房地产税收论文

第一篇：房地产税收论文

一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾

我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。

(一)重流转，轻持有

房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局发布的数据，截止20*年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。

(二)税制不统一，内外两套有违公平

内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和**年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。

(三)税收立法层次低，征税依据不太充分

按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。

(四)征税范围窄，财政功能不强

房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。

(五)税、费不清，费高于税

目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。

(六)配套制度不健全，税收征管难度大

考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。

二、房地产税制改革的总体思路

采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

三、房地产税制改革的具体设想

(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税

把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：

1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。

2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。

3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。

4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。

(二)提高立法级次，下放管理权限

中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。

(三)开征不动产闲置税

目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2 500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。

(四)完善各项配套改革措施

一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，因此，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。

第二篇：税收论文

加强税源精细化管理的几点思考

税收征管工作作为一项政策性、业务性很强的管理活动，要提高其质量和效率，必然要实行精细化管理。强化税源管理是做好税收工作的基础，也是进一步深化征管改革，提高税收征管质量的客观需要。实现税收管理的科学化、精细化管理对全市地税系统全面完成各项工作任务和落实省局提出的“两提两抓”工作思路都具有十分重要意义。

一、对当前我局税收管理现状的认识

2010-2011年是西安市地税系统的“深化改革年”，征收管理是税务工作的中心，为了加强征管，堵塞漏洞，减少和杜绝管理分局之间及管理人员之间推诿扯皮、淡化责任、疏于管理的问题，达到不断完善征管体制、夯实管理基础，实施科学化、精细化管理，全面提高税收征管的质量和效率的目标。市局2010年以强化为民收税为中心思想，树立税收风险管理理念，深入推进依法治税，大力组织税费收入，全面深化地税机构和税收征管“两项改革”，着力提升信息管税、纳税服务、基层建设、队伍建设、思想政治工作和行政管理水平，充分发挥税收职能作用，不断更新管理理念，为提高征管质量和全面实施精细化管理打下了坚实的基础。

经过近几年的不懈努力，西安地税征管质量得到了很大的提高，但综观全局，税收管理现状仍不容乐观，具体表现为：一是个人所得税、营业税起征点和企业所得税税率降低等造成了较多的减税因素，但挖潜补漏的劲头不强、而税收漏洞仍然存在，如：土地增值税清算、企业所得税汇算清缴不到位的问题；个别出租房屋的行政事业单位和社会团体不申报或申报不实；商场出租房屋也普遍存在漏洞，商场在和商户签订房屋租赁合同时，降低租金比例，提高物业管理费，以躲避房产税的缴纳，而管理员对这种情况也没有完善的操作方法，安于现状，不愿踫硬，造成征管漏洞。二是在税源管理上以静态管理方式为主，对税源监控力度不够。由于现阶段专管员普遍管户较多，对重点税源的监控和分析只是停留在报表和数据上，深入企业去了解和掌握企业的生产经营情况、帐务核算情况以及税源变动情况不够。如纳税申报环节只是就表审表，就票审票，不能自动收集纳税人的生产经营和税源变动情况，对零申报、异常申报户检查管理不到位。三是在税收管理上偏重以税收计划任务为中心的管理方式，为纳税人服务，为经济的可持续发展服务做的不深、不细。四是纳税服务的质量还有待进一步提高。个别专管员办税效率不高，税收政策宣传不到位，纳税人两头跑、多次跑的现象还没有彻底解决；有的责任区责任人和企业沟通不够，在税收服务上还是被动式服务，主动性不强，税收服务还比较粗糙。五是征管系统的应用权限设置过死，影响征管质量和工作效率。六是临时性工作布置太多，不同程度影响基层工作的整体安排。在日常税源管理工作中，上级布置的临时性工作占了很大比重。临时性工作太多，基层部门疲于应付上级布置的各项突发性工作，税收管理员经常充当“救火队员”的角色，配合做好各类企业的检查、核查、统计、调研和管理工作，这种工作方式，成效虽然不大，但工作量却很大。平时市局各科室要求报送的表格多，统计资料多，基层经常要应付科室部门要求报送的各种表格和统计资料，而这些资料上报完全可以通过成熟的征管软件完成，而让基层部门统计，大大降低了征管系统的应用效率，机关为基层服务的功能得不到充分的体现。

二、税收精细化管理的内涵及原则

税收精细化管理是管理理念、管理手段和管理方式的创新，是“以计算机管理为依托，以过程控制为手段，以全面提高征管质量和执法水平为目标，融岗责体系、操作规程、业务考核、责任追究为一体，实现管理、控制、预防三者有机结合”的管理体系。

实践税收精细化管理是一项创新工作。做好这项工作，应当遵循以下四项工作原则。

（一）依法行政原则。依法治税是税收工作的灵魂，税收管理创新必须遵循依法治税的原则。实践税收精细化管理，一方面应当在坚持依法治税的前提下开展工作，体现依法行政和依法治税的要求，严格遵循现行各项税收法律法规，尤其是现行的一些税收优惠政策和《行政许可法》等行政管理法规的规定。另一方面，税收精细化管理本身也是为了进一步规范税收执法，提高税收执法水平，提高税务部门依法行政的能力，不断提高税收执法质量和依法行政的管理效能，促进税务部门依法治税水平的提升，同时也规避了税收管理员在执法过程中的风险。

（二）科学管理原则。推行税收精细化管理不仅仅是对现有规章制度的补充修订，应当体现科学管理的特征，要借鉴、吸收当代管理科学先进的管理理念、原理和方法，结合地税工作实际进行创新，整合形成一个完整的体系。税收精细化管理应当体现工作流程精简、业务标准精细、绩效考核精确、管理体系精湛，实现税收管理的科学化。

（三）注重实效原则。推行税收精细化管理应当求真务实，立足于提高税收管理的质量和效率的核心和精髓，解决传统税务管理方法的薄弱环节，要注重制定工作标准，实行过程控制，强化绩效考核。通过制定和实施税收精细化管理标准，不断提高税收管理质量和效率，减少征纳双方的办税成本。

（四）简便易行原则。推行税收精细化管理应当做到指标科学明晰、标准规范统一、操作简便可行。同时，税收精细化管理的实施应当以信息技术为支撑，以计算机自动考核为主，设置预警提示，实施全程控制。

三、税收精细化管理的目标

精细化管理是以精细操作为特征的科学管理。精就是要精确，要精益求精；细就是要重视细节，特别是关键细节。实施精细化管理必须摒弃“粗放式”管理，实行标准化管理、程序化管理、数据化管理，进行动态管理、分类管理，全面透彻地掌握涉税信息，实施细密有效的控制，实现深度管理。最终达到三个转变：即一是从“税收征收为中心”向“以全心全意为纳税人服务为中心”转变。二是从“计划经济条件下的税收任务型管理”向“市场经济条件下依法治税的税源管理”转变。三是从“手工劳动为主的粗放型工作模式”向“依托信息化技术为支撑的集约化工作模式和提高干部素质”转变。

四、实现税收管理精细化应抓住的工作重点

税收工作要实现精细化管理，必须着力抓好以下几个方面的工作

（一）加强重点税源管理，把握组织收入工作的主动权。牢牢把握辖区重点税源状况，进行综合控管。结合经济状况、市场发展趋势、政策变化等因素，按月对重点税源分行业、分税种进行收入预测，定期到重点税源企业实地调查，不断完善税源管理措施，促进地方经济持续、快速、健康发展。

（二）进一步明确税收管理员工作标准及相关职责。税收管理员既要负责日常检查、纳税服务等日常管理工作，也要负责核实税务登记和纳税申报等信息，提高基础数据的质量，更为重要的是，税收管理员还要负责所管税源户的调查与了解，采集和获取相关的涉税信息（采集活信息），并将信息传递到下一环节。税收管理员制度的实施可以充实和加强征管部门的力量，优化税收管理业务流程。一方面通过对纸质资料与电子信息进行比对，以确认电子信息的准确可靠，夯实税源监控管理的基础。另一方面根据从不同渠道获取的相关信息，开展纳税评估，针对评估结果，提出采取具体监控措施的建议，进而提高税源监控水平。

（三）加强对税收管理员的管理，建立健全税收管理员制约机制。税收管理员由管理分局或税务所按管理要求按月提出下户计划，实行双人下户制度，并接受行政执法和行政监察的监督。

（四）税源管理工作的信息化。税源管理科学化、信息化依靠的是大量系统、准确、齐全的数据信息。信息可分为内部信息和外部信息。内部信息包括登记认定信息、纳税申报信息、税款征收信息、企业财务信息等，外部信息包括企业的生产经营信息、财务核算信息、资金流转信息等。当前我局结合征管系统的更新，按照统筹规划、统一标准、突出重点、分步实施、整合资源、讲究实效、加强管理、保证安全的原则加快信息化建设步伐。努力实现数据集中，大力整合信息资源，提高信息共享和运用水平。同时，还必须建立科学的信息化管理体系，逐步建立健全各项信息化管理制度。

（五）继续抓好干部的学习，提高整体素质和管理水平。要求全局干部既要熟悉税收征管系统，又要精通和熟练操作本职的业务。其次进一步规范和拓宽计算机使用质量和范围，在使用征管信息系统的各类软件时把好四关：把好数据的采集关，保证数据的完整；把好数据录入关，保证数据的准确；把好数据审核关，保证数据真实；把好数据在新系统中的检测关，保证数据一致性，可用性。通过加强税收信息化建设，不断提高税收征管的效率。

五、对税收精细化管理的几点思考

（一）实践税收精细化管理，在税收管理思路上实现新的转变

科学化、精细化管理是深度管理，也是细节管理。科学化管理就是要从实际出发，探索和掌握征管规律，运用现代管理方法和信息化手段，提高管理的实效性。精细化管理就是要按照精确、细致、深入的要求，避免大而化之的粗放式管理，抓住税收征管薄弱环节，不断提高管理效能。

1、税收管理思路要由粗放式向精细化转变。要克服税收预测准确率不高、税收管理相对滞后等问题。

2、建立与落实国家税收优惠政策相适应的税收管理制度，为完善税收执法提供制度保障。针对国家扶持经营规模小、营业额小的弱势群体，实现共同富裕、建设和谐社会的精神，转变管理思路，根据“抓大、控中、放小”的原则制定相关措施，明确管理侧重点，提升税收管理效率。

3、在制度建设方面，要有效地避免“效率陷阱”和“执行泥潭”。既要把握好细化的度，避免出现精细化导致效率降低的极端现象，又要充分考虑执行人的反应，注重制度的实际可操作性，精细并不等于抓住芝麻、漏掉西瓜，并且要严格落实国家税收政策，不折不扣的贯彻执行，严防搞形式主义，切忌变通执行或死板教条、劳民伤财、不求实效的现象。

（二）加快信息化步伐，提高管理层次，实现监控管理的信息化

1、激活信息资源，夯实管理基础。以业务重组为主线，实现优化整合，当前税务机关应切实将以业务重组流程再造做为一项重要工作来抓，按照简化办税程序、优化资源配置、下放审批权限、提高办事效率的要求，进一步推进税收业务整合再造，变以职能划分的结构设置为以流程为导向的业务结构设置，窗口部门的业务职责要灵活，不必过于死板。

2、要依托科技手段，整合、优化监控管理工作流程和监控分析方法，逐步提升监控管理工作层次；建立社会化的税源监控网络，要主动争取各级政府的支持，加强与财政、工商、银行、技术监督等部门的沟通和联系；推进信息化税收服务，借助现代科技成果改进征管手段，将税收服务通过网络与信息技术进行集成，为纳税人提供优质、规范、透明的服务。

（三）健全岗责考评机制，促进评价考核精细化 建立一套行之有效的以“管理责任区”为单位的工作业绩综合考评办法，按照难易程度、责任大小进行量化，对管理人员的日常工作进行严格考核，考核重点不仅包括工作目标考核，同时包括服务质量考核。服务质量不仅包括根据岗责体系作为管理员日常工作应该做到的一些工作规程和质量目标，纳税人办税满意度、税收政策宣传、咨询和辅导程度等，还应包括管理责任区范围内的纳税人违法违纪行为情况。对纳税人发生的违法违纪行为，如属管理员管理不到位造成的，按照过错责任追究制的规定进行责任追究，从而促进和提高管理员的服务意识和服务水平，提高税务机关的管理质量，达到日常监控和管理的目的。

（四）以税源监控机制为基础，促进管理方法精细化

通过户籍管理实现对纳税人全方位静态和动态的监控，并定期对辖区内的漏征漏管户进行清理检查。要采取适合于管理对象的管理方法，全面深入地分析、监控纳税人的生产经营、基础税源和纳税情况。对重点税源企业强化对物流、资金的监控分析，综合评价企业的生产经营能力；对中小企业建立税负预警体系，对纳税人申报的真实性和准确性进行综合评定；对个体纳税户，实行“三位一体、源泉监控”，即把个体税收划分为起征点以上、临界线和起征点以下三个区位，区别不同特点实行不同的管理方法，从源头上提高个体税收的监控和管理水平。其二，加强日常检查。制定《税收日常检查管理办法》，充分运用日常检查了解的情况，加强对纳税户生产经营情况和纳税申报真实性的分析评估，发现问题及时提出处理意见，或及时提供咨询服务。但日常检查要有计划、有记录，并及时提出报告。要做好对各类信息的接收、录入、储存工作，并经常进行清理，实行动态管理。充分运用“一户式”档案信息，加强税源分析和纳税评估，切实提高税收征管水平。

(五)强化服务，诚信办税，实现税收服务精细化

税收管理员应加强和企业之间的联系，为税收服务精细化提供有利条件。一是要诚信办税，在为纳税人办理各类涉税事务时，政策明文规定的，要不折不扣执行，政策允许范围内的事，抓紧时间及时办理，做到纳税事项一次性告知，避免纳税人来回跑，在税法允许的前提下，尽量满足纳税人的实际需要。二是推行税前告知，税前及时将每时期的税收政策及各种涉税要求通过各种渠道和形式告诉纳税人，不断提高税收执法的公开性和透明度，在源头上减少或避免纳税人由于对税收政策及有关规定了解不及时或理解不透彻而引起的税收违规违法行为。三是开展税中辅导，合理安排时间，定期上门了解纳税人的涉税状况，掌握纳税人的纳税信息，适时地进行纳税辅导和财务辅导，指明其存在问题的原因和所违反税收政策的具体问题，消除企业发展中的税收隐患。四是税后回访，对纳税人的政策理解情况和税收辅导情况定期回访，对不能全面理解和把握当期税收政策的纳税人重开“小灶”，对税收辅导中出现的问题调帐不及时或者纠正不到位，要实行“二次提醒”，督促企业纠改到位。通过精细化服务建立一种责任区管理人员积极主动地为纳税人提供优质高效服务，纳税人更加自觉、主动、积极地诚信纳税的新型税收征纳关系。

第三篇：房地产税收培训讲义

房地产税收培训讲义

一、房地产税收涉及的税种与基本规定：

（一）税种：

取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转让、房屋租赁）所涉及：（11个税种）

营业税、城市维护建设税、教育费附加、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种，（二）税种的重点是销售不动产营业税：

1、什么是销售不动产？销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。这里的有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。

不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，通常是指建筑物或构筑物及其他土地附着物。

销售是指有偿转让所有权的行为。

2、销售不动产税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物、转让不动产的有限产权或永久使用权、单位将不动产无偿赠与他人，以及销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为。这里的销售，着重点应在有偿转让不动产的“所有权”上，且不论该建筑物或构筑物是使用过的或是未使用的。

二、相关税收政策及要注意的问题：

（一）房地产开发中的有关税收政策问题：

1、房地产开发企业将自建的不动产对外销售时，其自建行为视同提供应税劳务，按“建筑业”缴纳营业税。房地产开发企业将承建的建安工程分包或者转包给其他建安企业的，应代扣代缴营业税。在开发施工过程中收购应税未税矿产品的，应代扣代缴资源税。

2、单位集资建房销售给职工，属于销售不动产行为，应按“销售不动产”征收营业税；但同时满足下列条件的，暂免征收营业税。

（1）集资者为未参加房改的职工；

（2）建房用地的使用权为集资者所在单位（所有）或以集资者名义购买；

（3）发生的建房费由集资者全额负担，所集资金必须全部用于建房支出；

（4）持有房管部门或房改办集资建房的批文。

3、房地产开发企业在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定缴纳印花税。

（二）土地使用权取得方面有关税收政策：

1、纳税人取得的土地属于耕地的，自批准征用之日起满一年时申报缴纳城

镇土地使用税。

纳税人取得的土地属于非耕地的，自批准征用次月起申报缴纳城镇土地使用税。

2、纳税人取得的国有土地使用权证书应按照“权利许可证照”缴纳印花税。

3、纳税人应当自取得土地使用权之日起30日内向主管地税机关报送土地使用权证书或批准文件复印件，并按照规定的期限申报缴纳城镇土地使用税。

（三）转让过程中的有关税收政策问题：

1、房地产转让包括转让土地使用权和销售不动产的行为。

以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产行为。无偿赠与包括捐赠、赞助、职工福利、奖励等行为。房地产开发企业将开发产品分配给股东或投资者、用于抵偿债务以及换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的行为，视同销售不动产行为。

2、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，只要双方签订了在建项目转让合同并取得收入，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

3、销售不动产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。全部价款包括取得的货币、货物或其他经济利益。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

4、以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。

5、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额征收营业税。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

二手房交易有关税收政策

国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》 自2005年6月1日起是2年。2006年6月1日起从2年变成5年。2006年8月1日起要强制征收个人所得税，实际上这个政策原来就有，只是没有得到很好的落实。

对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；

个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

（四）房屋租赁有关税收政策问题：

1、房地产开发企业建造的商品房已使用或出租、出借的，应按规定征收房产税。自用和出借的，自房屋使用或交付之次月起分别由产权人和使用人缴纳房产税，计税依据为自用和出借部分房屋开发成本扣除30%后的余值。城镇土地使用税由拥有土地使用权人缴纳。

2、房地产开发企业将开发产品售前出租，包括将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售给他人的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，缴纳营业税和房产税等；融资租赁期满后产权转移给承租方的，按房产余值计算征收房产税。

3、对单位和个人出租房屋，应按取得的租金收入缴纳5%的营业税和12%的房产税；但对按租金收入计征房产税低于按房产余值计征房产税的，按房产余值计征房产税。

对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入减按3%的税率征收营业税和4%的税率征收房产税。个人所得税减按10%的税率征收。

转租房屋，营业税按其取得的租金收入为营业额征收，房产税按差额征收。租赁双方签订的房屋租赁合同按“财产租赁合同”缴纳印花税。

（五）房地产税收有关优惠政策

1、根据现行税法规定，下列行为，不征相关税收：

（1）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。转让股权，也不征收营业税。

（2）由于国家建设需要，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者而取得的土地及不动产补偿费不征收营业税。

国家建设需要是指《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定的以下情形：a、为公共利益需要使用土地的；

b、为实施城市规划进行旧城区改建，调整使用土地的；

c、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限已满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

d、因单位撤消、迁移等，停止使用原划拨的国有土地的；

e、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

(3)个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税。

(4)房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收营业税。

(5)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。

(6)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体及国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

(7)法律法规规章规定的其他不征税行为。

2、根据现行税法规定，下列行为，免征相关税收：

（1）土地使用者将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。

（2）个人自建自用住房和个人购买普通住宅超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。个人出租房屋，月营业额未达起征点的，免征营业税。个人转让普通住宅和互换自有居住用房，暂免征土地增值税。个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。

（3）纳税人按***规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业向职工出租的单位自有住房，暂免征收房产税、营业税。

（4）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。

（5）因城市实施规划、国家建设的需要而被***批准征用的房产或收回的土地使用权及因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

三、容易混淆的需要注意的问题：

(一)以房换地及以地换房的问题：

“以房换地”，这种情况往往在合作建房的过程中发生，即一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房，房屋建成后双方按一定比例分配房屋。当然这也有可能不止两家，但不管有多少家合作建房，只发生了两种形式的交易行为：一种是提供土地使用权的一方，以部分土地的使用权为代价，换回了部分房屋；另一种是提供资金的一方，以部分房屋为代价，获得了部分土地的使用权。对于提供资金的一方，则发生了销售不动产的行为，应按规定征收营业税。

（二）以房产抵顶有关债务问题：

单位和个人以房屋抵顶有关债务，不论是双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位和个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。

（三）以受托建房房地产企业“受托建房”的征税问题

房地产企业的“受托建房”，必须同时具备以下三个条件：

1、委托建房的单位有投资计划指标，即由委托方立项；

2、委托建房的单位必须具有的土地使用证；

3、双方必须签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的合理的“代建费”。对房地产企业同时具备上述三个条件的“受托代建”业务，不征收销售不动产营业税，只就“代建费”收入缴纳代理业营业税；不同时具备上述三个条件的“受托代建”业务，应按销售不动产征收营业税。

(四)先租后销售的税收问题

例：某房产商采取先租后售的办法销售房产，即与购房者签定协议，规定购房者先租二年，付租金，二年期满，购房者可以按约定的价格购买该房产，办理产权过户手续，原先支付的二年租金可以抵减房款。

一种意见认为，先租后售的实质实际是分期付款方式的变异，因此应就其取得的租金收入和房款收入的全部征收销售不动产营业税。

另一种意见认为，先租后售是两种行为，租金收入应按租赁业征税，售房收入应按销售不动产征税。但在售房计税依据上存在不同看法：一是应按合同规定的售房价款全额征税，不得扣除租金抵减部分；一是应抵减租金，理由是房产商实际取得的售房款就是这些，不应扩大计税依据。

（六）售后包租的征税问题

所谓售后包租，就是房产商将房产出售的同时，与购房者签定协议，由房产商将己出售的房产负责包租下来再转租，房产商按规定支付购房者一定的租金。在具体做法上有两种：(1)不管房产是否能租出去，房产商均给予购房者一定期限的租金；(2)由房产商代购房者出租，租金归购房者。这两种方式，以第一种居多。对第一种售后包租的方式如何征税。

一种意见认为这是还本销售的变异，实质一样，因此只须对房产商全额征收销售不动产营业税即可，对购房者从房产商处取得的租金收入可以作为还本收入，不征营业税。

另一种意见认为，售后包租与还本销售有本质区别，因为售后包租的购房者取得的租金是在以房产的使用权归房产商作为代价的，因此，除了房产商应全额征收营业税外，对购房者取得的租金收入，应征收租赁业营业税。正确的应该是后一种意见。

第四篇：房地产财务管理与税收

浅谈房地产财务管理的重要性

房地产行业最近数年发展极为迅速,逐渐成为影响国民经济的产业。面对激烈的市场竞争和国家不断推出的调控政策，房地产开发企业财务管理的重要性显得尤为重要。

首先，在房地产开发企业的项目开发初期进行财务预算管理，包括：销售预测和盈利预测、税收筹划、资金预测。

销售预测是在对市场总体情况进行了解和把握后，做出的预计销售额。那么对市场总体情况进行了解又包括：销售情况、价格、区域分布、其他主要发展商情况等；

盈利预测是建立在销售预测和成本费用预测的基础上进行的，是判断项目可行性的重要环节。盈利预测的精确度是决定了项目能否顺利完成的重要保证。同样盈利预测的精确度是由销售预测和成本费用预测决定的。因此他们是环环相扣的，一个环节的偏差，可能会带来整个项目的失败。

税收筹划是建立在销售预测和盈利预测的基础上的。为什么说它是建立在前两个预测以上呢？因为，只有知道了项目的收入情况和盈利情况才能有针对性的筹划。并且房地产行业所涉及的税种和税收政策较多，不同的税收筹划不仅是税款缴纳的多与少，还是影响企业资金链的一个重要因素。因此，一个好的税收筹划方案，应在税收收益、资金链和税收风险三个方面进行考虑并且采取不同的财务核算方法和项目开发方案产生的税收支出差异会很大。

资金预测是房地产行业一个最重要的环节。房地产行业作为一个资金密集型产业,其资金的筹集使用以及分配方面的管理显得尤为重要。房地产开发企业的资金链是紧张的、脆弱的。一旦预测不准，轻则会导致项目难以进行，重则会导致企业无法经营。08年金融危机就是一个很好的例子，不少房地产企业没有及时进行应对，导致资金链断裂企业破产。合理的资金管理和利用对于企业抗风险能力和盈利能力都起到了保障作用。

其次，在房地产开发企业的项目中期进行预算差异管理。由于，项目前期的财务预算是建立在很多预测和假设基础上的。因此，项目实际经营情况和预测数据会有差距，这时应及时关注引起差异情况和对项目预测产生的影响。并对财务核算和税收筹划方案进行调整。以保证企业项目能够顺利完成并实现前期预测的经营目标。

再次，财务管理工作对企业快速增长起到至关重要的作用。由于现在大多企业的快速发展不仅仅是依靠企业自身发展，而是依靠财务管理的资本运作、上市等手段，使企业在短时间内迅速扩大，房地产行业也是如此。对于财务管理现在已经在企业经营决策中越来越受到重视，同样也发挥了越来越大的作用。

刘 宏 伟2011年1月28日

第五篇：浅议房地产税收一体化管理

浅议房地产税收一体化管理

内容提要：房地产税收管理中存在着征管手段相对滞后、部门之间沟通不畅、稽查力度不够等问题。目前，要加强房地产税收一体化管理。在一体化管理中，要明确一体化管理的范围，健全控管网络，强化管理力度。

关键词：房地产税收一体化管理

房地产业与国民经济的发展密切相关，被称为国民经济的晴雨表和风向标，在扩大内需和出尽消费方面发挥了巨大的作用，并成为推动国民经济发展 的一支重要力量和税收收入增长的重要来源，其税收贡献率已成为我国税收收入的重要组成部分。据统计：武汉市汉阳区房地产相关税收就由2003年的2377万元，增至2009年的2.61亿元，增幅达十倍。房地产业税收迅速发展的新形势，也为地税部门加强税收征管、提升管理水平提出了新的课题和新的要求。现就目前房地产行业的税收征管能力进行粗浅地分析，并就如何在现行管理体制下，通过整合征管支援，实现信息共享，加强部门密切配合，搞好各项征管环节连接，有效实施房地产税收一体化管理提自己的意见和建议，同仁共商榷。

一、目前房地产行业税收征管现状

由于房地产行业具房有运作环节多、投资金额达、时间周期长、社会影响面广、会计核算复杂等特点，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控制存在较多漏洞，以致于房地产行业税收流失相对严重，成为税收征管工作的难点。目前，在房地产税收征管工作中，较为突出的有以下几个方面的问题：

（一）征管手段相对滞后。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征

管难度加大，再加上税务部门征管手段落后，管理人员业务水平参差不齐，使得房地产行业的税收征管存在较大的漏洞，存在着施工企业不开具建安发票无法确定工程成本;房地产公司不开具销售部动产发票，在企业隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而影响税款征收；房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入等。其主要原因一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中后期涉及企业所得税、土地增值税等。在日常的税收管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税、土地增值税的管理；二是部分税种征管不够。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大；三是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管，有核定征收、查帐征收，还有以工程为单位，待工程完工后进行结算镇守等，而土地增值税则由于计算程序复杂，以及预征政策落实问题，使得征管上存在较大的漏洞；四是发票控管力度不强。

（二）稽查力度不够到位。税务部门对偷逃税等违法行为打击力度不够，稽查工作力度不

到位，极大影响了房地产税收的稽查管理。很多时候，税务部门只注重了当期征收，不注重回头稽查，也不重视税源普查和重点税源的稽查工作。给那些少缴、不缴，甚至偷逃税款的人有机可乘。另外，对偷逃税的处罚不严。虽然刑法税收征管法对偷逃税的处罚不严。虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为没有明文处罚的规定，但在世界工作中，税务部门收到政府部门的干预及其他因素的阻挠，往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存在侥幸的心理，造成税收的流失。

二、房地产税收一体化管理的建议

（一）明确适用范围。房地产税收一体化管理范围包括土地使用权转让、房地产开发项

目的立项开发、施工建设、房地产出租、房屋装饰装修、二手房买卖等环节产生并由地税机关征收管理的相关税费。具体包括：营业税、城市维护建设税、教育费附

加、地方教育发展费、提防费、价格调节基金、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等。

（二）健全控管网络。房地产税收一体化管理，应建立在政府各职能部门之间管理的一

体化上，通过对房地产管理相关信息（土地交易、使用权登记、城市规划、开工许可、营销许可、二手房交易等）的共享，实现网络监控、项目跟踪的综合管理，应以先税后证（即先向地税机关缴纳相关信息税收、后办理产权证书）、以票管税为先导，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人的宗旨，通过部门配合、环节控制、实现房地产税收的有机衔接，进一步达到房地产效易环节地方税收“一窗式”征收和专业化、信息化、规范化管理，同时依托计算机网络，建立健全统一的控管网络。

（三）你说你唉了不该唉的人，你的心中蛮是伤痕，你说你犯了不该犯的错，心中满是悔

恨，你说你尝尽了生活的（四）强化管理力度。积极推进收科学化、精细化管理，具体从以下几个方面入手：一

是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业的纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员要经常深入房地产企业，做好纳税辅导工作，帮助企业建立完整的财务核算体系，帮助企业正确核算成本、结转利润、纳税申报等；二是完善“以票控税”办法。把房地产企业经营过程中涉及的建安税、检查发票房地产营业税、土地增值税印花税和企业所得税等全部纳入税源监控，对房地产开发项目实行“栋号管理”，按施工栋号或商品房销售的栋号等级台帐，一栋一帐，全面掌握每一栋号的成本、核算和销售请款，实施税源监控；三是加强发票管理工作，定期检查发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚；四是加大税收稽查力度。抽调骨干人员负责房地产税收管理，打击涉税违法行为。切实推行税收管理员制度，纳税评估制度，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，提高稽查选案的准确性，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。