中国房地产税收制度改革建议

第一篇：中国房地产税收制度改革建议

论房地产税收制度的完善

我国房地产税收制度改革，既是一个被国家提上议事日程、正在研究实施方案、已经进行局部调整和试点、尚未进入核心改革阶段的问题，也是被万众瞩目、关系到百姓安居乐业和国计民生的问题。在税制改革的当年，房产税率先破冰，引起社会各界的关注。随着房地产试点工作的进一步深入，房地产税制改革中的问题进一步暴露，对房地产税制改革的进一步完善需要政府、专家、学者和业界人士做出更多地思考、研究和建议。

目前，无论学术界还是决策层一致认为现行的房地产税收制度需要完善，并对其进行了大量地讨论和研究，且随着2011年年初，上海 重庆对个人开征房产税试点以后，我国房产税税制改革进入了实质性的操作阶段。但对于改革的方法、改革的时机等问题却一直众说纷纭，特别是在沪渝两地房产税试行一年多之时，议论更为颇多。对于房地产税收制度的改革建议，主要有三种不同的观点：

1.针对税费繁多问题，提出“正税、明租、清费”的改革建议

2.针对“重流转、轻保有”问题，提出“重新调整税种，统一征收物业税”建议3.针对“征税范围窄”问题，提出“从宽确定税基”的建议

针对房地产税收制度改革的建议，社会各界还有很多，但其可操作性都值得商榷。我认为针对房地产税制改革的最好建议是以现有税种为基础，加强地方政府对土地增值说的征收管理工作。自国家1993年年底出台《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以来，各地税务机关对该税种的征收管理存在弱化现象。关于如何加强对土地增值税的征收管理工作，我认为应从源头上解决问题，建立健全土地增值税项目管理工作。

1.认真落实对项目各环节的监控。

《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》都对房地产开发项目实施项目管理提出了明确要求，通过项目管理，实现房地产开发项目的土地购入、立项、规划、施工、工程结算、销售、清盘各环节的全程监控。

2.加强部门间联系，准确掌握项目进展情况。

在实施房地产开发企业专业化管理工作中，管理员应定期从计划部门取得房地产开发项目立项批准文件，以获取房地产立项信息；从土地部门获取房地产开发项目用地审批信息，掌握开发项目地籍资料信息；从建设部门获取包括开发项目建设用地规划许可证明、建筑规划许可证明、建筑施工许可证明、建设项目预算报告、商品房预售许可、商品房销售合同备案登记等基本信息资料，从而掌握开发项目总体面貌和项目进展情况。

3.对土地增值税清算数据形成预期，并对项目及时进行清算。按项目设立档案，归集税管员从各个环节采集的原始信息，并分析、评估、检查各管理资料，待项目清算且税款全部入库后进行立卷。项目档案既应反映项目开发的土地成本、各时期的开发成本、销售面积、销售价格等方面的具体情况及原始信息，同时又应全面体现税管员在管理过程中的监控资料和征管效果，为土地增值税的清算与审核提供详细、具体、准确的基础资料。

4.加强项目后续管理，实现资源共享。

根据从有关部门获取的开发项目信息和日常税收征管中所采集的信息，应按照不动产项目管理要求，根据项目建设情况，做好不动产项目登记工作。在纳税人取得项目销售许可证后要求纳税人及时填报《不动产项目情况登记表》，由税管员在管理员平台中进行项目信息的采集登记，将整个房地产开发项目的基本情况纳入信息化管理，建立数据库，以便于后期的数据监控和比对，并按照不动产项目管理要求，收集和整理其他相关涉税信息，促进土地增值税信息化管理水平的提高。

总之，尽管房地产的税收制度改革存在着迫切性，但是根据我国的国情和税收征管水平和能力，房地产税制改革只能分步实施。当务之急是做好税收征收管理工作，将土地增值税征收管理抓上来，使其成为地方政府税收收入的稳定增长点。对于试点一年多的房产税税制改革，和从2003年就提上议程的物业税，姑且不议其存在的合法性，或假使其合法，现在的工作也不是急于征收，而是从正面向公众进行宣传和解释，使公众在思想上逐步接受和承认，才能进一步施行，否则一切将只是空谈。

第二篇：房地产税收制度改革对会计制度的影响

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房地产税收制度改革对会计制度的影响 作者：谢 菁

来源：《沿海企业与科技》2005年第11期

[摘 要]房地产税收制度改革其原因在于很多人希望通过建立健全房地产税来遏制房地产投机行为。房地产税收制度“正税、明租、清费”的改革成了大势所趋，文章针对房地产税收制度改革对会计制度的影响，进行了相关分析。

[关键词]房地产；税收制度改革；会计

[中图分类号][F235．91]；F810．423

[文献标识码]A

第三篇：中国农村税费制度改革经验及建议

中国农村税费制度改革经验及建议

中国农村税费制度改革经验及建议2007-02-02 21:55:5

5中国农村税费制度与土地制度高度相关。以土地占有关系为主的财产关系变迁是农村税费制度改革的依据。

中国农村税费问题与农民负担高度相关。农民负担现象上看是征收多少的问题，本质上是政府既不可能对农村提供公共品，也无法与高度分散的亿农民进行交易。亦即：政府为了维持农村

现行管理体制而支付的制度成本太高了。这当然不是通过立法或加强教育能够解决的。

因此，对中国农村税费问题的研究，基本上不能套用西方建立在公民社会基础上的税费概念；也不能寄希望于

传统的政治手段。本文总结的试验区经过实践检验的教训是：切不可脱离其他制度环境的约束单纯进行税费制度改革。

一、背景说明

历史上由于农村人口庞大、农业剩余少，农民作为纳税主体数量多而且过度分散，政府征收农业税费的交易成本高到无法执行的程度。因此，统治者才允许农村基层长期维持“乡村自治”。自秦代“郡县制”以来，政权只设置到县一级。这是我们这个农业剩余太少的农民国家能够维持数千年的最经济的制度。

解放前的地主占有约土地，收取地租，占人口约的地主既是农村的主要纳税人，又是农村实际上自然产生的、起管理作用的社区精英。所以，“乡村自治”其实是“乡绅自治”。政府既不必要对全体农民征税，也不必要直接控制农民。

因此国家对农村的管理成本也较低。

解放初期地主消失了，农民按社区人口平均分配了对土地的占有和收益权利，这本来应该使得政府管理成本上升。但当年乡镇不设政府，只设立由上级政府派驻并支付开支的乡（区）“公所”；干部下村只安排“派饭”。因此，管理成本没有明显增加。但是，政府与分散农民之间的交易成本却大幅度增加。于是土改完成之后紧接着就出现了年严重的粮食供给短缺。这个时期，政府征收农业税费的实质不是参与地租分配和为公共品开支提供财政支持，而是国家要掌握足够的粮食。

至年的集体化时期，由于政府已经通过推行统购统销和人民公社这两个相辅相成的制度，不仅掌握了大部分粮食，而且有效地占有了几乎全部农业剩余，因此县以下也不设立政府，相当于乡镇政府的人民公社实行“政社合一”的管理

体制，管理成本虽然大于过去，但与改革后的年相比也相对较低。

改革近年来，中国农村实行了以农民平均占有土地产权为实质内容的“家庭承包制”以后，多数地区实行按照土地面积摊派大部分税费任务的实际办法，因此，直到这时，农村税费制度才与土地收益分配和乡村公共品开支与管理制度发生比较明显的相关。

年以后，由于以原来的人民公社为基础改制成立的乡镇政府都设立了本级财政，年的分税制又进一步强化了地方财政，使约个县市、万个乡镇政府必须增加农业税和农林特产税等地方税、并把本来属于村级占有、使用的“三提五统”足额收取到乡镇才能保证基本开支。因此，不仅农民负担问题日益突出，而且农村税费也逐渐演变成为对收益的二次分配和地方基层政府开支的来源。

二、“税费征收办法”改革的经验教训

农村改革是农民对原来人民公社集体所有制的财产关系的突破。农民在年“承包经济”的制度作用之下，事实上已经逐渐占有了的农村资产，成为相对独立的财产主体。农民在维护自己财产权利的斗争中开始形成自主、平等的行为准则，政府的税费征收至少在理论上也逐渐倾向于调节收益分配。正因为有这种转变，历史上任何政府对农民征收税费的交易成本都过高的矛盾，才又逐渐尖锐起来。

因此，我们在国家批准的农村改革试验区进行了与粮食购销体制相联系的“税费征收办法改革”。试图从中央政府的客观需要出发，对农户按照承包的土地面积合并计算所有税费，折抵征收一定数量的粮食实物。这个改革试验使我们得到一些经验，但主要的是教训。我

们认识到：只有解决基层政府和准政府的行政村在现行政治体制下不断自我膨胀的问题，才能较为彻底地理顺政府和农民的经济关系。

三、下一步税费制度综合改革的建议

在农村建立约万个乡镇级政府、万个行政村和万个自然村的村民委员会来对亿农民进行控制和管理，这种制度的运行成本高到“史无前例”的程度。

乡村基层组织制度不适应家庭承包制的问题，至今仍是农村可持续发展的重大的制约性障碍。考虑到在全面进入市场经济的条件下，寄希望于国家财政对乡村公共品开支负责，或对弱质农业和低收入农村人口予以较大幅度补贴，都是不现实的。因此，改革不同层次的地方政府体制，调整部门利益关系，则可能是彻底解决农民负担问题，改善

政府宏观调控的必要前提。

今后的设计是与基层组织建设和农村政治体制改革相结合。针对多数传统农区特别是贫困地区农民负担屡治屡发，而农村基层的组织体制和管理制度长期薄弱的问题，在抓好各项农村基本经济制度建设、充分发育农村经济主体的前提下，进行“撤乡并镇”，乡级政府改制为不设立财政的乡公所，原来乡级政府所属的经济部门及其资产通过“清财转社”，划归乡级农民合作经济组织。村级开展“普选、自治、合作”为主的改革。

同时，明确规定乡、村两级合作社作为财产主体和纳税主体进行工商、税务登记，农民在社区内的农业生产只向合作社缴纳地租（承包费）、不再承担其他税费；最终通过夯实基层自治形态的组织制度基础，来保证国家长治久安。

第四篇：中国农村税费制度改革经验及建议

·中国农村税费制度改革经验及建议

中国农村税费制度与土地制度高度相关，中国农村税费制度改革经验及建议。以土地占有关系为主的财产关系变迁是农村税费制度改革的依据。

中国农村税费问题与农民负担高度相关。农民负担现象上看是征收多少的问题，本质上是政府既不可能对农村提供公共品，也无法与高度分散的9亿农民进行交易。亦即：政府为了维持农村

现行管理体制而支付的制度成本太高了。这当然不是通过立法或加强教育能够解决的。

因此，对中国农村税费问题的研究，基本上不能套用西方建立在公民社会基础上的税费概念；也不能寄希望于传统的政治手段。本文总结的试验区经过实践检验的教训是：切不可脱离其他制度环境的约束单纯进行税费制度改革。

一、背景说明

历史上由于农村人口庞大、农业剩余少，农民作为纳税主体数量多而且过度分散，政府征收农业税费的交易成本高到无法执行的程度。因此，统治者才允许农村基层长期维持“乡村自治”。自秦代“郡县制”以来，政权只设置到县一级。这是我们这个农业剩余太少的农民国家能够维持数千年的最经济的制度。

解放前的地主占有约50土地，收取50地租，占人口约10的地主既是农村的主要纳税人，又是农村实际上自然产生的、起管理作用的社区精英。所以，“乡村自治”其实是“乡绅自治”。政府既不必要对全体农民征税，也不必要直接控制农民。因此国家对农村的管理成本也较低。

解放初期地主消失了，农民按社区人口平均分配了对土地的占有和收益权利，这本来应该使得政府管理成本上升。但当年乡镇不设政府，只设立由上级政府派驻并支付开支的乡（区）“公所”；干部下村只安排“派饭”。因此，管理成本没有明显增加。但是，政府与分散农民之间的交易成本却大幅度增加。于是土改完成之后紧接着就出现了1953年严重的粮食供给短缺。这个时期，政府征收农业税费的实质不是参与地租分配和为公共品开支提供财政支持，而是国家要掌握足够的粮食。

1958至1978年的集体化时期，由于政府已经通过推行统购统销和人民公社这两个相辅相成的制度，不仅掌握了大部分粮食，而且有效地占有了几乎全部农业剩余，因此县以下也不设立政府，相当于乡镇政府的人民公社实行“政社合一”的管理体制，管理成本虽然大于过去，但与改革后的20年相比也相对较低。

改革近20年来，中国农村实行了以农民平均占有土地产权为实质内容的“家庭承包制”以后，多数地区实行按照土地面积摊派大部分税费任务的实际办法，因此，直到这时，农村税费制度才与土地收益分配和乡村公共品开支与管理制度发生比较明显的相关。

1984年以后，由于以原来的人民公社为基础改制成立的乡镇政府都设立了本级财政，1994年的分税制又进一步强化了地方财政，使约2800个县市、5万个乡镇政府必须增加农业税和农林特产税等地方税、并把本来属于村级占有、使用的“三提五统”足额收取到乡镇才能保证基本开支，范文《中国农村税费制度改革经验及建议》。因此，不仅农民负担问题日益突出，而且农村税费也逐渐演变成为对收益的二次分配和地方基层政府开支的来源。

二、“税费征收办法”改革的经验教训

农村改革是农民对原来人民公社集体所有制的财产关系的突破。农民在20年“承包经济”的制度作用之下，事实上已经逐渐占有了94的农村资产，成为相对独立的财产主体。农民在维护自己财产权利的斗争中开始形成自主、平等的行为准则，政府的税费征收至少在理论上也逐渐倾向于调节收益分配。正因为有这种转变，历史上任何政府对农民征收税费的交易成本都过高的矛盾，才又逐渐尖锐起来。

因此，我们在国家批准的农村改革试验区进行了与粮食购销体制相联系的“税费征收办法改革”。试图从中央政府的客观需要出发，对农户按照承包的土地面积合并计算所有税费，折抵征收一定数量的粮食实物。这个改革试验使我们得到一些经验，但主要的是教训。我们认识到：只有解决基层政府和准政府的行政村在现行政治体制下不断自我膨胀的问题，才能较为彻底地理顺政府和农民的经济关系。

三、下一步税费制度综合改革的建议

在农村建立约5万个乡镇级政府、70万个行政村和400万个自然村的村民委员会来对9亿农民进行控制和管理，这种制度的运行成本高到“史无前例”的程度。

乡村基层组织制度不适应家庭承包制的问题，至今仍是农村可持续发展的重大的制约性障碍。考虑到在全面进入市场经济的条件下，寄希望于国家财政对乡村公共品开支负责，或对弱质农业和低收入农村人口予以较大幅度补贴，都是不现实的。因此，改革不同层次的地方政府体制，调整部门利益关系，则可能是彻底解决农民负担问题，改善政府宏观调控的必要前提。本网版权所有

今后的设计是与基层组织建设和农村政治体

·制改革相结合。针对多数传统农区特别是贫困地区农民负担屡治屡发，而农村基层的组织体制和管理制度长期薄弱的问题，在抓好各项农村基本经济制度建设、充分发育农村经济主体的前提下，进行“撤乡并镇”，乡级政府改制为不设立财政的乡公所，原来乡级政府所属的经济部门及其资产通过“清财转社”，划归乡级农民合作经济组织。村级开展“普选、自治、合作”为主的改革。

同时，明确规定乡、村两级合作社作为财产主体和纳税主体进行工商、税务登记，农民在社区内的农业生产只向合作社缴纳地租（承包费）、不再承担其他税费；最终通过夯实基层自治形态的组织制度基础，来保证国家长治久安。

·制改革相结合。针对多数传统农区特别是贫困地区农民负担屡治屡发，而农村基层的组织体制和管理制度长期薄弱的问题，在抓好各项农村基本经济制度建设、充分发育农村经济主体的前提下，进行“撤乡并镇”，乡级政府改制为不设立财政的乡公所，原来乡级政府所属的经济部门及其资产通过“清财转社”，划归乡级农民合作经济组织。村级开展“普选、自治、合作”为主的改革。

同时，明确规定乡、村两级合作社作为财产主体和纳税主体进行工商、税务登记，农民在社区内的农业生产只向合作社缴纳地租（承包费）、不再承担其他税费；最终通过夯实基层自治形态的组织制度基础，来保证国家长治久安。

第五篇：中国农村税费制度改革经验及建议

中国农村税费制度改革经验及建议

中国农村税费制度与土地制度高度相关。以土地占有关系为主的财产关系变迁是农村税费制度改革的依据。

中国农村税费问题与农民负担高度相关。农民负担现象上看是征收多少的问题，本质上是政府既不可能对农村提供公共品，也无法与高度分散的9亿农民进行交易。亦即：政府为了维持农村

现行管理体制而支

付的制度成本太高了。这当然不是通过立法或加强教育能够解决的。

因此，对中国农村税费问题的研究，基本上不能套用西方建立在公民社会基础上的税费概念；也不能寄希望于传统的政治手段。本文总结的试验区经过实践检验的教训是：切不可脱离其他制度环境的约束单纯进行税费制度改革。

一、背景说明

历史上由于农村人口庞大、农业剩余少，农民作为纳税主体数量多而且过度分散，政府征收农业税费的交易成本高到无法执行的程度。因此，统治者才允许农村基层长期维持“乡村自治”。自秦代“郡县制”以来，政权只设置到县一级。这是我们这个农业剩余太少的农民国家能够维持数千年的最经济的制度。

解放前的地主占有约50土地，收取50地租，占人口约10的地主既是农村的主要纳税人，又是农村实际上自然产生的、起管理作用的社区精英。所以，“乡村自治”其实是“乡绅自治”。政府既不必要对全体农民征税，也不必要直接控制农民。因此国家对农村的管理成本也较低。

解放初期地主消失了，农民按社区人口平均分配了对土地的占有和收益权利，这本来应该使得政府管理成本上升。但当年乡镇不设政府，只设立由上级政府派驻并支付开支的乡（区）“公所”；干部下村只安排“派饭”。因此，管理成本没有明显增加。但是，政府与分散农民之间的交易成本却大幅度增加。于是土改完成之后紧接着就出现了1953年严重的粮食供给短缺。这个时期，政府征收农业税费的实质不是参与地租分配和为公共品开支提供财政支持，而是国家要掌握足够的粮食。

1958至1978年的集体化时期，由于政府已经通过推行统购统销和人民公社这两个相辅相成的制度，不仅掌握了大部分粮食，而且有效地占有了几乎全部农业剩余，因此县以下也不设立政府，相当于乡镇政府的人民公社实行“政社合一”的管理体制，管理成本虽然大于过去，但与改革后的20年相比也相对较低。

改革近20年来，中国农村实行了以农民平均占有土地产权为实质内容的“家庭承包制”以后，多数地区实行按照土地面积摊派大部分税费任务的实际办法，因此，直到这时，农村税费制度才与土地收益分配和乡村公共品开支与管理制度发生比较明显的相关。

1984年以后，由于以原来的人民公社为基础改制成立的乡镇政府都设立了本级财政，1994年的分税制又进一步强化了地方财政，使约2800个县市、5万个乡镇政府必须增加农业税和农林特产税等地方税、并把本来属于村级占有、使用的“三提五统”足额收取到乡镇才能保证基本开支。因此，不仅农民负担问题日益突出，而且农村税费也逐渐演变成为对收益的二次分配和地方基层政府开支的来源。

二、“税费征收办法”改革的经验教训

农村改革是农民对原来人民公社集体所有制的财产关系的突破。农民在20年“承包经济”的制度作用之下，事实上已经逐渐占有了94的农村资产，成为相对独立的财产主体。农民在维护自己财产权利的斗争中开始形成自主、平等的行为准则，政府的税费征收至少在理论上也逐渐倾向于调节收益分配。正因为有这种转变，历史上任何政府对农民征收税费的交易成本都过高的矛盾，才又逐渐尖锐起来。

因此，我们在国家批准的农村改革试验区进行了与粮食购销体制相联系的“税费征收办法改革”。试图从中央政府的客观需要出发，对农户按照承包的土地面积合并计算所有税费，折抵征收一定数量的粮食实物。这个改革试验使我们得到一些经验，但主要的是教训。我们认识到：只有解决基层政府和准政府的行政村在现行政治体制下不断自我膨胀的问题，才能较为彻底地理顺政府和农民的经济关系。

三、下一步税费制度综合改革的建议

在农村建立约5万个乡镇级政府、70万个行政村和400万个自然村的村民委员会来对9亿农民进行控制和管理，这种制度的运行成本高到“史无前例”的程度。

乡村基层组织制度不适应家庭承包制的问题，至今仍是农村可持续发展的重大的制约性障碍。考虑到在全面进入市场经济的条件下，寄希望于国家财政对乡村公共品开支负责，或对弱质农业和低收入农村人口予以较大幅度补贴，都是不现实的。因此，改革不同层次的地方政府体制，调整部门利益关系，则可能是彻底解决农民负担问题，改善政府宏观调控的必要前提。好范文版权所有

今后的设计是与基层组织建设和农村政治体制

改革相结合。针对多数传统农区特别是贫困地区农民负担屡治屡发，而农村基层的组织体制和管理制度长期薄弱的问题，在抓好各项农村基本经济制度建设、充分发育农村经济主体的前提下，进行“撤乡并镇”，乡级政府改制为不设立财政的乡公所，原来乡级政府所属的经济部门及其资产通过“清财转社”，划归乡级农民合作经济组织。村级开展“普选、自治、合作”为主的改革。

同时，明确规定乡、村两级合作社作为财产主体和纳税主体进行工商、税务登记，农民在社区内的农业生产只向合作社缴纳地租（承包费）、不再承担其他税费；最终通过夯实基层自治形态的组织制度基础，来保证国家长治久安。