房地产行业税源监控现状、问题及对策研究

第一篇：房地产行业税源监控现状、问题及对策研究

房地产行业税源监控现状、问题及对策研究

内容提要：房地产业是一个正在蓬勃发展的重要产业，对中国的发展具有重要的影响，对国民经济的贡献率高。近年来，房地产业的税收收入增长速度快，占地方税收总额的比重不断攀高，是地方税税收收入的重点，房地产业也是税收征管的重点监控对象。但是由于税务机关片面重视收入任务及征管质量指标的完成，忽视税源的监控与管理，在日常工作中存在监控手段有限、管理滞后、纳税人偷逃税等问题，造成税源监控实质性缺位。笔者结合参与开发揭阳市地方税务局“建安业、房地产业税源控管系统”的经验，将房地产行业税源监控理论与实践相结合，从应用计算机技术进行房地产业税源监控的角度出发，对如何加强房地产业税源监控进行了分析和研究。为提高房地产业税收征管水平，必须根据房地产业税源监控的特点，以项目为基本登记单元，以内、外信息采集为基础，以数据监控分析为目的，以纳税评估为主要工作方式，依托现代信息技术，加强对房地产业信息采集和分析，将纳税评估工作自动化、信息化，强化行业税收管理，达到数据管税的目的，实现房地产税源全程监控。

关键词：房地产税源监控纳税评估数据管税

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产业是一个正在蓬勃发展的重要产业，对中国的发展具有重要的影响。从国民经济结构看，房地产业是当前经济发展的龙头行业，正处于发展的黄金期，经营效益高；房地产业与国民经济的其它许多行业或产业（如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等）密切相关，具有很强的产业关联性。房地产业对国民经济的贡献率很高，统计资料表明我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国GDP 10%左右的增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。近年来，房地产业的税收收入，无论在营业税方面还是在行业税收收入方面，都成为地方税税收收入的重点，相应也成为征管上重点监控的行业。

一、广东省房地产业税源基本状况

经济决定税收，税收反映经济，近年来，随着我省房地产市场的迅猛发展，我省房地产业税收实现了较快的增长，对支持地方经济的发展起到了重要作用。

（一）房地产业税收主要税种及构成

房地产税收贯穿房地产的开发、保有、转臵等各个环节，具有强制性、无偿性和固定性的特点。依据我国现行税法规定，房地产税收体系以及相关行业涉及到的税收主要有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税以及房产税、契税、印花税等其他税种（图1）。

（二）房地产业税收增速快

2005至2010年，我省房地产业税收从208.8亿元增加到716.2亿元，年增长28%，比同期地方税收增幅（19.2%）高出8.8%，各主要税种年均增速高低不一（图2），营业税和企业所得税增长相对缓慢，个人所得税年均增速较快，达到34.9%，土地增值税年均增速高达62%。

（三）房地产业税收占地方税收比重高

2005至2010年，全省房地产业税收收入总量达到2602亿元，占同期税收收入总量的19.3%。从占比来看，房地产业税收占地方税收总额的比重不断攀高，从2005年的15.5%上升到2010年的22%，提升了6.5%（图3）。2005至2010年，全省房地产业税收对税收总额的贡献率达到26.7%。

（四）房地产业税收税负水平高

近年来，房地产业税收占其增加值的比重不断提高，与同期税收宏观税负距离不断拉大。2005至2010年，全省房地产业税收占其增加值的比重由14.6%上升至27.5%；而同期地税宏观税负从6%上升到7.2%；两者差距从8.6%扩大到20.3%（图2）。

二、房地产行业税源监控现状

所谓税源监控，就是指对税收的来源进行监督、管理、调节和控制。具体来讲，就是在税收征管过程中，以掌握应征税款为目的，采取科学方法对税源进行监督和管理，对纳税人、征税对象等税源要素进行控制，保障税收收入的总体规模及发展趋势，并通过对收入状况的信息反馈，对税源的发展变化趋势能够更进一步、更及时地了解和掌握。税源监控是房地产业税收管理工作的起点和基础，贯穿于房地产业税收征管工作的全过程，是实现税收职能的前提条件，是进行科学预测分析和税收计划制定的基础，是市场经济条件下税收征管工作中不可缺少的重要的基础工作。新税制改革后，税源管理改变了原来的专管员制度，实现了由“管户制”向“管事制”管理模式的转变，这是向现代化税收管理制度转变的重要一步。但随着机构的调整和征管职能的分离，实际工作中税源管理出现明显弱化现象，一是日常管理中重视收入任务及征管质量指标的完成，忽视税源的监控与管理，导致收入与税源的严重失衡；二是过分强调税收稽查职能，忽视了管理职能，对税源产生、变化情况缺乏应有的了解和监控。近期，随着各级税务部门对税源监控情况的重视和反思，税源失控状态有所改善。

近年来，国家税务总局陆续出台了一系列加强重点税源监控的措施，要求各地税务机关加强房地产税源管理，堵塞房地产行业税收流失漏洞。2000年，国家税务总局启动了重点税源监控系统工程，并将这一监控体系作为税收工作“十五”规划的一项重点基础工程来建设。2004年，全国税收征管工作会议进一步提出“税源管理是税收征管工作的核心”。2006年，国家税务总局将房地产业税收作为税收专项检查重点对象，对在其2004年至2005年两个年度税款的缴纳情况进行检查，对有涉及税收违法行为的，追查到以前年度。2006年8月24日，国家税务总局还发布了《关于印发（不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法）的通知》（国税发[2006]128号），要求税务机关加强和规范不动产、建筑业营业税征收管理，贯彻“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针，实现对不动产、建筑业营业税的精细化管理，要求各地税务机关对不动产和建筑业营业税实行项目管理制度。

三、房地产行业税源监控存在问题

在房地产管理上存在“五多”现象，也就是涉及监管部门多、纳税环节多、税费种类多、假发票多、偷漏税也多。房地产业税收流失、部分税源失控的状况不同程度地存在着，并已经成为房地产业税收监控中存在的主要问题。

（一）房地产业纳税人偷税漏税现象较为严重

部分房地产开发企业税收法制观念差，依法纳税意识淡薄，偷税手段繁多而且花样不断翻新：

1、利用销售不动产发票管理上的不完善隐瞒销售收入。部分房地产企业不按发票管理规定管理发票，以降低价格为手段，利诱消费者，售买双方不按真实的交易价格签订合同，开“大头小尾”发票，这样便给企业偷税漏税留有余地。

2、通过调整预收款入账时间，延期缴纳税款。

部分房地产企业会计信息失真较为严重，在预收商品房销售款后，不按时入账和申报税款，从而达到延期缴纳税款的目的。

3、将销售收入长期挂应收帐款，延迟纳税义务时间。根据有关规定，房地产开发企业应在不动产移送使用后，确认销售收入。但实际上，有一些房地产开发企业将实现的销售收入长期挂应收账款，从而延迟纳税义务时间。

4、在捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销售收入入账，直接在“营业外支出”科目列支，从而少计税款。

（二）房地产行业经营周期长，成本核算复杂

房地产开发由于投资大、工期长，大部分工程要跨年度完成，部分房地产开发企业将项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致费用与收入不能配比，成本无法结转，应纳税所得额无法准确计算；还有的房地产开发是跨地域滚动开发，且同时开发几个项目。税务机关检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，这就给房地产行业税源监控带来困难。

（三）税务机关与房地产企业管理对象不一致

房地产行业的经营对象是项目，税收的管理对象是企业，因此税务机关很难按户确认房地产业纳税人的年度财务收入和应税收入，或是根据配比原则通过成本费用、资产规模等分析手段确认申报收入的合理性。这些给房地产行业的税源控管造成很大的困难。

（四）外部信息采集难

税务机关需要掌握的房地产项目涉税信息，一方面来自纳税人，但纳税人所提供的资料，不但信息不全，可信度也存在问题，征纳双方信息不对称，用正常的征管手段，难以判断纳税申报情况的真实性和准确性；另一方面来自规划、国土、建设、房管等政府相关部门，但目前整体配合情况不是太理想，外部合力仍未能全面形成，而且部门间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。

（五）房地产行业税收政策体系庞杂，税源管理制度缺失 目前在房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快，难以掌握。因而对房地产业项目开发各环节税源预测、分析对比和监控自然受到影响，难做到准确无误，进而影响到决策和征管。

（六）房地产行业征管手段滞后

目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，对建安房地产业实行项目手工管理制度，人工采集整理相关涉税信息，只能进行人工案头纳税评估，征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，操作处理慢。

四、完善房地产业税源监控的对策

从当前房地产业税源监控现状来看，房地产业税收的快速增长和房地产市场存在的问题给税源监控提出了新的课题，监控手段有限、管理滞后、纳税人偷逃税等诸多难题考验着税收征管能力。对房地产业的税源监控必须根据房地产业税源监控的特点，以项目为基本登记单元，以内、外信息采集为基础，以数据监控分析为目的，以纳税评估为主要工作方式，依托现代信息技术，加强对房地产业信息采集和分析，将纳税评估工作自动化、信息化，强化行业税收管理，达到数据管税的目的，实现项目税源全程控管。

（一）改进征管手段，应用计算机软件系统进行房地产业税源管理，提高征管力度

针对房地产业税源监控的特点，应用计算机技术实现房地产业税源监控，搭建房地产业税源监控系统，建立房地产项目信息库，采集项目登记信息、申报征收信息、发票信息、纳税人经营信息、政府部门涉税信息，建立健全房地产业税源监控指标体系，搭建房地产业纳税评估平台，实现对房地产业税源的有效监控，解决当前房地产业税收管理中存在的问题，全面强化房地产业的税源管理。

（二）实行项目管理制度，确保税务管理对象与企业经营对象、政府监管对象的一致 从管理学的范畴来看，项目是指行为，指一系列独特的、复杂的并相互关联的活动，这些活动有着一个明确的目标或目的，必须在特定的时间、预算、资源限定内，依据规范完成。具体来说，房地产项目可以定义为纳税人从事房地产业经营活动的涉税行为。国家税务总局在《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》（国税发[2006]128号）中要求各地税务机关对不动产和建筑业营业税实行项目管理制度。根据房地产行业的特点，必须将房地产项目作为独立的管理对象，在按户管理的基础上，实现按项目管理。以项目为基本登记单元，按项目进行纳税申报、开具发票。确保税务管理对象与企业经营对象、政府监管对象的一致，实现管理对接，按项目归集内、外信息，使内、外数据比对成为可能，提高涉税信息的应用效率。

（三）建立房地产项目信息库，按项目采集信息

应用计算机技术进行房地产业税源管理，首要任务是建立项目信息库，集中存储项目相关信息，整合各种资源，提高项目管理的能力。项目信息库以项目编码为主键，按项目对采集各类信息进行归集，以满足项目管理、监控、评估的需要。项目信息库的数据来源有三种：一是房地产业纳税人的项目登记信息、生产经营情况、项目核算、建造成本等信息；二是税务机关税款征收系统的纳税申报信息、发票在线系统的发票开具信息；三是政府部门的房地产项目涉税信息。项目信息库是税源监控系统的核心，也是纳税评估依据的数据平台。

（四）加强政府部门间配合，建设政府部门涉税信息交换与共享平台

涉税信息是税收征管的重要基础，是贯穿于税收征管全过程的关键因素，共享并利用纳税人的涉税信息，是强化税收征收管理、堵塞税收管理漏洞的重要途径。为此，广东省人民政府出台了《广东省涉税信息交换与共享规定（试行）》，要求有关政府部门和其他相关单位按照规定的内容、方式和周期向税务机关提供涉税信息。房地产开发企业的每一环节，都必须通过政府相关部门办理相关手续。因此，必须搭建涉税信息交换与共享电子平台，建立与规划、国土、建设、房管等部门的涉税信息交换制度，采集房地产项目涉税信息，及时掌握有关情况，对房地产开发项目从计划、合同、工程进度、销售产权转移等各环节进行全面监控。利用房地产项目涉税信息作为评价纳税人申报资料及附报材料的真实性、可靠性、合法性重要依据，将采集到的涉税信息与税务机关掌握的项目登记信息进行比较分析，确保项目信息库数据的准确性，提高税源监控水平和效率。

（五）建立健全房地产业税源监控指标体系

税源监控指标体系，是税务机关为实施税源监控，掌握涉税经济活动和行为中的有关信息和数据，进而全面了解经济活动的发展变化，规范涉税行为，为税收收入的组织管理和税收政策制定提供决策支持而设立的一系列指标的集合。通过房地产项目信息库，掌握了能反映纳税人涉税经济活动和行为的相关信息，进一步建立反映房地产业纳税人的税源、税收状况的房地产业税源监控指标体系。运用税源监控指标体系，逐步建立起科学的预测模型和预警机制，利用各指标间内在的逻辑关系，结合房地产业税负分析原理测算出各种规律特征。通过房地产业税源监控，税务机关可以掌握和了解房地产企业的生产经营情况和税收问题，把握税收全局，为组织税收收入提供决策依据。

（六）建立房地产业纳税评估平台

纳税评估的是指税务机关通过对纳税人相关数据信息的分析，对纳税人和扣缴义务人纳税申报情况的真实性和准确性做出定性和定量的判断，并据此采取进一步征管措施的管理行为。建立房地产业纳税评估平台，根据宏观税收分析、房地产业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及政府部门涉税信息等内外部相关信息，运用数学方法测算出评估指标预警值。综合考虑地区、规模、税种等因素，考虑房地产业纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平，利用科学的评估指标体系，借助信息化手段，对纳税人的纳税情况进行综合客观的评价，可以有效地对纳税人的依法纳税情况进行深入的监控，纠正纳税人的涉税违法行为，促使其提高纳税申报的真实性，保证国家税款及时足额入库。通过纳税评估掌握纳税人税收负担率、生产经营情况，继而采取相应的管理措施，从而更有效地对纳税人以后的纳税申报进行监督和控制，有效地防范了偷逃税行为的发生，实现税收管理的科学化、精细化。税务机关对于税收监控指标及日常税源监控确定的申报异常的纳税人，应该及时进行纳税评估。对于评估中发现的疑点，敦促企业认真自查举证，对评估问题重大或疑点未解决且无正当理由的，应移交稽查或进行反避税调查。

（七）加大税务稽查力度，严厉打击偷逃税违法行为

税务稽查作为堵塞税收流失漏洞的最后一道“闸门”，税务稽查部门要充分发挥自身职能作用，将房地产行业作为检查重点，以税款应收尽收为工作目标，严格按照税务法规查办案件。在案件稽查中，要彻底改变过去就账查账的稽查方法，充分利用房地产业税源监控系统，从中寻找、获取房地产交易的真实信息和第一手证据资料，最大限度地堵塞征管漏洞，减少漏征漏管现象，税务部门、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查，共同筑成税源监管的坚实防线。

（八）加大宣传力度，丰富服务内容加大宣传力度，进一步提高房地产企业的纳税意识，使广大房地产企业牢固树立依法纳税、诚信纳税的观念。通过税法宣传教育，深入推进依法治税，在全社会营造一个良好的税收法制环境，使依法诚信纳税的观念深入人心。与此同时要积极做好房地产开发企业的纳税辅导工作，注重加强对房地产企业财务人员的税收政策辅导培训，对房地产收入的确认、会计制度与税收政策差异及处理方法等进行讲解，促使房地产开发企业正确进行会计核算，严格遵守税收法律法规。

参考文献：

（1）《税源监控管理及其数据应用分析》编委会《税源监控管理及其数据应用分析》中国税务出版社，2005（2）刘佐《中国房地产税收》中国财政经济出版社，2006（3）《中华人民共和国税收征收管理法》（4）《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》

（5）国家税务总局《关于实施<重点企业税源监控数据库管理暂行办法>的通知》（国税发〔2000〕7号），2000（6）国家税务总局《关于修改<重点企业税源监控数据库管理暂行办法>的通知》（国税函〔2000〕1010号），2000（7）国家税务总局《关于印发<纳税评估管理办法（试行）》的通知>（国税发〔2005〕43号），2005（8）国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕82号），2005（9）国家税务总局《财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号），2005（10）国家税务总局《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》（国税发〔2006〕128号），2006（11）广东省人民政府办公厅《印发广东省涉税信息交换与共享规定（试行）的通知》（粤府办〔2010〕69号），2010（12）徐清祥、梁汉超《关于房地产市场调研对广东经济和税收影响的调研报告》广东地方税收科学研究所，2011年5月13日

第二篇：唐山市房地产企业发展问题及对策研究

华北电力大学科技学院本科毕业设计（论文）

唐山市房地产企业发展问题及对策研究

摘要

唐山市房地产业是唐山市经济的支柱性产业之一，产业链绵长，对唐山经济的安全良性运行影响甚大。通过总结分析唐山市房地产企业发展问题及对策研究相关文献，并结合房地产企业的典型案例在大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。本文对唐山房地产企业发展策略的影响及原因做了系统全面的梳理，主要存在的问题有融资困难、资金风险加大缺乏战略规划、盈利模式模糊、管理方式落后、人才缺乏、营销策划方法单一缺乏新意、物业管理不尽人意、价值链粗放、造成低水平的激烈竞争、割裂价值链的整体性等问题。本文在此基础上提出唐山房地产企业应对这些问题可采取的发展策略体系，主要的应对策略拓宽融资渠道、加快资金回笼速度、谨慎地选择项目投资、利用房地产企业调整时期储备专业人才、建立房地产品牌经营策略、提高企业品牌竞争力、规范管理机制组织等方面。总之，本文的研究内容主要是唐山市房地产企业发展问题及对策研究，根据唐山市房地产企业发展普遍遇到问题，提出了唐山房地产企业的发展策略。

关键词：唐山市；房地产企业；营销；战略规划

I

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TANGSHAN REAL ESTATE ENTERPRISE DEVELOPMENT PROBLEMS AND COUNTERMEASURES

Abstract

Tangshan real estate industry is one of the pillars of the TangShan economy industry, industrial chain long, the safety of the economy in TangShan benign operation great influence.Through the analysis of real estate development enterprise TangShan problems and countermeasures study related articles and real estate enterprise with the typical cases of real estate prices in big cities is larger, small and medium-sized cities, the real estate investment industry into the slow the fluctuation of the adjustment process.In this paper the real estate enterprise development strategy of TangShan influence and the reason we survey the system, main problems financing difficulties, capital risk increase the lack of strategic planning, profit model fuzzy, management way backward, talent lack of marketing planning methods are simple, the lack of new property management unsatisfactory, all show management system defect caused extensive value chain, low level of competition to separate the integrity of the value chain.This paper put forward the real estate enterprise deal with these problems TangShan can adopt the strategy of the development of system, the main strategies to broaden the financing channels, to speed up the money collecting speed and carefully choose the project investment, using the real estate enterprise adjustment period reserve professional talents, establishes the real estate brand management strategy, improve the enterprise brand competition ability, standard management organization and so on.In short, the main content of this paper is TangShan real estate development problems and countermeasures study, according to real estate development of TangShan frequently met problems, and put forward the strategy of the development of real estate enterprises in TangShan.Keywords: Tangshan;Real estate enterprise;Marketing;Strategic planning

II

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目 录

摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„Ⅰ Abstract„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„Ⅱ 1 绪论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.1 本文的选题背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.2房地产企业研究发展现状 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.3本文的写作思路„„„„ „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 2 唐山市房地产企业发展简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 3唐山市房地产企业发展的主要问题„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 3.1融资困难，资金风险加大„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 3.2缺乏战略规划，盈利模式模糊„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 3.3外来大型房地产企业进入竞争加剧„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 3.4管理方式落后，人才缺乏„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 3.5营销策划方法单一，缺乏新意„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 3.6物业管理不尽人意，尽显管理制度缺陷„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 3.7价值链粗放，造成低水平的激烈竞争„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 3.8割裂价值链的整体性，无法发挥价值链的舍力优势„„„„„„„„„„„„„„„7 3.9 房地产开发企业诚信问题堪忧„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 4 唐山市房地产企业发展的对策„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.1拓宽融资渠道„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.2加快资金回笼速度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.3谨慎地选择项目投资„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.4利用房地产企业调整时期储备专业人才„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.5建立房地产品牌经营策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.6提高企业品牌竞争力„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.6.1塑造企业品牌„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.6.2将企业做精、做专„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 4.7规范管理机制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 4.8组织再造形成新的价值链„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 4.9提高技术含量创新价值链„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 4.10建设企业文化提升价值链„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 5结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14 致谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

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1绪论

1.1本文的选题背景

我国房地产市场是一个新兴的市场，是改革开放的产物。衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为国民关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。改善居住环境和居住条件也是政府民生政策的重要内容。

我国房地产业自改革开放至今，经过了三十年的风雨历程，为国民福祉和国民经济发展做出了重要贡献。然而，房地产业近十年来的牛市行情，在2008年风向突变，“气温”骤降，房地产销售量呈现全面萎缩，部分城市房价开始回归理性，国家的宏观调控政策成效显现，房地产业步入“寒冬”成为普遍共识。房地产企业路在何方?业界普遍认为房地产企业的“暴利”时代已经终结，房地产业发展由“地产时代”开始向“房产时代”过渡。企业开始“内功修炼”，以提升企业管理水平和核心竞争力，成为房地产企业度过“寒冬”和获得持久发展的主要手段。

房地产业作为驱动中国经济增长的支柱产业之一，受经济形势和经济政策的影响比较明显：大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。与国内一线城市相比，唐山市房地产业起步较晚，发展水平还不高；中小房地产企业数量多、实力不强。宏观经济形势和经济政策的改变增加了房地产行业的风险，唐山市房地产企业如何应对风险，将关系到企业的生存与发展。

1.2房地产企业研究发展现状

我国房地产业发展的历史比较短，目前对房地产市场的研究与其它行业比较，在广度和深度上也有所欠缺。近年来随着房地产市场的兴旺，产业规模的迅速膨胀，很多大专院校和科研机构陆续建立了房地产业的研究学科，取得了不错的成果。以下就房地产经济学、房地产融资、开发模式等方面的主要研究文献作一介绍。

众多学者从经济学的角度研究房地产业发展，例如钱昆润(1999)将西方经济学的供求理论运用于土地和房屋需求、供应和价格上，系统的阐述了房地产供求理论，包括土地供求、房屋供求以及房地产价格与供求的关系。范翰章(1998)从房地产市场出发，对市场分析、市场调研和市场预测理论作了详细论述，同时文中还对国外发达国家房地产市场发展趋势做出了介绍[1]。

在房地产融资方面，徐一千、刘颖春学者(2005)介绍了关于房地产金融概念、特征和作用，房地产金融市场，房地产金融基础知识，房地产信贷资金筹集，房地产贷款，公积金制度、房地产信托、房地产保险、房地产证券化等相关理论知识，并联系实际，在介绍房地产金融知识的基础上，介绍了房地产金融的一些实务操作[2]。巴曙松、张旭、王淼观

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察和梳理了12 种房地产金融创新的途径，每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。房地产开发应根据项目、环节或风险控制来确定实施最优融资结构，规避融资风险是房地产企业融资决策的核心[3]。

在开发模式方面，李勇、骆汉宾(2006)研究了多元化开发模式和专业化开发模式。他们指出考虑到房地产物质形态的多样性、产品分布的地区性、开发过程的阶段性、高风险性和不确定性，开发企业应专注于自身最擅长的业务或核心业务，然后购买其他社会化专业机构提供的业务服务，从而形成高协作性的开发流程[4]。张蓬(2007)运用动态联盟的基本思想，将其引入到房地产开发模式中，对房地产动态联盟构建、运行等问题作了深入的研究，旨在建立一个比较完整的房地产动态联盟开发体系[5]。

在房地产发展战略上，刘洪玉认为房地产开发企业的发展战略，是建立在时间、区域和物业类型组成的三维空间基础上的，时间即企业所处的发展阶段。曾力勇认为：房地产企业战略包含六大类型，在房地产企业建立之初常常采用扩张性战略，当企业发展到一定规模时，就会考虑选择一体化战略进一步发展。王再军、黎生南认为我国房地产企业的发展战略正在发生深刻演变，包括融资渠道的演变、地域开发的演变、产品开发的演变和经营模式的演变[6]。

我国房地产业发展的历史比较短，目前对房地产市场的研究与其它行业比较，在广度和深度上也有所欠缺。特别是针对二线城市房地产企业研究发展比较少见。

1.3本文的写作思路

本文将通过总结分析唐山市房地产企业发展问题及对策研究相关文献，并结合房地产企业的典型案例在大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。与国内一线城市相比，唐山市房地产业起步较晚，发展水平还不高具体情况，对唐山房地产企业发展策略的影响及原因做了系统全面的梳理，并在此基础上提出唐山房地产企业应对这一影响可采取的发展策略体系。本文共分为五个部分：

第1 章绪论：阐明本文选题背景、房地产企业研究发展现状以及本文的写作思路 第2章唐山市房地产企业发展简介：介绍了唐山市房地产企业1999年以来的发展历程，及市场、相关政策的变化。

第3 章唐山市房地产企业发展的主要问题：本章阐述了唐山市企业发展中存在的主要问题内容包括融资困难，资金风险加大、缺乏战略规划，盈利模式模糊、外来大型房地产企业进入竞争加剧、管理方式落后，人才缺乏等。

第4 章唐山市房地产企业发展的对策：主要包括拓宽融资渠道、加快资金回笼速度、谨慎地选择项目投资、利用房地产企业调整时期储备专业人才、建立房地产品牌经营策略等。

第5 章 结论。

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2唐山市房地产企业发展简介

1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，开始推行住房分配货币化制度，这种制度自1986年开始在烟台进行试点，以提租发券、空转起步为特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列[7]。

唐山市为了促进住房消费，满足广大职工购房需求，经市房改领导小组批准，从2000年9 月13日起进一步放宽住房公积金贷款政策，这是唐山市公积金贷款政策从1999年11月份调整后的又一新举措。

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，随之国家出台了多项针对房地产行业的调控政策。目前我国房地产业已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象，并出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，l0年来．还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业[8]。

唐山市房地产崛起于2002年兴盛于2006年由于唐山距离北京较近相对地理位置优越受北京影响较大。2006年唐山市房地产市场繁荣火爆大量房地产项目获批，开发商开始向社会公开接受现金预订[9]。

从唐山市GDP分析 2000年全市完成国内生产总值915.05亿元，2005年全市生产总值2027.12亿元，同比增长122%。2000年底，全市金融系统各项存款余额为714.77亿元，2005年全市金融机构年末人民币存款余额1579.29亿元，同比增长121%，基本与GDP同步增长。按照上述5年统计，GDP增长122%，存款增长121%，房价增幅最少在200%以上；根据《唐山市政府工作报告》，唐山市在2010年的GDP可以很保守（政府工作报告原文）地比2005年翻番，按照上述规律，我们唐山的房价（按照现在的价格4000-5000每平米计算）应该在2010年达到12000-15000每平米，就是说那个时候，市区中心地带的房价在10000元每平米很正常，那出现20000每平米的豪宅也很正常了。

目前唐山新开盘的住宅小区销售价格最低的也在每平米3600元以上，均价大都超过4000元。仅仅一年以前，房价还是每平米3000元左右，2003年的房价大约是每平米2000元左右，再往前推的话，5年前唐山市的房价不过才每平米600元左右。短短几年，唐山在完成向河北经济中心城市跨越的过程中，房价已翻了6番。业内人士评价说，唐山市目前的住宅房屋出售价格，并不是平稳上升，而是以一种突跳的方式上涨。有资料表明，唐山目前已成为河北省内房价最高的城市。

2007年对于唐山市房地产企业来说可以称得上阴霾的一年，政府强制调整市场众多房地产项目纷纷下马或停止相关手续办理，市场一度出现真空现象，导致二手房交易量迅速攀升交易价格狂飙情况[10]。

2008年唐山市政府应河北省政府要求，开始启动三年大变样工程，瞬间唐山市进入了翻天覆地城市拆迁改造阶段，由于新房建设周期较长所以二手房、租赁交易市场趋好，受

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市场观望情绪的影响三季度二手房成交量有所萎缩，且成交价格下滑明显。

从市场供应方面来看，唐山房地产发展步伐尚处于初级阶段，市场竞争还不是很激烈；对于房地产企业来说，通过专业化程度来提升经济效益的压力还不是很大，因而唐山房地产开发一直是粗放经营。

2009年上半年，唐山市房地产市场随着行业的持续回暖，投资规模大幅回升。据统计，2009年1至6月份，唐山全市完成房地产开发投资94.74亿元，同比增长1.6倍。同时，唐山房地产施工规模扩大，统计数字显示，1至6月份，唐山市房地产开发企业房屋施工面积993.71万平方米，同比增长1.3倍。2009年1至11月，唐山市房地产开发房屋施工面积1413.62万平方米，同比增长1.1倍。其中，商品住宅施工面积1187.20万平方米，同比增长93.8%；房屋新开工面积763.75万平方米，同比增长1.3倍。全市房屋竣工面积157.57万平方米，同比增长47%，其中，商品住宅竣工面积144.93万平方米，增长47.6%。1至11月，全市商品房销售面积310.65万平方米，同比增长60.8%。其中，商品住宅销售面积296.31万平方米，同比增长62%。1至11月，商品房销售金额107.75亿元，同比增长93.4%。其中商品住宅销售额99.83亿元，同比增长92.2%。1至11月，全市商品房空置面积30.28万平方米，同比增长6.8倍，环比降低9.8个百分点。

2010年，房产商依然十分看好唐山市场。虽然近期国家出台了很多调控政策，会对整个行业造成一定影响，但是整个经济是向前发展的，刚性需求一直未被满足，土地资源却是有限的。从供需关系上讲，房地产市场仍会处于卖方市场。从4月份成交数据上看，房产新政对唐山楼市影响不大，唐山市中心区商品房4月份共成交2204套，同比增涨632.23%，环比增涨105.79%；商品住房成交均价为6010元/平方米，与上个月相比每平方米下降了390元。存量房共成交543套，同比下降了15.42%，环比下降了2.16%；存量（二手）住房成交均价为5452元/平方米，与上个月相比，每平方米上涨了277元。

2010年岁初，中央连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“国四条”到“国十一条”、“国十九条”，再到新近的贷款首付款不得低于50%，无疑表明了政府调控房地产市场的决心。随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪开始加重。一些投资者对于住房投资已经非常谨慎，纷纷寻找其他的投资新产品，其中包括投资转向商业地产，而唐山市的凤凰新城项目，无疑是一大亮点。凤凰新城的开发建设，是唐山市走向现代化的重要窗口，是提升城市功能的重要平台，是转变经济发展方式、优化产业结构的重要选择，它在唐山“四城一河”开发建设和全市经济社会发展中占有非常重要的地位和作用。截至2009年11月，河北唐山凤凰新城总投资170多亿元的41个项目开工或完工，已累计完成投资91.55亿元。唐山将加快把凤凰新城建设成为国内一流的中央商务区[11]。

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3唐山市房地产企业发展的主要问题

3．1融资困难，资金风险加大

唐山市房地产企业的资金来源主要包括：自有资金和自筹资金、银行贷款、销售款以及少量的施工企业的热资，其中银行贷款和销售款占资金总量的六成左右，这使得企业的现金流受经济形势及金融政策的影响较大。当前经济形势下，以下几点将会威胁唐山市房地产企业的资金链安全，使企业运营风险增大。

第一、宏观经济增速减缓，银行更加惜贷。在金融危机背景下，随着房地产企业经营风险和信用风险水平大幅度上升，金融机构减少房地产企业的融资额度和提高融资门槛，唐山市房地产企业将面临融资困境。

第二、资金回笼放慢，影响现金流安全。一是投资性购房减少，唐山与国内一线城市相比，房地产泡沫较少，经历了2008年的销售低谷之后，2009年市场开始回暖，然而一线城市房地产泡沫的增加，使得宏观政策开始收紧二套房贷，这将压制投资性住房的增长。二是住房的刚性需求受到抑制，房价上涨、外部经济减速所带来的失业与减薪都将影响刚性需求的释放。

第三、资金链的安全度不高。房地产企业属于资金密集型企业，从获取土地使用权到整个项目运作完成，需要大量的资金。唐山市房地产企业的注册资本普遍不大，而房地产项目对资金需求量大、开发周期长的特点决定了唐山市房地产企业资金链的安全度不高。

3．2缺乏战略规划，盈利模式模糊

在2007—2010年房地产市场上升突进的几年里，部分房地产企业创造了快速发展、迅速壮大的神话，在土地市场下尽力拿地、销售市场多面出击，成为业界的美谈。但很多唐山市房地企业缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。

3．3外来大型房地产企业进入竞争加剧

由于宏观经济增长速度放慢，一线城市土地的限制越来越紧，土地资源稀缺、购地成本加大，从而使众多大型房地产企业集团进入类似于唐山这样的二线城市，房地产企业的发展受到严峻挑战。

第一、获取土地的难度加大。在2008年下半年的土地流拍之后，2009年唐山市政府推出大面积的土地转让活动。但转让过程中的招标、拍卖、挂牌需要高额的保证金和严格的付款条件，使得很多优质土地资源被大型房地产企业或财团获得(如美菱地块被大连万

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达集团以10．22亿元的总价购买)。本地房地产企业在规模、资金上都难以参与竞争。再加上唐山将逐步推广节约、集约用地政策，这都使得土地储备成为房地产企业发展的重大难题，甚至很多企业面临无地可开发的困境。

第二、市场竞争激烈。很多房地产企业既搞建筑工程设计，也搞项目开发、工程建设、房屋销售、物业管理等，涉及面广，竞争实力不强。而随着唐山城市化进程的加快，房地产市场处于快速发展期，房地产开发也从单纯注重数量到注重品质的方向提升，对房地产企业的经营理念、服务理念的要求更高、更完善，加之很多大型房地产企业登陆唐山市场，使得市场竞争更加激烈，房地产企业的发展空间受到进一步的压缩。

3．4管理方式落后，人才缺乏

唐山市房地产企业管理大部分是围绕某个项目而展开的。企业的管理者将经营的重心放在项目运营上，而忽视企业管理和人才的培养，阻碍了企业持续、稳定的发展。其主要表现在以下两方面。

第一、管理机制不健全。通过调查发现很多唐山房地产企业没有完整、规范的企业管理体系和管理制度；有的表面上看建立了现代企业制度，但仍然由一个或几个人说了算，企业的管理行为存在很大的随意性，容易导致企业资源配置效率低下，不利于企业的长远发展。

第二、人才缺乏。由于唐山大部分房地产企业实力有限，缺乏有效的激励机制，造成了大量高素质人才向一线大城市或大型房地产企业汇聚流动，使本地企业普遍存在人才紧缺问题，制约了企业的发展。因此如何吸引、培养、留住一批高级经营管理人才和专业技术人才成为解决唐山市房地产企业发展的关键问题之一。

3．5营销策划方法单一，缺乏新意

一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。而从影响房地产开发经营绩效的具体指标来看，营销策划上有广告宣传费用率、品牌价值、价格竞争力和资金回笼情况等方面。

3．6物业管理不尽人意，尽显管理制度缺陷

房产或物业开发完成并实现销售，那么必然要为物业的所有者或使用者提供物业管理服务，以公开选聘的专业化物业管理公司为客户或业主提供物业管理服务是当前国家法规所要求的内容。目前普遍存在的事实是，在前期的物业管理服务中房地产企业自身的下属

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物业管理公司多是服务的提供者，特别在企业房地产项目的开发是分期分段进行的情况下更是如此，此时物业管理服务的质量对于企业后续开发项目的销售及效益情况将产生决定性的影响。评价房地产企业提供的物业管理服务质量最关键的指标是业主满意度。当然，物业管理也要讲究成本。而评价业主满意度的基本指标可以分成以下几个方面：员工服务质量(态度、及时性、达到业主目标)、安全管理、环境清洁质量和社区文化等。

3．7价值链粗放，造成低水平的激烈竞争

大量的调查和研究表明，唐山房地产开发企业数量多、规模小、资质低、技术含金量小并且以银行贷款为主要融资来源。小规模、低技术、刚性融资渠道所形成的组合，造成企业价值链粗放并且风险极高。使行业处于低水平的恶性竞争中，这样不仅无法提升相关价值活动，而且企业的核心竞争力的形成和发展也很困难。据中国行业企业信息发布中心的调查。全国现有房地产开发企业58 710家，从业人员160．1万人，全年完成房地产开发投资19 422．9亿元，竣工房屋面积5．58亿m2。根据对2007年全国房地产企业500强的统计分析，我国房地产企业规模有所扩大，主要表现为500强的入围门槛大幅度提高。2007年入围500强的房地产企业平均完成的投资额达到5．58亿元，进入门槛平均比2006年提高1．4亿元；平均拥有的总资产为28．39亿元，门槛平均比2006年提高4．2亿元；平均经营收入7．47亿元。进入门槛比2006年提高了1．03亿元。但是，从与其他行业和国际对比的角度来看，房地产业还存在占GDP比重偏低、企业粗放发展、结构不尽合理、投入产出偏低等问题。

3．8割裂价值链的整体性，无法发挥价值链的舍力优势

片面关注某项价值增值活动而忽视其他价值环节，无法发挥价值链整合功能，造成唐山房地产开发企业竞争力弱，这也是当前房地产企业发展中存在的主要问题。由于当前国内房地产业处在一个特殊的市场环境中，相当多的房地产企业重视公关能力而缺乏加强自身管理的意识。我国房地产业虽起步于开始进入市场经济的时期．但由于受国家宏观政策以及地方性法规的影响。房地产开发涉及繁杂的行政审批程序．要与规划、建设等十多个政府有关部门发生关系。房地产开发企业如果没有很好的公关能力和公共关系，不论是从项目一开始的批地、项目审批，还是开发过程中种类繁杂的各种相关手续的办理都将阻力重重。

这样的社会现实使得许多房地产开发企业只好把更多的精力都放在了与政府各相关部门的公关事务上，往往忽略了企业的其他价值增值活动的管理。我们知道，房地产项目的顺利实施除了要处理好与政府的公共关系外，通常还需要借助多方面的资源。如项目立项时，对消费者进行研究，要请专业的调查公司，产品定位时，要请咨询房地产策划公司，项目施工时要请建筑公司，而营销推广时要借助广告公司等。实际上，正如前文所分析的房地产开发企业价值链构成因素来看，房地产开发企业是一个资源的整合者，最终卖给消费者的楼房其实是一个资源的整合品。房地产开发企业的强势竞争力就表现在对相关资源

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整合的能力方面。一个房地产开发企业如果缺乏对相关的资源、活动及关系的有效的重视和管理，即使由于有某种因素而获得了暂时的成功，也不能保证其可持续的发展。

3．9房地产开发企业诚信问题堪忧

缺乏深层理性诉求和行业道德自律的价值链过于薄弱，使唐山房地产开发企业诚信问题堪忧，竞争向恶性方面发展。房地产项目周期性长．地域性强，楼盘极具个性化．房地产开发公司往往只看重项目的利益因素。很少关注企业深层的价值信念，企业文化表层化，造成了一些企业行为无道德伦理约束，商品房普遍存在的质量问题(施工单位偷工减料、掺杂使假、违约违规等)，商品房销售过程中存在建筑面积“缺斤少两”的计量问题(将公共分摊面积超过预定标准或者在涉及到公共分摊面积、顶层花园、小区车库等问题时模棱两可等)，物业管理权责不清晰、纠纷难调等，即损伤了企业的竞争力，也伤害了与企业有关的利益相关者[12]。

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4唐山市房地产企业发展的对策

4．1拓宽融资渠道

要解决唐山市房地产企业融资难问题，必须将传统的融资途径与新兴的融资途径相结合，拓宽企业的融资渠道。除了传统的国内银行信贷融资以外，还可以通过以下几种方式融资：

第一、民营银行与外资银行的信贷融资。民营银行与外资银行的信贷机制更加灵活，有利于唐山市房地产企业融资。

第二、信托融资。由唐山市财政牵头将企业贷款打包做成信托产品，并由中小担保公司提供信用担保，向社会公众募集资金，解决企业的资金困难[13]。

第三、股权融资。分为上市和私募两种，唐山市中小房地产企业主要采用私募股权融资，借助于基金或社会闲置资金投资企业股权，降低企业的资金压力[14]。

第四、典当融资。利用公司资产，通过典当行换取企业发展急需的资金，典当融资以其快速、高效、便捷的特性正成为唐山房地产企业融资的新途径。

第五、担保融资。房地产开发企业之间或企业的主管部门、上级公司提供担保，以此获得银行贷款。

4．2加快资金回笼速度

鉴于经济形势的好转需要时间，为了保证企业资金链的安全性，唐山市房地产企业应积极通过各种营销手段，加快企业资金回笼。

第一、采取价格领先策略扩大销售量。年轻购房者是当前唐山房地产市场的主要购房群体，这类群体购房的主要目的是满足基本居住，对价格敏感。因此，唐山房地产企业通过降低价格、提升产品的性价比，可以加快销售速度和扩大销售量。

第二、采取差异化营销策略。房地产的差异化营销包括房地产产品差异化、服务差异化、人事差异化和形象差异化。唐山房地产企业应该利用现有的资源不断创新概念和营销手法，增强顾客导向意识，将差异化贯穿于购房者房地产产品消费的全过程，以满足不同购房者的个性需求。

4．3谨慎地选择项目投资

第一、采取防御型策略[15]。尽管房地产市场开始回暖，但是，在宏观经济并未完全复苏，市场依然存在很多不确定性因素的情况下，房地产企业应该采取审慎乐观的态度。为了最大限度地提高资金的利用效率，房地产企业应该收缩战线，谨慎地选择项目投资。

第二、建立战略联盟[16]。为了避免风险，避免不利竞争，房地产企业间可以建立横向战略联盟，利用各自的优势资源，共同开发项目，共求发展。除此之外，唐山房地产企业

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还可以和产业链上的相关企业建立纵向的战略联盟，共同应对未知资金风险。

4．4利用房地产企业调整时期储备专业人才

人才是当今时代最重要的资源和生产要素，对管理能力不足、人才欠缺的房地产企业的发展起着决定性作用。最近一年来，随着美国次贷危机以及由此引发的全球金融危机，国内外出现了人才的特殊流动迹象一“海归人才从国外回到国内寻求发展机会，部分人才流出房地产行业”。行业的调整，使越来越多的业内人士担心降薪、失业，寻求稳定的、更好的发展机会，是一部分人转投其他行业的初衷。在北京、上海等地一部分业内人士，基于对行业调整期的悲观看法，已经开始流向其他二线、三线城市。有志于长期从事房地产开发的企业，在这个时候可以用较低的成本获取从知名房地产企业流出的专业人才，同时制定一系列吸引人才、留住人才、培养人才的政策，真正进行人才储备。中小房地产企业若没有在行业调整期积累起自己的人才体系，就失去了在市场转暖期快速发展的资本。

全球经济增长放缓和我国宏观经济形势使我国房地产行业面临严峻挑战。那些严重依赖获取稀缺资源而自身创造价值能力不足的房地产公司，将面临严重的生存危机。唐山房地产企业要在市场中站稳脚跟，就要准确定位，牢牢把握好市场开发方向，提高提高自身综合实力，才能获得生存和长远发展[17]。

4．5建立房地产品牌经营策略

品牌经营是房地产营销策划企业发展的必由之路，其核心就是“以人为本”的经营原则，具体表现是从建筑的第一步规划直至最后服务都必须以为的生活方便、居住舒适作精心考虑。品牌发展经营最重要的原则就是要不断地创新生活，同时，品牌又是企业综合素质的体现。房地产项目建设有众多环节，品牌经营是一项系统工程，要结合开发、体现对消费者全心全意过程的优质服务，提高消费者的生活质量。地产品牌在消费者中有较高的地位，有“精品地产”的美称。精品地产最大的卖点是始终保持产品一惯性的品质优良，一惯性的设计优良，一惯性的尊重客户对住宅文化的一种需求的满足，并始终如一的完成客户所需要的住宅文化的实现[18]。

4．6提高企业品牌竞争力

4．6．1塑造企业品牌

房地产企业要在激烈的市场竞争中实现长远发展，品牌运营是必由之路[19]。唐山房地产企业大多发育于本土，可以利用企业对消费者群体文化习俗的感知能力上的优势，塑造企业品牌。在此过程中要注意以下几点：

①准确、科学地构建品牌体系。要对唐山房地产市场进行深入的分析，结合企业的实力及发展目标，将企业品牌和产品品牌和谐统一起来。

②有效地传播品牌。企业以房地产产品为载体，通过媒体广告、互动式媒体、公共关系活动等方式与购房者群体进行沟通，让购房者群体了解房地产产品品牌、企业品牌。

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③品牌实现。通过建立以消费者群体为核心的产品价值体系，为消费者群体提供独特、超值的产品和高品质的服务来保证企业品牌实现[20]。

4．6．2将企业做精、做专

随着唐山经济水平的不断提高，消费者对房地产产品需求不断升级，精细化将是房地产业的发展趋势。唐山房地产企业可以避开与大型房地产企业的主要竞争层面，通过详细的市场调研，及时把握购房者对房产品消费需求的变化趋势，寻找产品市场空隙，将产品市场细分；并立足于某个细分的目标市场，将企业的主要资源和发展重心放在该细分市场。从而将企业做精、做专，以求得局部市场的竞争优势。

4．7规范管理机制

为了提高企业的运行效率，中小房地产企业应完善各项管理制度，以制度的形式明确规范工作流程及员工行为，节省工作任务的时间和费用。在此过程中必须注意两个方面。

第一、制度具有可操作性。在流程设计和任务节点分析的基础上制定各类管理标准；制度的建立必须按部门职能、组织结构、管理标准进行明晰的管理方案设计，把握适度平衡及人性化的原则，保证制度切实可行[21]。

第二、制度执行的可监督性。建立完整的绩效考核管理体系来监督各项管理制度的执行，保证其执行到位。具体操作时应注意：

①明确公司的具体岗位和岗位职责。②根据岗位职责明确具体的考核内容。③根据考核内容明确合理的考核指标。④将具体的考核指标和奖惩制度有效结合。

4．8组织再造形成新的价值链

资源整合能力是核心竞争力的一种具体表现形式，是企业成长中产生的一种综合力，核心竞争力是“合力”的概念，相对房地产开发企业而言．就是通过价值链的一系列环节组合成合力系统，包括前期策划、产品设计、工程建设、市场营销、物业管理、信息管理、技术开发、人力资源管理、企业基础设施九个价值环节的组合系统。目前，国内大多数房地产开发企业规模小、资金短缺，竞争力弱。那么。我们可以考虑再造开发企业的组织机制，实施强强联合，打造大型开发企业组织。既解决了竞争力问题又解决了融资渠道问题。在组合对象上。房地产开发企业可以有几种选择：采用纵向联合，与相关的房地产开发企业价值增殖实体联合，如供应商、设计研究院、咨询策划公司、中问中介代理商、建筑工程公司、广告公司、专业的调查公司、物业管理公司等联合经营．打造竞争优势，采用横向联合，与房地产业的竞争对手联合，变“你死我活”为“与狼共舞”实现“双赢”，与实施多元化战略的大型企业集团联合，借他们的资金平台，实现开发企业的大发展。在实施方式上．并购战略应该是首选。小规模的企业可以利用企业自身的反兼并能力，通过控

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股的方式兼并大型股份公司，实现“借壳”上市，既实现了组织的质变又获得了新的融资渠道[22]。

4．9提高技术含量创新价值链

房地产开发企业的持续竞争优势的形成和发展的重要路径是提升技术含金量。技术提升关键在于产品的创新。产品创新包括开发新的产品或产品升级换代，这是房地产开发企业创新的基础。目前房地产领域产品创新的发展方向主要是智能化建筑和绿色生态型建筑。智能化建筑是近年来的热点，它将成熟的IT技术运用于家居中，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用、安防设备等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等活动。绿色生态型建筑提倡环保、节能．从设计、建材选用、公共设施和居室配置到社区管理都遵循节约资源和能源的原则，降低对环境的负荷。生态住宅评价体系包括小区环境规划设计、能源与环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等五个方面。从技术、经济、环境、能源以及社会的角度系统评价建筑物全寿命周期中的每个阶段中的综合品质，将更好地引导绿色生态住宅建设．目前，国际上绿色生态住宅的发展中，高新技术在此领域占有重要的地位，如新能源、新材料、生物工程等。与此同时，因地制宜地采用地方性材料和技术以降低成本业已成为发展趋势。此外，户型结构的创新，小区规划的创新．近些年也越来越受到人们的关注，房子已经不是简单住所的概念，更多的是一种生活方式的反应，如提高从住宅上反映生活品质的高雅以及生活的便利，在这方面都有很大的创新空间．如近两年房地产业发展较快，房价不断高涨，很多普通百姓面临着很大的购房压力，再加上国家宏观调控控制高档住宅的开发，尤其是在一些经济发达城市．房价过高现象明显，户型的创新将为房地产开发企业提供很大的发展空间。另外，单身公寓这类建筑在国内主要城市也有很大的市场需求空间[23]。

4．10建设企业文化提升价值链

企业文化是指企业生产经营实践活动中逐渐形成的具有本企业特色的价值观念、行为准则、员工素质以及与之相适应的制度载体的总和。唐山房地产企业“诚信”出现问题，主要是价值链缺乏深层次的理性价值诉求，企业文化表层化。做一个好的“企业公民”，企业文化建设是重要内容。房地产属于第三产业，“服务诚信”是其企业文化价值观建设的核心所在。围绕着服务，企业在具体的建设中可以考虑如下具体对策：实施客户保障机制和服务，即房地产开发企业应完全按照交易合同的约定兑现对客户的承诺(如房屋的质量、工期、装修和配套设施、产权状况等)并在交易中应当努力体现出以“顾客满意度”为中心的战略；建立客户的退出机制和补偿服务，即在没有履行交易合同时，依据有关法律、法规的规定给予消费者赔偿，实施售后服务的保障，即提高物业管理水平，良好的物业水平不仅能保证物业的保值和增值，同时也是房地产开发企业品牌塑造的一个重要突破点[24]。

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5结论

房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。但是从唐山市房地产市场中众多的房地产企业融资现状来看，普遍存在着融资难的问题，2008 年以来，随着房地产市场环境的不断恶化以及政府一系列宏观政策和措施的出台，唐山市房地产企业的融资环境日趋恶劣，唐山市房地产企业的生存与发展面临着严峻的挑战。本文认为，随着房地产行业的不断规范化发展，对于唐山市房地产企业而言，旧有的粗放式发展模式已无法适应现有的竞争态势。在全球经济危机和国家宏观调控的双重作用下，唐山市地产商要想继续生存就必须尽快适应生存环境，找准适合自身的发展战略，并做出正确的发展策略选择。在这一过程中得出的主要观点和结论如下：

1）唐山房地产企业的融资现状较为严峻，具体表现为企业自身实力水平较低，资金实力偏弱，经营管理、技术水平落后，企业知名度低，信誉度差、发展动力不足；融资渠道单

一、主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求；唐山房地产企业信用、担保体系不完善；商业银行的经营方式和信贷品种单一，现有房地产金融体制不完善。

2）唐山房地产企业发展存在很多问题，主要表现在依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高；项目管理机制不健全，管理理念落后，大多仍然沿袭初创时的家族式的管理方式；受限于管理者的人才价值观念与企业人力资源管理体系的缺失，企业大多人才匮乏；缺乏长期发展的战略意识，其经济行为大多立足于获得近期的、短暂的利益。

3）在融资困境的环境下，唐山市房地产企业应着重从融资策略、市场营销、经营管理、成本控制、合作联盟等几个角度思考企业的发展策略问题。

华北电力大学科技学院本科毕业设计（论文）

参考文献

[1] 孙启明，白丽健，耿林．我国房地产发展问题研究述评[J]．经济学动态，2010,7(7):527．

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[9]2008年唐山市房地产市场调研报告[R]．新浪地产2008，12[2008-12-1] http://xiazai.dichan.com/show-176977.html [10]2007年唐山市房地产市场调研报告[R]．新浪地产2007，12[2008-12-1] http://xiazai.dichan.com/show-176977.html．

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[19] Anne Haila．Real Estate in Global Cities：Singapore and Hong Kong as PropertyStates[J]．Urban Studies，2000，37(4)：2241-2256． [20]刘晓峰．品牌管理[M]．机械工业出版社，2009．

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华北电力大学科技学院本科毕业设计（论文）

business Review,Sep-Oct,1993.[23] Karen M.GIBLER，Roy T.Biaek，Kimberly P.Moon．Time, Plaee, Space，Technology and Corporate Real Estate Strategy[J]．Journal of Real Estate Research，2002,24(12):235-261．

[24] Fred Luthans.International Management: Culture, Strategy, and Behavior[M],2009.致谢

在论文完成之际，衷心感谢我的指导老师孟明对我论文写作的精心指导。

如果没有孟老师的谆谆教导，这篇论文很难顺利完成：从论文的开题、构思、资料采集直至论文的撰写和修改完成，无不凝聚了老师的大量心血。

感谢经管系所有教过我的老师们，他们渊博的学识、高尚的品格和严谨的治学精神令我尊敬和感动。

最后，感谢各位专家评委为论文提出的宝贵意见和建

华北电力大学科技学院本科毕业设计（论文）

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第三篇：农村地区文化消费现状问题及对策研究

农村地区文化消费现状问题及对策研究

摘要：进入二十一世纪以来，我国文化产业的发展得益于经济的发展和国家政策的大力支持，居民的精神文化消费水平也大大提高，农村文化消费意识正在逐年增强，庞大的农村人口的文化消?M市场潜力巨大。为此，我对我家乡--河北省沙河市的农村居民文化消费进行调查研究。结果表明，虽然人们用于文化的支出越来越多，但目前仍存在村民文化消费观念过于落后、文化消费总量较小，且增长缓慢、农村文化基础设施供应不足等问题。针对农村目前文化消费所面临的问题，提出一些有效策略。本文的研究对于打开农村文化消费市场具有一定的指导意义。

关键词：农村居民文化消费调研报告

一.前言

本次调查地点选取了河北省沙河市三个乡镇，分别为沙河城镇（沙河市北部）、周庄办事处（毗邻沙河市区）和柴关乡（位于沙河市西部山区，交通不便），充分考虑到了沙河市东西部地区经济发展及基础设施完备程度差异问题，因而对沙河市整体的农村消费情况具有一定的解释性。调查对象为该乡镇常住居民，调查方式是进行随机选取入户调查。共发放调查试卷1000份，其中沙河城镇500份，周庄办事处300份，柴关乡200份，剔除掉无效问卷后929份。

二.沙河市农村文化消费现状

根据《中国统计年鉴》显示，2017年，沙河市实现地区生产总值1232.2亿元，增速达10.1%，农村居民人均可支配收入为11051元。自从进入“十三五”以来，虽经济增速放缓，但经济发展总体态势良好。随着经济结构及产业的多元化发展，村民们收入水平有所提高，消费也在悄悄地发生变化――消费支出所占的比重大幅提高，消费范围也不断扩大。沙河市农村居民生活的恩格尔系数由1995年的51%跌至2017的30.6%。这说明，沙河市农村居民生活正由温饱型向小康型转变（如表1）。

这次调查目的是了解农村居民消费内容和结构，并提出以下问题“您的家庭消费金额最多的3项”，调查结果如下（如表2）：

调查结果显示，在沙河市农村家庭消费金额最多的3项中，排名前六位的分别是食物烟酒、教育支出、日常开销、人际交往、衣着、居住花费。在家庭消费品中，其中选择最多的消费品为食物烟酒、教育支出和日常开销，比例均在20%以上，其中食物烟酒消费支出最多，达25.49%。选择文化娱乐支出为家庭消费支出金额前三项的仅有24人，仅占总调查人数的2.85%。可见农村文化消费稍显不足，农村市场是提高整体文化消费水平的关键。

三、农村居民文化消费存在的主要问题

（一）农村居民文化消费理念落后

受多重社会因素的影响，沙河市农村居民消费习惯较为保守，偏重于实物消费，大部分村民更愿意把“闲钱”存进银行以备“不时之需”，从而忽视了精神消费，认为文化消费是“没必要的支出”“浪费钱”。我们归属于人际交往的支出包括送礼请客和婚丧礼金。村民之间平时请客吃饭串门喝酒的现象很常见，而一起去打一场篮球或出门结伴旅行的却少的很多。由于受消费观念、文化基础设施供给及社会保障制度的影响，村民普遍存在“有钱不想消费”而愿意存进银行的观点。在经济迅猛发展的今天，农村居民生活水平显著提高，但仍能看到农村居民消费与城市居民消费总量及结构上存在的较大差距。

（二）农村文化消费总量较小，且增长缓慢

各村政府近几年加大对农村文化建设的投入力度。但是与周边地区相比，沙河城镇等地区文化消费存在发展总量较小，增长相对缓慢的问题。以2017年为例，如下图所示，沙河市农村居民人均文体娱乐消费金额为1302元，比河北省人均文体娱乐消费金额的1358元略低，也不及全国的平均水平，更是远远落后于北京市和天津市――仅为北京市人均消费水平的60.47%，天津市人均消费金额的73.72%。

数据来源：《邢台市经济年鉴》（2016年）

（三）文化基础设施供应不足

相关调查研究表明，沙河市农村居民的文化娱乐活动较多集中于在家上网、看电视，集体活动偏重于跳广场舞、扭秧歌等。这些活动集体投入成本较小，对于环境、设备、参与人员的限制较低。虽然大部分村庄安置了健身器材，但利用率较低，常年处于闲置状态。目前沙河市各所属乡镇无可供村民使用的影院，沙河市仅有两家正在营业的电影院，可容纳量共618人，但是沙河市常驻人口为47万。旅游作为一种新兴的休闲文化娱乐活动，正在被越来越多的人所接受，但是据调查，每年会进行至少一次外出旅游的家庭仅有不超过十成的家庭。然政府加强了对农村文化市场的开发和市场监管力度，但是文化基础设施供应不到位，使得即使有村民想进行此方面消费也会受限制。

四、对提升农村居民文化消费的对策和建议

（一）提高农村居民收入

首先政府要建立合理激励措施刺激农村居民收入的提高。收入是消费的第一源泉，增加收入才是消费提高的动力源泉，才能为文化消费提供坚强的后盾；其次政府要出台措施稳定物价，使农民日常必需品消费支出所占的比重有所降低，使农村居民有更多的“闲钱”用于精神文化消费。

（二）提高农村居民文化消费能力

第一，政府部门首先要制定如减免税收或加大财政补贴等相关的宏观政策，以促进文化产品和文化项目的开发。当进行同样的文化消费所需付出的成本更低时，居民消费的积极性就会大大的提高。第二，重视农村文化项目基础设施的建设，加大对其投入力度，文化项目基础设施包括进行多种文体活动所需的场所、配套设施等。

文化是一个民族的灵魂，是国家持续发展的强大力量，同时也是国民经济发展的支柱产业，更是我国迅速崛起强大的新兴产业。目前，我国产业结构发生巨大变化，传统产业受到前所未有的重创，加大对以文化产业为代表的新型产业的重视变得尤为重要。文化产业想引领经济发展新常态，应加大力度开发和引导具有巨大潜力的农村文化市场，深入了解农村地区文化发展的现状，发展文化消费来帮助其改变目前的落后模式，必定会促进当地文化建设，提升整体的文化市场进入新领域。

第四篇：金沙县工业化的现状、问题及对策研究

金沙县工业化的现状、问题及对策研究

一、金沙县工业化的现状分析：

1、产业结构逐步优化。“十五”期间，金沙国民经济保持了快速、健康的发展态势。全县生产总值从2000年的148126万元增加到2005年的321913万元，年均增长13.67%，人均GDP达到5399元，年均增长14.05%。，在生产总值中，第一产业增加值79798万元，比上年增长4.57%；第二产业增加值178503万元，比上年增长26.48%；第三产业增加值63611万元，比上年增长12.62%。三次产业结构由2000年的36.87:37.16:25.97变化为2005年的24.79:55.45:19.76。第二产业增加值比重迅速上升，使新的经济支柱得以形成，工业化步伐进一步加快，全县经济结构实现根本性调整，整个经济向着高效、优化的方向发展。

2、工业经济快速发展。“十五”期间，金沙能源、原材料等基础工业迅速壮大，同时以电促煤，充分发挥煤炭、电力在经济发展中的支撑作用，使全县工业经济保持了快速发展势头。2005年完成工业总产值37.03亿元，是2000年2.05倍，年均增长15.33%。工业企业提供税费占财政总收入的比重由2000年的58.5%，提高到2005年的83.84%。规模以上工业企业五年累计实现利润总额6818万元。顺利建成了装机容量170万千瓦的黔北电厂。2005年发电量为115.81亿千瓦时，比上年增长27.08%，年平均增长46.04%。2005年生产原煤776万吨，比上年增长17.02%，年平均增长50.81%。

金沙县工业化迅速发展主要采取了以下几方面的做法：

“十五”期间，金沙县委、县政府提出了紧紧抓往“西部大开发”和“西电东送”这一机遇，以加快工业体系建设和工业结构调整为中心，以抓好能源基地县建设为重点，加速推进工业化进程的目标任务。

一是以电厂建设为龙头，积极推进以煤炭工业为重点的工业体系建设。2005年黔北电厂建设顺利完成，总装机容量达170万千瓦，约占全省发电总量的六分之一，成为目前省内规模最大的火力发电厂。电厂顺利建成拉动了煤炭采掘、建筑材料等行业的快速发展，推进了金沙县的工业化水平。

二是鼓励和扶持乡镇企业技改整顿，巩固提高，积极调整产业结构。以资源开发、农副产品加工为重点，积极发展建筑建材、冶金化工、食品工业和饲料工业，加速产业化发展，努力推进多元化、多层次的工业体系建设。

三是加快轻工业发展步伐。在抓好传统优势产业的同时，把农产品加工业作为轻工业发展的重点，进一步放宽市场，巩固和发展具有资源支撑和历史传统的轻工业，使“金沙回沙酒”成为金沙县轻工业的龙头企业，并可以扶持其成为西南地区较大的轻工业，康星集团成为全国农业产业化的龙头企业。以农产品加工作为骨干的轻工业，还有如金沙“冠香坊”品牌，“安底醋”品牌。这些特色工业已成为金沙新的发展支柱。

二、金沙县工业化存在的问题

从以上现状分析可看出，金沙县的工业化步伐速度加快，但仍处于工业化转型的初级阶段，由于多种复杂因素的影响，还存在如下一些问题：

1、工业化水平低，产业结构急需调整。2005年金沙县工业产值比重占工农业总产值比重为55.45%，尽管发展迅速，但工业化水平仍然低，工业发展的质量和效益不高，经济结构性矛盾突出，仍然是数量型增长方式，经济总量小，产品技术含量低，市场化程度不高。从业人员占全县人口比例小。2005年城镇居民人均可支配收入6905元，农民人均纯收入2306元，这说明城镇和农村经济发展差距较大，城乡二元结构较为突出。

2、工业整体态势上看，生产效益低，产品缺乏竞争力，适应市场能力差，资源优势未能转化为经济优势。例如，虽然磷资源丰富，但限于现有科研开发与技术创新能力，金沙磷

化工发展还处在磷矿石开采，黄磷生产等初级加工层次，在精细磷化工方面还未涉足，未将资源优势转化为经济优势。同时，由于生产工艺落后，技术含量低，资源性产业在生产过程中物耗比较高，形成资源的大量浪费，并造成生态环境的恶化，从而严重影响企业的经济效益和社会效益。随着工业化进程的深入，环境将面临更大的压力。

3、工业层次上看，企业覆盖面小，规模小，特色产品未能做大做强。在微观层次，企业总体上布局分散，多数产品是初级加工产品，在原料工艺和副产物的利用等方面缺乏经济性，影响了企业的经济效益，降低了市场竞争力。适应健康和环保的绿色产品产业化水平还低，缺乏技术含量高的新产品。

4、工业总体结构上，产业链的纵向延伸不足，缺乏后劲。产业链的延伸是资源不断加工升值的工程。它对经济发展的拉动有着重要的意义。但目前金沙的工业仍是以资源的粗加工发主的工业结构，产品加工层次低，品种少，纵向的产品产业链短，不利于矿产资源的深入加工和可持续利用。因而，进行初级产品的深加工，延长产业链，有助于企业提高资源利用率，增加企业的经济效益。同时，大量煤炭开采已经导致地质灾害频发，煤炭资源也在逐渐减少，全县经济在电厂建成后缺乏强有力的后续发展支力，缺乏或没有新的增长点。

三、金沙县工业化的重点产业

金沙县的工业化，应充分利用资源优势，积极培育新的支柱工业，有步骤、有重点的发展。

煤炭产业：建设一批安全、高效、低排污的大中型骨干矿井，同时加强现有矿井的整合力度，提高生产能力。积极引进先进技术和装备，推广先进工艺，强化煤炭资源保护和综合利用，加快推进煤炭产业结构调整，实施清洁开采，提高回采率。

煤化工产业：把发展煤化工作为化工发展的战略重点，推进煤炭资源综合开发和深加工转化，除合成氨外，大力发展甲醇、二甲醚、合成油、煤焦化多联产等项目，延长以煤炭为基础的产业链，实现煤炭产品深加工，提高煤炭产品的附加值。

磷化工产业：进一步加快磷化工科技进步，积极引进先进技术、设备和人才，以现有的黄磷生产能力为基础，尽力拉长产业链，重点发展下游产品以及精细磷化工产品，使磷矿资源的加工增值和产品的科技含量得到提高。

镁及镁加工产业：生产金属镁的主要原料煤、白云石、电、硅、铁等，在金沙有着丰富的储量，使金沙县具有发展生产金属镁的优势，应促进金属镁上游产业的发展，把金沙建设成为全国知名的镁业生产基地。

单晶硅：据预测，在今后相当长的一段时间，单晶硅在需求量呈大幅度上升趋势。金沙拥有全国极少的含二氧化硅99%以上的硅矿，且储量大，具有生产单晶硅的优质资源。因而应大力发展工业硅，单晶硅等项目。

四、金沙县工业化发展的对策

1、充分发挥资源优势，走新型工业化道路。金沙县以煤炭资源为主的矿产资源丰富，开发潜力巨大。境内已查明的矿产有15种，其中储量大的有煤、磷和硅矿。无烟煤地质储量19.7亿吨，境内有著名的“新化煤田”、“龙凤煤田”，累计探明储量247.36亿吨，占全省的50.4%。磷铁矿储量3500万吨；褐铁矿储量400万吨；硫铁矿储量1.1亿吨；含硅99%以上的硅矿储量1000万吨。火电和水电资源也十分丰富，有装机容量170万千瓦的黔北电厂，有长征电站、红联电站等不水电。金沙的资源情况已经表明，在相当长的一段时间内，还必须实行以资源性产业为主的工业化。但传统的经济发展模式已以不能适应。因此，必须在提升现有煤炭、火电支柱产业能力的基础上，加快构建以支柱产业为支撑、特色优势产业为依托、高新技术产业为先导、高载能为特点的特色经济体系，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源得到充分发挥的新型的新型工业化道路。

2、以区域经济协调发展带动工业，大力发展外向型经济。金沙县的支柱产业煤、电和

即将发展的镁、硅等，多数是泛珠江经济区的主导上游产业，要从地域环境上、产业环境上，积极融入泛珠江经济区、成渝经济区、长三角经济区和以贵阳为龙头的城市经济圈、以遵义市为重点的贵州北部综合经济区等。积极参与、主动合作，按照区域发展规律和“效率优先，兼顾公平”的原则，采取“市场主导，政府推动，核心带动”的发展模式，充分利用发挥市场配置资源的作用，做好下游产业的发展。实现区域经济的协调发展，就必须建立新的区域合作机制。首先是建立相应的组织机构，定期与相关部门互通信息。同时组织编制区域合作框架，并牵头组织对区域内重大经济社会活动的预评估等。其次，积极有效地进行招商引资，加强对外资的产业和区域投向进行引导，建立和完善政府引导搭台，以企业为主的招商引资机制，着重引进先进技术、管理经验和高素质人才，做好引进技术的消化吸收和创新提高。第三，建立相应的契约机制。开展有实际效果的区域合作，通过资源联动、产业联动，把资源优势转化为金沙的市场优势，推进跨区域的产业结构战略性调整，带动自身的工业化进程。

3、以项目建设带动工业化，搞好资源开发深加工。项目是推进工业化最直接、最有效的关键之举，是拉动经济增长，加快工业化发展的支撑。金沙有着丰富的矿产资源，在“十一五”期间，要着重抓好煤化工、磷化工、镁及镁化工、单晶硅、白酒、建材、油菜加工、肉类加工、辣椒加工等产业。重点发展合成氨、镁及镁加工、单晶硅的下游产业，建成9个以上新的开放型支柱产业，以此推动金沙工业化发展。煤炭工业，主要是建成生产能力240万吨的龙凤煤矿，年生产能力150万吨的林华煤矿，争取建成生产能力90万吨的木孔煤矿。煤化工，建成投资15亿元的年产40万吨合成氨项目，争取合成氨项目的二期工程60万吨尿素项目建成投产。磷化工，争取上年产20万吨磷胺项目和年产10万吨次磷酸钠项目。镁及镁加工，建设年成硅铁100万吨、金属镁10万吨能力项目，促进上游产业的发展。单晶硅，建设10万吨工业硅项目，同时上1万吨以上单晶硅拉伸项目，初步建设100万片电子工业单晶硅300毫米、太阳能单晶硅76.2毫米项目。建材，争取建成3条年产30万吨干法水泥生产线。提高市场占有率，形成新的品牌。油菜，建设年产6万吨亚麻酸项目，建成年产5万吨的生物柴油项目。肉类加工，建设年产加工能力5万吨的肉类加工项目。白酒，做好年产2000吨回沙酒扩能改造。

4、以建立新型工业园区带动工业化，促进中小企业集约化发展。中小企业是工业体系的重要组成部分，它对于缩小城乡差距，缓解城乡二元经济结构矛盾有着重要的意义。中小企业的发展可吸呐大量的农村剩余劳动力，推动城镇化、农业产业化进程。长期以来，金沙的中小企业存在工艺简单、规模小、污染重的问题，且处于分散状态，设施不配套、发展受制约。因此，采取建立新型工业园区，促进企业集约化发展，能提高彼此的生产效率，降低资源消耗和环境污染，提升中小企业的层次和地位。到2010年，金沙将在六个片区建成18个新型工业园区。因此，要抓紧编制好金沙工业发展规划，本着优化产业布局，充分利用资源，发挥区位优势和可持续发展的原则，在中心城镇建设高技术产业，在主产煤区侧重发展轻型产业和轻型工业，在环境没有被污染或污染较少而又没有列入旅游规划的地区，侧重发展对环境要求高、污染小的产业，使之各自初步形成各具特色的产业园区。这样，通过新型工业园区的建立，不断优化和合理配置资源，加快金沙工业化步伐。

5、大力发展循环经济，坚持可持续发展战略。“十一五”期间，金沙正处在加速推进工业化的关键时期，但粗放型经济增长方式还没有根本改变，资源生产率还不高，经济发展与资源、环境的矛盾还很突出，必须大力发展循环经济，走可持续发展道路。一是编制金沙发展循环经济的规划，提出适合金沙循环经济的发展模式、重点领域和项目的循环经济综合评价指标体系。二是在煤化工、磷化工、镁及镁加工、单晶硅等重点项目开展循环经济试点，按照发展循环经济的要求进行规划、建设和改造，发挥产业集聚和工业生态效应，坚持有限制开发，开发与保护并重，形成资源高效利用的产业链，提高资源产出率。三是根据企业自愿、政府引导的原则，按照建立现代企业制度的要求，建立健全资源节约管理制度，积极推

行清洁生产，开展环境管理体系认证，使试点企业单位产品在节能、节水、节地、节材及污染排放量等方面达到国家标准。四是建立完善的循环体系，加大对工业废弃物的综合利用和产业化发展，如加强粉煤灰、磷渣的再循环再利用等。按照国家的产业政策和环保要求，坚决淘汰高耗能、高污染、低效益的落后生产能力。

参考文献：

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第五篇：四川省畜牧业发展现状、问题及对策研究

四川省畜牧业发展现状、问题及对策研究

摘要：要建设社会主义新农村，就要建设现代畜牧业。四川作为全国畜牧业大省，建设四川省现代畜牧业，对全省经济的发展具有重大意义，对西部乃至全国都有举足轻重的影响。本文分析了四川省畜牧业发展现状及存在问题，并提出四川省现代畜牧业的发展思路及对策，对发展四川省现代畜牧业具有重要意义。

关键词：农业经济增长

现代畜牧业

实现途径 中图分类号：F316.3

建设社会主义新农村，核心在于建设现代农业，建设现代农业重要内容之一就是建设现代畜牧业。当前，畜牧业已成为我国农村经济的重要支柱、农民增收的重要来源。要推进新农村建设，必须把建设现代畜牧业摆在更加突出的位置，建设现代化新型畜牧业。四川作为全国畜牧业大省，建设四川省现代畜牧业，对全省经济的发展具有重大意义，对西部乃至全国都有举足轻重的影响。如何建设四川省现代畜牧业，为畜产品开拓市场、降低成本、实现畜产品的价值等，已成为提高农产品竞争力、增加农民收入、实现农业现代化的关键问题。发展现代畜牧业是促进农村经济发展的必要条件，是促使“三农”问题得到解决的有效途径。

本文在调查研究的基础上，结合2008～2014 四川统计年鉴数据，基于四川省畜牧业发展现状及存在问题来探讨四川省现代畜牧业的发展思路及对策。

1．现代畜牧业的内涵及基本特征

1.1现代化畜牧业的内涵

现代畜牧业的内涵基于国内学者对现代畜牧业形成、发展和内涵、本质特征的认识，现代畜牧业是一个相对于传统畜牧业而言，代表当前畜牧业发展先进水平的综合的、发展的概念。现代畜牧业是指在传统畜牧业基础上发展起来的，立足于先进的畜牧兽医科技，基础设施完善，营销体系健全，管理科学，资源节约，环境友好、质量安全、持续高效的产业。它是以商品性生产为主要特征，以获取最大经济利益，实现经济、社会、生态协调发展为目标，以科学技术和高效管理为基本动力，高度商品化、高效益、高科技含量、集约化和可持续发展的畜牧业。

1.2现代畜牧业基本特征

在人类畜牧业发展历史进程中，大致可分为3个阶段：原始畜牧业阶段、传统畜牧业阶段和现代畜牧业阶段。现代畜牧业的特征是专业化、规模化和社会化（即专业技术服务社会化、信息流通社会化）。现代畜牧业的高级阶段是以高生产能力和高劳动生产效益为特征。

现代畜牧业发展是对传统畜牧业不断改造、继承和发展的变化过程，既有对传统性的合理继承，又有现代先进性和合理性的特殊体现。现代畜牧业不同于传统畜牧业的特征主要表现在：高度商品化、市场化；生产和管理科学化、知识化；生产经营产业化、集约化；可持续发展；产品质量安全化；决策管理信息化。同时，用发展的观点来看，不同历史时期经济、社会生产力水平和科学技术发展水平不同，使得现代畜牧业具有了所在时期明显的社会和经济发展特征，也有其特定的含义、内容和要求。所以现代畜牧业不会停留在一个不变的水平上，随着社会发展和科学技术进步，将不断向前发展，会有新的衡量标准，也会赋予现代畜牧业新的内涵和特征。

2．四川省畜牧业发展现状

2.1畜产品综合生产水平不断提高，发展速度较快

2.1.1畜禽存栏数量

2014年出栏生猪、牛、羊和家禽分别为9911万头、417万头、2903万只和14 亿只，同比增长5.2%、5.85%、5.85%和8.25%。2.1.2肉蛋奶产量

2014年肉、蛋、奶产量分别达到1092万吨（其中猪肉产量741万吨，增长5.16%）、186万吨和65万吨，同比增长6.06%、8.62%和5.45%。2.1.3畜牧业产值水平

2014年，四川省畜牧业产值和增长幅度创历史最高水平。2013年四川省全年畜牧业总产值为1317亿元，占全国的9.66%，占农业总产值的51%。2014年全年畜牧业总产值1942亿元，同比增长47%，占农业总产值比重55.3%，比全国平均水平高出20个百分点。畜牧业在我省农业农村经济中的支柱地位得到进一步巩固和加强。

2.2畜牧业结构不断优化，结构效益不断提高

近年来四川省牛羊肉比重上升，牛奶产量持续快速增长，畜牧业结构不断优化。2013年全省出栏肉猪、肉牛、肉羊和家禽分别为9454.7万头、392万头、2783万只和13亿只，同比分别增长6%、6%、8.5%和6%；肉、蛋、奶产量分别达到1025万吨、171万吨和66万吨，同比分别增长7.2%、6%和 10%；全年畜牧业总产值达1317亿元，占农业总产值比重51%，农民人均畜牧业纯收入增加50元以上，畜牧业成为支撑农业发展的重要产业。

2.3畜牧业生产方式发生变革，畜禽词养规模不断扩大

在市场引导和政府扶持的两轮驱动下，我省畜牧业生产方式正在发生变革，传统家庭养殖业逐步分化，一些具有资金和技术优势的农户由兼业养殖向专业养殖发展，规模化养殖所占比重不断增大。作为川内最大生猪基地的成都市，规模养殖场已达到1500个左右，规模养殖比重由34%上升到57%，其中万头以上的养猪场由2013年的九个猛增到目前的101个，年出栏生猪1095万头，猪肉75万吨，占全省总量的1/8。

2.4防控体系不断健全，完整的兽医体制改革政策体系逐步形成

全省21个市（州）125个县（区、市）出台了畜牧兽医体制改革文件，已有4369个乡镇实现了“独立建站、三权归县”，47902个行政村设立了村级防疫员兼疫情观察员，全省建立了一支职责明确、装备先进、技术一流、工作扎实的防疫队伍，防疫屏障、防疫监督、疫情监测和疫病控制四大体系不断健全完善，形成了完整的兽医体制改革政策体系。

2.5质量安全监管不断强化，川猪市场声誉不断提高

全省扎实开展畜产品质量安全专项整治行动，加大了饲料、兽药等投入品在生产、经营、使用过程中的监管力度；强化养殖过程监管，在全省146个县（市、区）开展牲畜标识及疫病可追溯体系建设工作；加强执法监督，生猪产地检疫面以乡为单位达到98.01%，规模场达到100%，4887个定点屠宰场屠宰检疫率达到100%，在全省178个县实施“放心肉”工程。畜产品质量安全优势日益显现，川猪在国内外市场的声誉得到提高。

3．四川省畜牧业发展存在的问题

3.1畜牧业产业组织程度低、规模小，承受风险的能力弱

目前，四川省畜牧业产业组织主体(无论副业养殖户还是养殖专业户)与国外畜牧业相比，普遍存在资金不足、规模狭小、技术落后的问题，风险承受能力弱，阻碍了一些先进技术的推广应用。虽然畜牧业产业化经营在一定程度上弥补了畜牧业产业组织程度低的一些缺陷，但由于产业化经营仍属新生事物，畜牧业产业化经营所占份额比较低，大多数农户要独自面对市场，进行自产自销，再加之市场体系不完善、市场信息可信度低等原因，使农民处于不公平的交易地位，市场交易成本必然很高。因此必须加强畜牧业产业化经营创新，使之成为风险共担、利益均沾的利益共同休，以提高农民畜禽饲养的组织程度。

3.2畜牧业生产结构趋同，导致低水平、低层次的结构性过剩

我省广大农村普遍养殖猪、鸡，养殖结构单一，在同一区域内饲养的畜种、不同区域之间畜禽的结构呈现趋同，导致市场、原材料的不必要的过度竞争，使生产的专业化、规模化程度受到限制，不能有效带动养殖业的发展，致使畜牧业生产结构单一，难以适应多样化的市场需求，导致低水平、低层次的畜产品结构性过剩和某些畜产品生产的相对不足，市场竞争力不强。

3.3牲畜品质总体不高

我省农村猪、鸡养殖普遍存在“重养轻食”，不合理供料，不注意畜禽的生长环境，致使生长慢，疾病多；农村各养殖场长期高度分散经营，畜群近亲繁殖，种畜更替难，导致牲畜品质退化，不能有效进行家畜品种改良，家畜品种单一呈逐渐退化状态。

3.4畜产品深加工企业少

现代畜牧业的大发展，需要加工业做坚强的后盾，更需要加工企业龙头的带动。四川省畜产品深加工企业少，靠省内自身消费和出售初级畜产品为主。乡镇级屠宰场基本上都是初级加工企业，产品档次低，附加值低，科技含量低，竞争力弱，而且产品不能外销，严重阻碍了畜禽产业的做大做强。畜禽的肉食加工也是一些小作坊，严重制约着畜牧业的发展。

4．四川省现代畜牧业的发展思路及对策

笔者认为，我省现代畜牧业应坚持以市场为导向，科技为依托，提高经济效益和农民收入为中心，实行区域化布局、专业化生产、社会化服务、企业化管理，依靠龙头企业，采取多种形式与农户联合，走贸工牧一体化的路子，促进畜牧业持续、快速、健康发展。

4.1不断提高畜牧业组织化程度，着力优化畜牧业生产结构

提高畜牧业组织化程度，进行适度规模经营有助于充分发挥各地的区域优势，把畜牧业千家万户分散饲养的小生产同多层次大市场有机结合，并向专业化的规模经营转化。我省各地已出现不少适度规模的养殖专业户、专业村、镇，采取“以场带户”、“公司加农户”的生产经营模式，以市场为导向，以骨干加工企业为龙头，以优质商品生产基地为基础，采取市场牵龙头，龙头连基地，基地带农户，因时制宜，因地制宜，逐步形成区域化养殖、专业化生产、现代化加工、一体化经营、社会化服务的发展格局，逐步丰富畜牧业的生产结构。

4.2以“优质、安全、生态、高效”为目标，不断推进牲畜品质的提高

4.2.1 稳抓品种改良

推进畜牧业向优质型转变，畜禽品质的优劣、养殖效益的高低，很大程度上决定于良种化程度的高低。针对我省部分地区“畜群近亲繁殖，种畜更替难”的现象，抓好畜禽品种改

良是提高养殖效益的重要基础环节。一要推广品质好、饲料报酬率高，生长周期短的优良品种，加速畜禽品种改良步伐，力争使畜禽品质品种得到全面提升。二要加强种畜禽场建设，依法强化种畜禽管理，做好引种、培育、推广工作。4.2.2 规范生产经营行为，重视养殖污染防治

推进畜牧业向安全化转变，畜产品安全是扩大市场份额，实现可持续发展的先决条件。一要加强养殖过程的规范化管理，从源头保证畜产品安全。重点规范养殖户用药，坚决查处使用药物的违法行为。二要加强对投入品的监管，严厉打击生产假劣饲料和兽药的违法行为，规范和整顿饲料、兽药生产经营市场。三要切实搞好动物疾病防治和畜产品检疫，从源头上杜绝对畜禽危害较大的动物疾病的流行与发生。四要科学选址，创造良好的养殖环境，建立畜牧业循环经济。一方面要大力推广青贮饲料、秸秆氨化，促进农作物秸秆的合理利用，实行草田轮作，推行冬闲田种草，发展草食畜禽，实现种植业和畜牧业有机结合；另一方面要根据种植面积和有机肥料的消纳能力，合理规划养殖场的规模和定点，鼓励畜禽场对废弃物无害化处理和资源化利用，尤其是在规模化养殖场，建设一批利用养殖场粪污生产沼气和有机肥项目。通过秸秆综合利用、粪污利用、变废为宝，促进畜牧业循环经济体系的形成。

4.3坚持科技兴牧，加大畜牧业科技投入

推进畜牧业向技术型转变，科技兴牧是发展现代畜牧业的根本出路。相对于其他农业产业，畜牧业更需要科技的支撑，产业的开发需要高层次的人才。针对部分农户缺乏科学的养殖知识的现象，一方面要加强从业人员的技能技术培训，通过培训广大养殖户，推广养殖标准化生产技术，改变农村的卫生习俗和养殖习惯，提高养殖技术水平，引导养殖户走专业饲养的路子。另一方面要加强畜牧兽医从业人员的技术培训，大力推广畜牧兽医适用技术，提高其服务水平，要加强对畜禽屠宰加工人员的职业技能、动物疫病知识和公共卫生知识培训，逐步推行屠宰加工人员上岗许可制度。最后要加强同川内农科高校的联系，不断进行技术升级，推广科研成果的生产力转化。

4.4遵循市场经济规律，推进畜牧业向效益型转变

市场经济就是效益经济，发展现代畜牧业更应注重经济效益。坚持以市场为导向，加强畜产品深加工，引导农民组建畜牧业合作经济组织和专业协会等中介组织，减少养殖消耗，降低养殖成本，提高养殖效益。一要大力推广预混料、浓缩料、全价料等工业饲料的科学饲喂技术，充分发挥饲料的最佳效价作用。二要充分利用农作物秸秆资源，积极开发和推广秸秆存储、氨化和微储饲养技术，因地制宜开展种草养畜，积极发展节粮型畜牧业。三要适时出栏，获取最佳的料肉比。通过这些有效途径来降低养殖成本，提高养殖效益。

4.5营造良好环境，加大发展现代畜牧业的扶持力度

良好的政策环境、法制环境、投资环境是一个地区经济发展的重要影响因素。一要落实重大动物疫病防控政策，防疫疫苗经费、免疫注射牲畜存栏情况及免疫登记汇总，消毒、无害化处理等方面支出应按照政策规定纳入财政预算。二要搞好投入扶持，各级政府应安排适量的财政资金，重点扶持畜禽良种工程建设、生态养殖小区建设，适应规模养殖场的圈舍改造和养殖户的沼气配套建设，要加大金融机构对养殖户的信贷支持，要逐步建立和完善担保体系，龙头企业可根据国家规定成立担保公司。为所带动的农户担保贷款，扩大基地规模，做大做强企业。三要围绕畜牧业的发展重点和产业方向，加大招商引资力度。大力发展具有拉动作用，社会和经济效益兼顾的畜禽产品加工流通企业，加速畜牧业人才、资本、技术在-4-

我省集聚。四要解决好养殖小区和适度规模养殖场建设用地。按照种养业协调发展的原则，把发展适度规模养殖以及建设畜禽养殖小区所需的土地列入乡镇土地利用总体规划，支持农民充分利用荒山、荒地发展适度规模养殖。五要推广养殖保险。各地应制定鼓励支持养殖户参加养殖保险的办法，防范和降低养殖风险。

综上所述，建设现代化畜牧业是一项庞大的系统工程。但是省内部分地区客观存在农村劳动力缺乏现代知识、技能，畜牧企业经营管理人员缺乏良好的畜牧产业化基础的实际情况，四川省建设现代化畜牧业将是一个长期的过程。

参考文献

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The Development Present Condition, Problem of Animal husbandry in the Sichuan Province and Counterplan

Research

Abstract Building socialism new countryside, to build modern animal husbandry first.The animal husbandry of Sichuan province is flourishing, it’s very important to build modern animal husbandry for the development of the economy.According to the actual situation, some new increasing methods for the economic development of animal husbandry were suggested.This has a graveness instruction meaning towards speeding construction modern animal husbandry of Sichuan province.Keywords: Agriculture Economic Growth

Development of the Modern Animal Husbandry

Realization way