房地产开发问题现状及建议

第一篇：房地产开发问题现状及建议

近年来，随着房地产开发的持续升温，带动了小城镇房地产开发的蓬勃发展，小城镇房地产开发形式多种多样，其具体表现形态为：一是自主开发。由开发商自行完成从土地使用权的取得到房屋施工建设、销售的全过程。二是委托开发。由相关单位或组织划拔土地委托开发商进行开发，建成后交付委托单位，开发商按约定收取开发佣金。三是联合开发。由一方出土地，另一方

出资金，双方或多方联合完成开发并按合同约定分配收益。四是合伙自建。由个人以自然人的身份合伙自建，按协议进行房屋分配。在上述形式中又以联合开发和合伙自建为主要形式。

因此，小城镇房地产开发与一般意义上的房地产开发相比具有“非典型”性的特点。随着开发规模的逐年扩大，在扩大农村消费需求，完善城镇功能的同时，对地方税收的支撑作用也愈显重要。

一、小城镇房地产开发的现状

房地产开发的主体呈现出开发主体多元化多头并举的趋势，既有政府主导的镇区规划项目和工业园区建设，也有企事业单位、村民委员会组织参与的房地产开发，更多的是个人或由自然人组成的团体进行的自主或联合开发（包括合伙自建）。多元化开发带来了税收征管中的一系列问题，最为突出的是无证经营问题。如村级组织及个人进行的房地产开发，大都没有办理税务登记。由于小城镇房地产开发具有其独特个性，加之税收征管手段相对滞后，小城镇房地产开发的税收流失现象较为普遍，一些房地产开发企业在开发经营房地产过程中，为了达到少缴或者不缴税收的目的，往往挖空心思，改变交易性质，减少交易金额，广泛存在“假合同，假集资，假代建，假联建”的四假行为。一般是在签订真实合同之外，以各种利益诱导购房户签订假合同，隐匿真实合同，并以假合同应付检查和办理相关证件；假借住户名义“共同”集资，“联合”开发，签定“集资建房或私房联建”协议，将开发交易行为改头换面为自建联建行为，以逃避纳税义务。这类房地产开发企业多为地下企业或小型开发商，大多既无房地产开发资质，又不进行注册登记，投资者利用各方面的关系，有的开发商先以其他村民民义办理土地使用证，在开发中再转户，更有甚者在从事房地产开发之前将土地使用权直接办理到购房者名下，堂而皇之地将房地产开发变为私房联建或个人集资建房，以达到少缴甚至不缴税费的目的。

小城镇房地产开发大多由自然人投资入股，开发商法律意识淡薄，纳税意识偏差，往往不择手段偷逃或挤占国家税款以追求利润最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的恶意偷税心理普遍存在，具体表现为不能主动向主管税务机关申请办理税务登记或不能按规定如实申报其应税项目，有的甚至采取假合同、假集资、假联建等手段逃避税收，给税务部门税收征管带来较大的难度。并且，由于房地产开发过程比较复杂，涉税环节多，涉及的税种也多，客观上给不法纳税人留下了偷逃税的可操作空间，税务机关例行的帐面检查是很难查到其筋骨的，其结果只能是进一步助长开发商偷逃税的侥幸心理。同时，由于房地产开发商的主要销售对象为消费者个人，两者具有利益上的一致性，对于出现的“阴阳合同”，地税机关很难核实，“以票控税”也难以达到预期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成时间的影响，地税机关对申报价格及面积根本无法确认，明知纳税人申报不实但又无法查证。还有的通过假继承、假赠与、假出租等形式进行隐形交易以达到避税逃费目的。

涉税信息不对称导致税收管理滞后。利益驱动，部门之间协作不强。通常开发一个房地产项目，必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度，这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享。尤其在涉及到本部门利益时，部门之间相互缺乏协调配合，有的甚至互不相让，相互争扯。这样，在房地产开发过程中地税部门难以有效地参与管理和监督，造成房地产税收征管难。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息，都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的。由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较底层次，这些重要的涉税信息不能有效实现部门共享和信息互换，税务部门往往只能在房地产开发企业开发、销售房屋后介入管理，客观上导致了税收源头管理困难和有效管理滞后等实际问题。尤其是在农村小城镇，对房地产业缺乏综合协调管理，行政管理部门往往各自为政，甚至部分工程项目规划立项手续不全，税务部门从规划、建设等部门也无法取得相关信息，更谈不上对项目进行及时管理和有效监控。

税源管理相对粗放导致税收流失。受外部环境和税务机关自身的征管力量及征管手段的制约，对小城镇房地产业的税源管理总体上较为原始、粗放，税收流失现象不同程度存在。从外部环境来看，由于各部门的管理职能分割，加之各部门对地税机关没有法定的配合职责和义务，与税务部门的协作配合相对乏力，进行“源泉控管”的积极性不是很高，地税部门仅仅依

靠协调来实现外部借力显得力不从心、鞭长莫及。从内部情况来看，受信息掌控难的制约，房地产各环节税源分析对比与税款实现及征收无法实施同步监控，无法进行有效的跟踪管理，影响了税款的正常入库。加之地税机关自身的征管力量薄弱，而开发商流动性大、稳定性差并且多是异地开发，一旦工程完工结算后，既不办理税务登记注销手续，也不办理税款结算手续，立即

卷铺盖走人，造成事实上的税收流失。

二、对加强小城镇房地产税收管理的建议

（一）开展针对性的税法宣传。进一步理顺税收政策。一是大力广泛宣传涉及房地产业的有关税收政策；二是从法律法规政策上准确界定和掌握自建房、代建房、联建房、集资建房、开发房等各种建房形式的税收政策，并在实际工作中正确运用；三是完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度进一步加强农村建筑业的税收管理，更好的规范建筑业纳税行为

（二）深化社会综合治税，充分依托社会力量，搞好协税、护税工作。建立由乡镇土地管理所、村镇建设服务部、村支两委和地方税务机关组成的农村零散建筑业协税、护税组织，建立健全村委会负责制度，乡镇党委政府把各村宅基地的管理列入村委的目标责任制考核范围。村委会要详细掌握辖区内的宅基地使用情况和建筑施工队的建筑数量，并对承揽人员和施工队情况进行登记。健全税收联席会制度，定期召开联席会，由包村干部和土地管理所及时向税务所通报农村建房情况。通过宅基地的控管对农村建筑业的税收征收进行把关。做到从上到下齐抓共管，治理了“三乱”，规范了税收征管秩序，增加了财政收入。

（三）建立基础性的征管制度。

1、强化纳税申报制度，实行按项目核算申报，不能分项目建帐核算的由税务机关按工程形象进度或预收款情况预征税款，工程竣工结算开具发票时多退少补。

2、建立房地产基准价格计税制度，建议政府有权的部门定期公布本地区不同地块房屋的交易基准价格（售房均价），税务机关有权以该基准价格判断纳税人提供的交易价格是否明显偏低，有权以交易基准价确定为计税依据。

3、建立二手房转让的登记、申报制度，及时掌握监控二手房转让的交易情况

4、建立核定征收制度，税务部门在对当地房地产行业利润率和税负进行测算的基础上，根据房地产行业应缴的各种税收及附加，核定房地产业税收综合征收率，实行“以票控税，分次纳税，年度清算，多退少补”。在目前小城镇房地产企业财务核算较为混乱、税收监控难以有效跟进的情况下，实行核定征收不失为一种简便易行的征管措施。

（四）针对一些建筑扭曲“联户建房”的本质，偷漏房产销售环节的部分税收问题，及时找准问题症结，切实采取措施，堵塞税收漏洞。一是事前备案。施工前，要求联户建房的建筑施工单位必须提供真实准确的联户建房合同、联户建房业主名单、联户建房施工设计图纸进行备案，当地税务所严格审核联户建房的真伪。二是事中监管。施工建设期间，税收管理员深入施工现场，调查核实联户业主、建筑成本、建房单价、建房面积等，核对建筑施工单位提供资料的真实性、完整性。三是事后检查结算。工程竣工后，抓住“谁拥有土地使用权，谁就拥有房屋初始权”实质，核对最初报送的联户建房业主与最终的房屋产权证业主是否一致，据此分不同情况办理税款结算。四是明确房屋建筑成本下限定额。对会计制度不健全的建筑施工单位修建房屋的最低成本进行核定，制定成本定额标准下限，并实时根据市场价进行调整最低建筑成本核定征收税款。工作人员应各尽职守，严禁推诿扯皮，不负责任。土地房建办工作人员必须严把建筑面积关口，严禁弄虚作假、营私舞弊造成税款的流失。

（五）加大震慑性的查处力度。针对小城镇房地产开发的特点，以具有开发性质的合作建房和自建行为为重点，采用实地核查和外围调查相结合等有效税侦手段，积极拓展税务稽查的深度和广度，加大惩处力度，对查出有偷逃税款、久拖不缴的纳税人依法采取税收保全、强制执行等刚性措施，对偷逃税大案、要案严格依照法律程序移送司法机关追究刑事责任。要通过税收刚性惩处手段的积极应用，充分发挥其震慑效应，加大对房地产业的税收约束力度，切实建立小城镇房地产税收“有序征管”工作格局。

第二篇：房地产开发建议

文章标题：房地产开发建议

房地产开发建议

房地产市场稳定健康发展是扩大新城区的保证，因此一定要以市场为导向，加强宏观调控与引导，优化房地产发展环境，促进房地产业的良性循环。

1、强化市场监管，确保有序发展。要规范房地产开发行政管理，使我区房地产市场走上规范化和法制化轨道。一要强化房地产市场管理。加强商

品管理；加强商品房预售管理，未经房地产测绘部门测算审核的，房地产开发商不得进行销（预）售，交易中心拒绝受理其申办权证；限制投机性购房、遏制恶意炒房、哄抬房价，以免价格大起大落，保持房产市场稳定发展。二要健全完善相关管理法规制度。包括拆迁、物业、房地产交易、中介管理等方面的规定，创建公平、公正的市场竞争和住房消费环境。三要强化资质管理。对房地产经纪机构管理实行资格审批制度，从事房地产经纪业务必须进行资格审批后才能领取工商营业执照，从事营业；房地产经纪人需先参加培训，并经考试合格后方能从事房地产经纪业务；对房地产经纪机构和从业人员定期年检、审核，方可继续从业，否则停止营业。四要严肃处理房地产开发和交易活动各个环节的违法违规行为。五要强化租赁管理。将租赁隐形市场显化，规范房屋租赁行为，保障租赁双方当事人的合法权益。由房管、工商、税务、公安等部门协作管理。

2、建立与完善系统的、多层次的土地经营计划体系。在对建设用地总量进行控制的同时，对建设用地结构、空间布局、使用条件等也要进行计划，这样才能适应市场经济条件下城市土地经营的要求。计划体系应具备总体控制、具体操作、市场调节等多种层次，实现规划编制计划、土地收购储备计划、土地开发计划、土地供应计划、土地收益分配计划等多种计划的有机结合。还要有长期、中期与的土地开发计划，其中长期计划是一种战略性的计划，主要规定目标与基本策略，周期一般在10年左右；中期计划主要是根据国民经济和社会发展情况对土地经营的任务和调节措施加以规定，并作为计划的依据，其周期一般为5年左右；并应随着计划环境的变化进行滚动调整。在计划的编制上则应注意增强其具体操作性和对土地市场的调控力度。比如，房产供不应求时，应调整计划，加大土地供应量。

3、强化土地供应管理。首先，要搞好土地存储，建立并完善土地收购储备制度，加强政府对土地供应的调控，通过土地的前期开发整理，既可以降低土地开发成本，又有利于实现土地供应的计划性，对于暂时闲置的地块，通过前期开发整理，还有助于进行临时出租，高效利用现存土地。其次，实施土地供应“阳光工程”，保持合理的土地供应量。土地“阳光工程”主要是指坚持经营性土地的招标拍卖与挂牌出让，公示土地信息，使土地市场交易的全过程置于监管之下，从而提高市场透明度，维护公平竞争的市场环境。实施土地“阳光工程”，有助于杜绝与土地有关的寻租活动，保持政府职能的完整和严肃；有助于维护市场秩序；也有助于保护开发商之间的公平竞争。第三加强监督与查处违法用地的工作力度，对于非法获得土地使用权、违反有关规划与土地利用计划进行开发的现象进行严厉处罚。

4、建立和完善房地产市场信息系统和服务系统。一要建立房地产“超市”（交易中心）。使住宅能够实现程序化、多样化、高效快捷的流通，促进房地产市场全面活跃。交易中心吸纳了税务、土地、金融、公证等部门，以及房地产开发企业、经纪组织进场，提供“咨询--登记--勘测--评估--收税（费）--发证”一门式办公，减少办事程序，缩短办事时间，提高办事效率。二要建立房地产信息发布体系、预警预报体系、房地产信用档案（包括开发企业、物业企业、中介企业及从业人员信用档案），服务房产，引导消费。三要培植中介企业。为方便群众，达到调剂空缺，物尽其用的作用，要组建并积极培植了拍卖、置业、担保、评估、广告等中介企业。坚不持“先育之，后取之”的原则，为中介组织提供良好的软硬件环境，并与市工商、税务等部门协调，最大限度地减免中介企业的各种税费。担保有限公司的组建，将促使个人购房贷款大突破。四要搞好物业管理。引入“洋管家”，增强楼盘营销的吸引力，引入境外服务模式，使物业增值保值，逐步推行星级“管家”服务。五要搞好舆论引导。为搞活房地产交易市场，强化舆论作用，充分运用新闻媒体，通过广播、电视、报纸等大众传媒，促进了居民观念的更新，使之从一个全新的角度去看待房地产，同时也增强自我保护意识，积极参与房地产市场改革。

5、立足市场，调整住房供应结构体系，形成“梯级消费”。从市场出发，着力构建商品房、经济适用房和廉租房三种住房供应体系，加大中低价位配套商品房的供应量。优化供应结构，加快普通型商住楼建设，适当调整商业性用房比例，满足多层次住房消费需求。在经济适用房、小户型、普通商品房、公寓、别墅构成的住房一级市场的梯级消费体系基本形成后，带动梯级消费和一、二级市场的联动。

一、二

手房市场的良好互动，从而形成房地产的“梯级消费”，以促进市场对于存量房的消费。通过卖旧换新、押旧换新等多种形式将一手与二手联动起来，促进多次置业者的增多，使购房进入升级换代的高峰时期，促进市场良性循环。

6、树立品牌意识，建设优良房产。首先，塑造诚信企业，加强房产质量监督，建设上乘房产。其次，完善配套设施建设，创建优质人居环

境，强化物业管理，打造精品房产；树立创新理念，创建现代楼房。再而，应用新材料、新设备、新技术，建设顺应潮流又适合消费者的住房。

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第三篇：学校食堂经营管理问题现状及建议

学校食堂经营管理问题现状及建议

学校食堂经营管理问题现状及建议

近段时期，随着物价指数的大幅上涨，**市一些学校食堂饭菜价格出现了上涨的现象。为了切实加强学校食堂管理，规范办学行为，真正把学校食堂办成服务师生、服务教学的重要场地，按照**市领导要求，**市物价局会同**市教育局、**市卫生质量监督局组成工作组对**市部分学校食堂经营管理情况进行了调研。调研采取实地检查、座谈、走访学生的形式进行，涉及大中专院校、市直城区学校、农村中小学等各级各类学校14所，现将有关情况报告如下：

一、**市学校食堂经营管理的基本现状

**市现有各级各类学校790多所，在校学生45万余人，90%以上的学校办有学生食堂。现有省A级食堂5个、B级食堂80个。近年来，全市各地各校食堂坚持“以生为本，服务为先”的工作宗旨，建立健全学校食堂各项管理机制，不断加强学校食堂建设，为服务教育教学，服务师生生活，构建和谐平安校园作出了积极贡献。**市学校食堂在经营过程中有如下特点：

（一）学校食堂的收费模式不一。**市学校食堂收费模式大体可以分为三类。一是实行打卡消费。**市大中院校、城区中小学、县市区初中及少数条件较好的乡镇中心小学，按照学生自愿的原则，实行微机打卡售饭售菜或饭菜票制度的销售模式，学校食堂单独建立帐务。如荆楚理工学院食堂既接受学生打卡消费，也接受外来人员买票进餐，完全实行市场化运作。目前，食堂打卡消费模式在全市范围内得到推广，调查的14所学校，有11所实行打卡消费，占被调查总数的78.6%；二是实行包月消费。部分农村中小学实行包月交纳生活费就餐。如沙洋县五里初中一、二年级包月就餐费为115元，三年级为135元。冷水镇铜钱小学按照一年级每生5元/天，二至五年级每生6.5元/天，一月一收费的方式结帐，这类模式在广大农村中小学中比较普遍，调查中有2所学校实行此类模式，占14.3%；三是实行搭伙消费。**市少部分偏远地区和经济比较落后地区农村中小学实行自带粮菜委托学校代为加工，学校靠收取搭伙费来维持食堂的正常运转，搭伙费收入归并学校行政帐务统一核算管理的模式。

（二）食堂销售饭菜的品种不一。一般来说，大中院校、城区中小学食堂饭菜品种相对较多，学生可供选择的余地较大。城区大多数学校中晚餐一般都有三个以上档次的饭菜可供不同消费水平的学生选择，调查中，这一比例达到70%以上。如荆楚理工学院由于社会化服务程度较高，可供学生选择的饭菜种类达到100种以上，掇刀高中每天也有20种以上的饭菜搭配供学生选择，城区大多数学校中晚餐都提供主食、面食和小炒，个别学校如**外校还提供烧烤和卤菜，学生可根据自身需要和消费水平进行选择，满足了学生多层次需求。相比之下，农村中小学由于受条件限制，一般只有两种价位可供选择，部分学校只有一个价位，学生选择余地较小。调查走访的7所农村中小学，两种价位的学校有4所，三种价位的1所，一种价位的2所。

（三）食堂饭菜价格高低、质量不一。学校销售的饭菜品种每份有多有少、有大有小，质量有好有坏。如：馒头平均销售价格在0.20—0.30元／个之间，包子平均销售价格在0.40—0.50元／个之间。通过调查和掌握的情况，全市中小学早餐的平均价格在1.00—2.0 0元/份之间，中晚餐的平均价格在2.50—4.00元/份之间，一名普通学生在校就餐一般花费在7.00-8.00元/天，最低花费在5元左右，掇刀高中还提供1.50元/份的饭菜满足家庭条件比较困难的学生就餐。龙泉中学、东宝中学也为学生提供1.50-2.50元/份不等的面食和花饭，多数学校允许学生加饭，确保了学生在学校吃的饱、吃的好。随机走访显示，大多数学生觉得这一价位“可以接受，比外面便宜”，掇刀高中、**理工学院的学生对学校食堂满意度很高。

（四）部分学校食堂存在饭菜涨价现象。在调查走访的14所学校中，有8所学校存在不同程度的涨价，占所调查学校的57.1%；有2所学校提高了最低消费标准，如沙洋县五里高中、十里初中分别取消以前2.50元/份、1.60元/份的最低盒饭供应；有4所学校维持原价，占被调查的学校的28.6%；涨价集中在中晚餐，幅度一般在0.30-0.70元/份之间，如龙泉中学中晚餐三档均涨价0.50元，**外国语学校均涨价0.40元，值得注意的是，调查到的所有农村中小学食堂都有涨价行为，有的幅度还比较大，如钟祥石牌二中，去年学生食堂就餐消费为5元/天，本学期上涨到7元/天。相反，受物价影响压力更大的城区学校如荆楚理工学院、东宝中学、掇刀高中积极化解物价上涨压力，依然维持饭价不变。

二、学校食堂经营管理面临的问题

（一）物价上涨摊薄了学校利润。今年以来，全国农副产品价格大幅上涨，给学校食堂经营带来很大压力，近几年，国家、市里出台了一系列政策文件，对食堂经营利润做了严格限制，从开始的将利润控制在１０%以内，到近年提出的保本微利原则，到现在的零利润经营，从政策层面充分体现了教育的公益性原则，给广大学生带来了实惠。实际上从价格检查反映的情况看，近几年学校食堂盈利过大，成为学校乱收费的新形式。面对这次物价大幅上涨，很多学校食堂在不涨价的情况下，利润减少。少数学校处于亏本经营。今年主要食品原料都大幅上涨，平均涨幅达到34.5%，这给以批量生产为主，大量消耗原材料的学校食堂带来的压力是巨大的，直接造成食堂运行成本的飚升。从表二可以看出，以掇刀高中9月20日为例，这所学校本学期在校就餐学生有3000多人，当天食堂总开支达14762.4元，而当天食堂所有窗口打卡点收入只有13868.9元，当天即亏损893.5元，仅以每天亏损800元计算，一个月就亏损达2万多元，而去年差不多同一时期，学校还能实现微利经营。

（二）经营管理体制尚未完全理顺。过去学校把食堂作为创收的重要渠道，是化解帐务的避风港，是学校应急用钱的临时银行，存在着管理上不规范、手续上不完善、制度上不健全等问题。检查中仍发现有食堂将学校水电开支列入食堂开支，没有做到食堂成本单独核算。近几年来，各级教育、物价主管部门多次发文重申中小学校食堂要不得以盈利为目的，但在实地调查中我们仍发现个别学校对学校食堂管理者下达高额创收任务，有的学校食堂盈利过大，这不可避免的迫使食堂管理者降低饭菜质量，提高饭菜价格，给学生增加了负担。

（三）农村中小学校食堂管理有待提高。从调查的结果来看，近年来，由于各部门对学校食堂工作的高度重视，各地各校从采购、验收、入库、出库、销售等环节都制定了具体的工作管理制度，职责明晰，分工明确，食堂各项工序安排有条不紊，检查的所有学校都有卫生部门派出的食品卫生监督员，都能出示卫生许可证、生产许可证、检验合格证、从业人员健康证等相关证件，大部分学校食堂饭菜价格合理，份量适中，干净卫生，较以前有很大提高。但也仍有部分学校食堂分工不明确，工作人员态度不好，没有严格按食堂规程操作，苍蝇满处飞，污水横流，浪费现象较为严重，还有个别学校硬性规定学生吃与不吃都要付钱。这些问题在农村学校较为突出。有些村镇小学食堂虽然收拾的比较整齐，但由于条件简陋，买进的原料存放、冲洗都存在一定的安全隐患。

三、加强学校食堂经营管理的建议

（一）提高认识，维护学校食堂的公益性原则。学生食堂的主要功能是为师生，提供餐饮服务，具有明显的公益性质。学校食堂经营管理的好坏，直接关系到学生的身体健康，安全和正常的学习，关系到学校的稳定。学校的后勤部门应加强对食堂的管理，要从维护广大师生根本利益出发，充分认识食堂管理这项工作的重要性。要始终坚持为教育，为师生服务的方向为原则。食堂提供的饭菜应该保质保量，价格适当，充分考虑大多数学生的经济承受能力，对食堂的就餐价格实行最高限制，切实维护广大学生的利益。

（二）科学统筹，积极化解物价上涨带来的压力。面对物价上涨的压力，各地各校应积极应对，不能将物价上涨的压力一味转移到学生身上，给学生家庭增加负担。一是要科学安排食谱，尽量避开高价，如东宝中学在物价高峰期，避开涨幅较大的肉类食品，取之以禽蛋、鱼类食品，提前让学校菜园的蔬菜供应食堂，降低了生产成本。二是实行大宗食品原料招标采购制，**市学校后勤管理中心近年来组织城区大中型学校食堂统一招标采购大宗食品原料，进入学校的食品原料比市场价低5%左右，既保证了原料质量，又有效降低物价上涨风险，各地各校要继续贯彻这一政策。三是因地制宜发展校内养殖业，近年来，**市学校“两个基地”建设成效显著，为学生食堂提供了大量物美价廉的原材料，对物价上涨也有一定的消化能力。特别是农村学校要充分利用区位优势，种植蔬菜，圈养家禽，减轻物价压力。四是合理拉开饭价档次，至少要保证三个以上盒饭档次，一方保证贫困学生和普通消费水平学生在学校能吃饱吃好，同时可以满足家庭条件较好同学的需求，获取的利润用于平衡最低消费。

（三）加强监督管理，理顺食堂经营秩序。发挥社会舆论监督，职能部门行业监督，学校内部民主监督的优势，定期评定食堂的饭菜价格和质量，听取学生代表、工会代表的意见，定期公布食堂帐务，做到一月一核算，一月一公布，要坚决取消学校食堂个人承包制，教育、物价行政主管部门要定期不定期地对学生的饭菜价格、饭菜成本、食堂成本开支范围进行检查，严肃查处种种价格违规行为。

（四）加大财政投入力度，规范学校食堂经营行为。在现阶段农村中小学校公用经费相当吃紧的前提下，改善农村中小学校食堂条件是心有余而力不足，政府要通过逐步加大对农村基础教育的投入力度，缓解公用经费的压力，同时对学校食堂进行适当补贴，保障学校的正常运转。

（五）节约伙食成本，防范食品卫生安全。广大学校要进一步完善食堂财务出纳人员工作管理制度、进货验收出货管理制度、食堂财经管理制度、食堂仓库保管制度、食品卫生安全消毒制度及食堂运行规程，杜绝浪费行为发生，杜绝白条肉及防碍人身安全的食品进入食堂，真正让学生在校就餐吃得饭，吃得好，价格低。）

第四篇：房地产开发建议及注意事项

房地产开发建议及注意事项

背景：在今天这个房地产遍地开花的时代。物业形态层出不穷，产品不断翻新。从最初的筒子楼到现在的花园洋房、板楼、单身公寓、别墅、TOWNHOUSE、写字楼、社区商铺、商业街、SHOPINGMAILL等等。产品形态多样，那么对于开发企业来说，拿到某块土地以后做什么产品，怎么做？困惑着各个房地产开发企业的高层们。房地产大鳄可以凭借着自己雄厚的实力，丰富的开发经验，健全的部门配备降低风险开拓市场。而作为一些新兴的房地产开发企业，怎么办？本人结合近年的房地产从业经验，现对房地产开发建议如下，如有不妥还望斧正。

房地产开发总体来讲分为五步：第一步，土地获得；第二步，规划设计；第三步，项目招标，施工建设；第四步，项目销售；第五步，竣工入住。

第一步 土地获得。

自改革开放以来，特别是2001-2005年5月之前，我国房地产业飞速发展，市场需求激增，开发企业只要能够拿到土地，就能赚到钱。有些房地产开发企业大量的囤积土地，只要有地就卖，即使最后无钱开发，倒卖土地也能获得丰厚的回报。但是自2005年开始国家连续两次的宏观调控，市场上一些物业出现了空置，房产出现滞销，一些小的房地产开发企业出现了资金短缺，项目无法正常开发下去。越来越的房地产开发企业开始谨慎拿地。

那么在土地获得阶段怎样规避风险呢？

开发企业首先要成立一个市场开发部，由开发部进行土地信息收集，现场踏勘，区域规划了解，公建配套调研，对市场信息进行初判，分析市场。对地块进行SWOT分析，对当地房产市场、房产政策、投资环境等进行分析。同土地所有方接触，了解出让方式和出让款项，及能否调整。了解建安成本、政府收费项目和具体情况，作成本分析，估算利润空间。从而确定是否购买土地。

市场开发部人员构成：销售部2-3人、工程部1人、主管会计1人、专业市场调研员2人。

确定购买某幅土地以后，由销售部、工程部、财务部对该地块进行深判。

销售部参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。区域市场调研。通过市场调研对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议报公司高层讨论确定。

工程部、财务部根据公司高层决议进行方案设计和成本预算。三部门共同合作根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏，报公司高层讨论确定。制定可行性分析报告一份。

如果公司资金不足，可以进行前期项目招商，由法务代表起草合作方案，签署并实施。办公室主任（开发部主任）进行前期的关系维护，及各种证件的办理。制定投标书，进行竞争对手分析，报公司高层确定土地价格上限，价格敏感性分析，制定出价战术。

挂牌拍卖，摘牌获得土地。法务协助公司高层签署土地出让合同，确定用地图、桩点坐标、用地条件。财务缴纳政府净收益、契税、交易费。

办公室依据开发节奏进行各种证件的办理工作。

以上是项目开发的初始阶段，有开发经验的公司及有自己的开发部的房地产公司可以自己进行市场调研和分析。如果没有专业的团队，可以聘请专业的市场调研公司进行市场调研。市场调研费用行规为总标底的千分之二至千分之五，标底很小的佣金不能低于10万元。

第二步 规划设计

土地获得以后，销售部策划部两个部门要密切配合，对土地所在区域房地产市场作一次深入详细的市场调研，分析市场各类房产的现有体量、未来一年内市场建设体量、土地放量。对房地产市场现有产品的档次、客群、宣传推广方式、销售情况进行调研分析。走访当地房产同行、当地相关政府部门、路边随即调研等了解当地人的生活习惯、喜好，了解当地文化，了解项目所在地的历史变革等。通过一系列的市场调研分析，确定项目定位（高档物业、中档物业、低档物业）、产品定位（独栋别墅、联派别墅、花园洋房、普通住宅、小高层、经济适用房等）、宣传推广方式定位。提出项目设计建议，报公司讨论。确定方案，工程部根据公司高层会议精神，联系设计单位，进行设计出图。销售部、工程部、策划部对蓝图进行会审，对于部分施工工艺比较复杂或者不符合公司意图部分进行修改。最终确定蓝图。

由销售部、策划部、工程部、财务部共同协商确定项目开发节奏。销售部、策划部根据市场分析，做项目入市计划表一份。内容包括：宣传推广节点，项目销售节点，开发周期建议。做前期营销策划方案，确定项目的VI系统及公司的CI系统。明确推广思路和推广方式，报公司高层确认。

工程部制定开发节奏表和

第五篇：审计机关队伍建设问题现状及建议

人才是加快推进审计工作转型的关键，审计事业的发展根本要靠审计干部的能力和素质。国家审计署《2008年至2012年审计工作发展规则》指出：坚持以人为本，以提高审计人员依法审计能力和审计工作水平为核心，着力打造政治过硬、业务精通，作风优良，廉洁自律，文明和谐的审计干部队伍，充分发挥审计保障国家经济社会运行的‘免疫系统’功能。认清县级审

计队伍建设现状，如何解决队伍建设中存在的问题，提高审计人员整体素质，构建适应审计转型要求的审计队伍，充分发挥‘免疫系统’功能，是当今摆在我们面前的一项重要课题。

一、存在问题

（一）审计力量严重不足。我国审计机关成立于20世纪80年代改革开放之初，经过20多年的发展，审计队伍的综合素质，专业水平都有了较大的发展。但随着改革开放不断深入和经济社会的发展，审计任务越来越繁重，不仅经济总量的扩张大大增加了审计的工作量，经济体制转型时间的种种复杂因素增加了审计工作的难度，而且经济责任审计的广泛开展又加重了审计机关的工作任务，在这种情况下，县级审计机关的力量没有与审计工作任务同步增加。如我县审计机关现在编人员20人，除去局班子成员4人，非领导成员4人，行政后勤人员3人，外出招商1人，真正在审计一线的只有8人。每年在完成审计署、省审计厅及当地人大、党政部门交办的繁重审计任务的同时，还要完成上级和县委、县政府有关部门对审计局其他各项任务的考核工作。审计人员长期处于超负荷的工作状态，直接影响审计工作的质量和审计人员的身体健康。

（二）审计队伍结构不合理。一是专业结构较为单一。长期以来，在人们的思维定势中审计工作以财务、会计等专业知识为基础，因此，县级审计机关工作人员大多是财会专业出身。但随着审计领域的不断拓展，审计职能从监督为重向以监督与服务并举转变，审计工作还涉及到宏观经济，管理、法律、工程、环境保护、计算机等各相关专业。目前，县级审计队伍专业现状与审计工作发展的现实需求有较大差距，如我县审计局现有审计干部、职工20人，其中会计专业9人占45%，审计专业2人占10%，而没有计算机、工程专业学校毕业人员，这与现代审计的要求极不适应，特别是在信息化建设快速发展下，计算机审计成为一种必然，干部队伍专业结构的单一，复合型人才的匮乏，不利于审计创新与转型工作的不好又快发展。二是年龄结构的断层。现代审计是一项年轻的事业，但令人忧虑的是，县级审计队伍年龄结构断层现象已十分明显。一方面，目前，县级审计人员相当一部分是审计机关组建初期进来的，审计龄一般都在15年以上，年龄大多45岁以上。一个人长时间在一个部门工作，往往习惯于传统工作方式方法，凭老经验办事，接受新事物、新知识比较慢，缺乏开拓进取意识，更加缺乏现代审计的应用技术。另一方面，我局近10年来，因受地方行政总编制的限制，未能输入“新鲜血液”，增加审计专业人员造成了审计队伍青黄不接的局面。

（三）审计工学矛盾突出。长期以来，县级审计人员忙于审计完成任务、疲于奔命的现象非常突出，无法从根本上保证学习的时间和精力。况且，由于任务重、时间紧，审计人员经常外出审计，审计机关也难以很好地协调好工作和培训的关系，工学矛盾的怪圈始终末被有效打破，影响了审计人员综合素质的提高。

二、几点建议

（一）积极探索现代审计人才管理机制，按照“审计是国家经济社会的免疫系统”的要求，在人员编制不在审计部门手里情况下，要立足县级队伍建设现状，重新审视人力资源管理现状，牢固树立科学人才观，积极探索现代的管理机制，向管理要资源，向管理要效益。一是县级组织、人事部门要审计监督工作的性质，任务和特殊性考虑，适当增加县级审计机关的行政编制或县财政全额拨款事业编制，保证编制缺额即可及时补充审计一线专业人员，以改善审计机关人员结构、强化审计监督工作为出发点。二是建立完善审计人员绩效考核制度，积极探索建立和实施科学合理的审计工作绩效评估制度，采取定期考核和日常考核、定性考核和定量考核相结合的方式，客观公正地评价审计人员的工作绩效，重点突出工作质量、审计成果、信息宣传、先进审计技术方法的运用及相应的审计成本。对审计绩效突出的给予政治物质上的奖励；对工作拖拉散慢、得过且过、业绩平平的给予告诫，扣除考核奖，调离原岗位，免职等处理。绩效考核制度的实行，可以有效地解决角色错位，无人负责，管理松懈甚至有令不行、有禁不止的现象，为加强审计队伍的管理、发现、培养、选拔优秀人才提供可靠的依据。三是建立审计创新制度。要树立科学发展观，统筹安排各方面的工作，使理论创新与实践创新相协调。审计管理创新与审计业务创新相促进，审计内容创新与审计方法创新相配套，审计与审计调查相配合，真实、合法性审计与效益审计相辉映。要善于抓住一定时期影响审计工作发展的关键问题，通过研讨会、审计座谈会，下达审计科研任务等各种形