如何做好房地产投资的财务管理

第一篇：如何做好房地产投资的财务管理

如何做好房地产投资的财务管理

房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营管理等活动中，期望获得投资增值的经济行为。房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大的预期收益的投资行为。因为房地产具有保值增值的特点，通过对房地产投资与开发就是为了获得预期收益，以达投资目标的实现。

一、房地产投资的特点

（一）房地产投资对象的不可移动性

土地、建筑物和建筑物附属设施是固定的，并应符合城市规划的总体要求，又因土地是不可再生资源，这决定了开发商无任意选择地段的余地，而房地产这一特殊商品的价格与项目所在地区的生产力水平和地理位置等有着很大的关系。

（二）易受国家政策影响

房地产业不仅是国民经济发展中的重要支柱产业，而且对实现小康生活、和谐社会起着十分重要的作用。因此，国家对房地产业发展和市场情况非常关注，这两年来国家对房地产市场的宏观调控，其影响是深远的。

（三）投资金额大、开发周期长

随着城市化的发展和人民生活水平的大幅提高，房地产开发已从过去仅解决居民住房问题朝现在讲究人居环境和具有品牌意识等方面发展。因此，开发周期比以往更长。而且土地是竞标所得，在项目前期就需要大量资金的投入，所以说，房地产业也是资金密集型行业。

（四）投资的不确定因素多，风险大

房地产投资的整个过程都有着不确定性因素，并环环相扣，存在诸多风险。追求规模和数量的扩张又是房地产企业发展的特点，一旦战略性失误将会引发财务危机等问题，企业在风险凸现时将是困难重重。

二、财务管理在房地产投资中的作用

房地产投资的财务管理是一个系统，其中包括对房地产投资企业本身及对所投资项目进行财务管理，贯穿于项目前期可行性研究、建设与营销、投资回收的全过程。在这过程中，财务管理的作用主要体现在以下三个方面：

（一）项目前期的财务预测

财务预测是房地产投资项目可行性研究中的重要部分，它通过对市场的诸多要素来定性分析，以判断其投资价值和规避风险，是投资决策的主要依据。因此，为了能使财务评价准确、并具有权威性，应从市场调查（包括国家政策、土地出让金、动迁估算、市场预测、建设规模等方面）到负债、权益分析等环节，进行深入的调研，使财务预测工作有章可循，并从不同角度来分析项目的投资价值。房地产投资项目前期决策失误与否，有无完整、准确的财务预测是关键。

（二）项目实施期间的动态财务管理

对投资项目进行实施阶段财务管理是必须的。在完成前期工作进入建设期时，从财务运作与审核把关的要求出发，应制订相应的财务管理制度，其中包括委派项目财务总监、工程费用支出核准制、委托会计事务所跟踪审计等。这些必要的规定从制度上保证了财务管理的监控作用。

（三）项目完成后的财务评价

房地产投资项目完成的财务评价，主要是评价项目对社会与经济发展所产生的作用，对投入和产出进行比较来计算费用和效益。进行财务评价，可采用以下三个步骤：

1、进行投资费用的分析

（1）审核房地产投资项目的全部费用，剔除非经济费用（包括非项目使用费用等）。

（2）根据实际情况分类计算相关费用：例如：住宅小区内各种公间配套和基础设施费用。

（3）按时间先后发生外部费用：外部费用主要是指土地出让金、规费、动迁费用等。

2、计算经济效益

（1）对全部房地产项目进行经济效益的经济价值计算

经济效益的经济价值计算，不能完全按财务计算的结果来定，因其可能使经济效益的经济价值发生偏离，正确的经济价值必经过一定的调整。

（2）计算相关效益的经济价值

相关效益是指与房地产投资项目同时完成的服务性用房（非住宅），其出租、出售的效益以及其他相关的效益。

3、评价房地产投资项目状况

通过费用与效益的比较，计算房地产项目的经济价值，评价房地产投资项目的状况。计算净效益的现值，即按年计算总经济效益与总经济费用的差额，再贴现成净现值。

三、做好房地产投资财务管理的对策和建议

综上所述，财务管理是房地产开发项目顺利实施和投资目标得以实现的根本保证。那么，如何才能使财务管理系统达到高效运行呢？这就必须要有科学的方法来支撑。对此，我再提几点建议：

（一）运用投资决策分析方法

房地产企业面临的市场是多变的，由于开发效益的诱惑导致竞争日趋激烈，因而投资的利润率有逐年下降的趋势。每个企业在考虑投资开发某地块时，都期望能取得理想的投资回报。所以，把货币时间价值作为评价投资方案的基本标准。在投资决策分析中，可运用的方法有净现值法、内含报酬率、投资回收期、投资回收率等。

（二）考虑机会成本及项目的投资风险

机会成本即企业选择了一个投资方案，则可能要放弃其他的机会所带来的利益额。在决策中它的意义在于有助于全面考虑可能采取的多种方案以便寻求最大的投资效益。

一般来说高风险可能会带来高收益。房地产项目的投资资金投入大、回收期长，若项目实施成功能为企业带来较高利润，失败则造成企业巨大的损失。因此，企业在投资策划时必须正确估计自身对风险的承受能力。

（三）充分利用政策导向

政府因城市化发展的需要，会对不同区域和时期有倾斜方向，优惠条件等政策出台。从近几年的情况来看，开发区将继续是房地产投资的热点，企业应有战略眼光，捕捉有利于自身发展的投资目标。有了投资目标，在方案论证前应进行广泛的信息分析和收集工作，并确保信息的正确性。在此基础上运用数学方法对被选方案的预期经济效果进行定量、定性分析，选择合适的投资时间、建设规模、资金使用方式，做出正确的投资决策。

（四）通过市场调查来降低财务风险

财务风险是指在投资经营过程中所出现的不确定性因素，导致实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种“偏离”的最好办法，就是通过市场调查，获得尽可能多的信息，从而进行科学决策。包括投资项目的选择，区位、时机的选择，融资及租售方案的选择等。把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。

（五）加强财务管理来控制投资

一个投资项目能否达到预期的效果，系统的财务管理是关键。这就要求财务管理者对项目实施阶段的每个环节都必须严格把关，如公司的资金状况、运行与使用的控制、各类信息数据正确的保证等，真正做到综合资金成本低、财务杠杆效益高，确保财务结构的动态优化。

第二篇：房地产财务管理

房地产企业财务管理及成本控制实务

财务管理内容包括：

机构职能及岗位职责、会计处理流程及软件档案管理、资产管理（各资产项目）、资金筹集及运用管理、成本控制管理内容：

开发项目的成本构成：

开发成本（一级）

道路、桥梁开发成本（二级）

房屋开发成本（二级）

土地成本及拆迁补偿费用（三级）、前期工程费（三级）（规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、场地平整、三通一平）、基础设施费（三级）（供水、电、气、排污、排洪、通信、绿化、照明、环卫设施、道路等）

建筑安装费（三级）（区分不同的施工方式，自营、发包）

公共配套设施费（三级）（居委会、派出所用房、会所、停车（场）库、变电站、热力站、水厂、文体场馆、邮电通讯、幼儿院、医院、学校、门卫、水塔、商店）

开发间接费用（三级）（开发企业在施工现场组织管理开发产品而发生的费用）（如管理人员工资福利折旧费，修理费用办公费，劳保费）、三项期间费用、税费。

成本预算管理（预算的编制、预算的执行与调整、预算的考核）

开发过程中的成本控制：设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段、工程结算阶段。

成本核算管理：核算对象的确定、成本项目的设置、成本的归集与分配、成本的核算。

第三篇：房地产财务管理 复习资料

简答题 简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。简述物业管理企业资金筹集的方式。答：

1、银行借款

2、发行股票

3、发行债券

4、留存利润

5、横向联合6、吸引外资 什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。

1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。

2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。

3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。

4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。

说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

请简要说明企业利润分配的原则。答：

1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则

3、兼顾各方利益原则

4、投资与收益对等原则。

什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：

1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；

2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；

3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：

1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；

2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。

房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：

1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；

2、没有考虑风险；

3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；

4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：

1、降低资金成本

2、控制工程成本

3、合理使用销售推广费用

4、作好项目开发完毕的后评价工作。

简答题

简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。

简述物业管理企业资金筹集的方式。答：

1、银行借款

2、发行股票

3、发行债券

4、留存利润

5、横向联合6、吸引外资

什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。

1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。

2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。

3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。

4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。

说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

请简要说明企业利润分配的原则。答：

1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则

3、兼顾各方利益原则

4、投资与收益对等原则。

什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：

1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；

2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；

3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：

1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；

2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。

房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：

1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；

2、没有考虑风险；

3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；

4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：

1、降低资金成本

2、控制工程成本

3、合理使用销售推广费用

4、作好项目开发完毕的后评价工作。

简答题

简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。

简述物业管理企业资金筹集的方式。答：

1、银行借款

2、发行股票

3、发行债券

4、留存利润

5、横向联合6、吸引外资

什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。

1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。

2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。

3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。

4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。

说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

请简要说明企业利润分配的原则。答：

1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则

3、兼顾各方利益原则

4、投资与收益对等原则。

什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：

1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；

2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；

3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：

1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；

2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。

房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：

1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；

2、没有考虑风险；

3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；

4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：

1、降低资金成本

2、控制工程成本

3、合理使用销售推广费用

4、作好项目开发完毕的后评价工作。

第四篇：怎么做好财务管理

怎样做好财务管理

我就从财务管理的角度出发，谈谈如何做好财务管理工作的一些最主要方面的设想。

一 首先，要建立一个合理，高效，流畅符合你企业实际情况的会计核算管理平台。

二 重视现金流的财务管理，因为现金流是中小企业生存的法则，是企业的血脉。现代广义的现金流管理，包括现金预算管理，现金流入流出管理，现金使用效率管理（如存货周转期，应收帐款周转期，应付帐款周转期等）和现金结算管理等。我个人认为做好现金流管理可采用以下方法：（1）原材料费用尽量延期支付。对供应原材料的企业来说，我们是他们的大客户而且是长期客户。除了第一次合作，为了表示我们的诚意，需要提前支付货款外，以后的合作，就需要尽量把付款条款修改为，先货后款。当然协议签署后，一定要按章办事，货到30内付款，一定要第30内付款，以免影响公司的付款信用。（2）产品帐款尽量先前收取。对于我们的客户来说，如果第一次购买我们的产品，一定要求对方先付全款，然后提货。交随时记录的信用状况。对于信用良好的客房，可以将预付款比例适当降低，但以不低成本价原则。一旦原来信用好的客户发生拖欠行为，马上提升预付款的比例，把风险降到最小。（3）一型生产设备或固定资产尽量租用。集中资金力量搞好当务之急的生产。（4）员工工资尽量延期支付，最好的方式是每月25日发上月的1-30日工资，这样，公司可以有25日的无息贷款可用。当然，工资的延期支付，不是鼓励拖欠工资，而是有效利用。（5）员工的奖金尽量按年或季支付，道理同上，还可以避免员工频繁离职。（6）原则上不要接超过公司生产能力15%的大单。当然，轻易丢大单是一个生意人所不能容忍的事情，这个时候，我们可以考虑把部分订单转包给可靠的同业公司，这样风险转包出去，吃到我们嘴里的饼才能更香更容易消化。也不会出现你诉说的烦恼了。

三 重视应收帐款的财务管理

结合我以前的经验主要有如下：

A、在销售合同中明确各项条款在与经销商签订销售合同时，要注意以下事项，以避免日后处理应收帐款时与经销商产生分歧而带来经营风险：

1、明确各项交易条件，如：价格、付款方式、付款日期、运输情况等；

2、明确双方的权利和违约责任；

3、确定合同期限，合同结束后视情况再行签订；

4、加盖经销商的合同专用章（避免个体行为的私章或签字）；

B、定期的财务对帐财务要形成定期的对帐制度，每隔三个月或半年就必须同经销商核对一次帐目，以下几种情况容易造成单据、金额等方面的误差，厂家要尤为重视：

1、产品结构为多品种、多规格；

2、产品的回款期限不同，或因经营条件的不同而同种产品回款期限不同；

3、产品出现平调、退货、换货时；

4、经销商不能够按单对单（销售单据或发票）回款；

5、要主动拒绝用货款垫支其它款项（客户返利、破损产品货款、广告款、终端销售推广费用等）；以上情况会给应收帐款的管理带来困难，因此要制订一套规范的、定期的对帐制度，避免双方财务上的差距像滚雪球一样越滚越大，而造成呆、死帐现象，同时对帐之后要形成具有法律效应的文书，而不是口头承诺。

C、对产品铺货率的正确理解如果产品铺货率提高，会增加销售机会(提高了消费者的购买便利性)，但应收帐款和经营风险也同时增加；如果降低铺货率，经营

风险虽然降低了，但达不到规模销售的目标。所以正确、合理的解决产品铺货率问题，对降低应收帐款，保证货款的安全性是有帮助的。因此我们建议在产品不同销售阶段、或根据产品不同的销售策略、或根据市场推广的强弱势而采取不同的产品铺货政策。

D、减少赊销、代销运作方式销售人员为了迅速占领市场，或为了完成销售目标而采取赊销、代销的运作模式。这种销售模式是经销商拖欠应收货款的土壤，并极易造成呆、死帐的出现。我们要制订相应的销售奖励政策，鼓励经销商采取购销、现款现货等方式合作，尽量减少赊销、代销的方式。

E、制定合理的激励政策我们在制定营销政策时，要将应收帐款的管理纳入对销售人员考核的项目之中，即个人利益不仅要和销售、回款业绩挂钩，也要和应收帐款的管理联系在一起，制订合理的应收帐款奖罚条例，使应收帐款处在合理、安全的范围之内。

F、建立信用评定、审核制度 :在实际工作中，真正能够做到现款现货的经销商很少，我们要建立信用评定、审核制度，对不同的经销商给予不同的信用额度和期限（一般为半年）。对经销商的信用管理要采取动态的管理办法，即每半年根据前期合作情况，对经销商的信用情况重新评定。

一、加强销售人员的原则性：在实际的销售管理过程中，我们会感觉到销售人员总是帮助经销商向厂家索要更多的利益。销售人员如何处理厂家与经销商的关系是一个重要的课题。我们经常听到：“厂家和经销商要达到共赢”，可是要真正做到这一点谈何容易。所以销售人员在同经销商维持良好的客情关系的同时，一定要加强他们的原则性，也就是销售人员的同情心和职业道德之间的关系，不折不扣的执行公司制定的销售政策（应收帐款管理）。

二、加强销售人员的回款意识：我们应该销售人员培养成良好的习惯：货款回收期限前一周，电话通知或拜访负责人，预知其结款日期；期限前三天确定结款日期，如自己不能如约应通知对方自己的某一位同事会前往处理，如对方不能如约应建议对方授权其他人跟进此款；在结款日一定按时前往拜访。

1、因为时间是欠款者的保护伞，时间越长，追收成功率越低：

2、最后收款期限a、客户拖欠之日数，不应超过回款期限的1/3；如超过，应马上采取行动追讨；b、如期限是30天，最后收款期限不能超过40天；c、如期限是60天，最后收款期限不能超过80天；d、如果不马上追讨，相当于将回款的机会让给别的公司，同时本公司的经营风险就相应的提高。

三、加强销售人员终端管理、维护能力：建立一套行之有效的终端维护的管理办法，不仅可以降低经销商的经营风险，确保厂家货款的安全；同时也可以提升销售业绩，提高公司形象、产品形象在经销商中的地位，这对及时清欠应收帐款都是有益的。我们要记住：要确保厂方的销售回款，就要确保经销商的销售回款。要厂家的生意提高，就要确保经销商的生意。

四、提高销售人员追款技巧：销售人员在成功追收帐款中扮演着很重要的角色，在日常工作中要加强销售人员在这方面的培训：1.运用常识；2.追讨函件；3.丰富、完善的客户资料档案；4.让对方写下支付欠款的承诺函件，并加盖公章；

5.与负责人直接接触；6.录音；7.向警方求助；8.谨慎从事；9.丰富自己财务、银行等方面的知识。如：支票、电汇、汇票、承兑汇票、退票等。

一、应收帐款的处理方法

1.销售资料（收货单据、发票等）是否齐备？内容是否准确无误？

2.准时给予文件；其实越早给经销商发票，货款回收可能越早，同时要确认经销商收到发票；

3.完善客户跟进制度：客户接触率与成功回收率是成正比的，越早与客户接触，与客户开诚布公的沟通，被拖欠的机会越低；

4.定期探访：如客户到期付款，应按时上门收款，或电话催收；即使是过期一天，也应马上追收，不应有等待的心理；

5.建立形象：客户是需要教育的，一定要给予客户一个正确的观念：我们对所有欠款都是非常严肃的，是不能够容忍被拖欠的；

6.服务精神：认同及理解客户的困难和投诉，同时可以利用自身的优势帮助客户解决困难；

7.技巧训练：追收欠款是需要技巧的，如：电话技巧、上门拜访技巧；同时应了解客户的经营状况、财务状况、个人背景等资料；

二、已被拖欠款项的处理方法

1.文件：检查被拖欠款项的销售文件是否齐备

2.收集资料：要求客户提供拖欠款项的原因，并收集资料以证明其正确性；

3.追讨文件：建立帐款催收制度。根据情况发展的不同，建立三种不同程度的追讨文件、预告、警告、律师信，按情况及时发出；

4.最后期限：要求客户了解最后的期限以及其后果，让客户了解最后期限的含义；

5.行动升级：将欠款交予较高级的管理人员处理，将压力提升；

6.假起诉：成立公司内部的法律部，以法律部的名义发出追讨函件，警告容忍已经到最后期限；

7.调节：使用分期付款、罚息、停止数期等手段分期收回欠款；

8.要求协助：使用法律维护自己的利益。

三、对于呆/死帐的处理方法：1.折让2.收回货物3.处理抵押品

4.寻求法律协助5.诉讼保全

怎样做好财务管理工作财务管理工作目前是市场经济中一个相当重要的工作。与前些年仅注重记好账不同，目前不论是国有企业，还是蓬勃众生的私营企业，都对财务部门寄予了更高的管理期望。可以说，作为一个财务人，管理的职能现在变得更为突出了，而会计核算职能慢慢淡化成一个合规性的基础工作了。

那么，在形势繁荣而又竞争残酷严峻的市场经济中，如何做好财务管理工作呢？作为从事财务工作近十四年的老财务人，大体可以归纳出以下几点。

一、财务负责人，要做好财务管理工作，首先要取得公司老板的支持，就财务工作在公司经营中的重要地位与工作规划做好充分的沟通。如果连这一点都达不到，基本上就不要再往下看了。

现在大多数企业是私营企业，有的老板对财务的认识就是一个可以随时支取的“钱匣子”，认识很不全面；有的老板对财务的认识仅停留在记好账上，对财务工作所辐射出来的管理色彩不以为然，认识不够深入。适当向老板阐述好财务工作的重要性，是很应该的。财务管理在准确核算、资金融通、财务成本与经营成本降低、规范手续降低经营风险方面是很有作为的。这些应该向老板说明，并经常用实例向老板展示。现在已经不是埋头傻干的年代了。财务管理工作好了，能成为经营的重要支柱，甚至是老板的左膀右臂，非常得其所在。

二、处理好与其他公司内、外部部门的业务关系，做好外围工作。

处理好老板那一关，再来处理财务部门与公司内外其他部门的关系。其实不光是财务工作，很多工作都是和人打交道的过程。韩非子说“汝果欲学诗，功夫在诗外”，就是这么一个道理。财务部门需要重点处理的外部关系，主要包括银行、税务、财政等部门的关系。现在信息社会，没有政府职能部门的经常指导，很多政策是没法完全、及时掌握的。银行部门能够给企业传递信贷政策信息以及本行的投放趋向；税务部门能够给企业提供重要的新政策，经常交流有助于企业准确处理税务事宜；财政部门能够给企业提供更多的财政信息。涉及到外贸部门的还要多和外汇管理局和出口退税管理局多打交道，这可是实打实的业务部门，有任何疑问找他们完全放心。

再说企业内部。人都是感情动物，没有交流就谈不上合作。很多时候，财务部门已经有了好的制度与流程，但实施起来磕磕碰碰，其实就是部门协调的问题。这个问题相当普遍。但是深入分析这些矛盾，应该能够发现，所谓矛盾，大多是工作上的矛盾，是出于程序执行方面的纠纷。有了这个认识，处理起来比较有的放矢了。合情合理、有根有据地与各部门处理好业务，能够从外围上保障财务工作正常进行，特别是准确性和及时性上。当然，这个前提是有一套成型的财务和业务流程。

三、重点做好以下四个方面的工作，为财务和经营工作保驾护航。

1、建立一套完善的工作（财务和业务）流程并时常巩固之。

有一个流传较广的故事说，某人在家中屋角下放了一堆柴火。有个好心的邻居提醒说，此处不宜堆放，容易引起火灾。主人觉得是在家中存放，不以为然。结果，过年的时候，小孩子放鞭炮，还真把柴火给点燃了。周围的邻居帮忙来救，扑灭了这场可能发生的大火。事后，主人把救火的邻居约来聚餐酬谢，惟独没有请当时提醒过他的那位。有明白人就点拨主人，说你更应该感谢那位建议的，如果当初你听了他的话，就不会发生这场火灾了。主人感忙去请那位邻居，大家欢聚一堂，颇有感慨。

这个故事告诉我们，人们认识中经常存在的一个误区。象上例一样，有时候，救火队员比保卫人员更能引起人们的重视。而这，恰恰是本末倒置了。

不光是在财务管理工作中，有时候，我们能够看到很多部门的负责人充当了消防队员的角色，特别善于解决问题，也特别善于引起领导和同志们的肯定。而那些在后台默默制定和保障流程运行的人，反而不容易引起重视。

对于做好财务工作来讲，一套完整的、十分具有可操作性的财务流程是必须的，它是做好财务基础工作的最重要保障。这些财务制度包括起码的账务处理流

程、发货和应收款管理流程、应付款入账和核对流程、资产盘点制度、资金管理制度等等与财务工作密切相关的业务流程。如果有必要，甚至可以延伸到业务流程，都是一个公司需要逐步完善并坚持讲施行的。有了这些流程，遇到问题就不会慌张，而且遇到问题的机率会明显降低。最重要的是，这些成型的、经过实践检验的制度可以预防出现差错，大大降低经营中出现风险的概率。只有遵守好这些财务制度，才能既防明火，又防暗火，让整个经营工作有序地、良好地进行。

2、有一套好的处理系统和工作考核办法，从效率上体现。

财务工作，在很多部门的人来看，好像是一门很轻松的后勤工作。整理整理单据、制作一下凭证、对对账，很简单嘛。这也是很多单位对财务的地位认可不高的普遍现象。出现这种情况，一个是目前财务工作的性质确实主要是和单据打交道，给人们造成了财务工作较简单、较轻松的假象；一个是目前从事财务工作的门槛很低，入门较易，造成人们的误解，以为只要有点点文化基础，再实践几天，就能上道。其实，看看目前的财务大军，真正能够称得上财务骨干的并不多。而财务工作之所以被忽视，是人们没有注意到，财务人员日复一日，年复一年的重复工作，对工作质量和细节的要求是相当严谨的。会计工作，可以说，在谨慎之余，还来不得半点差错。琐碎的单据和工作之下，其实体现更多的是严格的质量要求。

第五篇：怎样做好财务管理

怎样做好财务管理

一 首先，要建立一个合理，高效，流畅符合你企业实际情况的会计核算管理平台。

二 重视现金流的财务管理，因为现金流是中小企业生存的法则，是企业的血脉。

现代广义的现金流管理，包括现金预算管理，现金流入流出管理，现金使用效率管理（如存货周转期，应收帐款周转期，应付帐款周转期等）和现金结算管理等。我个人认为做好现金流管理可采用以下方法：

（1）原材料费用尽量延期支付。对供应原材料的企业来说，我们是他们的大客户而且是长期客户。除了第一次合作，为了表示我们的诚意，需要提前支付货款外，以后的合作，就需要尽量把付款条款修改为，先货后款。当然协议签署后，一定要按章办事，货到30内付款，一定要第30内付款，以免影响公司的付款信用。

（2）产品帐款尽量先前收取。对于我们的客户来说，如果第一次购买我们的产品，一定要求对方先付全款，然后提货。交随时记录的信用状况。对于信用良好的客房，可以将预付款比例适当降低，但以不低成本价原则。一旦原来信用好的客户发生拖欠行为，马上提升预付款的比例，把风险降到最小。

（3）一型生产设备或固定资产尽量租用。集中资金力量搞好当务之急的生产。

（4）员工工资尽量延期支付，最好的方式是每月25日发上月的1-30日工资，这样，公司可以有25日的无息贷款可用。当然，工资的延期支付，不是鼓励拖欠工资，而是有效利用。

（5）员工的奖金尽量按年或季支付，道理同上，还可以避免员工频繁离职。

（6）原则上不要接超过公司生产能力15%的大单。当然，轻易丢大单是一个生意人所不能容忍的事情，这个时候，我们可以考虑把部分订单转包给可靠的同业公司，这样风险转包出去，吃到我们嘴里的饼才能更香更容易消化。也不会出现你诉说的烦恼了。三 重视应收帐款的财务管理 结合我以前的经验主要有如下： A、在销售合同中明确各项条款在与经销商签订销售合同时，要注意以下事项，以避免日后处理应收帐款时与经销商产生分歧而带来经营风险：

1、明确各项交易条件，如：价格、付款方式、付款日期、运输情况等；

2、明确双方的权利和违约责任；

3、确定合同期限，合同结束后视情况再行签订；

4、加盖经销商的合同专用章（避免个体行为的私章或签字）；B、定期的财务对帐财务要形成定期的对帐制度，每隔三个月或半年就必须同经销商核对一次帐目，以下几种情况容易造成单据、金额等方面的误差，厂家要尤为重视：

1、产品结构为多品种、多规格；

2、产品的回款期限不同，或因经营条件的不同而同种产品回款期限不同；

3、产品出现平调、退货、换货时；

4、经销商不能够按单对单（销售单据或发票）回款；

5、要主动拒绝用货款垫支其它款项（客户返利、破损产品货款、广告款、终端销售推广费用等）；以上情况会给应收帐款的管理带来困难，因此要制订一套规范的、定期的对帐制度，避免双方财务上的差距像滚雪球一样越滚越大，而造成呆、死帐现象，同时对帐之后要形成具有法律效应的文书，而不是口头承诺。C、对产品铺货率的正确理解如果产品铺货率提高，会增加销售机会(提高了消费者的购买便利性)，但应收帐款和经营风险也同时增加；如果降低铺货率，经营风险虽然降低了，但达不到规模销售的目标。所以正确、合理的解决产品铺货率问题，对降低应收帐款，保证货款的安全性是有帮助的。因此我们建议在产品不同销售阶段、或根据产品不同的销售策略、或根据市场推广的强弱势而采取不同的产品铺货政策。D、减少赊销、代销运作方式销售人员为了迅速占领市场，或为了完成销售目标而采取赊销、代销的运作模式。这种销售模式是经销商拖欠应收货款的土壤，并极易造成呆、死帐的出现。我们要制订相应的销售奖励政策，鼓励经销商采取购销、现款现货等方式合作，尽量减少赊销、代销的方式。E、制定合理的激励政策我们在制定营销政策时，要将应收帐款的管理纳入对销售人员考核的项目之中，即个人利益不仅要和销售、回款业绩挂钩，也要和应收帐款的管理联系在一起，制订合理的应收帐款奖罚条例，使应收帐款处在合理、安全的范围之内。F、建立信用评定、审核制度 :在实际工作中，真正能够做到现款现货的经销商很少，我们要建立信用评定、审核制度，对不同的经销商给予不同的信用额度和期限（一般为半年）。对经销商的信用管理要采取动态的管理办法，即每半年根据前期合作情况，对经销商的信用情况重新评定。

一、加强销售人员的原则性：在实际的销售管理过程中，我们会感觉到销售人员总是帮助经销商向厂家索要更多的利益。销售人员如何处理厂家与经销商的关系是一个重要的课题。我们经常听到：“厂家和经销商要达到共赢”，可是要真正做到这一点谈何容易。所以销售人员在同经销商维持良好的客情关系的同时，一定要加强他们的原则性，也就是销售人员的同情心和职业道德之间的关系，不折不扣的执行公司制定的销售政策（应收帐款管理）。

二、加强销售人员的回款意识：我们应该销售人员培养成良好的习惯：货款回收期限前一周，电话通知或拜访负责人，预知其结款日期；期限前三天确定结款日期，如自己不能如约应通知对方自己的某一位同事会前往处理，如对方不能如约应建议对方授权其他人跟进此款；在结款日一定按时前往拜访。

1、因为时间是欠款者的保护伞，时间越长，追收成功率越低：

2、最后收款期限a、客户拖欠之日数，不应超过回款期限的1/3；如超过，应马上采取行动追讨；b、如期限是30天，最后收款期限不能超过40天；c、如期限是60天，最后收款期限不能超过80天；d、如果不马上追讨，相当于将回款的机会让给别的公司，同时本公司的经营风险就相应的提高。

三、加强销售人员终端管理、维护能力：建立一套行之有效的终端维护的管理办法，不仅可以降低经销商的经营风险，确保厂家货款的安全；同时也可以提升销售业绩，提高公司形象、产品形象在经销商中的地位，这对及时清欠应收帐款都是有益的。我们要记住：要确保厂方的销售回款，就要确保经销商的销售回款。要厂家的生意提高，就要确保经销商的生意。

四、提高销售人员追款技巧：销售人员在成功追收帐款中扮演着很重要的角色，在日常工作中要加强销售人员在这方面的培训：1.运用常识；2.追讨函件；3.丰富、完善的客户资料档案；

4.让对方写下支付欠款的承诺函件，并加盖公章；5.与负责人直接接触；6.录音；7.向警方求助；8.谨慎从事；9.丰富自己财务、银行等方面的知识。如：支票、电汇、汇票、承兑汇票、退票等。

一、应收帐款的处理方法1.销售资料（收货单据、发票等）是否齐备？内容是否准确无误？2.准时给予文件；其实越早给经销商发票，货款回收可能越早，同时要确认经销商收到发票；3.完善客户跟进制度：客户接触率与成功回收率是成正比的，越早与客户接触，与客户开诚布公的沟通，被拖欠的机会越低；4.定期探访：如客户到期付款，应按时上门收款，或电话催收；即使是过期一天，也应马上追收，不应有等待的心理；5.建立形象：客户是需要教育的，一定要给予客户一个正确的观念：我们对所有欠款都是非常严肃的，是不能够容忍被拖欠的；6.服务精神：认同及理解客户的困难和投诉，同时可以利用自身的优势帮助客户解决困难；7.技巧训练：追收欠款是需要技巧的，如：电话技巧、上门拜访技巧；同时应了解客户的经营状况、财务状况、个人背景等资料；

二、已被拖欠款项的处理方法1.文件：检查被拖欠款项的销售文件是否齐备2.收集资料：要求客户提供拖欠款项的原因，并收集资料以证明其正确性；3.追讨文件：建立帐款催收制度。根据情况发展的不同，建立三种不同程度的追讨文件、预告、警告、律师信，按情况及时发出；4.最后期限：要求客户了解最后的期限以及其后果，让客户了解最后期限的含义；5.行动升级：将欠款交予较高级的管理人员处理，将压力提升；6.假起诉：成立公司内部的法律部，以法律部的名义发出追讨函件，警告容忍已经到最后期限；7.调节：使用分期付款、罚息、停止数期等手段分期收回欠款；8.要求协助：使用法律维护自己的利益。

三、对于呆/死帐的处理方法：1.折让2.收回货物3.处理抵押品4.寻求法律协助5.诉讼保全