房地产企业税收政策与稽查实务讲稿

第一篇：房地产企业税收政策与稽查实务讲稿

房地产业税收政策与稽查实务讲稿

题外话:二套房贷首付五成了,如何理解这个政策含义,房地产这个东西,政府肯定不希望他跌,也肯定不希望他再涨了,政府希望的就是四平八稳的慢慢涨,去年一年把以后几年好日子过完了,今年还想再捞一把,就有点挑战政府底线了,房地产啊还是悠着点,中国人有句话叫中庸之道,过犹不及,你跑的太快了和跑的太慢是一样的道理.但是商人逐利是天生的本性,所以资本主义会有经济周期四环节,真这么涨下去,只能快速的挤灭泡沫,带来的是灾难,所以房地产应当感谢政府,勒紧疆绳,马儿你悠着点跑.房地产业税政这一块也是热点,我是个房地产门外汉,但我毕竟呆税务局,信息优势强,加之努力肯钻研,也知道点道道,在此不揣水平太低端出来给大伙尝尝,希望有用,现在不少财务人员不懂,税官们也有不少不懂的,但税官比较强势,忽悠下财务人员,财务人员被卖了还得给税官数钱,希望借此文为信息对称工作做点贡献.本文引用了不少大家的资料,便基本上是原创,仅供参考,引用本文最好注明一下南通地税局王越,尊重一下本人的版权.例：A房地产企业有资质，B企业没有资质，但B企业有本事搞到地搞通关系，于是B挂靠在A名下，如果B的开发应税行为以A名义对外且由A来负担相关责任的，那么营业税纳税人就是A，B向A交纳的承包费属于内部资金往来不需要交纳营业税。当然如果不符合这一规定，纳税人就是B，其实这种情况不存在，因为B不可能这么干，没有资质是开发不了房产的。

例：新营业税条例实施后，房地产企业支付境外企业或个人提供的设计劳务、咨询劳务不再区分是否在境内发生，需要代扣代缴营业税，但因为外国企业不需要交纳城建税及教育费附加，所以只需要代扣营业税，如果劳务完全在国外发生，企业所得税劳务以归属地来判断所得来源地，不需要扣交预提所得税，如果劳务在国内发生，构成常设机构的，不需要扣交，由外国企业申报缴纳。

例：房地产企业代收费用问题，代收的政府性基金和行政事业性收费如果符合营业税新条例的3个条件，不必作为营业税计税依据，企业所得税处理上作为代收代付款处理，但要注意一定要付出去，否则将作为应税收入处理。

代收的住房专项维修基金依然免税，其实这个住房专项维修基金就是政府性基金，其他的代煤气、自来水、电视台、电信局代收的费用如果作为售价或由房地产企业开具发票的话，作为营业税计税依据，最好处理成代收代付，由相关公司直接和购房人打交道，房地产公司置身事外，别沾惹其中惹了一身骚。

例：房地产销售价格明显偏低不一定就得调整，营业税规定：价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序确定其营业额，注意这里是个并且条件，同样的一套房，售给富二代和售给低保户，开发商完全可以一房二价，因为企业也有社会责任，给低保户售价低点符合社会公共利益，但注意别把住房低价售给房产局副局长弟弟，这个就是无正当理由了。间接行贿嘛，现在行贿手段发达的很，A找B办事，C是中介人，B不直接收钱，而是由C找一家饭店一起吃饭，500块钱的菜由饭店收了50000，尔后饭店给B，曲线受贿！

例：销售退回营业税金可退税，销售折扣营业税金退不了，房子售出去，购房户不要了，把发票退回来作废，营业税可退还，房子质量有问题，发票退回来作废，重新开具，营业税也可捞回来。

房子出售前找人，便宜个1-2%，属于商业折扣，直接按折扣后的额度开票 交营业税，但觉得便宜少了，于是找关系人，房产商抹不开面子，又给了2%折扣，但因为营业税有规定，销售折扣必须在销售时与销售金额在同一张发票上注明，所以这售后再给的折扣2%就不能冲减营业税，同时因为原来发票已经开具，再开红字发票也不合理，税务局也不会让，（但是企业所得税没强调同一张发票注明，企业所得税可以冲收入）所以企业遇到这种情况，干脆以房屋质量有问题为名退回原有发票，重新开具发票，但估计买房的也不愿这样干了，省个几千块钱得把人折腾死，必竟闲暇也是种财富。

例：房地产业之间融通资金不收利息怎么办？

是不是无偿提供应税金融保险劳务？笔者认为应从合理性上判断，如果是短期的资金融通，正如商业信用一样，不需要认为计税依据明显偏低（低到不收利息了），但如果金额巨大期限很长，那就要核定征收营业税了。对于企业所得税来说没什么影响，这边调增利息所得，那边调减利息支出，只要税率一致，总体税负没少。

价格明显偏低且无正当理由如何理解，无偿提供零价格是偏低吗？这哪是偏低，简直就是到底了，所以说税法对无偿提供劳务且无正当理由也应当修正一下，可以核定，否则没有正当理由的无偿提供劳务到底要不要交税？

例：代销还是自销的区别，房地产商开发票给中介，中介开发票给购房人并代办产权证，虽然中介和房产商签的合同是按基价代销，实际上不属于代销，房地产商按基价结算销售不动产收入，中介按购销差价同样按销售不动产征税，见国税函（2005）917号，但如果说发票由房地产商直接开给购房户呢，中介就按代理业来纳税，税率一样，税目不致。

例：卖房赠手机问题，混合销售不属于，视同销售也不对，赠与又不是无偿的，笔者想来想去，认为手机就是房地产商提供的设备，此设备和房产组合销售，如果有关税务机关认为手机是原材料，那就并入建筑方的计税营业额吧，这个问题，想想就脑子疼。

例：转让出让土地使用权差额还是全额纳税？ 财税［2003］16号文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。单位和个人销售其购置的不动产或转让其受让的土地使用权的原价是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。

针对何谓“土地使用权的受让原价”，笔者发现了三个版本。

一、西部某省地税局接到某请示内容：纳税人转让从政府(国土部门)取得的土地，对原按有关规定缴纳的各类税、费(即：契税、土地出让金、统征规费、劳动力安置费、拆迁费)在计征营业税时是否可以扣除。

给出的批复内容是：纳税人转让土地使用权中，缴纳的上述各类税、费不属(财税[2003]16号)规定的扣除范围，在征收营业税时不得扣除。

二、某计划单列市地税局给出的规定是：纳税人转让其受让或抵债所得的土地使用权，以全部收入减去该土地使用权的受让原价或抵债价格后的余额为营业额。这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用 权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。

三、某自治区地税局的规定： 根据财政部、国家税务总局财税［2003］16号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，经研究并请示国家税务总局，区局意见：单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除。

我们不难发现这三个文件的歧异处，假设某企业经出让方式获得某宗土地1000亩，缴纳土地出让金7000万元，契税280万元，其他拆迁安置费、青苗补偿费等1000万元，该企业并未对该宗土地进行开发，而是炒地皮，一年后以14000万元转让该宗土地。我们可以发现如果这个企业位于统一的中国内的不同省级行政区会享有不同的营业税待遇。

假设这家企业位于西部某省或某计划单列市，则得不到任何扣除，但是如果位于某自治区，则可获得减除土地出让金按差额申报缴纳营业税的待遇，前者需要交纳14000×5%=700万元，而后者只需要交纳（14000-7000）×5%=350万元。同样的应税行为的税负却差了一倍。

为什么会出现这种情况了？笔者认为是某省与某计划单列市赋予了营业税调节收入的功能，而歪曲了财税［2003］16号文件的本意，这两个地方的税务当局大约认为炒地皮行为罪不可赦，故而采取不予扣除土地出让金的政策以打击这种炒买炒卖土地的投机行为，其实土地增值税已经具有了这种抑制投机的功能，对不进行土地开发即转让的土地，土地增值税是享受不了20%的加计扣除的。

既然土地增值税已经有此功能，为什么还要再次赋予营业税这种功能呢？这给纳税人一种以营业税越俎代疱（土地增值税）的嫌疑。而某自治区地税局的文件则相对体现了财税［2003］16号文件的原意，且文件中特别标明“并请示国家税务总局”，显见这种处理方式才是国家财税主管部门首肯的。

例：新旧合同衔接问题。财税（2009）112号规定，应税行为和计税营业额的确定以合同到期日和09年12月31日孰先为原则。

A和B08年1月1日签3年租房合同，当时就收了360万租金，老营业税按权责发生制，08年每个月10万来交营业税，因为合同10年12月31日到期，因为纳税义务发生时间、税率、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等从09年1月1号要按新营业税来，所以09年1月1日租赁合同纳税义务发生时间为收到预收款的当天，所以2月15号前得把240万租赁业营业税12万交了。

A和境外B签境外咨询合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，当天就收了180万咨询费，那么08年一年的120万因为是境外的不需要交税，09年呢？因为09年6月30日早于09年12月31日，所以应税行为确定仍适用旧税法，1分钱不用交。

再换一种思路，如果当初这个B没有未卜先知的本领（他再突发奇想，也不会想到中国的营业税改革成属人征收呢，时至今日增值税的应税劳务仍以劳务发生地属地原则确定，同时流转税，差别哪这么大呢？）合同签到了2010年6月31日，假设租金是300万，08年不征税，但因为合同到期晚于09年12月31日，应税行为按新税法来，属于应税行为了，好了，09年1月1日因为劳务是连续提供的，而钱早就收了，所以还是2月15日前把180万的营业税金交到税务局，否则。。。税务局自有办法。例：村委会的土地如果办理了政府征用改为国有土地，村委会收到的补偿款作为土地使用者将土地归还给土地所有者不征收营业税。如果村委会私下与开发商搞小产权房建设，集体土地还是那个集体土地，还在村委会名下，那么取得的开发商给的钞票应当作为租赁业征收营业税，什么时候收到什么时候产生纳税义务。

如果是农民房屋被拆迁取得的补偿费呢？是否需要按照国税函（1997）87号规定：对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按销售不动产-其他土地附着物税目征收营业税。个人认为不能这么干！你税务局这么干了，非被农民打出狗脑子来，本来补偿就比城里的低，加之城镇拆迁费是不交营业税的。其实拆迁费暂免营业税是有道理的，现在都是强势拆迁，没几个人愿意主动拆迁的，主动拆迁嘛征个营业税还有道理，这推土机不经我同意就把我家平了，我拿点拆迁费还要交税？

例：B房地产商以零价格销售给C一套房产，从政府处取得100万收入，营业税怎么办？

根据新营业税，将不动产无偿赠与企业或个人需要视同销售申报缴纳营业税，企业所得税也需要视同销售处理，对于从政府处取得的100万因为没有为政府提供应税行为，所以不需要缴纳营业税，但应当作为企业所得税的收入。

例：诚意金需要交纳营业税？

一房地产公司3月1日某楼盘正式开盘，每位欲购房户需交纳一万元诚意金，才享有摇号选房的权利，规定在3月10日摇号并正式签订购房合同时，如签订合同则此诚意金抵充房款，如不签订合同，作为违约金归房地产公司所有，那么房地产公司收取诚意金时需要交纳营业税吗？签订合同时因购房户不签合同导致的违约金要交营业税吗？

首先我们来了解一下诚意金的具体涵义，析其实质来解决问题，诚意金这一概念系来自港台地区，我国法律上并没有诚意金之说。

根据新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，那么诚意金是否属于预收帐款呢？我们再来了解一下预收帐款的定义，根据新会计准则，预收帐款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收帐款是建立在购货合同基础上的，对应于本例，即纳税人销售不动产采取预收款方式的，所收到的预收款应当建立在购房合同基础上，房地产公司3月1日收取诚意金时，显然是尚未签订购房合同的。

有的同志认为此项诚意金属于订金或定金性质，我们认为所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。也即定金亦非预收帐款。那么另一个概念“订金”呢？其实订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。本例的诚意金属于预付款吗？购房户尚没有决定购房，何来的预付款？

由上述分析可见本例的诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，因此房地产公司3月1日收取的诚意金不应作为预收帐款征收销售不动产营业税，如果3月10日购房者签订购房合同时，则建立在购房合同上的此一诚意金便符合了预收帐款的性质，此时应与其他房屋销售价格与价外费用合并征收营业税，如果购房者放弃签订合同，根据营业税暂行条例规定的应税范围，房地产公 司取得的此项收入并不属于营业税法所规定的应税劳务、转让无形资产、销售不动产行为，即房地产公司所没收的这笔违约金并不是建立在应税行为基础上的，因此不属于营业税征收范围，不予征收营业税，至于购房户是否可以索回诚意金，则是相关民事法律的问题，购房户可以在民事法律范围内要求房地产商返还这笔预付款，因为本例中房地产商规定的不购房即没收违约金的合同本质上违背了合同法。

例：合作建房营业税问题。

合作建房，是指由甲方提供土地使用权，乙方提供资金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四种模式，我们分别举例来论述营业税的处理办法，给大家提供一个思路，由于本文属于商榷性质，因此欢迎大家提出宝贵意见．

一、甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000万元资金并负责施工。双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。

分析：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第３２条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押．而第６１条第２款又规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书．

由此可见，房屋产权是离不开土地使用权的，没有所谓的只拥有房产权而不拥有土地使用权的＂空中楼阁＂．

我们注意到国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定的合作建房有这样一句话＂土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权．＂对照城市房地产管理法不难发现其中矛盾之处，即不拥有土地使用权的房屋是不可能有房屋所有权的，则根本谈不上以房屋所有权与土地使用权来交换之举．

为此在国税函（２００５）１００３号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》中规定：甲方提供土地使用权，乙方提供资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房．

无独有偶的是我们在国税发（２００９）３１号《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》中发现了类似的影子，３１号文第３６条有如下规定：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，如开发合同或协议中约定向投资各方（即合作合资方）分配开发产品的，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额．如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理．

因此乙企业支付的２０００万应视同甲企业的预收款项，而乙企业的建筑行为则可以理解为甲企业为建设单位,乙企业为建筑单位的承建模式．对甲企业销售不动产营业税在收到预收款时确认纳税义务发生时间，按５％的税率计算销售不动产营业税２０００×５％＝１００万元，而乙企业的建筑业营业额可以理解为乙企业先支付２０００万的购房款，尔后由甲企业支付给乙企业用于承建房屋，乙企业按建筑业３％税率申报缴纳营业税，新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此乙方应当在与甲方签订合同时即确认建筑业应 税义务发生．申报交纳建筑业营业税２０００×３％＝６０万元．

甲方在建成后又出售的５０％部分应当按照销售不动产征收营业税８００×５％＝４０万元．

二、甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期限满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

分析：如例一所分析的那样，乙方出资的１０００万元可以理解为租赁甲方建筑物的预付租金，根据新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此对甲方应当在建筑工程开工时视同收到租金，按服务业中的租赁业征收营业税１０００×５％＝５０万元．而乙方则根据与甲方签订的委托代建合同来确定税目，根据国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第七条规定，如果乙方承包建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按建筑业税目征收营业税，如果乙方不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对乙方此项业务按服务业税目征收营业税．

因此如果属于前者，乙方按照１０００万元的总承包额减去分包额后余额作为建筑业营业税的计税依据，如果属于后者，则只按从甲方取得的委托代理费作为服务业营业税的计税依据．

三、甲方以土地使用权10000平方米，乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。

分析：根据《国家税务总局关于印发<营业税税目注释>（试行稿）的通知》规定：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税．因此甲方以土地使用权入股行为不属于营业税征税范围．

当年合营企业销售的４００套房屋，共计销售额６４００万元，按销售不动产征收营业税６４００×５％＝３２０万元．

对投资各方采取实物分配利润的方式可以理解为合营公司销售房地产后以现金分配利润，也可以理解为合营公司以销售不动产抵偿应付的股利，因此应当对合营企业对甲乙双方分配的房屋充作利润分配按照纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收销售不动产营业税（５＋８）×１６×５％＝１０.４万元.四、甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。

分析：根据国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税．

因此应当对甲方按转让无形资产征收营业税２００×５％＝１０万元，对合营企业按销售不动产征收营业税１０００×５％＝５０万元.但是我们注意到２００５年修订、２００６年１月１日开始执行的《中华人民共和国公司法》第３５条规定：有限责任公司股东按照实缴的出资比例分取红利，但全体股东约定不按照出资比例分取红利的除外；第１６７条规定：股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外．

因此我们认为随着新修订公司法的执行，对于甲方按照公司章程约定取得的不按照出资比例或持有股份进行分配的红利股息是否也应认同为以不动产投资入股、参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，而不予征收营业税呢．因为甲方和乙方在组建合营企业后事实上存在着共同承担投资风险的事实，甲方不会因为章程约定取得固定收入而不承担公司破产的风险．

例：拆了80000平米，补了90000平米，超过的10000平米收了3000万，总可售20万，除拆迁成本外还有3亿，问营业税处理？

（X+30000）÷20×8=X，X=20000，成本价20000+货币补偿3000=23000算营业税，国税函发（1995）549号精神，面积内按成本算，超面积按市场价算。但是如果拆迁户和房地产商达成协议，以房换房约定售价30000万，则不需要再核定，直接按30000作为营业税计税依据。

例：房地产商卖房后承诺每平方米100元替购房户租出去，如果以120元租出去的话，因为租赁合同是购房户和租户签的，房地产商以20元差价按代理业纳税，如果只租了80元，房地产商亏了，自然没有营业税，但倒找给购房户的20元差价因为没有向购房户提供应税行为所以不涉及营业税。

房地产商没钱了，想法子将房子抵押给小张2年，小张给房地产商20万，小张想想房子空着也是空着，于是租给小王30万，房地产商属于租赁业按20万贷款利率核定征收，小王这20万里面肯定含本利，就利钱再核定征收小王的金融保险业营业税，小王转租的部分营业税不得差额扣除，统统的交租赁业营业税。

例：无偿赠送不动产免税的例外。

财税（2009）111号，离婚财产剖析，无偿赠与配偶父母子女祖父母外祖父母孙子女外孙子女兄弟姐妹（体现了男女平等），承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人（抚养是大养小，赡养是小养大），房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继续人、遗嘱继承人或者受遗赠人。这里的死亡应当包括宣告死亡。

例：销售毛坯房签个合同，再签个精装修合同，想捞点销售不动产和建筑业的税率差。

是不是一项销售行为？是的，属不属于兼营？不属于，好，按销售不动产来征税，就别想歪点子了，当然房地产公司可以找个关联企业，专门搞装修的去玩这一套，房地产公司就别玩了。

国税函（2007）606《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》规定：买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

可见装修费用是视同为转移为产权价格的，当然买个毛坯房再请人装修，这个装修费就不必交契税了。

例：免租期的营业税处理，前两年免租，后三年每年收取100万租金，前两年无偿提供劳务且有正当理由，不需要交营业税，后三年收到时就产生租赁业营业税劳务，房产税前两年纳税人无租使用，由实际使用人按房产余值交房产税，后三年看各省的规定，有的规定分年算，有的规定一次预收几年房租的一次性交。城镇土地使用税无租使用的，由实际使用人来交。

例、房地产公司购入土地，直接作为开发成本—土地征用及拆迁补偿费，不需要作为无形资产-土地使用权处理，如果作为土地使用权进行摊销，应当调增摊销价值作为纳税调增。房地产公司天生就是盖房的料，不是制造业企业准备打万年桩，就是买地建房高价售房，打一枪换一个地方的。

例、土地闲置费问题，最近报载广东某企业拿了地没开发，结果白白损失了预交的土地保证金1个多亿，这个钱可以作为损失税前扣除（其实扣不扣这企业都算亏死了），但如果土地未按合同要求开发而被征收了土地闲置费怎么办？笔者认为应当作为开发成本来处理，如果最终这块地就没开发，再将土地闲置费作为损失冲管理费用。如果交了费用后又开发了，当然还是当初就作为开发成本处理的较好。

例：A是开发商，B是中介，C是购房户，B要求中介费为最低房屋销售基价的1.5%，超过基价部分，A拿55%，B拿45%，销售基价3000元每平米。

C掏了3500元：销售合同中有A的身影，A确认收入3500，B确认收入3000×1.5%+500×45%=270元，B的销售费用（中介费）也是270.假如销售合同中没有A的身影，A的收入=3000+500×55%=3275元，营业费用也是270，B的收入=270，C掏了2800，销售合同中有A的身影，A确认收入3000，销售费用3000×1.5%=45元，B卖亏了200-45=155元，如果没有A的身影，A确认收入3000，销售费用45，B亏了155。

例：房地产租金收入，既可按合同约定日期确认收入，也可按权责发生制来解决这个问题，投资性房地产采用公允价值的，据说上市公司只有18家这样搞，可见这种情况在中国还是很少出现的，如果按公允模式来计量投资性房地产，折旧或摊销应当可以调减，税法必须兼顾公平，不能只调增不调减。

例：房地产买地后收到的政府补贴怎么办？我们知道土地使用权出让不是市场上买菜，可以打个折扣，明码标价，售后不容退货，因此如果政府卖了地后又返还，根本不可能开出“返还出让金”这种票据来，只能是以其他名义给的补贴，因此这种补贴只能算政府补助计入营业外收入，不能作为销售折扣或折让冲土地成本，但是不少地方出台政策，为了确保土地增值税收入，作出了可以冲减土地成本的决定，真正是也是是，非也是是，反正税务局就是个是。

例：视同销售的问题，外购的用于视同销售用途，要看这个外购的有没有改变物质形态，如果买个手机赠送给别人，按购进价确认视同销售的收入，但如果把这个手机改装一下（假设的，其实房地产商也没这本事），就要按公允价值确认视同销售收入了。

例：代扣税费的手续费收入处理，现在不少地方均将其作为征税收入，其实有待商榷，有这么个案例，某老板因为贡献突出，政府奖了他100万，老板很公义，把这笔钱交到公司帐上，结果公司按捐赠交了25%的税，这个老板又因为个税未交补了20万的税，总共从政府那拿了100万，结果税交了45万，加上罚款，没捞几个钱。

如果这个老板不把这个钱入在帐上，税务局也不会发现，这100万就算是个人的合法收入了。

例：商住楼应当分为两个成本对象来处理，因为按照成本对象确定原则中的功能区分原则、定价差异原则，商铺和住宅都有很大差异，但实践中同为一栋楼，这个成本如何区分是个大问题，福建省按照建筑面积来平摊，广东省设计了个指数，我觉得广东省的方法比较科学，另外土地增值税要分别确认收入额和扣除额，以争取住宅部分未超20%免税待遇。

例：一块宗地上分两期开发，可售面积15万，已售12万，自用1万，未售2万，二期可售10万，有个共用的幼儿园成本50万，这个配套设施幼儿园应当由一期负担的50÷(15+10)×15=30, 例：在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本，对于房地产商而言是吃亏的，假如07年有100万成本没有取得，如果取得的话可以抵33万所得税，现在08年取得了，靠，只能在08年抵，才抵25万，不仅不符合权责发生制，企业还吃个闷亏。

例：职工免费午餐问题，财企（2009）242号规定：企业给职工发放的未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理，而国税函（2009）3号福利费中的职工食堂经费补贴是给食堂的，所以企业这种补贴应当并入工资，不要放在福利费里面，因为工资合理就可扣除，而福利费有14%限额。当然有的地方税务局要求将其放入职工福利费，那就现官不如现管，听税务局的。

例：补充养老保险和补充年金保险的问题。

一、两险的重要前提是符合相关政府出台的法律、法规、规章，如果没有这个前提，哪怕冠以两险之名，也不能享受两险的税收待遇，《财政部、国家税务总局关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2009〕27号）规定：自2008年1月1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。可见前提是“国家有关政策”，目前补充养老保险（年金）的国家政策是2004年5月1日开始施行的《企业年金试行办法》，而补充医疗保险则由各地省市政府出台相关规定。无论是哪项政策，都强调了两险需分别以社会养老保险和社会医疗保险为基础，即只有在缴纳了社会养老保险与社会医疗保险后才可以参保两险，比如《企业年金试行办法》第2条规定：本办法所称企业年金，是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险制度。某市《补充医疗保险管理办法》第2条规定：本办法适用于本市基本医疗保险统筹区域内已参加城镇职工基本医疗保险或住院和特殊门诊医疗保险（以下统称基本医疗保险）的单位及人员。

值得关注的是尽管27号文对于“国家有关政策”概念模糊，但是《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2009〕694号）第6条则规定：本通知所称企业年金是指企业及其职工按照《企业年金试行办法》的规定，在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险。印证了上述观点。因此企业如未参保社会保险，却投保了相应商业机构的两险，这样的两险应当根据《企业所得税法实施条例》第36条规定：除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。

二、两险是普及性的福利而非个别人的盛宴，新企业所得税法充分体现了尊重劳动付出、保障员工权益的精神，比如废除计税工资办法、应付福利费实际发生允许扣除等，因此27号文特别强调了“全体员工”，即参保两险的必须是全体员工，而非只为公司中高层投保，只为一部分人投保的两险不得根据27号文限额扣除，而应视作商业保险，不得扣除，作纳税调增处理。另外根据《企业所得税法实施条例》第35条规定：企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。结合27号文分析，如果仅为投资者投保两险，尽管符合实施条例35号文要求，（35号文用了“或者”）但却与27号文“全体员工”相悖，因此投保的两险至少要包括全体职工。投资者如果在企业任 职或者受雇，应当视为职工处理。

三、两险扣除并非真正意义上的所得扣除，《企业会计准则第9号-职工薪酬》将两险纳入了职工薪酬的范畴，在确认和计量上要求在职工为企业提供服务的会计期间，企业应根据职工提供服务的受益对象，将应确认的职工薪酬计入相关资产成本或当期损益，同时确认为应付职工薪酬。

例：2008年某企业支付补充养老保险6万元，工资薪金总额100万元，其中归属直接生产工人3万元，管理人员3万元。（为说明问题，例题简化处理）

计提并缴纳补充养老保险的会计分录：

借：生产成本30000 借：管理费用30000 贷：应付职工薪酬-补充养老保险60000 借：应付职工薪酬-补充养老保险60000 贷：银行存款60000 根据27号文规定，企业作纳税调增所得额10000元（60000-100万×5%）。其实企业真正进入当期损益的只有30000元，如果按照进入损益的30000元调整，只需调整5000元（30000-50万×5%）。类似于对固定资产折旧的处理。

四、两险的个人所得税处理不同，补充养老保险的个人所得税处理适用《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2009〕694号），而补充医疗保险则应根据《国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税问题的批复》（国税函〔2005〕318号）的规定处理，即对企业为员工支付各项免税之外的保险金，应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险帐户）并入员工当期的工资收入，按“工资薪金所得”项目计征个人所得税，税款由企业负责代扣代缴。另外由于两险均不属于免税保险险种，个人工薪所得不得扣除个人缴付的两险支出。

例：雇主责任险能否税前扣除？

这种险主要是为公司投保的，而不是为员工投保的，员工出事了由保险公司赔付给公司，因此这种险应当理解为可以扣除。具体参见杨文国大侠的解释。

例：预售收入在税法上就是销售收入，因此可以作为业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除基数，但扣一不扣二，结转为收入时不能再重复扣除。

例：房地产绿化这一块很难核实，一棵树动辄上百万？如果是从农民处购买，一方面农民代开发票免税，实际上很少代开的，另一方面因为房地产商不存在增值税抵扣问题也不可能有农副产品收购凭证，但一般为了凭证的合法性，房地产商都从农产品小规模纳税人处购绿化产品，这一块核实很困难。

例：房地产企业预缴所得税时可以扣除以前年度符合规定的亏损，可见国税函（2008）635号，将利润总额改成“实际利润额”，而且也符合常理，如果不允许扣除，汇算清缴时还要退税，没有必要搞这一套，损害纳税人权益。

例：A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。总建造面积75000㎡，建造成本7000万元。平均售价3000元/㎡。另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房40套（平均每套150㎡）。

1.土地成本货币性支出为3500+1500=5000（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费

5000

贷：货币资金

5000。

2.第一期回迁房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费

560

贷：开发成本——建筑安装工程费

560。

4.土地成本合计5000＋560＝5560（万元）

5.单位可售建筑面积土地成本5560÷（75000－40×150）=805.80 6.单位可售建筑面积建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）

商品房的计税成本房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。

产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

回迁房视同销售处理，销售收入为40×150×3000=1800（万元）。另外，对于非货币交易的产权调换方式，同时涉及换入资产（土地）的计税成本确认问题，国税发〔2009〕31号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的 相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

本案例中，房地产开发企业在接受土地使用权时，暂不确认计税成本，40套回迁房交付后，按照其公允价值，即视同销售收入1800万元计入土地计税成本。

该项目在开发产品完工后，可以计入的计税成本为：3500+1500+1800=6800（万元）。

单位可售建筑面积土地成本为6800÷75000=906.67（元/㎡）单位可售建筑面积建筑成本为7000÷75000=933（元/㎡）。

以上计税成本高于会计入账成本，主要是土地成本视同销售的结果。

例：对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。

例：房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。

房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。

房地产开发企业根据《通知》第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所 得额；如未有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。

以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照《通知》第二十八条第三款有关规定税前扣除。

（三）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除。

除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。

房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照国税函[2008]299号文件规定的预计利润率已预缴的，2008年度汇缴时暂不调整。待开发产品完工后，再调整实际毛利额与预计利润之间的差额。

从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按《通知》第八条规定的计税毛利率执行。

外资房地产企业根据国税发[2001]142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。

房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。

例：捐赠支出的问题，因为新法要求对捐赠票据必须按照公允价值确认，因此笔者认为捐赠这种视同销售直接采取作销售并结转成本方式来处理。2009年某企业通过某慈善机构(列名)向灾区捐赠一批成本80万的毛毯,同期同类售价100万, 企业作会计处理:借:营业外支出97 贷:库存商品80 贷:应交税费-应交增值税-销项税额17 所得税处理应当视同销售,调增收入100,调增成本80,调增所得额20,同时营业外支出应当调增20,最终无调增所得额.财税(2009)124号规定出来了！！!公益性群众团体接受捐赠的非货币性资 产价值,应当以其公允价值计算,捐赠方在向公益性群众团体捐赠时,应当提供注明捐赠非货币性资产公允价值的证明,如果不能提供证明上述证明,公益性群众团体不得向其开具公益性捐赠票据或非税收入一般缴款书收据联.新设立的基金会在申请获得捐赠税前扣除资格后，原始基金的捐赠人可凭捐赠票据依法享受税前扣除。

公允价值我们知道其实就是市场价格,既然124号文出来了,原始票据要求按公允价来,那么直接做收入就省得调增调减.借:营业外支出117 贷:主营业务收入100 贷:应交税费-应交增值税-销项税额17 借:主营业务成本80 贷:库存商品80 按公允价确认捐赠额其实对企业没啥好处,无非多个虚名,捐了市价多少多少物品,但却使捐赠额离12%越来越近了!例: 累计的具体做法：

【2007年没有任何收入，招待费支出20万元：○1帐载栏＝20万元，○2税收栏＝0，调增20万元】

【2008年预售收入9000万元，招待费支出50万元： ○1帐载栏＝50万元，○2税收栏＝（20+50）×60%﹤9000万元×0.5%＝42万元，调增8万元】 【2009年结转收入9000万元，预售收入2000万元，招待费支出15万元：○1帐载栏＝15万元，○2税收栏＝15万元×60%﹤（9000万元-9000万元+2000万元）×0.5%=9万元，调增6万元】

综合：招待费限额＝（20+50+15）×60%﹤110000万元×0.5%＝51万元 应调增总额＝85万元-51万元＝34万元 历年调增额＝20+8+6＝34万元

例：一个成本对象部分损毁，作为成本不必调整，但要报批，如果整个成本对象全砖了，比如上海的楼脆脆，广西的楼歪歪，则可以全部报批后作为资产损失扣除。

例：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用，其实是一句废话。

08年12月31号一项在建工程转固定资产240万，借固定资产240贷在建工程240，提了6个月折旧，借管理费用（按24年折旧期来）5万，贷累计折旧5万，卖了300万，借固定资产清理235借累计折旧5贷固定资产240，借银行存款300贷固定资产清理300，借固定产清理65贷营业外收入65，会计利润=65-5=60万，应纳税所得额=转让收入300-计税成本240=60万，一模一样。如果跨年度也不过是前调增后调减的问题，意义不大，属于暂时性差异，而非永久性差异。

例：筹办期是不是生产经营期，与不与生产经营有关？

国税函（2010）79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》规定：企业自开始生产经营的年度，为开始计算损益的年度，企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国税函2009（98）号第九条规定执行。

可见筹办期与生产经营无关，既然无关，业务招待费（其实筹办期也没有业务，哪有什么招待费，即使用吃吃喝喝送送的，也是筹办经费）不需要调整。

那么不得计算为当期的亏损，就应当理解为以前年度亏损，以前年度亏损有个五年期限，如果筹办期超过五年，超过五年的筹办费应当理解为不允许税前扣除。还有筹办期的固定资产和利息资本化部分，会计上可以提取折旧，折旧部分理解为筹办经费，也应当在五年内可以扣除，从宽从宽。

例：31号文的适用问题。

适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，而不是适用于房地产企业，也就是说哪怕不是房地产企业，只要从事了房地产开发经营，也需要按31号文来执行。

例：预租问题，31号文规定：与承租人签订预约租赁协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租人取得的预租价款按租金确认收入的实现，也就是说企业所得税规定是只有在交付使用时，才可以按租金确认收入，但是营业税呢？营业税租赁业纳税义务发生时间是收到预收款的当天，这个预收款前提是有合同，那么1月1号签合同，当天收到租金10万，当天就产生了营业税纳税义务，而企业所得税到2月1号交付时才产生纳税义务。应当这么理解。

例：房地产企业老板有钱，以公司名义在美国租了套房，迈阿密一套、夏威夷一套，白宫附近一套，付租金，这个租金需要扣交预提所得税，但如果不是房地产企业而是制造业企业，在休斯敦租一套房子用于仓储，在芝加哥也租了一套，则因为仓储租赁不属于租赁而属于劳务，劳务发生在美国，不需要代扣预提所得税。

例：捐款时注意，该公司老板出的老板出，该公司出的公司出，比如向农村义务教育、通过红十字会总会、中华慈善总会捐款等可以全额扣除，反正公司也是老板的，象这种情况就要考虑考虑，是以老板名义了还是以公司名义。因为公司名义只能按利润总额的12%来扣。

例：为职工买团体保险也得交个税，虽然说是团体险，但这个经济利益还是给团体中的个人的，所以这个险要平均分给每个个人作为工资薪金所得，同时企业所得税前也不得扣除。

例：生活补助费的问题。

例：旅游的问题。根据2008年2月18日国务院令第519号《国务院关于修改〈中华人民共和国个人所得税法实施条例〉的决定》规定：第十条由“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券”修改为“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益”，将其他形式的经济利益纳入了个人所得税的征收范围。而单位为员工提供免费旅游恰恰属于“其他形式的经济利益”，因此应当和员工当月其他工资薪金所得合并代扣代缴个人所得税。

而在此国务院令519号生效的2008年3月1日之前，单位为员工组织的旅游则只有符合财税（2004）11号《财政部国家税务总局关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知》中：对商品营销活动中，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。

因此，2008年3月1日之前只有符合财税（2004）11号的人员才能代扣代缴个人所得税，而2008年3月1日之后，无论是否系财税（2004）11号所述情况，均应代扣代缴个人所得税。

但笔者在现实工作中却发现鲜有税务局对2008年3月1日之前的员工旅游不征税的，而纳税人往往也没有发现上述的政策点，一方自以为是征税，一方糊里糊涂纳税，竟致这旅游税冤案在各地方兴未艾。

例：赠送礼品的问题。赠送礼品不一定一概代扣个人所得税，现在税务评估或检查中，税务部门往往只要看到相关发票上注明礼品，则不管三七二十一，一律要求代扣代缴“其它所得”项目个人所得税，其实这是对相关税收政策的误解。

根据国税函[2000]57号《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》规定：部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其它活动中，为其它单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券的，对个人所得的该项所得应按照“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。我们注意到这里的有关人员是有限定范围的，即“其它单位和部门的有关人员”，应当这样理解，首先扣缴义务人与其它单位和部门有业务往来、业务合作等事项，尔后因此前提而给予的现金、实物或有价证券，我们认为商场给予普通消费者的小礼品不属于57号文件规范的征税范围，因此不需要代扣代缴“其它所得”个人所得税。

这里讲一个真实的故事，2008年国家税务总局组织对中国移动的检查，某市地税局进入企业后，因为企业所得税系国税征收，营业税申报缴纳均规范，基本没有什么问题，如何寻找突破口呢？突然间某检查人员惊呼：踏破铁鞋无觅处，得来全不费功夫，原来中国移动公司每年向消费者发放的食用油、啤酒、宣传品等达六千万元，如按其他所得扣交个税，则需补交一千二百万元之巨。但其忽略了一点上述礼品是发放给普通消费者的而不是“其他单位和部门的有关人员”，最后经请示上级税政部门以及查阅总局对某省局的批复后，缘来缘去一场梦，最后仅就赠送给相关单位的大客户经理的礼品补征了税款。

第二篇：房地产税收政策

财政部 国家税务总局关于继续执行供热企业增值税 房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知

2011-11-24财税[2011]118号

北京、天津、河北、山西、内蒙古、辽宁、大连、吉林、黑龙江、山东、青岛、河南、陕西、甘肃、宁夏、新疆、青海省（自治区、直辖市、计划单列市）财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为保障居民供热采暖，经国务院批准，现将“三北”地区供热企业（以下称供热企业）增值税、房产税、城镇土地使用税政策通知如下：

一、自2011年供暖期至2015年12月31日，对供热企业向居民个人（以下称居民）供热而取得的采暖费收入继续免征增值税。向居民供热而取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。

免征增值税的采暖费收入，应当按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条的规定单独核算。通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定免税收入比例。

本条所述供暖期，是指当年下半年供暖开始至次年上半年供暖结束的期间。

二、自2011年7月1日至2015年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。

对既向居民供热，又向单位供热或者兼营其他生产经营活动的供热企业，按其向居民供热而取得的采暖费收入占企业总收入的比例免征房产税、城镇土地使用税。

三、本通知所述供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。

四、本通知所称“三北”地区，是指北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区、辽宁省、大连市、吉林省、黑龙江省、山东省、青岛市、河南省、陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区和新疆维吾尔自治区。

财政部 国家税务总局

二0一一年十一月二十四日

财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知

2011-01-27财税[2011]12号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局,西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：

一、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。

三、本通知自发文次日起执行，《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）同时废止。

财政部 国家税务总局 二〇一一年一月二十七日

财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知

2011-04-26财税[2011]32号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）及其细则的规定，现对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：

对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

请遵照执行。

财政部 国家税务总局 二〇一一年四月二十六日

财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政

策的通知

2010-09-29财税[2010]94号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国税局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：

经国务院批准，现就调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策通知如下：

一、关于契税政策

（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

二、关于个人所得税政策

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

本通知自2010年10月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第一条有关契税的规定、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第一条、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第三条同时废止。

特此通知。

财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部

二○一○年九月二十九日

国家税务总局

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告

2010-12-24国家税务总局公告2010年第29号

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定，现就房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：

一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各多缴的企业所得税税款，并申请退税：

（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各进行分摊，具体按以下公式计算：

各应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目销售收入÷整个项目销售收入总额）

本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

（二）项目开发各应分摊的土地增值税减去该已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当的应纳税所得额，并按规定计算当应退的企业所得税税款；当已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后结转，并调整以后的应纳税所得额。

（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各累计实际缴纳的企业所得税。

二、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目销售收入、各应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各的适用税率等。

三、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。

主管税务机关应结合企业土地增值税清算至注销之间的汇算清缴情况，判断其是否应该执行本公告，并对应退企业所得税款进行核实。

四、本公告自2010年1月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局

二○一○年十二月二十四日

财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政

策的通知

2010-09-29 财税[2010]94号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国税局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：

经国务院批准，现就调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策通知如下：

一、关于契税政策

（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

二、关于个人所得税政策

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

本通知自2010年10月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第一条有关契税的规定、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第一条、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第三条同时废止。

特此通知。

财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部

二○一○年九月二十九日

国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知

2010-05-25国税发[2010]53号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：

为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：

一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作

土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。

各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。

还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。

二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作

预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。

为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

三、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，提高清算工作水平

土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。

各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。

各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。

各地要在6月底前将本地区的清算工作计划（包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表）和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。

四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

五、加强督导检查，建立问责机制

各级税务机关要按照国发[2010]10号文件关于建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。要根据《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）的要求，对清算工作开展情况进行有力的督导检查，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。国家税务总局已经督导检查过的地区，要针对检查中发现的问题，进行认真整改，督导检查组将对整改情况择时择地进行复查。

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局要在6月底前将本通知的贯彻落实情况向税务总局上报。

国家税务总局

二○一○年五月二十五日

国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知

2010-05-12国税函[2010]201号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题，通知如下：

根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当应纳税所得额。

国家税务总局

二○一○年五月十二日

财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知

2010-09-27财税[2010]88号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）和住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）精神，现对公共租赁住房（以下简称公租房）建设和运营有关税收政策通知如下：

一、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

二、对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。

三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。

四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

六、对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。

七、享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和计划，以及按照建保[2010]87号文件和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。

八、上述政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。

财政部 国家税务总局 二0一0年九月二十七日

财政部 国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知

2010-05-04财税[2010]42号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、住房城乡建设部等五部门《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）精神，现将城市和国有工矿棚户区改造安置住房（以下简称改造安置住房）有关税收政策通知如下：

一、对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

二、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

三、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

四、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1％的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

五、个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。

六、本通知所称棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域；棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。

七、本通知自2010年1月1日起执行，2010年1月1日至文到之日的已征税款可在纳税人以后的应纳相应税款中抵扣，2010年内抵扣不完的，按有关规定予以退税。

八、各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行过程中发现的问题，及时上报财政部、国家税务总局。

财政部 国家税务总局 二○一○年五月四日

国家税务总局关于建筑企业所得税征管有关问题的通知

2010-01-26国税函[2010]39号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为加强和规范建筑企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发[2008]28号）的规定，现对跨地区（指跨省、自治区、直辖市和计划单列市，下同）经营建筑企业所得税征收管理问题通知如下：

一、实行总、分机构体制的跨地区经营建筑企业应严格执行国税发[2008]28号文件规定，按照“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的办法计算缴纳企业所得税。

二、建筑企业跨地区设立的不符合二级分支机构条件的项目经理部（包括与项目经理部性质相同的工程指挥部、合同段等），应汇总到总机构或二级分支机构统一计算，按照国税发[2008]28号文件规定的办法计算缴纳企业所得税。

三、各地税务机关自行制定的与本通知相抵触的征管文件，一律停止执行并予以纠正；对按照规定不应就地预缴而征收了企业所得税的，要及时将税款返还给企业。未按本通知要求进行纠正的，税务总局将按照执法责任制的有关规定严肃处理。

国家税务总局

二○一○年一月二十六日

财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知

2009-12-22财税[2009]157号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现对个人住房转让的营业税政策通知如下：

一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。

三、为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。

四、自2010年1月1日起，《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）废止。

财政部 国家税务总局

二〇〇九年十二月二十二日

财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知

2009-11-22财税[2009]128号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：

一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题

无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

二、关于出典房产的房产税问题

产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。

三、关于融资租赁房产的房产税问题

融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题

对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

五、本通知自2009年12月1日起执行。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（(86)财税地字第008号）第七条、《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发[1993]368号)第二条同时废止。

财政部 国家税务总局 二○○九年十一月二十二日

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

2009-03-06国税发〔2009〕31号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局

二○○九年三月六日

房地产开发经营业务企业所得税处理办法

第一章

总

则

第一条

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条

本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条

企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章

收入的税务处理

第五条

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第七条

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

第八条

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

第九条

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

第十条

企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

第三章

成本、费用扣除的税务处理

第十一条

企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

第十二条

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

第十三条

开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。

第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

第十五条

企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

第十六条

企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

第十七条

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条

企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

第十九条

企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

第二十条

企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：

（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

第二十三条

企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

第二十四条

企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

第四章

计税成本的核算

第二十五条

计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

第二十六条

成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

第二十七条

开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

第二十八条

企业计税成本核算的一般程序如下：

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

第二十九条

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：

（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

第三十一条

企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

第三十二条

除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

第三十三条

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

第三十四条

企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

第三十五条

开发产品完工以后，企业可在完工企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

第五章

特定事项的税务处理

第三十六条

企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

第三十七条

企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

第六章

附

则

第三十八条

从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。

国家税务总局关于做好外资企业及外籍个人房产税征管工作的通知

2009-01-06国税函〔2009〕6号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，宁夏、青海省（自治区）国家税务局：

2008年12月31日，国务院第546号令废止了《城市房地产税暂行条例》。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。为了贯彻落实国务院第546号令，做好外资企业及外籍个人房产税的征管工作，现将有关事项通知如下：

一、加强组织领导，确保政策落实

废止《城市房地产税暂行条例》，对外资企业及外籍个人统一征收房产税，是国务院为深化改革开放和完善体制机制所做出的重要决策，有利于简化税制，进一步适应社会主义市场经济发展的要求；有利于统一税政，公平税负，创造和谐的税收环境；有利于规范税收征管和纳税服务，强化依法治税。各地要充分认识对外资企业及外籍个人统一征收房产税的重要意义，采取有效措施保证国务院第546号令的贯彻实施。要加强对外资企业及外籍个人征收房产税工作的组织领导，结合本地区的实际情况研究制定贯彻落实的具体工作方案；要主动向当地政府进行汇报，争取地方领导和相关部门的支持，形成各部门的共识与合力；要密切关注各方面的反映，有针对性地做好宣传解释工作；要深入基层和企业了解情况、掌握动态，及时研究和解决征管中遇到的矛盾和问题，重大问题要及时向税务总局报告。

二、加强政策宣传，完善纳税服务

各地要加大政策宣传力度，充分利用广播、电视、网络、报纸等途径，将取消城市房地产税、统一征收房产税的意义和政策调整的具体内容向社会进行广泛的宣传，特别是要让外资企业及外籍个人了解政策变化的情况和需要向税务机关进行纳税申报的内容和期限等。要进一步优化纳税服务，加强纳税辅导。基层征收机关要通过发放宣传材料、设立政策解答窗口、开展纳税辅导等方式，使外资企业及外籍个人尽快熟悉房产税的税收政策，掌握房产税的计算方法、申报方式和缴纳程序，帮助外资企业及外籍个人及时准确地进行纳税申报；要为纳税人提供通畅的反映诉求的渠道，认真处理纳税人提出的问题和建议，建立解决问题的工作机制。

三、摸清税源状况，强化征收管理

各地要以对外资企业及外籍个人统一征收房产税为契机，进一步加强房产税的征收管理工作。要完善房产税的税源管理，通过各种方式获取纳税人、特别是外资企业及外籍个人的房产税税源信息，及时更新税源数据库；要开展专门的税源调查，全面掌握房产税税源的总体状况和分布情况，有针对性地提出加强管理的工作措施；要完善房产税的征管办法和工作流程，创新征管手段，切实提高管理质量和效率；要健全和细化房产税的减免税管理办法，严格减免税的审批。

四、做好工作衔接，优化业务管理

各地要迅速组织相关处（科）室做好适用税种变化的工作衔接，确保对外资企业及外籍个人征收房产税工作的顺利开展。原城市房地产税与房产税的管理工作不在同一处（科）室的,相关处（科）室要共同研究做好过渡阶段的各项工作，保证工作不断，秩序不乱。对原城市房地产税的历史卷宗、档案和征管资料，要认真登记，妥善保管。各地要优化房产税的业务管理工作,理顺相关职能部门的分工，合理划分职责，使房产税的管理工作更加规范、统一和高效。

请各地于2009年3月31日前将贯彻落实国务院第546号令的情况报送税务总局财产和行为税司。

第三篇：房地产企业稽查要点

房地产企业稽查要点

一、营业税

1、销售不动产、转让无形资产的营业额确认是否正确，收取的价外费用是否并入营业额申报纳税。

2、采用预收款方式销售不动产或转让土地使用权的，是否按预收款（包括预收定金）申报纳税，其纳税义务发生时间是否为收到预收款的当天。

3、银行按揭款收入有否申报纳税。

4、以房换地、以地换房或其他合作建房行为的是否按规定申报纳税。

5、拍卖、被拍卖不动产、土地使用权，是否申报纳税。

6、以房产作为利润分配给投资方是否申报纳税。

7、采用“还本”方式销售不动产时，是否是按减除“还本”支出后的收入申报纳税。

8、将不动产或无形资产抵债转让给其他单位，是否按销售不动产或转让无形资产申报纳税。

9、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否并入营业额中申报纳税。

10、单位将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产申报纳税，价格是否明显偏低，有无正当理由。

11、纳税人转让在建项目是否按销售不动产或转让土地使用权申报纳税。

12、是否与包销商签订包销合同，是否按规定申报纳税。有无将包销、代销商品房手续费支出直接从营业额中抵减的情况。

13、是否存在“代建房”行为，是否同时具备“代建房”的三个条件。

14、关联企业间销售不动产或转让无形资产价格是否合理。

15、有无将折扣额另开发票，而在营业额中扣除的问题。

16、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。

17、以不动产或土地使用权投资入股取得固定收入，不参与被投资企业的利润分配，不承担风险的，是否按“租赁业”申报纳税。

18、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。

19、涉及营业税的其他问题。

二、企业所得税

（一）收入检查要点：

1、房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等是否根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

（2）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

③采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

④采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（5）将开发产品先出租再出售的，是否按以下原则确认收入的实现：

①将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

②将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

（6）以非货币性资产分成形式取得收入的，是否在分得开发产品时确认收入的实现。

2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）将开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。

3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。

4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。

5、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否计收入。

6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入是否作其他业务收入。

7、有无将折扣额另开发票，而在收入中扣除的问题。有无将收入长期挂往来账不入账现象。

8、采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入是否按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。

9、是否按税务机关确定的征收方式（预）缴纳企业所得税。

10、涉及企业所得税收入确认的其他问题。

（二）税前扣除项目检查要点：

1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，是否虚列、重列有关的成本、费用。

2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。

5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

6、是否将未结转销售收入的预收款所涉及到的营业税等一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。

7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐准备金”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为扩大扣除比例而将上述费用部分计入开发成本的情况。

8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。

9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费。

10、按会计制度计提的各项准备金是否作纳税调整。

11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资标准进行税前扣除；工资实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合“两低于”原则，是否实际发放，未实际发放部分是否已调增应税所得。

12、纳税人计提的以前应提未提、应计未计的费用及补缴以前的税金是否已作纳税调整。

13、捐赠的扣除是否符合税法规定。接受的捐赠是否已调增应纳税所得额。

14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。

16、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。

17、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入账户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。

18、税前扣除项目的各项凭证是否合法，是否有虚列成本现象。

19、成本、费用能否准确核算，与税务机关已确定的征收方式是否相符合。

20、其他税前扣除项目是否符合《企业所得税税前扣除办法》的规定。

三、土地增值税

1、房地产开发项目竣工结算前取得的房地产转让收入（包括采取分期收款销售方法取得的预收款项）是否按规定预缴土地增值税，竣工结算后是否按规定期限到地方主管税务机关清算。

2、申报计征土地增值税的收入额是否包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。

3、涉及土地增值税的其他问题

四、房产税

1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。

2、自用的房产是否缴纳房产税。

3、自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”账，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管、电梯等）从房产原值剥离出来，少缴房产税。

4、闲置未用的房产是否缴纳房产税。

5、对原有房屋进行改建、扩建后，作为固定资产核算的部分是否按规定增加房屋原值，缴纳了房产税。

6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否按租金缴纳房产税。

7、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。

8、涉及房产税的其他问题。

五、土地使用税

1、在开发建设期间，为开发商品房所占用的土地是否缴纳城镇土地使用税。

2、在项目完工后，对未出售部分的商品房占用的土地是否缴纳了城镇土地使用税。

3、对已取得土地使用权但尚未开发的土地是否按规定申报缴纳城镇土地使用税。

4、涉及城镇土地使用税的其他问题。

六、印花税

1、各类建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、产权转移书据、账簿等是否按规定贴花。

2、购销合同是否按税务机关确定的征收方式足额缴纳。

3、实收资本（股本）和资本公积增加，是否按规定贴花。

4、各类未履行的合同，是否按规定贴花。

5、涉及印花税的其他问题。

七、个人所得税

1、对支付给个人的现金、实物、有价证券是否未按规定代扣代缴个人所得税。

2、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。

3、对从“盈余公积”、“利润分配”、“管理费用”、“经营费用”等账户中提取支付的工资、奖金是否计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。

4、通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是否按规定扣缴个人所得税。

5、对个人一次取得的数月奖金、年终加薪或劳动分红，代扣代缴个人所得税的计算方法是否正确。

6、支付给董事的董事费，是否代扣代缴个人所得税。

7、企业向职工或其他个人集资，支付股息、红利、利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。

8、单位为职工负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。

9、个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出是否按规定缴纳（代扣）个人所得税。

10、纳税内个人投资者从其投资企业（个人独资、合伙企业除外）借款，在该纳税内既未归还，又未用于生产经营的是否按规定扣缴个人所得税。

11、有无奖励职工汽车、住房未扣缴个人所得税。

12、有无在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券未按“其他所得”项目扣缴个人所得税。

13、将代扣代缴税款长期挂账而不申报缴纳。

14、涉及个人所得税的其他问题。

第四篇：(房地产税务稽查风险防范与新政实务专题系统解读)

“房地产税务稽查风险防范与新政实务专题系统解读”通知

☆ 北京•新兴宾馆

☆ 2011年8月12–14日

☆ 主讲：张 伟

※→ →欢迎来到不负众望的五星级（☆☆☆☆☆）房产税务精品课程！

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※新国八条※：五年内二手房转让全额征收营业税，推高二手房交易成本，对企业影响大么？

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※央行加息※：持续加息，使得资金成本越来越高，开发商不差钱么？私募股权融资、非金融

借贷等融资方式层出不穷，税收上应当如何运作呢？

※税政变局※：2011年新政迭出。缴纳了土地增值税，在项目公司注销前可退企业所得税，您

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发【2009】91号、国税函【2009】342号、国税函【2010】79号、国税函【2010】148号、国税函【2010】201号、国税函【2010】220号、国税函【2010】53号、财税【2010】121

号、国家税务总局2010年4号公告、6号公告、27号公告、29号公告、2011年13号公

告、23号公告„„，深刻影响企业纳税支出，如何合理运用政策，减少税收支出？

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【重点讲解45个实务专题】

※→01：2011年税务稽查必查项目之“股权转让”。

※→02：“限售股解禁“税务问题的解决方案。

※→03：个人转让公司股权的税务处理。

※→04：以购买股权方式取得土地的税收风险分析。

※→05：“假股权，真债权“税收风险解析。

※→06：投资5大税种的最新税收风险分析。

※→07：税务机关检查房地产税收案件检查标准案例解析。

※→08：地产企业全面避税理念及实际操作技巧。

※→09：地产企业税收政策之前世今生（所得税十一文件、土地增值税十四文件系统解读）。※→10：税务稽查检查收入的五大方法。

※→11：其他应付款––定金、订金、保证金问题。

※→12：其他应付款––代收款项的税务处理问题。

※→13：其他应付款之股东借款问题。

※→14：项目清算与汇算的操作技巧。

※→15：房地产企业季度预缴申报表及申报表的填制技巧。

※→16：未完工收入是否可以扣除期间费用和税金及附加？

※→17：未完工收入是否可以作为广告宣传费扣除基数？

※→18：楼盘跨2008年以前多交“8%”税率差的税务处理。

※→19：四种情形造成地产企业前期多缴税款后期不能退税的破解策略。

※→20：项目公司注销前可以退土地增值税？

※→21：老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险？

※→22：房地产各种融资方式税收政策运用。

※→23：地产企业销售收入四大确认原则及运用。

※→24：差额征税解析（在建项目中对营业税、土地增值税如何差额征税）。

※→25：地产企业完工标准解析。

※→26：期间费用和开发间接费用转化的税务技巧。

※→27：地产企业计税成本扣除七大步骤。

※→28：公共配套设施与开发产品税务问题解析。

※→29：车位的企业所得税、土地增值税问题解析。

※→30：商住楼土地增值税问题解析。

※→31：地产企业拆迁补偿费税务问题解析。

※→32：甲方供材问题解析。

※→33：地产企业利息问题土地增值税问题解析。

※→34：地产企业后续支出的所得税处理。

※→35：土地增值税清算八大问题解析。

※→36：预租收入及租金收入各种税种解析。

※→37：大市场项目常见的税收筹划思路。

※→38：境内外所得的所得税、营业税问题解析。

※→39：“以票控税”与“实质重于形式”。

※→40：什么情况下不需要发票作为合法扣税凭证？

※→41：什么样的评估报告可以作为合法扣税凭证？

※→42：资产评估增值的资本公积转增资本税收解析。

※→43：甲方供材的材料发票是否属于合法的扣税凭证？

※→44：地产所得税实务难题解析。

※→45：各种拿地成本方式大解析。

【培训专家】张 伟 会计学硕士，现供职于国家税务局稽查局。曾先后在征管、税政、稽查部门工作。具有丰富的稽查办案经验：曾先后参与了被称为建国以来第一大税案的潮、汕8.07骗取出口退税案、骗税个案全国第一的葆祥公司骗税案（骗税金额2.8亿元）、国家税务总局公布的2005年中国第一大税案：黑、津、冀虚开发票系列专案、2006年中国第一大税案“利剑二号”专案。多次代表国家税务总局查办各类案件。具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。具有良好的表达能力：在税务机关内部多次进行稽查前培训，受到广泛认可。经常为大学MBA班、会计师事务所、税务师事务所、咨询公司授课，受到普遍欢迎。巡回为各大城市高端培训近百场。业务特长：税务稽查应对、增值税、所得税、出口退税、房地产税收。

【增值服务】☆参会学员可享受房地产企业管理教育网一年的高级会员服务；如税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。

【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【培训时间】2011年8月12日至14日（8月12日全天报到、13日至14日两天课程）

【培训地点】北京◇新兴宾馆（北京市海淀区西三环中路17号）

【相关费用】☆人民币2490元/人（含授课费、场地费、资料费、会务费、现场咨询等）↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（详见参会确认函）

☆户名：北京金旭红企业管理中心

☆账号：***1683

☆开户行：北京农村商业银行翠屏北里支行

【联系方式】☆电 话：（010）52106881 52106709☆联系人：佟 军

☆传 真：（010）52106771☆邮箱：fdcqygl.com@163.com

【报名方式】参会学员请在8月12日前将回执表传真至联系人，以便会务组做好准备工作。

◎请真实填写并按此线剪下传回◎ 鉴于本课程的实用性强，基于公司决策与流程，强烈建议公司高管与财务高管决策人共同出席！

第五篇：稽查实务题

稽查实务题

1、资料：

某市企业为增值税一般纳税人，主要业务为生产销售高尔夫球具，2009有关生产经营情况如下：

（1）期初库存外购已税杆身、杆身、握把共300万元。本期外购已税杆身取得增值税专用发票，支付价款2400万元、增值税额408万元，已验收入库；

（2）生产领用外购杆身、握把2500万元，其他生产费用978万元；

（3）批发销售A套杆5000套，开具增值税专用发票，取得销售额6000万元；零售B套杆2000套，开具普通发票，取得销售收入2340万元，上述AB套干成本均为4000元/套；

（4）2008年12月30日转让自有技术所有权取得销售收入700万元，支付转让费用等支出5万元。

（5）发生产品销售费用820万元（其中广告费用500万元）、财务费用270万元、管理费用940万元（其中含业务招待费用35万元）

（6）7月发生火灾损失库存的外购杆身30万元（不含增值税额），已经税务机关批准扣除；10月取得保险公司赔款5万元；

（7）取得2006年投资的深圳某公司红利收入，金额为38万元。

（注：高尔夫球具的消费税税率10%，不考虑城建税及教育费附加）

要求：

（1）根据下列资料，分别计算该企业2009年应缴纳的增值税和消费税；

（2）2009该企业应缴纳的企业所得税额。

[答案]（1）增值税

销项税额=［6000＋2340／（1＋17%）］×17%=1360（万元）

进项税额=408－30×17%=402.9（万元）应缴纳增值税额=1360—402.9=957.1（万元）

（2）消费税

应缴纳消费税额=［6000＋2340／（1＋17%）］×10%－2500×10%=550（万元）

（3）应扣除产品销售成本=（5000＋2000）×0.4=2800（万元）

（4）业务招待费扣除限额35×60%=21万元，销售收入的千分之五=［6000＋2340／（1＋17%）］×0.5%=40，只能扣21万元

广告费扣除限额=［6000＋2340／（1＋17%）］×15%=1200万元，实际发生500万，准予按发生额全扣。

（5）应扣除的费用=820＋270＋940-35+21=2016（万元）

（6）营业外支出=30×（1＋17%）－5＝30.1（万元）

（7）应纳税所得额=6000＋2340／（1＋17%）＋（700-5）+38－550－2800－2016－30.1-500-38=2798.9（万元）

转让技术所得700-5=695万元，超过500万元的部分减半征收。

分回的红利收入，属于免税收入范围。

（8）2008企业共计应缴企业所得税= [2798.9-（695-500）]×25%+（695-500）×25%×50%= 613.30+24.38=675.35（万元）

2、某县国税局2009年4月在专项检查中，发现作为增值税一般纳税人的某制衣厂（是私营企业）自成立至今，有多笔购销业务未申报纳税，税务机关于5月10下达《税务行政处罚告知书》（内含听证告知事项），该制衣厂未提出听证，税务机关于5月20日下达《税务处理决定书》，责令其限期缴纳税款、滞纳金，并处以3倍的罚款。为保证税款及时入库，经过县国税局局长审批同意，税务机关采取了税收保全措施，书面通知其开户银行暂停支付相当于税款、滞纳金和罚款的存款。该厂对税务机关采取的税收保全措施不服，于5月28日向某县人民法院提出行政诉讼，要求税务机关立即解除税收保全措施。县人民法院经过审查，认为该厂应先申请行政复议，再提起诉讼，于6月2日裁定不予受理。

（1）税务机关执行税收保全措施是否正确？为什么？

（2）县人民法院的裁决是否正确？该厂是否可以直接提起行政诉讼？为什么？

参考答案：

（1）税务机关不可以执行税收保全措施。根据《税收征管法》第38条规定，税务机关对从事生产、经营的纳税人，如果有根据认为纳税人有明显的转移、隐匿其应纳税的商品、货物以及其他财产或应税收人等行为或迹象，经过县以上税务局（分局）局长批准，可以在规定的纳税期内实施税收保全，但前提是纳税人不肯或不能提供纳税担保。所以税务机关应首先要求纳税人提供纳税担保，而不能直接采取税收保全措施。

（2）某县人民法院的裁决不正确，该厂可以直接提起行政诉讼。根据《税收征管法》第88条规定，只有纳税人与税务机关就征税问题发生争议时，纳税人才必须首先申请行政复议，否则不得向人民法院起诉。就税收保全措施发生争议，属于选择复议，纳税人既可以向税务机关申请复议，也可以直接向人民法院起诉。

3、某市国税局稽查局选案科于2010年6月25日通过计算机选案系统筛选，确定该市XX机械厂（该公司成立于2001年8月，增值税一般纳税人）为待查对象。选案科进行案源受理登记后，拟定处理意见，要求对该企业2009纳税情况进行检查，并根据要求填制了《税务稽查任务通知书》及其附件，连同案件有关资料一并送交检查科实施检查。

检查科确定由王方、李力、张正三名检查人员组成检查组，由王方任检查组长。检查组调阅了被查对象的纳税档案等资料，确定了相应的检查方案。

7月3日，检查组开始实施税务检查。检查人员向被查对象出示了税务检查证和《税务稽查通知书》，并取得了相应的《税务文书送达回证》和《＜税务检查证＞出示证明》。检查人员向被查对象下达了由市国税局稽查局长签发的《调取账簿资料通知书》，调取该企业2009账簿、凭证、报表和其他有关资料，开具了《调取账簿资料清单》一份，详细列明了调取的资料种类、数量和所属期间等，并由双方经办人员签字，交被查对象保存。检查过程中，检查人员根据情况，决定实施询问调查。询问前，检查人员向被询问人发出了《询问通知书》，并取得了相应的《税务文书送达回证》。询问调查由王方、李力负责实

施，询问前向被询问人出示了税务检查证，由王方负责提问，李力记录。询问结束后，李力将《询问（调查）笔录》交被询问人阅读并当场核对，被询问人认为笔录无误，在笔录最后一页签名并押印，李力也在笔录上签署了日期并在询问人和记录人处签名。

检查过程中，检查组需要查询被查对象在银行的存款情况，派张正持市国税局局长签发的《检查存款账户许可证明》，到该企业开户银行进行查询，张正向银行人员出示了税务检查证，取得了需要的资料。经查：该公司2010年10月为小规模纳税人生产一批配件，未开具发票，未做收入，货款汇到该企业法定代表人的个人卡号上，计算少缴增值税50000元（该公司2009年申报增值税300000元，企业所得税70000元，其他地方各税30000元）。检查过程中，检查组要求被查对象打开其财务软件，但被查对象以安全为由拒不打开，要求其提供与原始电子数据、电子信息系统技术资料一致的复制件，被查对象也不提供。检查人员通过解密手段直接进入财务软件进行检查，并提取了相关数据。

检查过程中，检查人员复印了该企业部分账簿资料，并由该企业财务人员在复印件上写明了“与原件核对无误，原件存于我处”字样，并加盖单位公章和财务人员签章，作为书证。检查过程中，检查人员发现该企业有逃避纳税义务的行为，并有明显的转移、隐匿其应纳税收入的迹象，为避免国家税款流失，经市国税局局长批准，检查人员持由市国税局长签发的《查封（扣押）证》依法采取了查封、扣押其商品、货物及其他财产的税收保全措施。执行查封、扣押工作由王方、张正负责，他们通知该企业的仓库保管人员到场，查封了该企业的部分库存产成品，根据查封物品填制了《查封商品、货物、及其他财产清单》，并加贴封条。对这部分查封物品，稽查人员指令该企业负责保管。

检查人员将检查中发现的问题按规定和要求制作了《税务稽查工作底稿》，记录案件事实，归集相关证据材料，并签字、注明日期。

7月12日，检查结束，检查人员整理案件资料，制作了《税务稽查报告》，认定该企业在账簿上不列收入，已构成偷税，作出补缴增值税50000元，拟处以偷税数额百分之五十的罚款25000元，并对其未按规定开具发票处以罚款9000元的处理意见，提交审理科审理。审理科对《税务稽查报告》及案件证据资料进行了审查，于7月30日审理完毕，提出了同意《税务稽查报告》的意见。7月31日，审理科制作了《税务行政处罚事项告知书》，送达纳税人，并取得了相应的《税务文书送达回证》，该企业于8月3日向稽查局书面提出听证申请。稽查局决定在8月22日举行听证会，局长书面授权检查组长王方主持听证会，于8月20日向该企业送达了《税务行政处罚听证通知书》，通知企业于到市稽查局会议室举行听证。经过听证，双方对偷税认定的事实和证据的合法性、真实性无异议，但对未开发票处以罚款提出异议，稽查局未予采纳。

8月23日，审理科制作了《税务处理决定书》和《税务行政处罚决定书》并报稽查局长批准，分别要求纳税人10日内缴纳税款和罚款。

8月24日，审理科将《税务处理决定书》和《税务行政处罚决定书》交执行科签收执行。同日，执行科将《税务处理决定书》和《税务行政处罚决定书》送达被查对象处，该企业拒绝接收，并拒绝签署《税务文书送达回证》。稽查局执行人员在《税务文书送达回证》上写明了拒收理由和日期，并在送达人处签名，将税务文书留在了该企业财务科办公室，视为送达。

9月3日，《税务处理决定书》和《税务行政处罚决定书》规定的税款、罚款缴款限期期满，纳税人未缴纳税款、罚款，未申请复议，也未向人民法院起诉，执行科报请市国税局长批准后，将查封的物品交依法成立的拍卖机构拍卖。9月10日，拍卖结束，稽查局以拍卖所得抵缴了税款、罚款及查封、拍卖等费用。9月15日，稽查局将剩余部分退还给了被查对象。

9月16日，该单位对是稽查局作出的行政处罚决定不服，书面向市国税局提出行政复议申

请。9月25日，市局决定受理了该行政复议申请，并于9月30日将申请书副本发送给市稽查局，10月20日，市稽查局提出书面答复，并提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。12月22日，市局作出了维持市稽查局的处罚决定的行政复议决定。根据给定的案情，指出税务机关执法中存在的问题，并说明正确做法。

答案：

（1）待查对象确定后，选案部门填制《税务稽查立案审批表》，附有关资料，经稽查局局长批准后立案检查。《税务稽查工作规程》第19条。

（2）《调取账簿资料通知书》应为市国税局长签发。《征管法》细则第86条。

（3）《调取账簿资料清单》应为一式两份，税务机关和被查对象各存一份。

（4）被询问人在尾页结束处写明“以上笔录我看过（或者向我宣读过），与我说的相符”，并逐页签章、捺指印。《税务稽查工作规程》第27条。

（5）询问人和记录人在《询问（调查）笔录》上不得互相代签名。

（6）到该企业开户银行查询被查对象在银行的存款情况的调查取证应两人以上。

（7）经稽查局局长批准，可以采用适当的技术手段对该电子信息系统进行直接检查 《税务稽查工作规程》第23条。

（8）执行查封、扣押时应通知其法定代表人或主要负责人到场。《征管法》细则第63条。

（9）偷税未加收滞纳金，达到移送标准未移送。《征管法》63条，《刑法》201条。对于该单位不开发票偷税属于同一违法行为，对当事人的同一个违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚。《行政处罚法》第24条。

（10）审理超时，审理人员接到稽查人员提交的《税务稽查报告》及有关资料后，应当在１5日内审理完毕。《税务稽查工作规程》第50条。

（１１）税务机关应当在收到当事人听证要求后15日内举行听证，应当在听证的7日前通知，听证主持人由审理人员担任。《税务行政处罚听证程序实施办法（试行）》第5、7条。《税务稽查工作规程》第53条

（1２）罚款的缴纳期限应为１５日。《行政处罚法》第46条。（1３）留臵送达应有见证人签名，方视为送达。《征管法》细则第103条。

（1４）罚款应在诉讼期后才能强制执行。《征管法》第88条。

（1５）拍卖所得剩余部分应在3日内退还被执行人。《征管法》细则第69条。

（1６）市局应该在5日内审查受理，7日内将行政复议申请书副本或者行政复议申请发送给稽查局，稽查局应该在10日内，出书面答复，市局应该在60日内做出行政复议决定。《行政复议法》第17、23、30条。

4、2010年3月某市国税稽查局对某电视机厂2009年的业务进行检查，该厂为增值税一般纳税人，主要生产销售新型彩色电视机。检查中发现如下业务：

（1）3月2日，采取交款提货结算方式向甲家电商场销售电视机500台，本期同类产品每台不含税售价3 000元。由于商场购买的数量多，按照协议规定，厂家按售价的5％对商场优惠出售，打折后每台不含税售价2 850元，货款全部以银行存款收讫。查申报表该企业申报销项税额242250元。

（2）3月5日，向乙家电商场销售彩电200台（每台不含税售价3 000元）。为了尽快收回货款，厂家提供的现金折扣条件为4／

10、2／20、N／30。本月23日，全部收回货款，厂家按规定给予优惠。查申报表，该企业申报销项税99960元。

（3）采取以旧换新方式，从消费者个人手中收购旧电视机，并销售新型号电视机10台，开出普通发票10张，收到货款31100元，并注明已扣除旧电视机折价4000元。查申报表，该企业申报销项税4518.8元。

（4）采取还本销售方式销售电视机给消费者20台，协议规定，每台不含税售价4000元，5年后厂家全部将货款退还给购货方，共开出普通发票20张，合计金额93600元，查申报表，此笔业务企业未申报纳税。

（5）上月以分期收款方式销售的电视机，根据合同约定，本月应当收到款项58万元，但月底仍未收到，企业未申报纳税。

要求，请根据上述资料

（1）计算上述业务应补（退）增值税税额。

（2）就上述业务（1）和第2 笔业务作出账务处理。

参考答案：

（1）业务1）正确

业务2）该厂对乙商场采取的是现金折扣方式，即先销售后打折，增值税专用发票上先按全额反映，在实际收到折扣后价款后，再按折扣金额开具其他发票或单据给购货方入账。对这种情况，双方均将现金折扣作为财务费用处理（厂家增加、商家减少），折扣部分不得从销售额中减除。应补销项税额=30000÷（1+17％）×17%-99960=127805（元）

业务3）纳税人采取以旧换新方式销售货物的，应按新货物的同期销售价格确定销售额。应补销项税额=4 000÷（1+17％）×17％=581.20（元）

业务4）纳税人采取还本销售货物的，不得从销售额中减除还本支出。

应补销项税额=93600÷（1+17％）×17％=13 600（元）

业务5）分期收款销售方式，应当按合同约定的收款时间确认纳税义务发生时间，即使没有在约定时间收到款项，也应当确认增值税销项税额。应当收取的款项应当是包含增值税的销售额，所以，应补的销项税额=580000÷（1+17％）×17％=84273.50（元）。

（2）账务处理

业务（1）分录：3月2日

借：银行存款 1667250

贷：主营业务收入 1425000

贷：应交税费-应交增值税（销项税）242250

业务（2）分录3月5日

借：应收账款 702000

贷：主营业务收入 600000

贷：应交税费-应交增值税（销项税）102000

3月23日

借：财务费用 14040

银行存款 687960 贷：应收账款 702000

5、一、基本资料：

某国税稽查局检查甲企业2008的纳税情况。

甲企业为生产性外商独资企业，系增值税一般纳税人，只生产并销售C产品，于2000年注册登记，2005年为第一个获利,适用税率为15%。按新会计准则执行。企业各期增值税的各种进项税额都已取得合法抵扣凭证并按规定抵扣，期末无留抵税额。企业适用税率均为17%。当年无留抵税额。2008企业利润表如下： 利润表

编制单位：甲企业 2008年 单位： 万元（人民币）

二、检查人员通过审核有关凭证资料和向相关人员询问，发现2008涉税情况如下： 1.企业的工艺流程分为

A.B两个车间，A车间加工出半成品，由B车间最终加工成完工产品。发现该企业2008年12月份领料单号LLD1255上记录的新建厂房领料60万元错误计入A车间的生产成本。2008年12月企业成本核算中，产品已经部分完工，已经将LLD1255作为完工产品的成本进行分摊。完工产品入库后当月销售其中一部分。

其他资料：经核实，期末C产品在产品成本为1500万元，产成品成本为1800万元。2.12月10日，第10号凭证，企业支付职工进修学杂费，共计80万，账务处理为： 借：管理费用 800000

贷：银行存款 80000

3.“管理费用”中列支的有关情况：

（1）全年业务招待费合计80万元，其中有10万为赠送给客户的外购礼品，直接按成本10万转账。

（2）技术开发费用100万元。

（3）以管理费名义计提并支付给外**公司100万管理费。（4）计提并支付给国外某企业特许权使用费30万元

4.资产减值损失科目为计提的固定资产减值准备合计20万元。

5.审核“投资收益”账户，只记载有如下事项：12月31日确认投资收益90万元，系该公司对乙企业进行的股权投资，按权益法核算的收入，余下为国债利息收入。6.“营业外支出”中列支的有关情况：

（1）赞助支出30万元。（2）罚款、违约金l0万元（经审核属环保部门处以罚款5万元；因未采取火灾防范措施，消防部门处罚款3万元；因产品质量原因，经协商支付购货方赔款2万元）。

7.财务费用中向商业银行贷款1200万元，年利息支出60万元，向某客户借款500万元，年利息支出38万元。

假定其他各种业务账务处理均正确，也无其他涉税事项。要求：

1.扼要指出存在的影响纳税的问题。2.计算企业应补（退）、代扣代缴各相关税的税额（要分税种，计算结果以万元为单位，保留小数点后两位，不考虑营业税）。

[答案] 1.存在的影响纳税的问题：

（1）企业错误的账务处理影响销售成本，同时调整会计利润和所得额。分摊率＝60÷（1500+1800+6700）＝0.6%

在产品应分摊数额＝1500×0.6%＝9（万元）产成品应分摊数额＝1800×0.6%＝10.8（万元）

本期产品销售成本应分摊数额＝6700×0.6%＝40.2（万元）应转出的增值税进项税额＝60×17%＝10.2（万元）

（2）职工进修费用应在职工教育经费中列支，同时调整会利润和所得额，调账会计分录： 应当调增所得额=80（万元）

（3）①该企业业务招待费超标，应当进行纳税调整。企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。同时外购货物用于赠送给客户，企业所得税属于资产处臵收入，按外购价格入账，要作为计提业务招待费计提基数。

销售（营业）收入＝8700+10=8710万元）

全年交际应酬费可扣除限额＝8710×0.5%＝43.55（万元）实际发生额的60%=80×60%＝48（万元）资产处臵收入视同销售所得=0（万元）

调增的应纳税所得额＝80-43.55＝36.45（万元）②技术开发费用可加计扣除

开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用可加计扣除，应当进行纳税调整。调减的应纳税所得额＝100*50%＝50（万元）③支付的管理费不得扣除，应当进行纳税调整。企业之间支付的管理费，不得扣除。

调增的应纳税所得额100（万元）

④该企业应扣缴特许权使用费应缴的营业税和预提所得税。

非居民企业取得股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得，以收入全

额为应纳税所得额；

应补预提所得税＝30×10%＝30（万元）

合计纳税调增＝36.45-50+100+30＝116.45（万元）（4）该企业不得计提减值准备，应当进行纳税调整。调增的应纳税所得额＝20（万元）。

（5）按权益法确认的收入，由于被投资方未作利润分配，不是企业所得税收入。国债利息收入是免税收入，均调减所得税。

股息、红利等权益性投资收益，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。应调增所得额＝200（万元）

（6）①赞助支出不得扣除，需要纳税调整。应调增所得额＝30（万元）

②该企业被环保部门所处罚款5万元，消防部门所处罚款3万元，均属于行政性罚款，不得在税前扣除。

应调增所得额＝3+5＝8（万元）合计应调增所得额＝30+8=38（万元）（7）向客户借款需要纳税调增。

非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

借款税前可扣除利息＝500×（60÷1200）＝25（万元）利息支出应调整应纳税所得额＝38－25＝13（万元）财务费用应调整的应纳税所得额＝13（万元）

2.企业应补（退）、代扣代缴相关税的税额： 应补缴增值税额＝＝60×17%＝10.2（万元）

应补缴企业所得税额＝（40.2+80+116.45+20+200+38+13）×18%×50%＝45.69（万元）应补预提所得税＝30×10%＝30（万元）

6、根据现行有关税收政策规定，简述将自产货物用于本企业在建工程、对外投资、职工福利、分配给股东和对外捐赠，在增值税、企业所得税及会计处理上分别应如何处理。[答案]

第一，视同销售货物行为中，自产货物用于职工福利、投资（非同一控制下的投资）、分配给股东，会计应当确认收入，计算缴纳增值税、企业所得税。借：应付职工薪酬（长期股权投资、应付股利等）贷：主营业务收入

应交税费-应交增值税（销项税额）借：主营业务成本 贷：库存商品

第二，视同销售货物行为中，自产货物用于在建工程。虽不确认主营业务收入，但是要按计税价格计算增值税销项税额；企业所得税不确认收入。借：在建工程 贷：库存商品

应交税费-应交增值税（销项税额）

第三，视同销售货物行为中，自产货物用于对外捐赠，对外投资（同一控制下的投资）。虽不确认主营业务收入，但是要按计税价格计算增值税销项税额；企业所得税确认收入。

借：营业外支出（长期股权投资）贷：库存商品

应交税费-应交增值税（销项税额）

7、Ａ县国税稽查局接群众举报，反映某商场利用收入不入账的方法偷逃税款。2010年5月18日，稽查局派两名税务干部李新和钱磊对其实施检查，税务人员在出示税务检查证后，对相关人员进行了询问，但没有线索，于是对商场经理宿舍进行了搜查，发现了一套流水账，按规定程序查实该商场利用收入不入账方法，偷逃税款50000元的事实。5月29日，稽查局依法向该商场下达了《税务处理决定书》和《税务行政处罚事项告知书》，指出其违法事实，责令商场补交税款50000元，拟处30000元罚款。5月31日，向该商场下达了《税务行政处罚决定书》。6月1日，该商场提出税务行政处罚听证要求。6月10日由李新、钱磊二人和另外一名税务干部共同主持了听证会，经听取意见后，当场作出维持原税务行政处罚的决定，决定书当场交给商场代表，并要求商场承担听证费用。该商场于7月5日只补缴了50000元税款，并于7月10日就30000元罚款一事向县国税局提出行政复议申请，县国税局以纳税人未缴纳罚款及已超过法定复议期限为由不予受理复议申请。7月11日，商场向县人民法院起诉。

要求：根据以上资料指出稽查局及县国税局在该案处理过程中的违法行为，并说明理由。１)检查时未履行法定程序。《税收征管法》第59条规定，税务人员实施检查时应出示税务检查证和税务检查通知书，该案中稽查局既未送达检查通知书，也未出示税务检查通知书。２)税务人员超越权限行使检查权。《税收征管法》规定，税务机关可对纳税人的生产经营场所及货物存放地进行检查。但没有赋予税务人员对纳税人住宅的检查权。

３)５月２９日下达行政处罚决定书不合法。行政处罚法规定，当事人可在接到行政处罚通知后３日内提出听证申请。税务机关不能在法定申请听证的期限内下达处罚决定书。4)税务机关应当在收到当事人听证要求后十五日内举行听证，并在举行听证的七日前将《税务行政处罚听证通知书》送达当事人，通知当事人举行听证的时间、地点、听证主持人的姓名及有关事项。

5)李、钱二人不能主持听证会。《行政处罚法》第42条规定“听证由行政机关指定的非本案调查人员主持。”《税务稽查工作规程》53条规定，听证主持人由审理人员担任 6)听证结束当场作出税务行政处罚决定属行政越权行为。国家税务总局《税务行政处罚听证程序实施办法（试行）》第19条规定：听证结束后，听证主持人应当将听证情况和处理意见报告税务机关负责人。然后才可作出决定。

7要求商场负担听证所需费用不合法。《行政处罚法》第42条规定“当事人不承担行政机关组织听证的费用。” 8)县国税局对复议申请不予受理的理由不成立。

8、某县国税稽查局于2010年2月对阳光地板厂（增值税一般纳税人）2009年流转税的纳税义务进行检查，发现以下业务： 1．2月2日从某林场购进原木，取得普通发票金额为120000元；购进该货物时发生运费8000元（取得旧版货运普通发票），企业的账务处理为： 借：原材料 111 840

应交税金——应交增值税（进项税额）16 160 贷：应付账款 128 000

2．5月16日，发出A型号实木地板300平方米，用于办公室的装修。经查无同类产品的销售价格，成本为每平方米150元，企业的账务处理为： 借：管理费用 45 000

贷：库存商品——A型实木地板 45 000

3．10月10日，与材料供应商达成协议，企业以B型号实木地板2000平方米，用于抵偿所欠供应商的货款400000元，地板的成本为每平方米140元，企业的账务处理为： 借：应付账款 400 000

贷：库存商品——B型实木地板 280 000 资本公积 120 000

经查，企业当月销售B型号实木地板三批，第一批数量2000平方米，不含税单价260元，第二批数量3000平方米，不含税单价250元，第三批数量1000平方米，不含税单价266元。

4．检查企业的“营业费用”账户，发现10月28日借方列支28000元，查实为企业以“样品”名义赠送给某经销商B型号实木地板200平方米。企业的账务处理为：

借：营业费用——样品费 28 000

贷：库存商品——B型实木地板 28 000

5．稽查人员盘点企业的原木数量，经核实2008年底实际结存40立方米，账面结存60立方米，差额为11月8日账外发出原木20立方米，价值为80000元，委托圣地地板加工厂（非个体经营者）加工成素板。12月10日提货时以现金支付加工费4000元，双方均未入账，也未取得相应发票。阳光地板厂将委托加工收回的素板的50%继续加工成C型地板，已全部售出，取得含税收入187200元；另外50%至检查时仍未售出。委托加工产品收回及C型地板的销售均未入账。

6．检查企业的“其他应付款”和“营业外收入”账户，到12月31日，“其他应付款——押金”账户年末贷方余额为23000元，审查发现，其中有销售地板给宁波客户的押金收取时间为2006年8月10日，金额5000元；“营业外收入——没收押金”账户的贷方发生额为6000元。企业的账务处理为：

借：其他应付款——押金 6 000

贷：营业外收入——没收押金 6 000

7．检查“营业外支出”和“待处理财产损溢”账户，发现11月12日，因管理不善发生火灾，部分产品烧毁，企业的账务处理：

借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢 30 000

贷：库存商品——B型实木地板 30 000 12月20日，获得保险公司赔款20000元后，企业的账务处理为： 借：营业外支出 10 000

银行存款 20 000

贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢 30 000 经核实，B型实木地板的原木费用率为70.18％。

企业各期均已按账面记录计算申报缴纳了增值税和消费税。

要求：根据以上资料，逐笔指出企业存在的涉税问题，并计算该厂应补交的增值税和消费税税额。（增值税抵扣凭证当月均认证通过并已申报抵扣；实木地板的消费税税率为5％，成本利润率为5％）答案：

1．第1笔业务的问题： 自2007年1月1日起，取得的旧版货运普通发票不得作为扣税凭证，应补交增值税金＝8000×7％＝560（元）

2．第2笔业务以自产产品用于工程的应当视同销售计算缴纳增值税和消费税：（1）组成计税价格＝150×（1＋5％）÷（1－5％）×300＝49736.84（2）应补增值税＝49736.84×17％＝8455.27（3）应补消费税＝49736.84× 5％＝2486.84

3.第3笔业务，以产品偿还债务应当视同销售计算缴纳增值税和消费税

（1）增值税的计税价格＝（2000×260＋3000×250＋1000×266）÷（2000＋3000＋1000）＝1536000÷6000＝256

应补增值税＝256×2000×17％＝87040

（2）消费税的视同销售价格应以同期最高售价计算 应补消费税＝2000×266×5％＝26600

4.第4笔业务以产品对外捐赠，应当视同销售 B型产品的平均销售价格为256元 应补增值税＝256×200×17％＝8704

应补消费税＝256×200×5％＝2560 5.第5 笔业务为账外委托加工及销售 委托加工环节，受托方应代收代缴消费税，未代收代缴的由委托方收回后补交（国税发（1995）122号）：已经售出的按销售价格计征，未出售的按组成计税价格计税。消费税的计算：

（1）已售部分的计税价格＝187200÷1.17＝160000

应补增值税＝160000×17％＝27200 应补消费税＝160000×5％＝8000（2）未售部分应补征消费税＝（80000＋4000）×50％÷（1－5％）×5％＝2210.53 6．逾期（一年）未退和没收包装物押金，应视同含税收入并入销售额计算征收增值税和消费税

应补增值税＝（5000＋6000）÷1.17×17％＝1598.29 应补消费税＝（5000＋6000）÷1.17×5％＝470.09 7．产品发生非正常损失，增值税进项税额应当转出。

产品的材料进货成本＝30000×70.18％÷（1－13）＝24200 应转出进项税额＝24200×17％＝3146

合计应补增值税＝560＋8455.27＋87040＋8704＋27200＋1598.29＋3146＝136703.56 合计应补消费税＝2486.84＋26600＋2560＋8000＋2210.53＋470.09＝42327.46

9、某有进出口经营权的生产企业为增值税一般纳税人，产品适用的增值税税率17％，出口退税率11％。2009年8月的生产经营情况如下：

1．国内采购原材料A，取得增值税专用发票注明的价款850万元，税额144.5万元，材料已验收入库；支付相应的运输费10万元，建设基金0.5万元，装卸费0.5万元，取得了税控系统开具的货运发票。

2．生产产品外购动力取得增值税专用发票注明的价款150万元，税额25.5万元。3．从甲废旧物资回收经营部购进废旧物资，取得废旧物资专用发票，价款20万元。4．从丙废旧物资收购站购进废旧物资，取得代开的增值税专用发票（废旧），不含税价款5万元。

5．从国外进口原材料B，支付国外买价折合人民币70万元，运抵我国海关前的运输费12万元，保险费、包装费8万元，取得海关完税凭证，注明增值税16.83万元。支付海关至企业的境内运费2万元，取得了税控系统开具的货运发票。

6．与国外的客户签订进料加工复出口合同，当月进料加工免税进口料件的到岸价格30万元，关税3万元。进口料件已在当期耗用完毕，无其他免税购进材料的情况。

7．当月内销货物取得不含税销售额400万元，销售货物发生运输费用18万元并取得运输公司税控系统开具的货运发票。

8．当月出口货物到岸价100万美元，支付国际运费及保险费15万美元，当期已经收汇核销，取得了全部有效的出口退税单据。当期美元对人民币的外汇牌价为1：6.8。9．本月增值税期初留抵税额12万元。

10．企业当期取得的合法抵扣凭证均在当月认证通过并申报抵扣。要求计算：1．当期应退税额； 2．当期免抵税额；

3．期末留抵结转下期继续抵扣税额。答案： 进项税额

国内采购支付运费进项＝10.5×7％＝0.735

购进废旧物资只有取得废旧物资专用发票和代开专用发票可以抵扣，当期可以抵扣的税额＝20×10％＋5×4％＝2.2万元

（3）进口材料的进项＝（70＋12＋8）×（1＋10％）×17％＋2×7％＝16.97万元（4）销售环节的运费进项＝18×7％＝1.26

（5）当期全部进项＝144.5＋25.5＋0.735＋2.2＋16.97＋1.26＝191.165万元 当期销项税额＝400×17％＝68万元

当期免抵退税不得免征和抵扣税额：

（1）当期免抵退税不得免征和抵扣税额抵减额＝（30＋3）×（17％－11％）＝1.98万元（2）当期免抵退税不得免征和抵扣税额＝（100－15）×6.8×（17％－11％）－1.98＝32.7万元

4．当期应纳增值税税额＝68－（191.165－32.7）－12＝－102.465万元 5．当期免抵退税额：

（1）免抵退税额抵减额＝（30＋3）×11％＝3.63万元

（2）当期免抵退税额＝（100－15）×6.8×11％－3.63＝59.95万元 6．当期应退税额

因期末留抵大于当期免抵退税额，所以当期应退税额＝59.95万元 7．当期免抵税额＝0

8．期末留抵结转下期继续抵扣税额＝102.465－59.95＝42.515万元

10、君怡饮品有限公司为一家主要从事饮用品生产、销售的生产企业，为增值税一般纳税人（居民企业），执行企业会计制度，假设2010年6月8日税务稽查人员对该公司2009年的纳税资料进行检查，发现以下情况： 利 润 表

编制单位：君怡饮品有限公司 2009 年 12月 单位：万元

其他资料：

（1）查实其他业务利润250万元为符合条件的技术转让所得。

（2）检查“营业费用”账户发现本发生的广告费和业务宣传费分别为500万元和200万元。

（3）检查“管理费用”账户发现列支本新产品研究阶段发生的相关费用80万元，计提存货跌价准备75万元，列支业务招待费350万元。（4）检查“财务费用”账户，发现：

年底支付利息120万元，为本1月1日从银行借入期限为一年的款项2000万元，用于建造一条生产流水线，至2009年8月底，该流水线达到设计要求，并办理了竣工结算，转入固定资产，金额为7500万元，该固定资产本尚未投入使用。君怡饮品有限公司从9月起按月计提了折旧，生产流水线的预计使用年限10年，预计净残值率4％；

3月1日，向甲公司（非金融企业）借入期限为一年的款项1200万元，年利率10％，用于生产经营，年底已支付利息100万元。（5）检查“投资收益”账户，发现：

2009年2月5日，购买某上市公司股票500万元，2008年底，市场收盘价为450万元，会计处理为：

借：投资收益——计提的短期投资跌价准备 500 000

贷：短期投资跌价准备 500 000

2008年7月3日，企业从上证交易所购入准备长期持有的富通证券的股份200万股（采用成本核算法），2009年10月8日收到现金分红80万元，会计处理为: 借：银行存款 800 000

贷：投资收益 800 000

当年应计的国债利息收入20万元，会计处理为： 借：长期债权投资——国债（应计利息）200 000

贷：投资收益 200 000

（6）3月1日，该企业收到科技三项经费补贴300万元，指定用于购臵研发设备，会计处理为：

借：银行存款 3 000 000

贷：递延收益 3 000 000

企业于2009年8月购入公允价值为300万元的研发设备一台，并于当年9月投入使用，预计使用5年，企业按5年分摊递延收益，当年共摊15万元，会计处理为： 借：递延收益 150 000 贷：补贴收入 150 000

（7）检查“营业外支出”账户，发现：

企业通过江苏省红十字会向四川地震灾区捐赠饮料一批，成本300万元，同类产品不含税平均售价400万元，会计处理为： 借：营业外支出 3 000 000

贷：库存商品 3 000 000

因延期还款，被银行处以罚息10万元；支付合同违约金20万元；交纳税收滞纳金及罚款2万元。

（8）检查应付工资等项目发现：

“应付工资”账户期初余额为0，借方发生额3000万元，贷方发生额3020万元，经审核为合理的工资支出；

“应付福利费”账户期初余额为0，借方发生额122.4万元，贷方发生额122.4万元； “其他应交款——工会经费”账户期初余额为0，借方发生额60.4万元，贷方发生额60.4万元，取得了工会经费拨缴款专用收据；

“其他应付款——职工教育经费”账户期初余额20万元，借方发生额59.6万元，贷方发生额75.5万元。

其他说明：

假设该公司已在2010年5月18日进行了2009年所得税汇算清缴，企业按照会计利润申报缴纳了企业所得税，除题中设计的涉税问题外，企业的会计处理和税务处理均符合规定； 为简化处理，本题仅涉及增值税和所得税，其他各税费均省略；

除特别说明外，企业发生的各项费用和支出均取得了合法有效的凭证。

要求：根据以上资料，扼要指出企业上述业务在增值税、企业所得税处理中存在的问题，并计算该企业应补（退）的增值税和企业所得税。

参考答案：

其他利润为符合条件的技术转让所得，根据所得税法，500万元以内的部分免征企业所得税，应调减应税所得250万元；

广告费和业务宣传费的扣除限额＝40000×15％＝6000万元，企业实际发生500＋200＝700，小于限额，可以全额扣除；

研发费用，可以加计扣除50％，调减应税所得＝80×50％＝40万元； 业务招待费的扣除限额＝40000×5‰＝200万元，实际列支的60％＝350×60％＝210 允许扣除 200万元

应调增应税所得＝350－200＝150万元

坏账准备金不得扣除，应调增应税所得＝75万元；

财务费用部分：

（1）固定资产建造期间的利息支出应当资本化，应调增当期应税所得2000×6％×8÷12＝80万元

（2）银行同期同类的贷款利率为6％，向甲公司借入的款项支付的利息高于银行同期同类贷款利率的，应调增应税所得＝1200×（10％－6％）×10÷12＝40万元

固定资产尚未投入使用，计提折旧不得扣除，应调增应税所得＝7500×（1－4％）×4÷120＝240万元；

计提的短期投资跌价准备不得税前扣除，应调增应税所得＝50万元； 从富通公司分得的红利，符合免税条件，应调减应税所得80万元； 国债利息，可以免税，应调减应税所得 20万元

补贴收入，应全额计入当期的应税所得，应调增应税所得＝300－15＝285万元； 以产品对外捐赠，应当视同销售，应调增应税所得＝400－300＝100万元； 根据财税[2008]104号免征增值税。

根据财税[2008]104号公益性捐赠可以全额扣除，不需调整； 税收滞纳金不得税前扣除，应调增应税所得＝2万元；

当期实际发放工资3000万元，应调增应税所得＝3020－3000＝20万元

工会经费的扣除限额＝3000×2％＝60，,实际列支60.4，调增应税所得0.4万元；

职工教育经费的扣除限额＝3000×2.5％＝75万元，实际使用了59.6万元，应调增应税所得＝75.5－59.6＝15.9万元；

职工福利费的扣除限额＝3000×14％＝420万元，职工福利费实际列支＝122.4万元，不需调整；

应调增应税所得＝－250－40＋150＋75＋80＋40＋240＋50－80－20＋285＋100＋2＋20＋0.4＋15.9＝668.3万元

应补所得税＝668.3×25％＝167.075万元