第一篇：房地产企业所得税预征的税务处理
房地产企业所得税预征的税务处理
一、.未完工开发产品的税务处理
国税发[200631号文规定摘要：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。
预计计税毛利率由国家税务总局进行了明确摘要：经济适用房其预售收入的计税毛利率不得低于3%;非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%;位于地及地级市城区及郊区的,不得低于15%。;位于其他地区的,不得低于10%。
国税发[200631号文和[200383号文规定的不同点在于，将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率。营业利润率和计税毛利率是不同的两个概念摘要：营业利润=预售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用;营业利润率=营业利润/营业收入;计税毛利=营业收入-计税成本;计税毛利率=计税毛利/预售收入。
采用营业利润率预计企业所得税应纳税所得额直接并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，并在当初不再考虑期间费用支出的多少;而采用计税毛利率是将取得的预售收入乘以计税毛利率后的毛利减去当期实际发生的和之相关的期间费用、税金及附加(按预售收入计征缴纳的税金及附加)。采用计税毛利率法更加科学、合理、合法摘要：营业利润率法在取得预售收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加，一律实行统一比例，对完工后还应当对以前发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”，从而给纳税调整会带来很多的麻烦;计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本新问题。
当期未完工开发产品的税务处理如下摘要：
当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率
当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加
当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×33%
二、完工开发产品的税务处理
国税发[200631号文规定摘要：开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额和其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
国税发[200631号文和[200383号文规定的不同点在于，从税收的角度明确了开发产品的完工标准、计税成本和收入确认的原则，促使企业按规定及时地将预售收入确认为实际销售收入，同时结转其对应的计税成本。对此，纳税人应高度重视，避免由于开发产品完工，不及时将预售收入确认为实际销售收入、结转其对应的计税成本，而被主管税务机关确定或核定其计税成本，带来税收上的风险。
完工开发产品的税务处理如下摘要：
实际销售收入毛利额
=预售收入确认的实际销售收入—计税成本(预售收入相对应的成本)
预售收入毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率
完工年度应纳税所得额=实际销售收入毛利额—预售收入毛利额—当期应纳税所得额
当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×33%
三、所得税预征操作案例及注重的事项
【案例摘要：某房地产开发有限公司2005年初开发“普通住宅”项目，整个工程于9月底完工，10月份投入使用。当年发生经济业务如下摘要：
一季度发生期间费用15万元，收到预售收入200万元，“预收帐款”余额200万元;
二季度发生期间费用8万元，收到预售收入400万元，“预收帐款”余额600万元;
三季度发生期间费用17万元，收到预售收入408万元，“预收帐款”余额1080万元;
该项目共发生房屋开发成本1 050(含土地款200、利息支出20)万元，商品房可售面积为10 000平米，售价0.18万元/平米。至三季度末累计预售6 000平米。四季度发生期间费用30万元，剩余4 000平米全部售完，取得收入720万元。
该公司适应的税率摘要：营业税率5%、城建税5%、教育费附加3%、土地增值税预征率0.5%、预计计税毛利率10%、所得税税率33%。假定该公司无其他调整因素，按季计征交纳所得税计算方法如下摘要：
一季度发生期间费用15万元，营业税金及附加10.8(200×5.4%)万元，土地增值税1(200×0.5%)(万元)，当季应纳所得税计算如下摘要：
应纳税所得额=200×10%-15-10.8-1=-6.8(万元)，应纳所得税0。
二季度发生期间费用8万元，累计期间费用23万元。累计交纳营业税金及附加32.4(600×5.4%)万元，累计交纳土地增值税3(600×0.5%)(万元)，当季应纳所得税计算如下摘要：
累计预征应纳税所得额=600×10%-23-32.4-3=1.60(万元)
应纳的所得税=1.6×33%=0.528(万元)
三季度发生期间费用17万元，累计期间费用40万元。累计交纳营业税金
及附加58.32(1080×5.4%)万元，累计交纳土地增值税5.4(1080×0.5%)万元，当季应纳所得税计算如下摘要：
累计预征应纳税所得额=1080×10%-40-58.32-5.4=4.28(万元)
当季应纳所得税=4.28×33%-0.528=1.412-0.582=0.884(万元)
四季度摘要：10月份开发产品完工，按国税发[200631号文规定，计算预售收入确认为实际销售收入毛利额和预售收入毛利额的差额，计入四季度的应纳税所得额。计算如下摘要：
预售收入相对应的计税成本=1080/0.18×0.105=630(万元)
实际销售收入毛利额=1080-630=450(万元)
预售收入计税毛利额=1080×10%=108(万元)
四季度剩余4000平米全部销售，实现销售720万元，发生期间费用30万元，结转销售成本420(4000×0.105)万元，营业税金及附加38.88万元(720×5.4%)。应补交的土地增值税摘要：
(1)计算答应扣除项目金额=200+830+20+(200+830)×5%+97.2+(200+830)×20%=1404.7(万元)
(2)增值额=1800-1404.7=395.3(万元)
(3)增值率=395.3÷1404.7×100%=28.14%(普通住宅超过增值税率20%)
(4)应交纳土地增值税=395.3×30%=118.59(万元)
(5)应补交土地增值税=118.59-5.4=113.19(万元)
应纳税所得额=(450-108)+(720-420-38.88-113.19-30)=459.93(万元)
应交纳的所得税=459.93×33%=151.78(万元)
应补交的所得税=151.78-1.412=150.368(万元)
采用上述方法计算所得税应注重的是，房地产企业必须按照规定结转预售收入，对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入，税务机关在计算征收所得税时，还是应该作为预售款处理，否则，由于产品未完工，无法计算成本而不能正确计算当期应纳税所得额，从而影响税款计算征收。企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目和未完工项目之间混淆不清，无法正确计算企业所得税。
第二篇：企业所得税的税务处理
—、固定资产没有单位价值标准的限制《企业所得税法实施条例》第五十七条规定：“固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。”其间并没有对固定资产的单位价值标准作出的限制，因而对纳税人来说，应当根据自身的情况，合理确定资产的归属。从纳税筹划的角度考虑，可以适当提高固定资产的标准，以便在更短的时间内将固定资产摊入成本、费用。
二、应当正确理解固定资产计提折旧的范围企业所得税法并没有从正面列举可计提折旧的固定资产的范围，而是从反面对不可计提折旧的固定资产的范围进行了列举。按照《企业所得税法》下列固定资产不得计算折旧扣除：
1、房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；
2、以经营租赁方式租入的固定资产；
3、以融资租赁方式租出的固定资产；
4、已足额提取折旧仍继续使用的固定资产；
5、与经营活动无关的固定资产；
6、单独估价作为固定资产入账的土地；
7、其他不得计算折旧扣除的固定资产。
在对折旧范围的理解上，需要注意几个问题：
（一）税法只是强调房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产不得计提折旧，那么房屋、建筑物以外的已经投入使用，但是由于某些方面的原因，而暂时停止使用的固定资产是可以计提折旧的。
（二）以经营租赁方式租入的固定资产由于不符合企业固定资产的条件，即不属于企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有，自然不应该计提固定资产折旧。但是对于出租者而言，对方仍然可以计提折旧。这实际上体现了一种费用不重复扣除的原则，即既然出租者计提了折旧并进行了税前扣除，那么了对承租者来说也就不能重复计提折旧并在税前扣除。
（三）与经营无关的固定资产实际上可以作更为宽泛的理解，即凡是与企业的生产经营不相关，或者企业生产经营根本就不需要的固定资产，都不应该计提折旧，即便计提了折旧也不能在税前进行扣除，因为这些费用与企业的生产经营不相关，不符合税法所要求的税前扣除相关性原则的要求。
（四）单独估价作为固定资产入账的土地，虽然在形式是是作为固定资产入账的，但是就其本质而言，仍然是无形资产，按照实质重于形式的原则，它仍然必须作为无形资产处理，其成本与价值也是通过摊销的形式进行转移的。
其五，固定资产在更新改造期间，是不可能计提折旧的，因为在此期间，相关的固定资产已经从固定资产账户转入到在建工程科目，不存在可以作为计提折旧的依据了。
三、未结算未取得发票的固定资产仍可有条件折旧企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。但是，按照《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)的规定，企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。
四、固定资产折旧年限必须符合税法规定除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：
1、房屋、建筑物，为20年；
2、飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；
3、与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；
4、飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；
5、电子设备，为3年。
6、企事业单位购进软件，凡符合固定资产确认条件的，可以按照固定资产进行核算，经主管税务机关核准，其折旧年限可以适当缩短，最短可为2年。
7、集成电路生产企业的生产性设备，经主管税务机关核准，其折旧年限可以适当缩短，最短可为3年。
8、改建的固定资产延长使用年
限的，除已经足额提取折旧的固定资产以及租入的固定资产外，应当适当延长折旧年限。
五、生产性生物资产折旧年限不能发生差错生产性生物资产计算折旧的最低年限如下：
1、林木类生产性生物资产，为10年；
2、畜类生产性生物资产，为3年。
六、商誉不得摊销和扣除企业自创的商誉不得计算摊销并在税前扣除，而企业外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时，准予扣除。因而尽管在企业所得税上，商誉是作为无形资产的，但不管是外购的还是自创的，都不得摊销扣除。
七、确认资产损失必须减除相关款项企业的资产发生损失时，企业不能将全部资产或者费用都确认为资产损失，必须减除责任人赔偿、保险赔款、残值收入等。
八、资产损失税前扣除需要注意履行审批手续企业实际发生的资产损失按税务管理方式可分为自行计算扣除的资产损失和须经税务机关审批后才能扣除的资产损失。凡属于需经税务机关审批后才能扣除的资产损失必须在履行报批手续后才可进行税前扣除。下列资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失：
1、企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失；
2、企业各项存货发生的正常损耗；
3、企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；
4、企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；
5、企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失；
6、其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他资产损失。
九、资产损失只能在损失发生当年抵扣根据《国家税务总局关于企业以前未扣除资产损失企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]772号）规定，企业发生的上述资产损失，应在按税收规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提前或延后扣除。在当年因为各种原因未能扣除的，不能结转在以后扣除；可以按照《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，追补确认在该项资产损失发生的扣除，而不能改变该项资产损失发生的所属。
第三篇：2011企业所得税资产损失税务处理
尊敬的纳税人：
为做好2011企业所得税资产损失税务处理工作，根据《国家税务总局关于发布<企业资产损失所得税税前扣除管理办法>的公告》（国家税务总局公告【2011】第25号）和省局《关于执行国家税务总局第25号公告有关问题的通知》等文件要求，现将2011资产损失税务处理若干问题通知如下：
一、受理时间纳税人应于汇算清缴前提请资产损失申报。按照省局资产损失专业化审核要求，我局拟定于3月15日和4月20日分两批次开展资产损失专业化审核。为了避免您因资产损失不符合规定而带来的税收风险，原则上请于上述日期前进行资产损失申报。
二、受理部门各县（市、区）国税局：各县（市、区）局办税服务厅市区二分局、七分局：王陵路90号市局办税服务厅市区三分局、开发区国税局：本单位办税服务厅市区四分局：明理街7号105室办税服务厅市区五分局：二环西路140号109室办税服务厅市区六分局：淮海食品城会展中心206室办税服务厅
三、申报程序
1、企业发生的资产损失，无论是正常损失还是非正常损失，均应按规定的程序和要求向主管税务机关申报后才能在税前扣除。未经申报的损失，不得在税前扣除。
2、企业资产损失按其申报内容和要求的不同，分为清单申报和专项申报两种申报形式。其中，属于清单申报的资产损失，企业只要填报《企业资产损失税前扣除清单申报受理表》（附件一）报送税务机关即可，有关会计核算资料和纳税资料留存备查；属于专项申报的资产损失，企业除了报送《企业资产损失税前扣除专项申报受理表》（附件二）外，还应逐项（或逐笔）报送会计核算资料及其他相关的纳税资料（附件三：《企业所得税资产损失专项申报税前扣除报送资料一览表》）。企业在申报资产损失税前扣除过程中不符合上述要求的，税务机关应当要求其改正，企业拒绝改正的，税务机关有权不予受理。
3、企业发生的下列资产损失，应以清单申报的方式向税务机关申报扣除：①企业在正常经营管理活动中，按照公允价格销售、转让、变卖非货币资产的损失；②企业各项存货发生的正常损耗；③企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；④企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；⑤企业按照市场公平交易原则，通过各种交易场所、市场等买卖债券、股票、期货、基金以及金融衍生产品等发生的损失。企业发生的其他资产损失，应以专项申报的方式向税务机关申报扣除。如无法准确判别是否属于清单申报扣除的资产损失，应采取专项申报的形式申报扣除。
四、其他
1、为方便您全面了解企业所得税资产损失新的税收政策，现将国家税务总局公告【2011】第25号（附件四）供您学习。
2、我局根据资产损失最新规定，结合以往专业化审核过程中发现的问题，总结整理了《徐州市国家税务局资产损失税前扣除纳税遵从提示》（附件五），请您仔细阅读。
3、资料形式要求：纳税人应使用A4纸报送资料，一式两份，按附件所列顺序逐页编号并装订。凡报送的资料属于复印件的，纳税人应加盖公章并注明“经核对与原件一致”。资料形式不符合要求的，税务机关应当要求其改正，企业拒绝改正的，税务机关有权不予受理。不明之处，欢迎您拨打我局咨询电话12366-1或通过徐州市国税局网站“徐税官信箱”与我们交流。感谢您的配合！附件一：企业资产损失税前扣除清单申报受理表.doc附件二：企业资产损失税前扣除专项申报受理表.doc附件三：资产损失专项申报报送资料一览表.doc附件四：国家税务总局关于发布《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》的公告 【2011】第025号.doc
附件五：徐州市国家税务局资产损失税前扣除纳税遵从提示.doc
徐州市国家税务局二零一二年二月十三日
第四篇：泰州市房地产所得税预征率通知
泰州市地方税务局文件
泰地税发〔2009〕98号
转发《江苏省地方税务局转发 〈国家税务总局关于印发〈房地产开发经营 业务企业所得税处理办法〉的通知〉的通知》的通知
各市地方税务局，市局各分局（局）：
现将〘江苏省地方税务局转发〖国家税务总局关于印发〖房地产开发经营业务企业所得税处理办法〗的通知〗的通知〙（苏地税发〔2009〕53号）转发给你们，并补充如下意见，请一并贯彻执行：
一、自2009年1月1日起，我市范围内（不含四市）企业销售未完工房地产开发产品的计税毛利率按下列标准执行：
（一）经济适用房、限价房和危改房（不包括经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等），其计
第五篇：房地产企业预缴所得税会计处理
房地产企业预缴所得税会计处理
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发
[2006]31号），关于未完工开发产品的税务处理问题中明确：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。可作如下会计分录，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入，同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，笔者认为对预缴的所得税确认为递延所得税资产，并使用“递延税款—预售房预缴所得税”科目，缴纳时同上，只是在年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税，从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延税款—预售房预缴所得税”科目，反映在资产负债表中资产类科目中的“递延税款”的借方。会计分录如下，借“递延税款——预售房预缴所得税”，贷“应交税费
——应交所得税”。
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