第一篇：土地一级开发工作程序范文
大亚湾中心区6号路南侧42公顷土地
储备及一级开发工作程序
一、该项目土地一级开发的概况
惠州大亚湾经济技术开发区土地储备中心通过公开招投标方式，于2008年5月20日确定惠州市宏石基础设施投资有限公司作为一级开发主体单位，并签订了《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》。
按照《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》（以下简称合同书），该项目一级开发范围为惠州大亚湾经济技术开发区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目，包含所有前期费用，拆除费用，项目围墙、场地平整土石方、临时施工道路，项目周边道路、周边市政工程监视及其所发生的费用，项目新建的一所中学及一所小学（中小学选址由区土地储备中心另行提供）及项目内的其他公用工程建设及其所发生的费用等，以上建设的全部投资和所有费用均根据惠湾建审纪要【2007】9号《会议纪要》精神，从项目土地出让收入中安排专款支付，但部分前期费用可由乙方现行垫付，甲方在土地一级开发过程中适时与乙方结算。
二、土地一级开发的内容
根据合同书的约定，一级开发工作包含但不仅限于以下内容：
1、进行项目用地内的房屋拆除工作；
2、按照规划要求及当地的基建程序，办理项目内公用工程建设的前期手续及设计和施工等工作。具体要求为“六通一平”（通上水、通下水（雨、污）、通电、通气、通电信、围墙以及场地平整（按规划的竖向设计要求）等）及其他公用工程建设工作。
三、土地一级开发成本和收益
成本构成：
1、经审定的工程前期费用、清表费、监理费、建筑安装费用、各项政府和社会服务性收费、经甲方确认的其他投资、建设单位管理费；
2、根据一级开发合同，企业完成项目用地六通一平等市政基础设施建设有关的工程费用及在此期间发生的其他合理费用； 四、一级开发涉及政府职能部门
在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、规划局、财政局、建委、区计经贸办、监察局等相关政府部门。
1、国土局主要负责土地一级开发招投标、确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。
2、计经贸办主要负责一级开发土地的立项核准工作。
3、规划局主要负责一级开发土地规划手续的审批工作。
4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，办理施工许可证。
5、区财政主要负责一级开发项目费用预审、工程项目验收、开发成本的审核及付款等工作。
6、区监察局主要负责一级开发项目工程项目验收等过程中的监督工作。
五、土地一级开发工作程序
本程序根据《大亚湾中心区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》并经咨询相关部门后制定，主要侧重在政府通过招投标方式确定一级开发主体后，一级开发工作具体实施过程及资金拨付流程。程序一：确定土地一级开发主体 政府主管部门：
区国土局、管委会相关部门 主要工作内容：
1、区国土局会同相关部门就项目一级开发具体问题召开联席会议，制定一级开发项目招投标文件，通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目；
2、下达土地一级开发批复；
3、签订土地一级开发合同（储备中心与一级开发单位）。
程序二：办理土地一级项目开发项目立项 政府主管部门：
区财政局、计经贸办 主要工作内容：
1、依据一级开发项目合同，向区财政局基建办提交一级开发工程单项工程的预算，由基建办对预算进行审核，落实资金安排批复。
2、依据一级开发合同、区财政批复、项目可研报告（一级开发实施方案）等资料向区计经贸办提交立项申请。
程序三：办理土地一级项目开发项目规划手续 政府主管部门：
区规划局 主要工作内容：
1、依据一级开发合同、立项报告等资料向区规划局提交各单项工程建设工程规划许可证的申请。
程序四：办理土地一级项目开发项目开工手续 政府主管部门：
区建设委员会 主要工作内容：
1、依据一级开发合同、立项报告、建设工程规划许可证等资料向区建设委员会提交各单项工程建筑工程施工许可证的申请。
程序五：组织清表、动迁实施市政基础设施工程 政府主管部门：
区财政局、监察局、质量监督站等部门 主要工作内容：
1、不需要规划、开工手续的一级开发工作，在经过区国土部门确认后即可展开工作（如项目用地上的清表等费用）；
2、建设单位进行项目一级开发工程的招投标（邀请）、现场施工建设；
3、在项目施工过程中，区财政、监察、建委相关部门按照有关规定对项目进行监督。程序六：组织验收 政府主管部门：
区国土局会同有关部门 主要工作内容：
1、区国土局组织区财政、规划、建设、监察、监督站等部门对土地一级开发工作进行验收；
程序七：一级开发项目成本审核及拨款 政府主管部门：
区国土局会同有关部门 主要工作内容：
1、一级开发单位报送有关资料，区国土局内部（土地储备中心等）对一级开发成本进行预审。
2、区国土局和区财政、计经贸办等部门审核土地一级开发成本，鉴定土地成本的有效性。
3、由一级开发单位提交一级开发工程拨款单，经国土、财政、管委会相关部门会签后，财政将资金拨入一级开发单位指定帐户。
程序八：分期交付土地 政府主管部门：
区国土局会同有关部门 主要工作内容：
根据土地挂牌等文件规定，经区国土局相关部门确认同意，企业将完成一级开发后的土地直接交付给通过招拍挂获取国有土地使用权的单位。
附图1： 土地一级开发一般工作程序区财政预算预审区土地储备开发联席会就土地、产业政策、规划等对一级开发实施方案提出原则意见区国土局会同相关部门
1、通过招标确定土地一级开发主体
2、下达土地一级开发批复
3、签订土地一级开发合同土地一级开发主体区计经贸办立项区规划建设规证区建委开工证区质监站质监手续区监察局监督区国土一级开发内容确定 土地一级 开发主体办理清表、动迁等手续，组织实施土方、围墙、道路等市政基础设施建设 市国土局商 相关委办局
1、组织验收土地
2、审核土地一级开发成本
3、财政局最终审核确定一级开发各项成本
4、财政局按照有关规定拨付一级开发费用 市国土局按照入市土地挂牌文件规定，将完成一级开发的土地交付给依法获取土地使用权的单位。
第二篇：北京土地一级开发流程程序
北京房地产一级开发程序流程 目 录
一、土地一级开发的概念 3
二、土地一级开发的实施方式 3
三、土地一级开发成本和收益 4 四、一级开发的土地范围 4 五、一级开发涉及政府职能部门 4 六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 5
七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1）6 程序一：确定土地一级开发项目 6 程序二：确定一级开发单位 6 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）7 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）7 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）9 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八:办理规划意见书 10 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 11 程序十：取得征地批复(实施征地)12 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）13 程序十二：编制市政基础设施实施方案 14 程序十三：组织验收，评估土地成本 14 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 14
八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2）15 程序一：确定土地一级开发项目 15
9 程序二：取得市土地储备联席会意见 16 程序三：签订土地一级开发合同 16 程序四：办理建设项目用地预审 16
九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3）17 程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见 18 程序二：办理建设项目用地预审 18
一、土地一级开发的概念
土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。
二、土地一级开发的实施方式
根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：
1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市交易的北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。
2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司。
对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级开发工作，这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例（短暂阶段）。如远洋山水东区、银港项目。
3、对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。如今年8月1日成交的清河毛纺厂用地属于这一类型。
本报告主要针对第二种方式，即委托开发企业实施一级开发，包括招标选择、直接确定和458号文项目三种形式，其中又以招标选择开发企业实施一级开发为主。
三、土地一级开发成本和收益 成本构成：
1、征地、拆迁补偿及有关税费；
2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；
3、市政基础设施建设有关费用；
4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；
5、贷款利息；
6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。收益：
委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。
委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。四、一级开发的土地范围
1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；
2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；
3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的；
4、协议出让土地首次转让土地使用权的；
5、政府规定的其他土地使用权交易；
6、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。五、一级开发涉及政府职能部门
在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。
1、国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。
2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。
3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。
4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容
1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。
2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案文件；
3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件；
4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件；
5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。
6、有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。
7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。
8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地，周边已具有相应的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑（构筑）物拆除后入市交易。
9、成本审核和确认
原建设单位在申请土地入市交易前，土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后，由市国土资源局会同有关部门进行审核确认。
七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1）
本程序根据《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图（试行）》并经咨询相关部门后制定，适用于通过招标委托开发企业进行一级开发这一方式（目前尚未开始实施，据有关人士介绍将于2006年下半年开始启用）。其中程序
三、程序
四、程序
五、程序
六、程序七具体根据市土地储备开发联席会意见办理，程序三至九顺序可调整。程序一：确定土地一级开发项目 政府主管部门：
市国土局、市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）主要工作内容：
1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向市国土局提出土地一级开发申请（危改项目向市危改办提出申请，绿化隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请）；
2、市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审；
3、市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案；
4、市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见。程序二：确定一级开发单位 政府主管部门： 市国土局、市建委等部门 主要工作内容：
1、市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；
2、下达土地一级开发批复；
3、签订土地一级开发合同。
程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）
对于部分重点项目，需根据联席会议要求到市建委办理建设意见。程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）下列项目需要办理交通影响评价：
（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；
（2）边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；
（3）其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目；
（4）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目；（5）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建；（6）其他需要进行交通影响评价的项目。政府主管部门： 市规委基础设施处、市交通委员会 主要工作内容：
委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告（主要包括项目基本情况，周边项目情况，区域交通现状，项目交通量预测、交通评价等内容），提交至市规委基础设施处，由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。
程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）
树龄在100年以上的为古树，其中，树龄超过300年的为一级古树，其他的为二级古树。凡在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影响的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。——办理避让古树名木措施审批意见 政府主管部门： 市园林局监督检查处 审查标准：
1、申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；
2、凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚；
3、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。所需文件资料：
1、北京市园林局避让保护古树名木措施申请表。申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章）；
2、规划意见书及附图；
3、避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。办理时间： 20个工作日 ——办理避让古树名木移植许可 政府主管部门： 市园林局城市绿化处 审查标准：
1、是否属于因特殊情况必须移植的；
2、古树名木移植方案是否符合要求；
3、申办人提出的申请符合申请条件，申报材料是否齐全、规范、有效；
4、如举行听证的，符合听证笔录的要求。所需文件资料：
1、北京市园林局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；
2、北京市园林局绿地指标审核签图意见；
3、规划意见书及附图；
4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；
5、古树名木移植方案。办理时间： 12个工作日
程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）项目用地内存在文物的，按照市土地联席会议意见处理。程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）
环境评价文件包括三类：环境影响报告书，适用于占地10万平米及以上且位于敏感区、建筑面积5万平米以下、且位于敏感区的项目；环境影响登记表，适用于建筑面积2万平米以下且位于非敏感区的项目；环境影响报告表，适用于其他项目。政府主管部门： 市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。审查标准：
1、符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；
2、符合国家产业政策；
3、符合城市功能区划和环境保护规划；
4、要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；
5、采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；
6、污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；
7、满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；
8、建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。
9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施。
10、能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；
11、离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定。
12、地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；
13、围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；
14、轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计； 所需文件资料：
1、并加盖单位印章的《建设项目环境管理申请登记表》。
2、环境影响评价文件：（1）书面文档2份及电子文档各1份；
（2）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案;（3）环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影响评价工作的通知》（环办[2002]88号）的要求。
3、拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订；环境影响登记表项目可以提交示意图）。
4、项目用地预审意见；
5、土地一级开发批复。
6、对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外； 办理时间：
报告书60日、报告表30日、登记表15日。程序八:办理规划意见书 政府主管部门：
规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）审查标准：
1、实体审查
（1）符合各类城市规划（《城市规划法》和《北京市城市规划条例》）。
（2）新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件);自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。
2、形式审查
（1）环保部门批准的环境影响评价文件。（2）无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见；
（3）广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见； 所需文件资料：
1、申请书；
2、用地说明书；
3、地形图3份(1：500，1:2000,1:10000)；
4、平面设计图1份；
5、环评、交评审批意见；
6、普测或钉柱成果报告书（电子版）；
7、地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；
8、一级开发批复；
9、产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见；
10、迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见；
11、其他材料。办理时间： 20个工作日
程序九：办理土地一级项目立项核准 政府主管部门：
先向区县发改委固定资产投资科提交申请，经同意后再向市发改委固定资产投资处申请（目前，市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请）。审查标准：
1、项目申请报告由具备相应工程咨询资格的机构编制；
2、项目符合国家法律法规；
3、项目符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；
4、项目符合国家宏观调控政策；
5、地区布局合理；
6、主要产品未对国内市场形成垄断；
7、未影响我国经济安全；
8、合理开发并有效利用了资源；
9、生态环境和自然文化遗产得到有效保护；
10、未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；
11、房地产企业开发资质证明文件；
12、项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。所需文件资料：
1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）；
2、一级开发批复；
3、项目用地预审意见；
4、征地补偿安置初步协议；
5、法人资格证书（开发企业）；
6、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；
7、环评、交评审批意见；
8、其他材料。办理时间： 区县发改委20个工作日，市发改委20个工作日 程序十：取得征地批复(实施征地)新增集体土地需要办理征地手续，然后再实施征地。政府主管部门：
向项目所在区县国土分局征地科提出申请，经区县分局同意后，再向市国土局征地处提出申请。
所需文件资料：
1、申请书；
2、《规划意见书》及附图；
3、钉柱测量成果报告书；
4、一级开发项目立项核准文件；
5、征地补偿安置协议书；
6、一级开发批复和建设项目用地预审意见；
7、拟占用土地1：1万土地利用现状图；
8、补充耕地位置图；
9、地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；
10、建设项目总平面图或线形工程平面图；
11、一书四方案（用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由区国土局提供）；
12、（占）地情况调查表；
13、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表；
14、是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交）；
15、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。办理时间： 分局30个工作日，市局30个工作日 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）
一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于工厂搬迁，签订搬迁协议，并完成厂房腾空即可。政府主管部门：
所在区县建委（或房地局）拆迁科 所需文件资料：
1、申请书；
2、《规划意见书》及附图；
3、一级开发批复和建设项目用地预审意见；
4、一级开发项目立项核准文件；
5、拆迁实施方案；
6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件；
7、其他材料。办理时间： 30个工作日
程序十二：编制市政基础设施实施方案 政府主管部门：
市规委市政处、各市政专业部门 主要工作内容：
1、到市自来水公司编制上水方案；
2、到北京四方市政技术公司编制雨污水方案；
3、到市热力集团编制热力方案（市政供暖范围内）：
4、到燃气公司编制燃气方案（市政燃气范围内）；
5、到市供电局编制供电咨询方案；
6、到市电信局编制电信方案；
7、请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合。程序十三：组织验收，评估土地成本 政府主管部门： 市国土局会同有关部门 主要工作内容：
1、一级开发单位委托有资质的土地评估单位就土地开发成本及土地市场价格进行评估或委托专业审计机构进行审计；
2、市国土局组织有关部门对土地一级开发工作进行验收；
3、市国土局内部（土地储备中心、市场处、利用处、土地利用中心等）对一级开发成本进行预审；
4、市国土局和市发改委审核土地一级开发成本，鉴定土地成本的有效性。程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 政府主管部门： 市国土局会同有关部门 主要工作内容：
完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据土地供应计划出让或者直接入市交易（目前以直接入市交易为主）。纳入储备库的，由市国土局根据委托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费；直接入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下：
1、市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议；
2、市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议；
3、市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但基本都能通过。今后土地供应计划和储备开发计划完善后，预计此步骤可省去。
八、直接确定开发企业的一级开发项目程序（参见附图2）
当前，土地一级开发项目招标管理办法尚未出台，由企业实施的一级开发项目以政府直接确定开发企业为主要方式。具体如下： 程序一：确定土地一级开发项目 政府主管部门：
项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门，市国土局土地储备中心、分中心 主要工作内容：
1、拟进行一级开发企业征得原土地方、项目所在区县和乡镇政府或原土地方上级主管部门同意，并与原土地方签订土地一级开发意向书；
2、集体土地向所在区县土地储备分中心提出一级开发申请，经同意后由分中心向市储备中心分中心管理部提出申请；国有土地直接向市储备中心一级开发部提出申请。市储备中心初步同意的，将项目提交市土地储备联席会议讨论。危改项目向市危改办提出申请，由市危改办提交联席会议讨论。绿化隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请，由市绿隔总指挥部提交联席会议讨论。
程序二：取得市土地储备联席会意见 政府主管部门：
市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）所需文件资料：
1、一级开发申请书（原件盖章1份）；
2、企业法人营业执照（复印件盖章2份）；
3、法定代表人证明书（原件盖章2份）；
4、法定代表人身份证（复印件2份）；
5、授权委托书（原件2份）；
6、代理人身份证（复印件2份）；
7、该宗地的情况说明（包括：宗地四至范围、宗地权属介绍、宗地面积、用途、地上物情况说明）（2份）；
8、项目所在区域控规（复印件盖章2份）； 9、1：2000或1：500地形图（原件2份）；
10、无抵押、无法院查封等他项权利限制说明（原件盖章2份）；
11、国有土地使用证或权属证明文件（验原件、留盖章复印件2份）；
12、原土地方同意进行一级开发的意见；
13、项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门同意进行一级开发的意见；
14、演示文稿（电子版）；
15、其他资料。
程序三：签订土地一级开发合同
一级开发项目经联席会议同意后，由市国土局对一级开发企业下达土地一级开发批复，双方签订一级开发合同。
程序四：办理建设项目用地预审 政府主管部门：
拟进行一级开发的单位先向国土分局市场科提出预审申请，经同意后，开发单位再将材料上报到市国土局市场处。审查标准：
1、选址符合总体规划（在总归图纸上没有，但是如果在文字中有体现也可以通过）；
2、建设项目符合国家供地政策；
3、建设单位取得宗地的一级开发权批复；
4、建设项目及用地标准符合节约用地原则；
5、占用耕地的补充耕地方案是否可行。所需文件资料：
1、申请表
建设单位填写关于项目的基本信息情况；各个区县国土分局填写初步审查意见，并盖章。
2、申请报告
项目基本情况介绍：主要分析项目建设的必要性、用地需求情况、资金投入情况、原来用地情况、如果需要改变土地利用总体规划的、说明是否纳入能源利用计划； 拟选址情况：选址方案、选址的充分性和必要性说明；
用地总规：用地面积、总建筑面积、各个功能用地的面积及建筑面积情况； 用地类型：宗地的用地现状属性说明（建设用地还是农地、耕地）； 耕地补充登记初步方案：针对占用耕地的项目，如果不占耕地的可以不需要。办理时间：
国土分局初审5个工作日，开发单位从分局转到市局1个工作日，市国土局审批14个工作日
下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。
九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3）
根据市国土局《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》（京国土出2004）458号），对于以下三类用地在符合先行有关政策的前提下，准许其以原建设单位为主体，继续完善前期相关批准手续并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等前期工作，使土地达到入市交易条件：
（1）2004年1月9日前已经取得项目建议书批复或规划批准文件,且到2004年8月31日至少有一个文件依然有效的用地；
（2）2004年8月31日前已取得市危保办或区政府核发规划论证意见函的房改带危改项目用地；
（3）2004年8月31日前，符合绿化隔离带相关政策并已进入实施阶段的项目用地。这三类项目的一级开发程序如下：
程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见
所需提交的材料除了授权委托的一级开发项目上会需提交的材料外，还应提交项目符合458号文要求的文件。
程序二：办理建设项目用地预审 与授权委托的一级开发项目相同
下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。
第三篇：北京土地一级开发流程程序
北京房地产一级开发程序流程 目 录
一、土地一级开发的概念 3
二、土地一级开发的实施方式 3
三、土地一级开发成本和收益 4 四、一级开发的土地范围 4 五、一级开发涉及政府职能部门 4 六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 5
七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1）6 程序一：确定土地一级开发项目 6 程序二：确定一级开发单位 6 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）7 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）7 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）9 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八:办理规划意见书 10 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 11 程序十：取得征地批复(实施征地)12 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）13 程序十二：编制市政基础设施实施方案 14 程序十三：组织验收，评估土地成本 14 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 14
八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2）15 程序一：确定土地一级开发项目 15
9 程序二：取得市土地储备联席会意见 16
第四篇：土地开发程序
第一步 房地产开发公司的设立
第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
■三者的概念？
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件
《建设用地批准书》是建设单位或者个人的用地申请按照法定程序经批准后．由市、县人民政府向建设单位或者个人颁发的准予使用建设用地的证件，是建设单位或者个人依法使用土地进行开发建设的法律凭证。按照国家规定，《建设用地批准书》由市、县人民政府土地行政主管部门负责填写和颁发。
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
■三者的区别？
1.作用不同。《建设用地规划许可证》主要管项目的选址、性质、用途等；《建设用地批准书》主要管项目在建设前取得土地的合法性；《国有土地使用证》主要管建筑物、构筑物所有人取得土地使用权的合法性注明。
2.颁发的部门不同。《建设用地规划许可证》——规划部门；《建设用地批准书》——国土部门；《国有土地使用证》——国土部门。
3.颁发的对象不同。《建设用地规划许可证》——建设单位；《建设用地批准书》——建设单位或个人；《国有土地使用证》——产权单位或个人。
4.领取的时间不同。《建设用地规划许可证》——征收土地前；《建设用地批准书》——项目建设前；《国有土地使用证》——项目建成以后。
第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四步 房地产开发项目土地使用权的取得
取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区（县）房地局立案
19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区（县）房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金）
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税
第七步 房地产开发项目的经营阶段
房地产开发项目经营阶段的法律程序
一、外销商品房的销售
1、办理《外销商品房预（销）售许可证》
2、选定中介代理机构和律师事务所
3、与购房者签订认购书
4、签订正式买卖契约
5、办理签约公证
6、办理外销商品房预售契约公证
7、办理外销商品房的预售登记
8、外销商品房转让登记
9、外销商品房抵押登记
10、楼宇交付入住手续
11、办理产权过户手续
二、内销商品房的销售
12、提交完成建设项目投资证明
13、签署预售内销商品房预售款监管协议
14、办理《内销商品房预（销）售许可证》
15、销售项目备案
16、委托中介代理机构进行销售
17、与购房者签订认购书
18、与购房者签订买卖契约
19、办理预售登记
20、办理转让登记
21、办理房地产抵押登记手续
22、楼宇交付入住
23、质量保证书和使用说明书
24、办理产权立契过户手续
三、房地产出租的综合管理
25、房屋出租权的确认
26、申请房屋租赁许可证
27、出租人与承租人签订书面承租协议
28、租赁当事人办理租赁登记手续
29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止
四、房地产出租的专项（外地来京人员）管理
31、房屋出租权的确认
32、出租人办理房屋租赁许可证
33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
34、签订书面租赁协议
35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、房地产的抵押
36、抵押权的设定
37、签订抵押合同
38、办理房地产抵押登记
39、抵押房地产的占管 40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费
1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
10、城市房地产税
11、房屋产权登记费
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
15、房屋买卖登记费
16、房屋买卖手续费
17、房屋租赁审核备案手续费
18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费
19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费
21、房屋估价手续费
22、房屋公证估价手续费
23、房地产价格评估费
24、房地产中介服务费
第八步 房地产开发项目的物业管理阶段
房地产开发项目物业管理阶段的法律程序
1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立 房地产开发项目物业管理阶段的相关税费
1、居住小区物业管理启动经费
2、共用部位共用设施设备维修基金
3、普通居住小区物业管理费
4、高档住宅物业管理费
5、经济适用住房小区物业管理费
6、供暖费
第五篇：土地一级开发流程
土地一级开发流程
第一章土地一级开发流程
1、选地
由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。2、土地前期开发申请
原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。3、土地开发项目预审
市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。4、土地开发实施方案预审
通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
5、土地开发方案修改
编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。、确定土地开发单位
土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。
通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发委托协议 7、办理相关用地手续
土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市
发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施
单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。8、确定实施规划方案
开发单位委托编制可行性研究报告，规划方案，工程造价预算和具体设计实施方案等。
9、办理拆迁安置及市政基础建设
在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁市政基础设施建设等相关手续。（征用集体土地与征用划拨土地的程序不同，详见《征用集体土地及划拨土地的程序》）组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。、组织验收开发土地
建设项目的土地前期开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 审核土地前期开发成本
组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 纳入市土地储备库
11、办理建设用地规划许可证 办理建设用地规划许可证申请材料： 用地申请报告 法人营业执照 立项批文
县以下建制镇应出具镇政府证明
经审查批准详细规划或总平面设计图纸（一式2 份）12、办理建设用地委托钉桩
建设单位需委托测绘单位对建设项目规划用地进行测绘钉桩，由测绘院按照建设用地钉桩成果及绘制要求绘制地形图。、办理国有土地使用权出让申请
国有土地使用权出让申请一般指协议出让申请，申请用地者应当同时向市城市规划局、市土地局提出用地申请，并提供下列文件： 申请用地报告书；
国家投资的建设项目应当提供有关部门关于建设项目的批准文件； 在地区注册登记的企事业单位应当提供有关批准成立（设置）机构的批准文
件、营业执照。未在 经济特区注册登记的国内其他公司、企业、其他组织应当提供上级主管部门的批准文件、营业执照。境外公司、企业、其他组织应当提供有效的营业注册登记证件（开业执照）、章程、董事会成员名单、注册所在地的公证机关和律师事务所出具的证明文件及注册银行开具的资信证明。个人申请用地的应当提供合法的身份证件。在 省、市营业的银行存款的资信证明书； 大型、重点项目需提供项目建议书、环境保护分析报告、初步规
划方案；法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书及其他应当提交的文件。14、主管部门实地勘察 房地产项目用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门，带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。、委托地价评估、办理核定地价手续
建设单位委托有相关资质的土地评估公司对所规划用地进行评估，必须经市、县、自治县国土局批准，并核定的地价标准登记手续。
16、土地估价报告的预审
根据《国家土地管理局土地估价报告预审制度实施方案》，对需经国家土地管理局确认估价结果的土地估价报告，承担估价的中介机构可在向委托方提交土地估价报告前，向国家土地管理局提出预先审查申请，由国家土地管理局组织有关人员对土地估价报告进行预审，经预审合格后，再向委托方提交土地估价报告，由委托方按规定程序向国家土地管理局申请土地估价结果确认。
17、办理土地出让审批、举行土地出让活动（招、拍、挂）
土地前期开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地前期开发，生地变成熟地之后项目骏工验收合格后3 个月之内政府优先对土地进行招标、拍卖、挂牌，开发企业有优先竞争权。、签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者——国家，作为出让方与受让方（土地使用者）按照平等、自愿、有偿的原则，对出让土地的范围、面
积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后，依法签订的书面协议。国有土地使用权出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则签订。、交付土地出让金 21、领取临时国有土地使用证、领取正式国有土地使用证
按合同的约定支付余款。付清地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
第二章 土地一级开发办理拆迁安置全流程
一、征用集体土地的拆迁安置 1、征用集体土地用地申请
房地产开发公司提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容： 申请单位名称
项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况
建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等
房地产开发公司提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：
用地单位有关资质证明
项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件 土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告 初步设计或者其他有关批准文件 建设项目总平面布置图
占用耕地的，必须提出补充耕地方案
建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告 2、到拟征地所在区（县）房地局立案
行政主管部门收到房地产开发公司提出的征用申请后，应自申请之日起30 日内拟定各项征地方面方案：拟定各项征地方案后逐级上报审批立案：农用地转用方案，报请市、县审查同意；市、州签署意见。、签订征地协议、签订补偿安置协议
征地协议书的签订必须体现自愿、公开、公正、平等、有偿的原则，既不能阻碍国家建设，又不能伤害集体和农民的利益。拆迁安置补偿协议由拆迁人与被拆迁房屋所有人协商签订。被拆迁人应当在房屋拆迁公告规定的期限内，携带房屋所有权证、土地使用权证或者其
他合法证件，到公告指定的地点与拆迁人办理房屋拆迁补偿安置手续。4、确定补偿安置方案
区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。并且对征地补偿、安置方案进行公告，修改、确定、审批。其一般操作过程如下：征地补偿、安置方案的公告→征地补偿、安置方案公告的实施→征地补
偿、安置方案的意见→征地补偿、安置方案的确定→征地补偿、安置方案的审批要求→征地补偿、安置费用的管理、区（县）房地局审核各项协议、市政府下文征地
区（县）房地局审核各项协议通过后，市政府下达具有国家强制性的征地批文。征地事由、征地范围、征地的审批权限、审批程序、实施征地的主体、实施征地程序等都由法律具体规定。、交纳各项税费
缴纳耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等各项税费。各项税费由区局开单，银行收费，分别转到区财政局（耕地占用税）、菜田建设费（市蔬菜办）、征地管理费（区国土局）、粮差费（市粮食局）。、办理批地文件、批地图、办理冻结户口、调查户口核实劳动力
拆迁范围和拆迁方案确定后，区、县国土房管局通过公安机关办理户口冻结手续。拆迁人持《建设用地规划许可证》向国土房管局提出户口冻结申请，调查户口核实劳动力，国土房管局确定拆迁范围。、办理农转工工作、农转居工作、办理超转人员安置工作 到市国土局核农转非指标，然后由村收取户口本，最后到派出所、公安局、劳动局等办理农转非及劳动力安置手续，办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径、安置工作。
根据《土地管理条例》，国家按照征用土地的比例分期分批将被征地单位的农业户口转为非农业户口。每次转为非农业户口的人数，按照被征用的耕地面积除以征地时该单位的人均耕地面积计算。被征地单位的农业户口转为非农业户口，由所在市、县、自治县人民政府按照规定的条件审批。
10、地上物作价补偿工作
拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济
组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。根据《 城市房屋拆迁管理条例》，实行作价补偿的，作价补偿的金额可以按所拆房屋面积的重置价格结合成新，乘以130％结算。、征地结案、申请《建设用地批准书》
办理“核减耕地通知书”及征用土地结案函，房地产开发公司需提供： “三表”原件 耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等缴交证明或收据 农转非办结证明原件 征地补偿协议（复印件）征地补偿款付清证明（由村出）
用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料： 办理《建设用地批准书》的申请;市政府批准征(占)地的批文;《建设用地规划许可征》附件和附图;与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4 份;钉桩坐标成果通知单;工程进度计划;计划任务结转单，但当年批准征(占)地的免交。12、委托进行拆迁工作
当房地产开发公司采用委托拆迁形式时，按照房屋拆迁法规的规定，需要办理委托手续并交纳一定比例的代办费，由委托代办单位具体实施拆迁。、办理拆迁申请
根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人应当持以下文件向当地房屋拆迁行政主管部门申领拆迁许可证： 拆迁申请书；
建设项目批准文件和资金证明； 规划部门选址意见或者规划批准文件； 建设用地批准文件附图；
拆迁计划和方案（包括对被拆迁人安置地点、补偿形式、临时安置补助、搬迁过 渡期限和搬迁方式等）。
14、审批、领取拆迁许可证
市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30 日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。根据《城市房屋拆迁管理条例》，任何单位和个人需拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。、签订房屋拆迁责任书
房屋拆迁责任书是拆迁人实施拆迁时需签署的书面文件。拆迁人在领取房屋拆迁许可证时，与被拆除房屋所在地的区、县国土房管局签订责任书。、办理拆迁公告与通知 根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，建设单位的房屋拆迁申请被批准后，由当地房屋拆迁行政主管部门向各被拆迁房屋的所有人或使用人发出《房屋拆迁通知书》，并通知各有关行政主管部门协助；同时，房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁入、拆迁范围、拆迁期限等以房屋拆迁公告或其他形式予以公布；房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30 日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60 日。
17、办理户口冻结 18、暂停办理相关事项
房屋征收部门在应 “房屋拆迁公告”时一并通知暂停办理相关手续。拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：
房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修； 改变房屋和土地用途； 租赁房屋。
19、确定拆迁安置方案
确定拆迁方案：拆迁人按照拆迁方案的各项内容，制作拆迁预分方案表，确定拆迁方案。方案审批备案：拆迁人确定的拆迁方案报经区、县国土房管局审批后，报市国土房管 局备案。、签订拆迁补偿书面协议
房屋拆迁补偿安置书面协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须 经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。
拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有：
拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限； 安置用房面积、标准和地点；
产权调换房屋的差价支付方式和期限； 搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；
搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式； 违约责任和争议解决的方式； 当事人约定的其他条款。、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
拆迁人召集被拆迁人或拆迁单位参加，由国土房管局主持，召开拆迁动员会议。拆迁人进行被拆迁人的搬迁、周转，进行拆迁安置。拆迁安置完成后，原房屋作价拆除，做到场平地净。、发放运作拆迁补偿款
发放运作拆迁补偿款一般程序：开立资金专户→出具存款证明→资金使用监督→开具领款凭证→支取补偿款项
23、拆迁施工现场防尘污染管理
拆迁人及其委托的拆除单位在进行房屋拆迁施工的同时必须严格按照标准落实扬尘治理措施。
24、移交拆迁档案资料
拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1 个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。
25、房屋拆迁纠纷的裁决
拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
26、强制拆迁
二、征用划拨土地拆迁安置 1、国有土地使用权划拨用地申请
用地单位办理划拨用地申请时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料： 划拨国有建设用地申请书，填写《××市城镇建设用地批准书申请审批表》，计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设
项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》，属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书，属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复。
规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、《审定设计方案通知 书》及附图，建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物的需提交有关用地协议； 与《建设用地规划许可证》附图相同比例尺的地形图3 份（蓝图）；
建设项目资金来源证明；
建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书。2、主管部门现场勘察
交表：用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门。勘察：用地单位带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。、划拨用地申请的审核、报批
根据《土地管理条例》，国有土地使用权划拨应当坚持以项目带土地的原则，且必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划。
国有土地使用权划拨用于非农业建设的： 县级（含县级市）人民政府１公顷以下，地级市人民政府２公顷以下。超过限额的，报省人民政府批准。
行政主管部门进行划拨用地申请的审查时，用地单位须提交以下各项文件、资料： 划拨国有建设用地申请书，填写《××市城镇建设用地批准书申请审批表》； 计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设
项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》； 属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书； 属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复；
规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、《审定设计方案通知 书》及附图；
建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物的需提交有关用地协议； 与《建设用地规划许可证》附图相同比例尺的地形图3 份（蓝图）； 建设项目资金来源证明；
建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书。4、取得划拨用地批准
划拨用地申请的批准：行政主管部门代人民政府拟文批复同意用地单位用地，并核发《城镇建设用地批准书》及拨地红线图。划拨用地申请的备案：区、县国土房管局核发《城镇建设用地批准书》后15 日内，应将区、县政府划拨城镇建设用地批复、《城镇建设用地批准书附件》及拨地红线图各一份，报送市国土房管局备案。办理划拨用地批准手续时，用地单位需准备以下各项文件、资料：交纳税费证明； 区、县政府划拨建设用地批复；××市城镇建设用地批准书及附件、拨地红线图。
第三章 相关税费、地价款（土地出让金）
地价=土地取得费+土地开发费+利息+土地增值收益，其中土地取得费包括征地费即三项补偿费（土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费）；各类税费（耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、以及地级城市收取的新菜地开发建设基金）；新增建设用地有偿使用。根据《土地管理条例》，土地使用权受让人合同生效之日起10日内支付土地使用权出让金、余额应当在90 日内付清。逾期未付清出让金的，从逾期之日起每日加收未付部分１‰的违约金，逾期达90 日仍未付清的，土地行政主管部门有权解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附着物，并可以请求赔偿。、土地使用费
这里土地有偿使用费主要指的是新增建设用地土地有偿使用费。根据国家财政部、国土资源部、中国人民银行《关于天调整新增建设用地土地有偿使用费用政策等问题的通知》。、外商投资企业土地使用费
财政部指出外商投资企业缴纳的场地使用费或支付的土地出让金，都作为土地资源的取得成本进行财务处理，同时应当依法缴纳城镇土地使用税。外商投资企业依法批准使用土地的，须与国土和房屋管理部门签定用地合同，合同中确定应纳费额。、防洪工程建设维护管理费
防洪工程建设维护管理费按照以下各项标准收取：
对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20 元的标准征收。
对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20 元的标准征收。
对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每年2元的标准征收。
5、土地闲置费
按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》(国土资源部第5 号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的知》
(国办发〔2006〕37 号)有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收。、土地权属调查、地籍测绘费 7、城镇土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》标准收取。经省人民政府批准，经济落后市、县、自治县土地使用税的使用税额标准可适当降低，但最低额不得超过以上最低税额的30%。、地价评估费
根据国家计委国家土地局《关于土地价格评估收费标准的通知》（计价格〔1994〕2017 号）规定，一般宗地评估采取差额定率累进计费，按一般宗地地价评估收费标准”执行。一般宗地评估收费标准为最高限标准。
9、出让土地预订金
根据《土地管理条例》，受让人应从土地使用权出让合同生效之日起10 天内缴纳地价款总额10％作为定金，其余的在90 天内付清，所付定金可抵充地价款。
10、征地管理费、土地补偿费和安置补助费
土地补偿费+安置补助费=征地统一年产值
省范围内征收农民集体所有土地，均根据《 省征地统一年产值标准》中《ＸＸ市/县征地统一年产值标准表》标准收取。、青苗及树木补偿费
在 省范围内依法征收农民集体所有土地涉及青苗及地上附着物补偿的，均按《征地青苗及地上附着物补偿标准》执行。同一地块上间种或套种其他种类作物的，其套种或间种的青苗补偿标准由市、县土地行政主管部门实施征地时按照实际情况与产权人协商确定。《征地青苗及地上附着物补偿标准》中的青苗不包括花卉、景观苗木、名贵树木、特大树木等特殊苗木。涉及特殊苗木补偿的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准，取得产权人同意的也可以按照议价方式确定其补偿标准。
13、地上物补偿费 根据《征地青苗及地上附着物补偿标准》规定，地上附着物的补偿标准由各市、县政府按照各类建筑物、构筑物的市场重置价格制定并公布实施。涉及补偿被征收土地上的电力、通讯、水利、交通等设施的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准。、新菜田开发建设基金
新菜地开发建设基金是指国家征用城市郊区菜地时，有用地单位支付的，用于开发新菜地费用。15、耕地占用税
国有农场（含县、市、自治县管的农、林、牧、茶、渔、盐场）的适用税额按所在县、市、自治县税额标准执行。、耕地开垦费 区域因素修正系数：
其中在集体土地征用时拆迁安置各项费用：
1、房屋拆迁补偿费
货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。、搬家补助费
根据《城市房屋拆迁管理条例》，被拆除房屋使用人因拆迁而搬迁的，由拆迁人按被拆除房屋建筑面积每平方米不低于5 元的标准，付给搬家补助费。3、提前搬家奖励费
提前搬家奖励费是指被拆除房屋使用人在规定的搬家期限届满前搬迁的，拆迁人可以对这部分使用人支付一定的提前搬家奖励费。一般由拆迁人自行制定奖励标准。、临时安置补助费（周转费）
临时安置补助费付给时间从被拆迁人交出房屋之日起至拆迁人通知被拆迁人迁入安置用房之日止，超过协议规定时间的，从逾期之月起，按原标准的200％付给。、停产停业综合补助费
对因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予适当补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》，因拆迁造成停产停业的损失，以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过18 个月。利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。拆除被拆迁人的商业用房，因拆迁影响不能营业的，根据以税收为准的营业额给予补偿；补偿最高限额每月不超过停业前3 个月平均月营业额的8％。、房屋拆迁服务费
房屋拆迁服务费，由承担拆迁服务的单位按照一般不超过房屋拆迁补偿安置费用的15%向拆迁人收取。
开发商参与土地一级开发应注意的法律问题
1、项目合法性问题
对于土地一级开发商来说，在投资开发土地一级开发项目时，首先需要考虑的问题是土地一级开发项目是否合法。由于目前国家对土地一级开发没有法律层面的规定，各地规定并不一致，而且各地地方政府操作也比较乱，实践中有些项目的合法性方面存在问题。若项目合法性方面存在瑕疵，将会给开发商带来很大的潜在法律风险，因此，开发商应重视项目的合法性问题。开发商可主要从以下几个方面对土地一级开发项目的合法性进行审查：（1）项目是否符合城市总体规划和土地利用总体规划
实践中，有些地方政府急于进行城市建设，甚至在城市总体规划和土地利用总体规划还没有编制和批准的情况下，就委托开发商开始进行土地一级开发，这对于开发商来说风险很大，若将来城市总体规划和土地总体利用计划得不到批准，地方政府又无力偿还开发商已发生开发的成本，开发商将面临投入资金无法收回的风险。（2）立项文件的合法性
开发商在签订合同之前应认真审核项目立项文件的合法性，比如是否经有审批权限的政府批准立项、是否存在立项文件的内容与实际操作不一致的情形，等等。在实践存在着一些须经省级政府批准但只有地方县级政府或经济开发区管委会的批文的情形，若出现上述情形，开发商须对立项文件进行补充和完善。（3）其他相关项目文件的合法性
开发商还应认真审核其他项目文件的合法性，比如控制性规划文件是否已经批准，征地拆迁文件合法性等。另外，开发商为外商投资企业的，须注意审查自身是否符合《外商投资产业指导目录》等相关外商投资的法律法规的规定。
2、签约程序问题
综合分析各地有关土地一级开发的规定，大多规定政府要求通过招标方式确定土地一级开发商。但实践中，很多地方政府并未严格遵守招标确定开发商的程序，而是直接与开发商签订土地一级开发协议。对于开发商来说，则须注意签约程序的合法性，以防上级政府以未通过合法程序而不认可开发商的一级开发主体地位。就此问题，即使地方政府已就一级开发事宜与开发商协商一致，开发商也应建议地方政府按照规定通过招标形式签约。当然，由于有关土地一级开发的地方规定并非属于法律或行政法规层面，即使不通过招标形式通常也并不会因此导致一级开发合同无效。
3、开发商应把握的土地一级开发合同中的要点
开发商签订一份内容完善的土地一级开发合同，能够有效防范土地一级开发过程中的各种风险，比如拆迁难风险、政策变化风险、土地出让价格风险等。从开发商的角度而言，签订土地一级开发合同时应注意把握以下要点：（1）约定征地拆迁安置补偿工作由政府负责承担
对于开发商来说，在目前国情下很难自主完成拆迁安置补偿工作。在此情况下，开发商应要求在土地一级开发合同中约定征地拆迁安置补偿工作由政府方面承担，开发商只负责承担相关费用。通常情况下，开发商可采取如下两种方式承担费用：政府包干和据实支出。政府包干，即开发商与政府约定一个包干费用，由政府包干完成征地拆迁安置补偿工作。据实支出，即开发商根据政府拆迁安置工作的进展逐步据实支出费用。开发商可根据项目具体情况决定采取适当的费用承担方式。（2）约定分期分块滚动开发、减轻资金压力
对于开发商来说，土地一级开发占用资金量大、周期长、利润率低，因此，若想减轻资金压力，可在合同中约定采用分期分块滚动开发的方式，即将项目范围内的土地，根据规划情况分割成不同的区域地块，按照优先顺序分期先后投资开发各区域地块，成熟一块、出让一块，出让后收回成本和收益再投入下一区域地块，这样滚动开发可有效减轻资金压力，同时也可降低投资风险。（3）约定政策变化时由政府承担责任
政策变化风险对开发商来说是不可预知的风险，比如国家或上级政府对项目规划作出重大调整或被撤。对于该等风险，开发商可在合同中约定由政府承担政策变化风险。但须注意的是，在约定土地出让收益分成方式时，若项目重大调整或被撤时尚无土地出让收入，则存在开发商投资回报落空的风险，在此情况下，须明确约定政策变化时开发商收回资金和收益的方式。（4）约定土地开发成本的组成
土地开发成本是土地一级开发合同重要条款之一，开发商订立合同时必须明确约定。通常情况下，开发商应将就土地一级开发项目支出的所有费用均计入土地开发成本。但须注意的是，开发商计入的成本最终须经政府审核确认，若开发商的某项支出政府审核后不认可，且也未在合同中列明，开发商将不得不自行承担该等费用。同时，在合同中列明土地开发成本有利于开发商预估和控制项目投资总额，也可使开发商有理由拒绝投入政府要求承担的合同中未列明的费用。
值得注意的是，各地政府规定的土地开发成本（主要包括征地拆迁补偿、市政基础设施建设费用等）虽然大致相同，但也有很多不同之处，开发商须根据各地规定灵活掌握。比如，对于融资成本（贷款利息）各地约定就不一致，北京相关规定中明确规定土地开发成本包含贷款利息，而成都相关规定中就明确约定不能将融资成本（利息）作为开发成本。（5）约定收益分配方式
对开发商来说，可根据项目具体情况约定不同的收益分配方式。通常情况下，土地一级开发的收益分配方式有如下几种：
A．固定收益：开发商的投资收益=土地开发成本×固定收益率。也可约定每年固定收益率，按每年投入的开发成本计算投资收益。相对下述按比例分配收益方式而言，开发商采用固定收益率方式，资金及收益收回的安全性较高，可有效规避土地出让价格风险，但通常收益率不会太高。
B．按比例分配收益：开发商的投资收益=（土地出让收入-土地开发成本）×开发商分配比例。相对于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中开发商收益比例通常较高，而且关键是有利于开发商受让开发项目中出让地块的国有建设用地使用权，进行二级开发。实践中，很多开发商参与土地一级开发就是为了便于二级拿地，采取按比例分配收益方式，可使一级开发商在土地出让竞价中处于非常有利的地位，因为土地出让价格中含有一级开发商按约定比例可分取的收益，土地出让价格越高一级开发商可分取的收益也越多。但采取该种方式，开发商须注意防范土地出让价格风险，有必要约定出让价格低于开发成本时的处理方法和责任承担。
C．固定收益+按比例分配收益：开发商的投资收益=固定收益+按比例分配收益。这种方式具有上述两种方式的优点，开发商既保证了固定收益，又有参与分配的权利，但政府通常会相应调低固定收益率和收益分配比例。（6）约定成立项目公司
开发商就单个土地一级开发项目成立项目公司，可以有效地隔离和规避单个项目风险，避免连锁反应。而且由于土地一级开发投资项目大、投入资金多，需要开发商专门设立公司在投资地进行长时间、持续性的具体操作。同时，成立项目公司也通常是政府对投资开发商的要求。（7）约定适当的融资方式
若开发商自有资金不足或有可能进行项目融资，可在合同中约定可供选择的融资方式。尤其是约定股权融资方式，即约定通过转让部分股权（或设立项目公司时引入合资方的方式）的方式进行融资，以便在必要时引入合作投资方或部分转让项目。
综上所述，开发商投资于土地一级开发项目时，首先应根据当地政府发布有关土地一级开发的相关规定，审核项目的合法性，并按照规定的合法程序与地方政府或其授权委托的机构签订土地一级开发合同。若是与政府授权委托的机构签约，开发商应注意要求签约单位提供有权政府部门的授权委托文件。由于目前土地一级开发相关法律法规的缺乏，开发商与政府之间签订的土地一级开发合同就成为双方之间的“法律”，开发商在签约时一定要把握住合同要点，将相关要点在合同中明确约定。
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