西安房地产行业现状

第一篇：西安房地产行业现状

西安房地产行业现状 “十一五”期间，伴随着国民经济的快速发展和人民生活的持续改善，西安市房地产业得到了长足的发展，在中央和地方一系列促进房地产市场健康发展政策措施的推动下，西安市房地产业进入快速发展阶段，呈现出开发规模持续扩张、开发实力明显增强，开发结构逐步优化、商品住房购销两旺的良好局面。2010年西安市商品房销售量达1428.75万平方米，同比上涨9.30%。

2011年，由于在国家政策的持续调控下，当年西安商品房销售量为1088.04万平方米，同比下滑23.85%，其中，普通住宅销售面积920.33万平方米，同比下滑26.2%。

2012年上半年，西安商品住房新增供应量为200.31万平方米、成交量达170.72万平方米，上半年西安市区楼市供需比约1:0.85，显示西安楼市供需关系基本平衡。受全国楼市的影响，西安年初楼市氛围也呈现低迷，进入3月后，楼市回暖迹象明显，之后的四月市场经过调整后，又迎来了“红五”，6月份成交量更是创了近一年多来的新高。

西安虽然是二线城市，一方面具有二线城市发展的共有优势，另一方面西安的发展特有优势在于它是一个相对的中心城市。西安的房地产市场本身就比北京、广州、深圳等地起步晚，中国房地产这几年竞争比较激烈，像北京、上海、深圳地产业的发展已经达到一个高度，空间受限，而西安的城市化进程也远没有达到完善的程度。房地产对拉动西安市经济、促进经济平稳快速发展具有重要意义，在当前经济形势下，房地产业在确保经济快速增长中，有着更为重要的作用。所以作为二线城市的西安市房地产行业还有巨大的发展空间。中投顾问发布的《2013-2017年西安房地产市场投资分析及前景预测报告》共十八章。首先介绍了房地产的定义、分类、市场特点等，接着分析了中国房地产行业的发展概况、西安房地产业的发展环境以及西安房地产业的运行情况。然后分别介绍了西安房地产市场的调查情况及西安土地市场、住宅市场、别墅市场、商业地产市场、写字楼市场、二手房市场的发展。随后，报告对西安房地产市场做了区域及板块分析、市场营销分析、投融资分析和政策背景分析；最后对西安房地产市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。

本研究报告数据主要来自于国家统计局、城市统计局、房产管理局、住建部、发改委、财政部、中投顾问产业研究中心、中投顾问市场调查中心、房地产行业协会以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对西安房地产市场有个系统深入的了解、或者想投资西安房地产，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。

第二篇：房地产行业现状

一、2014年限购令政策不会退出

近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无处不在随时显现。行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。

目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市。

以“限购令”为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。以广州为例，广州在年底刚刚加码楼市限购措施，随后又提出2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。

二、2014 年将是行政性调控向市场化改革的过渡

2014年区域分化的态势将延续，一二线供求格局难改，房价上涨压力下仍是调控焦点区域，三四线城市房地产问题的解决在于新型城镇化的建设力度。房地产调控继续收紧，地产调控政策在2014年处于摸石头阶段，各地开始试点。事实上，新一届政府一直在关注房地产市场的变化，不提“调控”不代表不调控了。

2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进，都将给这个敏感行业带来更多的未知数。同时，要继续做好房地产市场监管，坚持开展房地产市场形势分析，研究房地产市场调控的长远机制。此外，包括经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。

2014年是我国整个房地产新一轮改革的元年，我们未来整个房地产市场已经进入了一个新的周期，众多房企对中国经济结构的调整转型非常期待。毋庸讳言，在现实版的调控政策诉求上，我们显然过多地强调了短期调控目标，尤其是房价控制目标。

三、2014年不同城市的量价走势和政策导向的分化继续加剧

十八届三中全会召开，各个城市也都密集的推出了“京七条”、“沪七条”、“深八条”，这些热点城市响应国家政策，都在做区域性或者自发性的调控，这些动作到2014年还是会产生一些后续性作用。从大经济环境来看，经济会议上释放的信号也是稳中求进，货币政策不会很宽松，或者马上流动性增强，这就意味着房地产这种资金密集型的行业，不会出现大幅度的波动。回归到市场层面，2014年楼市走向会更趋向于市场化，尤其是北京市场，未来会向着更加尊重市场的角度发展。政策调控这只无形的手会慢慢的撤出市场，并通过自住型商品房等改变供应结构来实现市场的自我平衡。

面向2014年房地产市场将继续趋凉，全年商品房的销售面积和销售金额跟去年相比不会有起色，所以2014年房地产企业的利润同比增速几乎没有或者略微下降。

2014年房地产将会出现新的量价走势，每个地区的房价走势和当地的政策将继续加剧。一线城市和热点二线城市供不应求压力将持续，房价上涨压力依然突出，政策有加码的可能性。与此同时，多数二线城市供需均衡、价格平稳;大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求。

四、房地产宏观调控受《决定》的影响仍将持续

无论是十八届三中全会公报，还是《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)，本次会议相关文献提及房地产的内容有限，有关表述往往简明扼要甚至轻描淡写，如何推断和预测三中全会后房地产政策的新趋向?三中全会《决定》提出市场在资源配置中的决定性作用，并强调经济体制改革的所有领域均须遵循这条规律。可以预期，去行政化调控，回归市场化方向将成为房地产政策的必然选项。

由于房地产的特殊行业属性，这些从宏观全局到相关专门领域的综合系统改革将不同程度地对其产生影响，甚至将深刻改变行业发展格局。比如《决定》对于政府与市场关系的厘定，对于市场在资源配置中决定性作用的强调将有助于扭转房地产调控中的行政化偏向;提出鼓励金融创新，提高直接融资比重必将改变房地产行业融资环境;对于新型城镇化的改革推进将根本改变我国城乡格局、城市格局从而改变房地产市场格局等。

注重短期目标，忽略长期诉求给行业发展带来的弊端是显而易见的，它容易导致政策的短期化取向，关注短期效应，追求短平快，忽略中长期的供求平衡问题和结构调整问题，忽略基础制度的完善优化，忽略长效机制的构建与改进。

2013年上半年的低利率环境和下半年至今的高利率环境

从房地产市场看，全市完成房地产开发投资51.35亿元，比上年增长44.8%。商品房施工面积829.05万平方米，增长32.7%；商品房销售面积74.2万平方米，下降3.0%。

第三篇：2014年我国房地产行业现状分析

2014年我国房地产行业现状分析

房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。现在对2013年我国房地产行业现状进行回顾。

2013年全年，我国国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。2013年房地产行业现状分析1、2013年房地产行业运行情况总览

2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%。

2013年的行业数据显示，2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象。

2、行业供需分析

供应层面，2013年全国全年国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%。其中，工矿仓储用地21万公顷，同比增长3.2%；房地产用地20万公顷，同比增长26.8%；基础设施等其他用地32万公顷，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划，过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。

2013年，房地产行业土地购置与房地产投资同向恢复。房地产开发企业购置土地面积38814万平方米，同比增长8.8%，比上年增速提升28.3个百分点。土地购置面积的加大显示房地产投资热情正在快速恢复，开发商补库存意愿强烈，未来房地产行业供应增加。

2013年，土地成交价款9918 亿元，增长33.9%，比2012 年增速提升50.5个百分点。土地成交价款的大幅增长显示土地市场的热度持续上升，房企对行业前景较为看好。

需求层面，2013年商品房销售额达8.14万亿，同比增长26.3%，较2012年的10%扩大16.3个百分点；实现销售面积约13.06亿平，同比增长17.3%，增速较2012年1.8%的增长15.5个百分点。由此可见，2013年房地产行业的需求面持续改善。

3、2013年房地产行业重点上市公司运行情况

目前，全行业146家上市公司中已有45家企业发布了2013年业绩预计公告。其中，预增公告33家，排除部分异常增速后的平均预增幅度为 117.87%；预减公告12家，平均预减幅度为-172.49%。如此大的预增与预减绝对值幅度显示该行业内的上市公司正出现显著的业绩分化，呈现出强者愈强、弱者愈弱的局面。

龙头公司受益于行业整体的回暖态势，销售与业绩状况表现优异。基于已公布的业绩预计公告，我们发现以金地、华夏幸福和荣盛发展为代表的一线龙头房企销售较上年保持较好增幅；

二、三线代表公司中阳光城、泰禾集团、世茂股份2013年也有30%以上销售增长。据预计，一线龙头公司2013年业绩预计平均增长 24.62%，二三线龙头公司预计平均增长22.03%。

在经济平稳运行的同时，行业政策趋向平稳宽松。十八届三中全会提出，市场化在资源配置中起“决定性”作用，表明对房地产的直接调控干预程度会降低，更多依靠长效机制发挥作用。在经济利好与政策松动的大背景下，2014年我国房地产行业将继续保持平稳向上的增长趋势，但其房价的涨幅将大幅放缓。以下是对2014年我国房地产行业现状分析：

2014年房地产行业现状分析与预测

基于2013年房地产行业运行态势，我们预测房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势。中性预期下，2014年1季度新开工增速将保持在8%和10%之间，房地产投资预计在19.5%。此外，2014年行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面；房企利润率继续在低位徘徊；而一二线重点城市房价仍会进一步上涨，但其增速将大幅放缓，预计在5%左右。

1、城市格局分化

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。

城市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。

以恒大地产为例，2007年至2012年期间，恒大以“规模+品牌标准化运营”为战略，主要布局在二三线城市的优质区域。2012年恒大完成的 923.2亿元的合约销售金额中，二线城市销售额占比44.8%，三线城市销售额占比54.4%。这一战略为恒大赢得了可观的业绩增长。然而，进入 2013年以后，在宏观经济向好和政策趋向宽松的大背景下，一线城市房地产市场供不应求，而二三线城市房地产市场库存积压过大，市场出现严重分化。恒大地产把握这一市场趋势，大规模从三四线城市撤离，转战一线城市，共投入约200亿元在京沪广一线城市拍地。

我们预测2014年城市格局分化现象将继续存在，三四线城市的楼市正在积累较大风险，将面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。

2、房企格局分化

由于整体行业背景的变化，近几年房地产行业分化加剧，集中度持续提升。根据45家房地产上市公司发布的2013年业绩预告，业绩增长的公司其平均预增幅度达到117.87%，业绩下滑的公司其平均预减幅度达到-172.49%，预增与预减幅度绝对值的较大差距显示了房企业绩的分化。

房地产行业呈现出强者愈强的格局，主要是房地产龙头企业拥有更强的市场把控能力以及资源吸聚能力。首先，龙头房企由于其资金实力雄厚和品牌影响力较大，因而在取地节奏上远高于其他梯队的房企，充足且合理的土地储备保证了龙头房企未来更高的增长速度。其次，龙头房企具有更加多层次和畅通的融资渠道，其融资成本也往往低于中小房企，因此龙头房企在规模扩张方面有更为优异的表现。最后，中小型企业在资源、人才储备方面相对落后，同时限于企业规模，在品牌建设、布局战略等方面也受到掣肘，市场份额逐年缩小。

基于以上分析，我们预计2014年行业集中度会继续提升，房企格局分化持续存在。

3、房企利润率低位徘徊

目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。

4、一二线重点城市房价将延续上涨态势

我们预计，2014年我国一二线重点城市的房价仍将延续增长态势。

首先，我们预测2014年的宏观经济走势将稳步上行，经济发展的可持续较强，整体支撑了房地产行业的发展。另外，货币发行不断增加，市场流动性应该不会发生大的变化，这些因素将继续支撑房价的上涨。

从房地产行业需求角度考虑，土地户籍改革引发的城镇化加速进一步扩大了住房刚性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未来房地产的需求将居高不下。另外，长期来看，在利率市场化和金融管制放松的大背景下，国内银行很可能会

增加按揭贷款占总贷款的比重，加上居民收入水平和财富增长对购买力的提升，未来的住房需求得以巩固。因此，房地产行业的高位需求决定了2014年房价很难下跌。

基于政府降低土地供应量将导致地价上抬，人工成本与资金成本没有下降。要素价格的上涨导致房价短期内难以下跌。由于房价本身的组成要素没有一个能降得下来，地方政府对土地财政的依赖依然突出，地方政府对房地产的维稳意愿强烈，土地市场热度持续。

5、一二线重点城市房价增速将大幅放缓

尽管我们预计2014年中国一二线重点城市的房价会延续上涨态势，但其涨幅将大幅放缓。

首先，2014年土地供应增加，供需矛盾有望缓解。从2013年9月份开始，中国土地的负增长接近0，10月份变成了正增长，11月份超过9个点，12 月份继续增长，到2014年1月份依旧是正增长。假定2014年土地仍然是持续正增长的情况下，2014年的土地供应要比2013年增加很多，供求关系有望大幅缓和，因此房价涨幅将大幅下降。

另外，不动产登记制度、房产税等相关政策的逐步执行实施将成为稳定房地产市场的一项长效机制，有利于降低地方政府推高地价的冲动，并控制投机性需求，因此有利于降低房价的涨幅。

第四篇：中小型房地产行业人力资源现状与分析

国家职业资格全国统一鉴定

企业人力资源管理师论文

（国家职业资格二级）

论文题目：中小型房地产企业人力资源现状与分析

姓名：**身份证号：准考证号：所在省市：所在单位： *******房地产开发有限公司

中小型房地产行业人力资源现状与分析

* *

*****房地产开发有限公司

摘要：近年来随着中国经济的高速发展，作为传统行业的房地产行业也取得了的长足进步，很多中小型房地产行业也运应而生；

中小型房地产企业多以民营私有企业为主，由于受公司的业务类型、专业化程度、发展战略等因素的影响，在人力资源战略规划、岗位分析、绩效考核、薪酬管理、培训开发等方面重视程度不够；企业长期发展策略不明确，对人力资源投入较少，人员管理普遍较差等，造成企业员工满意度普遍不高，流动性较大等问题，进而成为了制约企业进一步发展重要因素；

伴随着行业的飞速发展，房地产业呈现出专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点，这些特点决定了房地产从业人员必须要具有扎实的专业知识、良好的心理素质、长远的眼光及很强的综合能力。而现在大多数中小型房地产企业处在刚刚起步阶段，管理的制度化、规范化程度很低。在深层次上制约着企业的进一步发展；人力资源管理作为获取竞争优势的手段之一，在企业发展中起到的作用也越发重要起来；

一、目前中小型房地产人力资源现状分析：

根据近日(1)北京仁达方略管理咨询公司推出的针对现在大多数中小型

房地产开发公司现状调查推出《中国房地产行业人力资源管理现状调查研究报告》，结合我司当前人力资源实际情况，目前中小型房地产开发公司的人力资源多呈现出以下特点

第一、组织结构模式普遍处于完善和发展中

大多数的中小型房地产开发企业仍处于以项目运作为主导的阶段，人员规模小，公司的组织模式基本围绕项目展开，组织机构灵活、组织管理相对简

单，管理制度、作业流程相对来说很不完善，在日常管理中随意性较大；普遍缺乏高层次管理人才，企业长期战略发展目标不清晰；结构和运营模式不规范；

第二，人员的招聘与配置相对不合理，造成人力资源浪费

中小型企业房地产企业由于战略的短期性，房地产的开发多以项目为主，对员工的实际成果和经验较为看重，大多数中小型房地产企业人员招聘配置大多根据项目进展不同的阶段来进行的，对招聘计划和岗位分析缺乏规划，人员招聘的配置缺乏合理性、系统性；比如前期拓展、土地储备多以招聘项目管理、技术设计人员、市场策划人员为主；进入工程建设阶段多以招聘工程技术、工程施工、监理人员为主；政府预售许可后多以市场营销、前期物业管理人员配置为主；交房入伙时多以招聘配置售后服务、物业管理人员为主等，在综合人力资源综合配置考虑较少，从而造成在人员配置上的不合理性，造成岗位的重置和资源的浪费；

第三、人员的培训与开发相对不完善，员工满意度低、流动性较高

调查显示房地产行业的人员的年龄结构相对比较集中，中小型企业年龄主体多在２６岁～３５岁年龄层次；大型房地产企业发展战略相对明确，重视员工的能力培养与开发，员工的操作技能能得到很快提高，薪资水平提高较快；员工的满意度相对较高、流动性较低、稳定性较强；

中小型企业房地产企业由于战略的短期性，房地产的开发多以项目为主，为降低人力资源投入成本，管理人员多以临时招聘和挖角大公司的有实际项目经验的中层管理者为主；基层员工多以年龄低、学历低的员工为主；人力资源培训缺乏合理的规划、，即使安排了培训，大多因为没有合适培训讲师、培训教材、专门的培训设备、培训设施、完善的培训制度等方面的原因而流于形式；进而产生恶性循环，员工的满意度不够、员工队伍流动性大等问题凸显，成为制约企业的发展深层次因素。

第四，在薪酬策略上稳定性较差

大型多元化房地产公司发展眼光长远，对员工的稳定性以及潜力的开发很重视，因此他们的薪酬水平相对稳定，又因为这类公司普遍重视基于职位分析的岗位工资制和基于能力的技能工资制，因此他们的薪酬等级很明显；而小型房地产公司，由于重视的是员工短期的实际经营成果，因此薪酬制度非常灵活，但是薪酬水平的不稳定性导致了平均年薪水平不高。

第五，多数的企业绩效管理流于形式，或者存在绩效考核困难的问题。主要体现在：预算体系不健全，财务核算不准确，绩效考核缺乏数据支持和依据，从而造成绩效考核结果的失真；考核指标体系结构化不足，不同管理层次和专业职能的员工的分类指标缺乏，对工程技术类、行政类、营销类人员以及不同管理层次员工绩效目标设计不够到位；很多公司没有规范的薪酬体系，在绩效考核结果应用时，缺乏统一的参照标准；绩效评估沟通反馈机制不尽完善。

第六，房地产行业员工的流动率较高，中小型房地产公司由于战略短期性的特点，难以满足员工对于个人发展空间稳定性的追求，员工一般在积累了一定的工作经验後逐渐向大型房地产公司过渡。

另外由于绩效考核的不规范性，对于低层次的一般员工和专业员工，利益动力机制的动态性欠佳，完全基于岗位职能的薪酬体制对于激励一般员工的效果不明显，导致了这类企业一部分人才的流失，流动去向主要为其他行业公司或薪酬水平较高的同行业公司。

另外，注重“用人”，忽视“育人”，也是人才流动率较高的重要原因。房地产行业的人才培养机制普遍不成熟。由于以项目运作为主，周期短、见效快，因此企业宁愿付给有经验、能上手的应聘者多一倍甚至几倍的薪资，也不愿意自己培养人才。同时，由于人才供给和市场需求的巨大落差，人才获取多采取高薪挖角方式。受房地产行业平均利润较高的影响，房地产行业人才的薪酬处于较高水平，这更加恶化了房地产企业宁愿挖人，不愿育人的人才获取方式。

二、中小型房地产企业人力资源管理的几点建议：

基于对房地产企业人力资源管理现状的分析，结合人力资源管理的发展趋势和房地产行业的发展特点，我们可以对房地产企业的人力资源管理工作提出如下建议：

第一，探索组织模式，释放组织和员工能量，支撑战略发展。

良好的管理架构和组织模式，是房地产企业能否发展壮大的重要决定因素。高效、灵活的管控系统，有利于优化企业内部的分工协作，实现科学决策和对市场的快速响应；科学的管理流程系统，有利于组织内部资源的充分发挥，有利于业务板块之间、区域之间的协同联动。房地产的行业环境在不

断变化，未来的公司业务模式及扩张模式都需要进行创新与变革，因此，相应的组织架构与管理模式也需要持续优化和调整。

第二，加强中小型房地产企业现有企业领导层人力资源的发掘和培养通过在职培训、脱产进修等各种形式，加强领导决策层学习各种所需的专业知识。同时，让他们加强实际锻炼，不断总结经验。使之对事物的观察、思维、判断、决策等务实能力逐渐提高，实现企业战略规划的科学性，尽量避免现在以项目为中心和重点的短视性决策行为；

第三，建立规范的员工培训开发制度和人才培养机制

随着人才竞争的加剧，房地产企业快速发展，中小型房地产企业应加大投入，进行人才储备和培养。对一个期望长线发展的企业来说，人才不仅需要培养，更需要合理规划，建设合理的、培训、选拔、考核与升迁制度。如加大人才培养力度，致力于创建学习型组织。内部培养人才，有利于企业文化的传承，有利于组织的稳定发展，有利于打造配合默契的管理团队。因此房地产企业应加大对自身人才培养的投入力度。构建系统的人才培养体系，针对不同类别层次人员，采取不同培养方式和形式。通过学习氛围的营造，致力于创造学习型企业，孕育企业核心能力；

第四，适应市场竞争的需要建立合理的完善的考核机制

在薪酬体系设计中，实行“宽带薪酬”。所谓“宽带薪酬”，就是企业将原来十几甚至二十几、三十几个薪酬等级压缩成几个级别，但同时将每一个薪酬级别所对应的薪酬浮动范围拉大，从而形成一种新的薪酬管理系统及操作流程。员工随着能力的提高而承担新的责任，只要在原有的岗位上不断改善自己的绩效，就能获得更高的薪酬。即使是被安排到低层次的岗位上工作，也一样有机会获得较高的报酬，进一步完善薪酬制度的合理性。第五，根据企业自身的发展阶段和自身特点选择适合的绩效管理方法。完善的绩效管理体系是在良好的管理基础之上建立起来的。良好的管理基础包括：建立完善职位体系；进行工作分析，完善部门职能和岗位职责；建立完善薪酬体系；建立完善预算管理体系；进行流程规划和优化，确立公司权责体系和相关管理制度；逐步建立根据公司战略整合和战略计划分解等。第六，丰富现有的激励手段

建立一个多维交叉的人员激励体系，使物质激励与精神激励实现有机整合。即既要用工资、奖金、津贴及福利等物质激励手段，又要建立明确的组

织目标，通过给予富有挑战性的工作、鼓励职工参与企业的重大决策、营造轻松和谐的工作环境等非物质激励手段来激发员工的工作热情和创造力。规定或项目利润指标，完成指标，有奖；反之，则罚。这样做既增加了他们的压力，也增强了他们的活力。这种外在压力转化为内在动力，可成为激发他们活力的源泉。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要，增加了满意程度。

结束语:

随着房地产产业化进程的推动，社会资源的公开，房地产企业开始了由“资金密集型”向“人才密集型”转化的过程，人才成了竞争的焦点。房地产企业要在复杂环境中驾驭自己的市场经营活动，求得经济效益的提高，必须在企业人力资源管理工作上下功夫。中小型房地产业还刚刚起步，历史较短，有许多问题急待解决，人力资源管理工作还没有受到应有的重视。许多房地产企业缺乏充分开发培养人才、合理使用人才、有效激励人才的观念。因此，房地产企业要生存、搞活和发展，首先必须尽快转变观念，树立“以人为本”的管理思想，重视人力资源管理工作，才能使企业长远持续健康发展。因此，中小型房地产企业必须结合行业特征和本企业特点，建立起有利于企业长期战略发展的人力资源管理体系，才能为企业的长期发展奠定坚实的础。

注释：

参考文献：

（1）北京仁达方略管理咨询公司；《中国房地产行业人力资源管理现状调查研究报告》;2009年12月

（2）清华领导力培训；《探讨中小型企业人力资源培训系统建设 》；孙震，2010-02-24；

第五篇：中国房地产经纪行业现状报告（定稿）

中国房地产经纪行业现状报告

房地产经纪行业作为向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动的当事人有偿提供居间介绍、代理和行纪的营业性行业。它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发，有助于促进交易主体间的联系，活跃房地产市场、促进房地产流通发挥着积极的作用。目前，我国的房地产经纪行业存在较多问题，如何从管理上和行业自身发展上积极推动行业的健康发展，是我国房地产经纪行业发展面临的问题。我国房地产经纪行业在管理层面上的现状

1.1 房地产经纪行业管理法律、法规不健全 目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。

1.2 政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力 在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。

1.3 房地产经纪机构市场准入机制不健全 按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题。

1.4 房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力 目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外，执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。我国房地产经纪行业其自身行业发展层面上的现状

2.1 经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。

2.2 从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏近年来，我国房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。

2.3 经纪机构在经营中存在诚信缺失现象，信誉差 房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，“利益挂帅，操守为轻”的现象在行业中普遍存在。很多经纪机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同不规范等违规操作。由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。

2.4 部分经纪机构的规模小经营能力较低 由于房地产经纪行业的准入门槛较低要求相对较低，认为房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产经纪机构。也由于经纪机构规模小、资金实力弱、从事的业务业务内容过于单一，创新形式不多，服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差，业务拓展面也较小，导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。房地产经纪行业的发展对策

3.1 逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系 建立健全法律法规是对经纪行业进行管理的基础和前提，要进一步健全房地产经纪专项配套法规，用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为，使房地产市场健康有序发展。法律法规对房地产经纪的服务及从业人员应做出全面的规定，内容要覆盖整个房地产经纪服务领域，具体规范到每一项服务活动，使经纪行业的经营行为的每一个细节都有章可循。同时，各地还应从本地实际出发制定配套的管理制度，逐步形成国家、省、市三级法规体系，形成有效的房地产经纪管理法律法规系统。

3.2 加强对房地产经纪市场的监管 在相关法律、法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房地产管理部门应积极、主动地对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，政府各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。

3.3 严格推行从业人员的认证制度，健全行业自律管理机制 为了规范房地产经纪机构和从业人员的行为，应严格推行房地产经纪从业人员的认证管理。现阶段的重点应放在坚决取缔一切非法从业人员，严格管理注册人员的经纪行为，建立健全奖惩和退出机制。随着房地产中介行业的发展，行业协会应该最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者，积极开展行业自律管理。具体手段包括：修订完善房地产经纪组织自律规则；探索建立行业协会约束从业人员行为的机制；实施房地产经纪人注册验证制度；建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信息记录制度；组织行业教育培训等。

3.4 大力开展行业诚信建设，树立行业品牌 要通过行业诚信建设，全面提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任，也促使他们提高执业水平。诚信是行业的执业之本，是企业的立身之本，生存之源。只有建立在诚信基础之上，行业才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步，获得市场的认可。

品牌创建是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象，才能使消费者对品牌产生信任。在消费者的品牌意识越来越强的今天，服务品牌在市场的作用日益增大。通过塑造自己的服务品牌，建立起独特的企业形象，才能在今后的巿场中独领风骚。作为品牌的建设一要走专业化经营的道路，根据自己的特点，选取细分市场，不断探索独特的商业运作模式，做足专业化的文章；二要向客户提供可行的、周到的、贴心的服务，做足服务的文章。那些服务质量低、不讲诚信的企业将被日益成熟的市场所淘汰，而竞争力较强的企业也要不断地提升整体实力，这需要政府、行业组织、企业自身和每一名从业人员共同努力。

总之，随着房地产市场的日益繁荣，作为贯穿行业发展始终的房地产经纪机构，逐渐凸现他们在行业中重要地位,并将全面引导行业未来的发展。但刚刚起步的房地产经纪市场还远没有走向成熟，因此，一个规范有序的房地产经纪市场的建立，依然任重而道远。