土地一级开发详细详细流程

第一篇：土地一级开发详细详细流程

前期工作

确定生级土地开发分宗、分期上报次序

1、确定大范围用地红线（与规划、相关权属单位，确定权属边界）

2、购买1：500地形图，向国土局申请土地利用权属图及准确的各权属面积

3、确定所分宗地，每个片区的准确红线范围。

4、确定所分宗地的开发顺序

5、统计、估算安置房建筑面积

初步测算拆迁面积

土地一级开发实施方案

1、进行地上物调查统计

2、进行征地前摸底调查

3、进行现场拍照

4、收集项目适用的特殊政策

5、委托编制土地一级开发实施方案

6、准备编写征地工作方案所需资料

提供各地块规划详细指标

1、准备编写投资方案所需材料

2、一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等）

协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案

土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要 签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续 控规调整

1、委托编制控规调整可行性论证报告

2、进行控规调整报批

公开招标并进行修建性详细规划编制

北京房地产产品调研

委托进行修建性详规的编制，并单独编制****片区详细性文物保护规划方案 立项

1、委托编制可行性研究报告

2、确定编制环评、交评等相关报告单位

3、编制环评、交评等相关报告

4、进行征地前土地评估，并初步谈判，草签协议

（1）办理用地预审

（2）办理环境影响评价报告审批

（3）办理交通影响评价报告审批

（4）办理文物保护意见（根据联席会要去办理）

（5）办理古树处理意见（根据联席会要求办理）

（6）办理建设意见（根据联席会要求办理）

办理银行资金信用证明（要求总投资额的35%以上，且为当月的资金证明）办理立项报批，并取得立项批复

规划意见书

1、办理拨地订桩

2、办理并取得规划意见书

3、办理市政专业部门市政接用意见

4、委托编制市政道路、雨污水初步设计及管网综合5、设计单位报装

6、办理市政工程规划意见书

国有土地收购

1、对国有土地及其地上物进行评估

2、编制土地收购方案

3、协商并签订土地收购合同

征地

1、办理勘测定界成果报告

2、办理地质灾害评估报告批复

3、办理征地村（居）民代表会会议纪要

4、签署征地补偿安置协议

5、建设拟征（古）地土地权属情况汇总表（盖章）

6、编制耕地开垦费、防洪费、新增建设用地使用费

7、办理征地手续

1、制定征地补偿方案

2、制定拆迁补偿方案

1、办理评估公司、拆迁公司招投标

2、确定拆迁、评估单位

取得征地批复

1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估

2、制定拆迁补偿安置工作计划

3、申请年度拆迁计划

4、申请拆迁公告

5、申请暂停办理相关事宜

办理土地一级开发代款事宜

1、办理建设用地规划许可证

2、委托设计单位进行施工图设计，并出具预算

3、办理市政招投标，确定施工、监理单位

4、办理规划工程许可证（市政）

实施征地并进行补偿

实施征地补偿

办理拆迁补偿安置资金证明文件

实施国有土地收购

实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款 拆迁

办理拆迁许可证

1、核发集体土地房屋拆迁许可证

2、核发城市房屋拆迁许可证

3、办理征地结案

4、办理建设用地批准书

实施拆迁

1、随着拆迁的进行，实施文物勘探

2、进行文物保护性挖掘的协调工作

办理市政开工手续

审核土地一级开发成本

确定土地出让价格

确定上市方案、办理上市申请手续

一级开发结束

取得征地批复

1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估

2、制定拆迁补偿安置工作计划

3、申请年度拆迁计划

4、申请拆迁公告

5、申请暂停办理相关事宜

办理土地一级开发代款事宜

1、办理建设用地规划许可证

2、委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算

3、办理市政招投标，确定施工、监理单位

4、办理规划工程许可证（市政）

实施征地并进行补偿

实施征地补偿

办理拆迁补偿安置资金证明文件

实施国有土地收购

实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款 拆迁

办理拆迁许可证

1、核发集体土地房屋拆迁许可证

2、核发城市房屋拆迁许可证

3、办理征地结案

4、办理建设用地批准书

实施拆迁

1、随着拆迁的进行，实施文物勘探

2、进行文物保护性挖掘的协调工作

办理市政开工手续

市政建设

上市

审核土地一级开发成本

土地一级开发竣工验收

确定土地出让价格

一级开发结束

取得征地批复

1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估

2、制定拆迁补偿安置工作计划

3、申请年度拆迁计划

4、申请拆迁公告

5、申请暂停办理相关事宜

办理土地一级开发代款事宜

1、办理建设用地规划许可证

2、委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算

3、办理市政招投标，确定施工单位、监理单位

4、办理规划工程许可证（市政）

实施征地并进行补偿

实施征地补偿

办理拆迁补偿安置资金证明文件

实施国有土地收购

实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款 拆迁

办理拆迁许可证

1、核发集体土地房屋拆迁许可证

2、核发城市房屋拆迁许可证

3、办理征地结案

4、办理建设用地批准书

实施拆迁

1、随着拆迁的进行，实施文物勘探

2、进行文物保护性挖掘的协调工作

办理市政开工手续

市政建设

上市

审核土地一级开发成本

土地一级开发竣工验收

确定土地出让价格

确定上市方案、办理上市申请手续

一级开发结束

第二篇：土地一级开发流程

土地一级开发流程

第一章土地一级开发流程

1、选地

由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。2、土地前期开发申请

原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。3、土地开发项目预审

市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。4、土地开发实施方案预审

通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

5、土地开发方案修改

编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。、确定土地开发单位

土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。

通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发委托协议 7、办理相关用地手续

土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市

发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施

单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。8、确定实施规划方案

开发单位委托编制可行性研究报告，规划方案，工程造价预算和具体设计实施方案等。

9、办理拆迁安置及市政基础建设

在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁市政基础设施建设等相关手续。（征用集体土地与征用划拨土地的程序不同，详见《征用集体土地及划拨土地的程序》）组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。、组织验收开发土地

建设项目的土地前期开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 审核土地前期开发成本

组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 纳入市土地储备库

11、办理建设用地规划许可证 办理建设用地规划许可证申请材料： 用地申请报告 法人营业执照 立项批文

县以下建制镇应出具镇政府证明

经审查批准详细规划或总平面设计图纸（一式2 份）12、办理建设用地委托钉桩

建设单位需委托测绘单位对建设项目规划用地进行测绘钉桩，由测绘院按照建设用地钉桩成果及绘制要求绘制地形图。、办理国有土地使用权出让申请

国有土地使用权出让申请一般指协议出让申请，申请用地者应当同时向市城市规划局、市土地局提出用地申请，并提供下列文件： 申请用地报告书；

国家投资的建设项目应当提供有关部门关于建设项目的批准文件； 在地区注册登记的企事业单位应当提供有关批准成立（设置）机构的批准文

件、营业执照。未在 经济特区注册登记的国内其他公司、企业、其他组织应当提供上级主管部门的批准文件、营业执照。境外公司、企业、其他组织应当提供有效的营业注册登记证件（开业执照）、章程、董事会成员名单、注册所在地的公证机关和律师事务所出具的证明文件及注册银行开具的资信证明。个人申请用地的应当提供合法的身份证件。在 省、市营业的银行存款的资信证明书； 大型、重点项目需提供项目建议书、环境保护分析报告、初步规

划方案；法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书及其他应当提交的文件。14、主管部门实地勘察 房地产项目用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门，带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。、委托地价评估、办理核定地价手续

建设单位委托有相关资质的土地评估公司对所规划用地进行评估，必须经市、县、自治县国土局批准，并核定的地价标准登记手续。

16、土地估价报告的预审

根据《国家土地管理局土地估价报告预审制度实施方案》，对需经国家土地管理局确认估价结果的土地估价报告，承担估价的中介机构可在向委托方提交土地估价报告前，向国家土地管理局提出预先审查申请，由国家土地管理局组织有关人员对土地估价报告进行预审，经预审合格后，再向委托方提交土地估价报告，由委托方按规定程序向国家土地管理局申请土地估价结果确认。

17、办理土地出让审批、举行土地出让活动（招、拍、挂）

土地前期开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地前期开发，生地变成熟地之后项目骏工验收合格后3 个月之内政府优先对土地进行招标、拍卖、挂牌，开发企业有优先竞争权。、签订国有土地使用权出让合同

国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者——国家，作为出让方与受让方（土地使用者）按照平等、自愿、有偿的原则，对出让土地的范围、面

积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后，依法签订的书面协议。国有土地使用权出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则签订。、交付土地出让金 21、领取临时国有土地使用证、领取正式国有土地使用证

按合同的约定支付余款。付清地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。

第二章 土地一级开发办理拆迁安置全流程

一、征用集体土地的拆迁安置 1、征用集体土地用地申请

房地产开发公司提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容： 申请单位名称

项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况

建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等

房地产开发公司提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：

用地单位有关资质证明

项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件 土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告 初步设计或者其他有关批准文件 建设项目总平面布置图

占用耕地的，必须提出补充耕地方案

建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告 2、到拟征地所在区（县）房地局立案

行政主管部门收到房地产开发公司提出的征用申请后，应自申请之日起30 日内拟定各项征地方面方案：拟定各项征地方案后逐级上报审批立案：农用地转用方案，报请市、县审查同意；市、州签署意见。、签订征地协议、签订补偿安置协议

征地协议书的签订必须体现自愿、公开、公正、平等、有偿的原则，既不能阻碍国家建设，又不能伤害集体和农民的利益。拆迁安置补偿协议由拆迁人与被拆迁房屋所有人协商签订。被拆迁人应当在房屋拆迁公告规定的期限内，携带房屋所有权证、土地使用权证或者其

他合法证件，到公告指定的地点与拆迁人办理房屋拆迁补偿安置手续。4、确定补偿安置方案

区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。并且对征地补偿、安置方案进行公告，修改、确定、审批。其一般操作过程如下：征地补偿、安置方案的公告→征地补偿、安置方案公告的实施→征地补

偿、安置方案的意见→征地补偿、安置方案的确定→征地补偿、安置方案的审批要求→征地补偿、安置费用的管理、区（县）房地局审核各项协议、市政府下文征地

区（县）房地局审核各项协议通过后，市政府下达具有国家强制性的征地批文。征地事由、征地范围、征地的审批权限、审批程序、实施征地的主体、实施征地程序等都由法律具体规定。、交纳各项税费

缴纳耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等各项税费。各项税费由区局开单，银行收费，分别转到区财政局（耕地占用税）、菜田建设费（市蔬菜办）、征地管理费（区国土局）、粮差费（市粮食局）。、办理批地文件、批地图、办理冻结户口、调查户口核实劳动力

拆迁范围和拆迁方案确定后，区、县国土房管局通过公安机关办理户口冻结手续。拆迁人持《建设用地规划许可证》向国土房管局提出户口冻结申请，调查户口核实劳动力，国土房管局确定拆迁范围。、办理农转工工作、农转居工作、办理超转人员安置工作 到市国土局核农转非指标，然后由村收取户口本，最后到派出所、公安局、劳动局等办理农转非及劳动力安置手续，办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径、安置工作。

根据《土地管理条例》，国家按照征用土地的比例分期分批将被征地单位的农业户口转为非农业户口。每次转为非农业户口的人数，按照被征用的耕地面积除以征地时该单位的人均耕地面积计算。被征地单位的农业户口转为非农业户口，由所在市、县、自治县人民政府按照规定的条件审批。

10、地上物作价补偿工作

拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济

组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。根据《 城市房屋拆迁管理条例》，实行作价补偿的，作价补偿的金额可以按所拆房屋面积的重置价格结合成新，乘以130％结算。、征地结案、申请《建设用地批准书》

办理“核减耕地通知书”及征用土地结案函，房地产开发公司需提供： “三表”原件 耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等缴交证明或收据 农转非办结证明原件 征地补偿协议（复印件）征地补偿款付清证明（由村出）

用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料： 办理《建设用地批准书》的申请;市政府批准征(占)地的批文;《建设用地规划许可征》附件和附图;与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4 份;钉桩坐标成果通知单;工程进度计划;计划任务结转单，但当年批准征(占)地的免交。12、委托进行拆迁工作

当房地产开发公司采用委托拆迁形式时，按照房屋拆迁法规的规定，需要办理委托手续并交纳一定比例的代办费，由委托代办单位具体实施拆迁。、办理拆迁申请

根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人应当持以下文件向当地房屋拆迁行政主管部门申领拆迁许可证： 拆迁申请书；

建设项目批准文件和资金证明； 规划部门选址意见或者规划批准文件； 建设用地批准文件附图；

拆迁计划和方案（包括对被拆迁人安置地点、补偿形式、临时安置补助、搬迁过 渡期限和搬迁方式等）。

14、审批、领取拆迁许可证

市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30 日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。根据《城市房屋拆迁管理条例》，任何单位和个人需拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。、签订房屋拆迁责任书

房屋拆迁责任书是拆迁人实施拆迁时需签署的书面文件。拆迁人在领取房屋拆迁许可证时，与被拆除房屋所在地的区、县国土房管局签订责任书。、办理拆迁公告与通知 根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，建设单位的房屋拆迁申请被批准后，由当地房屋拆迁行政主管部门向各被拆迁房屋的所有人或使用人发出《房屋拆迁通知书》，并通知各有关行政主管部门协助；同时，房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁入、拆迁范围、拆迁期限等以房屋拆迁公告或其他形式予以公布；房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30 日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60 日。

17、办理户口冻结 18、暂停办理相关事项

房屋征收部门在应 “房屋拆迁公告”时一并通知暂停办理相关手续。拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：

房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修； 改变房屋和土地用途； 租赁房屋。

19、确定拆迁安置方案

确定拆迁方案：拆迁人按照拆迁方案的各项内容，制作拆迁预分方案表，确定拆迁方案。方案审批备案：拆迁人确定的拆迁方案报经区、县国土房管局审批后，报市国土房管 局备案。、签订拆迁补偿书面协议

房屋拆迁补偿安置书面协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须 经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。

拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有：

拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限； 安置用房面积、标准和地点；

产权调换房屋的差价支付方式和期限； 搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式； 违约责任和争议解决的方式； 当事人约定的其他条款。、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

拆迁人召集被拆迁人或拆迁单位参加，由国土房管局主持，召开拆迁动员会议。拆迁人进行被拆迁人的搬迁、周转，进行拆迁安置。拆迁安置完成后，原房屋作价拆除，做到场平地净。、发放运作拆迁补偿款

发放运作拆迁补偿款一般程序：开立资金专户→出具存款证明→资金使用监督→开具领款凭证→支取补偿款项

23、拆迁施工现场防尘污染管理

拆迁人及其委托的拆除单位在进行房屋拆迁施工的同时必须严格按照标准落实扬尘治理措施。

24、移交拆迁档案资料

拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1 个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。

25、房屋拆迁纠纷的裁决

拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

26、强制拆迁

二、征用划拨土地拆迁安置 1、国有土地使用权划拨用地申请

用地单位办理划拨用地申请时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料： 划拨国有建设用地申请书，填写《××市城镇建设用地批准书申请审批表》，计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设

项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》，属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书，属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复。

规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、《审定设计方案通知 书》及附图，建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物的需提交有关用地协议； 与《建设用地规划许可证》附图相同比例尺的地形图3 份（蓝图）；

建设项目资金来源证明；

建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书。2、主管部门现场勘察

交表：用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门。勘察：用地单位带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。、划拨用地申请的审核、报批

根据《土地管理条例》，国有土地使用权划拨应当坚持以项目带土地的原则，且必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划。

国有土地使用权划拨用于非农业建设的： 县级（含县级市）人民政府１公顷以下，地级市人民政府２公顷以下。超过限额的，报省人民政府批准。

行政主管部门进行划拨用地申请的审查时，用地单位须提交以下各项文件、资料： 划拨国有建设用地申请书，填写《××市城镇建设用地批准书申请审批表》； 计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设

项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》； 属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书； 属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复；

规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、《审定设计方案通知 书》及附图；

建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物的需提交有关用地协议； 与《建设用地规划许可证》附图相同比例尺的地形图3 份（蓝图）； 建设项目资金来源证明；

建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书。4、取得划拨用地批准

划拨用地申请的批准：行政主管部门代人民政府拟文批复同意用地单位用地，并核发《城镇建设用地批准书》及拨地红线图。划拨用地申请的备案：区、县国土房管局核发《城镇建设用地批准书》后15 日内，应将区、县政府划拨城镇建设用地批复、《城镇建设用地批准书附件》及拨地红线图各一份，报送市国土房管局备案。办理划拨用地批准手续时，用地单位需准备以下各项文件、资料：交纳税费证明； 区、县政府划拨建设用地批复；××市城镇建设用地批准书及附件、拨地红线图。

第三章 相关税费、地价款（土地出让金）

地价=土地取得费+土地开发费+利息+土地增值收益，其中土地取得费包括征地费即三项补偿费（土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费）；各类税费（耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、以及地级城市收取的新菜地开发建设基金）；新增建设用地有偿使用。根据《土地管理条例》，土地使用权受让人合同生效之日起10日内支付土地使用权出让金、余额应当在90 日内付清。逾期未付清出让金的，从逾期之日起每日加收未付部分１‰的违约金，逾期达90 日仍未付清的，土地行政主管部门有权解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附着物，并可以请求赔偿。、土地使用费

这里土地有偿使用费主要指的是新增建设用地土地有偿使用费。根据国家财政部、国土资源部、中国人民银行《关于天调整新增建设用地土地有偿使用费用政策等问题的通知》。、外商投资企业土地使用费

财政部指出外商投资企业缴纳的场地使用费或支付的土地出让金，都作为土地资源的取得成本进行财务处理，同时应当依法缴纳城镇土地使用税。外商投资企业依法批准使用土地的，须与国土和房屋管理部门签定用地合同，合同中确定应纳费额。、防洪工程建设维护管理费

防洪工程建设维护管理费按照以下各项标准收取：

对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20 元的标准征收。

对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20 元的标准征收。

对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每年2元的标准征收。

5、土地闲置费

按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》(国土资源部第5 号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的知》

(国办发〔2006〕37 号)有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收。、土地权属调查、地籍测绘费 7、城镇土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》标准收取。经省人民政府批准，经济落后市、县、自治县土地使用税的使用税额标准可适当降低，但最低额不得超过以上最低税额的30%。、地价评估费

根据国家计委国家土地局《关于土地价格评估收费标准的通知》（计价格〔1994〕2017 号）规定，一般宗地评估采取差额定率累进计费，按一般宗地地价评估收费标准”执行。一般宗地评估收费标准为最高限标准。

9、出让土地预订金

根据《土地管理条例》，受让人应从土地使用权出让合同生效之日起10 天内缴纳地价款总额10％作为定金，其余的在90 天内付清，所付定金可抵充地价款。

10、征地管理费、土地补偿费和安置补助费

土地补偿费+安置补助费=征地统一年产值

省范围内征收农民集体所有土地，均根据《 省征地统一年产值标准》中《ＸＸ市/县征地统一年产值标准表》标准收取。、青苗及树木补偿费

在 省范围内依法征收农民集体所有土地涉及青苗及地上附着物补偿的，均按《征地青苗及地上附着物补偿标准》执行。同一地块上间种或套种其他种类作物的，其套种或间种的青苗补偿标准由市、县土地行政主管部门实施征地时按照实际情况与产权人协商确定。《征地青苗及地上附着物补偿标准》中的青苗不包括花卉、景观苗木、名贵树木、特大树木等特殊苗木。涉及特殊苗木补偿的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准，取得产权人同意的也可以按照议价方式确定其补偿标准。

13、地上物补偿费 根据《征地青苗及地上附着物补偿标准》规定，地上附着物的补偿标准由各市、县政府按照各类建筑物、构筑物的市场重置价格制定并公布实施。涉及补偿被征收土地上的电力、通讯、水利、交通等设施的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准。、新菜田开发建设基金

新菜地开发建设基金是指国家征用城市郊区菜地时，有用地单位支付的，用于开发新菜地费用。15、耕地占用税

国有农场（含县、市、自治县管的农、林、牧、茶、渔、盐场）的适用税额按所在县、市、自治县税额标准执行。、耕地开垦费 区域因素修正系数：

其中在集体土地征用时拆迁安置各项费用：

1、房屋拆迁补偿费

货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。、搬家补助费

根据《城市房屋拆迁管理条例》，被拆除房屋使用人因拆迁而搬迁的，由拆迁人按被拆除房屋建筑面积每平方米不低于5 元的标准，付给搬家补助费。3、提前搬家奖励费

提前搬家奖励费是指被拆除房屋使用人在规定的搬家期限届满前搬迁的，拆迁人可以对这部分使用人支付一定的提前搬家奖励费。一般由拆迁人自行制定奖励标准。、临时安置补助费（周转费）

临时安置补助费付给时间从被拆迁人交出房屋之日起至拆迁人通知被拆迁人迁入安置用房之日止，超过协议规定时间的，从逾期之月起，按原标准的200％付给。、停产停业综合补助费

对因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予适当补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》，因拆迁造成停产停业的损失，以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过18 个月。利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。拆除被拆迁人的商业用房，因拆迁影响不能营业的，根据以税收为准的营业额给予补偿；补偿最高限额每月不超过停业前3 个月平均月营业额的8％。、房屋拆迁服务费

房屋拆迁服务费，由承担拆迁服务的单位按照一般不超过房屋拆迁补偿安置费用的15%向拆迁人收取。

开发商参与土地一级开发应注意的法律问题

1、项目合法性问题

对于土地一级开发商来说，在投资开发土地一级开发项目时，首先需要考虑的问题是土地一级开发项目是否合法。由于目前国家对土地一级开发没有法律层面的规定，各地规定并不一致，而且各地地方政府操作也比较乱，实践中有些项目的合法性方面存在问题。若项目合法性方面存在瑕疵，将会给开发商带来很大的潜在法律风险，因此，开发商应重视项目的合法性问题。开发商可主要从以下几个方面对土地一级开发项目的合法性进行审查：（1）项目是否符合城市总体规划和土地利用总体规划

实践中，有些地方政府急于进行城市建设，甚至在城市总体规划和土地利用总体规划还没有编制和批准的情况下，就委托开发商开始进行土地一级开发，这对于开发商来说风险很大，若将来城市总体规划和土地总体利用计划得不到批准，地方政府又无力偿还开发商已发生开发的成本，开发商将面临投入资金无法收回的风险。（2）立项文件的合法性

开发商在签订合同之前应认真审核项目立项文件的合法性，比如是否经有审批权限的政府批准立项、是否存在立项文件的内容与实际操作不一致的情形，等等。在实践存在着一些须经省级政府批准但只有地方县级政府或经济开发区管委会的批文的情形，若出现上述情形，开发商须对立项文件进行补充和完善。（3）其他相关项目文件的合法性

开发商还应认真审核其他项目文件的合法性，比如控制性规划文件是否已经批准，征地拆迁文件合法性等。另外，开发商为外商投资企业的，须注意审查自身是否符合《外商投资产业指导目录》等相关外商投资的法律法规的规定。

2、签约程序问题

综合分析各地有关土地一级开发的规定，大多规定政府要求通过招标方式确定土地一级开发商。但实践中，很多地方政府并未严格遵守招标确定开发商的程序，而是直接与开发商签订土地一级开发协议。对于开发商来说，则须注意签约程序的合法性，以防上级政府以未通过合法程序而不认可开发商的一级开发主体地位。就此问题，即使地方政府已就一级开发事宜与开发商协商一致，开发商也应建议地方政府按照规定通过招标形式签约。当然，由于有关土地一级开发的地方规定并非属于法律或行政法规层面，即使不通过招标形式通常也并不会因此导致一级开发合同无效。

3、开发商应把握的土地一级开发合同中的要点

开发商签订一份内容完善的土地一级开发合同，能够有效防范土地一级开发过程中的各种风险，比如拆迁难风险、政策变化风险、土地出让价格风险等。从开发商的角度而言，签订土地一级开发合同时应注意把握以下要点：（1）约定征地拆迁安置补偿工作由政府负责承担

对于开发商来说，在目前国情下很难自主完成拆迁安置补偿工作。在此情况下，开发商应要求在土地一级开发合同中约定征地拆迁安置补偿工作由政府方面承担，开发商只负责承担相关费用。通常情况下，开发商可采取如下两种方式承担费用：政府包干和据实支出。政府包干，即开发商与政府约定一个包干费用，由政府包干完成征地拆迁安置补偿工作。据实支出，即开发商根据政府拆迁安置工作的进展逐步据实支出费用。开发商可根据项目具体情况决定采取适当的费用承担方式。（2）约定分期分块滚动开发、减轻资金压力

对于开发商来说，土地一级开发占用资金量大、周期长、利润率低，因此，若想减轻资金压力，可在合同中约定采用分期分块滚动开发的方式，即将项目范围内的土地，根据规划情况分割成不同的区域地块，按照优先顺序分期先后投资开发各区域地块，成熟一块、出让一块，出让后收回成本和收益再投入下一区域地块，这样滚动开发可有效减轻资金压力，同时也可降低投资风险。（3）约定政策变化时由政府承担责任

政策变化风险对开发商来说是不可预知的风险，比如国家或上级政府对项目规划作出重大调整或被撤。对于该等风险，开发商可在合同中约定由政府承担政策变化风险。但须注意的是，在约定土地出让收益分成方式时，若项目重大调整或被撤时尚无土地出让收入，则存在开发商投资回报落空的风险，在此情况下，须明确约定政策变化时开发商收回资金和收益的方式。（4）约定土地开发成本的组成

土地开发成本是土地一级开发合同重要条款之一，开发商订立合同时必须明确约定。通常情况下，开发商应将就土地一级开发项目支出的所有费用均计入土地开发成本。但须注意的是，开发商计入的成本最终须经政府审核确认，若开发商的某项支出政府审核后不认可，且也未在合同中列明，开发商将不得不自行承担该等费用。同时，在合同中列明土地开发成本有利于开发商预估和控制项目投资总额，也可使开发商有理由拒绝投入政府要求承担的合同中未列明的费用。

值得注意的是，各地政府规定的土地开发成本（主要包括征地拆迁补偿、市政基础设施建设费用等）虽然大致相同，但也有很多不同之处，开发商须根据各地规定灵活掌握。比如，对于融资成本（贷款利息）各地约定就不一致，北京相关规定中明确规定土地开发成本包含贷款利息，而成都相关规定中就明确约定不能将融资成本（利息）作为开发成本。（5）约定收益分配方式

对开发商来说，可根据项目具体情况约定不同的收益分配方式。通常情况下，土地一级开发的收益分配方式有如下几种：

A．固定收益：开发商的投资收益=土地开发成本×固定收益率。也可约定每年固定收益率，按每年投入的开发成本计算投资收益。相对下述按比例分配收益方式而言，开发商采用固定收益率方式，资金及收益收回的安全性较高，可有效规避土地出让价格风险，但通常收益率不会太高。

B．按比例分配收益：开发商的投资收益=（土地出让收入-土地开发成本）×开发商分配比例。相对于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中开发商收益比例通常较高，而且关键是有利于开发商受让开发项目中出让地块的国有建设用地使用权，进行二级开发。实践中，很多开发商参与土地一级开发就是为了便于二级拿地，采取按比例分配收益方式，可使一级开发商在土地出让竞价中处于非常有利的地位，因为土地出让价格中含有一级开发商按约定比例可分取的收益，土地出让价格越高一级开发商可分取的收益也越多。但采取该种方式，开发商须注意防范土地出让价格风险，有必要约定出让价格低于开发成本时的处理方法和责任承担。

C．固定收益+按比例分配收益：开发商的投资收益=固定收益+按比例分配收益。这种方式具有上述两种方式的优点，开发商既保证了固定收益，又有参与分配的权利，但政府通常会相应调低固定收益率和收益分配比例。（6）约定成立项目公司

开发商就单个土地一级开发项目成立项目公司，可以有效地隔离和规避单个项目风险，避免连锁反应。而且由于土地一级开发投资项目大、投入资金多，需要开发商专门设立公司在投资地进行长时间、持续性的具体操作。同时，成立项目公司也通常是政府对投资开发商的要求。（7）约定适当的融资方式

若开发商自有资金不足或有可能进行项目融资，可在合同中约定可供选择的融资方式。尤其是约定股权融资方式，即约定通过转让部分股权（或设立项目公司时引入合资方的方式）的方式进行融资，以便在必要时引入合作投资方或部分转让项目。

综上所述，开发商投资于土地一级开发项目时，首先应根据当地政府发布有关土地一级开发的相关规定，审核项目的合法性，并按照规定的合法程序与地方政府或其授权委托的机构签订土地一级开发合同。若是与政府授权委托的机构签约，开发商应注意要求签约单位提供有权政府部门的授权委托文件。由于目前土地一级开发相关法律法规的缺乏，开发商与政府之间签订的土地一级开发合同就成为双方之间的“法律”，开发商在签约时一定要把握住合同要点，将相关要点在合同中明确约定。

第三篇：土地一级开发流程

土地一级开发流程 土地一级开发成本和收益 成本构成：

1、征地、拆迁补偿及有关税费；

2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；

3、市政基础设施建设有关费用；

4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；

5、贷款利息；

6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。收益：

委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。

委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。

对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标檔中提出方案，作为评标参考。

一级开发的土地范围

1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；

2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其它成片开发，需六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容

1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。

2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案檔；

3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其它权属证明文件；

4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案檔；

5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准檔。

6、有效的规划意见书和其它规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。

7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。

8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其它可独立出让的

2、市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审；、市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案；

4、市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见。程序二：确定一级开发单位 政府主管部门： 市国土局、市建委等部门 主要工作内容：

1、市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；

2、下达土地一级开发批复；

3、签订土地一级开发合同。

程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）

对于部分重点项目，需根据联席会议要求到市建委办理建设意见。程序四：办理交通评价檔审批（根据联席会要求办理）下列项目需要办理交通影响评价：

（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；

市园林局监督检查处 审查标准：

1、申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；

2、凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚；

3、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。所需文件资料：

1、北京市园林局避让保护古树名木措施申请表。申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章）；

2、规划意见书及附图；

3、避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。办理时间： 20个工作日

——办理避让古树名木移植许可 政府主管部门： 市园林局城市绿化处 审查标准：

1、是否属于因特殊情况必须移植的；

2、古树名木移植方案是否符合要求；

市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。审查标准：

1、符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；

2、符合国家产业政策；

3、符合城市功能区划和环境保护规划；

4、要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；

5、采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；

6、污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；

7、满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；

8、建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。

9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施。

10、能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其它方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；

11、离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定。

12、地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；

13、围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；

报告书60日、报告表30日、登记表15日。程序八:办理规划意见书 政府主管部门：

规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）审查标准：

1、实体审查

（1）符合各类城市规划（《城市规划法》和《北京市城市规划条例》）。

（2）新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复檔原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复檔);自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。

2、形式审查

（1）环保部门批准的环境影响评价檔。

（2）无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见；

（3）广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见；

所需文件资料：

1、申请书；

2、用地说明书；

3、地形图3份(1：500，1:2000,1:10000)；

4、平面设计图1份；

5、环评、交评审批意见；

5、地区布局合理；

6、主要产品未对国内市场形成垄断；

7、未影响我国经济安全；

8、合理开发并有效利用了资源；

9、生态环境和自然文化遗产得到有效保护；

10、未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；

11、房地产企业开发资质证明文件；

12、项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。所需文件资料：

1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：项目申报单位元情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）；

2、一级开发批复；

3、项目用地预审意见；

4、征地补偿安置初步协议；

5、法人资格证书（开发企业）；

6、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；

7、环评、交评审批意见；

8、其它材料。办理时间：

区县发改委20个工作日，市发改委20个工作日

15、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。办理时间：

分局30个工作日，市局30个工作日 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）

一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于工厂搬迁，签订搬迁协议，并完成厂房腾空即可。政府主管部门：

所在区县建委（或房地局）拆迁科 所需文件资料：

1、申请书；

2、《规划意见书》及附图；

3、一级开发批复和建设项目用地预审意见；

4、一级开发项目立项核准檔；

5、拆迁实施方案；

6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明檔；

7、其它材料。办理时间： 30个工作日

程序十二：编制市政基础设施实施方案 政府主管部门：

市国土局会同有关部门 主要工作内容：

完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据土地供应计划出让或者直接入市交易（目前以直接入市交易为主）。纳入储备库的，由市国土局根据委托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费；直接入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下：

1、市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议；

2、市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议；

3、市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。

按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但基本都能通过。今后土地供应计划和储备开发计划完善后，预计此步骤可省去。

直接确定开发企业的一级开发项目程序

当前，土地一级开发项目招标管理办法尚未出台，由企业实施的一级开发项目以政府直接确定开发企业为主要方式。具体如下： 程序一：确定土地一级开发项目

5、授权委托书（原件2份）；

6、代理人身份证（复印件2份）；

7、该宗地的情况说明（包括：宗地四至范围、宗地权属介绍、宗地面积、用途、地上物情况说明）（2份）；

8、项目所在区域控规（复印件盖章2份）； 9、1：2000或1：500地形图（原件2份）；

10、无抵押、无法院查封等他项权利限制说明（原件盖章2份）；

11、国有土地使用证或权属证明文件（验原件、留盖章复印件2份）；

12、原土地方同意进行一级开发的意见；

13、项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门同意进行一级开发的意见；

14、演示文稿（电子版）；

15、其它数据。

程序三：签订土地一级开发合同

一级开发项目经联席会议同意后，由市国土局对一级开发企业下达土地一级开发批复，双方签订一级开发合同。程序四：办理建设项目用地预审 政府主管部门：

拟进行一级开发的单位先向国土分局市场科提出预审申请，经同意后，开发单位再将材料上报到市国土局市场处。审查标准：

1、选址符合总体规划（在总归图纸上没有，但是如果在文字中有体

下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

九、符合458号文的一级开发项目程序

根据市国土局《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》（京国土出2004）458号），对于以下三类用地在符合先行有关政策的前提下，准许其以原建设单位为主体，继续完善前期相关批准手续并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等前期工作，使土地达到入市交易条件：

（1）2004年1月9日前已经取得项目建议书批复或规划批准檔,且到2004年8月31日至少有一个檔依然有效的用地；

（2）2004年8月31日前已取得市危保办或区政府核发规划论证意见函的房改带危改项目用地；

（3）2004年8月31日前，符合绿化隔离带相关政策并已进入实施阶段的项目用地。

这三类项目的一级开发程序如下：

程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见

所需提交的材料除了授权委托的一级开发项目上会需提交的材料外，还应提交项目符合458号文要求的檔。程序二：办理建设项目用地预审 与授权委托的一级开发项目相同

下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

开发企业（以下简称开发企业）承担。这个规定为开发商参与土地一级开发提供了政策方面的合法身份，使得参与土地一级开发有了政策层面的保证。但政府主导、市场化运做的原则决定了开发商参与土地一级开发活动必须认真研究分析政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身的目标利益的实现。同时必须加强对当前发展形式的分析与评估，对房地产市场的发展趋势有所评判，对政策进一步完善的方向有所把握，毕竟开发商的身份只是一个协助实施者，并非是土地一级开发市场正常运转的必须参与主体。

2、开发商参与土地一级开发的利益保障

房地产开发商参与土地的一级开发有两种形式：一种是受托管理，一种是受托实施。对于受托管理方式，文件第十三条规定：土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。对于受托实施以及开发的，文件第十四条规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。开发商可以有两种方式进入一级开发市场，前一种主

发生时，就会出现前期投入很大但二级开发很难取得，而一级开发可以实现的利益远远不能满足预期要求的被动局面。

5、对一级开发一些细节的建议

5.1、加强对一级开发成本范围的研究和掌握，在保证一级开发利润的基础上，为二级开发设置一个较为有利的特定便利条件。要做好对一级开发的成本的掌握与利用，就要认真理解土地储备开发成本构成各项目的内涵以及外延，充分利用这种范围上的模糊地带，更好的计划和安排开发总成本。比如收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用是否存在关联交易和补偿性交易等情形，市政基础设施建设有关费用分摊范围的变化等问题，经同级财政和土地主管部门核准的其它支出的具体内容等的界定问题等等。总是，必须以按照预期方向控制开发总成本来安排所有成本项目的支持方式、内容、时间、附加条件等，尽可能实现一级开发利润，同时也是保证了二级开发的取得。

5.2、加大在土地一级开发过程中额外收入的开发力度，争取更大的预期收益。如待开发土地在开发周期内短期使用的收益，开发贷款在开发周期内合理运转，待拆除房屋的短期利用，城市文化视觉资源：路、桥等冠名权，道路、路灯、车站广告等经营权的短期开发利用等。

5.3、采取有效、合理、灵活的挂牌策略，精心准备相关文件资料、后续事宜条件等文件，尽最大可能的提高外部公司进入的难度。主要表现在：相关挂牌文件对项目描述的灵活性、后续义务条款的可伸缩性、其他相关问题的可协商性等等。

5.4，开发贷款利息的计算周期，即起点和终点的确认问题。因为开

开发中的特定优势。

北京市一级开发实施步骤

一、土地一级开发地块确定

1、一级开发单位上报一级开发项目到市储备中心或各分中心，由市中心汇总初审后报市国土房管局（一级开发项目必须符合土地利用总体规划，具备区域总体规划、控制详细规划）

2、市国土局会同市计委、市规委、市建委、市财政局等部门联合会审，并报市政府批准

3、会审合格后，由市国土局授权一级开发单位进行一级开发

二、办理计划手续（向发改委申请办理计划手续）

1、编制一级开发可行性研究报告（代项目建议书）

2、征用农村集体土地的，申办计划手续时应签订征地补偿协议（或意向书）

3、国有土地涉及单位的，应签订单位拆迁意向书

4、具备控规的，附控规批准文件

三、办理规划手续（向规划部门申请办理规划意见书）

1、计划批准文件

2、控规批准文件

3、地形图（1：2000或1：500）

4、地块说明等材料

第四篇：土地一级开发流程

一、编写项目申请报告

这个需要有资质的评估公司来写

二、办理规划意见函复（当地规划局综合科）需要提供材料：

xxx人民政府授权xxx前期开发主体的批复

规划委员会关于****控制性详细规划深化方案意见

组织机构代码

营业执照复印件

法人身份证复印件

委托书

取得规划局签字盖章的规划意见函复

三、报发改委办理征求意见函：（发改委固定资产投资科）需要提供材料：

xxx人民政府授权xxx前期开发主体的批复

规划委员会关于****控制性详细规划深化方案意见 组织机构代码 营业执照复印件 法人身份证复印件 委托书

情况说明

取得发改委征求意见函复

四、办理环评意见（环保局管理科）

五、办理交坪意见（当地交通局）

六、办理土地预审（土地局土地科）需要提供材料：提供材料： 1、1：2000地形图

2、用地预审申请表（原件两份）

3、用地预审申请报告（原件红头）

4、项目申请报告

5、企业法人营业执照（复印件盖章）

6、组织机构代码（复印件盖章）

7、法人身份证（复印件盖章）

8、委托书

9、规划图（红笔圈出位置）

10环保意见

11发改委征求意见函复（原件）

12规划委员会关于**控制性详细规划深化方案意见 13地块四至、地块坐标

七、发改委立项（发改委固定资产投资科）

1、xx政府授权xx前期开发主体的批复（盖章）

2、项目申请报告

3、建设项目招标方案核准申报表二份（盖章）

4、招标方案核准的请示二份（盖章）

5、固定资产投资项目节能登记表二份（盖章）

6、公司章程

7、股份说明

8、银行资信证明（该地块总投资的35%）

9、法人身份证复印件

10、营业执照和组织机构代码复印件

11、规划委员会关于**控制性详细规划深化方案意见

12、情况说明

13、该地块的ppt

14、委托书

15、发改委征求意见函复

16、土地一级开发请示 17、1：2000地形图一张

八、规划意见书：规划局规划科 1：2000地形图（用地坐标，3张）（盖章）厂房平面图（盖章）情况说明

发改委项目立项批复（原件）

规划意见函复（复印件）土地预审意见书（原件）

建设项目规划许可及其它事项申报表（盖章）

委托书

政府授权土地一级开发的批复（复印件盖章）

九、建设用地规划许可证： 1.发改委批复（原件）2.土地局用地预审批复 3.规划意见书复印件 4．1：2000地形图 4份 5.办理建设用地规划的请示 6.委托书 7.申请表

8.政府授权批复

十、定桩报告： 1。定桩通知单

准备好钱，每个桩大概648元左右，加上导线钱。

十一、地灾报告

十二、压覆矿床 上述两项咨询当地土地局地矿科

十三、当地国土局征地：（土地局土地科）1.发改委批复 2.土地预审原件 3.压覆矿床批复 4.规划意见书 5.规划钉桩报告 6.勘测定界报告

7.村民代表会会议记录 8.征地合同

8.村公告（照片）

10.公示证明（5个工作日）

办理征地手续完毕之后得到一书四方案。

征地结束后，填写申请表，得到当地政府回函，开始最后一个过程即上一级政府的批次征用地批复手续： 1.建设用地申请表 2.发改委立项批复 3.规划意见书（附图）4.钉桩报告 5.压覆矿床批复 6.土地预审批复 7.耕地补充方案 8.本村征地协议

9.村民代表会签字（政府批复复印件）10.村内征地公示 11.公示照片

12.村开具的征地公示情况的证明 13.土地局出具的征地公示情况证明 14.政府土地一级开发项目用地的函 15.一书四方案

16.土地局用地情况规划图 17.土地局用地情况现状图 18.土地局勘测定界技术报告书 19.地质灾害（在范围内的做）

征地结束，就是你所谓的做熟，取得上一级政府征地批复和征地结案表，然后这块地你就可以找下家，走招牌挂了。

土地一级开发流程

（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上市由市国土局会同市发展改革、规划、交通、建设、环保等部门参加的联审会。通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体

1.土地储备机构负责实施土地开发的，由土储机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。2.通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

3.通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市政发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。

（七）若果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

（八）在获得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（九）组织验收。建设项目的土地一级开发完成后由市政国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1.审核土地一级开发成本

2.组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3.根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4.纳入市土地储备库

土地一级开发成本测算

一．土地一级开发成本的概念：

土地一级开发成本是指政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。二．土地一级开发成本测算的作用：

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三．土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：

土地出让交易价格是指让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外七通一平或五通一平，可直接用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。四．土地一级开发成本组成

（一）项目前期组成

1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费：立项报告、可研报告的编制费，土地一级开发实施方案的编制费，项目前期的各种工程咨询费

2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用：

2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。

2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。

3.工程勘察、测绘、定桩费用：2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》 4.环境影响评价分析费用：2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（及价格[2002]125号）。5.交通影响评价分析费用：规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照《地方建设项目交通影响评价准则和要求》编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5~2元/平米不等）。

6.地震影响评价分析费用：2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公布的《地震安全性评价管理条例》规定：新建、扩建、改建建设工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性平价收费标准都有不同规定。7.地价评估费用：1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照‘自愿委托、有偿服务’的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。

8.工程设计费及施工图审查费：工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合实际情况测定。施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23日，建设部门134号令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施工图未经审查合格的，不得使用”。但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。

9.招标代理费、招标服务费：原国家关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知，计价格[2002]1980号文中明确了招标代理服务收费标准。

10.工程保险费：建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了《关于推进建设工程质量保险工作的意见》建质[2005]133号，指出：“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”可见，工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险（雇主责任险）、设计责任险、工程质量保修保险和建筑（安装）工程一切险。但具体费率，市场浮动较大，建设工程一切险一般为投保金额的1%左右，第三者责任险按比例投保。但在项目前期阶段，估算工程质量保险费非常困难，可以暂按建安工程造价的1%~1%估算。

（二）征地、拆迁费用 1.征地补偿费用

根据土地所属的不同区域及其被正用钱的不同用地性质相应发生不同的征地费用。本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收货的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。

征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。2.拆迁补偿费用

根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。

3.房屋拆迁评估费、拆迁服务费

部分地方规定“因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1~1.5%向征用拆迁单位收取评估费。”

4.拆除工程费用：拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。

5.古树保护及文物古建修护、还建费用：根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，套用相关估算指标或概算定额，充分考虑修缮、保护、还原等因素进行费用测算。

6.其它：根据国家或地方政府要求在征地、拆迁过程中还需发生的各种费用，如：耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、职员重点工程费等等。

（三）公共区域市政基础设施建设费用：应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。

（四）区域内公共环境景观建设费用：包括:绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。

（五）区域内公共配套设施建设费用：包括：市政管理用房建设费用；机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用；规划中其他须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。

（六）工程建设其他费用

1.工程监理费

根据地方工程建设监理费收费标准实施办法规定：实行监理的工程，监理费按工程的总造价百分比计取，用插入法计算。建设前期阶段按工程概预算的0.1~0.2%计取。

2.竣工图编制费

2002年国家发展计划委员会和建设部联合发布的《工程勘察设计收费标准》[2002]中《工程设计收费标准》1.0.16条规定：编制工程施工图预算的，按照该建设项目基本设计收费的10%收取施工图预算编制费；编制工程竣工图的，按照该建设项目基本设计收费的8%收取竣工图编制费。3.建设期区域管理费用：包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。这部分费用在项目初期很难估算。不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后，即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理，需要做多少面积的临时绿化，整个区域的建设期几年等，再据以测算相应费用。4.项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用：这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后，形成了大量的资产，而这些资产的管理主体比较复杂，例如：道路、水、电、（天然）气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位，产权移交尚未有规范的模式和程序。这就造成在土地一级开发任务基本完成后，可能还会对资产进行一段时间的照管，对有些项目还要从社会利益角度出发，进行运营。为此，土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。这笔费用根据不同一级开发项目的情况，千差万别，不一而足，需慎重对待，认真估算。

5.项目后评价费用：指在土地一级开发工作完成后，由土地一级开发主体组织，委托专业咨询公司从经济效益、社会效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准测算。

6.其他：指其他归属项目前期及其他费用的项目。比如：委托代建的项目还会发生“代建工程管理费”等。污染区域，还需要环境整治费用。

（七）管理费

指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开发企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。

有关地方规定通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

（八）财务费用

指一级开发过程中所发生的相关财务费用

其测算依企业（或项目）的资本机构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。

（九）销售费用：包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本进而进行的策划、推广活动和因此发生的各种广告、宣传费用。

（十）应纳税费

土地一级开发设计的应纳税主要有：营业税、城市建设维护税、教育附加、印花税、进口设备关税等，所得税。

（十一）不可预见费：包括基本预备费和涨价预备费。

视不同阶段的测算精度不同，而以开发成本为基数，适当计取一定比例。

土地一级开发项目工作流程

（一）基础资料收集、调查、测算

此项工作由开发部办理，经现场踏勘，地上物调查，收集与开发项目相关的基础资料，包括开发区域、周边市政基础设施情况、地形图等，调查分析后进行测算。

（二）编制土地一级开发实施方案

1.此项工作由开发部办理，具体要求是：

根据政府要求，依据控规及相关批复，确定开发区域。

依据征地拆迁补偿标准，分期计划等，编制区域土地一级开发实施方案并取得相关批复文件。

开发部签订各类委托合同后，报送计财部一份。拆迁部委托勘察定界及土地权属确认并取得成果后，移交开发部一份。

（三）土地联席会

1.此项工作由开发部办理，具体要求是

根据政府要求，依据控规及相关批复，确定开发区域。

依据征地拆迁补偿标准，分期计划等，编制区域土地一级开发实施方案并取得相关批复文件。

（四）建设项目规划条件

1.此项工作由开发部办理，具体要求是

取得道路规划方案批复

根据道路定线及拨地定桩成果，申报并区的规划意见书。开发部签订各类合同后，报送计财部一份。

（五）取得土地一级开发授权

将土地一级开发实施方案报专家会审批

备齐相关资料申报联席会，通过后取得联席会会议纪要。申报土地一级开发授权，取得土地一级开发授权文件。

（六）取得立项批复

1.此项工作由开发部主办，拆迁部协办，具体要求是

取得规划意见书后，开发部办理并取得可行性研究报告环评批复、交批，拆迁部办理并取得土地预审批复。（若项目列如绿通，环评批复可后置，不作为取得立项的必要因素）

开发部备齐相关资料，申报并取得立项批复。

（七）取得征地批复

此项目由拆迁部办理，主要要求是：

取得勘察定界成果报告，地质灾害评估报告，签订耕地占补平衡协议，征地补偿安置协议。

备齐相关资料，协调区土地局提交一书四方案报区政府批示后，报送市国土局审核，取得征地批复。

拆迁部签订各类合同后，报送计财部一份，并将征地批复复印件送开发部。

（八）取得项目房屋拆迁许可证

此项工作由拆迁部主办，计财部协办，具体要求是： 确定拆迁实施细则，申请张贴暂停事项公告。

确定评估，服务及拆除公司，拟定拆迁计划，拆迁实施方案。备齐相关资料，申报并取得房屋拆迁许可证。

（九）实施项目拆迁

此项工作由拆迁部主办，工程部、计财部协办

取得房屋拆迁许可证后，拆迁部组织实施房屋拆迁，土地移交施工单位。涉及私产拆迁的，组织回迁安置。实施线路迁移。

拆迁工作结束后，拆迁部编写完成征地，拆迁总结报告。

市政基础设施建设

（一）办理立项批复

1、此项工作由开发部主办、拆迁部、工程部协办、具体要求是： 开发部取得可行性研究报告后，办理并取得环评批复，拆迁部办理并取得土地预审批复。

开发部备齐相关资料，申报并取得立项批复。

2、部门之间接口

开发部取得立项批复后，移交拆迁部、工程部各一份。开发部签订各类合同后，报送计财部一份。

（二）办理规划意见书

1、此项工作由开发部办理

（1）项目提起后，去的规划方案，据此同步进行两项工作——取得规

划方案批复，取得道路定线条件及定线成果，取得道路设计方案及批复。——取得管线项目综合方案及批复，取得管线设计综合方案及汇签文件。

（2）备齐相关资料，申报并取得规划意见书。

2、部门之间接口

开发部取得立项批复后，移交拆迁部、工程部各一份 开发部签订各类合同后，报送计财部一份。

（三）办理建设用地规划许可证

1、此项工作由开发部办理，具体要求是：

开发部备齐相关资料，申报并取得建设用地规划许可证。开发部取得建设用地规划许可证后，移交拆迁部一份。

（四）勘察设计

1、此项工作由开发部主办，工程部协办

（1）取得规划意见书后，开发部组织勘察，设计招投标。（2）取得勘查报告、初步设计及评审。

（3）取得初步设计概算核准文件及施工图设计文件。

2、部门之间接口

（1）开发部签订地质勘察、设计合同后，整理招投标全过程资料，移

交企业发展部。

（2）开发部取得初步设计概算后，移交工程部一份。（3）开发部需配合工程部联合审图，并移交工程部一份。（4）开发部签订各类合同后，报送计财部一份。

（五）办理建设工程规划许可证

1、此项目由开发部主办，工程部协办

（1）开发部取得正式计划，工程部签订竣工测量协议，开发部办

理竣工档案登记表。

（2）开发部相关资料，申报并取得建设工程规划许可证。

（3）建设工程规划许可证办理完成后，开发部编写前期审批情况报告。

（六）取得征地批复

此项工作由拆迁部办理，具体要求是：

(1)取得勘察定界成果报告、地质灾害评估报告，签订耕地占补平衡协议、征地补偿安置协议。

(2)备齐相关资料，协调区土地局提交一书四方案报区政府批示后，报送市国土局审核，取得征地批复。

（七）取得项目房屋拆迁许可证

此项工作由拆迁部主办、计财部协办，具体要求是：（1）确定拆迁实施细则，申请张贴暂停事项公告。

（2）确定评估、服务及拆除公司，你定拆迁计划、拆迁实施方案。（3）备齐相关资料，申报取得房屋拆迁许可证。

（八）实施项目拆迁

此项工作由拆迁部主办，工程部，计财部协办。

（1）取得房屋拆迁许可证后，拆迁部组织实施房屋拆迁，土地移交施工单位。设计私产拆迁的，组织回迁安置。

（2）办理砍伐证，实施林木砍伐。（3）实施线路迁移。

（4）拆迁工作结束后，拆迁部编写完成征地、拆迁总结报告。

（九）办理建筑工程施工许可证

此项工作由工程部办理，具体要求是：（1）取得建设工程规划许可证后，同步进行施工图强审和工程招投标，需在招标文件备案前取得施工图强审报告。

（十）施工前准备

第五篇：网站开发流程详细介绍

网站开发流程详细介绍

 mayun1212

 位粉丝

1楼创建一个网站，要做好网站开发的前期准备、中期制作和后期的测试发布工作。前期准备包括了解网站的业务背景、明确网站的设计风格、确定网站内容等；中期制作主要包括创建站点、制作首页、制作模板和制作样式；后期的测试发布工作包括检查页面效果是否美观、链接是否完好、不同浏览器的兼容性以及如何发布网站。

一、客户提出建站申请

1、客户提出网站建设基本要求

2、提供相关的素材和网站制作要求

公司介绍

项目描述

网站基本功能需求

基本设计要求

二、需求分析

1、需求分析就是分析客户的需求是什么。如果投入大量的人力、物力、财力，开发出的网站却没人要，那所有的投入都是徒劳需求分析之所以重要，就因为它具有目的性、方向性、决策性，它在网站开发的过程中具有举足轻重的地位，大家一定要对需求分析具有足够的重视。在一个大型商业网站的开发中，它的作用要远远大于直接设计或编码。简言之，需求分析的任务就是解决“做什么”的问题，就是要全面地理解客户的各项要求，并且能够准确、清晰地表达给参与项目开发的所有成员，保证开发过程按照客户的需求去做，而不是为技术而迁就需求。因此，网站前期的需求分析是相当重要的。

2.客户需求

需求分析之所以重要，就因为它具有目的性、方向性、决策性，它在网站开发的过程中具有举足轻重的地位，大家一定要对需求分析具有足够的重视。在一个大型商业网站的开发中，它的作用要远远大于直接设计或编码。简言之，需求分析的任务就是解决“做什么”的问题，就是要全面地理解客户的各项要求，并且能够准确、清晰地表达给参与项目开发的所有成员，保证开发过程按照客户的需求去做，而不是为技术而迁就需求。

1)业务背景

做任何事情之前，要明确的是为什么要做这件事情，网站建设也不例外，要分析、理解、颁会客户的需求，这就要求网站开发项目经

理对网站的业务背景有较好的理解和把握。不同的业务背景有不同的需求，不同的需求导致做出来的网站千差万别。不过，根据网站的主题、题材、客户需求和客户企业的业务背景，可以把网站大致上分为不同的类别。下面就是美国《个人电脑》杂志(PC Magazine)把网站分为以下10类。

● 网上求职类。

● 网上聊天／即时信息／ICQ类。

● 网上社区／讨论／邮件列表类。

● 信息技术类。

● 网页／网站开发类。

● 娱乐类。

● 旅行类。

● 参考／资讯类。

● 家庭／教育类。

● 生活／时尚类。

这些分类仅供我们参考，但同时也提醒我们，建设网站不要建设“面面俱到”型的，可能导致“面面不到”，而是要建设专业性强的、主题鲜明的网站。

每个大类都可以继续细分，比如娱乐类再分为体育／电影／音乐等小类，体育小类又可以按运动形式分为足球、篮球、排球、乒乓球等。同时，各个题材相联系和交叉结合可以产生新的题材，例如足球加讨论就是足球论坛、旅游加社区就是旅游社区等。这么多种类，如何选择？可以遵循如下原则，第一、主题要小而精炼；第二、题材最好是自己熟悉的；第三、题材不要太滥。

2)网站内容

一个网站应该具备什么样的功能，采取什么样的表现形式，并没有一个统一的模式。不同形式的网站其内容也千差万别。因此，网站中的内容应该根据客户的需求，企业的业

务背景确定。对于网站的表现形式，应根据网站的设计风格来确定。下面我们就以淘宝网为例，来简单地介绍一下淘宝网的主要内容，其主要内容如下：公司简介、商品分

类、商品展示、价格信息、商品搜索、网上订单、会员注册、客户服务等。

3.确认需求

经过细致的需求捕获活动之后，我们就可以开始着手制作网站，不过，不要急！我们在真正制作网站之前，最好让美工或UI（User Interface，用户界面）设计人员将需求捕获活动的结果加以适当的分析，然后设计一个用户可以直接感知的静态的网站样板，也就是要做网站的静态图片版。方便客户与开发人员就网站系统的业务背景、设计风格、网站内容达成共识，并建立需求变更制度与流程，方便后期的制作与完善。

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 2011-08-01 13:29回复2楼

三、提供制定建站方案

四、签署相关协议，客户支付预付款

五、网站制作

经过需求分析阶段之后，我们就可以正式制作网站。网站的制作主要包括创建站点、制作首页、制作模板和制作样式。创建站点能很好地管理我们的网页文件和文件夹，所以在网站制作阶段创建站点是我们首先要考虑的问题。首页是一个网站的门面，是一个网站的灵魂，因此，首页制作的好坏是一个网站成功的关键所在。制作模板便于设计出具有统一风格的网站，并且模板的运用能为网站的更新和维护带来极大的方便，为开发出优秀的网站奠定了基础。样式表是一个很神奇的东西，它能把网页制作得更加绚丽多彩，使网页呈现不同的外观。当网站有多个页面时，修改页面链接的样式表文件即可同时修改多个页面的外观，从而大大地提高工作效率，减少   mayun1212位粉丝

工作量。

六、网站内部测试

测试网页主要从3个方面着手，第一、页面的效果是否美观；第二、页面中的链接是否完好；第三、是最重要的也是最烦的一点，就是要兼容不同的浏览器（如Intemet Explorer、Mozilla Firefox等）。对于网页是否美观，仁者见仁，智者见智，那怎么办呢？不过有章可循，可以从页面整体视觉效果、美工设计、页面布局、内容实力、亲和力等方面进行检查。对于链接是否完好，可以使用Dreamweaver里的“检查链接”命令来检查，详细的检查步骤请参照第7章。对于兼容不同浏览器，也可以使用Dreamweaver来检查，在网页学习网本系列教程下一章将详细介绍。

七、发布网站

网站设计好了，经测试之后，就可以放在服务器上发布，这样，能让更多的人知道您的网站。发布网站有两种方式，一种是本地发布，即通过本地计算机来完成，在Windows操作系统中，一般通过IIS来构建本地Web发布平台，这种发布方式只能让局域网中的用户访问您的站点；另一种是远程发布，即登录到Internet上，然后利用有些Internet服务商提供的个人网络空间来真实地发布自己所建的网站，不过，这种发布方式要先申请一个域名和虚拟主机，申请成功后Internet服务商就会给您一个IP地址、用户名和密码，使用此IP地址、用户名和密码就可以把您的网站上传到Intemet上，只有这样，才能让Intemet上的用户访问您的站点。可以根据自己的需要来选择不同的发布环境。

八、网站后期维护工作