稽查预案讲稿（精选五篇）

第一篇：稽查预案讲稿

一场大火的启示——稽查预案撰写

012年9月17日-其实俄罗斯早有准备,在战争爆发前俄军就制定了“强制和平行动”的作战预案。7月...东城一战实际上可谓传奇,是中国古代运用奇正变化的典范,在战史研究..巴州地税局为探索适应现代稽查的新模式，进一步规范税务稽查，以稽查预案为突破口，提出无预案不下户，要求稽查人员下功夫，作出高质量的预案，在预案式稽查模式下，改变了“盲人摸象”式的检查方式。预案有审核，检查有汇报，案件有总结，这样一种各级负责人亲自参与，多部门联合跟踪的稽查模式，解决了稽查人员业务水平层次不齐的问题，使检查人员就疑点问题查深查透，控制住了检查环节，查多查少都有迹可循。在对被查行业企业充分分析的基础上，多渠道了解和搜集被查单位基础信息、经营状况以及缴税情况，做好查前数据比对，直击企业财务核算要害，提炼可能出现的涉税疑点，制定检查策略。对所确定的涉税疑点进行全面分析，深究疑点产生的原因，涉及的税种，对申报纳税带来的影响，提出解除疑点的措施。从企业经营规模、发票使用、资金流向、外围涉税信息等方面，运用计算核实，对比稽核，经验判断等方法核查业务发生的实际情况。按照核查要点的提示，逐一排查涉税疑点，汇总疑点排查结论形成预案总结。

●三大模块：预案制作、预案执行、预案总结

●预案内容：疑点来源、疑点描述、核查要点、核查结果

●过程控制：痕迹管理，提高稽查和决策全程透明度

成绩令人瞩目。2012年1.49亿元、2013年1.51亿元，大连市国税局第四稽查局连续两年实现稽查业务收入过亿元，占全市稽查收入一半以上。这个局只有96名税务人员，人均查补收入过百万元。突出的成绩背后，是该局运行两年多的预案式行业稽查模式的支撑。目前，预案式行业稽查已在大连市国税局稽查系统全面推广。

探索适应现代化稽查的新模式

“要实现税务稽查工作现代化，就要在工作方法和机制上动脑筋、想办法、出主意，探索适应现代稽查的新模式。”这是大连市国税局局长赵恒在一次稽查会议提出的目标。

“朝着稽查现代化的目标努力，首先要改变以往税务稽查不规范的地方，在正确的道路上去摸索、去探索。我们选择的突破口，是稽查工作的基础环节——稽查预案。”这是大连市国税局第四稽查局局长刘毅确定的方向。

刘毅说，传统稽查预案基本靠稽查人员独立完成，大多以个案征管信息为预案基础资料，一次性制定粗线条的案头分析。预案指导价值有限，指导性较弱，检查工作的质量和效率很大程度上受制于检查人员的业务水平。

第四稽查局组织了专家团队，全面改进传统稽查预案，在行业检查中率先推行预案式稽查，以指导稽查人员科学、规范地实施稽查工作。

预案式行业稽查由预案制作、预案执行和预案总结三大模块构成。预案制作是在对被查行业企业充分分析的基础上，提炼涉税疑点、制定检查策略，并在检查过程中即时记录对预案修正、补充内容的过程。预案执行是按照核查要点的提示，逐一排查涉税疑点的过程。预案总结是指汇总疑点排查结论的过程，包括单次预案执行小结，预案总结以及据此形成的单户稽查结论、行业税收分析和征管建议等内容。

“可以说，预案式行业稽查是汇集业务骨干力量，以集体研讨制作的方式，最大限度地整合了被查行业的涉税疑点和共性问题，确定行业稽查必查环节，并在此基础上，制作单户预案，最终形成指导一线人员的系统作战方案。”刘毅说。

充分发挥稽查人员集体智慧

检验预案式行业稽查效果的第一次大考，刘毅选择了“年年查，年年查不透”的硬骨头——轴承行业。

2012年4月份，该局专案科对辖区8户轴承企业实施检查，他们两周内取得突破，追缴税款1800多万元。

刘毅提出了“无预案不下户”的口号，逼着稽查人员下苦功，做出最科学的预案。2012年，第四稽查局实现查补收入1.49亿元，是前3个年度查补收入的总和。

2013年4月，该局对9户水泥行业实施预案式行业稽查。该局专案科先后3次召开行业预案分析会，就共性问题制定详细的检查计划，完成了第一份水泥行业稽查预案。再以行业稽查预案为纲领，各个检查组人员分别制定了针对9户水泥企业检查预案。9户企业共补缴税款2700多万元。最后，他们进行了水泥行业预案执行总结，包括检查结论、行业涉税共性问题分析、行业征管建议等。

据了解，预案内容包括疑点来源、疑点描述、核查要点、核查结果四个部分，精确到每个涉税疑点，直击企业财务核算要害。其中，核查要点解决了稽查人员业务水平参差不齐的问题。“就是新手按着要点查，也能就疑点问题查深查透。”该局专案科科长李颖说。

“看得见”的成绩和“看不见”的变化

实行预案式行业稽查模式以来，第四稽查局连续两年实现查补收入过亿元。2013年大连市国税局评选“十大查账能手”，该局有3人上榜。

除了“看得见”的成绩，让刘毅十分满意的，是“看不见”的变化。

刘毅说，预案式行业稽查模式下，预案有审核、检查有汇报、案件有总结。这样一种各级负责人亲自参与、多部门联合跟踪的稽查模式，将动态管理贯穿稽查工作始终，改变了过去只有检查结束后才能知晓检查过程的情况，实现了稽查工作由管控缺失到统一规范，由自由裁量到程序控制的转变过程，进一步促进了稽查执法的公平公正。

“稽查人员的执法风险是相当大的。预案式行业稽查模式下，对所有疑点都有查证节点和记录，每个必选动作缺一不可，查多查少都有迹可循，控制住了检查环节，有效防范了稽查人员的执法风险。”李颖说。

大连市国税局局长赵恒对记者表示，稽查队伍处在廉政建设的最前沿，稽查岗位是高风险的岗位。预案式行业稽查大大提高了稽查效率和效能，达到了“一制双管”的效果。新模式下，稽查工作透明了，阳光了，税务人员的权力就会受到进一步规范，纳税人的权利就会得到进一步保障。

务稽查；预案；制作

一、税务稽查预案制作的意义

税务稽查预案是指税务稽查实施前，依据被查对象的案源管理信息，确定重点稽查项目、检查内容、关键环节及对稽查中可能遇到的问题提出解决预案，指导稽查人员进行有针对性检查的工作方案。

作为税务稽查案前实施的一个前置程序，制定好和运用好稽查预案，对于发挥稽查快速反应能力、加强案件检查效果、提高案件稽查质量具有一定的指导意义。它的作用是体现稽查工作的科学性、周密性和主动性，使整个工作过程严谨，有序。其意义具体来说，有这几个方面：1）科学地制定税务稽查预案可以增强案件实施的整体性和计划性。2）有针对性地制定稽查预案可以最大限度地解决盲目稽查和人情稽查问题。3）正确地运用稽查预案可以有效提升稽查质量和效率。4）制定科学的稽查预案对类似行业（企业）开展稽查具有较强的指导作用。

二、税务稽查预案的制作步骤

稽查预案的制作一定要转变观念，打破思维定势。尽可能多地收集纳税人的信息，构成一种非对称条件下的信息量的平衡，是至关重要的。正所谓“知已知彼，百战不殆”，用在稽查预案制作上，最恰当不过了。稽查预案制作的实质是对涉税信息的整合及筛选、分析和预判。

纳税人各类诸多的涉税信息，其背后都存在着极为丰富的“涉税故事”，是各种因素相互作用的结果。想要完全准确解读这些故事，就应加倍珍惜因法律授权而在信息收集中的优势地位，尽可能多地收集纳税人的相关信息，来弥补因信息不对称而造成的信息劣势，稽查预案的制作首先要形成信息源的集合。就不同的纳税人而言，每个信息源对逃税披露的可能性都是不确定的，不同的企业其信息影响的程度各不相同。问题是就每个具体的纳税人而言，我们要尽可能地收集到“基本确定”或“很可能”的信息，这体现了一个税务稽查人员的经验和技能。在美国有这样一句俗语，叫“钓鱼的预测”，是说在钓鱼的时候，你不知道有没有鱼，能钓多大的鱼。事实上，一个老练的垂钓者，凭借收集的信息、丰富的经验和高超的技能，不但知道在哪能钓到鱼，甚至知道能钓到何种鱼、多大的鱼。

对稽查对象本身而言，预案制作中应着重从以下几个方面着手：

（一）根据被查对象的特点，进行案源信息的初步分析，确定税务稽查的方向

1、行业税收专项检查

根据税收专项检查工作的部署，确定检查重点。再结合具体情况，作出安排。稽查步骤应包括：了解行业特点、工艺流程、行业管理规定，收集行业财务数据和信息，通过横向的分析比较，锁定疑点方位。

2、对大型集团公司

对大型企业的检查，总局有相关的税收政策，应结合政策要求，提出检查重点。稽查步骤应包括：了解集团经营特点，分清产权关系，把握关联交易事项、企业改制等相关涉税环节，收集下属以及相关联的公司的经营情况和财务数据，防止出现疏漏。

3、对举报案件

针对举报内容，确定检查重点和方法，制定周密的检查计划，做好前期侦查，采取突击检查方法。

（二）全面系统地收集信息，找准税务稽查的线索

应注意从如下方面收集信息：举报案件的受理资料；.CATIS征管信息系统中纳税人的各种征管资料；.征管部门提供的纳税人财务资料、备案资料和发票领购使用等方面的资料；“金税工程”防伪税控认证系统、稽核比对系统提供的增值税专用发票异常信息；出口退税部门提供的与退税相关的信息；稽查部门内部日常积累的稽查资料；从外单位获取的相关数据资料。

（三）分析整理数据，切中税务稽查的要害

分析的常用方法主要包括：税负分析；.CTAIS相关数据分析；销售额与注册资金（股本）比例分析（可参照同行业规模比较）；销售额与经营场地、生产规模、生产人员、发放工资匹配分析（可参照同行业规模比较）；材料采购、货物销售、费用和利润（需考虑季节性因素的影响）线性分析，查找异常时段；供应、生产、销售匹配分析；进、销客户(关联单位)分析；某个项目不同时期纵向比较分析；某个项目连贯性分析，查找有否变动异常；增值税专用发票透视分析等。

（四）查前侦查，确保制作税务稽查预案的周密性

不是所有的税务稽查案件都需要查前侦查的，但查前侦查是一个比较好的税务稽查工作方法，有利于发现问题和及时取证，对制定更具可行性和针对性的检查实施方案有很好的帮助作用。

三、制作稽查预案应注意的事项

制作税务稽查预案，在确保预案的指导性的同时还要兼顾预案的目的性、合法性、安全性和保密性。

（一）目的性要求

注意对收集到的企业行业特征、经营状况、税收负担率等情况进行备案登记，从中寻找相同点，为建立稽查模型收集资料。

（二）合法性要求

注意合理配备人员及其工作职能，确保取得证据的合法性和准确性。

（三）安全性要求

对特殊案件进行突击检查时，制作稽查预案的必须充分考虑到对突发事件的应急措施。

例如，必须在被查单位的重点部门的周围布置应急机动人员，防止被查对象隐匿转移财务数据和资料。同时还应注意事先与公安、地税等部门做好沟通工作，请求他们给予必要的支持和配合，以便及时应对突发事件。

（四）保密性要求

如果运用信息化手段对企业进行突击检查或是检查专案、举报案件时，制作的稽查预案必须注意保密。

本报讯今年以来，东海县国家税务局稽查局紧密结合税收稽查工作要求，创新稽查方法，坚持稽查预案制度，最大限度为纳税人节约检查的时间和成本，提升稽查质效。

甄别企业信息，广泛搜集疑点信息。在开展对企业的检查工作前，利用征管软件、查找第三方信息等形式，搜集被查企业资料、行业税收政策、财务核算制度等，结合掌握资料，对纳税情况进行合理性分析，为明确检查方向提供详实信息。制订科学的检查预案，确定检查重点。该局组织稽查能手开展集体案头分析工作，梳理企业各税收风险点，逐个确定检查方法、重点以及注意事项，明确各税种可能存在疑点环节，增强检查的科学性，使检查更加有的放矢。加大查前指导，明确检查要求。根据企业规模、风险点分布等情况，合理调配力量，要求检查人员按稽查预案认真实施税务检查，检查过程中做到事实清楚、证据确凿、定性准确、处理恰当、手续完备。

所谓预案，其字面含义，就是预先制定、安排的方案。稽查预案，简言之，就是在税务稽查实施前，所制定的方案，其目的就是使税务稽查工作有真对性，实效性，提高税务稽查工作的工作效率。目前，稽查预案制正引起税务局及稽查工作者的高度重视，有些地方已经进行了试点。那么其与传统稽查方式相比，其有何新意？其原理是什么？等等，谈一谈自己的粗浅看法。

一、稽查预案制解读

稽查预案，严格来说，是一种制度体系，也就是说，要有一套制度体系，为之做基础，目前，尚未看到一个关于这方面完整的、科学的制度体系。为此，只是谈一点粗浅的看法。做好稽查预案制工作的前提首先是对其必须先有一个清醒的认识，这就如同攻敌克难，只有知己知彼，方能百战不殆。

“凡事预则立、不预则废”，所谓稽查预案制，就是稽查单位在检查工作正式实施之前，根据检查对象的行业特点及自身特色，预先为检查对象量身定制一个全面系统、重点突出、针对性强、便于掌控的案头方案，以保证检查工作有的放矢、收到实效。为了保证方案的科学性和可操作性，这个方案应主要涵盖以下方面：⑴纳税人标准的财务核算形式及内容；⑵纳税人各项经济业务的标准财务科目记录；⑶纳税人各项经济业务的检查方法；⑷纳税人各项经济业务所应遵循的税收规定以及税收规定与财务规定的区别；⑸纳税人实际核算中进行的财务科目记录；⑹容易发现问题的科目列举及检查结果问答；⑺在检查工作中新发现的与标准财务科目记录不一致的问题报告；⑻纳税人在过去的检查中被发现的问题及金额。通过对以上环节的梳理和列举，基本上形成了一个制式的检查方案，涵盖了纳税人的各项涉税行为，为检查工作打下坚实基础。

在稽查单位实施预案稽查时，选案环节负责制定预案，并进行查前的培训工作和检查过程中的指导工作；检查环节负责预案的实施工作，在检查中发现有预案中没有列举的异常会计科目记录，必须报告选案环节，以利于进行政策界定和增加预案内容；审理环节要把预案作为第一性工作进行审理，把好政策关；执行环节要如实把执行中纳税人的反映及时整理传递到审理和选案，以完成整个工作的无缝衔接。整个过程完成后，选案环节要根据检查中发现的问题进行归类总结，以丰富预案；审理环节要依据所查问题的性质和发现问题的环节进行认真的分析，以写出问题存在的原因和解决问题的建议，报市局有关处室，以发挥以查促管的作用。

二、稽查预案制与传统稽查方式之比较

作为一个新的稽查模式，稽查预案制与传统稽查方式相比，无论在内容及形式上，均呈现鲜明特色。

一是程序不同。过去是选案环节只下达检查计划，对为什么要检查这一纳税人，检查的重点是什么等没有充分的测算和准备，对如何开展检查没有做查前的培训。出现了靠主观印象定户的现象，结果是选案的准确性不高，直接影响了检查的震慑力，也导致了稽查效率的不高，同时也使选案工作在稽查整体工作中出现了软化的现状，使得稽查工作四分离的相互监督和制约出现了不平衡。实行稽查预案制，就是要求选案环节在省市局检查计划的前提下，充分依靠征管单位的纳税评估信息，群众举报和我们稽查单位对纳税人的历史检查结果等资料，并通过对相同行业的纳税人分不同规模的典型解剖，分析类比，形成一个比较符合实际的检查预案，这样就为检查工作指明了方向。再通过对检查人员的查前集中培训，使同志们在政策和认识上达到统一，可以达到规范执法、事半功倍的效果。

二是检查方式不同。在以往稽查工作中，检查是工作量最大，难度最高的工作，对检查人员的综合素质特别是业务素质要求比较高，检查工作的质量和效率很大程度上取决于检查人员的业务水平。由于人员素质参差不齐，业务骨干有限，所以检查质量和效率长期受到人员素质的困扰。实行预案制检查后，检查环节的人员很大一部分工作是按照预案进行问答制的检查，遇到预案中没有列举的问题，检查人员可以向预案责任人解决请示，所以大大缩小了检查人员的业务水平差距，使得检查工作轻松了许多。检查质量和效率大幅提高。

三是对检查的要求不同。过去我们检查人员在检查工作中，通常是依靠自身对税收政策的认识对问题做出分析判断，政策认识上的偏差容易造成判断失误，同时也可能使问题溜走。在预案制检查过程中，检查人员必须严格执行异常问题报告制度。也就是检查人员在检查时，遇到预案中没有列举的问题必须向预案责任人报告，否则造成的执法问题由个人负责。这就在一定程度上，给查出问题的正确解决提供了有效的途径，保证了政策的统一和执法的规范，同时也给检查人员的规范执法留下了可追踪的轨迹。

三、稽查预案制的实施理念

稽查预案制主要是立足稽查工作的实际，针对工作存在的问题，有的放矢的解决人才不足、稽查效率低、执法不规范和检查工作不深入等问题。

首先，目前稽查工作面临的一个突出问题就是稽查人员少，而且业务骨干更少的现状。从我单位的情况来看，两个科只有四个检查组，其检查任务又比较重，在人少，任务重的情况下，为了更好地完成稽查任务，提高稽查工作质效，理所应当重视稽查预案工作，只有这样，才能使我们的稽查工作做得更好。

其次，随着税收工作向精细化管理的发展，目前稽查工作效率不高的问题逐渐突显出来。这个问题的出现主要来自两个环节：一是选案的准确性不高，传统的选案基本是主观为主，缺乏科学的数据分析，所以在实际工作中常常是劳师动众，成功率不高；二是由于部分检查人员业务水平不高，在检查工作中不得要领，事倍功半甚或南辕北辙，这是一个重要的原因。针对这些情况我们首先应该紧紧围绕全市“四位一体”的联动机制，充分掌握第一手信息，加之我们以往检查的资料，通过科学的测算和分析，确定好检查对象。在此基础上，要通过以资产规模、盈利水平等指标对检查对象进行分类，实施解剖麻雀式检查，从中找出规律，形成预案，供检查环节实施。这种典型引路的选案使检查工作增强了针对性，提高了工作效率。再次，是规范执法、廉洁执法的要求。稽查质量的优劣，在一定程度上来说，是一个稽查人员政治业务水平高低的综合体现。一个没有思想政治觉悟的稽查干部，即使他查出的问题再多，也不可能全部反映到国家税收的入库上，而且很容易产生腐败。多年来，由于没有一个规范稽查工作的具体程序，稽查工作的风险在不断加大。基于此，我们在设计预案上，规定了检查工作的每一道程序，并详尽列举了我们掌握的问题种类，并在检查中实施了“预案责任人”制度和“异常情况报告”制度，这些制度的实行，为每个检查干部的执法行为留下了清晰的轨迹，强化了责任，从根本上规范了执法行为。为了达到“设计科学，操作简便，提高效率”的原则，在检查对象的选择上，以重点税源行业为主，包括了工业、商业、建筑业、房地产业、运输业、金融保险业、采掘业等七大行业；在检查方案的制定上，突出了行业核算的特点；在检查方法上，以简便易行为主；在列举的异常科目上，力争贴近实际、全面反映。

最后，是深入开展高质量稽查工作的需要。地税成立以来，我市稽查工作取得了可喜的成绩，在看到成绩的同时，也要看到还存在着一些不足，有些问题的存在，不仅影响了稽查工作的有效开展，而且造成了纳税检查年年查、年年有的现象，究其原因，一个深层次的问题就是没有搞好总结。这里说的总结，应该包括以下内容：一是没有在检查后对纳税人出现的问题进行系统的分析，比如这些问题是客观上的，还是主观上的，是纳税人自身的问题，还是税务干部的问题，是经济发展中出现的新情况，还是我们税收政策滞后所造成的没有等等，对这些问题我们应该采取什么措施予以解决或者预防，并把这些建议报关有关部门，真正起到以查促征管的目的；二是没有对检查出的问题进行分门别类的认真研究，形成对这个行业或这类纳税人卓有成效的检查方法，以利于今后检查工作的健康开展，检查水平长期滞留在“单干”和个人行为的范畴；在对纳税人进行二次检查时，没有对第一次或历次检查的卷宗进行认真的研究和总结，致使没有对纳税人出现的二次违法行为进行有效的严厉打击。以上问题的存在主要是单纯强调“四分离”，轻视总结的结果。稽查预案制的设计在很大意义上遵循了“检查—总结—检查”的原则，基本上实现了稽查四环节的无缝对接。这里用一个比方来解释，目前的稽查预案就像一张网，开始时，网眼比较大，随着每一次检查的开展，发现新的问题后，又在原来的网上系了一个结，网眼就比以前小了，如此循环下去，纲举目张，时间越长，发现的问题越多，网眼就越小，如果我们能坚持下去，则必能使涉税违法行为无处藏身。

稽查预案习题

2011年8月，省局稽查局组织对某县A纺织服饰有限公司进行检查。A公司成立于2009年4月，为县政府招商引资项目，5月被认定为增值税一般纳税人，私营有限责任公司，注册资本200万元，法定代表人张某为浙江人，所属行业为纺织服装、鞋、帽制造业。该公司成立以来增值税纳税申报资料有关项目如下表：

检查人员查询综合征管软件、增值税专用发票稽核系统，调阅征管资料，到税源管理部门了解情况，掌握到以下信息：

（1）主营业务。2009年5月至2010年9月，A公司生产服装，全部出口到沙特阿拉伯。另有极少的受托加工业务。2010年9月起，公司销售服装全部改为内销。

（2）生产流程。2010年9月前，A公司没有纺纱、织布和印染设备。其生产服装的主要流程是：从河北、山西等地购进棉纱、化纤面料，将购进的棉纱、化纤面料运到浙江东阳县（位于绍兴市）的企业织布，再将坯布运到浙江温州的企业印染，最后运到该公司制成服装出口。2010年9月之后，A公司陆续购进纺纱设备，加工销售棉纱。

（3）进项构成。2009—2010年9月，A公司从河北等地取得大量的棉纱增值税专用发票，占同期全部进项税额的52%，其余进项为化纤面料、加工费、服装辅料、电力等。2010年9月之后，A公司进项有粗砂，电力等。

（4）生产能力。A公司在县工业园区内占地100亩地，建有3幢厂房，缝纫机有300台左右。A公司实施计件工资，工人月平均工资基本在1500-2000元之间。工人人数变化较大，在2010年5月达到高峰，有近300人。此后工人人数呈下降趋势，2011年7月在岗工人50余人。

（5）出口情况。根据A公司出口备案资料，2010年9月前A公司出口服装主要成分为化纤。出口服装离岸价集中在￥14元—￥22元之间。

（6）其他资料。从稽核系统提取进项税额抵扣信息发现，A公司一直到2010年5月才申报电费抵扣。据了解，该公司在2009年5月—2010年4月期间，借用周边村里的电力使用，电费9万余元，以现金支付。2010年4月，A公司建设电力工程，5月投入使用，不再借用电力，直接取得电力增值税专用发票抵扣进项。

（7）另据了解，该县所在市纺织工业较为发达，兴起于70年代末期，经过多年的建设和发展，现已形成以棉纺织、毛纺织、印染、服装为主，兼有针织、化纤、家用及产业用纺织品、纺机纺器专用设备等门类比较齐全的纺织工业体系。

假定你是检查人员，请根据以上情况，结合服装加工行业近年来征管现状以及你自身工作经验，重点就企业存在疑点及检查思路等内容，简要撰写一篇稽查预案。（预案文字应简练，500字左右。）至少应包括以下要点：

（一）企业存在以下疑点：

1．取得棉纱进项存在问题。2010年9月前，A公司进料主要为棉纱，但出口产品是化纤类服装。可能是无货接受虚开棉纱发票，也有可能是隐匿棉纱（或棉纱制品）内销收入。前者应重点检查企业出口骗税问题，后者应检查企业隐匿收入问题。此外，棉纱的初级产品是棉花，从源头上有虚开发票的政策漏洞。

2.电费列支存在问题。企业在开业一年后才进行电力建设，按常理，一个企业的基础设施建设，首先应是水电工程建设，且企业在一年时间内借用村里电力仅发生支出9万元，与企业销售收入近1500万元的销售收入（估算）严重不匹配。

3.生产能力与销售规模不匹配。企业2010年生产工人达300人，而2011年生产工人仅40人，但两年销售收入基本持平（2011年为估算数字），应进一步核查原因。（从服装制造行业常识看，200万元注册资本在投产半年内就产出1500万元产品，基本不太可能）4.企业外销收入2009、2010年连续增长，但2010年9月突然停止出口，考虑到国家政策及国内外经济环境等因素，该行为与经营常理不符，应进一步核查原因。

5.其他疑点。（1）出口服装质地很差，价格低廉，与进口国消费水平严重不符；（2）企业所在市有丰富的服装原料，而企业舍近求远购进，并且异地加工、异地收回再出口，人为加大生产成本。与服装行业经营常理相悖。

（二）检查思路（背景了解：自2008年11月至2009年4月期间，财政部、国家税务总局先后4次提高出口产品退税率，纺织品、服装产品退税率由11%逐步提高至16%。同期，全国查处的一批虚开、骗税发票案件集中在服装出口骗税。）

根据以上分析，应将检查重点放在骗取出口退税上，另外需要核查企业内销隐匿收入问题。查证虚开发票案件，主要从货物流、资金流、票流入手，但该公司已很长时间没有出口业务，调查取证难度较大。针对此案，可从以下几方面入手。

1.从工资表上找部分一线生产工人进行询问，了解生产情况，该公司在办理出口退税期间到底生产的是什么产品，产量如何，能否与出口产品相匹配。

2.从资金入手，如果该公司有银行承兑汇票或转账核算的，应逐笔核查，查证有无资金倒流现象。

3.从产能入手，该公司耗用的能耗与其生产产品是否匹配。

4.从出口产品入手，该公司出口的产品主要是合成纤维服装，分析该公司的进项构成，其购进的原材料能否生产出口的服装，购进原材料与出口产品能否匹配。

5.从购进货物入手，企业购进的货物是否与增值税发票所注明的货物相符，企业正常生产能否用到此种原材料。

6.筛选企业供货商，以外调形式或发起协查形式核查企业购进货物的真实性

第二篇：稽查预案

《辽宁省国家税务局关于印发〈辽宁省国税系统税务稽查预案工作制度（试行）〉的通知》

（辽国税函〔2004〕450号 2004.09.30）

各市国家税务局（不发大连）：

现将《辽宁省国税系统税务稽查预案工作制度（试行）》印发给你们，请结合以下要求认真贯彻落实：

一、税务稽查预案工作制度是全省加强税收征收管理的一项重要举措，对于增强税务稽查实施的针对性、提高税务稽查质量具有积极促进作用。希望各地高度重视，认真组织有关人员学习领会该制度的精神实质和操作要求，结合本地实际，采取细化措施，切实将此制度落到实处。

二、各地应在税务稽查工作实践中不断探索和积累纳税异常分析的指标和方法，努力做到选得准、查得透，进一步规范税务稽查人员的执法行为。省局将在适当时候对各地好的经验和方法进行收集、整理后对此制度进行修订和完善。

附件：

1.辽宁省国税系统税务稽查预案工作制度（试行）

2.相关文书:企业会计数据分析表、税务稽查预案书

3.各税种的稽查要点（参考）

辽宁省国税系统税务稽查预案工作制度（试行）

第一章 总则

第一条 为提高检查质量，明确工作责任，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《税务稽查工作规程》等税收法律、规章，制定本制度。

第二条 本制度所称税务稽查预案，是指稽查部门依据被检查对象的税收征管资料、举报线索等信息，运用计算、稽核、审计、经验判断等方法，对纳税人的涉税指标及其相互关系进行综合评估，查找纳税异常现象，确定重点稽查项目及其检查内容，指导稽查人员进行针对性检查的工作方案。

第三条 税务稽查预案的制定和实施遵循综合分析、过错追究原则。

第四条 征管部门要向稽查部门提供税务稽查预案所需的税收征收管理资料。

第二章 税务稽查预案的制定

第五条 对上级交办案件、举报案件必须制定税务稽查预案。

对其它案件，由负责查处的稽查部门决定是否制定税务稽查预案。

第六条 税务稽查预案在被检查对象确定后7日内制定。

第七条 税务稽查预案由承办案件的税务稽查人员制定。

重大或疑难案件的税务稽查预案，由稽查部门领导召集办案经验丰富、综合分析能力强的人员共同讨论、研究后制定。

第八条 税务稽查预案制定前，税务稽查人员要全面收集被检查对象的税收征收管理资料，实地了解其生产经营情况，如实填写《企业会计数据分析表》。《企业会计数据分析表》的主要内容包括：

1.各项会计数据的年初额、本年发生额、期末余额；

2.企业的生产经营方式、工艺流程及产品主要耗料配比情况。

《企业会计数据分析表》要由承办案件的税务稽查人员和企业财务人员分别签字，并加盖企业公章。

第九条 依据相关涉税信息进行纳税异常分析。纳税异常分析重点从以下6个方面进行：

（一）举报、转办、交办、协查、情报交换资料中的税收违法行为线索。

（二）被检查对象生产经营指标及其变动情况。主要参考指标：

1.应税销售额合计数＝应税货物销售额＋应税劳务销售额＋视同销售应税销售额

2.《增值税纳税申报表》中应税销售额合计数＝《增值税专用发票使用明细表》中专用发票销售额＋普通发票销售额＋不开发票销售额

3.《损益表》中“产品销售成本”的月实际数＝《产品（商品）生产、销售成本表》中“销售成本”的月实际数

4.各月销售费用与销售收入、销项税额变动相协调

（三）被检查对象常用财务指标及其变动情况。主要参考指标：

1.销售（营业）利润＝销售（营业）收入－销售（营业）成本－销售（营业）费用－销售（营业）税金及附加（商业企业再减去销售折扣与折让）

2.营业利润＝销售（营业）利润＋其它业务利润－管理费用－财务费用(商业企业再加代购代销收入,减汇兑损失)

3.利润总额＝营业利润＋投资收益＋国家补贴收入＋营业外收入－营业外支出

4.各月存货与产品销售税金的变动相协调

（四）税收指标及其变动情况。主要参考指标：

1.增值税税收负担率＝申报的应纳增值税税额／申报的应纳增值税的销售收入

2.所得税税收负担率＝申报的应纳所得税税额／申报的销售收入

3.增值税应纳税额的申报数≧（工资总额＋福利费＋固定资产折旧额＋银行利息＋利润总额）×适用税率

4.销项税额合计数＝应税货物销项税额＋应税劳务销项税额＋视同销售销项税额

5.抵扣税额＝进项税额发生额－免税货物进项税额－非应税项目进项税额－非正常损失进项税额－简易办法征税货物用进项税额

6.各月产品销售收入与发票使用量的变动相协调

7.各月产品销售收入与产品销售税金的变动相协调

（五）企业所得税税前限制列支项目指标及其变动情况。主要参考指标：

1.应纳税所得额＝利润总额＋纳税调整增加额－纳税调整减少额

2.不允许扣除项目金额＝资本性支出＋无形资产受让、开发支出＋罚款和被没收财产损失＋税收滞纳金、罚款、罚金＋灾害损失赔偿＋非救济性捐赠＋赞助＋与收入无关支出

3.超过规定标准项目金额＝工资超支＋职工福利费超支＋职工教育费超支＋工会经费超支＋利息超支＋业务招待费超支＋公益救济性捐赠超标＋折旧费超标＋无形资产摊销超标＋其他超标

（六）各地根据本地税收征收管理实际确定的其他涉税信息。

第十条 纳税异常分析应涵盖所管辖的各个税种，避免单税种、单项目重复稽查。

第十一条 根据纳税异常分析结果，查找可能存在问题的部位,确定各税种的重点稽查项目及其检查内容。第十二条 各检查内容要由不同的稽查人员分别负责，明确责任。

第十三条 纳税异常分析工作结束后，承办案件的税务稽查人员要制作《税务稽查预案书》。《税务稽查预案书》的主要内容包括：

（一）被检查对象；

（二）案件来源；

（三）纳税异常分析的具体情况；

（四）重点稽查项目、检查内容、查办责任人；

（五）案件办结期限。

第十四条 《税务稽查预案书》由承办案件的税务稽查人员签字并报稽查部门主管稽查的领导批准后生效。《税务稽查预案书》一式两份，一份存档，一份交稽查人员。

第三章 税务稽查预案的执行

第十五条 承办案件的税务稽查人员在《税务稽查预案书》的指导下认真开展稽查工作，不得擅自缩小稽查范围或者敷衍应对重点稽查项目及其检查内容。

第十六条 稽查完毕后，税务稽查人员要在《税务稽查报告》中，对查实的纳税异常指标写明事实，对未查实的纳税异常指标说明情况。

第十七条 稽查审理部门要将稽查预案执行情况作为重要审理内容。凡发现事实不清、证据不全的，应要求税务稽查人员补充稽查。

第十八条 税务稽查人员不认真进行纳税异常分析或者不严格履行《税务稽查预案书》的要求，致使国家

税收遭受损失的，依照有关规定追究首查责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条 上级稽查部门要将税务稽查预案的制作及其执行情况作为案件复查的重点。

第四章 附则

第二十条 经审理部门审查报批结案后，《税务稽查预案书》连同其他证据材料一并立卷归档。第二十一条 本制度所称“变动”，是指被分析指标的“（本期数－上期数）/上期数×100％”。

本制度所称“协调”，是指二个被分析指标的差额在±5％以内。

第二十二条 各地应跟踪研究税收违法行为的趋势和特点，不断完善纳税异常分析指标和方法。第二十三条 本制度自印发之日起试行。

查看企业会计数据分析表税务稽查预案书

各税种的稽查要点（参考）

一、增值税

（一）销项税额

1.稽查销售行为的真实性，有无隐瞒应税行为、挂账、滞后实现销售的情况；

2.稽查应税项目的完整性，有无将应税项目不计税、侵吞国家税款的情况；

3.审查销售额的正确性，有无将应税收入分离为价外费用挂在对方往来账上或冲减经营费用，人为降低销售额，少计税金的情况；

4.审查销项税额计算的准确性，有无错用税率，少计或多计销项税额；

5.稽查会计核算的正确性，有无违反会计核算规则、转移应缴税金的情况。

（二）进项税额

1.稽查进项税额内容的真实性。审查其有无虚开、代开增值税专用发票等可以抵扣税款的凭证用以抵扣税款的情况；

2.稽查进项税额项目的合法性。审查其有无将税法规定不得抵扣的项目挤入当期进项税额抵扣的情况，应转出的进项税不转或少转的情况；

3.稽查进项税额抵扣凭证的合规性。审查增值税专用发票等可以抵扣税款的凭证取得的来源是否合法，凭证的种类是否规范。

4.稽查进项税额计算的准确性。

5.稽查进项税额会计核算的正确性。审查会计处理是否恰当，有无影响当期应缴纳的增值税额。

（三）兼营及混合销售行为

1.混合销售行为和兼营非应税劳务是否准确划分界线；

2.有无以非应税劳务所消耗的购进货物的进项税额冲减销项税额的情况；

3.有无把应计征增值税的兼营业务收入并入非应税劳务收入中计征营业税的情况。

（四）出口退（免）税

1.稽查申请出口退税的产品中是否含有按规定不予退税的产品；

2.货物是否真实存在、是否报关出口、申请退（免）税的有关数量、金额是否与实物数量一致；

3.稽查出口企业是否有资格退（免）税；

4.稽查出口企业的贸易方式；

5.稽查出口货物适用的退税率是否正确、计税依据是否合法；

6.稽查出口货物的进项税额确定其征税情况。

（五）销项和进项凭证

1.销项凭证

（1）已开具增值税专用发票的销售业务是否真实，有无虚开、代开行为；

（2）纳税人销售货物或应税劳务，其计税销售额是否包括了全部价款和价外费用；

（3）票面所列税率或征收率是否符合政策规定，税额计算是否正确无误；

（4）纳税人已开具增值税专用发票的销售业务、开具普通发票的销售业务和未开具发票的销售收入是否全部作了销售处理，并如实按期申报纳税；

（5）票面所列“货物或劳务名称”与实际是否相符；

（6）退回的专用发票是否附有购货方税务机关开具的“进货退出及索取折让证明单”；

（7）销售免税货物是否有违反规定开具专用发票的现象。

2.进项凭证

（1）进项凭证的真伪；

（2）进项凭证内容是否属实；

（3）进项凭证是否符合增值税准予抵扣税款的范围；

（4）项目是否填列齐全。

二、消费税

（一）税目及税率

1.有无混淆等级、耗料或价格界限，将高税率的产品申报为低税率产品；

2.有无兼营不同税率应税消费品，且没有分别核算销售收入、销售数量时，按较低税率申报纳税的现象；

3.有无将适用不同税率的应税消费品组合成套产品销售时，从低适用税率的情况。

（二）应税销售额（量）

1.销售收入是否全部申报纳税，有无漏报、少报销售收入情况；

2.企业有无在销售收入中虚列、多列增值税税额，故意降低消费税税基的情况；

3.有无转移隐瞒销售收入，逃避纳税的情况；

4.采用期货交易或赊销的情况下，有无不按规定及时结转销售的情况；

5.发生销货退回或折扣折让，有无多冲产品销售收入或者虚列退货、折扣折让，故意冲减销售收入的情况；

6.销售带包装物的消费品，有无按扣除包装物成本后的收入记账的情况；

7.佣金、手续费、推销费等价外费用是否申报纳税。

（三）委托加工应税项目

1.是否将自产的应税消费品作为委托加工应税消费品，隐藏销售业务；

2.委托加工应税消费品的组成计税价格是否正确；

3.将委托加工应税消费品用于连续生产应税消费品时，税额抵扣的计算是否正确。

（四）自产自用应税项目

1.自产自用的应税消费品是否按规定视同销售，计算缴纳消费税；

2.自产自用应税消费品组成计税价格是否正确。

三、企业所得税

（一）应税收入

1.有无收入不入账的情况；

2.有无账外设账的情况；

3.有无利用往来账户，延迟实现应税收入或者调整企业利润，控制当期利润与税金的情况。

（二）计税成本和费用

1.材料采购的原始凭证，包括发票、提货单据、验收记录等是否办理了合法手续，有无虚列、伪造、涂改等现象；

2.材料的采购价格是否正确、真实；

3.材料入库数量是否正确、真实；

4.销售费用的开支范围是否正确、属实；

5.管理费用开支范围是否正常、列支标准是否符合规定、列支项目是否真实；

6.财务费用、预提费用、待摊费用的核算是否符合规定。

（三）资产的税务处理

1.固定资产的计算方法是否正确，有无缩短折旧年限、提高年折旧率的情况；

2.封存停用的固定资产是否继续使用并计提折旧；

3.开办费用、递延资产摊销的期限、方法、金额是否正确。

四、外商投资企业和外国企业所得税

（一）应税收入

1.是否以权责发生制为原则确认应税所得额；

2.企业是否将全部经营业务纳入正常的会计核算，会计处理是否正确、所得额计算是否正确；

（二）计税成本和费用

1.审查固定资产、无形资产的入账价值是否正确，是否存在将资本性支出计入当期成本、费用的情况；

2.审查固定资产、无形资产的折旧方法是否合法、计算是否正确、会计处理是否符合相关规定；

3.是否存在把属于“递延资产”的支出项目直接列支的现象；

4.不许列为成本、费用和损失的项目，其记录、计算是否正确，是否正确调整应纳税所得额；

5.限定条件准予列支的项目是否存在错误计列的现象。

（三）资产的税务处理

1.固定资产分类、维修、折旧、清理、盘盈（盘亏）的会计核算是否准确；

2.存货的核算是否真实、正确；

3.筹办费的摊销期限是否合法。

（四）税收优惠政策

1.企业是否有条件享有税率优惠，审批的结果是否合理；

2.企业的实际获利；

3.再投资退税是否符合规定。

（五）关联企业业务往来转让定价

1.企业与关联企业之间购销商品是否按独立企业间的业务往来作价；

2.企业与关联企业之间融通资金是否按正常利率支付或者收取利息；

3.企业与关联企业之间提供劳务是否按独立企业间的业务往来收取或支付劳务费；

4.企业与关联企业之间转让财产、提供财产使用权等，否按独立企业间的业务往来作价或者收取、支付使用费

第三篇：房地产企业税收政策与稽查实务讲稿

房地产业税收政策与稽查实务讲稿

题外话:二套房贷首付五成了,如何理解这个政策含义,房地产这个东西,政府肯定不希望他跌,也肯定不希望他再涨了,政府希望的就是四平八稳的慢慢涨,去年一年把以后几年好日子过完了,今年还想再捞一把,就有点挑战政府底线了,房地产啊还是悠着点,中国人有句话叫中庸之道,过犹不及,你跑的太快了和跑的太慢是一样的道理.但是商人逐利是天生的本性,所以资本主义会有经济周期四环节,真这么涨下去,只能快速的挤灭泡沫,带来的是灾难,所以房地产应当感谢政府,勒紧疆绳,马儿你悠着点跑.房地产业税政这一块也是热点,我是个房地产门外汉,但我毕竟呆税务局,信息优势强,加之努力肯钻研,也知道点道道,在此不揣水平太低端出来给大伙尝尝,希望有用,现在不少财务人员不懂,税官们也有不少不懂的,但税官比较强势,忽悠下财务人员,财务人员被卖了还得给税官数钱,希望借此文为信息对称工作做点贡献.本文引用了不少大家的资料,便基本上是原创,仅供参考,引用本文最好注明一下南通地税局王越,尊重一下本人的版权.例：A房地产企业有资质，B企业没有资质，但B企业有本事搞到地搞通关系，于是B挂靠在A名下，如果B的开发应税行为以A名义对外且由A来负担相关责任的，那么营业税纳税人就是A，B向A交纳的承包费属于内部资金往来不需要交纳营业税。当然如果不符合这一规定，纳税人就是B，其实这种情况不存在，因为B不可能这么干，没有资质是开发不了房产的。

例：新营业税条例实施后，房地产企业支付境外企业或个人提供的设计劳务、咨询劳务不再区分是否在境内发生，需要代扣代缴营业税，但因为外国企业不需要交纳城建税及教育费附加，所以只需要代扣营业税，如果劳务完全在国外发生，企业所得税劳务以归属地来判断所得来源地，不需要扣交预提所得税，如果劳务在国内发生，构成常设机构的，不需要扣交，由外国企业申报缴纳。

例：房地产企业代收费用问题，代收的政府性基金和行政事业性收费如果符合营业税新条例的3个条件，不必作为营业税计税依据，企业所得税处理上作为代收代付款处理，但要注意一定要付出去，否则将作为应税收入处理。

代收的住房专项维修基金依然免税，其实这个住房专项维修基金就是政府性基金，其他的代煤气、自来水、电视台、电信局代收的费用如果作为售价或由房地产企业开具发票的话，作为营业税计税依据，最好处理成代收代付，由相关公司直接和购房人打交道，房地产公司置身事外，别沾惹其中惹了一身骚。

例：房地产销售价格明显偏低不一定就得调整，营业税规定：价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序确定其营业额，注意这里是个并且条件，同样的一套房，售给富二代和售给低保户，开发商完全可以一房二价，因为企业也有社会责任，给低保户售价低点符合社会公共利益，但注意别把住房低价售给房产局副局长弟弟，这个就是无正当理由了。间接行贿嘛，现在行贿手段发达的很，A找B办事，C是中介人，B不直接收钱，而是由C找一家饭店一起吃饭，500块钱的菜由饭店收了50000，尔后饭店给B，曲线受贿！

例：销售退回营业税金可退税，销售折扣营业税金退不了，房子售出去，购房户不要了，把发票退回来作废，营业税可退还，房子质量有问题，发票退回来作废，重新开具，营业税也可捞回来。

房子出售前找人，便宜个1-2%，属于商业折扣，直接按折扣后的额度开票 交营业税，但觉得便宜少了，于是找关系人，房产商抹不开面子，又给了2%折扣，但因为营业税有规定，销售折扣必须在销售时与销售金额在同一张发票上注明，所以这售后再给的折扣2%就不能冲减营业税，同时因为原来发票已经开具，再开红字发票也不合理，税务局也不会让，（但是企业所得税没强调同一张发票注明，企业所得税可以冲收入）所以企业遇到这种情况，干脆以房屋质量有问题为名退回原有发票，重新开具发票，但估计买房的也不愿这样干了，省个几千块钱得把人折腾死，必竟闲暇也是种财富。

例：房地产业之间融通资金不收利息怎么办？

是不是无偿提供应税金融保险劳务？笔者认为应从合理性上判断，如果是短期的资金融通，正如商业信用一样，不需要认为计税依据明显偏低（低到不收利息了），但如果金额巨大期限很长，那就要核定征收营业税了。对于企业所得税来说没什么影响，这边调增利息所得，那边调减利息支出，只要税率一致，总体税负没少。

价格明显偏低且无正当理由如何理解，无偿提供零价格是偏低吗？这哪是偏低，简直就是到底了，所以说税法对无偿提供劳务且无正当理由也应当修正一下，可以核定，否则没有正当理由的无偿提供劳务到底要不要交税？

例：代销还是自销的区别，房地产商开发票给中介，中介开发票给购房人并代办产权证，虽然中介和房产商签的合同是按基价代销，实际上不属于代销，房地产商按基价结算销售不动产收入，中介按购销差价同样按销售不动产征税，见国税函（2005）917号，但如果说发票由房地产商直接开给购房户呢，中介就按代理业来纳税，税率一样，税目不致。

例：卖房赠手机问题，混合销售不属于，视同销售也不对，赠与又不是无偿的，笔者想来想去，认为手机就是房地产商提供的设备，此设备和房产组合销售，如果有关税务机关认为手机是原材料，那就并入建筑方的计税营业额吧，这个问题，想想就脑子疼。

例：转让出让土地使用权差额还是全额纳税？ 财税［2003］16号文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。单位和个人销售其购置的不动产或转让其受让的土地使用权的原价是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。

针对何谓“土地使用权的受让原价”，笔者发现了三个版本。

一、西部某省地税局接到某请示内容：纳税人转让从政府(国土部门)取得的土地，对原按有关规定缴纳的各类税、费(即：契税、土地出让金、统征规费、劳动力安置费、拆迁费)在计征营业税时是否可以扣除。

给出的批复内容是：纳税人转让土地使用权中，缴纳的上述各类税、费不属(财税[2003]16号)规定的扣除范围，在征收营业税时不得扣除。

二、某计划单列市地税局给出的规定是：纳税人转让其受让或抵债所得的土地使用权，以全部收入减去该土地使用权的受让原价或抵债价格后的余额为营业额。这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用 权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。

三、某自治区地税局的规定： 根据财政部、国家税务总局财税［2003］16号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，经研究并请示国家税务总局，区局意见：单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除。

我们不难发现这三个文件的歧异处，假设某企业经出让方式获得某宗土地1000亩，缴纳土地出让金7000万元，契税280万元，其他拆迁安置费、青苗补偿费等1000万元，该企业并未对该宗土地进行开发，而是炒地皮，一年后以14000万元转让该宗土地。我们可以发现如果这个企业位于统一的中国内的不同省级行政区会享有不同的营业税待遇。

假设这家企业位于西部某省或某计划单列市，则得不到任何扣除，但是如果位于某自治区，则可获得减除土地出让金按差额申报缴纳营业税的待遇，前者需要交纳14000×5%=700万元，而后者只需要交纳（14000-7000）×5%=350万元。同样的应税行为的税负却差了一倍。

为什么会出现这种情况了？笔者认为是某省与某计划单列市赋予了营业税调节收入的功能，而歪曲了财税［2003］16号文件的本意，这两个地方的税务当局大约认为炒地皮行为罪不可赦，故而采取不予扣除土地出让金的政策以打击这种炒买炒卖土地的投机行为，其实土地增值税已经具有了这种抑制投机的功能，对不进行土地开发即转让的土地，土地增值税是享受不了20%的加计扣除的。

既然土地增值税已经有此功能，为什么还要再次赋予营业税这种功能呢？这给纳税人一种以营业税越俎代疱（土地增值税）的嫌疑。而某自治区地税局的文件则相对体现了财税［2003］16号文件的原意，且文件中特别标明“并请示国家税务总局”，显见这种处理方式才是国家财税主管部门首肯的。

例：新旧合同衔接问题。财税（2009）112号规定，应税行为和计税营业额的确定以合同到期日和09年12月31日孰先为原则。

A和B08年1月1日签3年租房合同，当时就收了360万租金，老营业税按权责发生制，08年每个月10万来交营业税，因为合同10年12月31日到期，因为纳税义务发生时间、税率、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等从09年1月1号要按新营业税来，所以09年1月1日租赁合同纳税义务发生时间为收到预收款的当天，所以2月15号前得把240万租赁业营业税12万交了。

A和境外B签境外咨询合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，当天就收了180万咨询费，那么08年一年的120万因为是境外的不需要交税，09年呢？因为09年6月30日早于09年12月31日，所以应税行为确定仍适用旧税法，1分钱不用交。

再换一种思路，如果当初这个B没有未卜先知的本领（他再突发奇想，也不会想到中国的营业税改革成属人征收呢，时至今日增值税的应税劳务仍以劳务发生地属地原则确定，同时流转税，差别哪这么大呢？）合同签到了2010年6月31日，假设租金是300万，08年不征税，但因为合同到期晚于09年12月31日，应税行为按新税法来，属于应税行为了，好了，09年1月1日因为劳务是连续提供的，而钱早就收了，所以还是2月15日前把180万的营业税金交到税务局，否则。。。税务局自有办法。例：村委会的土地如果办理了政府征用改为国有土地，村委会收到的补偿款作为土地使用者将土地归还给土地所有者不征收营业税。如果村委会私下与开发商搞小产权房建设，集体土地还是那个集体土地，还在村委会名下，那么取得的开发商给的钞票应当作为租赁业征收营业税，什么时候收到什么时候产生纳税义务。

如果是农民房屋被拆迁取得的补偿费呢？是否需要按照国税函（1997）87号规定：对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按销售不动产-其他土地附着物税目征收营业税。个人认为不能这么干！你税务局这么干了，非被农民打出狗脑子来，本来补偿就比城里的低，加之城镇拆迁费是不交营业税的。其实拆迁费暂免营业税是有道理的，现在都是强势拆迁，没几个人愿意主动拆迁的，主动拆迁嘛征个营业税还有道理，这推土机不经我同意就把我家平了，我拿点拆迁费还要交税？

例：B房地产商以零价格销售给C一套房产，从政府处取得100万收入，营业税怎么办？

根据新营业税，将不动产无偿赠与企业或个人需要视同销售申报缴纳营业税，企业所得税也需要视同销售处理，对于从政府处取得的100万因为没有为政府提供应税行为，所以不需要缴纳营业税，但应当作为企业所得税的收入。

例：诚意金需要交纳营业税？

一房地产公司3月1日某楼盘正式开盘，每位欲购房户需交纳一万元诚意金，才享有摇号选房的权利，规定在3月10日摇号并正式签订购房合同时，如签订合同则此诚意金抵充房款，如不签订合同，作为违约金归房地产公司所有，那么房地产公司收取诚意金时需要交纳营业税吗？签订合同时因购房户不签合同导致的违约金要交营业税吗？

首先我们来了解一下诚意金的具体涵义，析其实质来解决问题，诚意金这一概念系来自港台地区，我国法律上并没有诚意金之说。

根据新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，那么诚意金是否属于预收帐款呢？我们再来了解一下预收帐款的定义，根据新会计准则，预收帐款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收帐款是建立在购货合同基础上的，对应于本例，即纳税人销售不动产采取预收款方式的，所收到的预收款应当建立在购房合同基础上，房地产公司3月1日收取诚意金时，显然是尚未签订购房合同的。

有的同志认为此项诚意金属于订金或定金性质，我们认为所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。也即定金亦非预收帐款。那么另一个概念“订金”呢？其实订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。本例的诚意金属于预付款吗？购房户尚没有决定购房，何来的预付款？

由上述分析可见本例的诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，因此房地产公司3月1日收取的诚意金不应作为预收帐款征收销售不动产营业税，如果3月10日购房者签订购房合同时，则建立在购房合同上的此一诚意金便符合了预收帐款的性质，此时应与其他房屋销售价格与价外费用合并征收营业税，如果购房者放弃签订合同，根据营业税暂行条例规定的应税范围，房地产公 司取得的此项收入并不属于营业税法所规定的应税劳务、转让无形资产、销售不动产行为，即房地产公司所没收的这笔违约金并不是建立在应税行为基础上的，因此不属于营业税征收范围，不予征收营业税，至于购房户是否可以索回诚意金，则是相关民事法律的问题，购房户可以在民事法律范围内要求房地产商返还这笔预付款，因为本例中房地产商规定的不购房即没收违约金的合同本质上违背了合同法。

例：合作建房营业税问题。

合作建房，是指由甲方提供土地使用权，乙方提供资金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四种模式，我们分别举例来论述营业税的处理办法，给大家提供一个思路，由于本文属于商榷性质，因此欢迎大家提出宝贵意见．

一、甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000万元资金并负责施工。双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。

分析：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第３２条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押．而第６１条第２款又规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书．

由此可见，房屋产权是离不开土地使用权的，没有所谓的只拥有房产权而不拥有土地使用权的＂空中楼阁＂．

我们注意到国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定的合作建房有这样一句话＂土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权．＂对照城市房地产管理法不难发现其中矛盾之处，即不拥有土地使用权的房屋是不可能有房屋所有权的，则根本谈不上以房屋所有权与土地使用权来交换之举．

为此在国税函（２００５）１００３号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》中规定：甲方提供土地使用权，乙方提供资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房．

无独有偶的是我们在国税发（２００９）３１号《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》中发现了类似的影子，３１号文第３６条有如下规定：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，如开发合同或协议中约定向投资各方（即合作合资方）分配开发产品的，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额．如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理．

因此乙企业支付的２０００万应视同甲企业的预收款项，而乙企业的建筑行为则可以理解为甲企业为建设单位,乙企业为建筑单位的承建模式．对甲企业销售不动产营业税在收到预收款时确认纳税义务发生时间，按５％的税率计算销售不动产营业税２０００×５％＝１００万元，而乙企业的建筑业营业额可以理解为乙企业先支付２０００万的购房款，尔后由甲企业支付给乙企业用于承建房屋，乙企业按建筑业３％税率申报缴纳营业税，新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此乙方应当在与甲方签订合同时即确认建筑业应 税义务发生．申报交纳建筑业营业税２０００×３％＝６０万元．

甲方在建成后又出售的５０％部分应当按照销售不动产征收营业税８００×５％＝４０万元．

二、甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期限满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

分析：如例一所分析的那样，乙方出资的１０００万元可以理解为租赁甲方建筑物的预付租金，根据新营业税暂行条例实施细则第２５条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此对甲方应当在建筑工程开工时视同收到租金，按服务业中的租赁业征收营业税１０００×５％＝５０万元．而乙方则根据与甲方签订的委托代建合同来确定税目，根据国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第七条规定，如果乙方承包建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按建筑业税目征收营业税，如果乙方不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对乙方此项业务按服务业税目征收营业税．

因此如果属于前者，乙方按照１０００万元的总承包额减去分包额后余额作为建筑业营业税的计税依据，如果属于后者，则只按从甲方取得的委托代理费作为服务业营业税的计税依据．

三、甲方以土地使用权10000平方米，乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。

分析：根据《国家税务总局关于印发<营业税税目注释>（试行稿）的通知》规定：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税．因此甲方以土地使用权入股行为不属于营业税征税范围．

当年合营企业销售的４００套房屋，共计销售额６４００万元，按销售不动产征收营业税６４００×５％＝３２０万元．

对投资各方采取实物分配利润的方式可以理解为合营公司销售房地产后以现金分配利润，也可以理解为合营公司以销售不动产抵偿应付的股利，因此应当对合营企业对甲乙双方分配的房屋充作利润分配按照纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收销售不动产营业税（５＋８）×１６×５％＝１０.４万元.四、甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。

分析：根据国税函发（１９９５）１５６号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税．

因此应当对甲方按转让无形资产征收营业税２００×５％＝１０万元，对合营企业按销售不动产征收营业税１０００×５％＝５０万元.但是我们注意到２００５年修订、２００６年１月１日开始执行的《中华人民共和国公司法》第３５条规定：有限责任公司股东按照实缴的出资比例分取红利，但全体股东约定不按照出资比例分取红利的除外；第１６７条规定：股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外．

因此我们认为随着新修订公司法的执行，对于甲方按照公司章程约定取得的不按照出资比例或持有股份进行分配的红利股息是否也应认同为以不动产投资入股、参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，而不予征收营业税呢．因为甲方和乙方在组建合营企业后事实上存在着共同承担投资风险的事实，甲方不会因为章程约定取得固定收入而不承担公司破产的风险．

例：拆了80000平米，补了90000平米，超过的10000平米收了3000万，总可售20万，除拆迁成本外还有3亿，问营业税处理？

（X+30000）÷20×8=X，X=20000，成本价20000+货币补偿3000=23000算营业税，国税函发（1995）549号精神，面积内按成本算，超面积按市场价算。但是如果拆迁户和房地产商达成协议，以房换房约定售价30000万，则不需要再核定，直接按30000作为营业税计税依据。

例：房地产商卖房后承诺每平方米100元替购房户租出去，如果以120元租出去的话，因为租赁合同是购房户和租户签的，房地产商以20元差价按代理业纳税，如果只租了80元，房地产商亏了，自然没有营业税，但倒找给购房户的20元差价因为没有向购房户提供应税行为所以不涉及营业税。

房地产商没钱了，想法子将房子抵押给小张2年，小张给房地产商20万，小张想想房子空着也是空着，于是租给小王30万，房地产商属于租赁业按20万贷款利率核定征收，小王这20万里面肯定含本利，就利钱再核定征收小王的金融保险业营业税，小王转租的部分营业税不得差额扣除，统统的交租赁业营业税。

例：无偿赠送不动产免税的例外。

财税（2009）111号，离婚财产剖析，无偿赠与配偶父母子女祖父母外祖父母孙子女外孙子女兄弟姐妹（体现了男女平等），承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人（抚养是大养小，赡养是小养大），房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继续人、遗嘱继承人或者受遗赠人。这里的死亡应当包括宣告死亡。

例：销售毛坯房签个合同，再签个精装修合同，想捞点销售不动产和建筑业的税率差。

是不是一项销售行为？是的，属不属于兼营？不属于，好，按销售不动产来征税，就别想歪点子了，当然房地产公司可以找个关联企业，专门搞装修的去玩这一套，房地产公司就别玩了。

国税函（2007）606《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》规定：买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

可见装修费用是视同为转移为产权价格的，当然买个毛坯房再请人装修，这个装修费就不必交契税了。

例：免租期的营业税处理，前两年免租，后三年每年收取100万租金，前两年无偿提供劳务且有正当理由，不需要交营业税，后三年收到时就产生租赁业营业税劳务，房产税前两年纳税人无租使用，由实际使用人按房产余值交房产税，后三年看各省的规定，有的规定分年算，有的规定一次预收几年房租的一次性交。城镇土地使用税无租使用的，由实际使用人来交。

例、房地产公司购入土地，直接作为开发成本—土地征用及拆迁补偿费，不需要作为无形资产-土地使用权处理，如果作为土地使用权进行摊销，应当调增摊销价值作为纳税调增。房地产公司天生就是盖房的料，不是制造业企业准备打万年桩，就是买地建房高价售房，打一枪换一个地方的。

例、土地闲置费问题，最近报载广东某企业拿了地没开发，结果白白损失了预交的土地保证金1个多亿，这个钱可以作为损失税前扣除（其实扣不扣这企业都算亏死了），但如果土地未按合同要求开发而被征收了土地闲置费怎么办？笔者认为应当作为开发成本来处理，如果最终这块地就没开发，再将土地闲置费作为损失冲管理费用。如果交了费用后又开发了，当然还是当初就作为开发成本处理的较好。

例：A是开发商，B是中介，C是购房户，B要求中介费为最低房屋销售基价的1.5%，超过基价部分，A拿55%，B拿45%，销售基价3000元每平米。

C掏了3500元：销售合同中有A的身影，A确认收入3500，B确认收入3000×1.5%+500×45%=270元，B的销售费用（中介费）也是270.假如销售合同中没有A的身影，A的收入=3000+500×55%=3275元，营业费用也是270，B的收入=270，C掏了2800，销售合同中有A的身影，A确认收入3000，销售费用3000×1.5%=45元，B卖亏了200-45=155元，如果没有A的身影，A确认收入3000，销售费用45，B亏了155。

例：房地产租金收入，既可按合同约定日期确认收入，也可按权责发生制来解决这个问题，投资性房地产采用公允价值的，据说上市公司只有18家这样搞，可见这种情况在中国还是很少出现的，如果按公允模式来计量投资性房地产，折旧或摊销应当可以调减，税法必须兼顾公平，不能只调增不调减。

例：房地产买地后收到的政府补贴怎么办？我们知道土地使用权出让不是市场上买菜，可以打个折扣，明码标价，售后不容退货，因此如果政府卖了地后又返还，根本不可能开出“返还出让金”这种票据来，只能是以其他名义给的补贴，因此这种补贴只能算政府补助计入营业外收入，不能作为销售折扣或折让冲土地成本，但是不少地方出台政策，为了确保土地增值税收入，作出了可以冲减土地成本的决定，真正是也是是，非也是是，反正税务局就是个是。

例：视同销售的问题，外购的用于视同销售用途，要看这个外购的有没有改变物质形态，如果买个手机赠送给别人，按购进价确认视同销售的收入，但如果把这个手机改装一下（假设的，其实房地产商也没这本事），就要按公允价值确认视同销售收入了。

例：代扣税费的手续费收入处理，现在不少地方均将其作为征税收入，其实有待商榷，有这么个案例，某老板因为贡献突出，政府奖了他100万，老板很公义，把这笔钱交到公司帐上，结果公司按捐赠交了25%的税，这个老板又因为个税未交补了20万的税，总共从政府那拿了100万，结果税交了45万，加上罚款，没捞几个钱。

如果这个老板不把这个钱入在帐上，税务局也不会发现，这100万就算是个人的合法收入了。

例：商住楼应当分为两个成本对象来处理，因为按照成本对象确定原则中的功能区分原则、定价差异原则，商铺和住宅都有很大差异，但实践中同为一栋楼，这个成本如何区分是个大问题，福建省按照建筑面积来平摊，广东省设计了个指数，我觉得广东省的方法比较科学，另外土地增值税要分别确认收入额和扣除额，以争取住宅部分未超20%免税待遇。

例：一块宗地上分两期开发，可售面积15万，已售12万，自用1万，未售2万，二期可售10万，有个共用的幼儿园成本50万，这个配套设施幼儿园应当由一期负担的50÷(15+10)×15=30, 例：在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本，对于房地产商而言是吃亏的，假如07年有100万成本没有取得，如果取得的话可以抵33万所得税，现在08年取得了，靠，只能在08年抵，才抵25万，不仅不符合权责发生制，企业还吃个闷亏。

例：职工免费午餐问题，财企（2009）242号规定：企业给职工发放的未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理，而国税函（2009）3号福利费中的职工食堂经费补贴是给食堂的，所以企业这种补贴应当并入工资，不要放在福利费里面，因为工资合理就可扣除，而福利费有14%限额。当然有的地方税务局要求将其放入职工福利费，那就现官不如现管，听税务局的。

例：补充养老保险和补充年金保险的问题。

一、两险的重要前提是符合相关政府出台的法律、法规、规章，如果没有这个前提，哪怕冠以两险之名，也不能享受两险的税收待遇，《财政部、国家税务总局关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2009〕27号）规定：自2008年1月1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。可见前提是“国家有关政策”，目前补充养老保险（年金）的国家政策是2004年5月1日开始施行的《企业年金试行办法》，而补充医疗保险则由各地省市政府出台相关规定。无论是哪项政策，都强调了两险需分别以社会养老保险和社会医疗保险为基础，即只有在缴纳了社会养老保险与社会医疗保险后才可以参保两险，比如《企业年金试行办法》第2条规定：本办法所称企业年金，是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险制度。某市《补充医疗保险管理办法》第2条规定：本办法适用于本市基本医疗保险统筹区域内已参加城镇职工基本医疗保险或住院和特殊门诊医疗保险（以下统称基本医疗保险）的单位及人员。

值得关注的是尽管27号文对于“国家有关政策”概念模糊，但是《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2009〕694号）第6条则规定：本通知所称企业年金是指企业及其职工按照《企业年金试行办法》的规定，在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险。印证了上述观点。因此企业如未参保社会保险，却投保了相应商业机构的两险，这样的两险应当根据《企业所得税法实施条例》第36条规定：除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。

二、两险是普及性的福利而非个别人的盛宴，新企业所得税法充分体现了尊重劳动付出、保障员工权益的精神，比如废除计税工资办法、应付福利费实际发生允许扣除等，因此27号文特别强调了“全体员工”，即参保两险的必须是全体员工，而非只为公司中高层投保，只为一部分人投保的两险不得根据27号文限额扣除，而应视作商业保险，不得扣除，作纳税调增处理。另外根据《企业所得税法实施条例》第35条规定：企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。结合27号文分析，如果仅为投资者投保两险，尽管符合实施条例35号文要求，（35号文用了“或者”）但却与27号文“全体员工”相悖，因此投保的两险至少要包括全体职工。投资者如果在企业任 职或者受雇，应当视为职工处理。

三、两险扣除并非真正意义上的所得扣除，《企业会计准则第9号-职工薪酬》将两险纳入了职工薪酬的范畴，在确认和计量上要求在职工为企业提供服务的会计期间，企业应根据职工提供服务的受益对象，将应确认的职工薪酬计入相关资产成本或当期损益，同时确认为应付职工薪酬。

例：2008年某企业支付补充养老保险6万元，工资薪金总额100万元，其中归属直接生产工人3万元，管理人员3万元。（为说明问题，例题简化处理）

计提并缴纳补充养老保险的会计分录：

借：生产成本30000 借：管理费用30000 贷：应付职工薪酬-补充养老保险60000 借：应付职工薪酬-补充养老保险60000 贷：银行存款60000 根据27号文规定，企业作纳税调增所得额10000元（60000-100万×5%）。其实企业真正进入当期损益的只有30000元，如果按照进入损益的30000元调整，只需调整5000元（30000-50万×5%）。类似于对固定资产折旧的处理。

四、两险的个人所得税处理不同，补充养老保险的个人所得税处理适用《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2009〕694号），而补充医疗保险则应根据《国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税问题的批复》（国税函〔2005〕318号）的规定处理，即对企业为员工支付各项免税之外的保险金，应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险帐户）并入员工当期的工资收入，按“工资薪金所得”项目计征个人所得税，税款由企业负责代扣代缴。另外由于两险均不属于免税保险险种，个人工薪所得不得扣除个人缴付的两险支出。

例：雇主责任险能否税前扣除？

这种险主要是为公司投保的，而不是为员工投保的，员工出事了由保险公司赔付给公司，因此这种险应当理解为可以扣除。具体参见杨文国大侠的解释。

例：预售收入在税法上就是销售收入，因此可以作为业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除基数，但扣一不扣二，结转为收入时不能再重复扣除。

例：房地产绿化这一块很难核实，一棵树动辄上百万？如果是从农民处购买，一方面农民代开发票免税，实际上很少代开的，另一方面因为房地产商不存在增值税抵扣问题也不可能有农副产品收购凭证，但一般为了凭证的合法性，房地产商都从农产品小规模纳税人处购绿化产品，这一块核实很困难。

例：房地产企业预缴所得税时可以扣除以前符合规定的亏损，可见国税函（2008）635号，将利润总额改成“实际利润额”，而且也符合常理，如果不允许扣除，汇算清缴时还要退税，没有必要搞这一套，损害纳税人权益。

例：A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。总建造面积75000㎡，建造成本7000万元。平均售价3000元/㎡。另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房40套（平均每套150㎡）。

1.土地成本货币性支出为3500+1500=5000（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费

5000

贷：货币资金

5000。

2.第一期回迁房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费

560

贷：开发成本——建筑安装工程费

560。

4.土地成本合计5000＋560＝5560（万元）

5.单位可售建筑面积土地成本5560÷（75000－40×150）=805.80 6.单位可售建筑面积建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）

商品房的计税成本房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。

产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

回迁房视同销售处理，销售收入为40×150×3000=1800（万元）。另外，对于非货币交易的产权调换方式，同时涉及换入资产（土地）的计税成本确认问题，国税发〔2009〕31号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的 相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

本案例中，房地产开发企业在接受土地使用权时，暂不确认计税成本，40套回迁房交付后，按照其公允价值，即视同销售收入1800万元计入土地计税成本。

该项目在开发产品完工后，可以计入的计税成本为：3500+1500+1800=6800（万元）。

单位可售建筑面积土地成本为6800÷75000=906.67（元/㎡）单位可售建筑面积建筑成本为7000÷75000=933（元/㎡）。

以上计税成本高于会计入账成本，主要是土地成本视同销售的结果。

例：对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。

例：房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。

房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。

房地产开发企业根据《通知》第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所 得额；如未有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。

以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照《通知》第二十八条第三款有关规定税前扣除。

（三）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除。

除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后实际支付时准予在税前扣除。

房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照国税函[2008]299号文件规定的预计利润率已预缴的，2008汇缴时暂不调整。待开发产品完工后，再调整实际毛利额与预计利润之间的差额。

从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按《通知》第八条规定的计税毛利率执行。

外资房地产企业根据国税发[2001]142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前期间费用，在2008汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。

房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。

例：捐赠支出的问题，因为新法要求对捐赠票据必须按照公允价值确认，因此笔者认为捐赠这种视同销售直接采取作销售并结转成本方式来处理。2009年某企业通过某慈善机构(列名)向灾区捐赠一批成本80万的毛毯,同期同类售价100万, 企业作会计处理:借:营业外支出97 贷:库存商品80 贷:应交税费-应交增值税-销项税额17 所得税处理应当视同销售,调增收入100,调增成本80,调增所得额20,同时营业外支出应当调增20,最终无调增所得额.财税(2009)124号规定出来了！！!公益性群众团体接受捐赠的非货币性资 产价值,应当以其公允价值计算,捐赠方在向公益性群众团体捐赠时,应当提供注明捐赠非货币性资产公允价值的证明,如果不能提供证明上述证明,公益性群众团体不得向其开具公益性捐赠票据或非税收入一般缴款书收据联.新设立的基金会在申请获得捐赠税前扣除资格后，原始基金的捐赠人可凭捐赠票据依法享受税前扣除。

公允价值我们知道其实就是市场价格,既然124号文出来了,原始票据要求按公允价来,那么直接做收入就省得调增调减.借:营业外支出117 贷:主营业务收入100 贷:应交税费-应交增值税-销项税额17 借:主营业务成本80 贷:库存商品80 按公允价确认捐赠额其实对企业没啥好处,无非多个虚名,捐了市价多少多少物品,但却使捐赠额离12%越来越近了!例: 累计的具体做法：

【2007年没有任何收入，招待费支出20万元：○1帐载栏＝20万元，○2税收栏＝0，调增20万元】

【2008年预售收入9000万元，招待费支出50万元： ○1帐载栏＝50万元，○2税收栏＝（20+50）×60%﹤9000万元×0.5%＝42万元，调增8万元】 【2009年结转收入9000万元，预售收入2000万元，招待费支出15万元：○1帐载栏＝15万元，○2税收栏＝15万元×60%﹤（9000万元-9000万元+2000万元）×0.5%=9万元，调增6万元】

综合：招待费限额＝（20+50+15）×60%﹤110000万元×0.5%＝51万元 应调增总额＝85万元-51万元＝34万元 历年调增额＝20+8+6＝34万元

例：一个成本对象部分损毁，作为成本不必调整，但要报批，如果整个成本对象全砖了，比如上海的楼脆脆，广西的楼歪歪，则可以全部报批后作为资产损失扣除。

例：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用，其实是一句废话。

08年12月31号一项在建工程转固定资产240万，借固定资产240贷在建工程240，提了6个月折旧，借管理费用（按24年折旧期来）5万，贷累计折旧5万，卖了300万，借固定资产清理235借累计折旧5贷固定资产240，借银行存款300贷固定资产清理300，借固定产清理65贷营业外收入65，会计利润=65-5=60万，应纳税所得额=转让收入300-计税成本240=60万，一模一样。如果跨也不过是前调增后调减的问题，意义不大，属于暂时性差异，而非永久性差异。

例：筹办期是不是生产经营期，与不与生产经营有关？

国税函（2010）79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》规定：企业自开始生产经营的，为开始计算损益的，企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国税函2009（98）号第九条规定执行。

可见筹办期与生产经营无关，既然无关，业务招待费（其实筹办期也没有业务，哪有什么招待费，即使用吃吃喝喝送送的，也是筹办经费）不需要调整。

那么不得计算为当期的亏损，就应当理解为以前亏损，以前亏损有个五年期限，如果筹办期超过五年，超过五年的筹办费应当理解为不允许税前扣除。还有筹办期的固定资产和利息资本化部分，会计上可以提取折旧，折旧部分理解为筹办经费，也应当在五年内可以扣除，从宽从宽。

例：31号文的适用问题。

适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，而不是适用于房地产企业，也就是说哪怕不是房地产企业，只要从事了房地产开发经营，也需要按31号文来执行。

例：预租问题，31号文规定：与承租人签订预约租赁协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租人取得的预租价款按租金确认收入的实现，也就是说企业所得税规定是只有在交付使用时，才可以按租金确认收入，但是营业税呢？营业税租赁业纳税义务发生时间是收到预收款的当天，这个预收款前提是有合同，那么1月1号签合同，当天收到租金10万，当天就产生了营业税纳税义务，而企业所得税到2月1号交付时才产生纳税义务。应当这么理解。

例：房地产企业老板有钱，以公司名义在美国租了套房，迈阿密一套、夏威夷一套，白宫附近一套，付租金，这个租金需要扣交预提所得税，但如果不是房地产企业而是制造业企业，在休斯敦租一套房子用于仓储，在芝加哥也租了一套，则因为仓储租赁不属于租赁而属于劳务，劳务发生在美国，不需要代扣预提所得税。

例：捐款时注意，该公司老板出的老板出，该公司出的公司出，比如向农村义务教育、通过红十字会总会、中华慈善总会捐款等可以全额扣除，反正公司也是老板的，象这种情况就要考虑考虑，是以老板名义了还是以公司名义。因为公司名义只能按利润总额的12%来扣。

例：为职工买团体保险也得交个税，虽然说是团体险，但这个经济利益还是给团体中的个人的，所以这个险要平均分给每个个人作为工资薪金所得，同时企业所得税前也不得扣除。

例：生活补助费的问题。

例：旅游的问题。根据2008年2月18日国务院令第519号《国务院关于修改〈中华人民共和国个人所得税法实施条例〉的决定》规定：第十条由“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券”修改为“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益”，将其他形式的经济利益纳入了个人所得税的征收范围。而单位为员工提供免费旅游恰恰属于“其他形式的经济利益”，因此应当和员工当月其他工资薪金所得合并代扣代缴个人所得税。

而在此国务院令519号生效的2008年3月1日之前，单位为员工组织的旅游则只有符合财税（2004）11号《财政部国家税务总局关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知》中：对商品营销活动中，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。

因此，2008年3月1日之前只有符合财税（2004）11号的人员才能代扣代缴个人所得税，而2008年3月1日之后，无论是否系财税（2004）11号所述情况，均应代扣代缴个人所得税。

但笔者在现实工作中却发现鲜有税务局对2008年3月1日之前的员工旅游不征税的，而纳税人往往也没有发现上述的政策点，一方自以为是征税，一方糊里糊涂纳税，竟致这旅游税冤案在各地方兴未艾。

例：赠送礼品的问题。赠送礼品不一定一概代扣个人所得税，现在税务评估或检查中，税务部门往往只要看到相关发票上注明礼品，则不管三七二十一，一律要求代扣代缴“其它所得”项目个人所得税，其实这是对相关税收政策的误解。

根据国税函[2000]57号《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》规定：部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其它活动中，为其它单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券的，对个人所得的该项所得应按照“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。我们注意到这里的有关人员是有限定范围的，即“其它单位和部门的有关人员”，应当这样理解，首先扣缴义务人与其它单位和部门有业务往来、业务合作等事项，尔后因此前提而给予的现金、实物或有价证券，我们认为商场给予普通消费者的小礼品不属于57号文件规范的征税范围，因此不需要代扣代缴“其它所得”个人所得税。

这里讲一个真实的故事，2008年国家税务总局组织对中国移动的检查，某市地税局进入企业后，因为企业所得税系国税征收，营业税申报缴纳均规范，基本没有什么问题，如何寻找突破口呢？突然间某检查人员惊呼：踏破铁鞋无觅处，得来全不费功夫，原来中国移动公司每年向消费者发放的食用油、啤酒、宣传品等达六千万元，如按其他所得扣交个税，则需补交一千二百万元之巨。但其忽略了一点上述礼品是发放给普通消费者的而不是“其他单位和部门的有关人员”，最后经请示上级税政部门以及查阅总局对某省局的批复后，缘来缘去一场梦，最后仅就赠送给相关单位的大客户经理的礼品补征了税款。

第四篇：药品稽查快速反应应急预案（写写帮整理）

（试行）第一章总则

第一条为有效预防、及时控制和正确处置各类药品（含医疗器械，下同）安全突发事件，快速查处涉药案件是保障公众的身体健康和生命安全，根据《中华人民共和国药品管理法》、《中华人民共和国药品管理法实施条例》、海南省人民政府《突发公共事件总体预案》、国家食品药品监督管理局《药品和医疗器械突发性群体不良事件应急预

案》等法律法规，制定本预案。

第二条本预案适用于澄迈县行政区域内突然发生，造成或可能造成人体健康严重损害的药品安全事件的快速稽查及处理。

第三条药品安全突发事件（以下简称突发事件）是指突然发生，对社会公众健康造成或可能造成严重损害的重大药品质量事件、群体性药害事件、严重药品不良反应事件、重大制售假劣药品事件及其他严重影响公众健康的突发药品安全事件。

第四条根据药品突发事件的性质、危害程度、涉及范围，可能或已经对社会造成的不良影响，将突发事件分为三个等级。

一级：重大突发事件。指突发事件在全省范围影响大，波及范围广，蔓延势头紧急，已经发生一人以上死亡、或者三人以上重伤、或者致人严重残疾、或者十人以上轻伤或者其他特别严重后果的事件。

二级：较大突发事件。指突发事件在市或县辖区内范围影响扩大，蔓延势头有升级趋势，已经导致一人重伤、或者五人以上轻伤或者其他严重后果的事件。

三级：一般突发事件。指突发事件在一定区域内造成较大影响，危害较为严重，具有较为明显的蔓延势头，已经导致一人以上、五人以下轻伤或其他严重后果的药品安全事件。

第五条药品安全突发事件的快速稽查，应坚持以人为本和预防为主、常备不懈的方针，贯彻统一领导、分级负责、快速反应、依法处理的原则。

第二章组织机构与职责

第六条县食品药品监督管理局（以下简称县食品药品监管局）成立由局长任组长、副局长为副组长、局稽查队为成员的药品快速稽查工作领导小组（以下简称领导小组，成员名单附后），负责我县药品快速稽查的领导指挥、协调和决策工作。

领导小组下设办公室，负责突发事件的组织协调和处理日常工作，包括收集、分析和综合有关药品安全检测信息，提出预警建议。办公室设在县食品药品监管局药品稽查队，由王计谋副局长任办公室主任。

第三章突发事件的报告

第七条任何单位和个人有权及时向各级食品药品监管部门报告药品安全突发事件。药品安全突发事件的发生单位负有及时向有关部门报告药品突发事件的义务。

第八条县食品药品监管局建立健全由药品行政监督、技术监督、社会监督共同组成的举报投诉和信息报告网络，确保信息畅通、报告及时、准确无误。

第九条药品稽查队和药品检验所在获悉有关突发事件信息时，应立即向局领导小组办公室报告，重大突发事件信息需在2小时内上报，不得隐瞒、缓报和谎报。

第十条县食品药品监管局在接到辖区内药品安全突发事件的信息或报告后，立即进行情况调查、分析和汇总，在规定时间内逐级报至省局领导小组办公室，重大药品安全突发事件可越级上报。

第十一条根据突发事件的发展势态，应急报告分为初次报告、动态报告和总结报告。

初次报告内容：事件发生的时间、地点、涉及人数、潜在影响、发展趋势分析、拟采取的措施等。

动态报告内容：根据突发事件的发展趋势，及时报告突发事件的发展、变化以及采取的应对或处理措施。

总结报告内容：主要包括事件的因果分析和应对措施的探讨，对今后类似事件的防范和建议等。

第十二条县食品药品监管局在接到突发事件信息报告后，1小时内在向省食品药品监管局初次报告的同时报告县人民政府。

第四章应急预案的设定与启动

第十三条药品安全事件发生后，按照突发事件的性质和等级分别采取以下快速反应稽查处理。

1、接到突发事件报告后，局领导小组及办公室立即进入应急状态，督导组尽快赶赴现场，对报告的内容进行核实稽查，同时报告县政府和省食品药品监督管理局。

2、查明事件原因，依法提取有效证据；对有证据证明可能危害人体健康的药品及其有关证据材料采取查封、扣押等行政强制措施，对质量可疑的药品进行抽样送检；已流入社会的有毒有害物品要立即采取紧急控制措施，对源头和流通、使用渠道进行全面监控。必要时会同公安、卫生等有关部门，迅速组织协调有关单位采取紧急控制措施，以控制突发事件的进一步发展。

3、现场处理工作实行动态报告制度，即每2小时一次向局应急领导告稽查工作的情况。

第五章后期处置

第十四条突发事件得到有效控制或消除后，县食品药品监管局须在1小时内向县政府报告，并在2日内将初步总结报告报省局领导小组办

公室。

第十五条药品和医疗器械生产企业、经营企业、医疗机构违反《药品管理法》、《医疗器械监督管理条例》等有关法律法规，给使用者造成损害的，先给予治疗安置，然后依法承担赔偿责任。

第十六条突发事件发生后，有关稽查人员未依照本规定履行职责或行动迟缓、失职、渎职而造成损失或不良影响的，应依照党纪、政纪给予纪律处分

或行政处分；对表现突出并做出贡献的予以表彰奖励。

第六章附则

第十七条本预案由食品药品监督管理局负责解释。

第十八条本预案自XXXX年X月X日起施行。

第五篇：房地产开发企业税务稽查预案(各税种)

房地产开发企业税务稽查预案

房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。隐匿收入、虚增成本等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，研究一个项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。为提高检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。

一、查前准备

（一）首先通过税收征管信息系统了解企业办理税务登记的基 本情况，了解企业检查期限内的申报纳税情况，查看稽查部门以前检查档案，掌握以前税务检查情况。

（二）要求被查单位提供有关资料。对房地产开发企业，除 调遣取企业账簿凭证外，还要求其提供如下文件、证明材料和有关资料，以初步了解企业情况：、营业执照、税务登记证、企业章程、纳税申报表、以前检查报告表

6、减免税批准文件

7、发票存根、收据、合同： 如征地合同、搬迁合同、基础设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等、自用房产的房产证、土地使用证、开发项目的国有土地使用权证、发改部门签发的项目批准计划书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证

15、建设工程开工许可证

16、建设规划平面图

17、工程预算及决算报告

18、销售平面图

19、商品房屋预售许可证

20、销售面积明细表

21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体实施方案

22、配套工程和物业管理具体实施方案

23、人员资料。

（三）整理核实有关资料，必要时可到发改、规划、土地、建设、住建等部门进行调查核实，如到建设核实开发产品竣工验

收的建筑面积、到住建部门核实房屋产权移交手续。

（四）掌握企业会计核算程序，尤其是取得售房预收款、预 收账款提缴纳营业税、结转收入成本利润等环节的时点方法流程，开发间接费用的归集分配方法。可以通过查看企业资金收支、税 金费用计提等的会计分录，询问企业财务人员等方法，了解会计 核算方法和流程。

（五）理顺对企业财务人员的询问内容： 1、是否有下属非独立核算的建筑企业，2、是否存在多种经营行为，3、所查开发项目名称、地点、建筑面积及可售面积，4、所查房屋销售情况

5、是否有联营开发房地产的情况、是否有房屋出租行为

7、是否有自建自用的房产

8、以房抵债、赠与等情况中国

9、基准房价 房屋销售方式：如分销、包销、回购、还本等

二、分税种确定检查重点

（一）营业税方面、营业税计税收入的检查。主要审核：

“预收账款”、“主 营业务收入”、“其他业务收入”、“其他应付款”等往来账科 目以及“应交税金”、“银行存款”、“现金”、及部分费用类 科目、纳税申报表等，重点注意：①已提税金是否全额缴纳；②将销售合同与预收账款科目进行核对，看有无将部分房款直接计入经营收入面未提营业税的情况；③代收代付款费用有无交税； ④将合同与预付账款、应付账款核对，看有无以房抵债或抵工程 款、置换房产，商品房出租、合作建房等情况；⑤如有代建合同，关注四个条件是否符合；⑥将房屋销售图纸与销售合同和预收账款明细账进行核对，如有必要进行实地察看、看已销售房屋收入 是否全额入账，⑦关注企业间的业务往来情况；⑧安置过程中的 超面积款的核算情况及将不动产作为股利分配或赠送不动产等视 同销售行为。注意其他各种特殊业务，如换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项 目、参建联建、合作建房、拆迁补偿（安置）、以投资名义转让 土地使用权或不动产所有权实为出租等行为是否按规定足额纳 税。

（二）企业所得税方面

企业所得税是检查的重点税种，应根据国税发 [2009]31 号的 规定（注意与国税发 [2006]31 号的衔接与区别），逐条逐项检查。、销售收入实现、确认的检查。房地产企业不管以什么方式 销售，销售的实现必须以完工产品为前提，完工的标准：竣工证 明已报房地产管理部门备案；或已开始投入使用；或已取得了初 始产权证明。针对稽查准备阶段调查掌握的情况，通过查看销售 部门台账，清点发票存根联，审阅房产购销合同，查看“主营业 务收入”账户等，核对分析判断会计人员是否按以上规定确认收 入。、销售未完工开发产品取得收入纳税调整的检查。企业销售 未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率，分季（或 月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

3、视同销售的检查。查看销售平面图，核对销售合同，上门 抽查未售部分，看企业有无将开发产品用于捐赠、赞助、职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其 他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。、开发产品成本的检查。房地产企业开发产品的成本核算复 杂，尽管周期较长，应实行全查法。开发产品的计税成本主要有 土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础 设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。稽查人员在查看 “存 货（开发产品）”、“生产成本（开发成本）”等会计事项的基 础上，尤其注意：①土地成本的构成。通过有关渠道，了解被查 单位土地来源。通过政府拍卖取得的，核实拍卖成交价及支付方

式、支付单位等情况；征用集体土地而取得的，查阅相关征用文件核实征地费的真实性，有否超范围列支；通过政府旧城改造，出让土地方式取得，查阅相关拆迁、出让文件，核实拆迁费用的 真实性，有否利用非拆迁人员的身份证或虚构拆迁单位协议，列 支拆迁补偿费的情况；通过原工业用地变更为商业用地（包括合 作单位地块）取得，核实地块的历史成本，有否评估重置价值入账。②建筑成本。通过查阅建筑合同，了解总承包及分包施工单

位的预算造价等情况；检查原始凭证核对材料发票和建筑发票的 有效性，有否假发票、外地发票、票款单位不符、白条或收据代替发票等情况；检查暂估成本的合理性，房地产企业往往以决算 报告尚未通过为理由，完工后仍然拖欠施工单位工程款，而在结 算销售成本时过高的暂估成本。③建设期间接费用。开发产品建 造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制和配比原则计入成本对象。通过查看原始凭证检查费用的真实性、合法性和有效性，有否与开发项目无关的费用，有否非当期实际 发生的费用，设计费用、劳务费用的真实性是检查重点；检查费 用在各项目之间分配是否合理，有否故意多分配先完工项目成本。④产品的单位成本。属于非营利性且产权属于全体业主的，或无 偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性 的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发 产品进行处理。、销售成本的检查。已销开发产品的计税成本，按当期已实 现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。应检查企业是 否按照规定正确结转销售成本，这里主要是通过计算的单位成本 与实际销售结转或留存单位成本比较后来判断是否多列成本，少 计利润。、其他纳税调整事项的检查。其他纳税调整事项难以一一列 举，可按企业所得税汇算清缴表有关纳税调整事项，结合会计事 项检查进行对应分析，在表上有显示数据的，需查明具体内容，核对调整数据是否正确；在表上没有显示数据的，对经常性发生项目必须通过查看相应的会计账户和分录加以证实。特别注意长 期投资和投资收益，有长期投资的应查明有否以不动产等实物投 资，有否按公允价值作纳税调整；查看被投资单位报表，是否存

在已分利润而未到账的等。

（三）个人所得税方面、审核固定资产明细账及原始凭证，看有无以企业资金为投 资者本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消 费性支出及购买汽车、住房等财产性支出有无按规定代扣代缴个 人所得税。、审核“管理费用”、“财务费用”、“开发成本”、“待 摊费用”、“预提费用”等科目及原始凭证，看有无发放奖金、支付集资利息、为个人投保、发放董事奖金、补贴或支付劳务报 酬等未按规定代扣代缴个人所得税。、审核“应付职工福利费”、“其他应付款”、“应付股利” 等科目及原始凭证，看有无发放补贴、买物、股利等未按规定代 扣代缴个人所得税。

（四）房产税方面

通过资产类“固定资产”项目检查，搜索所有不动产资产，通过收入类“其他收入”、“营业外收入”搜索“租赁收入”。审核“固定资产”、“在建工程”明细账及房屋产权证明等，关

注房产投入使用时间、评估情况（有无按评估增值后的价值申报 纳税）；已交付使用的房产有无暂估入账，按规定申报交纳房产 税；商品房自用、出租、出借有无按规定申报纳税；构成房产价 值的部分附属设备如暖气、卫生、通风、照明、煤气等高务；各 种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电 讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等有无按规定申报纳 税、应计入的土地价值是否转出等等。重点审核固定资产房产原

值，房屋出租租金收入、开发产品的出租收入，已交付使用挂 “在 建工程”房屋，无租使用的房屋，与免税共同使用的房屋有无未 缴或少缴房产税情况。

（五）城镇土地使用税方面

通过资产类“固定资产”科目，搜索所有不动产资产，以及 查阅城镇土地使用证等情况，重点检查审核、实际占用的土地面 积，其包括有土地使用证的、无土地使用证，但有征地批准文件 的、既无土地证的，又无征地批准文件的；、免税土地，包括开 山填海土地和改造的废弃土地；、已征用未开发的占用的土地，未销售的商品房占用的土地有无未缴或少缴城镇土地使用税情 况。

（六）印花税方面

房地产开发涉及的合同主要有：土地使用权出让转让合同、勘察设计合同、材料购销合同、建筑安装工程承包分包合同、商 品房预售（销售）合同、借款合同、租赁合同等，查看征管系统，看企业印花税税种设置、申报是否齐全，有无将性质相似的凭证 误用税目税率，有无从低适用税率贴花，有无将应按比例税率征 税的凭证按定额元计税贴花等问题。

（七）土地增值税方面、预缴部分是否已正确缴纳。、符合清算条件纳税人是否按规定向主管地税部门进行土地 增值税清算申报。

（八）契税方面、以协议方式取得出让土地的，是否将土地出让金、土地补 偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市 政建设配套费等总额作为契税的计税依据。、以竞价方式取得出让土地的，其契税计税价格是否包括市政建设配套费以及各种补偿费用。

3、以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否缴纳了契税。

4、减免土地出让金是否按差额缴纳了契税；分期支付土地出让金的是否按合同规定总价款缴纳契税；

三、检查方法

采取询问、审查账簿及实地察看相结合，必要时可外调有关 单位。房地产开发企业一般项目跨期长，检查工作量大，应确定 以审核账簿凭证及相关资料为主，实地察看、询问为辅的检查方 式。仔细审核涉税相关账户的明细分类账，及相关合同、预决算 书、房屋销售图纸等，对大宗业务往来及重要经济业务抽查其记 账凭证和原始凭证。抽查某一单项工程，对照施工设计图、工程 决算审计报告看是否有虚增成本现象，必要时委托工程方面的专

业人员审核。

1、收入主要注意以下几个方面：①将预收的售房款收入放在 其他公司银行账户上隐瞒收入体外循环，或者将部分收入核算混 入其他他往来账户偷逃营业税和企业所得税；②有的企业项目滚 动开发，虽然房屋已全部售完，但不按时进行工程结算，收入一 直挂在“应收账款”或“预收账款”上，不结转收入；③价外费 用或代收费用。

2、成本的组成的合法性、真实性和成本结转的合理性。主要 注意利用关联建筑公司多开发票 加大成本问题，重点查以下几个方面：①查资金流：特别强调发票与实际付款情况进行比对检查，对单张发票在10 万元以上和单个单位入账额在 100 万元以上 的情况应进行重点核实；与收到款项的单位核对，看是否反映在 账上，没有或不符必须采集证据；是否有现金实物等返回经办人 员，如有必须采集证据，提供案源；是否通过第三方账户转账，或将账户借给他人使用。②查业务真实性：发生的建筑、购买材 料等业务是否真实；取得的发票中有无假票。③查匹配：成本结 转和项目完工、销售收入是否匹配、合理。

3、费用是否和生产经营有关，是否真实。主要注意以下几个方面：①列支与生产经营无关的费用。②报销企业股东的个人和 家庭生活费用。如个人的电话费、水电费、交通费、餐饮费、家 用电器、服装、高档消费品等。③发生的办公用品、会议费、差 旅费等费用没有明细清单或相应记录，是否存在虚列行为。