产业链视角下旅游地产盈利模式构建

第一篇：产业链视角下旅游地产盈利模式构建

所谓旅游地产的盈利模式是指产业中各种收入方式的分类与结构，旅游地产作为旅游业和房地产业无缝嫁接的产物，其盈利模式具备旅游业和房地产业双方面的特点。而我国的旅游地产开发企业大部分由房地产开发企业转型而来，其盈利模式延续了传统的房地产企业“橄榄形”盈利模式特点，即利润主要来源于房屋建设和销售，对前期开发和后期的物业管理、租赁服务等附加值关注不够;而在旅游业的盈利主要停留在“吃、住、游”三个基本方面，更多是借助旅游资源优势，增加房地产销售的筹码。

随着国家政策对旅游房地产市场调控愈加严厉，旅游市场的竞争愈加激烈，此模式无法充分将区域旅游资源有效利用，提高资源价值。而对于一些有较强经营能力的开发企业而言，会更注重旅游地产长期开发中的后期利润价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，从而形成良好的产业链条，实现多元化的盈利模式和长期获益的效果。

根据旅游地产的驱动力不同，其构建的产业链及盈利模式也不尽相同，本文中以主题公园、文化主题、高尔夫、养生养老主题驱动为代表性案例，根据每种旅游地产的产业链构建盈利模式，以主题公园为驱动力的旅游地产盈利模式构建，主题公园发展早期，其盈利点主要是门票收入。随着主题公园产品系列深度和广度不段扩大，以及开发商在资源整合、相关方作等方面能力的增强，逐渐构建成以主题公园前期及后期运营的产业链为主线，住宅及商业配套为辅的多元盈利模式。相关产业链的经营带来持续稳定的现金流，物业开发在快速回笼资金的同时，还可以想成固定资产实现增值盈利的目的。

第二篇：详解第三方支付产业链与盈利模式

详解第三方支付产业链与盈利模式

一、第三方支付简介

1、第三方支付的定义

广义的第三方支付是指，非金融机构作为收、付款人的支付中介所提供的网络支付、预付卡的发行与受理、银行卡收单以及中国人民银行确定的其他支付服务。之所以称为“第三方”，是因为这些平台并不涉及资金的所有权而只是起到中转作用，本质上是一种资金的托管代付，通过提供线上和线下支付渠道，完成从消费者到商户以及金融机构间的货币支付、资金清算、查询统计等系列过程，以此解决消费者与商家之间的“支付信任”问题。狭义的第三方支付是指，与商业银行签约的具备实力和信誉保障的网络公司或金融公司，在交易支付过程中，通过增加一个中介环节，为买方和卖方提供信用增强服务。在买卖交易中，买方选购好商品后，将款项不直接打给卖方而是先付给第三方支付平台，由第三方支付平台通知卖家发货，买方在收到商品后，通知第三方支付平台付款，然后货款转至卖家账户。第三方支付很好地规避了买家收货不付款和卖家收款不发货的风险，实现异步交换和同步交换的对接，促进了网络交易的发展。

2.发展历程

3、第三方支付的优劣势

优势分析：

1）提供第三方信用担保，消除买卖双方的信用顾虑：第三方支付平台可以记录买卖双方的交易记录，在发生各类纠纷时便于提供相应的证据。而银行端是不提供中介认证类服务的，买家无法确定卖家在收款后能否履约，交易后的纠纷也难以处理；

2）提供增值服务：第三方支付可以为卖家提供更加个性化的增值服务；

3）第三方支付平台收费标准透明、统一，且结算期可根据商户实际需求设定；

4）第三方支付成本低、手续简洁，给小额交易创造了发展的空间；

5）第三方支付平台能让大众在线消费时打破银行卡壁垒的障碍：第三方支付平台会与国内多家银行进行合作，支持国内各大银行发行的银行卡和国际信用卡组织发行的信用卡，商户只需与其一次性接入打包好的支付接口，即可使用该支付平台上所支持的所有银行卡种进行网上收付款。同时，从银行的角度出发，还可以直接利用第三方支付平台的服务系统提供服务，有助于节约网关开发成本；

6）由于第三方支付平台将各银行网银进行了统一整合，因此本身既拥有了银行网银系统的稳定、安全的功能，又充分发挥了第三方中介的作用。不仅让企业商户将更多的资源投入到自身的发展当中，而且还极大的促进了线上交易的发展。

劣势分析：

1）盈利能力有待提高：目前大部分第三方支付企业还是依赖“手续费”等传统盈利模式来维持，因此企业之间的竞争在所难免，在一定程度上阻碍了第三方支付行业的快速发展； 2）过于依赖银行：用户的资金通过第三方进行交易，但资金仍是在银行间流转；由于缺乏认证技术，第三方企业也需要借助银行的技术支持；

3）结算周期相对较长：由于多种因素的制约，大部分厂商暂不能实现实时结算，这样会导致交易双方资金流转效率低下；

4）用户信息安全性仍有待进一步提高：在交易过程当中，客户的交易信息难免在第三方支付平台留痕，而这就对第三方支付企业的系统安全性提出了更高的要求；

5）银行的竞争威胁：目前银行尚未全面铺开第三方支付业务，但如果银行绕开第三方支付企业而直接开发与用户交易的平台，则在其专业、信誉、认可度高、资金技术实力强等优势的冲击下，第三方支付企业将面临较大的挑战。

二、第三方支付产业链

1、支付体系与产业链

第三方支付核心参与方中由银联和央行支付系统所组成的支付清算处于电子支付体系最核心的位置（如图1），其为整个电子支付产业的枢纽。商业银行、线上线下的第三方支付机构、通讯运营商是电子支付体系主要的参与主体，其参与者数量和交易规模都在电子支付行业中领先。支付软硬件提供商（包括POS机及智能手机等）和收单代理商是电子支付产业中起到辅助作用的主体，整个体系由中国人民银行等监管方进行监督管理，为中国的用户和商户进行服务（如图2）。

图1 我国现代支付体系

图2 第三方支付产业链

2、支付行业与类型

第三方支付发展到现在，与早期的支付方式已经发生了一定变化。从应用场景角度出发，可以分为线上支付和线下支付两个部分。线上支付分为基于电脑端的互联网支付和基于手机端的移动支付；线下支付中占据最大市场份额的是银行卡收单业务，其它还包括扫码支付和预付卡业务等，目前扫码支付市场份额在1000亿元级别，且被政策叫停，发展受阻。第三方支付行业主要包括银行卡收单、网络支付及预付费卡发行与受理三种主要的业务类型，进一步细分又分为线下收单、互联网支付、移动支付、跨境支付等领域（如图3）。

图3 第三方支付的主要类型

截止到2015年全国性第三方支付牌照共218张。其中互联网支付牌照95张，可进行基于PC的互联网支付和基于手机的移动支付业务。可以看出牌照并不稀缺，但随着监管的加强和竞争的加剧，做不好或是违规牌照就会被注销。表2 第三方支付牌照分布情况（2015）

2.三、第三方支付的盈利模式

1、第三方支付参与者的盈利模式

产业链的不同环节赚取不同利润，第三方支付企业目前主要的盈利方式：电商平台支付解决方案；电商交易商户交易佣金；沉淀资金利息收入等。银行的核心业务是负债业务和资产业务，支付清算和电子银行业务只是银行中间业务中的一小部分，该类业务占银行业务收入的占比非常小。

银联：核心商业模式有银行卡收单跨行交易手续费分润；ATM跨行取款收费；非金融机构支付清算；银行卡发行品牌服务（类似冠名）。

商业银行：银行卡交易发卡行手续费分润；银行卡交易收单行手续费分润；电子银行转账等手续费；快捷支付手续费分润支付。

第三方支付企业：电商交易商户交易佣金；电商平台支付解决方案；沉淀资金利息收入等。

表3 不同参与者盈利模式2、2第三方支付企业的盈利模式

支付清算是第三方支付的主要业务，是帮助实现资金转移支付的工具。银行对电子银行等业务的发展是为了更好的服务由资产业务和负债业务而产生的存量客户；电子支付作为第三方支付的根基，其要做到以支付产品去吸引用户，留住用户，所以在支付产品的开发、流程的优化的迫切性要远高于商业银行。资产负债类业务在银行电子支付业务之先，银行并非一定要通过支付数据的开发拓展新的业务模式，其对数据资源的重视和利用程度不如第三方支付。对于第三方支付企业，其盈利模式如下图所示：

3、第三方支付企业市场规模

线上支付

线上支付按其交易的通道又分为基于电脑（PC）端的互联网支付和基于手机端的移动支付，2015年其市场规模超过20万亿。互联网支付的爆发式增长先于移动支付，且2015年两者均实现了快速增长。近两年来，移动支付快于互联网支付，显示了手机端对用户的粘性越来越大，也预期着线上支付中，互联网支付逐渐向移动支付转移的趋势。2015年线上支付市场规模达到21.4万亿，2016年有望保持34%的增速，市场规模增加到28.7万亿。

线下支付

线下支付主要为POS收单业务，还包括如扫码支付、预付卡支付等，其中扫码支付和预付卡支付市场均在千亿级别。银行卡收单业务中，银行、银联和第三方支付公司三足鼎立，各占市场份额的三分之一左右；2015年线下支付市场规模将超过30万亿，目前处于争抢市场阶段，格局未定。

第三篇：养老地产相关政策与盈利模式

因为我们是老年住区，实际我们在研究养老地产，养老地产在网络上、微博上经常会有很多不同的声音，养老跟地产好像一沾上很多就觉得是不是有问题？养老地产是不是一定就是挂羊头卖狗肉？养老地产能够盈利吗？养老服务能够盈利吗？养老地产有哪些政策支持？现在很多项目都在前期阶段，如何做好前期的定位和可研报告，跟政府申请一些好的支持政策。这个PPT主要从四个方面给大家做一个交流。

一、养老地产的本质

这是两个第三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分，养老服务业和老年房地产业。

这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润来源也不一样。很多朋友一开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展。房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域。

二、养老地产的相关政策

最近几年国家密集的出台了一些政策，这三个政策是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。我们了解政策的目的一个是要明确支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明确，但是到了地方，我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候，很多政策没办法去落地的，这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握，我 们要去做一些工作引导地方政府，让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。

我们如何去运用这里面的政策，跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想，这六个体系是有三个体系都是跟我们养老地产相关的，在发展目标里面也提到了养老服务体系，也提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设。在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合，11项任务里面有6项跟我们是紧密相关的，在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到一些养老地产的开发模式，后面还会详细讲一下。

在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产，在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划。去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导。讲到要统筹发展养老机构，要推进供养型、养护型、医护型养老机构的建设，在我们的项目里面，如果你的区位非常重要、规模非常大，你也可以在里面选择是什么样的养老机构，可能是小一点的社区服务中心，也可能是大一点的服务机构，根据你的客群定位去选择。

老年养护院的建设标准，去年也发布了，也可以作为我们依据的一个标准。

要优先发展护理康复服务，今年3月21号康复医院的基本标准也颁布了，这也是对我们的工作有一定的帮助。在第五项任务里面，老年人生活环境里面提到了无障碍环境建设条例，要在“十二五”期间研究制定，事实上8月1号已经开始颁布了，日本在老龄化程度到14%的时候，国家颁布了这样的无障碍条例，我们也是相对比较提前，正式颁布了这个条例，这对我们房地产行业进入养老行业都会有一定的指导作用，我们会讲到后面的几种盈利模 式当中有一种，你可以使你的开发项目先做好硬件环境，做好无障碍的适老化社区。

在生活环境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社区，研究编制建设老年友好型城市和老年宜居社区指南。2012年11月也颁布了中国老年宜居住区试点工程管理办法(试行)，也跟大家做了一些沟通。

中国老龄产业协会现在正在组织老年旅游和养生这样的产业联盟，目的是把我们很多旅游地产的闲置物业跟老年旅游结合起来，因为目前旅游的人口当中，40%都是老年人，老年人现在又有钱、又有闲，怎么通过跟老年旅游的结合，把我们的旅游地产物业结合起来，昨天和今天很多案例讲到了，比如轮转式的方式等等，如果让老人买了一处的房子使用权，他能够得到全国很多这样达到标准的其他物业的使用权，未来50后、60后的老年人旅游养老消费能力释放出来，一定是一个非常重要的开发方向，去对应这样的消费需求。

在社会养老服务体系建设规划当中，主要是把三种养老方式做了一个很好的定义，但是我发现很多包括业内的朋友对这个还是研究的不够多，实际上国家的政策对三个不同的养老方式已经给予了明确的内涵和功能定位，在建设任务当中，明确指出社区日间照料中心和专业化养老机构是重点，日间照料床位和机构养老床位340余万张，社区养老地产里面如果设计了这样的养老床位，也可以纳入到地方的床位指标里，如果你能够在你的养老地产项目当中有这样的日间照料中心，实际上也是可以纳入政府的指标去获得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，这也是主要的关照对象，你要研究当地失能、半失能老人的比例，现在50%以上的养老机构有4万家以上，一半以上都是不接受的，这也是市场的需求和空白。

在国家和省级层面要建立若干具有实训功能的养老服务设施，如果你的规模可以申请省一级的试点、示范，你一定要有实训功能设计在里面。昨天我们谈到人才的问题，首先是分层级要解决的，国家有国家需要考虑的问题，省一级、市一级都需要有不同层级的养老服务功能去落实，如果你在你的项目当中，能够把这样有实训功能的服务设施设计进去，你有可能申请到财政的支持。

在建设方式里面也提到了新建和改造，都可以结合。有很多朋友说我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做这种城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去寻找闲置的资产进行改造，也是一个非常好的方式，我也听一些朋友提到过，如果你现在拿了地是离城市很远，但是你企业又从来没做过养老，最后建议你在城市里面先做一个小的项目，通过这样的小项目，把你的团队和品牌打造出来，跟你郊区的项目进行互动。

还有输出管理团队，引导养老机构规模化、专业化、连锁化发展，现在我们能看到已经在运营的，已经入住的这些项目输出管理能力还是不够，输出团队、人才都是非常稀缺的，还需要有一个过程。养老机构向规模化、专业化、连锁化方向发展，也符合了开发企业的利润要求，如果你只是做一个单一的养老机构，它的利润率可能不能满足你企业发展的需要。

在资金筹措方面也明确提出了四个方面：第一是降低成本，北京2013年养老综合用地的性质和一些关键的要点是已经在逐步公布，在北京出来以后，由好几个省市跟进也很快，明年基本都会出来，这是非常重要的政策支持导向，大家都要非常关注，中央的政策导向性是非常明确的，地方发达城市跟进也很快，大家认识到这一条就不能等待，要去争取。还有就是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金，在后面的129号文件当中更加明确，包括昨天朱会长也讲了，虽然是民政部出的，不是发改委等部委联合发布的，但是毕竟是中央一级政府部门，其中比如提到了在资金税费上加大力度，不管是民非还是民营企业，只要社会力量投资的养老服务机构，都是民政营业税。另外，福彩基金，原来只是留存部分的10%可以用于养老，现在规定要提高到50%。

三、养老地产的盈利模式与典型案例 六种盈利模式我们做了很多的思考，我们一直思考房地产企业如何介入到养老，昨天台湾的郭总是从另外一个角度做的分类，我们做的这个分类主要还是从房地产企业如何介入养老来思考的。

1、无障碍适老化社区

在现有人才很匮乏，短时间不能满足我们需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小区里面的老人能够下得了楼，在小区里面活动。未来的房地产改善性需求，昨天朱会长也提到了，这个一定是真实的需求，我想改善型的需求有两种：一是当小孩要上学了，需要寻找学区房子；二是老人居家养老，无障碍的改造、无障碍的条件，你能够让老人下楼，现在我就碰到一些开发商朋友，自己的父母住在自己开发的小区里面，就已经是半失能的状态，坐轮椅，下不了楼，所以他说我要自己开发这样的项目，首先要让我的父母能够下楼活动，这是我们开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。

它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍硬件环境；三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式，房地产开发的产权销售。

北京的怡海花园，它的售价比周边其他的价格每平米高了5000块钱，有很好的溢价能力。

2、CCRC持续照料退休社区(定义CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）——持续照料退休社区)面对的主要目标客群就是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起，这点我们跟美国太阳城的开发商作过沟通，上个月到北京来，在座的个别朋友也参考了，我们在老龄委的会议室，请他们几位跟我们做了沟通，盖勒普先生就讲到，60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了，现在里面已经住了4万多老人。所以他也提到中国现在的老人 养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模式是完全不一样的，我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。

3、CCC持续照料亲情社区

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。中国有很多的开发企业也在尝试做这样的CCC的模式。

这个方式可能会比CCRC的方式更符合中国的国情特征，在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售，尽快的回笼资金，有一些之前的项目产权销售部分没有或者是很少，所以资金压力比较大，现在基本的共识就是产权销售部分做到85%，15%的部分自持，我们下午还会有这样的介绍，都用这样的方式去平衡资金。

4、城市型养老公寓

这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。

日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型养老酒店

这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。

6、护理性机构

这也是我们可以投资开发的，可以去做连锁的品牌，做规模化的发展。现在的护理型机构都有一次性入住金的问题，现在有不同的说法，有会员卡、有押金、有租金、消费卡等等，再加上月费，但是一次性入住金还是一个法律的空白，会员卡的收费跟押金、租金、消费卡的性质都是不一样的，有钱你收了你是不能用的，有的钱收了你能不能用现在也没有明确的政策支持，但是有一些做得非常好的项目，通过会员卡和押金的方式运用得还是很好。国内比较典型的民办养老机构如北京的太申祥和及寿山福海。（北京民政局今年新评定了两个五星级养老机构，一个是公办的北京第一社会福利院，另一个就是民办的寿山福海。）他们做了很好的室内外环境，有很好的活动组织，有很好的配套，主要还是通过会员制和月费的方式运营得不错，但是前期条件就是土地成本一定要拿得比较合理。

四、养老地产开发流程与前期定位 养老地产的开发流程很重要，跟普通的开发流程有所区别，设计任务书对养老服务体系的分析规划，要根据小区的规模确定居家、社区、机构的配比，这样的方案要预先有一个养老服务的框架方案，对养护院、日间照料中心、适老住宅这样的类型是一个服务团队，还是不同的服务团队，都要有一个框架性的方案。有了前三步以后才能出一个设计任务书来做规划。在规划设计阶段，特别建议一定要有一个顾问团队，不管你不同阶段是一个公司还是不同的公司去做，一定要有一个顾问团队帮你把关，在规划设计完成以后，工程建设、市场开发和人才培养要同时进行，这三个环节也很重要。老人的市场开发跟普通的住宅购买人群的市场开发方法不一样，人才培养这一块，昨天也跟大家沟通过了，可能现在这个瓶颈一时半会解决不了，但是肯定有办法，比如说当地一定要找运营管理有基础的人才，比如说医院的护理主任，或者他本身已经是养老院，不管是公办还是民营养老院的院长，在当地一定要解决这样的经营管理人才。同时一定要找到国外和国内非常好的顾问团队，比如说日本的木下，比如说昨天有台湾的、德国的、澳大利亚的，但是国外的团队跟中国国情的结合、落地，还是要中国的专家来帮助理顺，所以人才的问题要从这三个方面组合解决，要有当地的人才，国外先进的理念、成熟的模式和管理的方法，还要有中国专家帮助你转化。正式开业之前要做好运营管理方案，通过试营业进行调整。

现在跟老年住区相关的国家、行业规范或标准，至少有这九本，我们做过梳理，五月底的时候有这样一本社会力量参与的老年住区建设的模式和相关标准，在我们老年住区专家委员会的共同努力下，很多专家都做了贡献，在这里面对大家前期部分可能会比较着重的做了一些梳理，把刚才提到的九本规范，尤其是前期部分相关的，比如客群细分、项目的规模、基地的选址与布局、主要用房面积指标等等都做了梳理，可能对大家前期定位、包括给政府做可研报告，可能是一个比较好的参考图本。

结语：养老地产是大有可为的，在微博上、网络上很多人打了问号，养老地产是否是在挣老年人的钱？这个其实不是问题，只要是社会力量参与养老事业的，除了慈善组织，商业组织一定是要盈利的，养老地产更需要有比较大的利润空间。未来的养老需求和消费方式一定是丰富多彩的，我们一定 不要停留在现在和过往老人的消费观念、消费力和消费层次上，我们一定要研究未来老人的消费能力一定是丰富多彩的。

所以刚才讲的开发企业可以去做的模式都是对应了不同的消费需求、不同的老人客群，只要你做好，专业化发展，你选择一个方向、一个模式做专做精，未来一定会有很好的市场汇报。

七月份的一些数据我们看到，虽然现在养老的形势非常严峻，我们“十二五”的床位目标现在过了40%，已经完成的只有10%、30万张。2011年底的统计数据各个省的床位缺口15万张以上的省份排名我们也做了一个梳理，房地产企业进入养老行业，我们面临的是这样的市场环境，我们也不希望“十二五”还有最后三年的时候，还有90%的床位建设目标去做一些大跃进，这个肯定会有很多问题。现在整个的养老服务网络覆盖率还不到20%，3300万的失能老人，4万个养老机构里面只是50%不到的收养老人，比例只有23.5%。还有城乡老人的空巢率到了50%。我们从事养老地产的目标客群所处环境的严峻性，通过分析不同的老人，比如空巢老人应该是什么样的产品形态、盈利模式，可以对应他们的需求，可能对失能老人、半失能老人、健康活跃老人都是不太一样的。

我们都是刚刚开始，今后的路还很长，未来的三年，就是明年年初的时候，老年人权益保障法应该会正式发布，今年年底、明年年初，这可能是一个非常重要的时间段，中央和地方的政策还会密集的出台，支持我们参与养老事业。未来的三年，我们企业和个人都选择好自己的定位，可能在“十三五”的时候我们都会有一个很好的发展！谢谢大家！

第四篇：分析工业地产盈利模式

如何分析工业地产盈利模式

地产公司的盈利模式

整个房地产板块又可进一步划分为开发商品住房的住宅类地产，如万科、栖霞建设；和开发/租售商铺、写字楼的商业地产，如金融街、中国国贸等。还有一部分经营园区开发的工业地产公司，如张江高科、海泰发展等。虽说都是买地卖房子，但三种地产公司盈利模式还是有所差别，这决定了投资者在选股操作时关注点也不完全相同。

商业地产盈利模式

商业类地产公司目前的盈利模式与住宅类地产很相似，仍主要以购置土地开发后销售获利，但由于其产品是写字楼或商铺，客户主要是以经营为目的的企事业单位而非以消费为目的的个人，因此受政府房地产调控影响相对较少。但商业地产公司项目选址多局限在市中心少数地段，其业务和业绩的扩张性通常劣于住宅类地产公司。

随着市中心可开发销售的地产资源逐渐减少，商业类地产公司的盈利模式将更多转向租赁业务，赚取租金收入。以北京的金融街为例，2006年租金收入占总收入不到2％，预计到2008年这一比例会上升到近15％，并且会继续扩大下去。今后投资者分析商业地产公司不仅要关注项目储备和地理位置，租金和出租率这些指标的变化对业绩的影响会愈加重要。

工业地产盈利模式

工业类地产与商业类地产盈利模式更为相似，但目前通过厂房出租赚取现金流稳定的租金收入已普遍形成规模，如天津的海泰发展租金收入已占到总收入40％左右。这类公司业绩表现更为平稳，虽难以创造优势住宅类地产公司的成长性，但颇有低风险价值型股票的特征。

此外，一些工业类地产公司通过投资入股自家园区内企业，在传统的厂房销售、出租盈利模式中又加入了风险投资的成分，或将给股东带来额外惊喜。如上海的张江高科规划每年投资园区内高科技企业的额度为2亿元左右，像该公司投资的中芯国际和复旦张江通过在港上市已经为股东带来巨额风险投资回报。2004年中芯在港上市就带动张江股票上涨一倍，而同期上证指数涨幅仅3成。像这种有类风险投资性质的工业类地产公司投资者不仅。要关注其物业租售情况，还需把握其股权投资项目的发展动态，股价超常表现将主要受此因素刺激。

第五篇：全域旅游视角下乡村旅游可持续发展思考

全域旅游视角下乡村旅游可持续发展思考

［摘要］目前随着经济的发展，我国乡村旅游已经进入了飞速发展的时期，但也存在产品单

一、缺乏特色，基础设施薄弱、可进入性差，专业人才缺乏、经营规模小、产业链短等问题。本文基于全域旅游视角，从政策体制、产品升级、产业融合、基础设施与公共服务体系建设、人才培养、营销创新等方面提出乡村旅游发展对策，以期促进全国乡村旅游可持续发展。关键词：全域旅游；乡村旅游；可持续发展

一、全域旅游与乡村旅游的概念

（一）全域旅游

国家旅游局局长李金早在其《全域旅游大有可为》的讲话中对全域旅游做出了这样界定的：全域旅游是指在一定区域内，以旅游业为优势产业，通过对区域内经济社会资源尤其是旅游资源、相关产业、生态环境、公共服务、体制机制、政策法规、文明素质等进行全方位、系统化的优化提升，实现区域资源有机整合、产业融合发展、社会共建共享，以旅游业带动和促进经济社会协调发展的一种新的区域协调发展理念和模式。简单来讲就是将一个区域整体作为一个旅游目的地来运作和建设，实现景点和景区内外一体化的大旅游。

全域旅游要求各行业积极融入其中，各部门齐抓共管，当地居民共同参与，充分利用目的地全部资源要素，为前来旅游的游客提供多时空、全过程的体验产品，从而全面地满足游客的全方位、多层次的体验需求。总而言之，全域旅游作为旅游发展的新方向，不再一味追求旅游数量的增长，而是注重旅游质量的提升。全域旅游应当立足区域旅游资源特色，以市场用户需求为导向，进行旅游产品升级；充分运用“旅游+”和“+旅游”思维，实现旅游产业融合和业态创新。

（二）乡村旅游

国内学者基于不同的研究角度，对乡村旅游概念的认识不同。王兵（1999）认为乡村旅游是以农业文化景观、农业生态环境、农事生产活动以及传统的民族习俗为资源，融观赏、考察、学习、参与、娱乐、购物、度假于一体的旅游活动。杜江、向萍（1999）认为乡村旅游是以乡野农村的风光和活动为吸引物，以都市居民为目标市场，以满足旅游者娱乐、求知和回归自然等方面需求为目的的一种旅游方式。林刚、石培基（2006）通过对已有乡村旅游概念的定量分析，将乡村旅游定义为发生在乡村地域，以乡村田园风情、农业生产活动、农家生活和民俗文化等自然和人文景观为旅游吸引物的休闲、观光、游览及度假活动。关于乡村旅游的定义不一，但从以上概念可以看出，乡村旅游是发生在乡村地区的旅游活动，是旅游方式之一。

乡村旅游具有乡村性、文化性、生态性以及体验性，其中，乡村性为乡村旅游的本质特征。乡村性的内涵体现在地域条件、旅游资源特性、社区参与、旅游产业本地化以及可持续发展等方面。

二、以全域旅游理念指导乡村旅游发展的必要性

（一）乡村旅游是发展全域旅游的重要发力点

在2016年国家旅游局工作会议上提出全域旅游的发展理念下，乡村旅游成为最易实现全域旅游实践进程的旅游形式，而乡村无可厚非是全域旅游非常重要的载体，而且是实践全域旅游最佳的地理空间。乡村旅游较之景点旅游有其得天独厚的天然优势，其未遭破坏，未受污染，较易规划。一方面，乡村地区的旅游资源、产业体系、服务设施、参与主体等符合全域旅游的发展特点。另一方面，乡村地区的地域范围较小，有利于统筹全局，把握旅游各个方面的协调发展，从而更好地践行全域旅游的发展理念。即从实践的角度，以乡村作为全域旅游目的地，其无论从空间还是可行性上均最为适宜。

（二）全域旅游为乡村旅游的发展提供了新的理念指引。

我国乡村旅游发展的出发点大多数出于“脱贫”，而“脱贫”这一目的自然会把经营的矛头指向短时间内大量获取经济利益，很显然这种经营方式无法实现乡村旅游的可持续发展。全域旅游这一理念的提出对于乡村旅游的发展起着至关重要的引导作用。目前，我国乡村旅游正处于快速发展阶段，正在面临着来自各个方面的挑战，如何有效解决乡村旅游在发展过程中的问题，是乡村旅游升级发展的关键所在。全域旅游强调旅游综合协调、系统科学发展，以全域旅游作为新的理念指引，有利于乡村旅游的提质增效。

（三）乡村旅游是实现全域旅游的重要组成部分。

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乡村旅游在提高农民生活水平、缩小城乡差距、促进美丽乡村建设方面有着重要作用。而在全域旅游的背景下，发展乡村旅游可以优化整合和合理配置农村资源，改善乡村基础设施条件及配套服务水平，营造生态、宜居宜业宜游的乡村环境，很好地契合了全域旅游的发展要求，为全域旅游的实现发挥了一定作用。

三、当前乡村旅游发展存在的问题

尽管全国各地的乡村旅游发展迅速，也取得了一定的成效，但目前仍存在着不少的问题，导致乡村旅游持续发展面临困境。具体表现在如下几个方面：

（一）旅游产品单一，缺乏特色

乡村旅游数量众多，但乡村旅游产品单一，基本上都停留在农家采摘垂钓、农家饭菜、棋牌娱乐上，很难突出乡村旅游的“乡村性”和每个乡村当地的民族特色、乡村文化和乡土民俗等，浓浓的乡情或乡愁很容易被淹没。乡村的悠久历史、原生态的农耕文化、手工技艺的传承者、特有的民俗，这些都是乡村旅游最具吸引力和最能体现乡村性的地方，它们的缺失，造成了乡村资源的巨大浪费。产品创新不足，尚未充分融入商务、研学、康体运动、中医药养生等活力元素，难以满足日益多样化的旅游市场需求。娱乐活动少、活动方式单一且雷同，缺乏创新性，让旅游者来过一次不想来第二次。

同时，旅游项目很容易被复制或模仿，旅游产品雷同现象尤为普遍，给游客一种不悦的“相似感”，逐渐减少游客对乡村旅游的好奇心，大大减少了游客的数量。亟需深入挖掘乡村旅游的特色，跳出传统的乡村旅游开发模式，避免千村一面的局面，真正体现“百里不同风、千里不同俗”。

（二）旅游基础设施不完善，可进入性差

基础设施是地区经济发展的基础和前提，是各项现代产业发展的基石，更是实现旅游业持续发展的保障。但乡村旅游基础设施不完善，如公共交通系统不完备，可进入性差；住宿、餐饮和娱乐方面安全与卫生状况不容乐观，大多仍停留在家庭服务的水平上，很难吸引高端消费人群到乡村进行旅游体验。作为旅游可持续发展的保障，旅游基础设施的不完善极大地影响着乡村旅游的接待能力和乡村旅游目的的形象。

（三）旅游专业人才缺乏，经营管理不够规范

乡村旅游以农业和农村为基础，从业和经营管理人员主要为农户，大多采用

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传统的经营管理理念，缺乏现代化的管理理念、科学合理的经营方式以及专业化、高素质的综合服务能力去满足顾客的需求。不周到的服务，往往使游客慕名而来，失望而归。同时，在“互联网+”和“旅游+”的时代背景下，乡村旅游的个体农户缺乏宣传营销意识，依然停留在等客上门的阶段，对外宣传较少。这些都在一定程度上制约了乡村旅游的发展。

（四）旅游经营规模小，旅游产业链短

乡村旅游大部分地区缺少整体规划，大多以家庭为单位进行经营，规模小，较为分散，与周围景点缺乏有机联系，这极大拉低了乡村旅游的层次。缺乏信息的有效沟通，使得相邻乡村旅游发展产生了恶性竞争，带来两败俱伤的后果。同时，乡村旅游是一个融合度极高的产业，它不仅涉及旅游六要素（吃、住、行、游、购、娱），更涉及第一产业的农、林、牧、副、渔，第二产业的加工业（农产品的加工和农村特色手工艺品的加工），第三产业的交通运输、服务等。然而，乡村旅游与其他产业融合度并不高，不能形成良好的产业互助，旅游产业链短，需要延伸旅游产业链，提高与其他产业的融合度。

四、全域旅游背景下乡村旅游发展对策

（一）更新乡村旅游开发理念，丰富乡村旅游产品

全域旅游是一种新的发展理念，它以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大理念为指引，打破地域界限和行政分割，注意发挥旅游产业的核心优势，培育区域旅游的增长极。全域旅游要求将乡村旅游与其他旅游形式相融合，规划、整合和合理利用区域旅游资源，丰富乡村旅游产品。

基于“创新”的发展理念，乡村旅游的发展要突破传统乡村旅游模式，创新乡村旅游形式，适时引入文化创意，因地制宜的发展民宿旅游，从而更好留住游客，让游客深入体验乡村旅游的乡土性和原真性。比如，开展农耕生活体验项目，让游客亲身经历稻谷的播种、管理和收割，果蔬的种植和采摘的过程。

基于“协调”的发展理念，乡村旅游要逐步完善旅游基础设施，提高乡村旅游服务质量，促进乡村旅游软硬件的协调；要不断培育乡村旅游地域特色，实现景区内外的协调。比如，按照宜居、宜业、宜游的标准，推进农村的厕所革命，营造干净、舒适的卫生环境。

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基于“绿色”的发展理念，乡村旅游发展应注重保护农业和农村的生态环境，积极开发绿色、有机、无污染的乡村美食，在游客体验种植、采摘食材乐趣的同时可以品尝到农家菜的别样味道。同时，以自然、优美、干净、清新的乡村环境为依托，积极开展养生康疗乡村旅游项目。

基于“开放”的发展理念，乡村旅游要打造大旅游的格局，实现乡村旅游区域化协调发展。

基于“共享”的发展理念，乡村旅游要充分调动村民参与的积极性，实施乡村旅游发展成果全民共享，全民共同参与乡村旅游的全过程。

（二）体制创新改革，政策引导发展

旅游业是综合性产业，涉及面广，包括当地社会、文化、生态环境、经济等方方面面，其中的利益关系也错综复杂，要实现多方面的共同发展目标，政府必须牵头，对全域旅游建设发展提供保障。全域旅游视角下，乡村旅游对体制机制的顶层设计以及政策的引导支持要求更高。一方面，应当进行体制创新改革，理清旅游部门与其他相关部门的关系，积极与其他相关部门进行合作，共同建设乡村旅游综合协调发展机制、综合协调管理机制、综合执法机制以及乡村旅游综合管理平台。另一方面，应当提供财政政策支持，统筹各项基础设施建设投入；以政策引导多规合一，将乡村旅游项目建设用地纳入土地利用总体规划以及计划合理安排，将乡村旅游总体规划与其他相关规划进行充分对接。

（三）转变经营机制，完善乡村旅游产业链

在全域旅游的视角下，乡村旅游要融合第一、第二和第三产业，延伸和拓宽乡村旅游产业链。比如，跟第一产业农业深度融合，打造乡村旅游新业态（农业劳动方式体验项目、农田风景游览观光项目、农产品采摘项目等）；跟第二产业加工制造业深度融合，打造乡村美食特色旅游纪念品、乡土风情手工艺品；跟第三产业交通运输、信息、金融、服务等相融合，以科技作为乡村旅游融合发展的动力和支撑，以信息推动乡村旅游智慧化旅游服务，以交通运输拉长乡村旅游产业链。

（四）加强基础设施建设，完善公共服务体系

“衣、食、住、行”各个方面基础设施的建设，都对乡村旅游的发展起至关重要的作用。依托美丽乡村、城乡一体化，乡村旅游全域化发展要优化道路交通

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线路，完善进入乡村旅游景区的道路交通标牌体系，提高乡村旅游的通达性；注重积极推进乡村的生态创建，实现乡村旅游环境优美、乡土味浓郁；改善乡村街道的硬化、绿化和美化工作；改造农村水电、网络等设施，切实提高农村饮用水的质量；加强乡村厕所、餐厅、购物、娱乐等方面的配套设施建设。

借助现代信息和网络技术，推进乡村旅游智能化。积极推进乡村旅游游客服务中心、建设公共信息共享及服务平台，引导乡村旅游实现“乡村旅游+信息化”模式，让游客在乡村也能体验到旅游生活的便捷。

（五）加大人才培养，完善用人机制

乡村旅游由于本身的季节性和地理位置的特殊性，很难吸引高层次的、高素质的专业人才。因此，乡村旅游的管理者和从业人员管理理念和服务水平相对较低，亟需加大对乡村旅游相关人员的培训力度。此外，可通过外部引进+内部培养的模式，打造乡村旅游高素质管理和服务团队。

在人才引进和培养方面，需要政府的大力支持。一方面，以高薪、高待遇吸引优秀的旅游专业人才愿意扎根基层，推动乡村旅游发展；另一方面，聘请相关行业的专家学者展开有针对性的讲座和培训活动，提高当地乡村旅游管理者和从业者业务素质和业务水平，促进其经营管理理念和服务理念现代化。此外，注重乡村旅游新型职业农民的培养，使他们掌握新技术、新理念，从单纯靠农业生产生活到农副一起发展，提高农民生活水平，促进乡村旅游健康可持续发展。

（六）进行全媒体营销，提升品牌价值

营销宣传推广是旅游发展的重要环节，优秀的营销宣传推广，往往能够达到事半功倍的效果。全域旅游视角下，乡村旅游应当整合线上线下旅游营销方式，进行全媒体营销，以提升乡村旅游品牌价值以及综合竞争力。一方面，可以进行事件营销策划，通过微信、微博、互联网等进行造势宣传，引爆旅游市场，继而带动各大电视广告、报纸杂志等进行正式推广，结合传统媒体营销和新媒体营销，达到全方位营销目的。另一方面，制定“互联网+”发展战略，建设乡村旅游网站以及电子商务平台；充分运用大数据手段挖掘用户需求，实现精准营销。

五、结语

经过几十年的发展，乡村旅游已经具有一定的规模，也积累了不少经验。乡

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村旅游是建设美丽中国、优化产业结构、提高农民生活水平、促进生态良好发展等国家级规划的题中应有之意。乡村旅游是全域旅游的重要载体之一，以全域化的思维去面对乡村旅游中所遇到的问题和困难，我们将迎来乡村旅游的可持续化发展新阶段。

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