此群体所占比例大约占到残存刚需的总量的 60% 左右。

第二类：单位福利购房群体。这部分需求主要集中在政府、国营企业、事业单位等国家公职单位，一般是所在单位进行福利购房或给予巨大的购房补贴。需求特征是需要在特定的时期内购房，因为不是用自己的钱购房，对房价下跌不敏感，所以带有一定的投机心理。这部分群体通常是全款购房，所占比例大约占到残存刚需总量的 15% 左右。

第三类：房价下跌对自己没有实质影响的高端群体，如企业家、高收入人群。此群体一般不关注投资，主要集中在提升生活品质或办公之用（外地在本地购置休闲或它用），清楚房价会下跌，但下跌损失对其自身的经济实力的影响微乎其微，或房屋的使用价值远远高于下跌损失。资金支付方式是全款或按揭，但大多数会使用按揭购房。大约占到残存刚需总量的 15%。

第四类：非自购类的综合性、投机性需求群体。企业为特殊的个人购房，个人为特殊关系的他人购房。如赠予式购房、补贴式购房。这部分群体，拥有房屋产权的人不是出资方，属于对特殊关系的一种感情维护，或特殊关系方清楚知道一旦错过一定时期，自己将不与之保持维系关系，处于危机考虑和投机心理迫使对方购房（如：婚外恋群体）。这部分通常是全款购房，大约占到残存刚需的总量的 10% 左右。

3.2.1投机性刚需

投机性刚需，指因为某种投机性机遇的出现，导致不必承担房产下跌风险，即便有市场风险，但这种风险可以由它方承担，而使其做出逆势购房的决定。这

其中又分为非道德投机性刚需和不道德的投机性刚需。

（1）非道德投机性刚需，如单位福利购房，单位为其支付一定的首付，并承诺缴纳一定比例的月供，首付和月供比例已将市场风险全部化解。

（2）不道德的投机性刚需，如婚外恋群体，为了维系第三者感情购房或第三者担心关系不能持久迫使其购房。因为第三者并不是出钱的主体，因此房产下跌来说，对第三者没有直接的损失，买房者对房屋本身没有需求，第三者才是投机性需求者。这部分购房者通常是全款购房。

3.2商业用房市场需求分析

今后三年，商用地产受到市场冲击影响的力度不是很大，甚至可能有回升之势，商用地产市场需求主要分为投资和自用两类。

(1)投资类。这部分群体主要集中在一部分有大量闲钱，为了保值、增值等考虑，投资购买商用地产，短期来说用于出租，长期来说用于升值。

(2)自用。这部分群体主要是自身本身存在很强烈的需求，用于自用或自主经营，如开公司，开铺子或其它经营项目。

4.重庆避暑度假房地产分析

重庆作为一个典型的盛夏“火炉”城市，避暑度假房产消费旺盛，开发已形成较大规模。

4.1重庆避暑旅游房地产开发状况

旺盛的避暑房消费潜力，周边丰富的避暑旅游资源，推动了重庆避暑度假旅游地产的快速发展。

4.1.1旅游景区助推避暑房开发

重庆周边区县有着丰富的避暑旅游资源，高海拔山地相对较多，分布着众多高山旅游景区。这些景区是重庆乃至国内知名的旅游目的地，其中仙女山和金佛山景区双双被评为世界自然遗产和国家5A级景区。伴随着各地政府对旅游经济的重视，重庆众多区县已把旅游当做区县新型城镇化建设以及振兴山区经济的支 柱产业和重要的经济增长点。同时，利用旅游景区资源大量推进旅游房地产的开发，已成为各地推动县域经济发展的重要一环。

4.1.2重庆房企纷纷涉足避暑房开发

对于开发商而言，由于不少旅游地产项目离市区较远，所拿土地价格较低。同时，近些年旅游地产开发也不断升温，实力开发企业纷纷进军旅游地产。重庆旅游地产已从最早的小打小闹进入超大盘阶段，上千亩的项目不计其数，如仙女山的芳草地雪岭仙山、隆鑫花漾的山谷、夏宫仙女山假日国际社区、丰都的隆鑫澜天湖、黑山谷的金科中华养生城；綦江的鉴山国际等。

近些年来，重庆避暑度假楼盘房价也不断得到攀升。仙女山旅游地产从2007年起步，当时的房价是每平方米2000多元，现在则达到6000元以上。

4.1.3外地景区避暑房与重庆竞争激烈

由于看好重庆市民避暑消费潜力，周边省份纷纷开发避暑度假房产，吸引重庆投资者购买。如湖北利川、贵州桐梓、习水、遵义等地，凭借自身的价格优势和重庆楼盘竞争，甚至云南、四川等地也加入重庆避暑房市场的争夺。周边省份的避暑楼盘，既有本地开发商，也有大量来自重庆的开发企业，比如重庆的南方、锦天、力帆、金科、大川等一大批房企纷纷布局贵州旅游房产；在利川苏马荡，有30多家重庆企业在此开发避暑旅游地产。周边省份避暑房极具价格以及气候优势。比如，贵州习水距离重庆主城100多公里，习水的旅游房产单价仅为1480元。湖北利川谋道镇苏马荡推出的精装避暑房，有的最低总价不足10万元。超低性价比，分流了大量重庆避暑房产消费，其中在湖北利川谋道镇苏马荡，购房者中重庆人占了80％。

4.2重庆避暑度假地产市场消费特点

4.2.1消费越来越走向刚需化、全民化

重庆避暑度假房大多总价在30万元以下。假日经济的兴起，也使得都市居民有了避暑消费的闲暇。交通条件的改善以及自驾车的迅猛增长，也使得人们选择周边区县避暑房产显得不再遥远。此外，住宅市场受到政策持续打压，消费者住宅投资受限，旅游地产持续升温，投资者从物业保值升值角度更愿意考虑选择避暑度假房地产。

4.2.2季节性消费冷热明显

购房者在使用时具有典型的候鸟式消费特征，一般在盛夏6月中旬一9月中旬重庆最热的三个月时间集中居住。也有的住户受工作时间限制，只是在这期间的周

末居住使用。避暑旅游地产楼盘销售也基本上是靠天吃饭，集中在夏季，天气越热，避暑房销售越是火爆。这样也造成了很多避暑房“卖三个月吃饱管全年”的现象。购房者通常盛夏时看房能现实体会到夏季的酷暑炎热，从而产生较大购买欲望，往往出现下手过快，冲动购买。当居住时问过少，装修、维修不便时，往往产生后悔。

4.2.3购房看重凉爽度和消费成本

与购买城市一般住宅稍有不同的是，购房者在选择避暑度假房时更看重避暑消费的一些特殊要求。除了考虑与一般住宅相同的价格、环境绿化等因素外，消费者还更看重其凉爽度、距离、便利程度、生活配套方便等要素。其中要考虑，该避暑旅游房产在最热季节能否达到25度以下温度，前往该地距离远近，路上所花费用(过路费、油费)，购物、买菜等是否方便，是否装修房等等。

4.2.4低总价、低门槛成为主流

重庆避暑房产品更趋于低总价、投资低门槛。目前仙女山楼盘套内单价已经卖到了7000—8000元，黑山谷则在4000—5G00元，房价已不便宜。由于市场竞争激烈，就要求开发企业控制总价，重庆避暑旅游房地产一般单套房控制在30万元以内。此外，重庆一些避暑度假酒店房，也纷纷推出分时度假以及投资理财式产品，项目热销市场。

4.3重庆避暑地产开发存在的问题

尽管重庆避暑旅游房地产开发水平不断提高，市民消费潜力巨大，但也出现了一些景区避暑房开发过滥，环境破坏严重，资源承载量压力过大，生活配套跟不上等问题

4.4重庆避暑地产开发的对策

发展避暑度假房产业，对于提升重庆区县经济社会发展，带动落后山区致富，释放市民休闲消费，都有着非常重要的战略意义。重庆避暑旅游房地产市场具有较好的发展前景。从全国而言，重庆避暑旅游房地产价格相对不高，因此未来市场相对看好。避暑度假房是重庆房地产重要的细分市场，必须从整体上把握这一市场的稳健有序，使之健康可持续发展。（1）采取稳健步骤，有计划有节奏开发

避暑度假房开发不能一哄而上、竭泽而渔。要做好景区避暑度假房开发长远规划，有节奏供地，严格项目审批。强化生态环境保护，保护景区森林及自然生态资源，防止过滥开发。（2）强化基础设施建设

为居民提供必要的生活设施做好避暑旅游开发区域交通建设，避免出现盛夏避暑热季景区拥堵状况。提早完善水电气基础设施，保证居民居家供应。做好居民生活配套，如打造商业配套，包括酒店、商场、超市、汽车修理厂、农贸市场、医务室等。

（3）注重社区文化设施建设，增加文化、体育、娱乐设施建设

避暑房小区要打造社区文化，开设老年大学，引导业主健康生活。在旅游地产的开发中，要注意细分市场，针对年轻人的产品，修建一些娱乐、运动场所，针对老年人修建老年活动中心、医疗机构等设施。

（4）加强避暑旅游房地产开发资质管理，提升开发进入门槛

规范避暑旅游房地产销售管理，明晰信息公示，严控小产权房，规范房产理财产品，维护购房者利益。（5）强化后期物业服务

要解决好房屋装修、房屋维修、房屋租赁问题。物业管理部门应通过借助网络，方便业主房屋出租，解决住户避暑房利用率低的问题。（6）注重科技节能技术在避暑房开发中的运用

在避暑地产的下一步打造中，开发商应该增加更多的科技元素，比如地暖等设备的运用，从而延长房屋的使用期，让消费者在天气寒冷的季节也能够到度假房居住。

(7）注重避暑度假地产开发人才的培养

避暑房开发人才要懂地产、懂旅游、懂运营、懂服务和懂商业，使之注重避暑度假房产的品牌建立，提升产品的品质以及差异化。

参考文献

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