关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理（本站推荐）

第一篇：关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理（本站推荐）

关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理

一、前言：

1、返款主体及返款形式：

2、房地产拆迁补偿，财政返还涉及的主要税种：

3、税务处理依据：《营业税暂行条例》，《土地增值税暂行条例》，《企业所得税法》等等。

4、房地产拆迁补偿，财政返还税务处理及相关账务处理。

二、具体房地产拆迁补偿，财政返还税务处理及相关账务处理：

1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。

2、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。

3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。

4、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园等）。

5、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。

6、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。

第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10,000 万元，企业已缴纳10,000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3,000万元，用于该项目回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

一、相关税务处理：

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”

本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。

1、如果返还款3,000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3,000收入万计算缴纳营业税。

2、返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。则取得的返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其

它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。返还协议没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。

3、返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。

（二）企业所得税

关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题： 根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定及 财税[2011]70号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。

此例业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。

房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。

（三）土地增值税根据国税发[2006]187号：发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：（1）.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

1、返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。房地产开发企业应按取得返款3000万元收入计算缴纳土地增值税。

2、返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。如果没有约定大于部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

3、返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。然后还要根据国税发[2006]187号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序，《土地增

值税暂行条例》第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。以及《土地增值税暂行条例》第十三条：第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（四）契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

因此：企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为10000万元。

另：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定：“ 条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益”。

土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契税。

第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3,000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

一、相关税务处理：

（一）营业税

根据（国税函[2009]520号）第二条规定：

“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”

返还款3000万中，1、取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。

2、代理支付动迁补偿款差额，应

按服务业--代理业征收营业税【（2000-1,500）*5%】75万元。

（二）企业所得税：返还款3000万元中：

1、取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。

2、代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。

3、企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。

（三）、土地增值税

根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

企业取得的返还款3000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。

(四)契税

企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

二、会计处理

先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时： 借：其它应收款1500 其它业务成本

1000 贷：现金或银行存款2500

支付土地出让金时，10000万元全部计入开发成本—土地征用及拆迁补偿费，并作为契税的计税依据。

收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务 借：银行存款2000 贷：其它应收款1500 其它业务收入500

收到拆迁工程款时： 借：银行存款1000 贷：其它业务收入1000

第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设 接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。

一、相关税务处理：

（一）营业税

项目外基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。本案例房地产开发企业将该项目外城市道路、供水、等基础设施工程建设完工后，移交给政府。对此开发企业取得基础设施建设返还款业务的营业税征收管理：

1、无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。

2、房地产开发企业取得的返还款，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。如果协议约定返还款用于开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、等基础设施工程支出，则应

按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。

（二）企业所得税：

本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3,000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除

（三）土地增值税

根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。企业取得的返还款3000万，属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。

(四)契税

企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

二、会计处理

土地出让金返还用于支付该项目外城市道路、供水等基础设施工程费用时，企业应做其他业务收入处理。

第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园等）公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。

是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。

企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。

接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

一、相关税务处理：

（一）营业税 例题业务实际上是由政府出资购买全部或部分公共配套设施。对房地产开发企业，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。此业务返还款3000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税（3,000*5%）150万元。

返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分，不属于视同销售行为。这部分应取得的的经济利益，开发商已经通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益，并由销售商品房收入中实

现并缴纳营业税

（二）企业所得税

根据：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定：“ 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。企业取得返还款3000万元，应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

（三）、土地增值税

企业在实际交纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

企业取得的返还款3000万，土地增值税清算时，1、如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，即为转让不动产收入，因此，应征收土地增值税。此收入应计算土地增值税清算收入。

2、如不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，企业应将从政府部门取得的3000万补偿款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

(四)契税

企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

二、会计处理收到返还款时：如是补贴行为： 借：银行存款3000 贷：开发成本3000 或、如是购买行为： 借：银行存款3000 贷：营业收入3000

第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人

接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。

一、相关税务处理：

(一)营业税

【营业税暂行条例实施细则】第三条规定，本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收营业税。丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此也不征收营业税。

（二）企业所得税

本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定，如不符合财税【2011】70号的三个条件，则不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。

（三）土地增值税

房地产企业（乙方）企业在实际交纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。乙方企业未取得的返还款，土地增值税清算时，不计收入，也不冲减开发成本。

丙企业取得丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，因此，不应征收土地增值税。此收入不应计算土地增值税清算收入。

（四）契税。企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

二、会计处理

房地产开发企业（乙方）未收到返还款，会计上不作处理。丙企业取得3000万元政府奖励或财政补贴。收到奖励或补贴款时： 借：银行存款3000 贷：营业外收入3000

第六、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助

接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。

一、相关税务处理：

（一）营业税

本案例房地产企业取得政府奖励企业的3,000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。

（二）企业所得税

本案例房地产企业（取得政府奖励或财政补贴3,000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定： 本案例业务，由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税【2011】70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，应在企业取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

（三）土地增值税

企业在实际交纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中。《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。因为返还3000万地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。

因此，企业取得的返还款3000万，土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

（四）契税 企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

二、会计处理 收到奖励或补贴款时：

借：银行存款3000 贷：营业外收入3000

第二篇：土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理

土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理

目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实中，一些开发商先期介入拆迁，政府以“生地”招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商缴纳土地出让金后，政府部门将其部分返还给开发商，用于拆迁或安置补偿。

案例

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元土地出让金。

协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万元中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

税务处理

营业税

根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入，应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

因此，此案返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务的收入1000万元，应按“建筑业”缴纳营业税30万元。代理支付动迁补偿款的差额，应按“服务业——代理业”征收营业税25万元[（2000－1500）×5%]。

企业所得税

返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用后，差额应计入当年的应纳税所得额。代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。

土地增值税

土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

企业取得的返还款3000万元中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不算土地增值税清算收入。企业应该将缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中。

改变容积率补交出让金差额

擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件的，土地使用权必须依法收回并重新组织招拍挂出让。对于依法经土地出让方和规划管理部门批准同意改变土地使用条件的，适用《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。”因此，测算方法为：补交土地出让金差额=市场楼面地价×改变容积率增加的建筑面积。

返还部分土地出让金用于回迁房建设企业

如何确认这笔收入

经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对开发商通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对开发商取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，税务处理也不尽相同。税务机关对收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与开发商签订的出让协议和补充协议的约定内容。本文结合实例，就房地产开发企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关税务处理进行分析，以期了解纳税事项，规避涉税风险。

案例

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于10000平方米回迁房的建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

营业税

本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。对房地产开发企业来说，则属于销售回迁房行为。鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下3种情形：

1.返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，纳税人有营业税暂行条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（3）按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。

如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元计算缴纳营业税。

2.返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

土地出让金返还协议如果约定，返还款大于回迁房组成计税价格确认的收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其他事项，可以按实际情况，进行营业税判定。

土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。

3.返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税暂行条例实施细则中的价格明显偏低情形，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。

企业所得税

本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还给企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。

关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题，根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

该案例中的业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地返还款实为一种补贴收入，按照上述政策规定，不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。

土地增值税

1.返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

2.返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。

土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，如果用于其他事项的，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

3.返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，土地增值税暂行条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。如果返还款3000万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。然后根据国税发[2006]187号文件规定，按视同销售房地产的土地增值税收入确认方法和顺序，对转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，纳税人要按照房地产评估价格计算征收土地增值税。同时，土地增值税暂行条例实施细则第十三条规定，条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。因此，对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，应计算征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元，应全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

契税

根据契税暂行条例规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。因此，企业交纳土地出让金时，就应该缴纳契税，计税依据为10000万元。另外，根据契税暂行条例细则规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。该案例中，土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契税。

土地增值税偷、逃、避税手段予以归纳和揭示

土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。加强对房地产开发企业土地删值税的清算，将对房地产开发企业税后利润产生较大的影响。为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高招。笔者结合税审业务的实际，辅之相关资料，对现行土地增值税偷、逃、避税手段予以归纳和揭示。

一、虚构合作开发建房模式避税

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。

某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而另同土地转让方签定合作建房协议。这样，从形式上就相符了一方出土地一方出资金的条件。这种“合作开发模式”的避税方式，被很多地产企业采用。

二、项目转让方式避税

目前流行的地产公司收购方案是：先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。

三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入

某项目销售商铺8420平方米，销售均价每平方米18600元，其中低价销售5150平方米，每平方米9200元。这以明显偏低价格销售商铺，少计销售收入4841万元。《税收征收管理法》第三十五条第六项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

四、房地产交换不确认收入

根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值税的征税范围。交换双方都应作为一种实物收人，申报缴纳土地增值税。

五、项目工程建安成本偏高

某市2007年商品房建安造价标准为每平方米1540元，某公司实际建安成本为每平方米3610元，差异额为每平方米2070元，差异率达134.41%。如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表，又没有正当理由，税务部门将按核定办法予以扣除。

六、股权投资取得土地根据评估价值入账

通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分没法在股权交易过程中得到账面确认。交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。不能按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本。

七、代收费用计入扣除项目加计扣除

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时期收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定是否扣除。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。世界500强企业管理规章制度大全

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DOC：http://如果代收费用未计入房价中，而是在房价之中零丁收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级以上人民政府；其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣除计算的基数。

八、虚列公共配套设施支出

企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订大额虚假合同，或者作为公共配套设施支出发票重复进入开发成本。

九、扩大开发项目成本费用

1、虚开材料发票。

2、以预算发包价格计入工程成本。

3、虚开建安发票。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也轻易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。使用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付3.3%的营业税及附加，便可偷逃25%的企业所得税。

十、整层车库列入公共配套设施扣除

企业零丁建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。部分开发商使用地下基础举措措施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。比如某项目一层建成36个框架布局车位，其建造成本全部列入公共配套设施扣除。

十一、印花税计入与转让房地产有关的税金扣除

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不应计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。

十二、拖延清算时间递延纳税

部分房地产企业使用种种手段钻《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算，已经成为普遍现象。

十三、商铺自营自用逃避纳税

将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库等，转为企业自用或用于出租等商业用途，由于产权未发生转移，不需缴纳土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。如果产权末发生转移，不征收土地增值税。有些房企则弄虚作假，用此政策逃避纳税。

十四、未按预征率足额缴纳土地增值税

深圳市从2008年7月1日开始调整土地增值税预征率，具体调整如下：普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2%。对2008年6月30日以前，已按普通标准住宅0.5%预征，其他类型房产1%预征，是否要求补税未有明确规定。由于土地增值税征收项目和预征率的调整变化，某公司一项目应缴纳土地增值税3340787.90元，未按预征率足额缴纳。

十五、利息支出一律计入扣除项目 根据《土地增值税暂行条例实行细则》的规定，利息支出要视情况确定，分在规定范围内据实扣除和在10%以内计算扣除两种情况。凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

十六、将代收费用一律计入扣除项目加计扣除

如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之中单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级从上人民政府；其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣聚计算的基数。

十七、公共设施的成本费用全额扣除

部分房地产企业将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》（国税发[2009]31号）的规定：属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以中其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

十八、利用关联方交易进行利润转移。

目前很多房地产开发企业都有若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利。

十九、内部分配，清算注销不预留和缴纳税款

建议投资人或合作双方留足应缴税款后再进行利益分配，不仅可以规避涉税风险，还可以制止合作双方不必要的经济纠纷。待税款清算结束后双方再将余额进行分配。

对商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据

摘要：商铺住宅联体楼是指房地产开发企业开发的底层是店铺，店铺上面是普通住宅的开发项目，在税收征管实践中，对于商铺住宅联体楼的土地增值税如计算，出现了税企业争议比较大的两种计算方法：一是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按建筑面积分别核算增值额，计算土地增值税。另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。对于企业来讲，出于节税的考虑，倾向于第一种计算方法；对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。本文依据现有的税收法律，运用对实证分析方法，对商铺住宅联体楼的两种土地增值税计算方法进行详细分析，并提出了法律修改的具体政策建议。

关键词：商铺住宅联体楼

土地增值税

清算方法

对策

一、问题的提出

商铺住宅联体楼是指房地产开发企业开发的底层是店铺，店铺上面是普通住宅的开发项目。其中普通标准住宅标准必须同时满足：“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”[2] 当前，在进行房地产土地增值税清算时，对于商铺住宅联体楼的土地增值税如何计算，出现了税企业争议比较大的两种计算方法：方法一是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按建筑面积分别核算各自的增值额，再计算土地增值税；方法二是先按店铺和店铺上面的普通住宅各自的建筑面积分开计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。这两种计算方法，到底应该哪一种计算方法呢？对于企业来讲，出于节税的考虑，倾向于第一种计算方法；对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。谁是谁非？这是涉及到税收法定和税收公平问题，为此，笔者依据现有的税收法律，对商铺住宅联体楼土地增值税计算方法进行探讨。

二、有关商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据及评判 笔者查阅相关税收法律，对商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据主要有以下几方面的规定：

（一）土地增值税清算单位的确定

关于土地增值税清算单位如何确定的法律依据如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算”管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第一款规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”

（二）普通住宅享受土地增值税优惠政策的相关规定

我国现有税法对通住宅享受土地增值税优惠政策，主要有以下规定： 《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第八条第（一）项规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第八条的免税规定。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）第四十条第（二）项规定：“如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算。”

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第二款规定：“开发项目中

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第十七条规定：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”

（三）政策评判

从基于以上政策规定，笔者对其评判如下：

第一，土地增值税清算单位必须以房地产最基本的核算项目或核算对象为单位计算，所谓的“最基本的核算项目或核算对象”是指房地产开发企业在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的房地产开发项目，如果是分期建设的项目，则以分期项目为清算单位。由于商铺住宅联体项目，在实践当中都是以商铺联体住宅作为一个项目在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的，而决不是把商铺和商铺上面的普通住宅分别向当地建设主管部门报批。因此，对于商铺住宅联体项目的土地增值税清算，应把商铺住宅联体作为一个项目清算单位，而不能把商铺和商铺上面的普通住宅分别作为一个清算项目。

第二，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必须分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额，而不是分别核算其收入额和扣除额，再分别计算其增值额。从以上税收法律规定来看，财税字[1995]048号第十三条、国税发〔2006〕187号第一条第二款和国税发[2009]91号第十七条都规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额。惟独国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）第四十条第（二）项要求同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，需要对普通住宅和非普通住宅的收入额与扣除项目金额分开核算。由于财税字[1995]048号是财政部和税务总局联合颁布的税收政策文件，国税发〔2007〕132号是税务总局发的税收政策文件，根据“上位法优于下位法”的法律适用原则，财税字[1995]048号优于国税发〔2007〕132号的法律效率，应以财税字[1995]048号的规定为主。再说国税发[2009]91号是2009年税务总局发的文件，国税发〔2007〕132号是2007年发的文件，两个文件都是程序性法律文件，根据新法优于旧法的原则，国税发[2009]91号优于国税发〔2007〕132号的法律效率，应以国税发[2009]91号的规定为主。

第三，分别核算增值额的核算方法没有明确的法律规定。根据以上所列举的法律规定，可以发现，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，或者同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅的，普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必须分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额。至于如何分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额，没有明确规定，或者规定很含糊。

“分别核算增值额”的含义，笔者认为有两种含义：第一种是对普通住宅和非普通住宅的收入额和扣除额分别计算，然后分别计算出普通住宅和非普通住宅的增值额；第二种是把含普通住宅和非普通住宅的开发项目看成一个整体，先算出整体项目的增值额和增值率，再根据普通住宅和非普通住宅各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例分配计算各自的增值额。实践中，第一种主要适用于，在当地建设主管部门报批的一个项目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是分开的。例如在一个报批项目中，东边是20栋普通住宅，西边是一个商场，就应该对20栋普通住宅和商场分别计算其收入额和扣除额，再计算其各自的增值额。第二种主要适用于在当地建设主管部门报批的一个项目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是一起的，不能分开的。例如商铺住宅联体项目，底层是商铺，商铺上面是普通住宅，两者是一体的，其物理位置都在一起。应该是把店铺和店铺上面的普通住宅看成一个整体项目，分别核算整体增值额，然后根据各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例分配计算各自的增值额。

三、案例评析

（一）案情介绍：

某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。请问应如何计算缴纳商铺住宅联体楼的土地增值税？

（二）土地增值税计算方法评析：

根据前面的税收政策评判，我国现有税法对同一个项目有普通住宅又有非普通住宅，要享受普通住宅免土地增值税的税收待遇，只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际土地增值税征收计算中，有两种土地增值税计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。结合本案例，现将两种计算方法分别阐述如下。

方法一：按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按建筑面积分别核算增值额，计算土地增值税。

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（万元）。

增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。低于50%，适用30%的税率。

由于增值率未超过20％，因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。

商铺应纳的土地增值税＝9×1000÷6000×30％＝0.45（万元）。方法二：先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。

普通标准住宅扣除项目＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。

普通标准住宅增值额＝500－807.5＝－307.5（万元），无增值额。商铺扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋27.5＝183.5（万元）；

商铺增值额＝500－183.5＝316.5（万元）；

商铺增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，适用50%的税率。商铺应纳土地增值税＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（万元）。由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元，按第二种方法应纳土地增值税为130.725万元。到底应该选择方法一还是选择方法二呢？对于企业来讲，应该选择方法一可以使企业节省130.275万元土地增值税（130.725万元-0.45），对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。

（三）计算方法评析

从现有的税法来看，方法一是正确的税务处理方式。根据前面的政策评判，该房地公司是以商铺住宅联体作为整体在当地建设主管部门进行报批的一个项目，作为一个成本核算单位，应以商铺住宅联体作为作为土地增值税的计算单位。第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值额分摊，也符合财税字[1995]48号“分别核算增值额”的规定。

第二种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。因为，第二种计算方法把商铺和商铺上面的普通住宅分别看成成本核算单位，不符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第一款的规定。

四、政策建议

基于以上政策实证分析，针对目前对于商铺住宅联体楼土地增值税计算方法的法律规定含糊的现状，提出如下政策建议：

第一，尽快修改现有的土地增值税税法。建议对《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十三条、国税发〔2007〕132号）第四十条、国税发〔2006〕187号）第一条第二款和税发[2009]91号第十七条的规定进行废止，并在此基础上由财政部和税务总局或只由税务总局就同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅的土地增值税计算问题，专门下一个文件。

第二，修改的文件内容明确两点：

一是开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，而且普通住宅和非普通住宅的物理位置是分开的，普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必须分别核算普通住宅和非普通住宅各自的收入额和扣除额，然后计算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受免土地增值税的待遇。

二是开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，而且普通住宅和非普通住宅是联在一起的（例如商铺住宅联体项目），普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必须把联在一起的普通住宅和非普通住宅项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按各自建筑面积占整体项目建筑面积的比例分别核算各自的增值额，计算土地增值税。参考文献：

1、《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第八条

2、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十三条

3、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）第四十条

4、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第二款

5、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第十七条。

6、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条。

7、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）第二条。

调整容积率土地出让金补交标准

经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。征收应补缴的土地出让价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准。

土地市场楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率规划条件下评估时点的楼面地价，原容积率规划条件下评估时点的楼面地价，原容积率下楼面地价进行期日修正后在评估时点的楼面地价。核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。核定楼面地价时不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。评估应遵循《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)，可以由政府委托具备土地评估资质的机构进行。对容积率调低引起的地价增值，补交土地出让价款可按新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。

旧城改造项目出让金及契约税

一、旧城改造项目契税处理的政策法律规定

1、财税（2004）134号文件的相关规定对出让国有土地使用权的契税价格分为以下两种情况：

1）以招拍挂形式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竟价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费及各种补偿费用包括在内。2）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、提上附着物和青苗补偿拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物无形之产及其他经济利益。同时规定以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式价格确定A评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段，同类房地产综合评定，并经过当地税务机关确认价格。b土地基准地价由县以上人民政府公示的土地基准地价。

2、国税发（2009）31号的相关规定，土地征收费用征收费及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用、主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、更低占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积不叫的地价及相关税费、拆迁补偿之处、安置及动迁支出、汇钱放建造支出弄作曲补偿费、潍坊补偿费等。

案例分析：九龙城旧城改造项目总用地面积36286平方米，其中出让土地面积8642.7平方米，划拨拆迁安置用地面积14061.6平方米，划拨道路用地面积13581.7平方米。2003年6月16日漳州市城乡规划局以漳规〔2003〕83号文批复该宗地容积率为2.59；2003年12月12日漳州市城乡规划局以漳规〔2008〕168号文批复调整该宗地容积率为3.33；2004年11月15日漳州市城乡规划局批准该项目总平面图布置设计，其中宗地容积率为3.58。

综合以上情况，依据福建省人民政府办公厅《关于加强房地产开发项目容积率管理的意见》（闽政办〔2007〕190号）文件规定，经研究，同意漳州市国土资源局提出漳州市钱鸿房地产开发有限公司九龙城旧城改造建设项目因提高容积率新增加建筑面积应补缴土地出让金的意见，核定补缴土地出让金219131元人民币。

第三篇：财政返还处理技巧

这个是属于政府为了招商引资对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与（公司/企业/开发商）之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等，未约定任何事项，只是奖励或补助

（一）、营业税

[营业税暂行条例实施细则]第三条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益”。

取得政府奖励的企业，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。

（二）、企业所得税

根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：

（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。财税[2011]70号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。上面讲过由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税[2011]70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。

应在企业取得政府奖励或财政补贴时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

（三）、土地增值税

企业在实际交纳的土地出让金后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

实务操作中，企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。因为返还88万地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。

因此，企业取得的返还款88万，土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

参考：《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》规定：“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目”。

《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”。

（四）、契税:企业缴纳的土地出让金全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（五）、会计处理

企业取得政府奖励或财政补贴。收到奖励或补贴款时： 借：银行存款 贷：营业外收入

第四篇：拆迁补偿税务稽查案例

搬迁补偿税务稽查案例】江苏省南京市中级人民法院行政判决书(2016)苏01行终776号 2017-07-11 中税书店

江苏省南京市中级人民法院行政判决书(2016)苏01行终776号 上诉人（原审被告）江苏省南京地方税务局稽查局，住所地南京市秦淮区东白菜园7号。法定代表人王冬明，江苏省南京地方税务局稽查局局长。委托代理人姚大华，江苏省南京地方税务局稽查局工作人员。委托代理人高歌，东南大学法学院教师。上诉人（原审被告）江苏省南京地方税务局，住所地南京市秦淮区常府街6号。法定代表人柏鹏，江苏省南京地方税务局局长。委托代理人张建强、夏亚非，江苏省南京地方税务局工作人员。

被上诉人（原审原告）南京土壤仪器厂有限公司，住所地南京市玄武区小卫街220号。法定代表人柏建国，南京土壤仪器厂有限公司总经理。委托代理人刘志久、熊娟，江苏益和律师事务所律师。上诉人江苏省南京地方税务局稽查局（以下简称地税稽查局）、上诉人江苏省南京地方税务局（以下简称市地税局）因与南京土壤仪器厂有限公司（以下简称土壤仪器厂）税务行政管理一案，不服南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104行初23号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人地税稽查局的出庭负责人臧桂芹、委托代理人姚大华、高歌，上诉人市地税局的出庭负责人王超、委托代理人夏亚飞、张建强，被上诉人土壤仪器厂的委托代理人刘志久、熊娟到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经江苏省高级人民法院批准延长审限三个月。因税务专业问题调取证据、申请案外协调、报请审判委员会研究讨论等法定事由分别依法扣除、暂停相应审限。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，地税稽查局于2014年10月21日起对土壤仪器厂2011年1月1日至2013年12月31日涉税情况进行检查。检查中发现土壤仪器厂与南京振宁实业总公司（以下简称振宁公司）曾于1993年12月签订《联营协议书》，该协议书规定振宁公司以22亩土地入股与土壤仪器厂联营。2011年双方因土地租赁合同发生纠纷，经南京市中级人民法院调解，双方于2011年10月自愿达成协议并由南京市中级人民法院作出（2011）宁民终字第1974号民事调解书：土壤仪器厂返还《联营协议书》中所涉22亩土地给振宁公司，地上所有构筑物归振宁公司所有；振宁公司补偿土壤仪器厂 2600万元，根据腾空及返还情况分三笔给付。嗣后，土壤仪器厂于2011年收到搬迁补偿款570万元、于2012年收到200万元，以上770万元补偿款均记在“其他应付款-搬迁款”的账务科目中，由孝陵卫办事处为振宁公司代垫。基于前述事实，地税稽查局认为土壤仪器厂收取的770万元补偿款是根据江苏省南京市中级人民法院（2011）宁民终字第1974号民事调解书收取的补偿款，是振宁公司对返还土地及地上构筑物的补偿，该两笔款项应按照《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》）的规定于取得款项时确认收入，地税稽查局于2014年10月21日向土壤仪器厂送达宁地税稽二检通一[2014]231号《税务检查通知书》，对土壤仪器厂实施税务检查，检查人员在检查过程中依法进行了调查取证，地税稽查局经过审理认为土壤仪器厂违法事实清楚、证据确凿。经行政处罚告知后，土壤仪器厂申请听证，地税稽查局于2015年7月16日举行了听证会。2015年12月3日，地税稽查局作出宁地税稽重审补字（2015）2号税务处理决定书并送达土壤仪器厂。土壤仪器厂于2015年12月23日以银行存款向地税稽查局提供纳税担保并得到其确认，后于2015年12月25日向市地税局申请行政复议。市地税局于2016年1月15日举行了行政复议听证会，于2016年2月22日作出宁地税复决字[2016]第1号《税务行政复议决定书》，决定维持地税稽查局对土壤仪器厂所作的税务处理决定并依法送达。土壤仪器厂不服，在法定期限内提起诉讼。原审法院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条、第十四条、第二十二条的规定，地税稽查局对辖区范围内的税收征收工作负有管理的职权与职责。《税务行政复议规则》第十九条第一款第二项规定：“对税务所（分局）、各级税务局的稽查局的具体行政行为不服的，向其所属税务局申请行政复议。”市地税局具有受理复议申请及作出复议决定的权限。地税稽查局在对土壤仪器厂所作的税务处理决定的过程中，对涉案事实进行了调查，履行了听取陈述申辩、听证、处罚前的告知及送达等程序，处罚程序合法。市地税局受理及作出复议决定也履行了法定程序，程序合法。该案双方主要争议的焦点在于：土壤仪器厂取得的770万元，根据税法的相关规定是否应当确认为收入并缴纳企业所得税。原审法院认为，《企业所得税法》第一条规定：“在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。该法第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入为收入总额。”《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（以下简称《税法实施条例》）第九条规定：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，无论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。”根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号，以下简称《税务总局通知》）的规定，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。税法的实质重于形式原则是指企业应当按照交易或事项的经济实质进行应纳税所得额的计算。南京市中级人民法院（2011）宁民终字第1974号民事调解书载明，土壤仪器厂取得了由孝陵卫办事处代振宁公司垫付的770万元，但该款项的取得与民事调解书中约定的付款进度并不完全一致，且由于该调解书中约定的承租户占有的房屋及土地的返还等并未履行，再结合孝陵卫办事处出具的情况说明等证据，该770万元款项应当是预付给土壤仪器厂的搬迁费用，不应被确认为收入并缴纳企业所得税。故地税稽查局作出的宁地税稽重审补字（2015）2号税务处理决定书及市地税局作出的宁地税复决字（2016）第1号税务行政复议决定书中，将土壤仪器厂取得的770万元作为收入并要求按照税法规定缴纳企业所得税，认定事实错误，适用法律不当，应予撤销。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六条、第七十条，最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第五十三条第一款之规定，判决撤销地税稽查局作出的宁地税稽重审补字[2015]2号税务处理决定书；撤销市地税局作出的宁地税复决字[2016]第1号税务行政复议决定书。案件受理费50元，由地税稽查局、市地税局负担。上诉人地税稽查局上诉称：1.上诉人作出的税务处理决定书认定事实清楚、证据确凿、适用法律、法规正确。2.一审判决认定事实错误。被上诉人取得的770万元款项是基于合同纠纷取得的补偿款，不是预付给被上诉人的搬迁费用。属于《企业所得税法》第六条规定的“其他收入”，应依法缴纳企业所得税。3.一审判决适用法律错误。本案应正确适用《企业所得税法》，被上诉人是《企业所得税法》规定的纳税义务人。依据税法规定，本案被上诉人取得的770万元款项应当在取得时计入当企业所得税收入总额。被上诉人尚未实际发生的异地安置费用应在实际发生依法在税前扣除。本案的收入确认和税前扣除应符合权责发生制原则。本案不应适用《税务总局通知》的规定。请求：1.判决撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104行初23号行政判决；2.判决驳回被上诉人的诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案诉讼费用。上诉人市地税局上诉称：1.上诉人作出的行政复议决定认定事实清楚，证据确凿，程序合法。2.一审判决认定事实错误，适用法律错误，具体理由同上诉人地税稽查局（略）。请求：1.判决撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104行初23号行政判决；2.判决驳回被上诉人的诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人土壤仪器厂答辩称：涉案的款项是预付的搬迁、劳务费用，款项由孝陵卫街道垫付，且是街道与其办理房屋交接手续，振宁公司从未参与，该款项不是当期收入，并不是两上诉人认为的其他收入，无须缴纳企业所得税。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人地税稽查局、市地税局提出上诉后，原审法院将涉案所有证据、依据均随卷移送本院。经审查，原审法院从证据的真实性、合法性、关联性三个方面对各方当事人提交的证据予以审核认证，符合法律规定，对原审法院查明的事实，本院依法予以确认。另查明，本院（2011）宁民终字第1974号民事调解书中载明的案涉土地、地上构筑物的历次返还与交接，均由土壤仪器厂代表与孝陵卫街道代表到场并签字确认，振宁公司无人到场。孝陵卫街道分别就案涉款项前后出具两次证明。2014年11月20日的证明载明，自付第一笔搬迁启动资金520万元以来，累计已付搬迁款770万元，以上不是办公用房和库房的对价，而是预付的搬迁费用。2015年1月15日的证明载明，款项是暂时垫付，是按照法院民事调解书规定的条款分期给付。又查明，根据审计报告的结论，土壤仪器厂2011盈利约34万元，2012亏损约44万元。对于会计法上的利润与税法上的企业应纳税所得额的区别，地税稽查局、市地税局分别进行了说明，本案所涉税务处理决定书中的调增和调减数额，是在土壤仪器厂自行申报的应纳税所得额的基础上作的调增和调减，而不是在会计利润上作调整，税务机关无权调整企业的利润总额，采用企业所得税法的间接法调增应纳税所得额，这种处理方法与企业将770万元计入利润后再根据企业所得税法调整计算的结果是一致的。土壤仪器厂对该计算方法不持异议。再查明，根据本院（2011）宁民终字第1974号民事调解书确定的内容，补偿款总计2600万元，返还土地总面积约11568平方米。土壤仪器厂与孝陵卫街道在2011年、2012年分别进行了6次交接，孝陵卫街道代振宁公司共计垫付770万元，约占应付补偿款总额的29.6%；已返还并交接土地面积约1121平方米，约占应返还土地总面积的9.69%。本院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条、第十四条的规定，地税稽查局对辖区范围内的税收征收工作负有管理的职权与职责。《税务行政复议规则》第十九条第一款第二项规定：“对税务所（分局）、各级税务局的稽查局的具体行政行为不服的，向其所属税务局申请行政复议。”市地税局具有受理土壤仪器厂的复议申请并作出复议决定的权限。地税稽查局于2015年1月15日对土壤仪器厂进行税务稽查讲评并听取申辩和陈述，于2015年7月16日就行政处罚进行公开听证，于2015年12月3日作出税务处理决定书。在税务稽查工作过程中，对涉案事实进行了调查，履行了听取陈述申辩、听证、处罚前的告知及送达等程序，处罚程序合法。市地税局于2015年12月29日受理了土壤仪器厂的复议申请，于2016年1月6日通知地税稽查局作出书面答复，于2016年1月15日组织听证，于2016年2月19日作出税务行政复议决定，依法履行了法定程序。原审法院认定两上诉人行政程序合法于法有据。本案的主要争议焦点在于：土壤仪器厂收取的770万元，根据税法的相关规定是否应当确认为当期收入并缴纳企业所得税。该争议焦点涉及三个问题的厘清：

一、当期收入的认定；

二、权责发生制的理解与适用；

三、《税务总局通知》是否适用。关于当期收入的认定。当期是企业所得税的纳税，持续经营的企业以公历1月1日至公历12月31日为一个当期。税法上的收入是企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。《企业所得税法》第六条规定：“企业以货币形式或非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：1.销售货物收入；2.提供劳务收入；3.转让财产收入；4.股息、红利等权益性投资收益；5.利息收入；6.租金收入；7.特许使用费收入；8.接受捐赠收入；9.其他收入。”其中，其他收入是指《企业所得税法》第六条规定的除第（一）项至第（八）项以外的其他收入。根据《税法实施条例》第二十二条之规定，企业所得税法第六条第（九）项所称的其他收入，包括企业资产溢余收入，逾期未退包装物押金收入，确实无法偿付的应付款项，已作坏账处理后又收回的应收款项，债务重组收入、补贴收入，违约金收入，汇兑收益等。应纳税所得额是指企业每个纳税的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补以前亏损后的余额为应纳税所得额。本案中，土壤仪器厂共收到孝陵卫街道代振宁公司垫付的搬迁补偿款770万元，其中2011为570万元，2012为200万元，该款项虽在会记科目上记入“其他应付款－搬迁款”中，但均于当入账，鉴于土壤仪器厂对移交的固定资产未作任何账务处理，地税稽查局对土壤仪器厂相应的应纳税所得额作相应的调增与调减，且该计算方法土壤仪器厂亦不持异议。故案涉《税务处理决定书》中将770万元款项认定为收入，并据此对企业应纳税所得额作相应调整于法有据。《税务行政复议决定书》对该处理决定予以维持并无不当。《企业所得税法》第一条规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。土壤仪器厂主张该款项为搬迁补偿款，不应算作当期收入，无须缴纳企业所得税的主张不能成立。关于权责发生制的理解与适用。权责发生制是指企业所得税法、会计计量和企业所得税征收的基本原则。结合《税法实施条例》第九条的规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，无论款项是否收付，均作为当期的收入和费用，不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用，以权利是否实现，义务是否履行，作为判断收入和费用的确认时间标准。本案中，根据本院（2011）宁民终字第1974号民事调解书确定的内容，双方当事人系按照交房进度支付相应款项，孝陵卫街道代振宁公司向土壤仪器厂垫付的每一笔款项均以土地、构筑物返还为前提，土壤仪器厂在取得相应款项前，已将自已占有房屋腾空移交，同时还清理了承租户租用的房屋并移交，对于振宁公司，土壤仪器厂已完成了调解书约定的相应义务，对于土壤仪器厂，实际享有了收取相应款项的权利，且款项已于相应实际入账。因搬迁、清理发生的费用，如当期无法计算或未实际发生，亦可于此后相应发生在计算应纳税所得额时予以扣除。至于历次移交均由孝陵卫街道出面，结合振宁公司成立运行的历史沿革，并不影响权责发生制的适用。根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》的有关精神，政策性搬迁是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业整体搬迁或部分搬迁，不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等情形。土壤仪器厂系根据人民法院生效的民事调解书腾空并返还土地及房屋并取得相应补偿。一审法院鉴于款项收付比例与房屋交付面积比例不完全对应，认定770万元款项的取得与民事调解书约定的付款进度不完全一致，进而排除权责发生制的适用，确认孝陵卫街道预付给土壤仪器厂的搬迁费用不应被确认为收入并缴纳企业所得税不当，依法应予纠正。关于《税务总局通知》是否适用。该通知系国家税务总局就《企业所得税法》第六条规定的九种形式中的第（一）项销售货物收入、第（二）项提供劳务收入应如何确认企业所得税收入的专项规定。该《税务总局通知》规定，除《企业所得税法》及《税法实施条例》另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。实质重于形式原则是指企业应当按照交易或事项的经济实质进行应纳税所得额的计算。这是当一个行为的法律形式和经济性质之间有差异时如何作最后处理的原则。当经济事实和法律形式不一致时，否定其形式而重视其实质，但其适用必须要有明确的法律规定和授权。该两项原则，系规定确认企业销售收入时应遵循的原则。关于劳务收入的确认，《税务总局通知》中规定，企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。其中，可靠估计要满足以下条件：1.收入金额能可靠地计量；2.交易的完工进度能够可靠地确定；3.交易中已发生和将发生的成本能可靠地核算。另，企业确定提供劳务交易的完工进度，可以选用以下方法：1.已完成工作的测量；2.已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；3.已经发生的成本占估计成本的比例。结合《税法实施条例》第十五条的规定，《企业所得税法》第六条第（二）项所称提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。土壤仪器厂营业执照载明，其经营范围为：实验仪器及装置制造、销售；自营和代理各类商品和技术的进出口业务。土壤仪器厂并无有关提供劳务交易的资质，至于清理承租户是否属于提供劳务，抑或是一种特殊的劳务，土壤仪器厂并未提交相关证据予以证明。故《税务总局通知》于本案不应适用。土壤仪器厂认为涉案的款项是预付的搬迁、劳务费用，清理承租户所收取的款项系劳务收入的主张依法不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律、法规错误，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104行初23号行政判决；

二、驳回南京土壤仪器厂有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费共计100元，由南京土壤仪器厂有限公司负担。本判决为终审判决。审判长董学峰 代理审判员张辉 代理审判员李伟伟 二〇一七年六月二十一日 书记员曹洁 附：本案所涉相关法律规范 1.《中华人民共和国企业所得税法》 第一条在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。第五条企业每一纳税的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前亏损后听余额，为应纳税所得额。第六条企业以货币形式或非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括；1.销售货物收入；2.提供劳务收入；3.转让财产收入；4.股息、红利等权益性投资收益；5.利息收入；6.租金收入；7.特许使用费收入；8.接受捐赠收入；9.其他收入。2.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 第九条企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。第十五条企业所得税法第六条第（二）项所称提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。第二十二条企业所得税法第六条第（九）项所称的其他收入，包括企业资产溢余收入，逾期未退包装物押金收入，确实无法偿付的应付款项，已作坏账处理后又收回的应收款项，债务重组收入、补贴收入，违约金收入，汇兑收益等。3.财政部《企业会计制度》（财会〔2000〕25号）第十一条企业在会计核算时，应当遵循以下基本原则：

（二）企业应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算，而不应当仅仅按照它们的法律形式作为会计核算的依据。

（八）企业的会计核算应当以权责发生制为基础。4.财政部《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）

一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。5.国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）

一、除《企业所得税法》及《实施条例》另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。

二、企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。

（一）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：1.收入的金额能够可靠地计量；2.交易的完工进度能够可靠地确定；3.交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。6.国家税务总局《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）第二条本办法执行范围仅限于企业政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项，不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁的税务处理事项。第三条企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。7.《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。

第五篇：个人所得税手续费返还税务处理

个人所得税手续费返还税务处理

企业在生产经营业务中，在向个人支付工资薪金、劳务费、股息红利等所得时，需要代扣代缴个人所得税，这个义务是法定的，企业无法回避。因为《个人所得税法》第八条规定:“个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人”。在企业履行代扣代缴义务后，税务机关会按支付企业手续费，因为《个人所得税法》第十一条规定：“对扣缴义务人按照所扣缴的税款，付给百分之二的手续费”。那么企业取得这笔手续费收入如何进行税务处理呢？

一、关于营业税问题

先来看一下相关的政策规定：

1、《国家税务总局关于印发<营业税税目注释（试行稿）>的通知》（国税发[1993]149号）规定：代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务。其他代理服务，是指受托办理上列事项以外的其他事项的业务。

2、《国家税务总局关于代扣代缴储蓄存款利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知》（国税发[2001]31号）第一条规定：根据《国务院对储蓄存款利息所得征收个人所得税的实施办法》的规定，储蓄机构代扣代缴利息税，可按所扣税款的2%取得手续费。对储蓄机构取得的手续费收入，应分别按照《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的有关规定征收营业税和企业所得税。

3、《广西壮族自治区地方税务局关于企业代扣代缴个人所得税取得手续费收入纳税问题的函》（桂地税函[2009]446号）第一条规定：企业代扣代缴个人所得税取得手续费收入应缴纳营业税。

4、《广东省地方税务局关于代扣代收和代征税款手续费收入征收营业税问题的批复》（粤地税函［2008］583号）规定：对单位和个人履行代扣代缴、代收代缴税款义务，或者接受委托代征税款，所取得的手续费收入，应照章征收营业税。

5、《 国家税务总局关于做好中国石油化工集团公司税收风险管理后续工作的通知》（税总发[2013]100号）规定：“

（一）统一政策执行口径 经税务总局各相关司共同研究，根据现行税法，部分税政问题按如下口径统一执行：

3.营业税方面

（1）代收代缴或代扣代缴个人所得税、消费税、预提所得税手续费收入应征收营业税。

（2）股份公司总部将自有资金（不含下属分、子公司资金）提供给成员企业使用收取的利息，应征收营业税。”

根据上述规定，企业提供的代扣代缴个人所得税税款行为，被界定为属于提供“服务业——代理业”应税劳务，应该交纳营业税。营改增以后的相关执行口径：

1、深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之一）

四、代扣代缴个人所得税的手续费返还 根据现行税收法规，代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务——代理经纪服务”缴纳增值税。

2、内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答三

一、代扣代缴个人所得税的手续费返还纳税问题

根据现行税收法规，代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务——经纪代理服务”缴纳增值税。

二、关于企业所得税的问题

相关的政策规定如下：

1、《中华人民共和国企业所得税法》第六条规定：“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。”

2、《财政部国家税务总局 中国人民银行 关于进一步加强代扣代收代征税款手续费管理的通知》（财行[2005]365号）规定：“三代”单位所取得的手续费收入应该单独核算，计入本单位收入，用于“三代”管理支出，也可以适当奖励相关工作人员。

3、《国家税务总局关于代扣代缴储蓄存款利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知》（国税发[2001]31号）第一条规定：对储蓄机构取得的手续费收入，可按所扣税款的2%取得手续费。对储蓄机构取得的手续费收入，应分别按照《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的有关规定征收营业税和企业所得税。

4、《北京市地方税务局关于代扣代缴、代收代缴和委托代征税款返还手续费征收企业所得税问题的批复》(京地税企[2007]392号):代扣代缴、代收代缴和委托代征税款（以下简称“三代”）纳税人取得的返还手续费收入，应并入纳税人收入总额计算缴纳企业所得税，因“三代”而产生的有关支出可在计算缴纳企业所得税时按照相关税收规定税前扣除。

因此，对于企业取得的个税手续费返还收入，计入收入总额，计算缴纳企业所得税这是毫无疑问的，同时，对于用于该项代扣代缴工作的支出，也可以企业当年企业所得税汇算中扣除。

三、关于个人所得税问题

个人觉得，对于企业取得的个税手续费返还收入的税务处理，其实大家最关心的还是个人所得税问题，那么也来先看一下相关的政策规定：

1、《个人所得税代扣代缴暂行办法》（国税发[1995]065号）规定“对扣缴义务人按照所扣缴的税款，付给2%的手续费。扣缴义务人可将其用于代扣代缴费用开支和奖励代扣代缴工作做得较好的办税人员。”

2、《国家税务总局关于代扣代缴储蓄存款利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知》（国税发[2001]31号）第二条规定：“储蓄机构内从事代扣代缴工作的办税人员取得的扣缴利息税手续费所得免征个人所得税。”

3、《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]20号）规定：“

二、下列所得，暂免征收个人所得税：

（五）个人办理代扣代缴税款手续，按规定取得的扣缴手续费。”

4、《重庆市地方税务局关于明确个人所得税有关政策问题的通知》（渝地税发[2007]263号）明确规定：《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]020号）第二条第五款规定，个人办理代扣代缴税款手续，按规定取得的扣缴手续费暂免征收个人所得税。其免税范围界定为：发放给具体办税人员的手续费奖励暂免征收个人所得税，对扩大范围发放的手续费奖励，仍按税法规定缴纳个人所得税。”

应该说通过上述规定已经足以说明，对于发放给办税人员的免征个人所得税的手续费，是指办理代扣代缴手续的相关办税人员按规定所取得的扣缴手续费，而如果公司将此款项作为奖金或者集体福利性质一并奖励给非相关人员，则应并入员工当期工资薪金计征个人所得税。

最后，还需要提醒一下大家应该需要注意的问题：

1、企业取得的这笔收入基本是每一笔，属于非经营性收入，会计处理时不能计入营业收入。但是有的单位在收到这笔手续费时，却计入了“其他应付款”，挂账多年，这是不对的。

2、这笔收入应该按照收付实现制原则确认，不需要按权责发生制原则进行确认。因为支付单位是税务机关，税务机关需要根据财政预算的安排从财政库支付。

3、这笔手续费的支出应该是发放给具体办理代扣代缴手续的相关办税人员作为奖励，才可以免征收个人所得税。