房地产开发行业税收实践问题探讨

第一篇：房地产开发行业税收实践问题探讨

房地产开发行业税收实践问题探讨.txt“我羡慕内些老人 羡慕他们手牵手一直走到最后。━交话费的时候，才发现自己的话那么值钱。本文由SPRING198487贡献

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辽宁桓仁国家税务局 注册税务师 中国摄影家协会会员 满家良

房地产开发行业税收实践问题探讨

惜福

拾冥币的女孩--2008 拾冥币的女孩

房地产开发行业税收实践问题探讨

问题的提出： ? 引导一个国家经济发展的三挂马车：投资、出口、消费。房地产行业占了两项，因此 其在我国国民经济发展中占有举足轻重的 地位。

房地产开发行业税收实践问题探讨

房地产缘何成为“财富巨人，纳税侏儒”？ 房地产缘何成为“财富巨人，纳税侏儒” ? 2002年、2003年、2004年，房地产蝉联“中国十 2002年 2003年 2004年 房地产蝉联“ 大暴利行业”之首。大暴利行业”之首。? 05年总局公布04年全国纳税企业500强，300名之 05年总局公布04年全国纳税企业500强 300名之 年总局公布04年全国纳税企业500 内没有一家房地产企业的名字出现。内没有一家房地产企业的名字出现。? 总局高度重视： 02 08连续8年将房地产企业 总局高度重视： 02—08连续8 08连续

列为税收专项检查的重点。列为税收专项检查的重点。? 09年提出深化房地产模拟评税试点工作。09年提出深化房地产模拟评税试点工作。年提出深化房地产模拟评税试点工作

房地产业对于经济社会的影响

房地产开发行业税收实践问题探讨

因此，作为税务人员应该深入研究这个行业的 因此，特点和税务违法行为的规律，特点和税务违法行为的规律，提高对房地产行 业的税收管理水平。业的税收管理水平。房地产开发行业税收实践问题探讨

主要内容： ? 房地产企业现状--行业基础知识、工作实践 中存在的突出问题。? 房地产企业评估思路 ? 房地产企业评估方法

房地产开发行业税收实践问题探讨

房地产开发企业行业现状：

一、行业基础知识 ? 概念：房地产开发是指由具有开发资质的房地产 开发企业，对一个开发区域进行投资、建设和管 理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利 益的过程。? 四个资质等级：《房地产开发企业资质管理规定》（建设部部长令第77号）--二○○○年三月二十 三日经第二十次部常务会议修订通过，现予发布，自发布之日起施行。

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房地产开发方式：自行开发、合作建房、代建工程、提供劳务等。? 开发产品：土地、房屋（商品房、出租 房、周转房等）、配套设施（医院、学 校、邮电局等）、代建工程。? 房地产企业的经营业务内容：土地开发、房屋开发、配套设施开发、物业管理。

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商品房的分类： ? 建筑结构砖木结构、砖混结构、框架结 构等 ? 室内铺设程度毛坯房、成品房、精装房 ? 开发状态现房、期房 ? 消费对象经济适用房、非经济适用房

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房地产业相关专业术语：

1、土地使用权的划拨、出让、转让、征用及拆 迁。—出让：

（国土资源部令第11号）《招标拍 卖挂牌出让国有土地使用权规定》“2002年4月3 日国土资源部第4次部务会议通过，现予发布，自 2002年7月1日起施行。”

2、征地：是指项目选址用地为集体土地时，要按照 法定程序和依据报请有批准权限的政府（一般是 省级）审批，对集体土地及地上物等依法补偿后，将集体土地转为国有土地的一种行为。房地产业相关专业术语

3、拆迁：是指为选址在城市规划区域内的国有土地 上的项目达到施工进场条件，拆除建设用地上原 有房屋及附属物，并对原用地者进行补偿的行为。

4、房地产建造工程预算、工程结算、竣工决算：预 算是指根据施工图所确定的工程量，选定相应的 预算定额、预算单价及有关的取费标准，预先估 算工程项目价格的文件。结算是指由施工企业按 工程进度、施工监理情况及根据工程实施过程中 发生的超出施工合同范围的工程变更情况，按合 同约定的条件和结算方式，向业主结算双方往来 款项的经济技术文件。竣工决算是指由建设单位 编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件。

房地产业相关专业术语

5、预售许可证制度：《中华人民共和国城市 房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条 例》《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售应当符合3个条件（1）、已交 付全部土地使用权出让金，取得土地使用 权证书。（2）、持有建设工程规划许可证。（3）、按提供预售的商品房计算，投入开 发建设的资金达到工程建设总投资的25% 以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

房地产业相关专业术语

6、银行按揭：由香港传至大陆，主要指房地产等不动产抵 押贷款—始于1988年。注意假按揭的问题。

7、房屋各种面积规定：建筑面积、共有建筑面积、房地产 建筑面积的种类：规划面积--《建设工程规划许可证》注 明的面积；施工面积--《施工许可证》注明的面积；竣工 面积—竣工图及竣工验收报告注明的面积，指竣工的各幢 房屋建设面积之和；测绘面积—项目竣工后，由测绘部门 出具的测绘报告上注明的面积；可销售面积—开发商拥有 销售权的建筑面积；不可销售面积--开发商没有销售权的 建筑面积；合同面积《商品房买卖合同》注明的面积。合 同面积与测绘面积有一定区别。《商品房销售管理》规定： 误差3%。房屋使用面积、房屋产权面积

房地产业相关专业术语

8、其他相关名词：底商、墙改费—50-80/平方米、容积率— 指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。会所、其 它—地产、毛地、生地、飞地、炒地皮、挖顶、绝卖、一 级市场、二级市场、五证：《建设用地规划许可证》《建 设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地 使用证》《商品房预售许可证》、产权证书、房屋产权、廉租房-只租不售、安居房：指实施国家安居工程而建设 的住房属于经济适用房的一类、经济适用房：是指具有社 会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房 问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点、二 手房、期房、现房、外销房、内销房、准现房、平价房、烂尾房、城市居住区、居住小区、配建设施、酒店式公寓

房地产业相关专业术语

建筑知识：建筑小品、建筑面积、公用面 积、实用面积、居住面积、计租面积、得 房率、开间、进深、套内面积、共摊面积、销售面积、建筑密度、层高、净高、公用 建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑 面积之和。标准层、地下室：1/2。住宅用 地、其他用地、复式住宅、跃层式住宅、蝶式住宅、低层房屋、小高层房屋、高层 房屋-15-24层，大于24米、超高层房屋-24 层以上。

房地产业相关专业术语

其他知识： ? 均价-是指将各单位的销售价格相加之后的 和数初以单位建筑面积的和

数，即得出每平方米的均价。一般不是销售价。? 基价 ? 住房公积金 ? 市场比较法 ? 房地产投资泡沫

房地产业经营流程

房地产开发企业的管理体系

一般房地产开发企业内部组织管理体系见图： 一般房地产开发企业内部组织管理体系见图： 公司董事会 公司总经理

发展 计划 部

工程 管理 部

采购 供应 部

销售 租赁 部

财 务 部

办 公 室

项 目 开 发 可 行 性 评 估 报 告

项 目 动 工 前 的 报 批 手 续

开 发 项 目 现 场 施 工 准 备

组 织 开 发 项 目 招 发 标 工 作

管理现 场施工，监管工 程进度 和质量

工 程 竣 工 验 收、返 工 和 维 修

建筑材 料、配 套设备 的采购、验收、储存

销 售、租 赁 策 划 与 实 施

财 务 核 算 及 工 程 预 决 算

文 件 发 放 及 档 案 管 理

房地产业经营流程

外部监督管理体系 ? 房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部 门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部 发改委、拆迁管理部门、规划部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上 述部门在工作过程中形成的大量信息与税务评估、述部门在工作过程中形成的大量信息与税务评估、稽查密切相关。稽查密切相关。? 房地产开发业务还涉及工商、银行、房地产中介 房地产开发业务还涉及工商、银行、服务公司、项目监理公司、物业公司等。服务公司、项目监理公司、物业公司等。

房地产业经营流程

土地管理部门：负责办理国有土地出（转）让手续，收取 土地出让金，核发《国有土地使用证》。--获取土地使用 权出、转让信息：出转让方、出转让方地址、受让方地址、土地位置、面积、用途、成交价格、转让金额等，是确认 土地出转让金的依据。? 发改委：负责开发项目的立项审批。--获取开发项目的批 准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项 目备案号等。? 拆迁管理部门：负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，是确认拆迁补偿费的依据。房地产业经营流程

规划部门:负责规划总图的评审，核发《建设用地 规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设 工程规划许可证》。--获取开发项目名称、性质、占地面积、规划的建筑面积、容积率、可销售面 积、不可销售面积、公共配套设施等信息，是确 认可售面积的依据。? 建设主管部门：负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。--获取建筑工程 施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程 地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日 期等信息。

房地产业经营流程

建筑工程质量监督部门：负责对建设单位提供的 竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目 竣工综合验收备案证明。--获取开发项目完工的 《工程竣工验收备案表》，确认工程竣工验收时 间、竣工验收意见等信息。? 房产管理部门：负责审查商品房预售方案，核发 《商品房预售许可证》；负责对房屋建筑面积进 行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所 有权初始登记（大产权证）及分户产权登记。-获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间 等房产交易、预售许可证发放信息。

房地产业经营流程

房地产开发业务流程：

1、开发项目立项及可行性研究—发改委或房地产开发管理 办公室

2、项目规划及审批—规划局、建设局、人防办、消防环卫、供水、供 规划局、建设局、人防办、消防环卫、供水、电、供气、抗震办等 供气、3、土地使用权取得—土地管理部门、招投标办

4、征地、拆迁安置补偿—国土局、拆迁办

5、筹资、合作协议签订—金融或非金融

6、工程施工建设--四源供应单位、建设局、招投标管理部门、四源供应单位、建设局、招投标管理部门、工程建设质量监督站、施工企业、监理企业、工程建设质量监督站、施工企业、监理企业、规划消防人防等 相关部门、相关部门、设备材料物资供应商等

7、房地产经营--销售企业、租赁企业、购买人 销售企业、租赁企业、8、物业管理--物业公司

房地产业项目开发费用

对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成 本和开发费用两大部分组成。? 开发成本：

1、土地使用权出让金

2、土地征用及拆迁安置补偿费

3、前期工程费

4、建安工程费

5、基础设施费

6、公共配套设施费

7、不可预见费：按不超过前期工作费、工程施工费、竣工 验收费三项费用合计3%--5%计算。

8、开发期间税费

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二、工作实践中存在的突出问题

1、销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收、销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，入

2、开发产品完工前收取的预售收入未按规定申报纳税，产品完工、开发产品完工前收取的预售收入未按规定申报纳税，后未按规定结转收入

3、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，4、发生视同销售行为，未按规定结转收入或申报纳税、发生视同销售行为，5、虚列拆迁补偿费，虚增成本、虚列拆迁补偿费，6、编造合同、协议，虚列、多列或重复列支生产费用、编造合同、协议，虚列、7、取得不符合规定发票的入账，多列成本费用、取得不符合规定发票的入账，8、混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本、混淆成本核算对象，9、将纳资本性支出直接列支当期成本，减少应纳税所得额、将纳资本性支出直接列支当期成本，10、扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额、扩大期间费用列支范围及标准，房地产开发行业税收实践问题探讨

签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用 签订虚假合同、协议，虚列、1.签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安 签订虚假单项合同，取得虚开发票，签订虚假单项合同 工程费。工程费。? 2.从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企 从有关联关系的贸易公司购进材料，从有关联关系的贸易公司购进材料 业发包或分包工程，业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费 转移利润。用，转移利润。? 3.采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提 采取包工不包料方式发包工程，采取包工不包料方式发包工程 供的材料、供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成 本的情况下，本的情况下，指使施工企业按劳务费和材料价款 的合计金额再次开具发票，的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的 税款，重复列支开发成本。税款，重复列支开发成本。房地产开发行业税收实践问题探讨

取得不符合规定的发票入账，多列成本费用 取得不符合规定的发票入账，? ? ?

1.取得旧版作废发票入账。取得旧版作废发票入账。取得旧版作废发票入账 2.涂改、伪造、自行填开发票入账。涂改、涂改 伪造、自行填开发票入账。3.取得第三方开具的发票入账。取得第三方开具的发票入账。取得第三方开具的发票入账 4.取得开具内容不实的发票入账 取得开具内容不实的发票入账

房地产开发行业税收实践问题探讨

销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入： 销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入：

? ? ? ? ? ? 1.收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账。收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账。收取的售房款长期滞留在销售部门 2.采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并 采取委托销售方式销售开发产品，采取委托销售方式销售开发产品 开具发票或收据，开发企业隐匿收入。开具发票或收据，开发企业隐匿收入。3.将售房款分解为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外。将售房款分解为两部分，将售房款分解为两部分 一部分记入账内，另一部分记入账外。4.销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，销售阁楼、销售阁楼 停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。取得的收入未按规定入账。5.私改规划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。私改规划，私改规划 增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。6.旧城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款未按规定入 旧城改造补偿给搬迁户新房，旧城改造补偿给搬迁户新房 账。

7.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收 客户放弃的购房定金、客户放弃的购房定金 没收的违约保证金、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账。入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账。房地产开发行业税收实践问题探讨

思路决定成败 ? 应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税 收入-各项扣除-以前年度亏损 ? 影响应纳税所得额的主要因素：收入、成 本。

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房地产企业评估思路和方法：

一、知识储备

二、信息采集

三、指标设计

四、比对分析-包括内外部信息比对分析、税 种比对分析、报表资料比对分析等

五、评估方法房地产开发行业税收实践问题探讨

信息采集范围：

1、纳税人基本信息：纳税人成立和开业的时 间、公司章程、合同、行政组织机构和生 产经营范围、各有关部门批文、可行性研 究报告、验资报告及相关的个人资料等。

2、生产经营管理制度：纳税人适用的会计制 度、财务管理制度、资产管理办法、人事 福利制度、奖惩制度等

房地产开发行业税收实践问题探讨

3、开发项目基本情况：立项审批、规划、建 设施工单位、建筑面积、销售政策、预售 情况、现售情况、物业管理等

4、征管资料：纳税申报表、财务报表、审计、稽查资料、发票领购情况等

5、第三方信息资料：规划、土管、房管、城 建、地税、工商、金融等

6、媒体、互联网上的纳税人相关资料

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指标设计： ? 围绕收入、成本设计评估指标 ? 针对工作实践中存在的突出问题设计评

估 指标

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? ? ? 比对分析 内外部信息比对分析 税种比对分析 报表资料比对分析

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评估方法 ? 开发成本项目结构比对分析法： 土地征用及拆迁费占开发产品总成本比率 前期工程费占开发产品总成本比率 建筑安装工程费占开发产品总成本比率 基础设施建设费占开发产品总成本比率 公共配套设施费占开发产品总成本比率 开发间接费用占开发产品总成本比率

房地产开发行业税收实践问题探讨

倒算法： 倒算法： ? 评估人员可以通过已掌握的企业上缴营业税、评估人员可以通过已掌握的企业上缴营业税、银行按揭的保证金账户存款余额(银行规定按 银行按揭的保证金账户存款余额 银行规定按 揭贷款的5％～ ％～7％不允许动用)以及 以及“ 揭贷款的 ％～ ％不允许动用 以及“管理费 用”科目中列支的交纳给房产管理部门的确权 一般为3元平方米)等数据 等数据，费(一般为 元／平方米 等数据，倒算企业申 一般为 报的销售(或预售 面积、销售收入，或预售)面积 报的销售 或预售 面积、销售收入，判断其收 入核算是否准确，有无涉税问题。入核算是否准确，有无涉税问题。

房地产开发行业税收实践问题探讨

会计核算逻辑关系审核法： 会计核算逻辑关系审核法： ? 针对房地产开发企业的经营特点，评估人员通过审核 针对房地产开发企业的经营特点，企业财务会计报表的重点会计科目的逻辑关系，企业财务会计报表的重点会计科目的逻辑关系，看企 业收入、成本费用及税金是否存在异常，业收入、成本费用及税金是否存在异常，如通过审核 企业报表“银行存款” 其它应付款” 企业报表“银行存款”、“其它应付款”等科目的变 化，可以发现有无预售收入不及时结转预计利润的情 通过审核“利润分配” 资本公积” 况；通过审核“利润分配”、“资本公积”等科目的 变化，变化，可以发现有无收入未并入利润缴纳企业所得税 的问题；通过审核企业期间费用相关科目的变化，的问题；通过审核企业期间费用相关科目的变化，可 以发现企业有无将期间费用与开发成本相混淆的问题 等。

临别赠言

生命如朝露 感恩你的敌人 活在当下 人要学会止步 尊师重道，你的学业才有根基，你眼中没 有老师，老师再好，古佛再来，你也学不 到东西.? 诚敬是入道之门--“一分诚敬得一分利益，十分诚敬得十分利益 ” ? ? ? ? ?

从哪里来?—根

是山是水是诗是画是桓仁

第二篇：浅谈房地产开发行业税收征管工作中存在的问题及对策(嘉峪关地税局交流材料)

浅谈房地产开发行业税收征管工作中

存在的问题及对策

嘉峪关市地方税务局 宋会礼

近年来，随着我国经济的迅猛发展和社会城镇化规模的不断扩大，房地产开发市场日益活跃，房地产开发企业产生的税源规模不断扩大，成为我国地方税收收入的重要来源之一。但由于房地产业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长，对税收政策的敏感性强，资金需求量链条长，清算难度大，涉及的问题点多面广，加之有些房地产开发企业纳税意识不高，给房地产开发行业税收征管工作带来相当大的困难。税务机关虽然想方设法加强征管，进行整治，取得了一定的效果，但通过对房地产开发行业税收专项检查，发现该行业税收现状仍不容乐观。

一、目前房地产开发企业税收入流失的原因分析

（一）房地产税收计税依据掌握难度大。目前存在以下几种情况：

1、采用特殊方式分解收入，采用售后返租的方式，即将所售网点、场地其前几年由开发商统一经营管理，购买者在购买网点时若能一次性交纳款项就可以将销售收入的一部分分期返还给购买者抵顶返租租金。

2、收取的价外费用未并入计税依据，房地产开发企业没有将代其他单位收取的闭路电视初装费、取暖费、各种接点费等代收、代垫款项并入计税依据。

3、房地产开发企业将预收售房款变成了“无息贷款”，购房定金和首付款长 期挂“预收账款”，甚至还有企业将定金和首付款、银行按揭收入以虚假的借款合同形式挂“短期借款”，支付利息，虚增财务费用，不及时结转收入。

4、商品房抵顶工程价款和材料款，少计或不计收入。

5、多头开户，账外设账，如将私改规划，增加销售面积的收入，销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分的收入，拆迁补偿收入未按规定确认收入，而是列入账外账，少计或不计收入，进行多头核算的现象比较普遍。

6、住房和城乡建设部规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂房屋不予办理产权登记为由，将车库、阁楼这部分房屋的收入列入租金收入或账外账。

7、其他地方税种计算难度大，税款缴纳不尽人意，如企业对开发的商品房在产权转移之前未缴纳土地使用税，对追加投资的建安合同未及时补缴印花税，商品房销售不按产权转移书据贴花而是按购销合同贴花等。

（二）集资和合作建房，采取将房屋建成后双方按一定的方式分配房屋，然后把分得的房屋进行转让。在这一合作过程中，由于双方没有进行货币结算，房地产开发商为了达到少缴税的目的，不在账上体现销售收入。

（三）房地产经营企业的成本、费用核算混乱，收入与支出不相匹配，相应的成本费用难以确定，增加了税务机关征收管理的难度等。房地产从开发到竣工，到楼盘发售等，涉及的环节多、结算复杂。房地产开发成本主要由开发土地成本、基础配套设施费和建筑工程成本及应缴税费等组成，开发商在开发成本中列支 的成本、费用摊销比较混乱，特别是在建筑工程成本预算上弄虚作假的现象较为突出，长期用 “白条”代替建安发票入账，造成建筑成本不真实，施工企业的税款大量流失。甚至一些房地产开发企业利用多开建安发票加大建安成本，以支付3.3％的建安营业税及附加的代价，规避土地增值税和企业所得税。

（四）房地产开发企纳税意识淡薄，为了追求高额利润，抓住行业经营的特殊性，利用税收监管的空档和漏洞，采取各种复杂隐秘的手段千方百计偷逃国家税收。

（五）部门之间缺乏有效的合作机制。目前管理房地产开发行业的部门有规划、建设、土地、房管和税务机关等，但大都各自为战，不相往来，信息不能共享，缺乏行之有效的协作配合，不能形成齐抓共管的合力。

二、加强征管的对策及措施

（一）强化税法宣传，力求社会广泛支持。税务机关应改宣传月活动为经常宣传，利用各种宣传工具、宣传方式、宣传场合、宣传手法，大力开展宣传，提高全民的自觉纳税意识和税收监督意识，获取社会各界对税收工作的理解和支持，营造一个良好的纳税外部环境。

（二）全面落实以税源管理为核心的税收管理员制度，切实解决 “疏于管理、淡化责任”的问题，全面疏通征管各环节，优化征管流程，堵塞征管漏洞，真正搭建起以信息化建设为支撑的新型专业化征管平台，为日常税收征管工作提供真实、准确、完整、及时的经济税源信息，不断提高税收的征管质量和效率。

（三）创新征管机制。实行项目登记和以票控税相结合的管理制度以及工程施工备案制度，加强对税源的源头控管，对工程开工报验、项目登记、价款变更、进度验收、税款缴纳等作出明确规定，使纳税人进一步明确自己的权利和义务，从而形成自觉依法纳税、社会协税护税的良好氛围。

（四）要形成综合治税机制。加强与计划、建设、规划、房管、土地等职能部门的配合，真正实现信息共享，从一个项目的立项、招标、建设、竣工验收、工程决算等诸多环节入手，进行全程监控。

（五）要建立税务房地产评估机构。税务机关应尽快建立自己的评估机构，评估机构应作为税务机关的非常设机构，聘请房地产管理部门人员，资产评估事务所人员参加评估机构，对全市的房地产进行评估，以此来作为对收入、成本核算混乱，核算不真实的开发商采用核定法对其进行征收税款的依据，进一步规范房地产业税收的征管。

（六）征管工作深入化。

1、深入分析房地产开发企业的新动向、新特点，有的放矢地开展房地产开发企业税收日常检查；

2、开展纳税评估，不断提高纳税申报的质量，对有疑点、收入、成本明显不符的业户要反复调查核实，就评估出的问题和疑点与纳税人进行约谈，按评估结果查补税款，纳税人如不能接受评估结果，将评估资料转稽查部门立案稽查。

3、设立举报电话或信箱，接受社会监督等。

（七）加大对房地产行业的税务稽查力度。依法治税是依法治国的重要组成部分，实现依法治税，核心是税收执法的严肃性和规范化。税收稽查作为税收执法工作的一个重要组成部分，对打击偷逃骗税等违法活动，增强纳税人的守法意识，发挥着愈来愈重要的作用，针对目前房地产开发企业税收入流失的情况，税务机关要加大税务稽查力度，做到以查促管、以查促收，在检查中要在深入分析房地产开发企业的新动向、新特点，有的放矢地开展房地产开发企业税收日常检查。

1、实地查看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查询问阁楼、地下室、停车位的销售情况；

2、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等资料；

3、调取房地产开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，与企业的销售收入对比，寻找差异。调取房地产开发企业的《建设工程规划许可证》，《动迁房屋产权调换协议书》等资料，并下户调查部分买受人和拆迁户，进行核实情况，检查企业有无隐瞒销售收入的情况；

4、核对企业的银行日记账与银行对账单，到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员个人的银行储蓄账户、信用卡账户信息；核实企业有无多头开户，账外设账隐匿收入情况；

5、采取工程成本总量控制法，调查了解当地同类开发产品的平均建筑成本，进行工程量和工程成本评估。审查施工合同和预（决）算书、工程监理部门的监理记录，核对工程内容，解决企业收入与成本、费用支出的比例不相匹配，多列、虚列或重复列支成本费用的问题。

6、提高税务稽查税收执法的严肃性和规范化，保障纳税人公平竞争，保护合法经营，净化税收环境，从而保证房地产的健康发展。

（八）税务机关内部要加强协作。积极构建“以查促管、管查互动”的长效机制，不断增强税务机关内部协作的意识，大胆尝试、勇于创新，积极探索对房地产行业行业征管的新路子、新方法，从建立组织领导机制和完善工作制度入手，逐步拓宽工作思路，不断加强征收、管理、稽查部门之间的信息沟通，实现了以查促收、以查促管、以查促查，促进了地税系统的整体功能的发挥和全局征管质量的提高，取得了明显的成效。

第三篇：税收问题

1.中国税收发展问题的探讨

税收增长方面

目前，我国税收收入高速增长，甚至超过经济增长。对此，有学者进行了探讨。

黄凤羽认为，产生这一现象的原因，首先是经济原因。轻税产业或行业在GDP中的比重不断下降，从经济增长转换为税收增长需要一定的时滞。其次是制度因素。如，非税GDP的存在、外贸进口核算方法、出口退税核算制度等，都会导致二者发生背离。最后是管理因素。如，税务部门提高税收征管能力，可使税收收入摆脱税源的约束实现快速增长。

关飞认为，基于2000至2009年间的季度数据分析表明,尽管税收收入序列和GDP序列是不协整的,但工业企业缴纳的流转税税额与总税额、利润总额以及第二产业增加值却具有长期均衡关系,这说明第二产业税源结构因素对增长的贡献不是特别明显。税收增长中,第二产业结构因素起了至关重要的作用。未来,如果不改变税制结构和其他因素,未来税收高增长还将持续。

胡怡建认为，未来5至10年，税收占GDP比将由2010年的18.39%提高至2015年的21%或2020年的24%，税收将实现由爆发式超常增长向持续性稳定增长转变。原因如下：第一，经济增速放慢。根据十二五规划GDP增长率将降为7%，经济增速放慢必将导致经济性税收增长放慢。第二，经济结构转型。对房地产实行宏观调控，服务业替代制造业的结构性调整将使结构性税收增长放慢。第三，分配格局调整。提高居民收入在国民收入中的比重，以及提高劳动者收入在初次分配中的比重，将使企业赢利能力降低 企业收入性税收增长放慢。第四，货币紧缩政策。对信贷以及货币发行规模的宏观调控紧缩政策将使货币性税收增长放慢。

多个学者共同指出，中国实现由爆发式超常增长向持续性稳定增长的税收发展方式转变，还须在以下三方面有所作为：第一，保持实体经济可持续增长是税收可持续增长的基础。税收与经济基本保持同步，或略快于经济增长，已成为税收增长的基本规律。在中国，由于企业实体经济税收是税收的主要来源，税收与经济增长之间关系更为直接和紧密。因此，只有保障实体经济可持续增长，才能保持税收可持续增长。第二，保持虚拟经济可持续增长是税收可持续增长的动力。

从中国实践来看，证券、期货、网络、动漫等虚拟经济在经济GDP计量上和税收贡献计量上的不匹配，是税收超越经济增长的动力。再加上广义货币的过快增长引起的流动性过剩导致资本市场和房地产市场价格的飙升推高了资产价格,提升了资产规模,使实体经济以外的资产交易产生了巨额增量交易额和交易差价,为资产交易流转税和所得税提供了巨额税基和税收,也成为加快税收增长的动力。第三，优化调整经济结构是推进税收可持续增长的保证。在中国经济发展方式转变，产业结构调整格局下大力发展现代服务业和先进制造业的同时，保持金融业、房地产业、汽车制造业和石油加工业四大高税收贡献产业适度增长，是推进税收可持续增长的保证。

1.2．税收负担

近年来，在税收连年高速增长背景下，中国税收负担是问题引起广泛争论。衡量宏观税负水平的高低，国际上通常使用税收收入占GDP的比重来反映。但在我国国内研究中则形成了三个口径的宏观税负指标：小口径——税收收入占GDP比重；中口径——财政收入(预算内收入)占GDP比重；大口径——政府收入占GDP比重。

郭庆旺，吕冰洋对税收负担是轻是重进行详细研究，从各个口径的税收负担的测算结果推断：第一，从名义税率的国际比较来看，中国各大主体税种的税率处于适中水平。但是国际上对中小企业普遍采用的低税率、高免税线做法，与之相比，中国增值税小规模纳税人适用的3%税率偏高。与国际上对农产品普遍采用的给予加价补偿办法相比较，中国对农民实行的是不具有 “统一补偿”的免税政策，导致农业投入品的增值税最终被农民承担，农民增值税税收负担较高。第二，中国宏观税收负担水平处于迅速上升趋势，大口径的宏观税收负担在2007年达到30.2%。2008年下半年以后，由于税源减少和结构性减税政策的实行，导致税收增速跌幅较大，未来一段时间内宏观税收负担会有所下降。第三，从税基的税收负担角度衡量，中国消费有效税收负担和劳动有效税收负担呈上升趋势，以劳动有效税收负担提升最快，而资本有效税收负担始终处于剧烈波动状态。第四，非金融企业部门边际税收负担虽有波动，但是整体上处于下降趋势。从总体经济的宏观税收负担和企业部门税收负担的变动趋势推想，近10年来宏观税收负担上升部分大部分由居民部门承担了。

但是，安体富认为，在我国，税收占GDP的比重不能反映政府支配财力的水平和国民负担水平。原因是国外大多数国家，政府收入的绝大部分或大部分来自税收，因此，税收收入占GDP的比重大体上能反映政府支配财力的水平，尽管各国都或多或少有税外收费，但比重有限，并且都要纳入预算。在我国则不然，政府收入除了包括财政收入即预算内收入(人称“第一财政”)，还包括预算外收入(人称“第二财政”)，制度外收入(人称“第三财政”)，土地出让金收入(人称“第四财政”)等。

冯瑜认为，经济结构决定税源结构。税收主要来源于国民经济中的二、三产业，主体税种的税基与GDP中的二、三产业的增加值相对应，二、三产业的增速和比例对税收增长的影响很大。三是验证了经济政策影响税收水平。短期内，紧缩政府开支、提高税率、增加税收等紧缩性政策将会增加宏观税负水平，而增加财政支出、降低税率、减少税收、放松银根等扩张性政策必将使宏观税收负担下降。

1.4.税制结构优化

安体富认为，目前流转税所占比重偏高、所得税所占比重偏低、地方税体系不完善、缺乏主体税种是中国税制结构存在的问题。由于流转税属于中性税收，调节收入的作用有限，所得税虽能发挥调节收入差距的作用但目前比重又过低，因而，这种税制结构与当前的经济社会形势不相适应，难于发挥应有的调控职能。中国中长期税制结构的优化关键是调整好流转税与所得税、间接税与直接税之间的比例关系。一方面，随着我国经济的发展和经济效益的提高，人均GDP和人均收入的增加，客观上所得税所占比重有进一步提高的趋势，从而可以缩小流转税与所得税之间比例关系的差距；另一方面，随着税收总收入，特别是所得税和财产税的增长，应适当降低流转税的税负水平，从而实现税制结构的优化。

1.5.结构性减税

潘石，王文汇认为，单纯减税会大幅度减少财政收入,扩大财政赤字,催生财政风险。实行结构性减税,是当前中国应对经济危机,深化税制改革的正确选择。结构性减税并不是全面减税,也不是单一减税,其实质是对税制进行结构性调整,在调整中实现税负水平的逐步下降。维持税负总量或总水平不变的观点或主张,不应成为中国税制改革和税收政策的基本取向。结构性减税必须做到“五结合”:

一是要与结构性增税相结合；二是要与大幅度减费相结合；三是要与加大信贷供给相结合；四是要与加大民生投入相结合；五是要与提高居民可支配收入相结合。减税必须与增加政府支出科学搭配,才能实现经济迅速回升与税制结构优化的双重目标。

杨卫华认为，我国结构性减税目前还存在着出口疲软，经济回升但基础不牢固的问题。对此，他建议：（1）进一步加大对结构性减税政策的宣传，提高认识；

（2）运用好已有的税收优惠政策；（3）应及时调整或出台新的增加收入、刺激需求的税收政策；（4）出台拉动民间投资和扩大就业的税收政策；（5）制定鼓励节能减排的税收政策；（6）加大“费改税”力度，强化税收管理。

闫坤，于树一认为，中国实施结构性减税的目标，一是通过减税刺激短期的经济增长，二是通过税收结构调整解决深层次的经济结构问题。要适应国际经济环境，面向“十二五”规划目标，从产业导向、地区导向、居民导向进行考虑，要突破税种结构、税费结构、出口退税频繁调整、个人所得税综合制、房地产税征管机制等瓶颈。

参考文献

[1] 安体富.中国中长期税制改革研究[J].经济研究参考，2010，46：30-45.[2] 胡怡建.中国税收发展面临的四大转变[J].财贸经济，2011，10：5-10.[3] 关飞.基于经济波动及产业税源因素视角的税收增长实证分析[J].统计与决策，2011，10：127-129.[4] 黄凤羽.中国税收收入超经济增长的若干原因分析[J].经济纵横，2010，3：8-10.[5] 郭庆旺，吕冰洋.中国税收负担的综合分析[J].财经问题研究，2010，12.[6] 冯瑜.产业结构调整与税收增长分析[J].税务研究，2011，07.[7] 潘石，王文汇.中国结构性减税的五大原则[J].学术月刊，2010，04.[8] 杨卫华.关于进一步完善结构性减税政策的研究[J].涉外税务，2010，01.[9] 闫坤，于树一.论全球金融危机下的中国结构性减税[J].税务研究，2011，01.

第四篇：房地产开发企业税收筹划研究

房地产开发企业税收筹划研究

摘要

房地产开发企业普遍反映其所承受的税收负担相当沉重,而进行税收筹划是减轻税负的有效手段之一。房地产开发企业涉及的税种及相关产业众多,税收政策也相对复杂，在此背景下，研究税收政策背后存在的税收筹划，利用税收优惠政策进行具体的筹划操作就很有现实意义。

一、绪论

由于房地产开发企业的开发产品具有单位价值高、建设周期长、负债比例大、资金回笼速度慢等特点,再加上融资难,房地产开发企业的资金链相对于其他行业来说会更加紧张。但目前房地产税制设计不够合理,大部分税种都集中在流转环节,并且多以预缴的形式提前征收,再加上高额的土地出让金和各种名目的费用,使房地产开发企业面临巨大的经营压力。因此,进行税收筹划,减少税收成本,有利于提高企业的竞争力。

二、房地产开发企业涉税情况

房地产行业涉及到的主要税种有十种之多,除企业所得税、营业税、土地增值税三大税种以外还包括了房产税、城镇土地使用税、契税、印花税、耕地占用税、城市维护建设税。以上税种主分布在房地产开发建设、转让处置以及持有使用三大环节当中。

1.发建设环节

房地产开发企业的拿地方式主要有两种:以招拍挂方式从一级市场取

得与在二级市场上国有土地使用权转让取得。在一级市场以出让方式承受土地的,房地产开发企业需要支付土地出让金、契税、印花税;在二级流通市场以转让方式承受土地的,则需要支付土地价款、契税、印花税。如果项目牵涉到拆迁的情况,开发商还需要支付拆迁安置补偿费;如果占用耕地建房,还需要缴纳耕地占用税。在整个开发过程中,还涉及到市政基础设施建设费、异地绿化建设费、规划设计费、人防异地建设费等上百种费用的支出。由于流转税属于间接税,因此房地产企业的开发成本中还包括了负担项目开发时应由施工单位缴纳的营业税、城建税及附加。除此之外,开发商签订合同需要上缴印花税以及在项目开发过程中因占用土地而需支付的城镇土地使用税。2转让处置环节

进入开发产品的销售阶段后,房地产开发企业涉及到的主要税种为:“销售不动产”营业税、土地增值税、企业所得税,但其中的流转税及其他费用都通过销售价格转嫁给了消费者。购房者则需在承受房产时缴纳契税、印花税。当买房者将己购商品房在存量房市场上再次出售时,也需要负担营业税、所得税、土地增值税的税收成本。

3.持有使用环节

房地产开发企业如果将开发产品转为固定资产自用,或者购房者出于经营目的,在购买商品房之后用于从事营利性活动,那么每年需要缴纳房产税和城镇土地使用税。但由于其税负较轻,对房产持有者的行为影响不大。另外,如果房屋处于闲置状态是不需要负担任何税收的。总之,在我国,购房者在购入商品房后,无论房地产市场是兴是衰，其缴

纳的税费将不受房地产价值的影响。

三、房地产开发企业税收筹划

企业开展税收筹划是在现有税收政策的明文规定范围内尽可能地寻找出可以进行节税安排的空间,同时需要结合企业自身所具备的各项条件以及生产经营能力、财务资金状况、会计核算规范程度,在具备可行性的前提下对既定生产管理方式的合理改变能够使企业的税收负担下降。以下介绍的是几个常用的筹划方法：1.组织形式选择筹划方法，不同的企业组织形式所涉及的税种也有很大得差异；2.税收优惠筹划方法，企业在充分掌握其所涉及的国内外有关税收的法律法规及优惠政策的前提下,利用己有的条件或者创造条件来享受税收优惠；3.递延纳税筹划方法，纳税人通过对经济业务的适当安排将纳税期限往后推迟,从而在一定时间内占用资金的货币时间价值,4.临界点筹划方法，在税法的规定中,由于累进税率跳跃点、起征点、扣除限额等临界点的存在,在不同级次税率附近往往会出现由量变到质变的飞跃,一旦达到这些临界值,就会引起适用税率的大幅降低,甚至能够享受到税收优惠政策。

第五篇：房地产开发企业异地经营税收征管有关问题的通知

北京市地方税务局关于加强房地产开发企业异地经营税收征管有关问题的通知

京地税征[2008]287号

颁布时间：2008-12-19发文单位：北京市地方税务局

各区、县地方税务局、各分局，市局各业务处室：

为规范房地产开发企业的税收征收管理，市局曾先后印发了《北京市地方税务局关于清理重复税务登记户的通知》（京地税征〔2003〕501号）、《北京市地方税务局关于贯彻落实国家税务总局〈税务登记管理办法〉的通知》（京地税征〔2004〕393号）和《北京市国家税务局北京市地方税务局关于联合换发税务登记证件有关问题的补充通知》（京国税发〔2006〕270号）文件，就本市范围内房地产开发企业的登记、纳税地点作出了明确规定。文件下发后，各局均能按照规定进行落实，对规范我市税收征管秩序起到了良好作用。近期，市局连续接到因房地产开发企业异地缴纳税款引发的纳税人投诉和区县局之间的争议，现将有关规定再次重申，并根据近期发生的问题进行明确，请各局依照执行。

一、各局应严格按照京地税征〔2003〕501号文件第六条第一款的规定，对我市范围内从事销售不动产的纳税人依法征管。自2003年7月1日起（含），房地产开发企业新发生的业务依法应当缴纳营业税的，一律在不动产所在地主管税务机关如实全额申报缴纳营业税、城建税和教育费附加；各局应严格按照《北京市人民政府关于调整本市国内单位土地增值税纳税地点有关问题的批复》（京政函〔1998〕88号）第一条的规定：自1999年1月1日起，凡在本市转让在京单位房地产的国内单位，由原向房地产座落地的地方主管税务机关申报纳税，改为向转让项目的企业核算地或行政事业单位、社会团体税务注册登记地的地方税务机关申报纳税。各局不得擅自改变纳税人上述税费的纳税地点，扰乱正常的税收征管秩序。各局应加强对房地产开发企业各项税收政策的宣传辅导工作，明确告知纳税人有关税费的纳税地点以

及未按规定进行申报纳税的法律责任。

二、房地产开发企业因生产经营需要跨区县变更主管税务机关的，按照《北京市地方税务局关于规范区县局间企业税务登记地点争议裁定管理的意见》（京地税征〔2007〕42号）文件规定执行。注册地税务机关与项目地税务机关对房地产开发企业的登记、纳税地点有争议时，两地税务机关应先行协商，达成一致意见的报市局备案；未能达成一致意见的，由市局裁定。

三、未按照规定属地征收房地产开发企业营业税、城建税、教育费附加、土地增值税的区县局，按照

征管法第五十一条相关规定，在核心征管系统内按照“其他退税”类型做税款退库处理。纳税人应于收到税务机关退税款后的下一个征期以前（含征期）按现行文件规定入库，重新入库的税款，税务机关不予加收滞纳金，未按规定期限入库的税款，税务机关将依法进行处理。在税款重新入库时，两地税务机关适用城建税税率不同的，此时应以项目地适用的城建税税率执行。

四、各局应充分利用“北京市地方税源监控共享平台”、“土地增值税电子台帐”，掌握监控异地房地产开发企业的税务登记基本信息、房产预售信息、发证信息、房地产项目的建设面积、销售面积、销售收入等情况，随时监控房地产开发企业工程进度、销售情况、完工信息；应不断加强与本区县建委、房管部门的沟通与协作，形成税源信息在税务机关内部“市局—区县局—税务所”三级垂直传递，税务机关外部“建委

—房管部门—税务机关”横向交互的税源监控体系。

五、注册地税务机关应依托信息系统，采取评估、约谈等手段，详细掌握房地产开发企业在本市的全部房地产项目情况；项目地税务机关应通过区内实地核查、大户走访等后续管理服务措施，动态掌握本区内房地产在建项目及施工、销售进度计划并与纳税人完税情况进行比对。注册地和项目地税务机关应密切配合，及时向对方通报房地产开发企业的税源信息及完税情况，共同建立并逐步完善房地产开发企业的税

源监控体系。

六、房地产开发企业应在项目地主管税务机关领购《北京市交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票》并向购房者开具。如果未在项目地主管税务机关领购使用发票，即使开具的是在注册地税务机关领购的发票，也应按照属地纳税原则和计算时点向项目地主管税务机关缴纳营业税、城建税、教育费附加。

房地产开发企业在注册地无在建、在售房地产项目且无使用《北京市交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票》需要的，注册地主管税务机关一经核实，应立即停止向纳税人销售《北京市交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票》。纳税人未按规定领购、开具《北京市交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票》的，税务机关应按照《发票管理办法》相关规定

执行。

七、各局应恪尽职守、依法行政、强化大局意识、服务意识，严格按照本通知的有关规定对房地产开

发企业进行税收征管。

市局将此项工作要求列入“执法检查”工作计划，对于未严格执行市局有关文件规定的，一经查实，市局将对违规单位进行通报，计入年终目标管理考核，并按照《北京市地方税务局税收执法过错责任追究

暂行办法》追究有关人员的责任。

二○○八年十二月十九日