养老地产相关政策与盈利模式（小编整理）

第一篇：养老地产相关政策与盈利模式

朱文俊：养老地产相关政策与盈利模式

2012-11-26 14:18:16 来源：中房网

【摘要】：2012年11月22-24日，由中国房地产业协会主办，中国房地产协会老年住区委员会、中国百年建筑研究院承办，中房网独家支持的“2012年老年住区典型项目交流会”在北京太阳城奥林匹斯俱乐部隆重召开。

中国百年建筑研究院院长 朱文俊

因为我们是老年住区，实际我们在研究养老地产，养老地产在网络上、微博上经常会有很多不同的声音，养老跟地产好像一沾上很多就觉得是不是有问题？养老地产是不是一定就是挂羊头卖狗肉？养老地产能够盈利吗？养老服务能够盈利吗？养老地产有哪些政策支持？现在很多项目都在前期阶段，如何做好前期的定位和可研报告，跟政府申请一些好的支持政策。这个PPT主要从四个方面给大家做一个交流。

一、养老地产的本质

这是两个第三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分，养老服务业和老年房地产业。

这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润来源也不一样。很多朋友一开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展。房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域。

二、养老地产的相关政策

最近几年国家密集的出台了一些政策，这三个政策是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。我们了解政策的目的一个是要明确支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明确，但是到了地方，我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候，很多政策没办法去落地的，这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握，我们要去做一些工作引导地方政府，让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。

我们如何去运用这里面的政策，跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想，这六个体系是有三个体系都是跟我们养老地产相关的，在发展目标里面也提到了养老服务体系，也提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设。在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合，11项任务里面有6项跟我们是紧密相关的，在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到一些养老地产的开发模式，后面还会详细讲一下。

在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产，在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划。去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导。讲到要统筹发展养老机构，要推进供养型、养护型、医护型养老机构的建设，在我们的项目里面，如果你的区位非常重要、规模非常大，你也可以在里面选择是什么样的养老机构，可能是小一点的社区服务中心，也可能是大一点的服务机构，根据你的客群定位去选择。

老年养护院的建设标准，去年也发布了，也可以作为我们依据的一个标准。要优先发展护理康复服务，今年3月21号康复医院的基本标准也颁布了，这也是对我们的工作有一定的帮助。在第五项任务里面，老年人生活环境里面提到了无障碍环境建设条例，要在“十二五”期间研究制定，事实上8月1号已经开始颁布了，日本在老龄化程度到14%的时候，国家颁布了这样的无障碍条例，我们也是相对比较提前，正式颁布了这个条例，这对我们房地产行业进入养老行业都会有一定的指导作用，我们会讲到后面的几种盈利模式当中有一种，你可以使你的开发项目先做好硬件环境，做好无障碍的适老化社区。

在生活环境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社区，研究编制建设老年友好型城市和老年宜居社区指南。2012年11月也颁布了中国老年宜居住区试点工程管理办法(试行)，也跟大家做了一些沟通。

中国老龄产业协会现在正在组织老年旅游和养生这样的产业联盟，目的是把我们很多旅游地产的闲置物业跟老年旅游结合起来，因为目前旅游的人口当中，40%都是老年人，老年人现在又有钱、又有闲，怎么通过跟老年旅游的结合，把我们的旅游地产物业结合起来，昨天和今天很多案例讲到了，比如轮转式的方式等等，如果让老人买了一处的房子使用权，他能够得到全国很多这样达到标准的其他物业的使用权，未来50后、60后的老年人旅游养老消费能力释放出来，一定是一个非常重要的开发方向，去对应这样的消费需求。

体验式旅游

在社会养老服务体系建设规划当中，主要是把三种养老方式做了一个很好的定义，但是我发现很多包括业内的朋友对这个还是研究的不够多，实际上国家的政策对三个不同的养老方式已经给予了明确的内涵和功能定位，在建设任务当中，明确指出社区日间照料中心和专业化养老机构是重点，日间照料床位和机构养老床位340余万张，社区养老地产里面如果设计了这样的养老床位，也可以纳入到地方的床位指标里，如果你能够在你的养老地产项目当中有这样的日间照料中心，实际上也是可以纳入政府的指标去获得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，这也是主要的关照对象，你要研究当地失能、半失能老人的比例，现在50%以上的养老机构有4万家以上，一半以上都是不接受的，这也是市场的需求和空白。

在国家和省级层面要建立若干具有实训功能的养老服务设施，如果你的规模可以申请省一级的试点、示范，你一定要有实训功能设计在里面。昨天我们谈到人才的问题，首先是分层级要解决的，国家有国家需要考虑的问题，省一级、市一级都需要有不同层级的养老服务功能去落实，如果你在你的项目当中，能够把这样有实训功能的服务设施设计进去，你有可能申请到财政的支持。

在建设方式里面也提到了新建和改造，都可以结合。有很多朋友说我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做这种城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去寻找闲置的资产进行改造，也是一个非常好的方式，我也听一些朋友提到过，如果你现在拿了地是离城市很远，但是你企业又从来没做过养老，最后建议你在城市里面先做一个小的项目，通过这样的小项目，把你的团队和品牌打造出来，跟你郊区的项目进行互动。

还有输出管理团队，引导养老机构规模化、专业化、连锁化发展，现在我们能看到已经在运营的，已经入住的这些项目输出管理能力还是不够，输出团队、人才都是非常稀缺的，还需要有一个过程。养老机构向规模化、专业化、连锁化方向发展，也符合了开发企业的利润要求，如果你只是做一个单一的养老机构，它的利润率可能不能满足你企业发展的需要。

在资金筹措方面也明确提出了四个方面：第一是降低成本，北京2013年养老综合用地的性质和一些关键的要点是已经在逐步公布，在北京出来以后，由好几个省市跟进也很快，明年基本都会出来，这是非常重要的政策支持导向，大家都要非常关注，中央的政策导向性是非常明确的，地方发达城市跟进也很快，大家认识到这一条就不能等待，要去争取。还有就是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金，在后面的129号文件当中更加明确，包括昨天朱会长也讲了，虽然是民政部出的，不是发改委等部委联合发布的，但是毕竟是中央一级政府部门，其中比如提到了在资金税费上加大力度，不管是民非还是民营企业，只要社会力量投资的养老服务机构，都是民政营业税。另外，福彩基金，原来只是留存部分的10%可以用于养老，现在规定要提高到50%。

三、养老地产的盈利模式与典型案例

六种盈利模式我们做了很多的思考，我们一直思考房地产企业如何介入到养老，昨天台湾的郭总是从另外一个角度做的分类，我们做的这个分类主要还是从房地产企业如何介入养老来思考的。

1、无障碍适老化社区

在现有人才很匮乏，短时间不能满足我们需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小区里面的老人能够下得了楼，在小区里面活动。未来的房地产改善性需求，昨天朱会长也提到了，这个一定是真实的需求，我想改善型的需求有两种：一是当小孩要上学了，需要寻找学区房子；二是老人居家养老，无障碍的改造、无障碍的条件，你能够让老人下楼，现在我就碰到一些开发商朋友，自己的父母住在自己开发的小区里面，就已经是半失能的状态，坐轮椅，下不了楼，所以他说我要自己开发这样的项目，首先要让我的父母能够下楼活动，这是我们开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。

它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍硬件环境；三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式，房地产开发的产权销售。

北京的怡海花园，它的售价比周边其他的价格每平米高了5000块钱，有很好的溢价能力。

2、CCRC持续照料退休社区

面对的主要目标客群就是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起，这点我们跟美国太阳城的开发商作过沟通，上个月到北京来，在座的个别朋友也参考了，我们在老龄委的会议室，请他们几位跟我们做了沟通，盖勒普先生就讲到，60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了，现在里面已经住了4万多老人。所以他也提到中国现在的老人养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模式是完全不一样的，我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。

3、CCC持续照料亲情社区

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。中国有很多的开发企业也在尝试做这样的CCC的模式。

这个方式可能会比CCRC的方式更符合中国的国情特征，在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售，尽快的回笼资金，有一些之前的项目产权销售部分没有或者是很少，所以资金压力比较大，现在基本的共识就是产权销售部分做到85%，15%的部分自持，我们下午还会有这样的介绍，都用这样的方式去平衡资金。

4、城市型养老公寓

这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。

日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型养老酒店

这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。

6、护理性机构

这也是我们可以投资开发的，可以去做连锁的品牌，做规模化的发展。现在的护理型机构都有一次性入住金的问题，现在有不同的说法，有会员卡、有押金、有租金、消费卡等等，再加上月费，但是一次性入住金还是一个法律的空白，会员卡的收费跟押金、租金、消费卡的性质都是不一样的，有钱你收了你是不能用的，有的钱收了你能不能用现在也没有明确的政策支持，但是有一些做得非常好的项目，通过会员卡和押金的方式运用得还是很好。国内比较典型的民办养老机构如北京的太申祥和及寿山福海。（北京民政局今年新评定了两个五星级养老机构，一个是公办的北京第一社会福利院，另一个就是民办的寿山福海。）他们做了很好的室内外环境，有很好的活动组织，有很好的配套，主要还是通过会员制和月费的方式运营得不错，但是前期条件就是土地成本一定要拿得比较合理。

四、养老地产开发流程与前期定位

养老地产的开发流程很重要，跟普通的开发流程有所区别，设计任务书对养老服务体系的分析规划，要根据小区的规模确定居家、社区、机构的配比，这样的方案要预先有一个养老服务的框架方案，对养护院、日间照料中心、适老住宅这样的类型是一个服务团队，还是不同的服务团队，都要有一个框架性的方案。有了前三步以后才能出一个设计任务书来做规划。

在规划设计阶段，特别建议一定要有一个顾问团队，不管你不同阶段是一个公司还是不同的公司去做，一定要有一个顾问团队帮你把关，在规划设计完成以后，工程建设、市场开发和人才培养要同时进行，这三个环节也很重要。老人的市场开发跟普通的住宅购买人群的市场开发方法不一样，人才培养这一块，昨天也跟大家沟通过了，可能现在这个瓶颈一时半会解决不了，但是肯定有办法，比如说当地一定要找运营管理有基础的人才，比如说医院的护理主任，或者他本身已经是养老院，不管是公办还是民营养老院的院长，在当地一定要解决这样的经营管理人才。同时一定要找到国外和国内非常好的顾问团队，比如说日本的木下，比如说昨天有台湾的、德国的、澳大利亚的，但是国外的团队跟中国国情的结合、落地，还是要中国的专家来帮助理顺，所以人才的问题要从这三个方面组合解决，要有当地的人才，国外先进的理念、成熟的模式和管理的方法，还要有中国专家帮助你转化。正式开业之前要做好运营管理方案，通过试营业进行调整。

现在跟老年住区相关的国家、行业规范或标准，至少有这九本，我们做过梳理，五月底的时候有这样一本社会力量参与的老年住区建设的模式和相关标准，在我们老年住区专家委员会的共同努力下，很多专家都做了贡献，在这里面对大家前期部分可能会比较着重的做了一些梳理，把刚才提到的九本规范，尤其是前期部分相关的，比如客群细分、项目的规模、基地的选址与布局、主要用房面积指标等等都做了梳理，可能对大家前期定位、包括给政府做可研报告，可能是一个比较好的参考图本。

结语：养老地产是大有可为的，在微博上、网络上很多人打了问号，养老地产是否是在挣老年人的钱？这个其实不是问题，只要是社会力量参与养老事业的，除了慈善组织，商业组织一定是要盈利的，养老地产更需要有比较大的利润空间。未来的养老需求和消费方式一定是丰富多彩的，我们一定不要停留在现在和过往老人的消费观念、消费力和消费层次上，我们一定要研究未来老人的消费能力一定是丰富多彩的。

所以刚才讲的开发企业可以去做的模式都是对应了不同的消费需求、不同的老人客群，只要你做好，专业化发展，你选择一个方向、一个模式做专做精，未来一定会有很好的市场汇报。

七月份的一些数据我们看到，虽然现在养老的形势非常严峻，我们“十二五”的床位目标现在过了40%，已经完成的只有10%、30万张。2011年底的统计数据各个省的床位缺口15万张以上的省份排名我们也做了一个梳理，房地产企业进入养老行业，我们面临的是这样的市场环境，我们也不希望“十二五”还有最后三年的时候，还有90%的床位建设目标去做一些大跃进，这个肯定会有很多问题。现在整个的养老服务网络覆盖率还不到20%，3300万的失能老人，4万个养老机构里面只是50%不到的收养老人，比例只有23.5%。还有城乡老人的空巢率到了50%。我们从事养老地产的目标客群所处环境的严峻性，通过分析不同的老人，比如空巢老人应该是什么样的产品形态、盈利模式，可以对应他们的需求，可能对失能老人、半失能老人、健康活跃老人都是不太一样的。

我们都是刚刚开始，今后的路还很长，未来的三年，就是明年年初的时候，老年人权益保障法应该会正式发布，今年年底、明年年初，这可能是一个非常重要的时间段，中央和地方的政策还会密集的出台，支持我们参与养老事业。未来的三年，我们企业和个人都选择好自己的定位，可能在“十三五”的时候我们都会有一个很好的发展！谢谢大家！

第二篇：养老地产相关政策与盈利模式

因为我们是老年住区，实际我们在研究养老地产，养老地产在网络上、微博上经常会有很多不同的声音，养老跟地产好像一沾上很多就觉得是不是有问题？养老地产是不是一定就是挂羊头卖狗肉？养老地产能够盈利吗？养老服务能够盈利吗？养老地产有哪些政策支持？现在很多项目都在前期阶段，如何做好前期的定位和可研报告，跟政府申请一些好的支持政策。这个PPT主要从四个方面给大家做一个交流。

一、养老地产的本质

这是两个第三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分，养老服务业和老年房地产业。

这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润来源也不一样。很多朋友一开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展。房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域。

二、养老地产的相关政策

最近几年国家密集的出台了一些政策，这三个政策是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。我们了解政策的目的一个是要明确支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明确，但是到了地方，我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候，很多政策没办法去落地的，这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握，我 们要去做一些工作引导地方政府，让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。

我们如何去运用这里面的政策，跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想，这六个体系是有三个体系都是跟我们养老地产相关的，在发展目标里面也提到了养老服务体系，也提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设。在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合，11项任务里面有6项跟我们是紧密相关的，在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到一些养老地产的开发模式，后面还会详细讲一下。

在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产，在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划。去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导。讲到要统筹发展养老机构，要推进供养型、养护型、医护型养老机构的建设，在我们的项目里面，如果你的区位非常重要、规模非常大，你也可以在里面选择是什么样的养老机构，可能是小一点的社区服务中心，也可能是大一点的服务机构，根据你的客群定位去选择。

老年养护院的建设标准，去年也发布了，也可以作为我们依据的一个标准。

要优先发展护理康复服务，今年3月21号康复医院的基本标准也颁布了，这也是对我们的工作有一定的帮助。在第五项任务里面，老年人生活环境里面提到了无障碍环境建设条例，要在“十二五”期间研究制定，事实上8月1号已经开始颁布了，日本在老龄化程度到14%的时候，国家颁布了这样的无障碍条例，我们也是相对比较提前，正式颁布了这个条例，这对我们房地产行业进入养老行业都会有一定的指导作用，我们会讲到后面的几种盈利模 式当中有一种，你可以使你的开发项目先做好硬件环境，做好无障碍的适老化社区。

在生活环境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社区，研究编制建设老年友好型城市和老年宜居社区指南。2012年11月也颁布了中国老年宜居住区试点工程管理办法(试行)，也跟大家做了一些沟通。

中国老龄产业协会现在正在组织老年旅游和养生这样的产业联盟，目的是把我们很多旅游地产的闲置物业跟老年旅游结合起来，因为目前旅游的人口当中，40%都是老年人，老年人现在又有钱、又有闲，怎么通过跟老年旅游的结合，把我们的旅游地产物业结合起来，昨天和今天很多案例讲到了，比如轮转式的方式等等，如果让老人买了一处的房子使用权，他能够得到全国很多这样达到标准的其他物业的使用权，未来50后、60后的老年人旅游养老消费能力释放出来，一定是一个非常重要的开发方向，去对应这样的消费需求。

在社会养老服务体系建设规划当中，主要是把三种养老方式做了一个很好的定义，但是我发现很多包括业内的朋友对这个还是研究的不够多，实际上国家的政策对三个不同的养老方式已经给予了明确的内涵和功能定位，在建设任务当中，明确指出社区日间照料中心和专业化养老机构是重点，日间照料床位和机构养老床位340余万张，社区养老地产里面如果设计了这样的养老床位，也可以纳入到地方的床位指标里，如果你能够在你的养老地产项目当中有这样的日间照料中心，实际上也是可以纳入政府的指标去获得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，这也是主要的关照对象，你要研究当地失能、半失能老人的比例，现在50%以上的养老机构有4万家以上，一半以上都是不接受的，这也是市场的需求和空白。

在国家和省级层面要建立若干具有实训功能的养老服务设施，如果你的规模可以申请省一级的试点、示范，你一定要有实训功能设计在里面。昨天我们谈到人才的问题，首先是分层级要解决的，国家有国家需要考虑的问题，省一级、市一级都需要有不同层级的养老服务功能去落实，如果你在你的项目当中，能够把这样有实训功能的服务设施设计进去，你有可能申请到财政的支持。

在建设方式里面也提到了新建和改造，都可以结合。有很多朋友说我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做这种城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去寻找闲置的资产进行改造，也是一个非常好的方式，我也听一些朋友提到过，如果你现在拿了地是离城市很远，但是你企业又从来没做过养老，最后建议你在城市里面先做一个小的项目，通过这样的小项目，把你的团队和品牌打造出来，跟你郊区的项目进行互动。

还有输出管理团队，引导养老机构规模化、专业化、连锁化发展，现在我们能看到已经在运营的，已经入住的这些项目输出管理能力还是不够，输出团队、人才都是非常稀缺的，还需要有一个过程。养老机构向规模化、专业化、连锁化方向发展，也符合了开发企业的利润要求，如果你只是做一个单一的养老机构，它的利润率可能不能满足你企业发展的需要。

在资金筹措方面也明确提出了四个方面：第一是降低成本，北京2013年养老综合用地的性质和一些关键的要点是已经在逐步公布，在北京出来以后，由好几个省市跟进也很快，明年基本都会出来，这是非常重要的政策支持导向，大家都要非常关注，中央的政策导向性是非常明确的，地方发达城市跟进也很快，大家认识到这一条就不能等待，要去争取。还有就是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金，在后面的129号文件当中更加明确，包括昨天朱会长也讲了，虽然是民政部出的，不是发改委等部委联合发布的，但是毕竟是中央一级政府部门，其中比如提到了在资金税费上加大力度，不管是民非还是民营企业，只要社会力量投资的养老服务机构，都是民政营业税。另外，福彩基金，原来只是留存部分的10%可以用于养老，现在规定要提高到50%。

三、养老地产的盈利模式与典型案例 六种盈利模式我们做了很多的思考，我们一直思考房地产企业如何介入到养老，昨天台湾的郭总是从另外一个角度做的分类，我们做的这个分类主要还是从房地产企业如何介入养老来思考的。

1、无障碍适老化社区

在现有人才很匮乏，短时间不能满足我们需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小区里面的老人能够下得了楼，在小区里面活动。未来的房地产改善性需求，昨天朱会长也提到了，这个一定是真实的需求，我想改善型的需求有两种：一是当小孩要上学了，需要寻找学区房子；二是老人居家养老，无障碍的改造、无障碍的条件，你能够让老人下楼，现在我就碰到一些开发商朋友，自己的父母住在自己开发的小区里面，就已经是半失能的状态，坐轮椅，下不了楼，所以他说我要自己开发这样的项目，首先要让我的父母能够下楼活动，这是我们开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。

它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍硬件环境；三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式，房地产开发的产权销售。

北京的怡海花园，它的售价比周边其他的价格每平米高了5000块钱，有很好的溢价能力。

2、CCRC持续照料退休社区(定义CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）——持续照料退休社区)面对的主要目标客群就是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起，这点我们跟美国太阳城的开发商作过沟通，上个月到北京来，在座的个别朋友也参考了，我们在老龄委的会议室，请他们几位跟我们做了沟通，盖勒普先生就讲到，60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了，现在里面已经住了4万多老人。所以他也提到中国现在的老人 养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模式是完全不一样的，我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。

3、CCC持续照料亲情社区

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。中国有很多的开发企业也在尝试做这样的CCC的模式。

这个方式可能会比CCRC的方式更符合中国的国情特征，在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售，尽快的回笼资金，有一些之前的项目产权销售部分没有或者是很少，所以资金压力比较大，现在基本的共识就是产权销售部分做到85%，15%的部分自持，我们下午还会有这样的介绍，都用这样的方式去平衡资金。

4、城市型养老公寓

这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。

日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型养老酒店

这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。

6、护理性机构

这也是我们可以投资开发的，可以去做连锁的品牌，做规模化的发展。现在的护理型机构都有一次性入住金的问题，现在有不同的说法，有会员卡、有押金、有租金、消费卡等等，再加上月费，但是一次性入住金还是一个法律的空白，会员卡的收费跟押金、租金、消费卡的性质都是不一样的，有钱你收了你是不能用的，有的钱收了你能不能用现在也没有明确的政策支持，但是有一些做得非常好的项目，通过会员卡和押金的方式运用得还是很好。国内比较典型的民办养老机构如北京的太申祥和及寿山福海。（北京民政局今年新评定了两个五星级养老机构，一个是公办的北京第一社会福利院，另一个就是民办的寿山福海。）他们做了很好的室内外环境，有很好的活动组织，有很好的配套，主要还是通过会员制和月费的方式运营得不错，但是前期条件就是土地成本一定要拿得比较合理。

四、养老地产开发流程与前期定位 养老地产的开发流程很重要，跟普通的开发流程有所区别，设计任务书对养老服务体系的分析规划，要根据小区的规模确定居家、社区、机构的配比，这样的方案要预先有一个养老服务的框架方案，对养护院、日间照料中心、适老住宅这样的类型是一个服务团队，还是不同的服务团队，都要有一个框架性的方案。有了前三步以后才能出一个设计任务书来做规划。在规划设计阶段，特别建议一定要有一个顾问团队，不管你不同阶段是一个公司还是不同的公司去做，一定要有一个顾问团队帮你把关，在规划设计完成以后，工程建设、市场开发和人才培养要同时进行，这三个环节也很重要。老人的市场开发跟普通的住宅购买人群的市场开发方法不一样，人才培养这一块，昨天也跟大家沟通过了，可能现在这个瓶颈一时半会解决不了，但是肯定有办法，比如说当地一定要找运营管理有基础的人才，比如说医院的护理主任，或者他本身已经是养老院，不管是公办还是民营养老院的院长，在当地一定要解决这样的经营管理人才。同时一定要找到国外和国内非常好的顾问团队，比如说日本的木下，比如说昨天有台湾的、德国的、澳大利亚的，但是国外的团队跟中国国情的结合、落地，还是要中国的专家来帮助理顺，所以人才的问题要从这三个方面组合解决，要有当地的人才，国外先进的理念、成熟的模式和管理的方法，还要有中国专家帮助你转化。正式开业之前要做好运营管理方案，通过试营业进行调整。

现在跟老年住区相关的国家、行业规范或标准，至少有这九本，我们做过梳理，五月底的时候有这样一本社会力量参与的老年住区建设的模式和相关标准，在我们老年住区专家委员会的共同努力下，很多专家都做了贡献，在这里面对大家前期部分可能会比较着重的做了一些梳理，把刚才提到的九本规范，尤其是前期部分相关的，比如客群细分、项目的规模、基地的选址与布局、主要用房面积指标等等都做了梳理，可能对大家前期定位、包括给政府做可研报告，可能是一个比较好的参考图本。

结语：养老地产是大有可为的，在微博上、网络上很多人打了问号，养老地产是否是在挣老年人的钱？这个其实不是问题，只要是社会力量参与养老事业的，除了慈善组织，商业组织一定是要盈利的，养老地产更需要有比较大的利润空间。未来的养老需求和消费方式一定是丰富多彩的，我们一定 不要停留在现在和过往老人的消费观念、消费力和消费层次上，我们一定要研究未来老人的消费能力一定是丰富多彩的。

所以刚才讲的开发企业可以去做的模式都是对应了不同的消费需求、不同的老人客群，只要你做好，专业化发展，你选择一个方向、一个模式做专做精，未来一定会有很好的市场汇报。

七月份的一些数据我们看到，虽然现在养老的形势非常严峻，我们“十二五”的床位目标现在过了40%，已经完成的只有10%、30万张。2011年底的统计数据各个省的床位缺口15万张以上的省份排名我们也做了一个梳理，房地产企业进入养老行业，我们面临的是这样的市场环境，我们也不希望“十二五”还有最后三年的时候，还有90%的床位建设目标去做一些大跃进，这个肯定会有很多问题。现在整个的养老服务网络覆盖率还不到20%，3300万的失能老人，4万个养老机构里面只是50%不到的收养老人，比例只有23.5%。还有城乡老人的空巢率到了50%。我们从事养老地产的目标客群所处环境的严峻性，通过分析不同的老人，比如空巢老人应该是什么样的产品形态、盈利模式，可以对应他们的需求，可能对失能老人、半失能老人、健康活跃老人都是不太一样的。

我们都是刚刚开始，今后的路还很长，未来的三年，就是明年年初的时候，老年人权益保障法应该会正式发布，今年年底、明年年初，这可能是一个非常重要的时间段，中央和地方的政策还会密集的出台，支持我们参与养老事业。未来的三年，我们企业和个人都选择好自己的定位，可能在“十三五”的时候我们都会有一个很好的发展！谢谢大家！

第三篇：养老产业蓄势 养老地产盈利模式求解

万亿养老产业蓄势养老地产盈利模式求解

8月19日，世联地产与台湾最大的养老产业集团——恒安照护集团签署战略合作协议。此前的8月16日，国务院常务会议提出，要将养老产业打造成为朝阳产业。

随着中国老龄化人口的快速增长，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性需求”，各大房企及险资纷纷试水，但具体的商业开发模式仍处于探索阶段。世联地产副总裁林蔚指出，养老产业是以服务为核心的产业，而不是以开发为核心的，需要长期投入，也需要更多政策的配合与支持。

养老市场规模至少万亿

世联地产研究数据显示，截至2011年底，全国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%，中国已经步入老龄社会；到2050年，我国老年人口总量将超过4亿。另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。

作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。随着养老社区、养老机构、度假养老、社区养老、居家养老等需求多元化，庞大而多样化的养老市场诞生。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。

世联地产董事长陈劲松预计，国内养老产业市场规模至少万亿以上，以后还会逐年增长。恒安照护集团董事长胡世贤表示，目前大陆人口老龄化状态与20年前的台湾十分类似，但是大陆人口老龄化发展更加快速，养老产业市场发展潜力巨大。不过，胡世贤认为，内地养老产业存在“山寨化”现象，很多项目只是打着“养老”的幌子，实际上还是在卖房子。

从大型房企养老地产的开发定位来看，主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的特色旅游资源，满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求，真正能提供养老多元化服务的极少。

世联地产顾问业务发展部总监李亚南指出，目前国内的养老地产是一个“模糊而想当然的市场”，面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。

“养老产业是一个进入就不能退出的行业。”胡世贤说，养老不是卖房产，而是卖服务，而大陆目前养老产业链尚不完善，相关行业如护工等人才急缺，恒安进入大陆正在做一些前期的事情，比如培养人才以使台湾经验本地化，以及挑选合适的项目“种子”作为试点。

台湾经验可资借鉴

世联地产在研究了美国、日本的养老产业模式之后，认为其在国内并不适合推广。相较之下，台湾的经验可资借鉴。

胡世贤介绍，作为台湾养老产业第一品牌，恒安照护集团目前在台湾拥有700多位员工，照料5500多位老人。服务类型包含机构式照顾、居家式照顾、小区式照顾，服务项目由小区服务、老人住宅、老人安养、老人养护到长期照护等多重模式。世联地产希望借鉴恒安照护集团的经验，通过与之的战略合作来进行公司的转型。

世联地产认为，三种开发模式的推行，将改善目前养老产业的不足，逐渐实现盈利。其一是隔代亲情社区开发模式，即年轻人群与健康老人混合的社区，北京（楼盘）太阳城、杭州（楼盘）绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。

李亚南介绍，这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。“销售物业+持有经营+服务输出”是整体的盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。针对全持有的养老物业，即会员制医养综合体，押金制和会员制是国内可行的盈利模式，会员制销售的是服务内容；押金制仅是销售物业使用权。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津（楼盘）宝坻云杉镇等。

世联地产表示，以销售服务（而非物业使用权）为核心，是会员制交易模式的设计前提，而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合，将解决企业开发过程中的资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度来看，相比较传统的押金制模式，会员制运作模式可以较为灵活地计入财务报表，在经营上操作更加便捷，能够更好地实现回现。

第三类是“养生目的地”开发模式，针对具有高保健意识的中高端家庭，盈利模式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。

据悉，针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，市场上已经开始有所尝试，目前上海（楼盘）亲和源在海南（楼盘）、东北等地已开始试水度假养老项目。

(21世纪经济报道)

第四篇：成都市养老地产管理模式和盈利模式的研究

随着人口老龄化问题的加剧，养老地产的开发将成为现有机构养老模式的有效补充。本文以成都市为研究对象，提出构建开发商与专业养老服务公司结成战略联盟的管理模式，以及建立租与售双管齐下的盈利模式。

【关键词】养老地产管理模式盈利模式

一、成都市人口老龄化和养老模式现状

我国第六次全国人口普查数据显示，成都市60岁及以上的老年人口总数达到了202.5万人，在全市总人口中的比重超过12.0%，这标志着成都市已经步入老龄化社会。

受传统观念影响，成都的老年人普遍选择以家庭成员看护为主要依托的居家养老。虽然居家养老可以较大削弱老年人的孤独感，但随着“4-2-1”家庭数量的增加，老年人的子女扮演着儿女和父母的双重角色，加上缺乏专业照顾老人的能力，因此，居家养老模式的可持续性受到了严峻的挑战，社区养老、机构养老的发展将对填补养老市场的空白发挥作用。

二、成都市社区养老、机构养老运行现状和存在的问题

市老龄办的统计数据显示，截止2012年2月，成都共有养老服务机构202所，总床位数37320张，仅占老年人总数的1.74%。其中，国办福利机构31所，床位6770张，农村敬老院129所，床位22862张；此外还有42家民办养老机构，共有床位7688张。而根据《成都市城乡养老事业发展“十二五”规划》，到2015年，成都养老服务要基本形成“9073”养老格局，全市养老床位总数将达到7.4万张以上，与现在相比存在着近4万张的缺口。“一床难求”的养老矛盾已经显现。

结合数据，成都市养老机构现存的问题如下：首先，民办养老机构贡献度低。这是由于国家和地方政府对于养老院的开发项目缺乏配套政策支持，加上项目投资回收期长，导致民间投资人介入热情不足。其次，养老院软硬件设施设计跟普通住宅类似，不符合老年人的需求，如紧急呼救系统、无障碍设计等生活必备设施严重缺失；另外专业护理人才配备数量不足。再次，消费定位不精确，没有考虑活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人群体的需求差异，混淆服务对象，使得养老服务质量大打折扣。

三、成都市养老地产运营模式

（一）管理模式

针对老年人不断提高的养老需求，专业机构开发和管理的养老地产应运而生。它是由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

目前，开发商直接管理和专业公司管理是国内的主流管理模式。开发商直接管理模式是指养老地产建设完成后由开发商负责直接经营管理，为业主提供直接的后续养老服务。这种模式业主与开发商之间建立了直接、高效的沟通渠道，但由于开发商对后续养老服务的经验不足，业主对其服务质量的反馈普遍较差。专业公司管理模式是指引进专业化公司进行养老地产的日常运营管理。相比而言，专业化的服务团队工作有利于打造和建设全面、专业的养老服务体系。虽然这种模式在近年来受到主流养老地产开发商的追捧，但容易出现专业公司对业主的消费能力调研不足，导致其服务定价明显超过了业主的负担能力。此外，由于缺乏专业的监督主体，业主对专业服务的投诉和建议也无法通过给予及时反馈和处理。

基于此提出战略联盟模式运用于成都市养老地产的管理中。战略联盟管理是指开发商与专业化公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营。在合作中，开发商成立下属公司专门负责

引入专业养老服务公司，下属公司完成对专业服务的公司的筛选后，双方对合作事项进行商谈并订立合同。合同期满时，根据业主的反馈意见对上一专业服务公司提供的服务进行评分，经过优胜劣汰后确定与其续签合同还是引入替代的合作者。这样既可以使业主的利益得到充分的保护，同时末尾淘汰的机制也有利于优化专业养老公司的服务。

（二）盈利模式

现有的盈利模式是在不同收费档次下，老人自主选定档次后按月交纳对应档次的饮食费、基础护理费、公杂费和床位费，每月缴纳1500元至4000元。该方式易于操作，但由于收入来源单一，导致利润增长点少。

在成都市养老地产的盈利模式设计中，将销售和出租相结合可以有效加速项目资金的回收，使开发商从销售和出租中同时获利，业主也可以根据自身的需求和经济实力自由选择买或租。第一，销售房产。业主拥有房产的所有权后，在未来既可以享有资产保值增值带来的潜在收益，也可以在临终将房产过继给子女，子女可以继续享受完备的养老设施服务配备。2012年，按照成都市商品住宅成交均价8511元/平方米计算，一套70平方米的房屋总价为595770元，以首付5成、贷款30年及住房公积金贷款利率4.5%计算，每月还款1509元；成都市职工月平均工资接近3200元，月供款占月收入比例低于50%，财务安全边际充足。第二，出租房产。租金按照同期同档次住宅租赁价格制定，每月1200元至2000元为变动区间，每年按照通货膨胀率小幅调整，以20年为一个完整租期，在租赁期内承租人有权将房屋进行转租，租赁期届满时，只要承租人按双方重新商定的租金定额缴纳后，续租即可生效。

参考文献：

[1]王忠.养老地产商业模式解构[J].地产经济，2011，（2）.[2]李雪韵.浅议养老地产发展现状及对策[J].上海房地，2010，（9）.

第五篇：养老地产调查

养老地产调查：关键是服务能否令人满意而非硬件奢华 核心提示：在陈国强看来，最终衡量养老地产项目成熟与否的标准是提供的养老服务是否令人满意。建设部原副部长、中国房地产协会会长宋春华也曾表示，“养老地产关键要搞好市场调查以及规划设计，只有拿出优质的服务才能占领市场，才能得到社会的承认、大众的欢迎，才会有更好的效益。”

“小区入住的几乎都是老年人，因为这里比其他小区更适合老年人居住。”家住北京太阳城的琚老伯说。为了减轻子女负担，2008年琚老伯花60万元购买了北京太阳城国际老年公寓内的一套两居室住房。在这里，琚老伯不用自己做饭，不用担心就医困难。“小区里有食堂，有医院，家家户户都有紧急呼救按钮与小区内的医院连接，为了方便担架进出，小区内安装的电梯都是大号的。”那么，琚老伯所居住的小区为何会有食堂和医院？这样的小区与普通住宅小区有什么区别呢？

房地产商因何投资养老地产

在购买房屋之前琚老伯本打算入住养老院。然而，“条件好些的公立养老院一床难求，跟买车摇号一样遥遥无期，容易入住的养老院设施又太简单，收费也并不便宜。”

北京市民政局福利处提供的数据显示，北京目前运营的养老服务机构为406所，养老床位7.1万张，以去年底全市户籍老年人口247.9万计算，平均每百名老人实际拥有的养老机构床位还不到3张。

在现有养老院无法满足养老需求的情况下，琚老伯选择购房居家养老。“一方面不愿意拖累子女，尽量给他们减轻负担，一方面又能让自己的生活有所保障，以后还能将房产再留给子女。”因此，具备医院、食堂、邮局等设施的小区成为琚老伯购房的首选。

与琚老伯一样，65岁的沈女士也在两年前购买了该住宅项目的房屋，原因在于沈女士的儿子在广州工作。“孩子工作繁忙，也舍不得让我住养老院，就为我花钱购买了配套设施比较全的小区，尽管离市区远，但小区有医院和超市，基本能满足我的需求。”沈女士告诉记者。

“既非养老院，又比普通住宅小区适合老年人居住，这一类住宅项目是专为养老需求开发的地产产品，也就是养老地产。”中国房地产学会副会长陈国强告诉中国青年报记者。在他看来，养老地产从地产角度看，是基于养老、养生需求的复合地产形态，是房地产产品细分的结果。

那么，养老地产是何时出现的？又与养老院、敬老院有何区别呢？“养老地产是最近十年出现的，与城市化进程加快和老年人口增长息息相关。” 陈国强说，养老地产除了规模上比养老院和敬老院大之外，服务的目标人群和服务质量也不一样。

“过去能够进养老院的主要是社会上一些没有生活来源，缺少生活依靠的失能老人。还有少部分退休公职人员进了比较好的公立养老机构。而位于社会中间段的、有一定经济能力的老年人群不在其中。养老地产作为社会化养老方式，将面对更多的老年人，根据他们的需求提供相应的服务。”陈国强说。

一些居住在养老地产项目中的业主表示，养老地产也是一种有产权的商品房，只不过与大多数住宅类小区相比，养老地产项目提供专门的老年物业服务，是以养老为主要功能的商品房。

据了解，近年来投资养老地产的地产开发商已不在少数。业内分析人士认为，投资养老地产是“潜在的市场需求”。首创置业战略投资中心的一份市场分析报告指出，“房地产开发商在市场竞争中注意到中国人口老龄化趋势，将老年人作为目标客户，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。”

此外，一些地产开发商还表示，近年来政府对商品房的调控力度逐年加强，也是地产商将目光投向养老地产的原因之一。“地产商在投资养老地产时会享受到政策优惠。地方政府看到发展养老事业和投资养老地产是地方经济发展的补充，会在土地出让和税收方面提供优惠，吸引企业参与投资养老地产。”陈国强说。

养老地产盈利模式不尽相同

据记者了解，尽管很多地产开发商将目光投向了养老地产，但目前建成并交付入住的养老地产项目屈指可数。而养老地产的运作模式与盈利模式，在业内也被比喻为是“摸着石头过河”。

“当前来看，已经投入使用并开始盈利的养老地产项目有北京太阳城和上海亲和源，而这两个项目分别代表了当前养老地产的两种盈利模式，前者是租售结合，后者是只租不售。”陈国强说。

“太阳城的立项名称叫作北京太阳城国际老年公寓，此项目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用来建为老年人提供服务的商业设施，比如医院、租住式老年公寓。区别是老年住宅是出售的，商业设施为非卖品，我们持有物业。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉中国青年报记者。朱凤泊所说的持有物业指的是北京太阳城银龄公寓。作为养老地产项目中的物业部分，银铃公寓并不出售，只用来为老年人提供租住服务。

对于养老地产如何实现盈利的问题，陈国强认为，“在大规模社会化的养老管理上我们缺乏经验。盈利模式走的是租售结合，自己持有养老社区设施，出售住宅类产品回笼资金。如果没有出售的途径，项目的投资就难以为继。必须通过租和售相结合的方式才能使企业资金链运转。”

对此，朱凤泊坦承，“第一桶金是老年住宅开发销售的时候淘到的。”此后，用利润支撑持有型养老物业的建设。养老型物业经营后形成经常性收益。经常性收益当中以养老公寓为主业，带动其他产业链发展，比如太阳城国际老年公寓内的太阳城医院。

从北京市朝阳区政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太阳城银龄公寓。他们租住的套间，每月要交纳2000多元房费，由于儿子在外地工作，不能及时照料，还花费3000元聘请了护工，如果算上伙食费和其他一些服务费，徐老伯夫妇每月一共要开销近6000元。此外，“入住时还交纳了40万元的保障金。”

根据全国老龄工作委员会办公室公布的数据，2010年，北京市职工(多为离退休人员)基本养老金2065元。徐老伯夫妇仅凭养老金也无法承受昂贵的租金，“住在这里的都是退休干部和知识分子，我们的保障金也是儿子付的，不然也住不起。”徐老伯说。

对于当前养老公寓收取保障金的问题，陈国强认为，“老年公寓收取保障金，是一种融资的途径，因为配套设施，比如医疗机构也需要投入资金，而且建医疗机构回笼资金的周期长，收取保障金能够解决运营资金的问题。由此看来，要想把养老地产做到令人满意，地产商本身需要具备很强的实力才行。”

而只租不售的上海亲和源养老地产项目，采用的则是会员制的盈利模式。据亲和源研究中心工作人员介绍，上海亲和源的收费主要分两块：年费和卡费。

据记者了解，亲和源有两种会员卡，A卡为“永久卡”，卡费89万元(需一次性缴纳)，按户型分，小套、中套、大套的年费分别为2.98万元、3.98万元、6.98万元。A卡可继承，可转让。B卡为“终身卡”(15年)，年费2.98万元，卡费按照小套、中套、大套分，分别是45万、55万、88万元。

上海亲和源养老地产项目2008年营运至今，投入的成本还没有完全收回。在一些业内人士看来，会员制收取的昂贵卡费无疑是在变相售房，而这种方式并不利于养老地产今后的发展。

另外，一些地产商在开发住宅项目时也会加入养老住宅的元素进行销售。对于这种做法，业内人士并不看好，“住宅区盖

一、两栋适合老年人居住的楼房，使得住宅区有养老功能，这种方法不能从根本上解决老年人养老问题。养老地产项目需要有具备相关资质的医疗机构，如果没有医疗机构或医疗机构未获得资质，充其量也只停留在养老地产概念上。”养老地产应突出服务功能

今年7月，面向社会公开征集意见的《老年人权益保障法(修订草案)》(以下简称草案)提出，“政府支持养老服务事业发展”，“各级政府在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持社会力量兴办养老服务设施。”

针对养老服务设施建设“用地难”问题，草案规定，“地方各级人民政府和有关部门应当按照老年人口比列及分布情况，将养老服务设施建设纳入城乡规划。”

一些养老地产业内人士认为，草案不仅将保障老年人的合法权益，也将规范并有利于养老服务产业的发展。

“在当前的土地出让阶段，养老地产项目能避开招拍挂流程，采取和地方通过协议出让土地的方式，拿地成本会很低，导致一些地方的房地产开发商以投资养老地产为名进行圈地卖房。”陈国强说。

而有的地产业内人士表示，2013年北京土地招拍挂市场将推出养老综合用地，以推动开发商对养老地产的投入。一些地产界研究者认为，养老地产尽管是商业开发，但其公益属性也很强，为保证养老产业“不走样”，政府部门应对参加招拍挂的企业设置一定门槛，招拍挂后的土地价格应避免过高。

为了扶持养老服务业发展，今年9月14日，民政部与国家开发银行签署了《支持社会养老服务体系建设规划合作协议》。协议中说，“国家开发银行将利用开发性金融优势引导社会资金加大对社会养老服务体系建设的投入。”

“尽管养老产业的优惠政策和市场需求很大，但做好养老地产的关键在于企业的心态。”陈国强说，地产商在地产与养老服务之间应更突出养老服务功能。如果把养老地产仅仅当作地产的一个种类，注重短期回报，就很难获得市场认可。走长线发展的路径，是投资商进入养老地产领域一个最基本的心态。

此外，养老地产所需的人力资源也是制约养老地产发展的瓶颈。据全国老龄工作委员会公布的数据，目前我国60岁以上的老年人口近两亿。而我国护理人员存在极大缺口，按平均每3名老人需要1个护理员推算，我国大体需要养老护理人员1100万人左右，但全国现有养老护理员仅30多万人。不仅普通护理人员稀缺，养老产业管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下来，也将抬高养老公寓的服务价格。

在陈国强看来，最终衡量养老地产项目成熟与否的标准是提供的养老服务是否令人满意。建设部原副部长、中国房地产协会会长宋春华也曾表示，“养老地产关键要搞好市场调查以及规划设计，只有拿出优质的服务才能占领市场，才能得到社会的承认、大众的欢迎，才会有更好的效益。”