第一篇：房地产、建筑业营业税税收政策讲义
房地产、建筑业营业税税收政策讲义
第一节 新《营业税暂行条例》及其《细则》
一、营业税条例修订的主要内容
（一）调整了纳税地点的表述方式。
（二）删除转贷业务差额征税规定。
（三）删除税率表中征税范围一栏。
（四）将纳税申报期限延长至15日。
二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定
（一）“视同销售”新规定：
1、旧《细则》第四条规定：
（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
（2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。
2、新《细则》第五条规定：
纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；
（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
3、新旧变化。
（1）调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同销售；增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。
（2）增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他情”。
（二）“混合销售”新规定：
1、旧《细则》规定：
第五条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。
纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。
2、新《细则》规定：
第六条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。第七条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（1）提供建筑业劳务的同时销售“自产货物”的行为（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
3、新旧变化
（1）新《细则》第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”，“应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税”。
（2）增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他（应分别核算应税劳务营业额和货物销售额的）情形。
4、案例分析：
【例1—1】某公司主要从事防盗门窗销售业务。2009年与某房地产开发公司签订销售、安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安装防盗门1200户，每户金额（含安装费）1000元，合同总金额为1200000元。该种防盗门市场销售价格800元，成本价为700元。
分析：该公司主要从事防盗门窗销售业务，根据《营业税暂行条例实施细则》第七条规定，其混合销售行为应分别缴纳增值税、营业税。
应纳增值税＝1200000÷（1＋17%）×17%－1200×700×17%＝174358.97－142800＝31558.97元
应纳营业税（1000－800）×1200×3%＝7200元
【例1—2】某建筑公司，负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施工合同总造价45000000元，其中含土建工程款21000000元，钢结构安装工程款500万元，钢结构设备款19000000元。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的成型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为2500000元。分析：该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据《营业税暂行条例实施细则》第七条，其混合销售业务应分别处理。
营业税应税劳务应纳营业税＝（45000000－19000000）×3%＝780000元 应纳销售货物增值税＝19000000（1＋17%）×17%－2500000＝260683.76元
5、【相关链接：“自产货物”的概念】
货物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：钢结构设备、水泥制品、其他建材等等；也包括无形物品，如：电、热、气等等。判别企业使用的是否为“自产货物”主要应注意以下两点：（1）是否符合货物的特点：
自产货物，是指企业利用自身技术与各种资源，自己生产的可供出售的物品。自产货物也是货物的一种，应该具备一般货物基本特点：第一、经过企业的加工制造过程，所生产的物品与原来用于生产的原材料物品在形态、性能各方面都发生了变化；第二、产品本身的价值，既包含了物料消耗价值，也包含了人工价值；第三、可以单独作为一种产品对外销售。
（2）加工过程是否属于“生产过程”：
判别建筑企业使用的原材料是属于外购材料还是“自产货物”关键在于区分加工过程是属于“生产过程”，还是“施工过程”。如果加工过程是生产过程，则属于使用“自产货物”；如果加工过程属于“施工过程”则属于使用“外购材料”。
（三）“兼营业务”新规定：
1、旧《细则》规定：
第六条 纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。
2、新《细则》规定：
第八条纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。
3、新旧对比：
旧《细则》规定：“不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税”。新《细则》只规定：“未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额”；不再强求一并征收增值税。
4、案例分析：
【例1—3】某建筑公司主营业务为建筑安装，同时还从事建材销售和建筑工程机械修理业务。2009年总的收入68000000元，统一计入一个科目“经营收入”中。经地税机关审核，建安收入为50000000元，建材销售业务收入15000000元，修理修配业务收入为300万元。假定建材销售与修理修配所适用的增值税税率相同，均为17%，增值税扣除项目金额为2550000元。
分析：该企业的经营行为属于兼营行为。根据《营业税暂行条例实施细则》第八条规定：“纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。
应纳营业税＝50000000×3%＝1500000元 应纳增值税＝（15000000＋3000000）÷（1＋17%）×17%－2550000＝65384.62元
5、【相关链接：“混合销售”与“兼营”的区别】（1）混合销售与兼营的概念
①混合销售是指一项销售行为既涉及“营业税应税劳务”又涉及“增值税货物销售”的单项行为。
②兼营是指同时经营“营业税应税劳务”、“增值税应税劳务”、“增值税货物销售”等多项业务的行为。
（2）两者的区别在于：
①混合销售是一项经营业务，兼营是多项经营业务。②混合销售的对象只能是同一个单位和个人；兼营的对象也可能是同一个单位和个人，也可能是多个单位和个人。
③混合销售行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”有着密不可分的依附、从属关系；兼营行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”没有依附、从属关系。
（四）“承包承租”新规定：
1、旧《细则》规定：
第十一条：企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。
2、新《细则》规定：
第十一条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。
3、新旧对比：
（1）增加了挂靠的业务；
（2）纳税人发生了变化。旧《细则》规定，全部以承包人为纳税人；新《细则》规定，以发包人名义对外经营并由发包人承担法律义务的由发包人纳税，否则以承包人纳税。
（五）“建筑工程总包分包”新规定：
1、旧《细则》规定： 第五条：
（三）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
2、新《细则》规定：
第五条
（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
3、新旧对比：
（1）删除了关于“转包”业务的相关规定。
4、【相关链接:分包、转包的相关法律规定】（1）分包、非法分包、转包的概念： ①所谓分包，是指总包单位自行完成建设项目的主要部分，其非主要的部分或专业性较强的工程，如工艺设备安装，结构吊装工程或专业化施工部分的工程，分包给施工条件符合该工程技术要求的建筑安装单位。
②所谓非法分包【《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）】，是指下列行为：
（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；
（二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；
（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；
（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。
③所谓转包【《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）】，是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的行为。
（2）分包与转包的区别： ①分包和转包的不同点在于，分包工程的总承包人参与施工并自行完成建设项目的一部分，而转包工程的总承包人不参与施工。
②分包与转包的共同点在于，分包和转包单位都不直接与建设单位签订承包合同，而直接与总承包人签订承包合同。
（3）税收上取消“转包”规定的法律渊源
①《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）
第二十五条：施工单位不得转包或者违法分包工程。
②《工程总承包企业资质管理暂行规定》（建设部建施（1992）第189号）第十六条规定：“工程总承包企业不得倒手转包建设工程项目。前款所称倒手转包，是指将建设项目转包给其他单位承包，只收取管理费，不派项目管理班子对建设项目进行管理，不承担技术经济责任的行为。”
③《建筑法》（1998年颁布施行）第二十八条规定：“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。”
④《合同法》（1999年颁布施行）》第二百七十二条第二款进一步规定：“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”
根据以上规定，转包是一种违法行为，应依法予以取缔。因此，也不应在依法征税范围之列。
（六）“价外费用”新规定：
1、旧《细则》规定：
第十四条 条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
2、新《细则》规定：
第十三条条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。
3、新旧对比：
（1）在列举的收费项目中增加了：补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项等项目。
（2）明确规定，代收的“政府性基金”、“行政事业收费”不属于价外费用。
（七）“销售退款”、“销售折扣”新规定：
1、旧《细则》规定：
旧《细则》对“销售退款”、“销售折扣”没有做明确规定。
财税[2003]16号第三条规定：
（1）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。
（2）单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。
2、新《细则》规定：
第十四条纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
第十五条纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
3、新旧对比：
（1）提高了“销售退款”、“销售折扣”的法律地位，将与其有关的相关规定从规范性文件提高到规章的高度。（2）新《细则》与财税[2003]16号相比，内容基本一致，只是语言叙述有所不同。
4、【相关链接：现金折扣、商业折扣、销售折让、销售折扣、折扣销售，有什么区别？】
长期以来，在不同资料和教材中，关于折扣、折让概念的解释不尽相同。因此造成大家对于“折扣销售、销售折扣、商业折扣、现金折扣、销售折让”这几个概念一直含混不清。直接影响到企业对财务会计制度、税收政策的执行情况。
（1）现金折扣、商业折扣、销售折让、销售退回、销售折扣、折扣销售的概念 ①在“企业会计准则第14号——收入”中，直接使用的是：现金折扣、商业折扣、销售折让、销售退回这几个概念。其中明确规定：
现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。
商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。
销售折让，是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。
销售退回，是指企业售出的商品由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。
②关于“销售折扣”与“折扣销售”的理解 现金折扣也称销售折扣； 商业折扣也称折扣销售。
（2）营业税与企业所得税政策比较
①营业税无论是“商业折扣”还是“现金折扣”都必须“将价款与折扣额在同一张发票上注明”才能够以折扣后的价款为营业额；发生销售退款的，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除 ②企业所得税不强调在一张发票注明，只要是现金折扣就应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时计入当期损益；商业折扣应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额；企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。这一规定与《会计准则》一致。
③现实操作中，尽管企业所得税没有明确要求，但是，收入与折扣必须在同一张发票注明，不然计算营业税时不予扣除。
实际工作中涉及的折扣的处理，主要是现金折扣。商业折扣因为是售前行为，一般可以直接按折扣后的金额签订合同，开具发票。
（八）“建筑业营业额”新规定：
1、旧《细则》规定：
第十八条 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。
2、新《细则》规定：
第十六条 除本细则第七条（混合销售业务）规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
3、新旧对比：
（1）新《细则》取消了旧《细则》关于建筑、修缮、安装的说法，统一称作“建筑业劳务”；
（2）新《细则》规定，提供“装饰劳务”。其营业额可以不包括“工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内”，以“清包工”作为营业额。
（3）旧《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备的价值是否作为安装工程总产值”；新《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备由谁提供”。
4、相关说明：
（1）新《细则》关于设备的概念没有明确。实践中暂时应以主管税务机关规定为准。
（2）执行中应严格区分“甲供材”和“建设方提供的设备”。
5、【相关链接：设备与材料的划分（仅供参考）】（1）设备的概念;设备是指：经过加工制造，由多种材料和部件按各自用途组成的具有生产加工、检测、医疗、储运及能量传递或转换等功能的机器、容器和其他机械。设备分为标准设备和非标准设备。
标准设备（包括通用设备和专用设备）：是指按国家规定的产品标准批量生产的，已进入设备系列的设备。
非标准设备：是指国家未定型，非批量生产的，由设计单位提供制造图纸，委托承制单位制作的设备。
设备包括以下各项：
各种设备的本体及随设备到货的配件、备件和附属于本体制作成型的梯子、平台、栏杆及管道等；
各种计量器、仪表及自动化控制装置、实验室内的仪器及属于设备本体部分的仪器仪表等；
附属于设备本体的油类、化学药品等视为设备的组成部分； 无论用于生产或生活或附属于建筑物的水泵、锅炉及水处理设备、电气、通风设备等。
（2）材料的概念： 材料是指：为完成建筑、安装工程所需的原料和经过工业加工的设备本体以外的零配件、附件、成品、半成品等。
材料包括以下各项：设备本体以外的不属于设备配套供货，需由施工企业自行加工制作或委托加工制作的平台、梯子、栏杆及其他金属构件等，以及以成品、半成品形式供货的管道、管件、阀门、法兰等； 防腐、绝热及建筑、安装工程所需的其他材料。
（九）“费用扣除”、“合法票据”新规定：
1、旧《条例》、《细则》规定：
旧的条例、细则没有关于“费用扣除”和“合法票据”的相关规定。财税【2003】16号文件第四条规定：营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
2、新《条例》、《细则》规定： 条例第六条：纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。细则第十九条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证(以下统称合法有效凭证)，是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证
（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
3、新旧对比：
（1）支付给境内的：
原来以“发票”和“合法有效凭证”为扣除依据；新《细则》规定以“发票”或“财政收据”为扣除依据。
（2）支付给境外的：
原来以“外汇付汇凭证”、“外方公司的签收单据”或“出具的公证证明”为扣除依据；新《细则》规定以“该单位或者个人的签收单据”为合法有效凭证予以扣除。税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供“境外公证机构的确认证明”；（3）增加了“国家税务总局规定的其他合法有效凭证”。
（十）“扣缴义务人”新规定：
1、旧《条例》《细则》规定：
《条例》第十一条 营业税扣缴义务人：
（1）委托金融机构发放贷款，以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人。（2）建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。（3）财政部规定的其他扣缴义务人。
《细则》第二十九条 条例第十一条所称其他扣缴义务人规定如下：
（1）境外单位或者个人在境内发生应税务行为而在境内未设有经营机构的。其应纳税款以代理这为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。（2）单位或者个人进行演出由他人售票的，其应纳税款以售票者为扣徼义务人；（3）演出经纪人为个人的，其办理演出业务的应纳税款以售票者为扣缴义务人。（4）分保险业务，以初保人为扣缴义务人。
（5）个人转让条例第十二条第（二）项所称其他无形资产的。其应纳税款以受让者为扣缴义务人。
2、新《条例》、《细则》规定： 第十一条 营业税扣缴义务人：
（1）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。（2）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
3、新旧对比：
（1）将旧《细则》中第一款“境外的单位或者个人在境内提供应税劳务”营业税扣缴规定提升至新《条例》第一款；并增加了“境外的单位或者个人在境内转让无形资产或者销售不动产”的营业税扣缴规定。
（2）取消了旧《条例》中关于“金融业委托发放贷款”、“建筑业分包、转包“扣缴营业税的的规定
（3）取消了旧《细则》中关于“单位和个人演出”、“演出经纪人”、“分保业务”、“转让无形资产”扣缴营业税的规定。
（4）将旧《条例》中“财政部规定的其他扣缴义务人”在新《条例》中改为“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。”改变了权限主体。
4、【相关链接：关于建筑营业税税收管理的思考】（1）常见征管现象：
地方税务局以“房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建筑业营业税”为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的“购货发票”换成“建筑业发票”并补缴“建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣除。
（2）征管依据：
①旧《营业税暂行条例实施细则》第十八条：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
②财税〔2006〕177号（已经于2009 年5月28日被财税[2009]61号文件宣布自2009年1月日起全文作废）： 纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人：
A、建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。
B、纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：
a、纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；
b、纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。
（3）执法过程中存在的问题： ①政策适用过程错误。
首先《征管法》第四条第三款规定：“ 法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人”。按此规定只有《营业税暂行条例》设定的扣缴义务人才是法定的。按照旧《细则》第二十九条规定，只有第二十九条本身规定的代扣代缴行为才属于旧《条例》第十一条设定的“财政部规定的其他扣缴义务人”的条件。财税【2006】177号文件，规定的扣缴义务人除条例、细则已明确的外，不符合《营业税暂行条例》设定的“国家财政部规定的其他扣缴义务人”的条件，因此不属于法定扣缴务人。只能理解为是税务机关为了加强征管采取的一种措施。既然不是法定扣缴，税务机关就有必要事先进行纳税辅导。并履行必要的征管程序。让纳税人知道“税务机关可以要求纳税人进行代扣代缴”，然后再要求其代扣代缴。而且执行代扣代缴规定必须规范。
②处理结果错误。
第一、房地产企业不是“建筑营业税”纳税主体，不应承当建筑业纳税义务。即便是实际纳税时，税务机关开具的是代扣代缴凭证，但是实际税负还是转嫁到了房地产企业身上。建筑企业不可能出这笔钱。
第二、从企业所得税的角度考虑，《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。因此，只要企业能够证明其业务的真实性，并取得了合法票据，税务机关无权决定其发生的支出不予扣除。
第三、营业税条例第六十九条规定：“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款”。根据此规定，扣缴义务人既没有负责追缴税款的义务，也没有代垫税款的义务。税务机关只能就其未扣缴税款处以百分之五十以上三倍以下的罚款。但是需要说明的是，税务机关在此之前是否对扣缴义务人进行过纳税辅导，扣缴义务人是否知道具有扣缴义务是处理问题的关键。如果税务机关未做过相应辅导，就不能追究扣缴义务人责任。如果做过纳税辅导，扣缴义务人就应该承担相应法律责任，接受“百分之五十以上三倍以下的罚款”的处罚实施。但是无论如何让房地产企业代为缴纳建筑业营业税都是不正确的，让其到税务机关换票更是不正确的。
③造成征管错误的根源：
第一、造成征管错误的根源主要在于地税机关的征管办法。税务机关实行：“定律征收、以票控税”是造成这种局面的主要原因。实行“以票控税”后，税务机关只就建筑业营业税纳税人到税务机关开票部分的营业额征收营业税。纳税人不开票就不征税。而纳税人仅就与房地产企业结算的工程款（不含材料费）开票，所以造成材料款部分少缴了营业税。
第二、税务机关工作人员怠于行使本职职务，是造成这种局面的另一个原因。目前，“甲供材”情况比较普遍，税务机关早就知道。如果在外地施工队伍到本地进行施工报验同时，就做好纳税和扣缴税款等相应事项的辅导。明确告知“无论施工合同怎样签署，建筑业的营业额都应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款”。并在平时加强监督与管理，就不会出现类似以上情况。
说严重点，在某种程度上发生以上情况完全是由于“税务机关乱作为”、“税务机关人员不作为”造成的。因为他们不愿承担这样的责任，所以就千方百计的将责任转嫁到纳税人身上。
第三、某些纳税人、扣缴义务人法律意识淡薄也是一个主要原因。
（4）如何看待新《条例》、《细则》对“代扣代缴营业税”规定的修改：
新《细则》取消了对《条例》设定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人”的解释，主要从以下方面考虑：
第一、新《条例》对纳税地点作了修订，由原来的大部分以“劳务发生地”为纳税地点，改为除“提供建筑业劳务”、“转让土地使用权”、“销售、出租不动产”在劳务发生地、土地使用权所在地、不动产所在地纳税外，其他全部在“其机构所在地或者居住地”纳税。
第二、新《细则》规定：“扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款”。
依据以上规定，以“劳务发生地”为为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点不矛盾；而对于以“机构所在地和居住地”为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点就相互矛盾。因此新税法取消了原来的有关代扣代缴营业税的规定。至于取消建筑业“实行分包、转包”营业税代扣代缴规定，一是“转包业务”按照现行法律被视为非法经营，不允许存在；二是分包人如果不属于“非法分包”，应属于正常的纳税义务人，应就其分包的营业额主动到税务机关申报纳税，不需要由总包单位代扣代缴营业税。如果是非法分包，也应该是非法行为，与“转包”行为一样不允许存在。
至于新《条例》第十一条规定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人
只能视为“为以后制定政策留有余地”。根据以上分析，在国务院财政、税务主管部门没有做出新的规定之前，除《条例》第十一条第一款规定外，税务机关不得就任何业务、要求任何单位和个人代扣代缴营业税。“甲供材”的问题，税务机关必须无条件的承认。
（十一）“建筑业纳税义务发生时间”新规定：
1、旧《细则》规定：
第九条 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
第二十八条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
纳税人有本细则第四条所称自建行为的其自建行为的纳税义务发生的时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。
2、新《条例》、《细则》规定： 《条例》第十二条
营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。
《细则》第二十四条
条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
3、新旧对比：
（1）增设了“国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定”的条款；
（2）明确了“营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天”；（3）明确了 “收讫营业收入款项”、“取得索取营业收入款项凭据的当天”概念；（4）明确了“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”；
（5）增加了将“土地使用权”无偿赠送他人纳税义务发生时间的规定；（6）销售自建建筑物的纳税义务发生时间由原来的“收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天”改为“销售自建建筑物的纳税义务发生时间”。
以上变化尤需注意的是：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定。这一规定将在很大程度上改变建筑业纳税人的计税方式。
十二、“纳税地点”新规定：
1、旧《细则》规定：
《条例》第十二条：营业税纳税地点：
（1）纳税人提供应税劳务，应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税。纳税人从事运输业务，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。
（2）纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。（3）纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。《细则》
第三十条：纳税人提供的应税劳务发生在外县（市），应向劳务发生的主管税务机关申报纳税而未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。第三十一条：纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的，向其机构所在地主管税务机关申报纳税。
第三十二条：纳税人在本省、自治区、直辖市范围内发生应税行为，其纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
2、新《细则》规定：
条例第十四条：营业税纳税地点：
（1）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
（2）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
（3）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。（4）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
细则第二十六条：按照条例第十四条规定，纳税人应当向应税劳务发生地、土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。
3、新旧对比：
（1）除了“提供建筑业劳务”“转让土地使用权”、“销售、出租不动产”在劳务发生地、土地使用权所在地、不动产所在地纳税外，其他全部在“其机构所在地或者居住地”纳税。
（2）新《条例》、《细则》关于跨省工程建筑业营业税纳税地点没有单独解释，说明跨省工程建筑业营业税不再“向其机构所在地主管税务机关申报纳税”，也改为“向劳务发生地缴纳”。
第二篇：房地产、建筑业税收政策
房地产、建筑业税收政策
第一节 新《营业税暂行条例》及其《细则》
一、营业税条例修订的主要内容
（一）调整了纳税地点的表述方式。
（二）删除转贷业务差额征税规定。
（三）删除税率表中征税范围一栏。
（四）将纳税申报期限延长至15日。
二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定
（一）“视同销售”新规定：
1、旧《细则》第四条规定：
（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
（2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。
2、新《细则》第五条规定：
纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
（2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；
（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
3、新旧变化。
（1）调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同销售；增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。
（2）增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他情况”。
（二）“混合销售”新规定：
1、旧《细则》规定：
第五条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。
2、新《细则》规定：
第六条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。
第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
（1）提供建筑业劳务的同时销售“自产货物”的行为
（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
3、新旧变化
（1）新《细则》第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”，“应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税”。
（2）增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他（应分别核算应税劳务营业额和货物销售额的）情形。
4、案例分析：
【例1—1】某公司主要从事防盗门窗销售业务。2009年与某房地产开发公司签订销售、安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安装防盗门1200户，每户金额（含安装费）1000元，合同总金额为1200000元。该种防盗门市场销售价格800元，成本价为700元。分析：该公司主要从事防盗门窗销售业务，根据《营业税暂行条例实施细则》第七条规定，其混合销售行为应分别缴纳增值税、营业税。
应纳增值税 ＝800×1200÷（1＋17%）×17%－1200×700×17%＝139487.17－142800＝－3312.82元
应纳营业税（1000－800）×1200×3%＝7200元
【例1—2】某建筑公司，负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施工合同总造价45000000元，其中含土建工程款21000000元，钢结构安装工程款500万元，钢结构设备款19000000元。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的成型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为2500000元。
分析：该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据《营业税暂行条例实施细则》第七条，其混合销售业务应分别处理。
营业税应税劳务应纳营业税＝（45000000－19000000）×3%＝780000元 应纳销售货物增值税＝19000000（1＋17%）×17%－2500000＝260683.76元
5、【相关链接：“自产货物”的概念】
货物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：钢结构设备、水泥制品、其他建材等等；也包括无形物品，如：电、热、气等等。
判别企业使用的是否为“自产货物”主要应注意以下两点：
（1）是否符合货物的特点：
自产货物，是指企业利用自身技术与各种资源，自己生产的可供出售的物品。自产货物也是货物的一种，应该具备一般货物基本特点：第一、经过企业的加工制造过程，所生产的物品与原来用于生产的原材料物品在形态、性能各方面都发生了变化；第二、产品本身的价值，既包含了物料消耗价值，也包含了人工价值；第三、可以单独作为一种产品对外销售。
（2）加工过程是否属于“生产过程”：
判别建筑企业使用的原材料是属于外购材料还是“自产货物”关键在于区分加工过程是属于“生产过程”，还是“施工过程”。如果加工过程是生产过程，则属于使用“自产货物”；如果加工过程属于“施工过程”则属于使用“外购材料”。
（三）“兼营业务”新规定：
1、旧《细则》规定：
第六条 纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。
2、新《细则》规定：
第八条 纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。
3、新旧对比：
旧《细则》规定：“不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税”。新《细则》只规定：“未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额”；不再强求一并征收增值税。
4、案例分析：
【例1—3】某建筑公司主营业务为建筑安装，同时还从事建材销售和建筑工程机械修理业务。2009年总的收入68000000元，统一计入一个科目“经营收入”中。经地税机关审核，建安收入为50000000元，建材销售业务收入15000000元，修理修配业务收入为300万元。假定建材销售与修理修配所适用的增值税税率相同，均为17%，增值税扣除项目金额为2550000元。
分析：该企业的经营行为属于兼营行为。根据《营业税暂行条例实施细则》第八条规定：“纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。应纳营业税＝50000000×3%＝1500000元
应纳增值税＝（15000000＋3000000）÷（1＋17%）×17%－2550000＝65384.62元
5、【相关链接：“混合销售”与“兼营”的区别】（1）混合销售与兼营的概念
①混合销售是指一项销售行为既涉及“营业税应税劳务”又涉及“增值税货物销售”的单项行为。②兼营是指同时经营“营业税应税劳务”、“增值税应税劳务”、“增值税货物销售”等多项业务的行为。（2）两者的区别在于：
①混合销售是一项经营业务，兼营是多项经营业务。
②混合销售的对象只能是同一个单位和个人；兼营的对象也可能是同一个单位和个人，也可能是多个单位和个人。
③混合销售行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”有着密不可分的依附、从属关系；兼营行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”没有依附、从属关系。
（四）“承包承租”新规定：
1、旧《细则》规定：
第十一条：企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。
2、新《细则》规定：
第十一条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。
3、新旧对比：（1）增加了挂靠的业务；
（2）纳税人发生了变化。旧《细则》规定，全部以承包人为纳税人；新《细则》规定，以发包人名义对外经营并由发包人承担法律义务的由发包人纳税，否则以承包人纳税。
（五）“建筑工程总包分包”新规定：
1、旧《细则》规定：
第五条：
（三）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
2、新《细则》规定：
第五条
（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
3、新旧对比：
（1）删除了关于“转包”业务的相关规定。
4、【相关链接:分包、转包的相关法律规定】
（1）分包、非法分包、转包的概念：
①所谓分包，是指总包单位自行完成建设项目的主要部分，其非主要的部分或专业性较强的工程，如工艺设备安装，结构吊装工程或专业化施工部分的工程，分包给施工条件符合该工程技术要求的建筑安装单位。
②所谓非法分包【《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）】，是指下列行为：
（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；
（二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；
（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；
（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。
③所谓转包【《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）】，是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的行为。
（2）分包与转包的区别：
①分包和转包的不同点在于，分包工程的总承包人参与施工并自行完成建设项目的一部分，而转包工程的总承包人不参与施工。
②分包与转包的共同点在于，分包和转包单位都不直接与建设单位签订承包合同，而直接与总承包人签订承包合同。
（3）税收上取消“转包”规定的法律渊源
根据《建设工程质量管理条例》第二十五条、《工程总承包企业资质管理暂行规定》第十六条规定、《建筑法》第二十八条规定、《合同法》第二百七十二条，转包是一种违法行为，应依法予以取缔。因此，也不应在依法征税范围之列。
（六）“价外费用”新规定：
1、旧《细则》规定： 第十四条 条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
2、新《细则》规定：
第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。
3、新旧对比：
（1）在列举的收费项目中增加了：补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项等项目。
（2）明确规定，代收的“政府性基金”、“行政事业收费”不属于价外费用。
（七）“销售退款”、“销售折扣”新规定：
1、旧《细则》规定：
旧《细则》对“销售退款”、“销售折扣”没有做明确规定。财税[2003]16号第三条规定：
（1）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。
（2）单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。
2、新《细则》规定：
第十四条 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
第十五条 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
3、新旧对比：
（1）提高了“销售退款”、“销售折扣”的法律地位，将与其有关的相关规定从规范性文件提高到规章的高度。
（2）新《细则》与财税[2003]16号相比，内容基本一致，只是语言叙述有所不同。
4、【相关链接：现金折扣、商业折扣、销售折让、销售折扣、折扣销售，有什么区别？】
长期以来，在不同资料和教材中，关于折扣、折让概念的解释不尽相同。因此造成大家对于“折扣销售、销售折扣、商业折扣、现金折扣、销售折让”这几个概念一直含混不清。直接影响到企业对财务会计制度、税收政策的执行情况。
（1）现金折扣、商业折扣、销售折让、销售退回、销售折扣、折扣销售的概念
①在“企业会计准则第14号——收入”中，直接使用的是：现金折扣、商业折扣、销售折让、销售退回这几个概念。其中明确规定：
现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。
商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。
销售折让，是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。
销售退回，是指企业售出的商品由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。
②关于“销售折扣”与“折扣销售”的理解 现金折扣也称销售折扣； 商业折扣也称折扣销售。
（2）营业税与企业所得税政策比较
①营业税无论是“商业折扣”还是“现金折扣”都必须“将价款与折扣额在同一张发票上注明”才能够以折扣后的价款为营业额；发生销售退款的，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除
②企业所得税不强调在一张发票注明，只要是现金折扣就应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时计入当期损益；商业折扣应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额；企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。这一规定与《会计准则》一致。
③现实操作中，尽管企业所得税没有明确要求，但是，收入与折扣必须在同一张发票注明，不然计算营业税时不予扣除。
实际工作中涉及的折扣的处理，主要是现金折扣。商业折扣因为是售前行为，一般可以直接按折扣后的金额签订合同，开具发票。
（八）“建筑业营业额”新规定：
1、旧《细则》规定：
第十八条 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。
2、新《细则》规定：
第十六条 除本细则第七条（混合销售业务）规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
3、新旧对比：
（1）新《细则》取消了旧《细则》关于建筑、修缮、安装的说法，统一称作“建筑业劳务”；（2）新《细则》规定，提供“装饰劳务”。其营业额可以不包括“工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内”，以“清包工”作为营业额。
（3）旧《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备的价值是否作为安装工程总产值”；新《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备由谁提供”。
4、相关说明：
（1）新《细则》关于设备的概念没有明确。实践中暂时应以主管税务机关规定为准。（2）执行中应严格区分“甲供材”和“建设方提供的设备”。
5、【相关链接：设备与材料的划分（仅供参考）】（1）设备的概念;设备是指：经过加工制造，由多种材料和部件按各自用途组成的具有生产加工、检测、医疗、储运及能量传递或转换等功能的机器、容器和其他机械。设备分为标准设备和非标准设备。
标准设备（包括通用设备和专用设备）：是指按国家规定的产品标准批量生产的，已进入设备系列的设备。
非标准设备：是指国家未定型，非批量生产的，由设计单位提供制造图纸，委托承制单位制作的设备。
设备包括以下各项：
各种设备的本体及随设备到货的配件、备件和附属于本体制作成型的梯子、平台、栏杆及管道等； 各种计量器、仪表及自动化控制装置、实验室内的仪器及属于设备本体部分的仪器仪表等；
附属于设备本体的油类、化学药品等视为设备的组成部分；
无论用于生产或生活或附属于建筑物的水泵、锅炉及水处理设备、电气、通风设备等。（2）材料的概念：
材料是指：为完成建筑、安装工程所需的原料和经过工业加工的设备本体以外的零配件、附件、成品、半成品等。
材料包括以下各项：设备本体以外的不属于设备配套供货，需由施工企业自行加工制作或委托加工制作的平台、梯子、栏杆及其他金属构件等，以及以成品、半成品形式供货的管道、管件、阀门、法兰等； 防腐、绝热及建筑、安装工程所需的其他材料。
（九）“费用扣除”、“合法票据”新规定：
1、旧《条例》、《细则》规定：
旧的条例、细则没有关于“费用扣除”和“合法票据”的相关规定。财税【2003】16号文件第四条规定：营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
2、新《条例》、《细则》规定：
条例第六条：纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。
细则第十九条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证(以下统称合法有效凭证)，是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证
（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
3、新旧对比：（1）支付给境内的：
原来以“发票”和“合法有效凭证”为扣除依据；新《细则》规定以“发票”或“财政收据”为扣除依据。（2）支付给境外的：
原来以“外汇付汇凭证”、“外方公司的签收单据”或“出具的公证证明”为扣除依据；新《细则》规定以“该单位或者个人的签收单据”为合法有效凭证予以扣除。税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供“境外公证机构的确认证明”；
（3）增加了“国家税务总局规定的其他合法有效凭证”。
（十）“扣缴义务人”新规定：
1、旧《条例》《细则》规定：
《条例》第十一条 营业税扣缴义务人：
（1）委托金融机构发放贷款，以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人。（2）建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。（3）财政部规定的其他扣缴义务人。《细则》第二十九条 条例第十一条所称其他扣缴义务人规定如下：
（1）境外单位或者个人在境内发生应税务行为而在境内未设有经营机构的。其应纳税款以代理这为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。
（2）单位或者个人进行演出由他人售票的，其应纳税款以售票者为扣徼义务人；（3）演出经纪人为个人的，其办理演出业务的应纳税款以售票者为扣缴义务人。（4）分保险业务，以初保人为扣缴义务人。
（5）个人转让条例第十二条第（二）项所称其他无形资产的。其应纳税款以受让者为扣缴义务人。
2、新《条例》、《细则》规定： 第十一条 营业税扣缴义务人：
（1）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。
（2）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
3、新旧对比：
（1）将旧《细则》中第一款“境外的单位或者个人在境内提供应税劳务”营业税扣缴规定提升至新《条例》第一款；并增加了“境外的单位或者个人在境内转让无形资产或者销售不动产”的营业税扣缴规定。
（2）取消了旧《条例》中关于“金融业委托发放贷款”、“建筑业分包、转包“扣缴营业税的的规定（3）取消了旧《细则》中关于“单位和个人演出”、“演出经纪人”、“分保业务”、“转让无形资产”扣缴营业税的规定。
（4）将旧《条例》中“财政部规定的其他扣缴义务人”在新《条例》中改为“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。”改变了权限主体。
4、【相关链接：关于建筑营业税税收管理的思考】（1）常见征管现象：
地方税务局以“房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建筑业营业税”为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的“购货发票”换成“建筑业发票”并补缴“建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣除。（2）征管依据：
①旧《营业税暂行条例实施细则》第十八条：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
②财税〔2006〕177号（已经于2009 年5月28日被财税[2009]61号文件宣布自2009年1月日起全文作废）： 纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人：
A、建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。
B、纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：
a、纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；
b、纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。（3）执法过程中存在的问题： ①政策适用过程错误。
首先《征管法》第四条第三款规定：“ 法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人”。按此规定只有《营业税暂行条例》设定的扣缴义务人才是法定的。按照旧《细则》第二十九条规定，只有第二十九条本身规定的代扣代缴行为才属于旧《条例》第十一条设定的“财政部规定的其他扣缴义务人”的条件。财税【2006】177号文件，规定的扣缴义务人除条例、细则已明确的外，不符合《营业税暂行条例》设定的“国家财政部规定的其他扣缴义务人”的条件，因此不属于法定扣缴务人。只能理解为是税务机关为了加强征管采取的一种措施。既然不是法定扣缴，税务机关就有必要事先进行纳税辅导。并履行必要的征管程序。让纳税人知道“税务机关可以要求纳税人进行代扣代缴”，然后再要求其代扣代缴。而且执行代扣代缴规定必须规范。
②处理结果错误。
第一、房地产企业不是“建筑营业税”纳税主体，不应承当建筑业纳税义务。即便是实际纳税时，税务机关开具的是代扣代缴凭证，但是实际税负还是转嫁到了房地产企业身上。建筑企业不可能出这笔钱。第二、从企业所得税的角度考虑，《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。因此，只要企业能够证明其业务的真实性，并取得了合法票据，税务机关无权决定其发生的支出不予扣除。第三、营业税条例第六十九条规定：“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款”。根据此规定，扣缴义务人既没有负责追缴税款的义务，也没有代垫税款的义务。税务机关只能就其未扣缴税款处以百分之五十以上三倍以下的罚款。但是需要说明的是，税务机关在此之前是否对扣缴义务人进行过纳税辅导，扣缴义务人是否知道具有扣缴义务是处理问题的关键。如果税务机关未做过相应辅导，就不能追究扣缴义务人责任。如果做过纳税辅导，扣缴义务人就应该承担相应法律责任，接受“百分之五十以上三倍以下的罚款”的处罚实施。但是无论如何让房地产企业代为缴纳建筑业营业税都是不正确的，让其到税务机关换票更是不正确的。
③造成征管错误的根源：
第一、造成征管错误的根源主要在于地税机关的征管办法。税务机关实行：“定律征收、以票控税”是造成这种局面的主要原因。实行“以票控税”后，税务机关只就建筑业营业税纳税人到税务机关开票部分的营业额征收营业税。纳税人不开票就不征税。而纳税人仅就与房地产企业结算的工程款（不含材料费）开票，所以造成材料款部分少缴了营业税。
第二、税务机关工作人员怠于行使本职职务，是造成这种局面的另一个原因。目前，“甲供材”情况比较普遍，税务机关早就知道。如果在外地施工队伍到本地进行施工报验同时，就做好纳税和扣缴税款等相应事项的辅导。明确告知“无论施工合同怎样签署，建筑业的营业额都应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款”。并在平时加强监督与管理，就不会出现类似以上情况。
说严重点，在某种程度上发生以上情况完全是由于“税务机关乱作为”、“税务机关人员不作为”造成的。因为他们不愿承担这样的责任，所以就千方百计的将责任转嫁到纳税人身上。第三、某些纳税人、扣缴义务人法律意识淡薄也是一个主要原因。
（4）如何看待新《条例》、《细则》对“代扣代缴营业税”规定的修改：
新《细则》取消了对《条例》设定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人”的解释，主要从以下方面考虑：
第一、新《条例》对纳税地点作了修订，由原来的大部分以“劳务发生地”为纳税地点，改为除“提供建筑业劳务”、“转让土地使用权”、“销售、出租不动产”在劳务发生地、土地使用权所在地、不动产所在地纳税外，其他全部在“其机构所在地或者居住地”纳税。
第二、新《细则》规定：“扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款”。
依据以上规定，以“劳务发生地”为为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点不矛盾；而对于以“机构所在地和居住地”为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点就相互矛盾。因此新税法取消了原来的有关代扣代缴营业税的规定。
至于取消建筑业“实行分包、转包”营业税代扣代缴规定，一是“转包业务”按照现行法律被视为非法经营，不允许存在；二是分包人如果不属于“非法分包”，应属于正常的纳税义务人，应就其分包的营业额主动到税务机关申报纳税，不需要由总包单位代扣代缴营业税。如果是非法分包，也应该是非法行为，与“转包”行为一样不允许存在。
至于新《条例》第十一条规定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人
只能视为“为以后制定政策留有余地”。根据以上分析，在国务院财政、税务主管部门没有做出新的规定之前，除《条例》第十一条第一款规定外，税务机关不得就任何业务、要求任何单位和个人代扣代缴营业税。“甲供材”的问题，税务机关必须无条件的承认。
（十一）“建筑业纳税义务发生时间”新规定：
1、旧《细则》规定：
第九条 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
第二十八条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
纳税人有本细则第四条所称自建行为的其自建行为的纳税义务发生的时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。
2、新《条例》、《细则》规定： 《条例》第十二条
营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。《细则》第二十四条
条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
3、新旧对比：
（1）增设了“国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定”的条款；（2）明确了“营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天”；（3）明确了 “收讫营业收入款项”、“取得索取营业收入款项凭据的当天”概念；
（4）明确了“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”；
（5）增加了将“土地使用权”无偿赠送他人纳税义务发生时间的规定；
（6）销售自建建筑物的纳税义务发生时间由原来的“收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天”改为“销售自建建筑物的纳税义务发生时间”。
以上变化尤需注意的是：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定。这一规定将在很大程度上改变建筑业纳税人的计税方式。
第二节 营业税（物业管理公司收入及营业税相关规定）
1、如何区分物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、物业代收收入？ 财基字【1998】7号：
物业管理公司的收入包括：主营业务收入和其他业务收入。
（1）主营业务收入：
包括物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入。
①物业管理收入：是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
②物业经营收入：是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
③物业大修收入：是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
（2）其他业务收入：
是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入、无形资产转让收入等。
2、物业管理收入如何缴纳营业税？
（1）财税[2003]16号规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。（2）代有关部门收取的费用，如果开局本单位票据，视为物业管理收入，待支出时统一作为费用扣除。
（3）物业管理单位已向客户收取但未提供服务而又全额退还客户的收费，如退还给未进行装修住户的“二次装修垃圾清运费”等，在缴纳营业税时，允许其冲减当期的计税营业额。
3、物业经营收入、物业大修收入如何纳税？
根据《营业税暂行条例》及其实施细则，物业经营收入、物业大修收入分别按照所从事的经营项目所适用的营业税税目，依法定税率征收营业税。
4、代收收入如何缴纳营业税？
（1）国税发[1998]217号规定：物业管理企业带有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理业务”。因此对物业管理企业带有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务收取的手续费应征收营业税。（2）代有关部门收取费用时，如果为客户开具的是有关单位提供的票据，这部分收入不作为物业管理收入，只将收取的手续费作为物业管理收入（收取手续费时要给有关单位开据服务性发票）。
5、物业部门收取的垃圾处置费如何征受营业税？
（1）国税函【2005】1128号规定：单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务，对其处置垃圾取得的垃圾处置费，不征收营业税。
（2）根据以上规定，物业公司向客户收取的垃圾清扫费、垃圾运输费应不属于营业税升水收入，不征收营业税。但是，不属于《企业所得税法》规定的不征税收入和免税收入，应征收企业所得税。
6、物业公司实行收入分成的如何缴纳营业税？
以物业公司名义收取的收入，如果按规定与业主委员会实行分成，营业税的纳税人应为物业公司，物业公司应按照物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、代收费用等相关规定计算缴纳营业税。支付给业主委员会的分成支出作为费用处理。业主委员会取得分成收入时必须到地税局代开服务业发票，否则物业公司不能在企业所得税前扣除。
7、物业公司收取的物业接管费、一次性收取全年物业管理费如何纳税？（1）《营业税暂行条例》
第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
《细则》第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
（2）物业公司从房地产公司收取的接管费用，转入物业公司账户后，分不同情况处理。①如果收取时房地产公司已经给客户开具发票，并且已经计入收入缴纳营业税、企业所得税，物业公司就不许再做收入处理。可以挂在“其他应付”款等科目。同时应保存好开发公司就这部分收费浇水的相关凭证。
②如果房地产公司收取时没有开具发票，也没有计入收入缴纳营业税、房产税，转入物业公司应按《营业税暂行条例》第十二条，《细则》第二十四条规定处理。（3）物业公司一次性收取全年物业管理费也应按照《营业税暂行条例》第十二条，《细则》第二十四条规定处理。
第三篇：房地产税收政策培训讲义
时间:2009-07-28 19:58 来源:未知
一、房地产税收涉及的税种与基本规定：
（一）税种： 本文转自天津财税 信 息 网,转载请注明出处 取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转 让、房屋租赁）所涉及：（11 个税种）营业税、城市维护建设税、教 育费附加、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地 增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种，（二）税种的重点是销售不动产营业税：
1、什么是销售不动产？销售不动产是指有偿转让不动产所有权 的行为。这里的有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，通 常是指建筑物或构筑物及其他土地附着物。销售是指有偿转让所有权的行为。
2、销售不动产税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销 售其他土地附着物、转让不动产的有限产权或永久使用权、单位将不 动产无偿赠与他人，以及销售不动产时连同不动产所占土地的使用权 一并转让的行为。这里的销售，着重点应在有偿转让不动产的“所有 权”上，且不论该建筑物或构筑物是使用过的或是未使用的。
二、相关税收政策及要注意的问题： 天津财税信息网,您身边的 财税专家!
（一）房地产开发中的有关税收政策问题：
1、房地产开发企业将自建的不动产对外销售时，其自建行为视 同提供应税劳务，按“建筑业”缴纳营业税。房地产开发企业将承建 的建安工程分包或者转包给其他建安企业的，应代扣代缴营业税。在 开发施工过程中收购应税未税矿产品的，应代扣代缴资源税。
2、单位集资建房销售给职工，属于销售不动产行为，应按“销 售不动产”征收营业税；但同时满足下列条件的，暂免征收营业税。（1）集资者为未参加房改的职工；（2）建房用地的使用权为集资者所在单位（所有）或以集资者 名义购买；（3）发生的建房费由集资者全额负担，所集资金必须全部用于 建房支出；（4）持有房管部门或房改办集资建房的批文。
3、房地产开发企业在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程 承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定缴纳印花 税。
（二）土地使用权取得方面有关税收政策：
1、纳税人取得的土地属于耕地的，自批准征用之日起满一年时 申报缴纳城镇土地使用税。纳税人取得的土地属于非耕地的，自批准征用次月起申报缴纳城 镇土地使用税。
2、纳税人取得的国有土地使用权证书应按照“权利 许可证照”缴纳印花税。
3、纳税人应当自取得土地使用权之日起30 日内向主管地税机关 报送土地使用权证书或批准文件复印件，并按照规定的期限申报缴纳 城镇土地使用税。
（三）转让过程中的有关税收政策问题：
1、房地产转让包括转让土地使用权和销售不动产的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑 物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产 行为。无偿赠与包括捐赠、赞助、职工福利、奖励等行为。房地产开 发企业将开发产品分配给股东或投资者、用于抵偿债务以及换取其他 企事业单位、个人的非货币性资产的行为，视同销售不动产行为。
2、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使 用人的更名手续，只要双方签订了在建项目转让合同并取得收入，其 实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建 项目行为应按以下办法征收营业税：
（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚 未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地 使用权”项目征收营业税。（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产” 税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或 其他建设项目。
3、销售不动产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外 费用。全部价款包括取得的货币、货物或其他经济利益。价外费用包 括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他 各种性质的价外费用。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均 应并入营业额计算应纳税额。
4、以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取的全部价款 和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。
5、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为 营业额征收营业税。单位和个人销售或转让抵债所得的不
动产、土地 使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的 余额为营业额。二手房交易有关税收政策 国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理 的通知》 自2005 年6 月1 日起是2 年。2006 年6 月1 日起从2 年变成5 年。2006 年 8 月 1 日起要强制征收个人所得税，实际上这个政策原 来就有，只是没有得到很好的落实。对个人购买住房不足5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收 入全额征收营业税； 个人购买普通住房超过5 年（含5 年）转手交易的，销售时免征 营业税 对个人购买非普通住房超过5 年（含5 年）转手交易的，销售时 按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
（四）房屋租赁有关税收政策问题：
1、房地产开发企业建造的商品房已使用或出租、出借的，应按 规定征收房产税。自用和出借的，自房屋使用或交付之次月起分别由 产权人和使用人缴纳房产税，计税依据为自用和出借部分房屋开发成 本扣除30%后的余值。城镇土地使用税由拥有土地使用权人缴纳。
2、房地产开发企业将开发产品售前出租，包括将待售开发产品 转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以 后再出售给他人的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，缴纳营业税和房产税等；融资租赁期满后产权转移给承租方的，按房 产余值计算征收房产税。
3、对单位和个人出租房屋，应按取得的租金收入缴纳5%的营业 税和12%的房产税；但对按租金收入计征房产税低于按房产余值计征 房产税的，按房产余值计征房产税。对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租 金收入减按 3%的税率征收营业税和 4%的税率征收房产税。个人所 得税减按10%的税率征收。转租房屋，营业税按其取得的租金收入为营业额征收，房产税按 差额征收。租赁双方签订的房屋租赁合同按“财产租赁合同”缴纳印 花税。
（五）房地产税收有关优惠政策
1、根据现行税法规定，下列行为，不征相关税收：（1）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。转让股权，也不征收营业 税。（2）由于国家建设需要，土地使用者将土地使用权归还给土地 所有者而取得的土地及不动产补偿费不征收营业税。国家建设需要是指《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规 定的以下情形： a、为公共利益需要使用土地的； b、为实施城市规划进行旧城区改建，调整使用土地的； c、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限已满，土地使用者 未申请续期或者申请续期未获批准的； d、因单位撤消、迁移等，停止使用原划拨的国有土地的； e、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。(3)个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税。(4)房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收营业税。(5)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠 与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。(6)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会 团体及国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会 福利、公益事业的，不征收土地增值税。(7)法律法规规章规定的其他不征税行为。
2、根据现行税法规定，下列行为，免征相关税收：（1）土地使用者将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。（2）个人自建自用住房和个人购买普通住宅超过5 年（含5 年）转手交易的，销售时免征营业税。个人出租房屋，月营业额未达起征 点的，免征营业税。个人转让普通住宅和互换自有居住用房，暂免征 土地增值税。个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房 取得的所得，免征个人所得税。（3）纳税人按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括 企业向职工出租的单位自有住房，暂免征收房产税、营业税。（4）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金 额20%的免征土地增值税。（5）因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房 产或收回的土地使用权及因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
三、容易混淆的需要注意的问题：(一)以房换地及以地换房的问题： “以房换地”，这种情况往往在合作建房的过程中发生，即一方 提供土地使用权，另一方提供资金合作建房，房屋建成后双方按一定 比例分配房屋。当然这也有可能不止两家，但不管有多少
家合作建房，只发生了两种形式的交易行为：一种是提供土地使用权的一方，以部 分土地的使用权为代价，换回了部分房屋；另一种是提供资金的一方，以部分房屋为代价，获得了部分土地的使用权。对于提供资金的一方，则发生了销售不动产的行为，应按规定征收营业税。天津财税网,财 会人员好帮手!
（二）以房产抵顶有关债务问题： 单位和个人以房屋抵顶有关债务，不论是双方（或多方）协商决 定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取 得了经济利益（减少了债务），因此，对单位和个人以房屋或其他不 动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。
（三）以受托建房房地产企业“受托建房”的征税问题 房地产企业的“受托建房”，必须同时具备以下三个条件：
1、委托建房的单位有投资计划指标，即由委托方立项；
2、委托建房的单位必须具有的土地使用证；
3、双方必须签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的合理 的“代建费”。对房地产企业同时具备上述三个条件的“受托代建”业务，不征 收销售不动产营业税，只就“代建费”收入缴纳代理业营业税；不同 时具备上述三个条件的“受托代建”业务，应按销售不动产征收营业 税。(四)先租后销售的税收问题 例：某房产商采取先租后售的办法销售房产，即与购房者签定协 议，规定购房者先租二年，付租金，二年期满，购房者可以按约定的 价格购买该房产，办理产权过户手续，原先支付的二年租金可以抵减 房款。一种意见认为，先租后售的实质实际是分期付款方式的变异，因 此应就其取得的租金收入和房款收入的全部征收销售不动产营业税。另一种意见认为，先租后售是两种行为，租金收入应按租赁业征 税，售房收入应按销售不动产征税。但在售房计税依据上存在不同看 法：一是应按合同规定的售房价款全额征税，不得扣除租金抵减部分； 一是应抵减租金，理由是房产商实际取得的售房款就是这些，不应扩 大计税依据。
（六）售后包租的征税问题 所谓售后包租，就是房产商将房产出售的同时，与购房者签定协 议，由房产商将己出售的房产负责包租下来再转租，房产商按规定支 付购房者一定的租金。在具体做法上有两种：(1)不管房产是否能租 出去，房产商均给予购房者一定期限的租金；(2)由房产商代购房者 出租，租金归购房者。这两种方式，以第一种居多。对第一种售后包 租的方式如何征税。一种意见认为这是还本销售的变异，实质一样，因此只须对房产 商全额征收销售不动产营业税即可，对购房者从房产商处取得的租金 收入可以作为还本收入，不征营业税。另一种意见认为，售后包租与还本销售有本质区别，因为售后包 租的购房者取得的租金是在以房产的使用权归房产商作为代价的，因 此，除了房产商应全额征收营业税外，对购房者取得的租金收入，应 征收租赁业营业税。正确的应该是后一种意见。
第四篇：建筑业税收政策解读
建筑业税收政策解读
一、建筑业营业税
（一）政策依据
1．《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则
2．《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）
3．《国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2011年第23号）
4．《江苏省地方税务局关于建筑安装工程营业税计税营业额涉及建设方提供的设备与材料划分问题的公告》（苏地税规〔2011〕11号）
5．《江苏省地方税务局关于发布〈江苏省地方税务局建筑业项目营业税管理暂行办法〉的公告》（苏地税规〔2011〕12号）
（二）税目及税率
1．税目
建筑业，是指建筑安装工程作业，建筑业税目的征收范围包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。
（1）建筑
建筑，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业在内。
（2）安装
安装，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内。
（3）修缮
修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。
（4）装饰
装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。
（5）其他工程作业
其他工程作业，是指上列工程作业以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。
2．税率
建筑业税目适用3%营业税税率。
（三）计税营业额
1．建筑业营业额基本规定
纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
2．建设方提供的设备如何鉴别
（1）设备按生产和生活使用目的分为建筑设备和工艺设备；按是否定型生产分为标准设备和非标准设备。
①建筑设备：房屋建筑及其配套的附属工程中电气、采暖、通风空调、给排水、通信及建筑智能等为房屋功能服务的设备。
②工艺设备：为工业、交通等生产性建设项目服务的各类固定和移动设备。
③标准设备：按国家或行业规定的产品标准进行批量生产并形成系列的设备。
④非标准设备：没有国家或行业标准，非批量生产的，一般要进行专门设计，由设备制造厂家或施工企业在工厂或施工现场进行加工制作的特殊设备。
（2）材料：为完成建筑、安装工程所需的，经过工业加工的原料和设备本体以外的零配件、附件、成品、半成品等。
允许扣除的设备价值、数量分别以销售单位开具的正式发票上注明的实际采购价、工程实际使用数量为准。对于难以统一确定组成范围或成套范围的设备，应以设备制造厂文件上列明的清单项目确定设备范围。
3．提供建筑业劳务的同时销售自产货物如何确定营业额
纳税人提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为，应向项目所在地主管税务机关提供其机构所在地主管国家税务局出具的纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明，并分别核算应税劳务的营业 额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。
4．建筑业总承包纳税人的营业额如何确定
建筑业总承包纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。纳税人将建筑工程分包给其他单位的，须在取得分包单位开具的分包款发票后，方可在计算当期营业额时扣除该笔分包款项。
纳税人应将工程分包项目单独设置明细帐，分项目单独核算。纳税人将建筑业项目进行分包时，如果当期计算的营业额为负数，可以结转以后纳税期继续抵扣，但不同项目间的营业额正负差不得相抵。如最终清算或办理最后一次纳税申报时纳税人的营业额为负数，可向主管税务机关申请办理退税，但退税数额不得超过纳税人的已纳税款。
5．装饰劳务的营业额如何确定
装饰劳务的计税营业额应包括为纳税人提供应税劳务收取的全部价款和价外费用。
（四）纳税义务发生时间
纳税人提供建筑业劳务，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的 付款日期的当天，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
纳税人提供建筑业劳务采取预收款方式的，其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
应用示例：2011年12月，甲工业企业与乙建筑企业签订厂房建筑工程承包合同，工程金额2000万元。另外，合同约定通风空调系统及部分建筑材料由甲工业企业提供，价值分别是200万元和100万元。乙建筑企业营业税应该如何计算？
分析：乙建筑企业计税营业额2000+100=2100万元。无论建设方、施工方如何进行账务处理、如何结算，施工方缴纳建筑业营业税的营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款，即建设方甲工业企业提供的建筑材料100万元应计入乙建筑企业的计税营业额、提供的价值200万元的通风空调系统不计入乙建筑企业的计税营业额。因此，乙建筑企业应按2100×3%=63万元计算缴纳建筑业营业税。
二、建筑业城市维护建设税
（一）政策依据
1．《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》
2．《国务院关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知》（国发〔2010〕35号）
3．《江苏省城市维护建设税暂行条例实施细则》（苏政发〔1985〕60号）
4．《江苏省地方税务局关于城市维护建设税适用税率问题的批复》（苏地税函〔2004〕227号）
（二）纳税义务人
境内所有缴纳建筑业营业税的单位和个人是建筑业城市维护建设税的纳税义务人。
（三）计税依据
建筑业城市维护建设税以纳税人实际缴纳的营业税税款为计税依据。
（四）税率
纳税人所在地在市区的税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的税率为1%。
三、建筑业印花税
（一）政策依据
1．《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则
2．《江苏省地方税务局关于进一步加强印花税征收管理的通知》（苏地税函〔2004〕52号）
（二）税目税率
建筑安装业适用“建筑安装工程承包合同”印花税税目，合同双方各按工程结算收入的万分之三计算缴纳印花税。其他税目按《中华人民共和国印花税暂行条例》及相关规定执行。
四、建筑业房产税
（一）政策依据
1．《中华人民共和国房产税暂行条例》
2．《江苏省房产税暂行条例施行细则》
3．《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）
（二）计税依据及税率
对建筑企业的房产，房产税有两种计税方式：房屋自用的以房产原值（含地价款）减除30%后的余值为计税依据，税率为1.2%；房屋出租的以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
五、建筑业城镇土地使用税
（一）政策依据
1．《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
2．《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）
3．《江苏省〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉实施办法》（苏政发〔2008〕26号）
（二）纳税义务发生时间
城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，按其实际占用土地面积而征收的一种税。自2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
六、建筑业个人所得税
（一）政策依据
1．《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例
2．《国家税务总局关于印发〈建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发〔1996〕127号）
3．《江苏省地方税务局关于建筑安装业个人所得税有关问题的通知》（苏地税发〔2007〕71号）
4．《江苏省地方税务局关于建筑安装业个人所得税核定征收比例问题的公告》（苏地税规〔2011〕5号）
（二）基本规定
从事建筑安装业的工程承包人、个体户及其他个人为个人所得税的纳税义务人。其从事建筑安装业取得的所得，应依法缴纳个人所得税。
1．承包建筑安装业各项工程作业的承包人取得的所得，应区别不同情况计征个人所得税：经营成果归承包人个人所有的所得，或按照承包合同（协议）规定、将一部分经营成果留归承包人个人的所得，按对企事业单位的承包经营、承租经营所得项目征税；以其他分配方式取得的所得，按工资、薪金所得项目征税。
2．从事建筑安装业的个体工商户和未领取营业执照承揽建筑安装业工程作业的建筑安装队和个人，以及建筑安装企业实行个人承包后工商登记改变为个体经济性质的，其从事建筑安装业取得的收入应依照个体工商户的生产、经营所得项目计征个人所得税。
3．从事建筑安装业工程作业的其他人员取得的所得，分别按照工资、薪金所得项目和劳务报酬所得项目计征个人所得税。
（三）异地从事建筑安装工程作业纳税人的特殊规定
在江苏省境内异地从事建筑安装工程作业的单位和个人，应在工程作业所在地扣缴（缴纳）个人所得税，机构所在地主管税务机关不得重复征收。个人所得税征收方式有查账征收和核定征收两种：
1．异地从事建筑安装工程作业的单位和个人，财务会计制度较为健全、能够准确、完整地进行会计核算的，经工程作业所在地主管税务机关审定同意，其应扣缴（缴纳）的个人所得税实行查帐征收。
2．对于未设立会计账簿，或者不能准确、完整地进行会计核算的单位和个人，其个人所得税由主管税务机关实行核定征收。其中采取按工程价款的一定比例核定征收税款办法的，核定征收的比例不低于工程价款的0.8%。
七、建筑业企业所得税
（一）政策依据
1．《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例
2．《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发〔2008〕28号）
3．《国家税务总局关于跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2008〕747号）
4．《国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知》（国税发〔2008〕120号）
5．《国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》（国税函〔2010〕156号）
6．《江苏省国家税务局江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知〉的通知》（苏国税发〔2008〕42号）
7．《江苏省国家税务局江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知〉的通知》（苏国税发〔2010〕108号）
（二）企业所得税预缴
1．基本规定（详见下表）经营主体 总机构
纳税地点
预缴办法
总机构所在地 国税发〔2008〕28号、苏国税发〔2008〕42号、国税函〔2010〕156号、苏国税发〔2010〕108号 二级分支机构 8号 省内跨地区 由总机构统一预缴 苏国税发〔2008〕42号
跨省
就地预缴 国税发〔2008〕2总机构直接管理的跨地区设立的项目部 跨省 就地预缴 国税函〔2010〕156号
号
2．总机构直接管理的跨地区设立的项目部的特殊规定 省内跨地区 由总机构统一预缴 苏国税发〔2010〕108
（1）跨省
省外总机构直接管理的跨地区设立的项目部，按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。
（2）省内跨地区
省内总机构直接管理的在省内跨地区设立的项目部暂不就地预分企业所得税，其经营收入、职工工资和资产总额汇总到总机构统一核算，由总机构按规定申报缴纳企业所得税。
（三）企业所得税汇算清缴
建筑企业总机构应按照有关规定办理企业所得税汇算清缴，各分支机构和项目部不进行汇算清缴。总机构年终汇算清缴后应纳所得税额小于已预缴的税款时，由总机构主管税务机关办理退税或抵扣以后的应缴企业所得税，总机构应附送所直接管理的跨地区经营项目部就地预缴税款的完税证明。
（四）外出经营税收证明管理
跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机构管理的项目部）应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。
（五）征收方式
跨地区汇总纳税企业的所得税收入涉及到跨区利益，跨区法人应健全财务核算制度并准确计算经营成果，应按查账征收方式计算缴纳企业所得税税款。
应用示例：某建筑企业总机构A所在地在江苏省苏州市，在南京市承揽一建筑工程，该南京工程项目部B系总机构设立的、直接管理的项目部；在无锡市成立一分公司C；在浙江省某市承揽一建筑工程，该工程由总机构A在该市设立、直接管理的项目部D负责。
分析：项目部B系总机构A在江苏省内跨市设立的、直接管理的项目部，根据苏国税发〔2010〕108号规定，江苏省内跨市项目部B不就地预分企业所得税，由总机构A统一按规定申报缴纳企业所得税；
江苏省内分公司C，省内符合条件的二级分支机构，根据苏国税发〔2008〕42号规定，总机构及分支机构均在我省的，分支机构暂不就地预缴企业所得税，由总机构统一计算，汇总缴纳；
浙江省项目部D，系总机构A设立的直接管理的跨省项目部，项目部D应根据国税函〔2010〕156号规定，就地按项目实际经营收入的0.2%预缴企业所得税；
总机构A，在预缴所得税时，可先扣除已由项目部D预缴的企业所得税后，再根据国税发〔2008〕28号规定计算总、分机构应缴纳的税款。
八、建筑业税收征收管理
（一）政策依据
1．《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则
2．《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则
3．《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》（国税发〔2006〕128号）
4．《江苏省普通发票管理办法》（江苏省人民政府令第143号）
5．《江苏省地方税务局关于发布〈江苏省地方税务局建筑业项目营业税管理暂行办法〉的公告》（苏地税规〔2011〕12号）
（二）项目登记
纳税人应在建筑工程合同签订之日起30日内向项目所在地主管税务机关办理项目登记。各级地方税务机关对纳税人承揽的建筑业工程实行项目登记管理，并根据下列情况分别进行一般登记和简易登记。
1．一般登记
（1）纳税人承揽的建筑工程项目在江苏省范围内且合同金额达到规定标准以上的；
（2）纳税人在江苏省范围内承揽涉及总分包的工程项目。
2．简易登记
纳税人承揽的在江苏省范围内且不符合一般登记条件的建筑工程项目。
（三）申报征收
纳税人应在规定期限内依法向项目所在地主管税务机关进行纳税申报。
（四）发票管理
纳税人取得项目工程款项并符合营业税纳税义务发生时间规定的，应分别按工程项目开具《建筑业统一发票》。已申请办理注销登记的工程项目不得开具发票。
1．提供建筑业劳务的纳税人，分为自开票纳税人和代开票纳税人
自开票纳税人在项目所在地主管税务机关领购《建筑业统一发票（自开）》后可自行按规定开具。
代开票纳税人必须由项目所在地主管税务机关为其代开《建筑业统一发票（代开）》。代开票纳税人每次申请开票时，必须先行缴纳税款后方可予以开票。开票时缴纳的税款在按月办理纳税申报时作已缴税款处理。
2．发票开具规定
下列情形所涉金额不得在建筑业发票上开具：
（1）建设单位提供的材料和设备价款；
（2）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的销售额；
（3）省级以上税务机关规定的其他情形。
（五）项目清算
1．清算分类
建筑业项目清算包括预清算和最终清算。
（1）进行一般登记的建筑业项目，符合下列条件之一的，应向项目所在地主管税务机关办理项目预清算：
①外来施工方承揽本地的建筑业项目；
②本地纳税人承揽本地建筑业项目，且合同金额在1000万元以上的；
③项目所在地主管税务机关认为需要预清算的。
除进行项目预清算外，还需按规定进行项目最终清算。工程涉及总分包的，由总包方办理预清算和清算。项目预清算只进行一次。
（2）进行一般登记的建筑业项目，具有下列情形之一时，应进行项目最终清算：
①工程项目的营业税纳税义务已完全发生的；
②合同终止或解除的；
③申请办理项目注销登记的；
④纳税人申请注销税务登记但未办理建筑业项目清算手续的；
⑤项目所在地主管税务机关规定的其他情形。
2．清算内容
在办理项目预清算和最终清算时，项目所在地主管税务机关应对工程决算价款、历史开票、建设单位提供的设备和材料、纳税记录等情况进行审查核实，出具《建筑工程项目（预）清算表》，并清缴已发生纳税义务的各项税款。
（六）项目注销
办理项目最终清算后，纳税人应按规定向项目所在地主管税务机关提出注销登记申请，报送《建筑工程项目注销登记表》和项目所在地主管税务机关要求提供的其他资料。经审核确认工程项目应履行的清算义务和纳税义务已全部完成的，应给予办理注销登记。
实行总分包的工程项目，应在相关分包方已全部办妥注销登记手续后，总包方方可申请办理注销登记。在总包方取得分包方的确认授权书，并经项目所在地主管税务机关审核分包工程项目应履行的纳税义务已全部完成的情况下，总包方可代分包方办理注销登记。
对完成最终清算且纳税义务已完全履行的建筑项目，经项目所在地主管税务机关审核后，可直接办理项目注销。
建筑业税收常见问题
1、问：计算营业税时，建筑业再分包的营业额如何确定？
答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条第（三）款规定：“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。”
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第九条规定：“条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。条例第一条所称个人，是指个体工商户和其他个人。”
因此，纳税人将建筑工程分包给其他单位的，不再强调是建筑业的总承包人，可以差额征税，但不包括个人。建筑安装工程的总包人将工程分包给个人的，在计算营业税时，不能按扣除支付给个人的分 包款后的余额作为计税营业额。即对分包给个人（含个体工商户）的，应全额缴纳营业税。
2、问：建筑施工单位到外地承接施工工程，城市维护建设税按何税率征收？
答：根据《江苏省地方税务局关于城市维护建设税适用税率问题的批复》（苏地税函〔2004〕227号）规定：“纳税人所在地与缴纳‘三税’所在地城建税税率不一致的，以城建税实际纳税地的适用税率为准，无需回纳税人所在地办理补税或退税手续。”
因此，对建筑施工单位到外地承接施工工程，城建税适用税率以缴纳“三税”所在地城建税税率为准。
3、问：总包方已缴过建筑安装合同印花税，分包方的分包合同为什么还要缴纳印花税？
答：根据《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》第三条第二款规定：“建设工程承包合同包括总包合同、分包合同和转包合同。”
因此，分包方的分包合同应按照规定缴纳印花税。
4、问：2009年以后新办的从事建筑安装的企业，其企业所得税属于国税征管还是地税征管？
答：根据《国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知》（国税发〔2008〕120号）第一条规定：“以2008年为基年，2008年底之前国家税务局、地方税务局各自管理的企业所得税纳税人不作调整。2009年起新增企业所得税纳税人中，应缴纳增值税的企业，其企业所得税由国家税务局管理；应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地方税务局管理。”第二条第（二）款规定：“2008年底之前已成立跨区经营汇总纳税企业，2009年起新设立的分支机构，其企业所得税的征管部门应与总机构企业所得税征管部门相一致；2009年起新增跨区经营汇总纳税企业，总机构按基本规定确定的原则划分征管归属，其分支机构企业所得税的管理部门也应与总机构企业所得税管理部门相一致。”第二条第（四）款规定：“既缴纳增值税又缴纳营业税的企业，原则上按照其税务登记时自行申报的主营业务应缴纳的流转税税种确定征管归属；企业税务登记时无法确定主营业务的，一般以工商登记注明的第一项业务为准；一经确定，原则上不再调整。”
因此，2009年以后新办的从事建筑安装的企业，如果其主营业务为建筑安装业的，其企业所得税归地方税务局管理。如为2009年以后新办的从事建筑安装的分支机构，则其企业所得税主管税务机关应根据总机构企业所得税主管税务机关确定。
第五篇：建筑业营业税
新营业税条例对建筑业的影响
修订后的《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》已经自2009年1月1日起开始实施，新条例、细则及相关税收法规对建筑业营业税政策有了新的规定，企业只有全面掌握和充分理解，才能用好这些政策规定，进而为企业降低税收风险并带来有效的税收收益。
《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令540号）和《营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号）已于2009年1月1日起开始实施，至今有两年的时间了。对于建筑类企业来说，由于新旧营业税相关的法规变化较大，在实务操作中，企业存在的争议较多。在此，笔者从对营业税相关的法规及文件的学习研究与建筑工程项目实务操作相结合的角度出发，对涉及建筑类企业的营业税的变化及要注意的问题结合案例同大家进行探讨。
一、在新实施细则中，对营业税纳税义务的范围进行了重新的规定，营业税的纳税义务范围有所扩大。根据新细则第四条解释，营业税的纳税人为在中国境内提供应税劳务的单位或个人。这里所谓的在中国境内是指，提供或接受条例规定劳务的单位或个人在境内。新细则改变了旧细则在纳税义务判定规则方面所确立的“劳务发生地”原则，即只要应税劳务的提供方或接受方在中国境内，无论劳务具体在何处发生，均在中国负有营业税纳税义务。具体新旧细则下营业税纳税义务范围变化如下：（表见附件）
纳税义务范围的变更对很多企业产生了重大的影响，特别是在境外提供劳务的中国单位或个人和在境外为中国单位或个人提供劳务的外国单位或个人。
如国内A公司于2008年中标印度某一EPC总承包工程，设计委托国内B设计院，劳务分包给C公司，我们来分析新旧细则的异同。对于A、B、C三家公司2008年所取得的收入均属于修订之前的范畴，都不需要缴纳营业税。但修订后的新细则规定只要劳务提供商在中国境内，不论劳务是否实际在中国境内发生，该类企业都负有营业税纳税义务，所以境外工程承包、劳务分包、工程测绘勘探设计等都属于营业税纳税的范畴。而考虑到国家继续鼓励“走出去”政策，《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）第三条进一步明确了对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。所以A公司和C公司所提供的劳务属于营业税中的“建筑业”税目范围，2009年后依然暂免征收营业税。但由于设计劳务属于营业税中“服务业——其他服务业”税目范围，因此对于B设计院2009年后取得的设计劳务收入应按5%的税率征收营业税。根据印度的税法规定，对于在当地发生的设计劳务需要征收10%的服务税，是否回国后可以申请抵免呢？目前并没有相关的规定，所以本案例设计劳务需要在两个国家按各自的法规分别进行纳税，而同一劳务收入的国际重复征税必然增加了企业的税负，也有所违背税务公平的原则。
如果上述A公司委托境外D设计院进行设计，而劳务分包给当地的E公司，那么D设计院和E公司是否需要在中国境内缴纳营业税呢？E公司和D设计院提供的劳务都属于外国公司为中国公司提供的劳务，就从新细则的规定来看，也属于境内营业税纳税的范畴。而在实务操作中，对于境外单位或个人在境外向境内单位或个人提供的劳务在很多情况下 进行核定和征收都不太现实，因此，上述的财税[2009]111号文件第四条对此进行了进一步明确：境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号，以下简称条例）规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定。根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。在《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）明确规定了其他服务业范围，是指除代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业以外的服务业务，如沐浴、理发、洗染、照相、美术、裱画、誊写、打字、镌刻、计算、测试、试验、化验、录音、录像、复印、晒图、设计、制图、测绘、勘探、打包、咨询等。在财税[2009]111号文件中，我们不难发现财政部及国家税务总局对外国单位或个人在境外为中国单位或个人提供劳务不征收的营业税的税目进行了规定，其中交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业以及服务业中部分劳务仍然属于征收的范围，因此我们可以推断出D设计院和E公司都需要在中国缴纳营业税。根据新条例的第十一条规定，非居民在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人，所以A公司需要对D设计院及E公司代扣代缴营业税。问题是，C公司和E公司同样为境内单位或个人提供建筑分包，C公司作为居民暂免征收营业税，而E公司作为非居民需要征收营业税？这样确实有些让人费解。
二、新条例第五条第三款规定：纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。同原条例相比，删除了“转包”的扣除，转包属于违反建筑法的行为，此次修改考虑到了同其他相关法律的一致性。另外，同样考虑到《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》中有关“严禁个人承揽分包工程业务”等规定，将扣除对象由“他人”调整为“其他单位”对分包给个人的也不得扣除分包价款。我们注意到，新条例第六条明确规定了扣除依据，工程总承包应当以收到分包的发票作为计税营业额的扣除依据，因此不能提供分包部分发票的，工程总承包应负全额纳税义务。同时总包的全额纳税并不能抵销分包纳税义务，分包仍应当就分包收入申报、缴纳营业税或增值税。所以总包将建筑工程分包后，应当做好相关结算，让分包及时提供发票，避免增加企业的税负。
另外目前没有强制性规定总承包人为扣缴义务人，代扣代缴分包的营业税，而分包单位可以自行在劳务发生地缴纳。而在建筑行业实务中，地方税务部门为了便于税源的控制和税款的缴纳，往往会要求总承包方代扣代缴，甚至要求建设业主在支付款项时直接代扣代缴总承包方的税款。需要注意是扣缴义务人需要提供给纳税义务人《代扣代缴完税证明》，避免对同一行为进行重复纳税。
三、新细则第七条规定，对提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为等混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物的销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。在这里我们需要注意的是对于销售自产货物的理解，如何界定？在《国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发[2002]117号）文件中对 自产货物的范围进行了规定，而《国家税务总局关于公布废止的营业税规范性文件目录的通知》（国税发[2009]29号）已废止了相关自产货物范围的规定。而目前对于自产货物的界定相关国家税务部门也没有明确的规定，例如购买货物是否进行简单加工后都属于自产货物，像购入钢管，简单加工后用于工程，是否属于自产产品？笔者在同几个税务部门沟通后，得到了不同的反馈。A公司总承包境内业主B的生产车间大楼项目，主体采用钢结构，总价为6000万元，如果钢结构由A公司自产，销售价格为2500万元，那么A公司需要按多少营业额缴纳营业税？在A公司分开核算情况下，按2500万元的销售额计算缴纳增值税，购进的材料可以抵扣，按3500万元的营业额计算缴纳营业税。
如果上例A公司将钢结构业务分包给C公司，其中钢结构销售价格为2500万元，钢结构安装价格为500万元，C公司分别核算，A公司及C公司分别如何缴税？在此案例中，C公司比较好理解，按2500万元的销售额计算缴纳增值税，按500万的营业额计算缴纳营业税。而A公司应按6000－2500－500万=3000（万元）计缴营业税，还是按6000－500 =5500（万元）计缴营业税呢？在实务中该类事项争议较大，对缴纳的营业税额影响也很大。国税发[2002]117号文件第二条第一款规定：如果分包人是销售自产货物、提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务的单位和个人，总承包人在扣缴建筑业营业税时的营业额为除自产货物、增值税应税劳务以外的价款，那么我们应按3000万元计缴营业税。但是国税发[2009]29号已废止了此条规定，此外新细则第十六条规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。对于A公司来讲，钢结构产品应属于外购材料，C公司可向A公司提供500万元的建筑安装发票和2500万元钢结构产品的增值税普通发票，A公司应按5500万元计缴营业税，同旧细则相比，企业税负有所增加。在新细则的第十九条第一款对可扣除国内分包的有效凭证进行了明确规定：支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证，这就包括了增值税征收范围，即在上述案例中可以理解为包括了分包自制的钢结构产品，那么A公司还是按3000万元计缴营业税。《关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告》（国家税务总局第23号公告）规定自2011年5月1日起，纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。
对于总包将建筑工程分包给自产货物纳税人情况下扣除分包款的问题，海南省地方税务局《关于纳税人提供建筑业劳务同时销售自产货物行为营业税征管问题的公告》（2010年第1号）及天津市地方税务局《关于纳税人提供建筑业劳务同时销售自产货物行为营业税问题的通知》（津地税流[2009]19号）等较多的地方税务局都进行了规定，基本都是可以扣除分包提供的货物销售额和建筑业劳务营业额。而就此问题笔者也同上海税务局相关人员进行了沟通，目前上海由总包公司进行代扣代缴，上述案例A公司按3000万元计缴营业税，代扣代缴分包C公司按500万元计缴营业税。根据新条例第十四条规定，纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税，所以建筑项目所在地税务部门对总包、分包方开具的营业税发票进行控制比较方便，可以将总包申请扣除分包的劳务发票同分包开具的发票 进行核对比较。但增值税发票可能不属于同一主管税务部门，而且税务部门很难判断用于哪个建筑项目，结果可能产生A公司取得的C公司同一钢结构产品增值税发票在不同项目申请重复扣除的情况。另外，如果业主直接从C公司购入钢结构，那么是否纳入A公司的营业额呢？目前在相关文件的理解上存在较大的争议，希望相关税务部门能够出具相关的文件，使有争议的问题得到比较明确的解释，有利于税务部门征管及便于企业的操作。笔者建议参照穗地税函[2009]527号规定，纳税人提供建筑业劳务同时销售自产货物，应向营业税应税劳务发生地地方税务机关纳税申报，同时提供以下资料作为附件：提供建筑业劳务同时销售自产货物的合同，机构所在地主管国税机关出具的“从事货物生产证明”（原件），自产货物增值税发票（记账联）复印件。
如果上述案例中6000万元工程款项中包括了1000万元的行车等设备，都由A公司外购，对于这1000万元的设备是否需要缴纳营业税呢？从新细则第十六条不难得出答案，这些设备依然需要纳入应税营业额中计缴营业税，但如果这些设备由业主自行购买，就可以不需要并入营业额缴纳营业税，设备具体由谁提供主要看双方的协商及承包商购销差价是否超过需要缴纳的营业税等，这些事项可以在签订工程建设合同时进行筹划和针对性的考虑。
但如果上述案例中工程用的原材料及动力等由业主提供，价值2000万元，业主支付给A公司工程款4000万元，A公司是否只需按4000万元计缴营业税呢？工程用的原材料、动力等，无论由业主购买还是由承包商购买，都需并入承包商的营业额计缴营业税，所以A公司依然需要按6000万元计缴营业税，对业主开具的发票可以不包括业主提供材料材的金额。这同设备有着很大的不同之处，而在实务中，如何将业主提供的材料等纳入承包商的营业额计缴营业税也存在一定的困难。
四、新细则第二十五条规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，废止了《财政部、国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知》（财税[2006]177号）对纳税义务发生时间的规定。所以只要建筑企业预收工程款，收到的当天即产生纳税义务，并在取得收入的次月起15日内申报缴纳营业税。
新营业税条例及相关法规还涉及其他的一些改变，这也对于企业相关的经营管理提出了更高的要求。企业要长期健康的发展，不但需要依法纳税，更需要合理的税收筹划。所以企业需要关注税收政策带来一系列的影响，加强同税务部门的沟通，对相关的流程及资源进行优化，为企业带来更好的经济效益。
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