房地产结课论文

第一篇：房地产结课论文

浅析房地产项目可行性研究

浅析房地产项目可行性研究

摘要：根据房地产和房地产开发的特点，分析研究房地产开发项目的可行性研究，分析研究项目应该怎样进行全面的技术经济分析、论证，特别是对房地产开发项目可行性研究的内容和方法进行了详细研究，以探讨全面、科学、规范的房地产开发项目可行性研究模式，让可行性研究为房地产开发项目投资决策提供科学客观的依据。

关键词：房地产，可行性研究

正文：

一、房地产可行性研究概念

房地产开发项目可行性研究，是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，以确定项目是否可行，为投资决策提供依据。

二、房地产项目可行性研究遵循的原则

房地产开发项目可行性研究遵循科学性、客观性与独立性的原则。房地产开发项目可行性研究的真实性与科学性，确定了开发商投资决策是否建立在科学与可靠性的基础上。编制人员在房地产开发项目的可行性研究过程中，必须遵循科学性、客观性与独立性的原则，不主观臆断，不受决策者和委托单位的任何个人意志上的约束，遵照事物的客观经济规律和科学研究工作的客观规律办事，在调查研究的基础上，实事求是地进行技术经济比较与论证。这是确保可行性研究成果客观、公证、可信的重要条件。目前，已经有专家呼吁可行性研究机构要敢于做《不可行性研究》，即可行性研究报告要真实地反映项目的实际情况，行就是行，不行就是不行，而不受委托机构意图的影响。

三、房地产项目可行性研究的必要性

浅析房地产项目可行性研究

项目可行性研究的内涵房地产开发是一项综合性经济活动，其投资最大、建设周期长、涉及面很广；具有高价值、高回报、高风险、高附加值，产业关联性强等特点；它难于移动、寿命周期长、种类多样、产品不可能做到标准化；房地产经营对专依赖强，彼此影响大，不受政策影响。所以项目开发投资决策者必须对其经济、社会和环境等进行科学的预测和评价；综合研究建设项目的适用性，经济合理性，技术先进性，建设可能性、可行性等。最终实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济，社会和环境效益。

四、房地产项目可行性研究的步骤

房地产项目可行性研究的步骤通常分为三个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。1）投资机会研究

投资机会研究主要任务在于寻找投资机会，为建设项目的投资方向提出建议；在一个确定的地区，以资源条件和市场预测为基础，选择投资项目，寻找最有利的投资机会。在这个阶段要提供可能进行投资建设的项目，如果投资者认为提供的项目有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。因而，这一阶段的工作主要依靠笼统的估计，而不是依靠详细的分析。一般根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价来估算项目收入，并按大致估算的百分比来估算税费。这一阶段对项目投资和开发成本、项目收益及利润的估算精度都较低，误差可高达30%左右。这一阶段投入的费用约占项目总投资的0.2%~0.8%，所需时间1~2个月左右。2）初步可行性研究

房地产投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之前，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于机会研究阶段与可行性研究阶段之间的一种过渡性研究，它与可行性研究的区别主要在于获取资料的详细程度不同，计算结果精度不同，分析深度不同。对一些中小型投资项目，或某些机会研究成果已获足够资料的项目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接跨入可行性研究阶段。初步可行性研究阶段对投资与成本估算

浅析房地产项目可行性研究

20%左右，所需费用占投资总额的0.25%~1.50%，时间在2~4 个月左右。

要防止先入为主的可行性研究，在房地产投资实践中，房地产项目的成败似乎绝大部分都是开始就注定的。失败项目的投资者总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，但仔细研究这些项目的《可行性研究报告》，发现差不多都是一种模式，即从各方面论证项目的乐观前景，不去分析项目可能遇到的不利因素，这就走入了可行性研究的误区，导致在投资决策上犯了重大错误。3）详细可行性研究

在房地产可行性研究中的市场分析，投资与收入估算，财务评价和风险分析是必须进行详细论证的。市场分析使我们在房地产项目开发经营中清楚整个宏观市场的经济、人文信息；了解行业市场状况，掌握各类社会资源的供给和分配情况，对市场未来的状态和趋势作出分析和判断。投资与收入估算使我们能合理地安排项目开发所需资金。项目开发的财务评价从项目的财务内部内益率是否大于等于行业基准目标收益率，财务净现值是否大于等于零，动态投资回收期是否比预期的时间短三个方面让我们明白项目是否可行。而房地产开发项目的风险分析则通过对与项目相关的各种因素的不确定分析使我们能够对可能发生的风险采取相应的准备。

五、房地产可行性研究的主要内容

由于行业差异，房地产项目可行性研究与其他项目可行性研究略有差别，其主要内容包括以下七个方面： 1）项目基本情况

包括项目的名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资总额，总工期等基本情况。并说明项目提出的背景、开发建设的必要性，对实现城市总体规划、发展全市经济的意义。进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物现状，需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。2）市场分析

主要是做好宏观环境分析、市场情况分析以及目标客户分析，并通过细分目标市场确定项目的定位。还要包括宏观经济情况介绍，房地产市场整体情况调查，房地产细分市场销售调查和需求预测，开发项目的销售或出租前景分析，市场范围的确定和租售对一分析。

浅析房地产项目可行性研究

开发商因素等。3）项目开发方案

项目开发方案选择和定位包括项目总体方案定位和项目具体产品技术规划设计方案。主要包括开发项目的总平面布局，主要建筑物的造型设计，城市景观设计，建筑物的主要技术参数，场地内外交通组织、基础设施与工程管网规划。规划方案的优选在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4）经济分析和财务评价

确定项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排，研究项目总投资估算。包括开发场地购置费，拆迁安置费，项目的工程造价、规划费，建设费、管理费和其他有关费用的估算。预测项目总销售收入，对项目进行评价和分析，包括对项目的销售收入（总价值）、总投资、预期利润、税金、场地费，进行现金流量分析和财务平衡分析，并对开发工程的投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。5）社会经济评价

一般规模较大的投资项目，还要着重进行社会经济评价。如项目是否符合城市总体规划和发展目标、改善居住条件和环境、解决就业问题、丰富城市景观以及对相关联行业的带动和促进作用、提高城市整体经济效益等。一般而言，当从企业的角度对项目所进行的财务评价与宏观的社会经济评价产生矛盾时，应以后者的结论为主决定开发项目是否实施。6）风险分析

风险分析风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。7）结论

结论运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

浅析房地产项目可行性研究

房地产项目可行性研的作用 1）保证项目投资决策的科学性。

房地产开发项目投资周期长，牵涉面广，而且房地产市场的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效益。只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，进而取得理想的预期效益。2）保证项目投资优化。

一般情况下，可行性分析是研究一个项目能不能做，能做的话能得到怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。同时，有的情况是研究一个项目的多个方案，要在多个可行方案中选出一个最优方案。这样，研究员就能在可行性分析的基础上，全面考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，优选最佳项目方案，使投资获取最大经济效益。如果没有房地产项目投资的可行性研究成果，房地产项目投资就无法得到优化。3）保证项目投资有序性。

房地产项目投资的可行性研究阶段，实质上就是对未来项目的实施进行周密安排的过程。特别是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊地进行，以达到预期目的。

七、结语

为了降低和规避风险，我们必须做好房地产开发项目的可行性研究，对项目进行全面的技术经济分析，为投资决策提供科学客观正确的依据，以取得良好的投资效果，获得良好的效益。要建立起一套全面完整的房地产项目可行性研究的定量评价指标体系是一个较为复杂长期的过程，参考指标多、计算复杂，指标体系及权重是动态的，须根据外部环境及实际情况不断调整。房地产开发投资者从思想上应该高度重视房地产开发项目的可行性研究，做好房地产开发项目的可行性研究，对项目进行全面的经济技术经济分析，从理论到实践为投资决策提供科学客观正确的依据，以取得良好的投资效果,获得良好的效益。

八、参考文献

［1］汤炎非，杨青著，可行性研究与投资决策，武汉大学出版社，1998

浅析房地产项目可行性研究

2］紫强，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，2002年4月第2版

［3］俞明轩，房地产投资分析，首都经济贸易大学出版社，2004 ［4］孔凡文，何红，房地产开发与经营，大连理工大学出版社，2008年6月第2版

第二篇：房地产结课论文

浅析房地产项目可行性研究 浅析房地产项目可行性研究

摘要：根据房地产和房地产开发的特点，分析研究房地产开发项目的可行性研究，分析研究项目应该怎样进行全面的技术经济分析、论证，特别是对房地产开发项目可行性研究的内容和方法进行了详细研究，以探讨全面、科学、规范的房地产开发项目可行性研究模

式，让可行性研究为房地产开发项目投资决策提供科学客观的依据。

关键词：房地产，可行性研究

正文：

一、房地产可行性研究概念

房地产开发项目可行性研究，是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，以确定项目是否可行，为投资决策提供依据。

二、房地产项目可行性研究遵循的原则

房地产开发项目可行性研究遵循科学性、客观性与独立性的原则。房地产开发项目可行性研究的真实性与科学性，确定了开发商投资决策是否建立在科学与可靠性的基础上。编制人员在房地产开发项目的可行性研究过程中，必须遵循科学性、客观性与独立性的原则，不主观臆断，不受决策者和委托单位的任何个人意志上的约束，遵照事物的客观经济规律和科学研究工作的客观规律办事，在调查研究的基础上，实事求是地进行技术经济比较与论证。这是确保可行性研究成果客观、公证、可信的重要条件。目前，已经有专家呼吁可行性研究机构要敢于做《不可行性研究》，即可行性研究报告要真实地反映项目的实际情况，行就是行，不行就是不行，而不受委托机构意图的影响。

三、房地产项目可行性研究的必要性

项目可行性研究的内涵房地产开发是一项综合性经济活

动，其投资最大、建设周期长、涉及面很广；具有高价值、高回报、高风险、高附加值，产业关联性强等特点；它难于移动、寿命周期长、种类多样、产品不可能做到标准化；房地产经营对专依赖强，彼此影响大，不受政策影响。所以项目开发投资决策者必须对其经济、社会和环境等进行科学的预测和评价；综合研究建设项目的适用性，经济合理性，技术先进性，建设可能性、可行性等。最终实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济，社会和环境效益。

四、房地产项目可行性研究的步骤

房地产项目可行性研究的步骤通常分为三个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。

1）投资机会研究

投资机会研究主要任务在于寻找投资机会，为建设项目的投资方向提出建议；在一个确定的地区，以资源条件和市场预测为基础，选择投资项目，寻找最有利的投资机会。在这个阶段要提供可能进行投资建设的项目，如果投资者认为提供的项目有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。因而，这一阶段的工作主要依靠笼统的估计，而不是依靠详细的分析。一般根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价来估算项目收入，并按大致估算的百分比来估算税费。这一阶段对项目投资和开发成本、项目收益及利润的估算精度都较低，误差可高达30%左右。这一阶段投入的费用约占项目总投资的0.2%~0.8%，所需时间1~2个月左右。

2）初步可行性研究

房地产投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之前，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于机会研究阶段与可行性研究阶段之间的一种过渡性研究，它与可行性研究的区别主要在于获取资料的详细程度不同，计算结果精度不同，分析深度不同。对一些中小型投资项目，或某些机会研究成果已获足够资料的项目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接跨入可行性研究阶段。初步可行性研究阶段对投资与成本估算

20%左右，所需费用

占投资总额的0.25%~1.50%，时间在2~4 个月左右。

要防止先入为主的可行性研究，在房地产投资实践中，房地产项目的成败似乎绝大部分都是开始就注定的。失败项目的投资者总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，但仔细研究这些项目的《可行性研究报告》，发现差不多都是一种模式，即从各方面论证项目的乐观前景，不去分析项目可能遇到的不利因素，这就走入了可行性研究的误区，导致在投资决策上犯了重大错误。

3）详细可行性研究

在房地产可行性研究中的市场分析，投资与收入估算，财务评价和风险分析是必须进行详细论证的。市场分析使我们在房地产项目开发经营中清楚整个宏观市场的经济、人文信息；了解行业市场状况，掌握各类社会资源的供给和分配情况，对市场未来的状态和趋势作出分析和判断。投资与收入估算使我们能合理地安排项目开发所需资金。项目开发的财务评价从项目的财务内部内益率是否大于等于行业基准目标收益率，财务净现值是否大于等于零，动态投资回收期是否比预期的时间短三个方面让我们明白项目是否可行。而房地产开发项目的风险分析则通过对与项目相关的各种因素的不确定分析使我们能够对可能发生的风险采取相应的准备。

五、房地产可行性研究的主要内容

由于行业差异，房地产项目可行性研究与其他项目可行性研究略有差别，其主要内容包括以下七个方面：

1）项目基本情况

包括项目的名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资总额，总工期等基本情况。并说明项目提出的背景、开发建设的必要性，对实现城市总体规划、发展全市经济的意义。进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物现状，需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。

2）市场分析

主要是做好宏观环境分析、市场情况分析以及目标客户分析，并通过细分目标市场确定项目的定位。还要包括宏观经济情况介绍，房地产市场整体情况调查，房地产细分市场销售调查和需求预测，开发项目的销售或出租前景分析，市场范围的确定和租售对一分析。

开发商因素等。

3）项目开发方案

项目开发方案选择和定位包括项目总体方案定位和项目具体产品技术规划设计方案。主要包括开发项目的总平面布局，主要建筑物的造型设计，城市景观设计，建筑物的主要技术参数，场地内外交通组织、基础设施与工程管网规划。规划方案的优选在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

4）经济分析和财务评价

确定项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排，研究项目总投资估算。包括开发场地购置费，拆迁安置费，项目的工程造价、规划费，建设费、管理费和其他有关费用的估算。预测项目总销售收入，对项目进行评价和分析，包括对项目的销售收入（总价值）、总投资、预期利润、税金、场地费，进行现金流量分析和财务平衡分析，并对开发工程的投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。

5）社会经济评价

一般规模较大的投资项目，还要着重进行社会经济评价。如项目是否符合城市总体规划和发展目标、改善居住条件和环境、解决就业问题、丰富城市景观以及对相关联行业的带动和促进作用、提高城市整体经济效益等。一般而言，当从企业的角度对项目所进行的财务评价与宏观的社会经济评价产生矛盾时，应以后者的结论为主决定开发项目是否实施。

6）风险分析

风险分析风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

7）结论

结论运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

房地产项目可行性研的作用

1）保证项目投资决策的科学性。

房地产开发项目投资周期长，牵涉面广，而且房地产市场的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效益。只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，进而取得理想的预期效益。

2）保证项目投资优化。

一般情况下，可行性分析是研究一个项目能不能做，能做的话能得到怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。同时，有的情况是研究一个项目的多个方案，要在多个可行方案中选出一个最优方案。这样，研究员就能在可行性分析的基础上，全面考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，优选最佳项目方案，使投资获取最大经济效益。如果没有房地产项目投资的可行性研究成果，房地产项目投资就无法得到优化。

3）保证项目投资有序性。

房地产项目投资的可行性研究阶段，实质上就是对未来项目的实施进行周密安排的过程。特别是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊地进行，以达到预期目的。

七、结语

为了降低和规避风险，我们必须做好房地产开发项目的可行性研究，对项目进行全面的技术经济分析，为投资决策提供科学客观正确的依据，以取得良好的投资效果，获得良好的效益。要建立起一套全面完整的房地产项目可行性研究的定量评价指标体系是一个较为复杂长期的过程，参考指标多、计算复杂，指标体系及权重是动态的，须根据外部环境及实际情况不断调整。房地产开发投资者从思想上应该高度重视房地产开发项目的可行性研究，做好房地产开发项目的可行性研究，对项目进行全面的经济技术经济分析，从理论到实践为投资决策提供科学客观正确的依据，以取得良好的投资效果,获得良好的效益。

八、参考文献

［1］汤炎非，杨青著，可行性研究与投资决策，武汉大学出版社，1998

2］紫强，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，2002年4月第2版

［3］俞明轩，房地产投资分析，首都经济贸易大学出版社，2004 ［4］孔凡文，何红，房地产开发与经营，大连理工大学出版社，2008年6月第2版

第三篇：经济法结课论文

经济法学结课论文

学院：经贸学院 专业：工商管理

学号：1124130 班级：11241 姓名：贾茹有限责任公司股权转让法律问题研究

摘要：有限公司与股份公司相比，由于其具有设立门槛低、组织机构简便灵活、经营具有封闭性等优势而更受青睐。而有限责任公司兼具资合与人合性，其人合性的特点决定了对股东转让出资应进行限制，这是保障公司股东的稳定性和公司健康运行所不可缺少的，司法实践中常常因立法的欠缺，不能真正保护股东的权益及维护公司正常的运行。本文，作者对有限责任公司股权转让中可能存在的问题进行了剖析。

关键词：有限责任公司 股权转让 问题研究与分析

引言：

《公司法》第72条第1款规定：“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。”第2款规定：“股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。”第3款规定：“经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。”第4款规定：“公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。” 2006年1月1日开始实施的新《公司法》对有限责任公司的股权转让有明确规定，但并不全面，个别条款甚至有失偏颇。本文将就《公司法》相关不足之处及实践中经常出现的现象进行论述和分析。

一、股权与股权转让：

1、股权：

股权又称股东权,指股东基于股东资格而享有的从公司获取经济利益并参与公司经营管理的权利。股权既是财产权，又是社员权。以其行使目的为准，股权可分为自益权和共益权。此种分类方法是股东权最为重要的分类方法，为日本学界通说，也逐渐为我国学术界广泛采用。

2、股权转让：

股权转让权原则上归属于股东的自益权，但具有特殊性，受到来自方方面面的限制。有限责任公司股东转让股权，主要通过股权的买卖来实现，狭义的股权转让仅指股权买卖行为，而广义的股权转让则还包括赠与、继承、互易、夫妻离婚分割共同财产、法院强制执行以及公司收购等特殊形式。

二、公司股权转让的基本原则：

1.股权转让自由原则——公司股权转让的基本原则：

“股份的自由转让和股东的有限责任一起，被誉为现代公司制度的两大基石”。股权转让自由和股东有限责任是现代公司区别于其他企业组织形式的本质特征，也是公司制度赖以存在的理由。因此，即使是在兼具人合、资合双重属性的有限责任公司中，股权转让自由仍是不可动摇的基本原则，股权转让限制仅为例外。

2.股权对外转让法定限制制度——股权转让自由原则的例外：

有限责任公司的股权转让，按受让主体的不同可划分为两类：一类是股东之间的股权转让(下称股权对内转让)、另一类是第三人与股东之间的股权转让(下称股权对外转让)。对于股权对内转让，《公司法》未作特别要求，只是规定“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权”，根据该规定，在我国，除非公司章程另有约定，否则股权对内转让只要出让方与受让方协商一致即可。而对股权对外转让的限制性规定则占据了《公司法》第72条的主要篇幅。因此，如果我们从现行立法角度出发对有限责任公司股权转让进行研究，就不难发现法律对股权转让的限制主要体现为对股权对外转让的限制。

三、有限公司股权转让实践中出现的问题：

1、存在瑕疵出资的股权转让：

瑕疵出资指股东未缴纳出资、未足额缴纳出资或抽逃出资。瑕疵出资的股权转让是否有效，实践中存在争议。争议的焦点在于瑕疵出资股东是否具有股东资格，其签订的股权转让合同是否有效。目前，我国理论界也是观点不一：一种观点认为，股东权的原始取得以对公司的出资为必要条件，股东不出资，即没有股东权，也不享有股份，其所签的股权转让合同当然无效;另一种观点认为，出资瑕疵的股东仍具有股东资格，股权转让合同不因出资瑕疵而无效.我国《公司法》第28、200、201条将虚假出资、抽逃出资的发起人、股东应承担的责任规定为补足出资以及向已出资股东承担违约责任。从这三项条文分析，我国《公司法》没有否定瑕疵出资者的股东资格，但对存在瑕疵出资的股权转让的效力未作规定。

2、转让部分股权权能的股权转让：

近几年来，在审判实践中，出现了股东转让股权的部分权能而引发的股权转让纠纷。例如，股东仅将其股权中部分或全部财产权益转让，而保留公司经营管理权，或者，将公司的经营管理权转让，仅保留股权中部分或全部财产权益。对于此类新型案例，我国《公司法》没有明确规定，司法实践中存在较大争议。

我国的施天涛教授认为股权的转让具有整体性和不可分割性.可见他认为不能仅仅转让股权的部分权能。韩国学者也认为，虽然股份是由盈余分配请求权、表决权等多种权利组成，但不能分离其中一部分进行单独转让.美国学者克拉克对此有不同观点，他认为,“如果没有相反协议或特许条款，所有这些权利都可以作为一个单元转让，而无需公司的其他股东或董事和高级职员的同意。

股权的部分权能能否转让，或者说，以转让股权的部分权能为内容的股权转让合同是否有效，将打破传统的“股权为一个不可分割的整体”的理论，很值得探讨。

3、侵犯股东优先认购权的股权转让：

我国新《公司法》规定，股东向外转让股权时，其他股东在“同等条件下”有优先认购权。但是立法没有规定其他股东如何行使优先购买权，及其优先购买权受到侵害时的救济措施。对股权强制执行时股东如何主张优先购买权，《公司法》也未作具体规定，在司法实践中很可能造成强制执行中其他股东的优先购买权受到侵害的现象。

4、股权的非协议转让问题：

上述几种情形均属于有限责任公司股权的协议转让。除此之外，实践中还有股权的非协议转让，即由于一些法定事由的出现导致股权的转让。具体来说，主要包括以下五种情形：一是由于夫妻离婚分割共有财产而导致的夫妻共有股权的分割;二是由于股东死亡而引发的股权继承问题;三是因股东生前对股权的遗赠行为而发生的股权转让问题;四是股东不能清偿到期债务而发生的依法强制转让股权的问题;五是因股权出质所导致的股权主体发生变动的问题。新《公司法》只对股权继承和强制执行这两种情形做了规定，没有涉及其他情形。我国《公司法》中有关股权非协议转让的规定还存在以下问题:（1）夫妻离婚分割共有财产、股权的赠与或遗赠等，也可能导致股东的增加或变更，是否当然允许，我国《公司法》没有涉及。

（2）对股权出质导致股权转让的情形，《公司法》没有规定。我国《物权法》第226条第1款的规定明确了以有限公司股权出质的，以公示(即工商部门办理出质登记)为质权成立时间。根据《物权法》第229条及208条，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该股权优先受偿。那么，此时债权人能否取得股东身份呢?《公司法》的失语造成了另一个法律漏洞。

5、因股权转让导致的股东人数超过50人上限的问题: 我国《公司法》没有规定这一问题的解决办法，这将致使此种情形下的公司面临“违法还是死亡”的两难选择。法国针对此问题的做法是，股东超过100人的，原有限责任公司必须在一年内变更为股份有限公司，否则公司必须解散(法国商法典第二卷《商事公司与经济利益合作组织》第223-3).我国澳门特别行政区也有类似规定(《澳门商法典》358条.但是这种做法并不适合我国。首先，公司转型将使公司在短期内面临诸多问题，尤其是增资一项，由于我国有限公司与股份公司的法定最低注册资本额差距很大，大部分有限责任公司在短期内将难以解决融资问题。其次，解散公司不符合商事营业维持原则，不利于经济发展。另一方面，对因股权转让导致的股东人数变更问题不作规定，会使法定的50名的股东人数上限很容易被规避，同时也对有限公司的人合性造成冲击。

相比之下，日本的方式值得借鉴。日本《有限公司法》第8条规定除非有特别事由并经法院认可以外，股东总数不得超过50人，但因继承、遗赠致股东人数发生变更时，不受前款限制。第19条第8项规定：“因转让致使股东总数超过了第八条第一款规定的限制时，除遗赠外，其转让无效.这样既考虑到继承和遗赠的特殊性，又避免了公司的解散或变更形式，同时也维护了有限责任公司的人合性。

四、有限责任公司股权转让的理论基础:

1、资本多数决与小股东利益保护的权衡：

大股东的出资多，承担的风险大，资本多数决的原则体现了对大股东利益的保护。大股东也会积极的行使其权利，规范的运营公司，以期实现其出资收益。由于实行资本多数决原则，公司股东会的决议通常反映并代表着大股东的意志和利益，公司董事会也为大股东所控制，按大股东的要求和愿望行事，少数股东的地位越来越弱化，为体现公司的民主与公平，应赋予小股东相应的权力以回应大股东可能发生的滥权或对其产生侵害行为。

2、股东利益保护的权衡：

资本维持原则，又称资本充实原则，是指公司成立后，必须保持与其注册资本相当的资产，以保证公司经营能力及偿债能力，维护债权人利益。资本充实原则体现在各国公司法的有关规定中，如为防止公司资本实质减少，各国规定公司成立后股东不得抽回出资，非法定情形，公司不得认购自己的股票等。资本不变原则是指公司注册资本一经确定，非依法定程序不得增减，公司资本的任意减少，会削弱公司的偿债能力及股东对公司的责任。因此公司资本的增减须依法定程序进行。尤其是减少资本时，必须经股东会决议，修改公司的章程，通知公司的债权人。允许债权人提出异议，或应债权人的要求提供担保，最后到公司登记机关办理变更登记。

3、英美法系、大陆法系及我国学者的观点：

股权转让即出资转让不会改变公司股份的总数，只是改变公司的股东，公司的注册资本等不会因此减少，从资本不变原则而言，不会给债权人造成损害，所以无须债权人同意。但是其人合性的特点要求对公司股权转让有一定的限制。在国外立法中，有限责任公司的转让有不同的规定或限制，但总而言之，对内转让并无太多的限制，但允许章程加以限制。差别主要在于对外转让的限制上，有些国家的公司法对转让出资的价格也做了规定。我国《公司法》规定了对外转让须经过半数以上的股东表示同意，但未对可否由股东指定他人购买，优先权行使的期限，不同意转让自行购买的期限及价格的确定等问题做相关的规定。

虽然综观以上可知多数国家做了相对严格的限制，以维护公司的人合、封闭性。但我认为公司成立是基于股东间的彼此信任合作，股东退出公司，不一定是对设立公司时自己承诺的一种违反。面对控股股东的危害，小股东无义务对自己的承诺，承担全部的后果和责任。所以在严格限制的同时，应给小股东留好救济通道，这样才能保障投资者的积极性，及维护公司内部良好的合作关系。

结语：

有限责任公司股权转让制度是公司法的重要制度，公司法赋予公司自治与股东自治的权利，股东可以自由地转让其持有的股权。本文从理论与实践相结合的角度对公司法的相关规定进行了分析，认为股权转让制度仍处在发展之中，需要随着社会发展而不断更新。

经济全球化、现代化、国际化的迅猛发展要求每个国家都要有完善的制度来规范其成长。公司企业法律问题的研究还会继续下去，新问题还会不断产生，由此需要我们时刻关注并注重实践，讲法律与经济完美的结合推动经济腾飞。

第四篇：报关结课论文

浅谈报关员记分考核

桂林理工大学 外国语学院英语07-2班

记分考核是海关对报关员实行岗位考核的一种教育和管理措施，对于无法区分责任主体是报关员还是其他单位或个人的，海关不予记分。报关员享有申辩权、复议权、诉讼权等权利。

所谓报关员记分考核管理，是海关在注册登记、检验等传统管理手段的基础上，运用计算机程序加强对报关员曰常动态监控，并对其报关单填制不规范、报关行为不规范以及违反海关监管规定或者有走私行为未被海关暂停执业、撤销报关从业资格的行为进行量化记分考核的管理方式。

据统计，目前全国已取得报关员资格的约有13万人。虽然自实行报关员资格全国统一考试后，报关员业务素质普遍有所提高，但受利益驱动而违规操作的情况仍十分普遍。报关员业务和服务水平不高、超范围报关、私自报 关、借权报关、无序流动、诚信缺失，甚至参与走私违法等，已成为增加海关监管成本、制约通关效率、影响海关对外贸易统计、扰乱进出口秩序、阻碍国家投资软环境改善的一个重要因素。

因此，在海关行政管理实践当中，已有部分海关开始尝试实施报关员记分考核管理，均取得了较好的效果。

例如深圳海关2003年7月报关员扣分管理系统启用以来，该关预申报质量较启用前提高了一倍，全关区报关单电子报关退单率从4月的2.82%下降到11月的1.04%，降幅达63.1%;全关被扣分报关员人均扣分值从8月的5.01分下降到11月的3.8分，降幅达24%。其中成效最为显著的文锦渡海关报关差错已从2002年3月的1126条下降到目前的每月30条以下，降幅达97.3%。

实践证明，这是一项切实有效的管理措施，促使报关员自觉增强诚信守法意识，努力提高报关单填制质量和业务素质、服务水平，积极减少报关差错;并对规范报关服务市场秩序，降低海关行政成本，提升监管效能和通关效率，有效预防走私违规行为发生等作用明显。

与行政处罚不同的是，记分考核是海关对报关业务水平不高且记分达到一定分值的报关员实行岗位考核的一种教育和管理措施，提供的不是惩罚手段。海关对在记满分至考核合格期间的报关员，中止其报关员证效力，不再接受其办理报关手续，是基于报关员的报关行为无端浪费海关管理资源、影响通关效率，海关必须加强管理的需要，是具体的行政行为，而非行政处罚，其目的和意义在于海关向企业、报关员发出了一个警示信号，时刻警醒和督促企业和报关员自觉增强诚信守法自律意识，努力提高报关业务素质和服务水平，主动减少报关差错和报关不规范、走私违法行为发生，促进通关效率提高。

哪些行为将被记分？不少报关员都害怕海关记分范围无限扩张。根据《办法》规定，并不是报关员的所有行为都列入记分范围。目前，列入海关记分范围的都是报关员曰常报关工

作中与通关业务紧密相关的行为，这些行为往往直接影响海关通关效率或增大了海关监管成本和风险。

记分的类型主要分为四大类:

一是报关单填制不规范。包括海关电子审单系统接受电子数据报关单后进行逻辑处理，发现差错自动将报关单退回的;海关接受纸质报关单申报后，报关单证及其内容因报关员填制不规范导致需要修改或撤销的;影响海关统计的。

二是报关行为不规范。包括未按规定在纸质报关单及随附单证上加盖报关专用章及其他印章，或者使用印章不规范的;未按规定在纸质报关单及随附单证上签名盖章或由其他人代表签名盖章的；出借本人报关员证件、借用他人报关员证件或者涂改报关员证件内容的;因报关员原因，导致海关退回或撤销报关单的。

三是违反海关监管规定被海关予以行政处罚，但未被暂停执业、取消报关从业资格的。

四是因走私被海关予以行政处罚，但未被暂停执业、取消报关从业资格的。

值得注意的是，对这些行为的认定应当遵循责任明确的原则，仅对报关员在报关单填制不规范、报关行为不规范以及违反海关监管规定或走私但未予资格处罚的行为实施记分，对不在此范围之列的其它行为则不予记分。在记分时，海关有责任认定报关员是否对该记分情事负有责任，而对于无法区分责任主体是报关员还是其他单位或个人的，海关不予记分。《中华人民共和国海关对报关员记分考核管理办法》(海关总署令第119号，以下简称《记分办法》)自2005年1月1日起实施以来，效果良好。对提高报关员申报质量和业务水平，减少报关差错，提升监管效能和通关效率，规范报关服务市场秩序，降低海关行政成本，有效预防走私违规行为发生等作用明显。

但随着海关业务以及报关服务市场的发展，《记分办法》已不能很好的适应海关对报关员和报关服务市场的需要。一是报关员记分项目不够全面，未涉及报关业务所有内容，如加工贸易方面；二是记分标准不够细化，只有大类的描述，海关原因还是报关员原因无法准确区分；三是积分返还操作全国不同意，容易引起行政争议；四是记分结果仅作用于报关员(除影响企业的报关差错率和企业分类外)，未对企业加强报关员管理形成压力；五是报关员IC卡借用现象严重，出现考场“枪手”，一些企业报关往往使用一个人的IC卡申报，并由该人专门负责记分超限后的考试。为了进一步规范报关服务市场的发展和报关员的报关行为，有必要对《记分办法》进行修订。为此，海关总署主管部门已将该办法的修订列入工作日程，并计划配套的报关员IC卡管理系统程序进行同步修改。海关作为国家进出境监督管理机关，根据《中华人民共和国海关法》规定对报关员有法定的管理职责。报关员代表进出口货物收发货人、报关企业办理报关手续，其行为是否规范对海关通关效率有着密切的关系和影响。

第五篇：工程地质结课论文

《工程地质学》期末课程论文

学

号

11160271

编写姓名

冉晨路

专业班级

土木1103

所属学院 北京交通大学海滨学院 提交日期

2013年4月30日

泥石流成因与防治

姓名：冉晨路

学号：11160271（北京交通大学海滨学院土木1103）

摘要：阐述泥石流形成的影响因子，地理因子，人为社会因子；泥石流形成的基本条件有地理条件，地质条件，环境条件；泥石流的防治有：山坡防治、沟谷防治、堆积区防治。

关键字：泥石流的概念、危害；泥石流形成的影响因子；泥石流形成的基本条件；泥石流的防治

一 泥石流介绍

（一）泥石流的概念

因为泥石流子在不同地区，它发生的原因和类型上的茶饮，其叫法也不同。

地质学家把泥石流作为不良地质工程和地质灾害来研究。水土保持学家把它作为水土流失发展到及其严重成都下的产物。环境科学家把他作为自然环境恶化的产物。沙漠学家把它作为山地“沙石化”过程来研究。泥石流奇特的流动现象，特别在天然条件下的紊乱和层流现象，引起力学界的关注。泥石流搬运巨大飘砾的现象打破了冰川运动才具有的能力，引起了冰川学界对古冰川沉积两种的激烈争论。对泥石流定义的看法非常之多。

（二）泥石流的危害

1、泥石流的灾害特点有：常发性灾害、突然性灾害、群发性灾害、同发性灾害。

2、我国泥石流的威海几乎涉及山区及其临近地区的各个领域和部门，对山区的城镇、村寨、交通厂矿、水电工程和农田造成严重的危害，直接影响到人类的生存和发展环境，是这一地区可持续发展的重大问题。

（三）国内泥石流分类

1、按沟谷地貌特征的分类：典型泥石流沟、沟谷型泥石流沟、坡面型泥石流沟

2、按水源条件分类：暴雨型泥石流、冰雪融水型泥石流、水体溃决型泥石流

3、按土壤条件分类：水石流、泥流、泥石流

（四）中国泥石流的分布

1、分布规律：地形阶梯两个过渡地带、我国高原及边缘山区、强烈切割的河谷地带

2、中国几个主要泥石流分布区：云南小江流域泥石流分布区、云南大盈江流域泥石流分布区、甘肃白龙江泥石流分步区、四川安宁河谷泥石流分布区、渭河谷泥石流分布区、川藏公路沿线泥石流分布区、香港特区山泥倾泻分布区

二 泥石流形成

（一）泥石流形成的基本条件

泥石流形成有三个基本条件，即地质条件、地形条件利水源条件。三大条件对泥石流形成有着重要的作用，缺一个可。

1、地质条件

地质条件集中反映在泥石流形成的松散碎屑物质方面。在山区的一个小流域内，如果没有数量足够的松散碎屑物质，是不可能形成泥石流的。岩性、构造、新构造运动、地震及火山活动等，属内力地质作用；风化作用、各种重力地质作用、流水侵蚀搬运堆棚等．则属外力地质作用。这些互相关联、锗综复杂的地质条件组合，决定着参与泥石流活动的松散碎屑物数量多少和类型特征。

（1）地质构造、新构造运动及地震

地质构造类型有断裂、断层、褶皱等，对泥石流形成发育具有百接影响的是断裂作用。断裂在地表往往呈带状腰布，在断裂带内软弱结构面发育，岩石破种，断层和裂隙发育，牛成断层角砾岩、庞棱岩、压碎岩等。这利于加速风化进程，形成带状风化，因此断裂带上的风化壳深厚，滑坡、崩塌等重力侵蚀发育，松散碎屑物质都特别丰富。四川西部、由南部的高原山地就有多条规模大的深大断裂，甚至延伸到云南省北部和中部．如安宁河断裂带、小江断裂带、元谋一绿汁江断裂带等，这些识大断裂带由许多次级断层组成，断裂破砷的灾度大，影响范围广，岩石遭受强烈破坏，滑坡、崩塌、错落等普遍，形成分布密集的石流沟群。（2）风化作用

风化作用中以物理风化作用村岩石的破坏作用最大，风化速度最快，松散碎屑物质的积累快速，储量丰富，对泥石流形成的意义特别大。（3）重力作用

重力地质作用包含滑坡、崩塌、剥落、泻溜、高山区域的冰崩、雪崩等。

2、地形条件

（1）相对高度

相对高度对泥石流的形成起关键的作用，因为相对高度决定势能的大小，相对高度越高，势能越大，形成泥石流的动力条件越充足，因此泥石流主要发生在高山、中山和低山区，起伏较大的高原周边也有泥石流分布。（2）坡度与坡向

山坡坡度的陡缓，影响松散碎屑物的分布和聚集，凡是泥石流发育的山地，山坡坡度较陡。

（4）流域形状和沟谷形态

流域形状对雨水和暴雨径流过程有明显的影响，径流和洪峰流量大小，直接关系着各种松放碎屑物质的起动和参与泥石流活动，因此扼石流发生关系密切，最有利于泥石流体汇流的流域形状是漏斗形、栋叶形、桃叶形、柳叶形和长条形等几种形状。

3、降水条件

泥石流形成还要合数量充足的水体(径流)，水体的来源最为普遍的是降雨，其次降雪形成的冰雪融水，它成为泥石流发生的水源； 方面水体是泥石流物质的组成部分，泥石流为固液两相流体，液相物质就是水另一方面汇流过程中水体又是泥石流运动的功力条件，只有当雨水、冰雪融水形成强大的径流．才能挟带大量的土石运动并融合为泥石流。（1）降雨

降雨型泥石流在我国分布最广、占到泥石流的绝大多数，它又可分为暴雨、台风雨和雨水三个亚类。我国降水量的空间分布的总趋势是，白东南向两北递减，根据气候的干燥度为分湿润、半湿润、半干旱和干旱四个区域。从水源条件分析，半湿润到半干旱的气候对泥石流的形成最为有利，如川滇之间的两南季风控制区域．干湿两季分明，冬春干早期长，夏季降雨集中，多暴雨，强度大的局地性暴冈，因而成为泥石沉的多发区。（2）冰雪水

以冰川、冰雪融水和冰湖溃决为水源的泥石流，发生在青藏高原南部、东南部和西北部的高山区。

(二)泥石流形成的影响因素

1、地理环境因子

同样的条件，由于环境的差异，泥石流发生频率和规模就会大棚径庭。泥石流形成的环境要素，应该是它的自然环境、地质环境和生态环境的好环，但要做到定员分析这些是件复杂的事，因此我们一般把环境差异用当地的森林覆盖情况、水土流失状况和不良地质现象来评价当地环境优劣。

2、地理人类社会因子

人为活动对泥石流发生、发展的影响有消极和积极两个方向：对泥石流进行预防与治理是积极方面，现所涉及的全属于消极方向。

三、泥石流的防治

泥石流的发生过程，均有其自身的特点，而且区域差异性很大，治理经势较多，见效过程又较长。根据已有经验，泥石流防治应遵守以下原则。

(1)全面规划，突出重点。根据泥石流发少条件、活动特点及危害状况，全面综合地制定防治规划。

(2)坚持以防为卞，防、治结合，除害兴利的方针。(3)结合实际，注意节约。做到经济上合理，技术上可靠

（一）泥石流的防治体系

1、治理体系（1）山坡整治

一般重点放在泥石流流域水上流失严重的上游形成区。它包括：①植树造林措施②截流措施③谷防工程（2）沟谷整治

主要是修建在泥石流通段的各种类型的拦沙坝，其作用是防止下切，稳定沟床和岸坡，对防治边岸滑坡崩塌继续发展有明显效果．同时可拦截部分泥沙和平缓纵坡的作用。（3）堆积区整治

丰要治理措施是修在泥石流下游堆积区的防治工程，其日的是将泥石流按照人为的意愿进行排污、导流和停淤。其工程内容有：①排洪道②泥石流导流堤③停淤场

2、防护体系（1）保护城镇的防护措施 治理泥石流沟和保护受灾城镇都是为丁避免或减轻泥石流带来的危害。（2）保护工矿企业的防护措施（3）保护交通运输的防护措施

山区铁路、公路，一般都是利用山脚至河岸的平地，因此在泥合流分布的山区，采取合理的线路方案，对保护铁路和公路安全畅通，只有重大意义。

3、预防体系（1）山泥倾泻风险管理（2）用量化风险评估来估算风险（3）指定可接受风险标准

主要参考文献：

拜格诺R A。1958 流体中分散颗粒的流动 北京：水利出版社

陈光曦，王继康，王林海 1983 泥石流防治 北京：中国铁道出版社71~80 陈景武 1985 云南东川蒋家沟泥石流研究 北京：科学出版社197~212 崔之久，李永化 1996 小江流域第四纪泥石流发育特征，泥石流观测与研究 北京：科学出版社106~114 崔之久 1996 泥石流沉积与环境 北京：海洋出版社31~57 冯清华、徐道明 1985 山区小流域河槽泥石流作用 北京：科学出版社