房地产论文

第一篇：房地产论文

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《房地产公司的实习报告》

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日期：2011-8-12 作者：无忧论文网 编辑：zhang 点击次数：15

销售价格：免费论文 论文编号：lw***231 论文字数：3500

论文属性：其他公文 论文地区：中国 论文语种：中文

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关键词：房地产公司实习中国论文 其他公文

前言:迈进年夜学糊口的最后一个岁首,站在我们面前的就是阿谁神驰已久的工作社会,我们的心已经起头飞进那儿那里.我们欢快,我们兴奋,因为我们终于可以在这个巨年夜的舞台上揭示自我,我们可以回报社会,我们可以处事国家.可是我们又害怕又胆寒,我们经常会扪心自问:我们筹备好了吗 是的,我们在校园里糊口了数十载,而社会与校园是完全分歧的两个世界,也许我们不能完全马上顺应这激烈残酷的社会.所以我们选择一个过渡的桥梁把我们平稳的送上社会的年夜舞台,这就是专业实习.我们的专业是工程打点,房地产是我们往后就业的首要标的目的之一,加上我俩对房地产十分地感乐趣,所以我们选择了一个房地产信息充沛的企业来丰满自己幼嫩的同党.房地产评估公司属于房地产中介机构,是房地产开发商与消费者之间的桥梁,在这里实习会使我们获得更好的磨炼.而良多专家学者给房地产估价下了一个美妙的界说:房地产=科学+艺术.正式这种既有科学常识的严谨也有艺术的魅力,我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业,才能自动的才房地产的常识中自由的遨游!

实习的一个月很快就要竣事了,再回首回头回忆这丰收的一个月,我们感应十分的欣慰,它使我们在实践中体味社会,让我们学到了良多在课堂上根柢就学不到的常识，也打开了视野,增添了见识,为我们即将走向社会打下坚实的基本.为了表达自己收成的喜悦,我们将分隔几个部门讲一下自己的感应感染,陈述实习的情形!

一,公司介绍

北京北方房地产咨询评估有限责任公司(以下简称:北方公司)系北京北方房地产咨询评估中心(附属于河山资本部)脱钩改制后形成的公司.是国内最早从事评估营业且具备最周全评估天资的中介处事机构之一.北方公司以北京为依托,营业规模辐射全国.具有手艺力量雄厚,信息活络靠得住,处事行为规范,规模诺言精采的优势.1,公司的首要营业有:

①,房地产开发土地使用权获取体例前期筹谋;房地产投资剖析,可行性研究;房地产投资的资金融通;房地产市场营销筹谋;房地产典质贷款(个贷)评估;房地产拆迁评估.北方公司自1993年以来,对不少项目介入了整个筹谋,并成为多家集团公司的持久咨询评估机构,成为良多集团公司的参谋单元,好比:北年夜青鸟集团,隆达集团,北京市供销社,北京金隅集团,始创置业,国贸,北辰等.②,基准地价及各类宗地地价,房产价值评估营业.基准地价编制:北方公司曾在1993年主持拟定了浙江省温州市的基准地价,并介入了其它省市基准地价的拟定,获得原国家土地打点局公布的1993年局级科技前进二等奖和浙江省土地打点局公布的1992年度局级科技前进一等奖;营业搜罗出让或国家收回土地的地价评估;让渡,出租,典质,作价入股房地产的评估;企业兼并,破产,清产核资涉及的房地产估价;司法仲裁

涉及到的房地产估价;征收土地税费涉及的土地估价;其它遵照法令,律例需要进行的房地产估价.③,在全国规模内为企业股份制改制供给土地资产评估及政策,法令咨询.北方公司自1993年起一向被河山资本部确认为A级土地估价机构,是全国最早从事上市公司土地估价的机构.已介入了百余家上市企业股份制刷新中土地资产评估,政策咨询,及土地资产措置的协调工作,堆集了丰硕的经验,熟悉股份制刷新中的各个环节,能够为企业供给最合理的土地资产措置方案,便于土地资产与其他资产跟尾平衡,达到上市尺度.④,为各类形式的产权变换供给整体资产的咨询评估处事.今朝已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询处事,堆集了丰硕的经验.搜罗企业清理资产评估,企业工商注册资产作价入资评估,资产抵偿评估,无形资产评估等,类型丰硕多样.⑤,具备供给完整法令咨询处事的能力.北方公司现有法学硕士4名,其中具有律师资格的3名,具备供给全套法令咨询处事的能力,尤其在房地产专业法令方面具有丰硕的经验,使客户的权益获得最年夜限度的呵护.2,公司特点及优势

①,公司具备五种天资:

⑴中国土地估价师协会公布的全国土地评估资格

⑵国家培植部公布的一级房地产价钱评估天资

⑶北京市河山资本和衡宇打点局公布的评估天资

⑷北京市河山资本和衡宇打点局公布的房地产掮客天资

⑸北京市河山资本和衡宇打点局认定的衡宇拆迁评估机构(第一批)

作为今朝全国具备天资最周全,第一流此外的评估机构,北方公司在今朝良多评估项目同时归口两个以受骗局部门率领的情形下,在协调各方关系方面更显示出我公司的巨年夜优势.这一点是那些天资不全或不具备天资的评估机构无法对比的.②,活络靠得住的信息来历

北方公司与河山资本部,培植部,财政部,外经贸委,各省及处所房地产打点部门等成立了精采的营业联系,能实时切确地体味国家各项政策律例,并通顺贯通贯通.尤其与各省市土地打点部门及土地评估机构关系慎密亲密,体味和把握全国各地地价行情,可以协助客户打点评估功效确认,土地资产措置,权属变换挂号等手续,有协调各方面关系的能力和经验.截止今朝,公司已为数百家企事业单元进行了高质量的房地产咨询评估及生意代办署理处事.③,精采的诺言

北方公司是中国银行总部,国家开发银行,培植银行北京分行的指定评估机构之一,与其他银行亦有营业联系,享有精采的诺言.今朝,房地产典质评估营业量日益扩年夜.北方公司在接管评估工作过程中,从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的典质财富证实的正当性,并协助企业了了产权关系.既为金融机构的贷款平安性供给保障,又为企业理顺产权关系,顺遂取得金融撑持供给法令咨询及协调工作.④,雄厚的手艺力量

北方公司是国内成立最早,手艺力最雄厚的专业评估机构.从事过各类资产评估项目,并与境外评估机构进行过多次合作,有丰硕的协调经验.在持久的房地产评估工作中,全体员工不竭总结经验,熟悉并把握国际公认的评估原则和体例,今朝已形成了一套科学有用的评估轨范,确保了评估工作的客不美观,合理和具有权威性.自1992年以来,各省市基准地价的拟定,北方公司从持久的宗地评估中堆集了基准地价的拟定体例的丰硕经验,并对基准地价的数字化,尺度化有独到的看法.⑤,高素质的人才结构

北方公司现有专职人员中,50%摆布具有硕士学位,形成了以经济,财会,建筑,法令等专业人员为主的营业队伍,浮现了最佳的组合效益.其中首要成员为原河山资本部土地经济研究所地价所成员,多年以来从事土地经济理论,地价理论及评估体例的研究,介入了多项国家重点课题的研究和河山资本部《城镇土地估价规程》等主要文件的起草.公司现有人员中,具有河山资本部土地估价师证书的15名,培植部注册房地产估价师证书的12名.除此之外,还拥有一支不变的具有评估执业资格的兼职人员队伍,能承接各类类型的评估项目及基准地价编制项目.二,在公司的工作情形

能在这么有实力的房地产公司实习,我们十分的欢快,这就像授与了我们一个巨年夜的舞台,让我们在上面有机缘挥洒自己的才调,演绎自己的青春.我们也十分的珍稀这样来之不易的机缘,好好的向同事们进修,增添自己的常识与经验.

第二篇：房地产论文

对住宅设计的一点感想

(学院：电气信息工程学院、专业：自动化专业、班级：08级2班、学号200801010233、姓名：王莹莹、电话：***、QQ：912012110)

一直以来，我对室内设计都比较感兴趣，所以这学期我选择了住宅室内设计这门课，通过这半个学期为数不多的课程的学习，在老师认真细致的讲解下，我对住宅设计也有了一些皮毛的了解，以下是我的一点感想。这门课课程虽短，老师给我们介绍的关于住宅设计的知识却不少。让我印象较为深刻的有光的应用、色彩的应用，还有由于文化差异各个国家对于住宅内设计的不同要求，如：是否装壁炉，卫生间内设施的安排，浴缸的大小等。其中，通过欣赏关于光的应用的图片，我直观地感受到光的巨大魅力，只是利用光的色彩、亮度，我们就可以展现不同的意境，突出想要强调的重点，是非常经济而又有效的设计方法。另外，我们观看的日本的《空间大改造节目》也让人记忆犹新。眼见一栋狭窄拥挤混乱的住宅变成宽敞、温馨、充满人性化的撒满阳光的房子，我一方面惊讶于原来住宅设计有这么多的学问，另一方面也意识到一名优秀的住宅设计师不仅要有丰富的专业知识，还要有广阔的知识面和细腻的思维。其中日本设计师对排水系统的重新设计，为腿脚不便的外婆安排一楼的居室和通往厨房的平缓台阶，为孩子们安排的楼梯间白板，让妈妈做的小玩意，楼梯上的成长照片都充满人性化和家的温馨。即使是作为观众的我也感觉到家的舒适，无怪于日本人是世界公认的严谨的民族。而中国的住宅设计才刚起步，属于新兴行业，很多住宅设计师还很年轻，因为缺少阅历和生活经验，很多时候对住宅设计的思考便不是很周密。我相信经过我们不断地向国外优秀设计人员的学习能够逐渐弥补和改进这些不足，使我们的住宅设计行业也能快速地发展起来。

以前我一直以为只有有美术功底，经过专业训练的设计人员才有能力设计住宅环境，但是现在我发现其实作为住宅的主人，在设计师的指导下，在住宅中适度发挥自己的创意，添入一些与自己和家人有关的小设计，会让家里显得更加温馨，充满爱的气息。所以住宅设计离我们并不遥远，通过一定的学习，我们也可以有好的创意，不过，要想成为专业的，那又是另一回事了。

第三篇：房地产论文

浅析中国房地产走势及未来下降趋势

随着全球经济的发展，房地产业已成为世界经济发展的聚焦点。次贷危机、欧洲债务危机，使得人们更加关注房地产业的发展。房地产业的健康发展决定了经济的稳定增长，反之，房地产泡沫的膨胀，会诱发经济危机的产生。就中国本身而言，随着经济全球化的不断推进，无论是国外还是国内的房地产泡沫都对国内经济有着显著影响。

（一）房地产迅速发展的原因

在对未来的走势作出预测之前，我们必须先对之前的房地产发展进行分析回

顾。首先过去三年支撑房价快速上涨、房地产迅速发展的因素:第一，有良好经济面的支撑。过去三年，经济仍然保持较快发展，2006－2008年GDP增速都达10%以上；第二，市场其它因素作用，主要为五方面，包括①境外热钱因素。由于人民币升值的作用，境外资本这两三年是集中进入国内市场，不断推高资产价格，套取升值和投资双收益。2000年到2005年我国的外汇储备从1657亿增加到8200亿，而到2007年已经增加到1.53万亿，2年翻了近一番；扣除正常的资金进出外，也就是说在2005年5月人民币开始升值以来，大量的境外热钱涌入了国内，而这部分资金在国内的主要投资渠道就是股市和楼市；②国内投资投机资金。国内与国外热钱相互呼应，炒高资本市场价格，而快速上涨的楼市和股市，又吸引了更多的资金进入，有关机构曾对07年四大一线城市的购房构成进

行分析，投资投机资金的平均比例超过了50%，高峰时期如深圳甚至达到70%。实业资金涌入房地产。投资营商环境的恶化和房地产投资的高额回报率，吸引实业资金涌入房地产行业。美元编制导致国际原材料价格上涨、国内劳动力成本上升、人民币升值削弱出口利润空间、出口退税率下调、国家进行产业升级的调控，特别是银行对中小民营企业的忽视，这些都是企业特别是中小型出口企业头上一道道的紧箍咒。一方面是实体经济盈利能力越发困难，另一方面是房地产投资市场的高额回报，巨大的发差促使大量实体产业的资金进入房地产市场。③自住的刚性需求（这部分其实一直都存在，是构不成楼市快速上涨的推力的），恐慌性购买（即原来没有打算购买或购买力不够的部分，由于对楼市价格的快速上涨产生恐慌，被迫提前入市）；④外围市场的资产价格在高位。美国的房地产价格是

从2006年底开始走下坡的，并在2007年底引发了次级债**，而在此之前，由于美元的泛滥和贬值，导致欧美房地产市场都处于一定的价格泡沫，投资风险加大，盈利空间缩小，因此，资本便有了向风险相对较小而盈利空间较大的中国房地产市场流动的动力；⑤地方政府的推波助澜。一个是土地财政的需要，一个是GDP的需要。

（二）我国房地产特点分析

不可否认，近年来，中国房地产业的确为中国经济的腾飞作出了巨大的贡献，但事物发展的两面性又决定了繁荣背后必定存在弊端。当下，中国房地产业的发展现状主要表现出以下几种特点：

1.房地产市场存在明显的结构性矛盾，有效供给不足。据国家统计局公布的《2010全国房地产市场运行情况》相关数据显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。与此同时，我国目前的农村人口达到54.32%。而这部分农村人口中，有相当一部分人成为进城务工人员，这部分人口对住房的需求不断上涨，但针对这部分人群所适用的廉租房、经济适用房的供给还存在明显的不足。正是由于这部分人群对住房有着极大的需求，政府不断提出要加大对廉租房、经济适用房的供给，但实际房地产运营情况显示，国内房地产市场存在商品房供给过度、经济适用房供给不足的矛盾。

2.房价存在明显的不合理。房价的不合理性集中体现在国内的一线城市。以上海为例，有数据显示，2010年上海房价每平方米上涨4000元以上，而同一年，上海人均月收入在3500元左右，也就是说，每平米楼价上涨的幅度已经远超过上海人均月收入，此外，佑威数据显示2010年单价3万元/平方米的新房源可售面积占新房源总量的近17 %，而单价在5万元/平方米以上的新房源占到5 %。北京、广州、南京等地的房价也是居高不下，并且仍有不断上涨的趋势，与居民收入水平存在明显的不一致。由高房价产生了许多社会现象，例如“返乡族”、“蚁族”等新名词的诞生足以说明一线城市的高房价降低了居民的生活幸福指数。

3.国际热钱的涌入呈现增长趋势。国外金融市场、楼市呈现出了极大不稳定性，与此同时，国内政府一系列的刺激计划，宽松的投资环境吸引了大批的国际

投资者。2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，其中利用外资796亿元，增长66.0%。外资的增加说明我国对外开放程度的扩大，但也对我国金融监控等方面提出了更高的要求。

（三）未来房地产价格下降原因

(1)产业转移。由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。例如，美国的匹兹堡曾经是北美钢都，属世界第五大城市。在20世纪70年代，美国钢铁工业走下坡路，大量钢厂关门倒闭，钢铁工人不得不转移到别处谋生。从前，匹兹堡的钢铁工人聚集在莫罗格海拉河谷，如今那里的房屋大量过剩，出现了好几个几乎无人居住的“鬼区”。这些地区的房地产价格暴跌。1986年美国休斯敦的几家大公司被兼并之后主要部分被迁移到其他地区，使得该地区的房价下降了11%。由于产业转移造成的房价下跌必然是局部地区的现象。目前中国还没有出现大规模的产业转移现象，即使一些资源型城市在资源枯竭之后，仍然有大量农民涌进，使得住房需求并没有减少。但是若干年之后这个现象是会出现的。

(2)环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害，严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离，导致当地房地产价格下降。例如，加拿大哈密尔顿的钢厂排出的烟尘使得周围房地产价格明显低于其他地区。由于某些恶性案件的负面影响或者犯罪率上升也会导致一些地区的房价在一段时期内下跌。目前，北京和一些大城市的环境污染问题相当严重，可是人们还是奋不顾身地涌入这些大城市。在人口流动趋势上还很难判断到什么时候才会出现拐点。

(3)在经济萧条时期，由于失业率升高，会使房价在短期内下降。例如，在1990年的经济衰退中美国东北部和西部的房价分别下降了6.8%和3.5%。然而，一旦该地区的经济走出低谷，房价就会反弹，甚至超出了衰退前的水平。不过在房地产供给弹性较低的地区，即使在经济衰退时期房价也不会下降。美国的硅谷地区在2000年之后遭遇了IT产业泡沫崩溃的冲击，许多信息企业大规模裁员或破产，失业率空前，可是房价非但没有下降反而继续攀升。由于经济基本要素的原因而产生的房价波动是相对温和的，这种波动和经济周期有着一定的相关性。中国房价自2004年才开始高速增长，眼下还看不出下一个经济萧条到来的时间。

(4)利率、税率上升。如果基本经济要素恶化，例如长期真实利率出乎意料上升，或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。在房价飞涨之际，中国人

民银行曾经数次调整利率，可是房地产市场对此并不敏感。中国的税制改革严重落后，在下一步税制改革中有关房地产市场的房地产税、交易税、交易利得税、契税等都必须跟上。

(5)土地政策放松。如果放松土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压低房价上扬趋势。为了应对房价增速过快，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供给量，这对缓解房价飞涨的压力肯定起作用。但是，从增加土地供给到商品房上市还有相当长的时间滞后，在短期内可能还不能发挥作用。可惜，中国东南沿海地区人多地少，增加土地供应的空间极为有限。一般而言，凡是房地产供给弹性比较低的地方，房价波动就比较严重。例如，北京、上海城区的土地资源有限，想增加供给很难，因此房价的波动幅度也就会大于其他地区。

（6）人口增长速度下降导致住房刚性需求减弱。长期以来，我国人口基数及其增长趋势曾经导致了住房的刚性需求。20世纪70年代开始实行“计划生育”，出生率由1970年3.34%降到了1979年1.78%。1980年以来实行“一对夫妇只生育一个孩子”生育政策，到1998年时，出生率下降到1.6%。《全国教育事业发展统计公报》数据显示，1996年全国小学人数开始下降，2007年与1996年相比，招生人数下降到1736.07万人，减少了788.59万人。随着我国计划生育、独生子女政策实行后出生的人口进入婚育年龄，住房需求将明显变化:其一,住房需求将不断下降。中国社会科学院研究员尹中立博士指出，2008年之后的结婚人口比之前下降30％多，意味着住房需求也将随之减少；其二，独生子女们结婚后的双重负担，对未来的住房购买力构成直接制约；其三，独生子女结婚后将继承双方父母现有的房产，将增加住房供应，从而影响未来的房价走势。

（7）住房消费理念成熟将导致购房热消退。近几年工薪阶层的购房需求有相当大的部分属非理性需求。根据世界银行的调查显示，住房价格是家庭年收入的3倍～6倍（联合国的数据仅是3倍～5倍），一般欧美国家均在3倍多，而我国目前已经达到了10多倍，甚至20倍，广州房价是家庭平均年收入的13倍，70%的城市居民买不起住房。美国一个普通家庭购买一套住房约需要5年～8年的时间，而我国城市普通家庭购一套住房需要几十年，甚至一生的积蓄，所以社会上戏称买房者为“房奴”一族。需求“旺盛”是购房者非理性造成的。随着新政的实施，高昂的房价和沉重的还贷将促进中低收入家庭的理性消费，导致总住房需求下降。

同时，随着房地产市场的规范化和对房地产商屯积房源，制造紧张需求，哄抬房价等不法行为的揭露，购房热将进一步消退。

（8）保障性住房政策将极大增加市场住房供应量，缓解住房供应的结构性矛盾

我国商品房市场结构性矛盾突出，高价房供大于求，中低价房供给不足。据建设部测算，目前全国仅人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭就有1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。因此，我国加大了“保障性住房”的宏观调控。“国八条”、“国六条”、九部委“十五条”及国务院“24号文”等一系列调控措施都是力图增加中低价房的数量，从结构上缓解商品房供求矛盾从而平抑房价。随着以上政策实施，我国住宅结构发生重大变化，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品房将成为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。据国家统计局发布的信息，1月～5月份，全国完成房地产开发投资7214亿元，同比增长27.5%；商品住宅完成投资5042亿元，增长29.5%。其中，经济适用住房投资208亿元，增长39.4%。2007年全国安排廉租住房保障资金超过2006年之前廉租住房资金总额。宏观调控在抑制需求的同时增加供给的“双向性”，使房价下降的趋势更明显。

（9）投机、投资性抛售也将增加市场供应。由于新政打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度和政府加大社会保障性住房的供应，极大改变了房地产市场供求关系，改变了投机者未来房价的预期，一部分投机者必然提前抛售手中的房屋。深圳社会科学院公布的《中国深圳发展报告（2007）》称，仅取得产权证后3年以上转手的住房就已占住房总套数的28.11%，全国如此大量的投资、投机存量住房会使市场的住房供应量会激增，必然导致供求逆转，导致房价下跌。

房地产业是我国的主导产业之一，房地产的和谐可持续发展对我国经济的发展具有重要的意义。然而，自21世纪以来，房地产市场几乎一直保持高位运行，严重影响了国民经济的健康发展，给社会带来巨大的危害。房地产市场不合理的竞争，促进了房地产市场的垄断，带动了房价的高涨，给我国房地产业的发展带来了巨大的危害。为了促进我国房地产业的健康发展，必须加快体制改革，加强监督惩罚机制，同时，加强房地产行业经济人的道德素质修养，从各个环节减少房价的泡沫，使房地产业的发展规范化、合理化。

第四篇：房地产论文

房地产投放广告的阶段性

有一位著名的广告人约翰·沃纳梅克曾经说过一句一直在营销界流行的名言：“知道广告费至少有一半被浪费掉了，但问题是我不知道究竟是哪一半被浪费掉了我的另一半广告费被浪费了。”随着广告效果越来越差，广告投入越来越大，很多企业都陷入广告浪费的误区。综观中国市场的营销活动，这种广告费浪费尤其严重，有的恐怕不止一半，甚至全部白搭，赔上老本。因此，媒体媒体到达率直接关系到媒体的投入效率和广告浪费程度。在营销成本中，对广告媒体的投入无疑是最大的。从国际大品牌动辄数亿元的广告投入，到国内知名品牌竞相添加聘请明星代言的投入，哪一个不巨额投资呢？

房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代经济生活中有着举足轻重的地位,对于消费者而言,房地产也由传统意义上的福利性产品转为商品。

房地产是耐用性高价值不动产,消费者在作出购买决策前都会进行大量的信息收集工作以期对不同的地产项目加以客观对比。而随着时代的发展,消费者在购房时也开始注重房地产公司的品牌以及房地产项目的品牌,注重小区环境的设计。一些特定的消费者甚至随之迈进感情消费时代。在我们身边风起云涌的各种概念房产,酒店式电梯公寓、别墅、假日房产、另类的SOHO,无不体现着现在消费者追求舒适、品位和个性的特征,以达到心灵的满足。

广告传播本质上是与目标受众沟通的过程,最终目的是要让目标受众认同。广告通过诉求和表现的信息对目标消费者施加影响.迎合消费者的购买动机,广告才能产生效果。根据房地产消费者的心理特征,房地产广告应该传达足够的信息量、塑造使人信赖的品牌形象,并且应该注重与各种沟通手段配合使用以使消费者全方位地感受地产项目。

造成严重的广告费浪费原因有很多，其中一个十分重要的因素就是混乱的媒体组合策略。

混乱无序的媒体组合是一种盲目、投机的媒体传播，即使达到了销售的目的，但广告费的浪费也是惊人的，无形中消耗了企业的收入。尤其是房地产业，在广告上的投入是长期而巨大的，所以整合媒体组合是势在必行的。首先来看看房地产投放广告的四个阶段

说到房地产投放广告的阶段性，就势必要提到销售阶段性的划分，从一般意义上来将一个项目的销售阶段分成如下几个阶段：

1.预热期（蓄水期）：开盘前1——2个月，这个时候能达到总销售量的10%左右；

2.强销期（放水期）：开盘后1——2个月，这个阶段达到

累计销售的总量的40%—50%；

3.持销期：开盘后3——6个月，这个阶段要达到累计销售量的70%——80%；

4.尾盘期：开盘后7——10个月，这个阶段要达到累计销售量的85%——95%；

在不同的销售阶段，广告的任务和具体活动都要有所不同，必须根据市场的情况制定不同的广告歌策略。广告阶段的划分应根据销售规律，工程进度以及形象配合等因素进行。由于实际情况的不可预测性，后期的广告策略应根据项目的实际销售情况、工程进度以及同期市场竞争状况再进行相应的调整。西湖绿洲的广告投放也是分了阶段，这里以香逸园一批房源开盘到二批房源开盘为例进行分析。这个时间段是跨越两个开盘期的中间期，是一个阶段性推广时期，而跨越两个周期内的宣传是延续分期工程开盘的重要形式，在这个阶段内延续性的宣传报道将获得相当的报道素材，主要是有大量的一期业主示例可供报道。

西湖绿洲在这一阶段分了三个阶段做阶段性推广方案，前期总结树立“长在森林里的亲情美宅”主题；活动炒作两个基本点对“生态居住价值”及项目“亲情人文”两大价值进行深化和延展；香逸园产品推介会和开盘。以香逸园二批房源开盘为基准的话，也可以将前两个细分阶段归划为开盘前的预热期，第三阶段则为开盘期。

那么，我们可以把前期总结归结为西湖绿洲第二期开盘的预热期的第一阶段。

这一期回顾邦和品质地产历程，分析香逸园一批房源热销原因，邦和利用三个系列媒体组合：地面广告系统、中控广告系统和高空广告系统。通过这三个系统营造了整个二期房源的形象，户外、报广上“清清的水，绿绿的树”成为项目最具代表性的表现元素，亲切、清新，将森林美宅这一主题传输给客户。因为这个阶段不需要设计具体的情况，主要让客户群体知道这个项目的主题和倡导的生活方式等。不单单是将创意通过平面方式表现出来，更重要的是如何让消费者能够接受项目的主题。

这里的地面媒体系主要是邦和地产自带媒体组合，仅仅是滨湖路的旗帜跟新导示牌，虽然范围不大，影响力不强，由于其成本的微小，所以尽可能的将旗帜和导示牌的数量和范围做大来营造一种氛围，为其宣制传造声势。这也是一种自用媒体和租用媒体的相结合，比较合理的媒体组合。

中控广告系统有临川晚报和抚州日报的等报纸硬广告，直邮，电视，短信游字等媒体形式。

大量持续的动态浏览电视广告，针对抚州主流电视台每天3-4次密集投放，可以让消费者西湖绿洲的近况有持续性的了解，以免让滨湖世纪城等竞争对手见缝插针，从而为自己争取客户的关注。

直邮和短信等一对一的方式，只要让顾客知道西湖绿洲的新营销中心开放及开盘公告等内容就好，成本都不大，所以在这一时期是不错的选择。

西湖绿洲安排了软文炒作，进行整版的宣传报道。邦和地产利用邮政夹报针对项目开盘硬广做宣传，将报纸与直邮结合，省去将报纸上的信息再次印刷的麻烦，方便快捷，也节约费用，一对一的将完整的信息传递给客户。

而报纸硬广告枯燥乏味的文字容易使读者厌烦，其实也可以将报纸与电视相结合，发布过程中在报纸广告中提醒广大消费者收看，另一方面在电视广告中也提示广大观众阅读报纸，形成信息的互补，同时利用报纸的权威性和电视的图文并茂有感染力的优点，扩大宣传。

高空系统的广告属于户外广告，同样可以利用其精美的视觉来扩大宣传。但要选择好地段，像高速公路、洪客隆广场、羊城广场，这三处是人流车流比较密集的地段，宣传效果会更佳。

2、然后再看其第二阶段，活动炒作两个基本点。

本阶段的推广手段，活动推广与广告宣传并举，以活动宣传为噱头。推广上公关活动、事件营销更能博得消费者的高度关注，使项目成为市场、社会谈论的热点。在推广的手法上，活动推广与广告推广并举，以活动为噱头； 在推广的媒体上，继续媒体组合策略，全方位媒体攻击； 在推广的频度上，增加广告的频次，加大广告投放力度。

大范围的利用软新闻广告进行轰炸，包括对项目各个主题“森景园林，森林童话，亲情社区，关注成长”的强制性渲染，邦和地产利用的媒体推广组合 如下；

报广、软文为主，辅以户外、DM单张，游字、短信适时运用；

电视以新闻性炒作为主要形式，同时根据项目结点投放硬性广告。

媒体

位置

发布周期

阐述主题

费用

墙体广告

洪客隆广场

6月下旬起

见阶段推广主题

6万/年

高炮

高速公路

6月下旬起

见阶段推广主题

7万/年

楼顶广告

湖滨路口

6月下旬起

见阶段推广主题

3万/年

临川晚报

8个整版

6月下旬起

见阶段推广主题

抚州日报

8个整版

6月下旬起

见阶段推广主题

电视报

8个整版

6月下旬起

见阶段推广主题

正度

8开 10000份

6月下旬起

西湖绿洲香逸园

55000元

抚州有线台

30`周播

20次/10周项目三维动态浏览

15万/年

抚州有线台

专题

2次/周 活动炒作

游字

各电视台

开盘前一周 二批房源即将开盘

360元/天

短信

全号段

开盘前一周 二批房源即将开盘

2-3万

分别对各个媒体分析如下：

1、报纸（NP）：

利用报纸作房地产商品广告，版面齐全，可以刊登的广告信息量很大，适合对产品进行详细介绍，房产广告，包括房地产外观立体图、房地产外观的照片、房地产内部结构布局平面图、房地产地理位置图、房地产有关特征的文字描素和说明等。而且报纸媒体的内容偏向于新闻，使报纸媒体成为拥有较高素质的受众，且较具权威性的广告媒体。

报纸的主动性阅读使报纸具有较高的到达精确性，可以准确的瞄准目标对 象。读者主动去赛选阅读自己想要了解的信息，读者对阅读内容选择性较强，使 得广告的接受较不具强制性。人们也只有具备了主观想看的愿望后，不会有厌烦 的情绪，提高房产广告的认知性和效果。

报纸是房地产广告适用最广泛的媒体。西湖绿洲也不例外，大量利用报纸广 告，包括在本地影响力较大的《抚州日报》、《临川晚报》8个整版来推广主题。

买房置业是一件重大的事，所以购房者一般都会对房产信息要有足够的了解，经过一番研究才能做出购买决定，而这两种报纸对于读者来说是比较廉价的，方 便携带和保存。对于有购房需求的人来说，会将各个项目的信息收集在一起并加 以分析和比较，所以人们需要大量的各种房产信息在手里，这就要求西湖绿洲的 广告设计要新颖，以独特的卖点吸引读者，和竞争对手区别开来，培养该客户对 西湖绿洲的认知与好感，促成最终的交易达成。

另外，西湖绿洲还辅以软文来做广告，软文对于读者来说是零费用的，一般 都不会反感，而软文可以在文字之外增加图片信息，图文并茂，更具说服力。报纸费用低廉，支出和收益是较为合理和有效的。

2、广播（RD）：广播广告的千人成本低，利用其具有感染力的声音可以产生非常强的亲切感。

广播也是房地产广告使用比较广泛的媒体。利用广播作房地产广告内容一般较简单，广播房地产商品一般多为启示性广告，其任务仅仅是告诉潜在投资者某一待销的房地产，并不作详细介绍。而且由于其低廉的价格，商家倾向于多次将广播广告重复播出，容易引起听众反感。

邦和地产利用抚州有线台广告，宣传当阶段的主题。

邦和地产应该结合听众比较喜欢的栏目，以新闻性质宣传介绍其SP及公关活动，例如：少儿主题绘画、摄影大赛和和大家庭俱乐部成立庆典。既可以唤起听众的娱乐兴趣，有可以起到宣传作用。

3、电视（CF）：

电视是现代广告的主角，由于其自身图文并茂、视觉俱佳的特点，它能够对 视听者产生强烈的亲切感，通过将视听者吸引进画面，移入感情，加快观众对商品的理解，所获得的商品信息记忆牢固力比较强。所以，房地产这种特殊的商品通过电视广告可以给人以直观、立体的介绍，外观、内装效果一目了然，从而尽快地树立起项目的形象，并从视觉上给人以最好的效果，通过画面刺激唤起人们的兴趣，并给人一种“眼见为实”的可信任感。

目前的房地产商品以预售为主，无法发挥电视真实展现商品的作用。此外，视广告的制作和播出费用昂贵使企业望而却步，所以电视需要和其他媒体或者相结合，在开盘前一周之内，强档高频率播出。电台选择也十分重要，既要收视率高的又要估量承担的费用。

邦和地产也利用电视广告，其主要以新闻性炒作为主要形式，游字为辅，同时根据项目

结点投放硬性广告，开盘前一周、香逸园二批房源即将开盘时间段也利用各电视台做广告。作为地区电视台的江西电视台和抚州电视台，对于整个抚州市民的影响力还是很大的，其中地方新闻也是众多本地市民所关注的节目。尤其，江西卫视的红歌会这档节目更是江西省打造的精品节目。如果广告表现中以红歌会为索引，为红歌会做赞助，在江西卫视此节目前后做广告影响力就不言而喻了。

4、户外广告。户外广告对地区和消费者的选择性强，广告表现形式丰富多彩，内容单纯，能避免其他内容及竞争广告的干扰，可以较好的填补漫步等式的空白心里，费用便宜。在洪客隆广场和滨湖路口，虽有很多的人流车流，有太多竞争对手都使用同样的方式，竞争力难免会有所下降。所以这里的广告制作就需要有足够的创意，高重复暴露频率，达到预期的效果。

5、传单广告简称“DM”（Direct Mail），传单广告往往详细地介绍项目的优点，让目标客户和潜在客户更为详细和具体地了解项目情况。传单广告能够更灵活、丰富地配合营销策略的执行进程，因而随着营销策略的创新，传单广告也将变得更丰富、更具新意。虽然传单广告可以作为一种可复查信息留在手中，但这种宣传方式的效果只能在一定范围内有效，信息传播面有限，很难达到对同一信息接受者持续影响的作用，所以传单的最好主要放在西湖绿洲的售楼中心及附近，而其费用很低，要在大范围内散发的话，可以结合户外广告，在洪客隆广场等地的西湖绿洲的墙体广告处设点发传单，形成强迫性信息累积式使消费者接受。

6、短信属于新新手机媒体也属于分众媒体，所以具有个性化和大众化的双重 性质。而邦和地产全号段使用短信，就首先分离了其分众媒体的性质，不仅没有细分受众群，提高广告发布的有效性，浪费广告成本，西湖绿洲利用短信浪费的比例虽大，但其本身总成本才2到3万，相对于总成本来说，这种浪费金额不大。

而且短信还另非目标受众十分厌烦，视之为垃圾广告。至少这些短信对于学生群体来说没多大效果，邦和可以和移动联通加强合作，弄清并删除东华理工大学和其他学校发派给学生的号码段，提高有效性。

虽然和报纸一样都是文字信息，但短信可以强制性让手机用户阅读，扩大普及率和接受率。

7、SP活动。邦和地产结合运用大量的软文宣传其举办的活动，开展的活动 也是接踵而至。不但可以调动大家的广泛的积极，吸引大批客户促进销售，亦可吸引人潮制造话题。还可以结合电视广播报纸的新闻炒作，扩大影响。

可以看见，西湖绿洲在这一时期所用的媒体是一些传统媒体，如报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为“线上媒介”。各色各样的户外媒体、印刷媒体和报刊杂志、广播电视等等媒体在信息传播的功能方面各有所长也各有所短，它们在广告活动中起着各自的作用。“线下媒介”，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等，西湖绿洲也有运用。

车厢广告、销售海报、交通动线图、都市计划图、公交车体广告都是房产商 喜闻乐见的广告形式。

杂志广告，房地产广告中，杂志广告的内容与报纸广告的内容相类似。但杂志广告比起报纸信息量大且具有极强的观赏性和艺术性，可以配合其他媒体一起利用。

另外，随着网络时代的到来，利用网络做房地产商品广告，其内容可以很多 样化。可以作为网页形式，内容详实，信息丰富，图文并茂，以激发客户潜在购买欲望为目的。网络广告目前已成为房地产营销一种有效地广告形式。

首先，建立网站，在自己的网站放置标志广告，而西湖绿洲虽然做了广告，但也只是根据其四期工程进程来跟换广告信息，没有根据其每个宣传细分阶段，网络跟新速度很慢；其次，要利用尽可能多的交换广告，除了广告交换组织的交换广告之外，还可以在相关的网站之间自行开发广告互换业务，而西湖绿洲相比其他房地产，像滨湖世纪城，其信息完成指数和信息详细系数都远远大于西湖绿洲。这一点西湖绿洲有很大的上升空间。

通过以上对各类媒体优势和劣势的分析，可以看出，在房地产的整合传播中，报纸广告因具有最多的适用优势而成为大量房屋销售信息的传播途径，而其他媒体广告也以自己的独特优势在房地产的整合传播中发挥着不可替代的作用。就目前房地产广告实际宣传手段来看，许多有实力的房地产开发商大多也确实是采用这种优势互补的广告战略，即以报纸、传单、路牌等为主，广播、电视为辅，这样可以综合各类媒体优势，取长补短，动静结合，以达到最佳的宣传效果。

另外补充两点，要使广告组合投放的收益最佳，必须要掌握信息互补的原则。不同的媒介有着不同的传播特性，比如电视广告对于吸引消费者的注意力有所帮助，但不能传递太大的信息量，报纸、杂志就可以传递较大的信息量。一般促销活动的发布信息可以由电视或报纸发布，但促销活动的详细规则可以由店头海报传递。

在投放周期上也要有所讲究，西湖绿洲在一批和二批房源之间的划分的三个小阶段，在每个阶段都有不同的媒体组合，在第一期用三个系统，第二期则在数量、强度和时间上都加大广告投入了。根据每一阶段的推广主题的不同，也相应改变了在媒体选则的类别和比重。

为了更好地发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短，以优补拙。

因为房地产的“不动产”特质，它的常用广告媒体一般为户外媒体、印刷媒体和报刊媒体三大块。其中户外媒体因为位置固定，比较偏重于楼盘周围的区域性客源；印刷媒体可以定向派发，针对性和灵活性都较强；报刊媒体和广播电视则覆盖面广，客源层多。三者取长补短，是房产广告的三驾车。

参考文献：

《广告媒体研究》中国传媒大学出版社

《广告媒体策划》

《阶段性广告主题安排》

《广告媒体选择因素及时间》 《房地产传播策略分析》 《房地产销售进程分析》 《房地处广告》

广告学一班

08085108 王珍

第五篇：房地产评估论文

中国房地产评估市场刍议

摘要：作为房地产市场重要组成部分之一的房地产评估市场，随着房地产市场的不断规范，其原有的管理制度、盈利模式、行业及从业人员的规范都必须循序渐进地进行革新，以此来保证房地产评估市场能够持续稳定地保持对房地产市场的支持以及对国民经济体系的贡献效率。基于此，我们在正视现状的基础上，必须深刻认识现有评估体系中存在的问题，继而在结合实际的前提下对其进行修正和改进。关键词：房地产估价 准入制度 从业人员管理 政策要求

前言：房地产评估是房地产业的重要组成部分。我国自“实行房地产价格评估制度”和“实行房地产价格评估人员资格认证制度”以来，全国房地产估价企业大概有4500家，从业人员接近30万，建立了以《城市房地产管理法》为基础的，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等组成的法律法规体系。

一、房地产评估概述

首先，我们要澄清一个概念！房地产价格评估简称房地产评估，我们可以将其理解成为估测房地产的价格，准确的说，房地产评估就是由专业估价人员根据估价目的，遵循房地产价格的形成与估价原

则，按照一定程序，运用科学的方法对房地产对象进行经济价值的估测行为。在此基础上，我们需要简单了解一下房地产评估体系的一些需要注意的问题：

第一、房地产评估的对象主要包括居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型。不同的评估对象，在评估目的、方法、程序上都应该遵循其特有的内容。

第二、房地产评估是一项专业服务行为，其从业人员应该具备一定的基本要求。除了基本的专业技能和置业道德外，房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动，未经注册的人员，不得以估价师的名义从事相关行业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。

第三、房地产估价与房地产评估是该行业下的两个不同的工作方向。估价对象主要集中在房屋建筑及土地上，而房地产评估略偏重评估对象的财务价值和资产价值。

除此之外，有关房地产评估的作用、方法的内容，这里就不赘述了。

二、房地产评估行业存在的问题分析

房地产评估是依托房地产业的发展而兴起的，时间不长，其发展背景、发展历程和发展特点上都深刻地烙印着“中国特色“。在其形成初期，充斥在二三级市场中的估价服务确实给房地产市场主体带来

了很大的便利，从一定程度上促进了房地产市场的全面发展，但是时至今日，其单调而粗糙的服务模式已经渐渐力不从心了，全新的房地产环境必然需要房地产评估实业做出必要而深刻的调整。在此，我们来了解一下在房地产评估体系中究竟有哪些问题需要我们保持关注。

1、人员管理及机构管理方面缺乏规范性。具体表现在：

第一、从业人员的认证及管理。国内30万左右的管理人员中，取得执业资格的人员其实比例比较小，保守估计在5%左右，也就是说，绝大部分的从业人员是没有执业资格的。而从房地产评估的市场份额来讲，我国每年在二三级市场中的交易量是一个非常大的数字，15000人来妥善处理这样一个规模的事务是完全不可能的，所以，在实际事务当中，部分应由专业人员完成的工作自然而然就落在了不具备执业资格的其他人手中，这样做的结果直接导致了我国评估事业整体水平的低下，而评估人员及评估机构的形象也会被置于一个非常尴尬的地位。综合说来，从实际情况看，国内大部分的评估机构内，真正具备执业资格的人员非常少，而负责评估事务的大部分工作人员都是不具备执业资格的，这样的人员配置带来的服务效果显而易见。第二、各评估机构各自为政、占山为王。各地区之间存在多头管理、收费标准与评估规程各异的情况，且机构之间缺乏必要的沟通、协调。截至目前为止，由政府部门管理的评估部门有十多个，它们分属财政部、建设部、国土资源部、计委等部门分别管辖；涉及管理对象五花八门，包括注册资产评估师、注册房地产估价师、注册土地估价师、价格鉴证师、乡镇企业资产评估师、农村集体资产评估员、矿

业权评估师和旧机动车评估师等。评估机构执业资质也有多种，各评估专业的评估依据也分别使用各主管部门所制定的规程和规章。如以房产为主的房地产评估要按建设部制定的规程和规章进行评估，以土地资产为主的地价评估要以国土资源部制定的规程和规章进行评估，造成相类似的工作要分别按不同的收费标准收费，按不同的技术规程规范出具评估报告。如对企业不同类资产的评估，往往要涉及不同评估机构和其行业主管部门，并且要分别交费，不仅加重了企业的负担，也降低了办事效率。其实，各类评估专业之间有着密切的业务联系，需要相互沟通、协调与合作。但在实际工作中，各评估专业之间缺乏必要联系，制约了各类评估专业执业资质、执业资格和执业技术规范等制度交流与建设，不利于整个评估行业的统一规范。

第三、评估行为过程及结果没有有效的监督和考核。应该来说，这一问题是前面两个问题的延续。在房地产评估的事务中，由于交易对象的特殊性，其涉及到的经济利益非常突出。作为评估机构及工作人员来讲，在利益的标准和分配上有着绝对的话语权，只要我愿意，我可以通过难度不大的操作来决定当事人双方的地位。而这样做，评估机构和工作人员方面，甚至不用承担任何一点的责任。在这种思维的支撑下，没有监督、没有约束，光凭所谓的职业道德是完全不能阻止一些见钱眼开的人的。

2、评估技术落后，具体表现在：

国内评估机构现有的评估软件没有得到充分的开发和利用。目前，国内主要使用的评估软件包括鼎信诺、江城等，这类软件在工作

模块方面相对国外来说稍显粗糙，其精度主要依赖于评估对象数据的精确性。业内的人应该比较清楚，实用的软件，必须建立在一定的数据库基础之上，也就是说需要大量的房地产评估案例数据的收集与存档。国内评估机构的软件开发人员在数据库的建立方面比较薄弱，主要是凭借过时的资料或者原始经验来处理一些事务。所以，在很多评估机构中，工作人员在处理事务的时候，要么就是通过简单的测量、甚至是目测，直接就给出了参考数据；要么就是按照以往处理的案例，随意选择一个自以为差不多的对象，将其数据进行带入。这样做的结果，虽然说不至于跟实际情况能造成过大的差距，但从精度上来说，这种做事的习惯和态度，偏离了房地产评估工作的基本准则，或者说，这本身就是一种敷衍的做法。

3、评估方法不当，具体表现在：

从理论上说，在评估方法的选择上，国内外标准比较统一，主要是成本法、市场法、收益法、基准地价修正法、价格指数调整法等，在其中，我们使用的方法主要集中在市场法和成本法上，为什么会这样呢？简单！成本法上使用一些陈旧的数据，市场法上选择一个时差不合理的比较对象，不需要太多的考虑和计算，就可以得到一个不错的结果。

这样的工作思路和方法是完全不符合现有房地产市场具体情况的，要知道，在国内相当一部分地区，其房地产商品的成本、价格变化的频率相当快，哪怕是1个月、2个月，各项数据和指标就会发生巨大的变化，评估机构如果不能使用严谨的方法来准确预测评估对象现有 的市场价值，只用敷衍的态度来对待每一单业务，带来的只能是行业水平的整体低下。一个行业发展水平的高低，不是表现在市场规模大小上，而是表现在行业服务水平高低上，我们完全可以做到精益求精，完全可以通过更到位的评估服务来让市场交易更加合理，但是我们还是延续行业的老规矩，按经验办事，这于行业发展是最不利的。

除此之外，房地产评估中还存在其他的问题，这里也不一一讲述了，这些问题有一个共性，那就是缺乏活力、缺乏创新，人员机构的配置、行事的手段、管理的思维大抵如此。

三、对房地产评估行业发展的一些个人建议

一个行业的发展不是用几句话或者几条建议就能决定的，本人在这里也只是向各位读者提供一些有关行业的建议和看法，具体的实施和革新还是要具体问题具体分析。

以上谈到的问题，我们可以把它们简单分为硬件和软件两个方面 首先，从软件上来看，我们的问题出在思维上。对行业发展认识不够，对行业的变化视而不见，坚持老观念、老办法。那么，怎样去改变这一局面呢？。

第一、行业整顿。这里的整顿包括人员和机构两个方面。人员方面，在准入上重新调整考试内容，实际上国内在资格考试内容上还是偏重理论，我建议在以后的资格认定上注入更多的实际考核内容，在学历、从业年限、从业范围上给予更加严格的规定，要让准备进入这个行业的人群深刻认识到，房地产评估工作绝不是纸上谈兵，绝不是考试过关就能胜任所有工作的。另外，增加考核程序，每隔一段时间

（1-3年）对已获得资格证的从业人员进行考核，凡是没有达到要求的，一律取消执业资格。最重要的是，对于未取得执业资格的从业人员，对其工作范围认定、职责认定一定要建立一个强力的监督机构；在机构管理上，由于绝大多数的房地产评估机构是由各地区的行政部门或者地区性的行业协会来管理的，过于混乱，我们可以将评估机构的管理集中到某一个职能部门手中，考虑到各地区确实存在差异，我们可以以地级市为单位，由政府主导成立行业协会（或者之类的部门）在统一的管理条例下按一定的偏差、比例来调整管理办法。在同一地区下，对机构施行准入制度，即同一时间，在同一地区限定评估机构数量，进行严格的资质管理，对已有机构进行年审，在人员和业务上对其进行全方位的监督，不符合条件者直接清除。

之所以把这样一些内容算作是软件革新，主要是考虑到这些内容的实施不是一朝一夕，也不是通过一个两个机构试点区完成，主要是通过立法，通过法律将一些严格的标准带给整个行业和从业人员，让其从思想上能够接受新的标准，从而用新的标准来界定自己的工作内容。

第二、要想办法建立市场主体之间的沟通；一是评估机构和客户的联系；二是评估机构所得客户之间的联系，三是房地产行业其他机构跟评估机构之间的联系；这种沟通的特点应该具备这样几个特点，或者说效果：市场主体对信息的了解应该是公平、公正、公开的，不存在区别对待；市场主体对评估机构提供的服务水平应该是可以客观评价的，而且这种评价对评估机构来说应该是有效力的；房地产行业

之间各职能机构之间应该是保持密切联系的，对行业的发展和态势应该保持共同关注。

其次，从硬件上来说，主要是从技术角度方面提高评估机构的服务水平。

第一、要根据实际，革新评估方法和工具。这一点是必须要实现的，没有水平较高的评估方法和手段，思想再怎么变也无法实施。这一块的难点在于中国房地产市场内有关房地产价格的影响因素太多，不易于把握，而且地区差异确实较大，需要按区域具体实施。国际上较为常用的房地产价格指数评估法相对来说就比较适合我们现在的情况，可以考虑在行业中逐步推广。至于评估软件之类的东西，有必要的话，强制评估机构建立符合标准的案例数据库，严格规范评估工作的流程和工作内容。

第二、从侧面来说，鼓励现有评估机构通过各种手段，扩大规模、提高服务水平、创建品牌，力争在国内或者区域范围内建立具有一定影响力的“巨无霸”，通过示范性机构来带动其他机构的积极性，形成良好的竞争机制。另外，我们也可以鼓励私营评估机构的建立，国内房地产市场规模较大，对符合条件的私营评估机构可以放松政策，甚至是给予一定的优惠政策，让更多的评估机构能够提供范围更广的服务。

综上所述，以上所提建议只是个人一些不成熟的意见，也没有具体的操作方法，主要是想提醒大家注意，房地产评估行业决不能停滞

不前，得过且过，另外也想通过大家来集思广益，共同解决房地产评估行业革新的问题。

参考文献：

【1】曹海军 中国房地产评估方法及现状【J】中小企业管理与科技上旬刊 2010（12）

【2】梁伟 国内外房地产评估手段初析【J】上海房地 2010（3）【3】袁绍华 翟鸣元 国外房地产评估制度及对中国的启示【J】 湖南工业职业技术学院学报 2010（4）