房屋拆迁被认定危房该怎么办

第一篇：房屋拆迁被认定危房该怎么办

众所周知，房屋拆迁是国家为了社会建设需要而进行的征收行为，需要政府拆迁部门按照既有的程序进行，保障拆迁户的合法权益。但是在现实生活中，各式各样的非法拆迁手段却层出不穷，甚至一些本意是好的规定也被别有用心之人用在了非法拆迁上，其中以“排危拆房”最为突出。本文，在明律师将结合法律规定为您解析此种套路中常见的违法问题。

顾名思义，“排危拆房”本意乃是为了避免人民群众的生命财产安全受到损失，而现实生活中许多拆迁部门的行为却是借“排危”之名，行“强拆”之实。来势汹汹且冠冕堂皇的“拆危”背后，是原本安居乐业却在一夕之间就无家可归的老百姓。这种作为不仅让被征拆居民寒心，而且早已触犯了法律。

要点一：拆迁部门无权直接委托进行危房鉴定

根据《城市危险房屋管理规定》第七条的规定，房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提供鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。第十二条第二款规定，房屋所有人和使用人都可以提出鉴定申请。经鉴定为危险房屋的，鉴定费用由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的鉴定费由申请人承担。据此，有资格提出危房鉴定申请的主体应当为房屋所有人或使用人。现实生活中拆迁部门单方面委托鉴定机构出具的鉴定报告，由于其申请、委托的主体资格不适格而不具备法律效力。

要点二：鉴定过程不合法，应由符合法定人数的鉴定人员进行现场查勘 第十条之规定，进行安全鉴定，必须有两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目，鉴定机构可另外聘请专业人员或邀请有关部门派员参与鉴定。

对于这个问题，许多地方法规也有规定，如《天津市房屋安全使用管理条例》第十九条规定，因自然灾害或者爆炸、火灾等事故危及房屋安全的，房屋安全鉴定机构应当及时对事故所涉及的房屋进行紧急查勘，为政府处理事故提供依据。相关房屋所有人委托房屋安全鉴定机构对房屋的使用安全进行鉴定，经鉴定不影响房屋使用安全的，方可继续使用。被拆房主如果未见到有鉴定人员现场查勘，更没有见到鉴定机构等的查勘记录，这样得出的房屋安全鉴定结论，又如何能够让人接受呢？

要点三：名为排危实为强拆，不允许重建违法

如果是正规的拆危行为，紧随其后的本应是规划重建，而借“排危”为名的拆迁行为却往往将重建抛诸脑后。例如《天津市危险房屋管理办法》第十九条规定，需要整体拆除的单体危险房屋，具有合法权属证明的可以按照原占地面积、原建设规模、原建筑高度进行恢复性重建。危险房屋的重建应当符合本市规划要求，用地性质不得改变，土地使用年限不得重新计算或者延期。而借“排危”之名行拆迁之实的拆迁部门，表现出来的却是二话不说就对房屋进行了强制拆除，其心昭昭，这显然与其所称的“排危行为”自相矛盾。

要点四：政府部门无权直接实施拆除行为 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条之规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。《行政强制法》第十三条规定，行政强制执行由法律设定。法律没有规定行政机关强制执行的，作出行政决定的行政机关应当申请人民法院强制执行。据此，已列入了征收范围内的房屋，如果该房屋要强制拆除的话也应当是由区人民政府申请法院来强制执行，而政府拆迁部门无权对被征收的房屋进行直接拆除。

在明拆迁律师最后想提示大家的是，在依法治国的大背景下，行政机关本应带头守法，却在房屋征收拆迁过程中急于求成、慌不择路选择了违法手段，细细推敲之下常常是法律破绽百出。其根源就在于，政府作出此类行政行为的目的缺乏正当性，在此情况下，普通百姓如果能尽快寻求专业律师的帮助，维权之路就会事半功倍了。

第二篇：危房拆迁申请书

尊敬的区人民政府：

我是镇居委会号的居民，家中共有五人，母亲已近90岁高龄，我和妻子都近65岁，女儿单身带着17岁的孙女。由于家境不富裕，在外没有另外购臵房产，居委会号房屋是我们四代人唯一居住之所。房屋于1986年春建成后居住使用的情况一直非常好。

但是自从2007年A5（嘉金）高速公路全线建成投入使用后，因为房屋紧邻A5（嘉金）高速公路实际距离只有三米，所以我家的房屋开始出现损坏并且越来越严重。因为距离高速公路很近，每当大型集装箱车子行驶经过时房屋会跟随着震动，特别是接连有大型车驶过时房屋的震动犹如波浪摇摆状（如果这时正好睡在床上就好似房子和床像摇篮一样晃动）。由于房屋频繁被震动，致使屋面瓦片滑落、墙面和天花板开裂，特别是近三年，房屋损坏程度日趋严重。虽然每年我们都会请人上房顶把震碎的瓦片清理换上新的瓦片，但是每到下大雨屋顶还是会出现漏雨。每间房间的墙面和天花板的裂缝越来越大，屋顶漏雨、墙面渗水、墙面粉刷物大块滑落的情况也越来越严重。阳台顶棚的情况更糟糕，因为顶棚开裂严重出现下坠导致原本开关顺畅的塑钢窗没法正常开启，下雨时阳台上到处漏雨的声音滴答可闻。马上又要进入漫长的梅雨季节和汛期了，住在这样的“危房”内真不知道该怎么办。

因为高速公路上车辆频繁的经过，我们每天好比呆在大马路上一样。噪音大到电视机的声音要开至非常大（音量要开至55）才能听清。因为噪声大而且持续存在，家里的成员都不同程度的患上了失眠症和听觉疲劳症。噪音大到晚上虽然紧闭窗户但还是难以入眠。好不容易入眠，半夜突然又被接连驶过的大型车子发出的噪音、房屋和床的摇动惊醒 1

（以为发生地震了），长期以来已经严重影响到正常休息。想到长期在噪音环境里会造成很多疾病的产生，全家老小就如坐针毡。我、我妻子和我母亲三人都患有高血压和冠心病，妻子因为夜晚休息不好曾多次发生血压突然升高，就在上个月妻子血压达到240/120mmHg急症入院。明年孙女又要面临高考，却还要在这噪音充斥的环境里生活学习，真是一筹莫展。我们需要一个安静的环境，能让我们三位老人安度晚年，孩子能安心迎接高考。

恳请居委会及镇人民政府能及时核查情况，帮助我们向上级有关部门反映情况，帮助我们申请合理的解决方案。帮我们想想办法，让我们能正常生活！特此申请。

此致

敬礼！

申请人：

2012年6月15日

第三篇：被拆迁房屋评估的正当程序

被拆迁房屋评估的正当程序

新浪房产 |2004年11月18日15:08

评估价格能否真实，符合实际，需要有正当的程序作为保障。对被拆迁房屋的评估属于房地产评估的范围，应当遵循相关的国家标准。然而国家虽然早已颁发《房地产估价规范》，但在建设部出台《城市房屋拆迁估价指导意见》之前，授权各省、市、自治区人民政府制定具体被拆迁房屋的估价办法。于是，八仙过海，各显神通。有的地方的估价办法完全背离实事求是原则，目的只有一个，即千方百计降低价格。有的地方则规定得过于原则，无法操作。为解决这一矛盾，作者在建设部规章出台之前，便将自己研究的成果在本书初版时就提供给读者参考。建设部的指导意见出台后，我将之作了对比，感觉并无原则性的差别，倒是我的意见更具体一些。故再版时，基本无

二、估价开始前的工作内容 对被拆迁房屋的估价程序的评估前步骤主要包括以下内容： 一 明确估价基本事项

1.明确估价目的：关于被拆迁房屋估价目的，各地的规定一般是由拆迁人(即委托人)提出，但法律已明确为该房屋的市场价格，即补偿金额。所谓估价目的即委托方对估价结果的期望用途。估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。

2.明确估价对象：2004年1月1日起施行的建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。在实际工作中估价师涉及的被拆迁房屋估价对象有：1 拟拆除房屋的区位、用途、建筑面积的市场价格；2 拟拆除房屋的附属物如装修、附属设施的市场价格；3 拟拆除房屋的院落空地应给被拆迁人的土地补偿价。

3.明确估价时点：估价时点是估价结果对应的日期，它是根据估价目的所确定的。房地产价格内涵与价格形成过程都与估价时点密切相关。估价结论具有很强的时间相关性，同时又具有很强的时效性。此外，估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。估价时点采用公历表示，精确到日。对于上述被拆迁房屋的估价基本事项，估价师应与委托方(包括被拆迁人)共同商议，最后应征得委托方认可。二 拟定估价作业方案 1.确定估价技术路线：房地产估价的技术路线，也就是确定房地产价格形成过程和形成方式。确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程，以保证估价最接近实际。

2.确定估价方法：房地产估价技术路线是对房地产价格形成过程的形成方式的认识，而房地产估价方法本身反映了人们对房地产价格形成过程和形成方式的认识。同样一个估价对象，采用不同的估价方法，就可能得出不同的评估结果，应当正确确定估价方法。

估价人员应正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法并在实际操作中规范、公正地综合使用。原则上对同一估价对象通常应选用两种以上的估价方法进行估价。

3.明确应该调查收集的资料及其来源渠道：估价所需的资料包括1 对拆迁范围的房屋价格有普遍影响的资料；2 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；3 相关房地产交易、成本、收益实例资料；4 反映估价对象状况的资料。作为专业机构，估价机构与估价人员应经常收集这些资料，对于某一特定的估价对象即被拆迁房屋或附属物应在平时收集资料的基础上，拟定所需调查收集的资料及其来源渠道。

4.预计所需的时间、人力、经费：根据所需估价的对象情况，应初步预计完成该项估价任务所需的时间、人力、经费，在保证估价按时、按质完成的前提下，应力求达到人力、经费最省的目标。

5.拟定作业步骤和作业进度：在以上工作的基础上，应对所承担的房地产估价任务拟定作业步骤和作业进度，使工作有条不紊，做到使参与估价的人员胸中有数。三 收集估价所需的资料

在平时收集估价资料的基础上，估价人员应着重收集反映可能拆迁地区状况的资料，如该地区房屋的环境、坐落、四至、面积、产权等资料，以及与具体估价对象相关的其他背景资料。四 实地查看估价对象

估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置，周围环境，察看该房屋的外观、建筑结构、装修水平、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时收集补充估计所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

以上四个步骤，是接受评估委托后、开始估价之前应做的工作。在这一阶段，估价师要注意的是，尽可能不受当事人中一方的影响，全面了解情况，做到兼听则明，尤其是不要闭门造车。估价中的工作内容

完成了估价的各项准备，就可以开展实际评估活动，这一阶段包括5个步骤，其工作内容是： 一 选定估价方法计算：对于估价对象可选用合适的估价方法进行计算，计算的成败，关键在于严谨，防止发生不必要的人为的或技术差错。

二 确定估价结果：对不同估价方法计算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同估价方法估算出的结果，通常应做以下检查：1 估价过程是否有误；2 基础数据是否准确；3 参数选择是否合理；4 评估项目是否遗漏或重复；5 是否符合估价原则；6 公式选用是否恰当；7 选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。

在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结晶进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。

确定估价结果，要实行估价师负责制，要坚持实事求是的原则。估价师对自己的计算结果承担责任，绝不可出借资质，或由助手甚至他人算好，自己只挂名了事。三 撰写估价报告 1.撰写估价报告的要求

(1)全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。

(2)公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。

(3)准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描写其对估价结果可能产生的影响。

(4)概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

2.估价报告的框架结构：封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。

对于成片多宗被拆迁房屋的同时估价，且单宗房屋的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。3.估价报告应记载的事项：1别估价项目名称；2 委托方名称或姓名和住所；3 估价方(房地产估价机构)姓名和住所；4 估价对象；5 估价目的；6 估价时点；7 价值定义；8 估价依据；9 估价原则；10 估价技术路线、方法和测算过程；11 估价结果及其确定的理由；12 估价作业日期；13 估价报告应用的有效期；14 估价人员；15注册房地产估价师的声明和签名、盖章；16 估价的假设和限制条件；17 附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。

4.估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况：1对土地的描述说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况，剩余的土地使用权年限。其中，对院落空地的相关情况亦仔细描述，不可遗漏。2 对建筑物的描述说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设备设施、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、地基的稳定性、公共设施完备程度、利用现状、权属状况、保修期限以及产权证的情况。3 对估价依据中的土地基准价、区位价等政府公布的文件要注明文号和发布及废止日期。凡已废止的文件一般不能作为估价依据。

5.估价报告中注册房地产估价师声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：1 估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的；2 估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；3 估价人员与估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见；4 估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和房屋拆迁法律、法规的规定进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告；5 估价人员已(或没有)对估价对象进行了实地勘查，并应列出对估价对象进行了实地勘查的估价人员的姓名；6 没有人对估价报告提供了重要专业帮助(若有例外、应说明提供重要专业帮助者的姓名)；7 其他需要声明的事项。

估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论应负责任。

四 将估价报告送达委托人 一般情况下，各地对被拆迁房屋的评估无法有时间上的要求，但拆迁活动是有期限的。因此，评估机构在完成了估价报告后要以最快的速度将报告送达给委托人避免因无谓的时间浪费而影响拆迁进度，损害当事人利益。五 将估价报告送达给被拆迁人

对估价报告是否送达给被拆迁人，由谁送达？各地规定不一，因此也产生了不少的纠纷。按照法律原则，被拆迁人作为评估的利害关系人，应当享有知情权，有权获得评估报告，以便表明态度。因此，应按照有关规定，估价报告由评估机构或评估机构送达拆迁人后由拆迁人及时送达给被拆迁人，也可以直接送给被拆迁人。

至此，被拆迁人房屋的评估活动也完成了最主要的部分。评估的修订归档工作

在估价报告送达给当事人后，评估活动并未结束。当事人特别是被拆迁人有权提出异议，申请复议或重新鉴定。一 听取反馈意见

当评估机构把估价报告送达给委托人后，一般情况下委托人是拆迁人的应及时将报告(或复印件)送达给被拆迁人。评估机构有义务听取当事人的意见，以不断地修正错误，提高业务水平。口头反映的要做好记录，书面反映的要收集归档，由原估价人员对此作出判断。二 作出解释或修订意见

对当事人的异议，评估机构应予重视，认真对待每一位客户的意见，本着有则改之，无则加勉的原则，及时作出决策。

如当事人出于误解的，评估机构有义务作出口头或书面的答复，以澄清是非，消除误解。如评估报告确有不完善之处，评估机构应作出书面的补充意见，使原评估报告更为完善、准确。如评估报告确有错误之处，评估机构应本着实事求是的原则，尽快以书面方式予以修订。评估机构的解释、补充、修订意见在书面作出时，是原评估报告的组成部分，并后来者优于先者。三 估价资料归档

估价报告应及时归档，以便日后有关部门、人员进行查阅、审核。对于估价机构，将估价报告整理归档也是积累了一批评估资料，对今后的评估可起到借鉴、参考的作用。当然，在遇到争议、纠纷时，也可作为供有关部门审阅、评判的依据。实践中亦有丢失评估资料而给诉讼质证带来困难的案例。

第四篇：危房拆迁安置申请

危房拆迁安置申请

尊敬的马衙街道办事处领导：

我系马衙街道杨安社区志成村民组村民刘金富，家里共有五口人；其本人患有重病并动过手术，不能从事重体力劳动。

现居住的房屋为砖木结构，是上世纪八十年代修建的，实属危房。面积约为120平米，因长久失修，随时都有倒塌的可能，会给家人造成生命危险。其子女均已长大并急需住房结婚成家。望各级领导视我家实际困难，在拆迁安置项目中安排我户一套面积约为100平米的住房，以解决本户燃眉之急。恳请领导安排为盼！谢谢！！

申请人：刘金富 2014年10月12日

第五篇：被拆迁房屋价值由评估决定

被拆迁房屋价值由评估决定

北京京益律师事务所 德凯征地拆迁律师团 唐栋梁

很多当事人常常问这样一个问题：政府说给我们多少就多少，我们拿他们没办法。那么，拆迁补偿中，究竟应该如何确定被拆迁房屋的价值补偿标准呢？德凯征地拆迁律师团就以最高人民法院十大拆迁典型案例“艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案”来为大家解读这个问题。

（一）基本案情

2012年3月20日，雨山区人民政府发布雨城征[2012]2号《雨山区人民政府征收决定》及《采石古镇旧城改造项目房屋征收公告》。艾正云、沙德芳名下的马鞍山市雨山区采石九华街22号房屋位于征收范围内，其房产证证载房屋建筑面积774.59平方米；房屋产别：私产；设计用途：商业。土地证记载使用权面积1185.9平方米；地类（用途）：综合；使用权类型：出让。

2012年12月，雨山区房屋征收部门在司法工作人员全程见证和监督下，抽签确定雨山区采石九华街22号房屋的房地产价格评估机构为安徽民生房地产评估有限公司。2012年12月12日，安徽民生房地产评估有限公司向雨山区房屋征收部门提交了对艾正云、沙德芳名下房屋作出的市场价值估价报告。

2013 年1月16日，雨山区人民政府对被征收人艾正云、沙德芳作出雨政征补[2013]21号《房屋征收补偿决定书》。艾正云、沙德芳认为，被告作出补偿决定前 没有向原告送达房屋评估结果，剥夺了原告依法享有的权利，故提起行政诉讼，请求依法撤销该《房屋征收补偿决定书》。

（二）裁判结果

马鞍山市中级人民法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

根据住房和城乡建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条的规定，房屋征收部门应当将房屋分户初步评估结果在征 收范围内向被征收人公示。公示期满后，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人对评估结果有异议的，自收到评估报告10日内，向房地产评估 机构申请复核评估。对复核结果有异议的，自收到复核结果10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

从本案现有证据看，雨山区房屋征收部门在安徽民生房地产评估有限公司对采石九华街22号作出的商业房地产市场价值评估报告后，未将该报告内容及时送达艾正 云、沙德芳并公告，致使艾正云、沙德芳对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失，属于违反法定程序。据此，判决撤销雨 山区人民政府作出的雨政征补〔2013〕21号《房屋征收补偿决定书》。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

（三）典型意义

本案典型意义在于：通过严格的程序审查，在评估报告是否送达这一细节上，彰显了司法对被征收人获得公平补偿权的全方位保护。房屋价值评估报告是行政机关作出 补偿决定最重要的依据之一，如果评估报告未及时送达，会导致被征收人申请复估和申请鉴定的法定权利无法行使，进而使得补偿决定本身失去合法性基础。

本案判决敏锐地把握住了程序问题与实体权益保障的重要关联性，果断撤销了补偿决定，保障是充分到位的。

德凯说案：

从本案我们可以看出，在征地拆迁活动中，被拆迁房屋的价值由评估确定，而房屋价值的评估有一套严格的法定程序，政府必须严格按照法定流程进行评估、公示、送达等。而整个过程中，被拆迁人享有法律规定的选择评估单位，对评估结果申请复核、鉴定等权利。

但从我们长期办理征地拆迁案件的实践来看，很多当事人在面对政府咄咄逼人的态势时，往往不知所措，错失了维护自己合法权益的机会。因此，当事人在遇到被征地拆迁问题时，一定要及时与律师取得联系。