房地产财务管理与税收

第一篇：房地产财务管理与税收

浅谈房地产财务管理的重要性

房地产行业最近数年发展极为迅速,逐渐成为影响国民经济的产业。面对激烈的市场竞争和国家不断推出的调控政策，房地产开发企业财务管理的重要性显得尤为重要。

首先，在房地产开发企业的项目开发初期进行财务预算管理，包括：销售预测和盈利预测、税收筹划、资金预测。

销售预测是在对市场总体情况进行了解和把握后，做出的预计销售额。那么对市场总体情况进行了解又包括：销售情况、价格、区域分布、其他主要发展商情况等；

盈利预测是建立在销售预测和成本费用预测的基础上进行的，是判断项目可行性的重要环节。盈利预测的精确度是决定了项目能否顺利完成的重要保证。同样盈利预测的精确度是由销售预测和成本费用预测决定的。因此他们是环环相扣的，一个环节的偏差，可能会带来整个项目的失败。

税收筹划是建立在销售预测和盈利预测的基础上的。为什么说它是建立在前两个预测以上呢？因为，只有知道了项目的收入情况和盈利情况才能有针对性的筹划。并且房地产行业所涉及的税种和税收政策较多，不同的税收筹划不仅是税款缴纳的多与少，还是影响企业资金链的一个重要因素。因此，一个好的税收筹划方案，应在税收收益、资金链和税收风险三个方面进行考虑并且采取不同的财务核算方法和项目开发方案产生的税收支出差异会很大。

资金预测是房地产行业一个最重要的环节。房地产行业作为一个资金密集型产业,其资金的筹集使用以及分配方面的管理显得尤为重要。房地产开发企业的资金链是紧张的、脆弱的。一旦预测不准，轻则会导致项目难以进行，重则会导致企业无法经营。08年金融危机就是一个很好的例子，不少房地产企业没有及时进行应对，导致资金链断裂企业破产。合理的资金管理和利用对于企业抗风险能力和盈利能力都起到了保障作用。

其次，在房地产开发企业的项目中期进行预算差异管理。由于，项目前期的财务预算是建立在很多预测和假设基础上的。因此，项目实际经营情况和预测数据会有差距，这时应及时关注引起差异情况和对项目预测产生的影响。并对财务核算和税收筹划方案进行调整。以保证企业项目能够顺利完成并实现前期预测的经营目标。

再次，财务管理工作对企业快速增长起到至关重要的作用。由于现在大多企业的快速发展不仅仅是依靠企业自身发展，而是依靠财务管理的资本运作、上市等手段，使企业在短时间内迅速扩大，房地产行业也是如此。对于财务管理现在已经在企业经营决策中越来越受到重视，同样也发挥了越来越大的作用。

刘 宏 伟2011年1月28日

第二篇：房地产财务管理

房地产企业财务管理及成本控制实务

财务管理内容包括：

机构职能及岗位职责、会计处理流程及软件档案管理、资产管理（各资产项目）、资金筹集及运用管理、成本控制管理内容：

开发项目的成本构成：

开发成本（一级）

道路、桥梁开发成本（二级）

房屋开发成本（二级）

土地成本及拆迁补偿费用（三级）、前期工程费（三级）（规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、场地平整、三通一平）、基础设施费（三级）（供水、电、气、排污、排洪、通信、绿化、照明、环卫设施、道路等）

建筑安装费（三级）（区分不同的施工方式，自营、发包）

公共配套设施费（三级）（居委会、派出所用房、会所、停车（场）库、变电站、热力站、水厂、文体场馆、邮电通讯、幼儿院、医院、学校、门卫、水塔、商店）

开发间接费用（三级）（开发企业在施工现场组织管理开发产品而发生的费用）（如管理人员工资福利折旧费，修理费用办公费，劳保费）、三项期间费用、税费。

成本预算管理（预算的编制、预算的执行与调整、预算的考核）

开发过程中的成本控制：设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段、工程结算阶段。

成本核算管理：核算对象的确定、成本项目的设置、成本的归集与分配、成本的核算。

第三篇：税收筹划与企业财务管理论文

内容摘要：本文分析企业开展税收筹划对财务管理的意义，并研究了企业在财务管理中开展税收筹划的可行性，最后论述了企业在财务管理中开展税收筹划的原则。关键词：税收筹划 财务管理 税收筹划的原则税务筹划指一切采用合法和非违法手段进行的纳税方面的策划和有利于纳税人的财务安排。包括非违法的避税筹划、合法的节税筹划与运用价格手段转移税负的转嫁筹划和涉税零风险。企业开展税务筹划是以符合税收政策导向为前提的，不仅有利于正确发挥税收杠杆的调节作用，而且对于在市场经济中追求效益最大化的我国企业而言，在财务管理活动中开展税务筹划工作，尤其具有深远的现实意义。企业税收筹划对财务管理的意义有助于现代企业财务管理目标的实现。理论界对现代企业财务管理目标的争论较多，有“利润最大化”、“股东财富最大化”、“企业价值最大化”、“持续发展能力最大化”等目标论。但不管哪种观点，都要求致力于提升企业的市场竞争能力和获利能力，都不能回避企业的税收环境，不能不考虑企业的税收负担，不能忽略税收法律对企业经济发展的约束。这是因为：现代企业财务管理目标的实现，要求企业最大化降低成本包括税收负担。企业的税收负担包括直接税收负担和间接税收负担。直接税收负担是指企业在经营活动中发生应税行为依照税收法律缴纳的税款支出，间接税收负担是指企业在办理涉税事宜过程中发生的支出。税收负担的降低，只有通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，进行科学的税收筹划，选择最佳的纳税方案来降低税收负担，才符合现代企业财务管理的要求，才是实现现代企业财务管理目标的有效途径；现化企业财务管理目标应有利于企业和国家长期利益的增长，要求理顺企业和国家的分配关系。税收作为市场经济国家规范国家与企业分配关系中最重要的经济杠杆，受到法律的保护。企业只有通过科学的税收筹划，才能保证企业在获取最大的税收利益的同时兼顾国家利益，才能使企业财务分配政策保持动态平衡，保证企业的生产经营活动正常进行，促进企业财务管理目标的实现。任何忽视或损害国家利益的行为，都可能失去国家对企业的信任和支持，阻碍企业的发展；现代企业财务管理目标是战略性目标和战术性目标的有机结合，要求企业在选择纳税方案时必须兼顾长远利益和眼前利益。企业选择的纳税方案如果不能体现企业的战略发展思想，必然导致企业财务管理上牺牲长远利益为代价换取眼前利益的短期化行为；企业选择的纳税方案如果不立足于现实，就可能导致降低企业的积累能力和偿债能力，动摇企业持续发展的基础。只有通过科学的税收筹划，选择兼顾长远利益和眼前利益的最佳纳税方案，才能更大程度的支持现代企业财务管理目标的实现。有助于财务管理水平的提高。财务管理水平的高低取决于财务决策。现代企业财务决策主要包括筹资决策，投资决策，生产经营决策和利润分配决策四个部分。这些决策都直接或间接地受到税收的影响，不考虑税收的决策不可能成为一项英明的决策，税收筹划贯穿于企业财务决策的各个领域，已成为财务决策不可或缺的重要内容。在企业筹资决策中，不仅要考虑企业的资金需要量，而且必须考虑企业的筹资成本。不同渠道、不同方式取得的资金，其成本列支方式在税法中所作的规定不同，如债券的利息费用可在税前列支，而股票的股利只能在税后列支。因此，要降低企业的筹资成本，就必须充分考量筹资活动所产生的纳税因素，并对筹资方式、筹资渠道进行科学合理的筹划，选择最合理的资本结构；在企业投资决策中，必须考虑企业投资活动给企业所带来的税后收益。税款是投资收益的抵减项目，而税法对不同的企业组织形式、不同的投资区域、不同的投资行业、不同的投资方式、不同的投资期限的税收政策规定又存在着差异，这就要求企业在投资决策中必须考虑税制对投资的影响，进行科学的税收筹划；在企业的生产经营决策中，生产规模决策、购销决策、存货管理决策、成本费用决策等都不可避免地涉及到纳税因素，都存在着如何进行税收策划的问题；在企业的利润分配决策中，利润分配方式的选择、企业分得利润的处理方式、亏损弥补时间的安排等都受到税收法律的影响，同样需要进行税收筹划。此外，在企业产权重组决策中，也应根据企业分立、企业合并和企业清算的税收政策差异进行税收筹划。现代企业财务管理中实现税收筹划的可能性开展税务筹划已成为市场经济下企业的一项合法权益。市场经济条件下，企业行为自主化，利益独立化，权利意识得到空前强化。企业对经济利益的追求可以说是一种本能，具有明显的排他性和利已的特征，最大限度地维护自己的利益是十分正常的。从税收法律关系的角度来看，权利主体双方应是对等的，不能只对一方保护，而对另一方不予保护。对企业来说，在税款缴纳过程中，依法纳税是其应尽的义务，而通过合法途径进行税收筹划以达到减轻税负的目的，维护自身的资产、收益，亦是其应当享有的最重要、最正当的权利。这一权利最能体现企业产权，属于企业所拥有的四大权利（生存权、发展权、自主权及自保权）中的自保权范畴。鼓励企业依法纳税、遵守税法的最明智的办法是让企业充分享受其应有的权利，包括税务筹划。对企业正当的税务筹划活动进行打压，只能是助长企业偷逃税款或避税甚至于抗税现象的滋生。现行税制为企业税务筹划提供了广阔的空间。税务筹划作为企业经济利益保护措施是完全必要的，但筹划的实施必须有一定的经济环境和配套措施作为前提。在我国现阶段所实行的复税制中，税收政策差别普遍存在：既有体现政策引导的激励性税收政策（出口退税；外企、高企的税收优惠等）、限制性税收政策（如特殊消费品的高消费税，某些货物的高关税等）；又有体现特定减免的照顾性税收政策（如自然灾害减免等），以及涉外活动中的维权性税收政策（如税收抵免及关税的互惠等）等。而且由于立法技术上的原因，企业在缴纳税种的选择上并不是唯一的。即便同一个税种，其税制要素的规定也不是单一。此外，现行的财务制度中的有些核算方法具有选择弹性，不同的处理方法将形成不同的纳税方案。由税收政策的这些差别所带来的选择性，为我国企业理财活动中开展税务筹划提供了较为广阔的空间。市场经济国际化为企业进行跨国税收筹划提供了条件。世界经济的一体化，要求我国企业必须提高国际竞争能力以迎接来自国际市场的挑战，构建具有现代水平的企业财务管理制度迫在眉睫。全球经济的一体化，必然带来企业投资、经营和理财活动的国际化，企业在不同国家发生的经济活动产生的税收负担，不仅要受企业所在国的税收政策影响，而且在更大程度上取决于经济活动所在国的税收政策。不同国家的税收政策因政治经济背景不同而不同，这就为企业进行跨国税收筹划提供了条件。现代企业税收筹划的原则合法性原则。依法性原则要求企业在进行税收筹划时必须遵守国家的各项法律、法规。具体表现在：企业的税收筹划只能在税收法律许可的范围内。征纳关系是税收的基本关系，税收法律是规范征纳关系的共同准绳，作为纳税义务人的企业必须依法缴税，必须依法对各种纳税方案进行选择。违反税收法律规定，逃避税收负担，属于偷漏税，企业财务管理者应加以反对和制止；企业税收筹划不能违背国家财务会计法规及其他经济法规。国家财务会计法规是对企业财务会计行为的规范，国家经济法规是对企业经济行为的约束。作为经济和会计主体的企业，在进行税收筹划时，如果违反国家财务会计法规和其他经济法规，提供虚假的财务会计信息或作出违背国家立法意图的经济行为，都必将受到法律的制裁；企业税收筹划必须密切关注国家法律法规环境的变更。企业税收筹划方案是在一定时间、一定法律环境下，以一定的企业经营活动为背景来制定的，随着时间的推移，国家的法律法规可能发生变更，企业财务管理者就必须对税收筹划方案进行相应的修正和完善。服从于财务管理总体目标的原则。税收筹划作为企业财务管理的一个子系统，应始终围绕企业财务管理的总体目标来进行。税收筹划的目的在于降低企业的税收负担，但税收负担的降低并不一定带来企业总体成本的降低和收益水平的提高。例如：税法规定企业负债利息允许在企业所得税前扣除，因而负债融资对企业具有节税的财务杠杆效应，有利于降低企业的税收负担。但是，随着负债比率的提高，企业的财务风险及融资风险成本也随之增加，当负债成本超过了息前的投资收益率，负债融资就会呈现出负的杠杆效应，这时权益资本的收益率就会随着负债比例的提高而下降。因此，企业进行税收筹划时，如不考虑企业财务管理的总体目标，只以税负轻重作为选择纳税方案的唯一标准，就可能影响到财务管理总体目标的实现。服务于财务决策过程的原则。企业税收筹划是通过对企业的经营的安排来实现，它直接影响到企业的投资、融资、生产经营、利润分配决策，企业的税收筹划不能独立于企业财务决策，必须服务于企业的财务决策。如果企业的税收筹划脱离企业财务决策，它必然会影响到财务决策的科学性和可行性，甚至透导企业作出错误的财务决策。例如，税法规定企业出口的产品可以享受退税的优惠政策，企业选择开放式的出口经营策略，必然为企业带来更多的税收利益。但是，如果撇开国际市场对企业产品的吸纳能力和企业产品在国际市场上的竞争能力，片面追求出口经营带来的税收利益，那就可能诱导企业作出错误甚至是致命的营销决策。成本与效益原则。一方面，企业税收筹划必须着眼于企业整体税负的降低，不能只盯在个别税种的负担上，因为各个税种之间是相互关联的，一种税少缴了，另一种税可能就要多缴；另一方面，企业的税收筹划不是企业税收负担的简单比较，必须充分考虑到资金的时间价值，因为一个能降低当前税收负担的纳税方案可能会增加企业未来的税收负担，这就要求企业财务管理者在评估纳税方案时，要引进资金时间价值观念，把不同纳税方案、同一纳税方案中不同时期的税收负担折算成现值来加以比较。事先筹划原则。事先筹划原则要求企业进行税收筹划时，必须在国家和企业税收法律关系形成以前，根据国家税收法律的差异性，对企业的经营、投资、理财活动进行事先筹划和安排，尽可能地减少应税行为的发生，降低企业的税收负担，才能实现税收筹划的目的。如果企业的经营、投资、理财活动已经形成，纳税义务已经产生，再想减轻企业的税收负担，那就只能进行偷税、欠税，不可能进行税收筹划。参考文献：1.唐腾翔，唐向.税收筹划[Ｍ].中国财政经济出版社，19942.徐春立，苑泽明.财务管理[M].北京：经济科学出版社，2003

第四篇：房地产税收论文

一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾

我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。

(一)重流转，轻持有

房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局发布的数据，截止20*年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。

(二)税制不统一，内外两套有违公平

内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和**年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。

(三)税收立法层次低，征税依据不太充分

按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。

(四)征税范围窄，财政功能不强

房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。

(五)税、费不清，费高于税

目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。

(六)配套制度不健全，税收征管难度大

考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。

二、房地产税制改革的总体思路

采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

三、房地产税制改革的具体设想

(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税

把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：

1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。

2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。

3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。

4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。

(二)提高立法级次，下放管理权限

中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。

(三)开征不动产闲置税

目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2 500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。

(四)完善各项配套改革措施

一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，因此，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。

第五篇：房地产财务管理 复习资料

简答题 简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。简述物业管理企业资金筹集的方式。答：

1、银行借款

2、发行股票

3、发行债券

4、留存利润

5、横向联合6、吸引外资 什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。

1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。

2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。

3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。

4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。

说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

请简要说明企业利润分配的原则。答：

1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则

3、兼顾各方利益原则

4、投资与收益对等原则。

什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：

1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；

2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；

3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：

1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；

2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。

房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：

1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；

2、没有考虑风险；

3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；

4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：

1、降低资金成本

2、控制工程成本

3、合理使用销售推广费用

4、作好项目开发完毕的后评价工作。

简答题

简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。

简述物业管理企业资金筹集的方式。答：

1、银行借款

2、发行股票

3、发行债券

4、留存利润

5、横向联合6、吸引外资

什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。

1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。

2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。

3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。

4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。

说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

请简要说明企业利润分配的原则。答：

1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则

3、兼顾各方利益原则

4、投资与收益对等原则。

什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：

1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；

2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；

3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：

1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；

2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。

房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：

1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；

2、没有考虑风险；

3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；

4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：

1、降低资金成本

2、控制工程成本

3、合理使用销售推广费用

4、作好项目开发完毕的后评价工作。

简答题

简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。

简述物业管理企业资金筹集的方式。答：

1、银行借款

2、发行股票

3、发行债券

4、留存利润

5、横向联合6、吸引外资

什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。

1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。

2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。

3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。

4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。

说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

请简要说明企业利润分配的原则。答：

1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则

3、兼顾各方利益原则

4、投资与收益对等原则。

什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：

1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；

2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；

3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：

1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；

2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。

房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：

1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；

2、没有考虑风险；

3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；

4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：

1、降低资金成本

2、控制工程成本

3、合理使用销售推广费用

4、作好项目开发完毕的后评价工作。