加强房地产管理有关知识专题辅导[小编整理]

第一篇：加强房地产管理有关知识专题辅导

加强房地产管理有关知识专题辅导

城管局副局长 周永明

观众朋友们，大家好。

随着房地产市场的迅猛发展，房地产市场管理工作日益成为群众关注的焦点。为了使我市市民百姓更多地了解房地产市场方面的政策法规，提高维权意识，规避购楼风险，下面，结合房产管理局的业务范围，我谈以下几点。

一、怎样办理房屋初始产权登记

在新建房屋竣工验收合格，开发企业依法进行房屋产权初始登记并通知预购人之后，预购人便可持以下要件到房产部门办理房屋产权初始登记手续：

（一）登记申请书；

（二）销售不动产收据；

（三）商品房买卖合同；

（四）产权证明；

（五）申请人的身份证明；

（六）其他必要材料。

乡镇集体土地房屋办理初始产权登记，需要提供以下要件：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；

（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；

（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；

（六）其他必要材料。

申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。

农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。

二、如何办理房屋产权转移登记

根据《房屋登记办法》和《黑龙江省房屋登记办法实施细则》，申请房屋转移登记，权利人应当提交房屋权属证书及相关的合同、协议、证明等文件。下面，就当事人单方可申请登记事项我作如下说明：

（一）因合法建造房屋取得房屋权利；

（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；

（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；

（四）房屋登记办法所列变更登记；

（五）房屋灭失；

（六）权利人放弃房屋权利。

除了上述情形外其它一律要求当事人共同到房产登记机构申请房屋登记，财产的共有人即房屋买卖双方财产共有人必须到场办理相关产权转移手续。如果当事人无法亲自到房产登记机构办理房屋登记的，可委托代理人代为申请，但是要求提供经过公证的授权委托书。无民事行为能力和限制行为能力及未成年人申请房屋登记的应由其监护人代为办理，同时提供证明监护人身份材料；因处分上述房屋申请登记的，还应提供为上述人员利益的公证书面保证。通过房屋产权登记使我们能够认识到不动产登记的重要性，只有进行不动产登记，权利人的权利才能有更好的保证。即登记才享有物权，不登记不享有物权。

三、什么是商品房预售许可制度，消费者怎样提高维权意识，有效规避购楼风险？

随着我国房地产行业的兴起和快速发展，商品房买卖市场日益活跃，一种新型的房屋销售制度---商品房预售应运而生。商品房预售是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给预购人，由预购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后依法取得房屋所有权的一种房屋销售形式。根据《城市商品房预售管理办法》、《黑龙江省新建商品房预售管理暂行规定》，房地产开发企业在进行商品房预售时应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，即取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；预售许可最低规模不得小于栋。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。房地产开发企业以内部认购、预收诚意金、发放VIP卡等任何含有预订款性质的名义或方式向买受人收取或变相收取定金的行为，均为违法预售行为，是法律禁止行为。开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，可依照《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定予以处罚。

那么，商品房作为一类特殊的商品，其投资之大，情况之复杂非一般商品可比，消费者在购买时如何做到理性消费，科学购楼呢？消费者可以采取以下几种形式。一是签约前要看销售方是否存在违法宣传。即，开发商在没有取得商品房预（销）售许可证的情况下，不得发布房地产广告信息。二是看房。购买预售楼房时，可以通过看户型图、规划图等方式来了解，最重要的要了解土地及在建工程的情况。即，土地是否是出让土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及开发商的还款情况。必要时可以委托律师来调查。三是了解房价。了解区域房价，了解地段房价，了解不同户型、不同公共配套设施的价格。四是一定要五证齐全。即，国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预（销）售许可证。五证齐全就能说明项目的合法性，只有这样才能切实受到法律的保护。买房是一个复杂的过程，很多时候是因为购房者法律知识的缺失，维权意识的淡漠，加之个别开发商诚信的缺失，使购房成为难题！建议大家在买房之前尽量通过各种渠道多了解相关房产知识、法律知识，找熟悉房产的朋友帮忙或者找律师陪购，这样会把风险减少到最低，从而达到规避风险、理性消费的目的！

四、什么是廉租住房制度，我市廉租住房工作开展的实际情况如何？

廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是中国住房保障体系的重要组成部分。目前，廉租住房制度通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式来提高保障对象的住房支付能力，我市主要采取了租赁补贴和实物配租两种方式。

享受廉租住房租赁补贴和廉租住房的对象，同时需要具备以下条件：一是申请家庭人均收入符合当地政府和民政部门所确定的低收入家庭标准；二是经确认无房户家庭及住房困难家庭；三是申请家庭必须具有1年以上当地非农业常住户口且实际居住的。

实物配租的廉租住房租金实行政府定价，租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。我市的廉租住房租金为0.9元元/平方米/月，2010年我市廉租住房租赁补贴标准为每户每年1200元。截止目前，我市已发放廉租住房98户，发放廉租住房租赁补贴资金885.9万元，共为7380多户低收入住房困难家庭提供了住房救助。2011年，我市在北引路南、市消防大队办公楼东侧集中建设“廉租家园”小区一处，新建廉租住房372套，总建筑面积约为18000平方米。根据《黑龙江省廉租住房项目建设管理办法》之规定，我市将适时开展廉租住房产权转让工作，即将廉租住房产权一次性出卖给符合购买条件并自愿申请购买的家庭。

五、房屋测绘面积为何成为老百姓关注的焦点问题？

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。

在我市因房屋测绘面积引起的纠纷中，体现最普遍、反应最强烈的是房屋竣工面积与《商品房买卖合同》中面积不一致问题。如果要从理论上掌握和理解房屋竣工面积与商品房合同面积，首先要知道房屋“商品房合同面积”和“房屋竣工面积”它们有何区别。商品房合同面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的、房地产开发企业与购楼者签订的《商品房买卖合同》中的房屋建筑面积，它只供房地产开发企业进行商品房预售时使用；竣工面积是指商品房竣工后经具有相应测绘资质的测绘公司实际测算的面积，或根据与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为商品房竣工验收、房屋产权登记、房地产交易、租赁、抵押等提供依据。那么，房屋竣工面积与房屋合同面积产生较大差异的主要原因是：

（1）建筑物的某部分改变设计；

（2）施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施工；

（3）施工错误或施工误差过大；

（4）竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；

（5）正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。

那么对于开发企业与购房人之间因房屋面积发生争议应进行如何处理呢？法律是以当事人书面合同议定原则为主，法律规定为辅的处理原则是，对当事人没有合同约定或者合同约定不明确的，按照《商品房销售管理办法》第二十条规定，按以下原则处理：

面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。因此，希望购房人在购买房屋时，应当在《商品房销售合同》中对房屋面积进行明确的约定。

六、为什么要进行商品房预告登记

商品房承购人与开发企业签订《商品房买卖合同》后，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。根据物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。从上述条款不难看出，国家实行登记备案制度的目的主要是通过预售登记对预售行为是否合法进行审查，审查预售人是否符合有关的资质要求，预售人是否已按照法律取得土地使用权并办理了预售许可证等等，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生，从而降低房屋预售市场的风险，保障房地产市场的安全，保护预购人的合法权益。

七、购楼后不及时办理房屋产权证的危害与风险 现实生活中，购房者不愿意办理房产证或者不积极办理房产证的现象普通存在。殊不知，购房者与开发商签订了房屋买卖合同，缴纳了房款，办理了入住手续，但这并不意味着购房者已实际取得房屋的产权。这是因为我国实行不动产登记制度，未经登记不能对抗善意第三人。即，如果购房者在入住后不办理房屋所有权证，那么他所购的房屋所有权仍处于不确定状态，即便是自住，同样不享有产权人应当享有的权利！在购楼者不到房产部门办理房屋产权登记的期间，因开发商将卖给购楼者的房子拿到银行进行抵押贷款或者在建设过程中产生的债务纠纷而产生的法律诉讼案件，法院都可以对未进行房屋产权登记的楼房进行查封。虽然购楼者可以通过法律途径来维护自己的权利，但有的开发商无力偿还债务，有的甚至“人间蒸发”，使法律诉讼程序变得异常困难，因此给购楼者造成巨大的经济损失。随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房销售价格也不断攀升。我市房产部门已经实行房屋产权信息化管理，有的购楼人持十几年前的购楼收据到房产部门办理房屋产权登记手续，其收据上的价格低于软件系统设定的最低价格，导致房屋产权登记手续无法正常进行。鉴于此种情况，2011年4月，我市出台了“以财政部门核定的最低价格为计税标准”的规定。即，不管购楼者持有的购楼收据上的价格是多少，如果其购楼价格低于财政部门核定的最低价格，以财政部门核定的最低价格作为各项房屋税费的计价标准。综上，提醒广大市民百姓在您购楼后，尽快到房产部门办理房屋产权登记手续，避免因房屋产权不清或开发企业自身债务纠纷等不确定因素给您带来不必要的烦恼或造成巨额经济损失。

随着我市房地产市场的发展和变化，房产管理局将切实履行房产行政职能，致力推进我市城市和经济建设，在强化房产管理、活跃房地产市场、健全住房保障制度等方面得到不断提高，更加有效地监督房地产开发企业合法诚信经营，引导市民百姓增强住房消费的维权意识，充分发挥房管部门在房地产市场管理方面的协调、指导和监督的作用。最后，对于我们的工作，希望各相关部门给予大力支持，也欢迎市民百姓给予关注和监督。

第二篇：房地产二手中介管理知识手册

房地产二手中介管理知识手册

目录

第一章房地产基础知识............5 第二章置业顾问日常工

作........10 第三章服务礼仪..........12第一节 职业形象................12第二节 基本服务礼

仪.........13第三节 基本电话礼仪...........18

第四节 基本社交礼仪...........23 第四章实战房地产经纪业务..............24第一节 跑盘...............24第二节

电话营销技巧........26第三节 客户接待技巧............27

一、如何接待客户及业主............27

二、客户接待操作技

巧..............31第四节 独家代理与钥匙管理.............32

一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性.....32二、如何说服业主放钥匙.............3

3三、如何应对行家借钥匙...................34第五

节 如何反签................35第六节 看房.............35

一、看房前及看房中的工作..........3

5二、看房过程中应注意的问题.........39

三、看房后应注意的问题............40第七节 如

何跟进............43第八节 讨价还价................45

一、如何应付佣金打折..............4

5二、如何引导谈价快速逼

定...........47

三、如何向业主还价及说服业主收定..........49

四、如何协调客户和业主的时间.......51第九节 跳盘与控盘..............51一、如何跳盘跳客............51二、如何有效控盘............55第十节 如何建立客户档案及售后服务...........57

一、如何鉴定产权合法性.............57

二、如何建立客户档案及售后服务.....58第十一节 如何利用网络进行资源整合......59第十二节 商铺、厂房、写字楼交易..........59 第五章二手楼交易手续办理指南..........64第一节 二手楼交易标准流程图............64第二节 按揭赎楼知识.............65第三节 过户所需要提交的资料...........66第四节 税费计算................69第五节 按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制......70第六章新版《房地产买卖合同》操作指南..........74第一节 新版房地产买卖合同的订立和注意事项.....7

4一、签署房地产买卖合同的注意事项...........7

4二、违约纠纷的处理建议..............78第二节 新版房地产买卖合同常见问题的解答.......79第七章如何成为一名优秀的房地产经纪人........80第一节 如何成为一名优秀的房地产经纪人........80第二节 业务经验分享.............84第八章业主售房温馨提示..........87第九章常见问题解

答..............90

第三篇：房地产销售人员物业管理知识培训

售楼人员物业管理相关知识培训

第一部分公司简介



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

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企业概况 企业文化 企业规模 企业荣誉

第二部分物业管理中的几个概念

A、物业：

有广义和狭义之分。房地产、不动产类物业是广义的物业，物业管理中所说的物业是狭义的物业，是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套实施、设备和场地。

B、物业管理：

同样有广义和狭义之分。广义的物业管理是泛指一切有房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

C、物业服务费：

物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。包括：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；

9、法定税费；

10、物业管理企业的利润；

11、经业主同意的其它费用。

D、业主：

小区内住宅和非住宅房屋的所有权人、包括一切法人和自然人。

E、业主公约：

是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主具有约束力。

F、业主大会：（业主权益的表现；最高权力机构）

是物业管理区域内全体业主物业管理权益的集体意志的体现，其法律定位是公共物业责任人，应承担对公共物业管理、维护、监控的民事责任以及聘请物业管理公司的合同责任。1

G、业主委员会：（执行机构）

是业主大会的执行人，需经房地产行政主管部门核准登记，在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织，由业主共同选举产生，业主和使用的权力主要通过业主委员会来实现。

H、自用部位：

指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括：自用阳台、门、窗、防盗网、室内自用隔墙、墙（板）面等。

I、共用部位：

指结构相连或具有共有、共用的部位、设施、设备，包括：房屋的承重结构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙等）、抗震结构部位（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排污、排水道（管）机电设备、本体消防设施等。

第三部分物业管理服务内容与相关收费标准

 物业管理基本内容

我国推行物业管理的目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。物业管理工业厂房、仓库、停车场等。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系，相互促进。物业管理涉及的服务业属于第三产业中的服务行业，具体服务内容和范围广泛，包括各类建筑。如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业写字楼等，服务领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

A、常规性的公共服务。

这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有业主提供的服务，包括：

（1）房屋的维护与修缮。（2）房屋配套设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；

（5）安全管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。

B、针对性的专项服务。

这是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足

其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：（1）日常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。

C、委托性的特约服务。

特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物

业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购生活物品等。

上述三类服务工作是物业管理的基本内容。物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身能力和住用人的需求，确定第二、第三类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

 物业管理基本服务内容

① 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼

梯间、走廊通道、门厅等；

② 公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水道、落水管、垃圾

道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等；

③ 市政公用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、电话亭、电话IP箱等；

④ 公共绿化、花木、建筑小品等的养护与管理；

⑤ 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化娱乐场所等；

⑥ 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等； ⑦ 交通与车辆停放秩序的管理；

⑧ 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；

⑨ 管理与物业相关的工程图纸、业主/住户档案与竣工验收资料；

⑩ 组织开展社区文化娱乐活动；

⑾ 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护；

⑿ 社区服务项目的制定和开展；

 物业管理相关收费项目与标准

**市普通住宅物业管理服务简明标准（试行）：

一级服务（指导价0.1元/㎡。月，不含电梯使用费）

二级服务（指导价0.3元/㎡。月, 不含电梯使用费）

三级服务（指导价0.5元/㎡。月，不含电梯使用费）

四级服务（指导价0.7元/㎡。月，不含电梯使用费）

五级服务（指导价0.9元/㎡。月, 不含电梯使用费）

六级服务（指导价1.1元/㎡。月, 不含电梯使用费）

七级服务（指导价1.3元/㎡。月，不含电梯使用费）

第四部分物业管理过程中几个基础性文件及其区别

A、物业管理规定B、物业管理服务合同C、业主（临时）公约

D、业主委员会章程E、住户手册

一、制定目的不同

A 为了保障物业的正常使用，为业主和使用人创造一个良好的社区生活环境，全体业主和使用人共同遵守的各种规定。

B 确定双方委托与被委托的法律关系，明确双方的权力和义务。

C 对全体业主有共同的约束力，有关业主的行为守则。

D 确定业主委员会的权力、义务及业主委员会的基本情况

E 为了让住户了解物业的概况、管理公司的职责权限、管理的内容和主要规定、住户的权力和义务等等，加强物业公司与住户的联系。

二、制定者不同

A、E是由物业管理企业制定的；

C、D 是由业主委员会（业主大会）制定的（业主临时公约有开发商制定）

B是由物业管理企业与业主双方协商制定的。

三、制定时间不同

A、E是在物业管理企业接管物业后，业主入住时；

B是在业主委员会决定聘请物业公司时（前期物业管理服务合同是在开发商领取房屋预售证前一个月时）；

C是在召开业主大会时（业主临时公约是在开发商与首位购房者签订购房合同之前）； D是在成立业主委员会时。

四、制定内容不同

A、包括物业的管理机构；管理原则；管理机构的职责权限；物业的使用、维修和养护；环境和安全的管理；综合服务；管理经费问题；违反物业管理规定的处理原则；对管理公司和管理人员的要求；建设文明物业等。

B、包括管理项目；管理内容；管理费用；双方权利和义务；合同期限；违约责任等。

C 包括物业的基本情况业主会议的召集和决定物业重大事项的方式；业主的权利和义务；业主应付的费用；违约责任；其他事项等。

D成立业主委员会的目的；业主委员会的宗旨；业委会的权利和义务；成立的方法；业委会会议及业主会议；业主会议的主要任务；业委会的任务；有关补充说明。

E包括物业概况；物业的管理；业主或使用人须知；日常管理与维修；综合服务；其他。

五、性质不同

A、具体管理措施，具有权威性和有效力。

B、具有法律约束威力的文书形式。

C、公共契约，应遵守的道德规范或行为准则。

D、具有法规性质，是这个组织或团体进行管理的有效工具，是组织或团体成员遵守的根本

准则。

E、由住户保存的文件。

第五部分物业管理相关法律法规

 《全国物业管理条例》

 《房屋建筑工程质量保修办法》

 《住宅室内装饰装修管理办法》

 《物业承接查验办法》

 《**市物业服务收费管理办法》

 《**市车辆停放服务收费管理规定》

 《**市城市房屋安全管理条例》

第六部分购房者（业主）关心的几个物业管理方面的问题

1、一楼住户不用电梯，为什么要交电梯费？

2、家中被盗，物业公司是否负责赔偿？

3、停在小区内的电动车或汽车被盗，物业公司是否负责赔偿？

4、物业公司服务不到位，业主是否有权不交物业费？

5、交了物业费，为什么家中水电维修，还要另外收费？

6、房屋空置，没有入住，为什么还要交物业费？

第四篇：必备管理知识

必备管理知识

作者：佚名文章来源：本站原创点击数：2149更新时间：2010-10-11目前，富阳家政服务市场的需求非常旺盛，但需求的层次也产生了明显的变化，职业化、高技能、高素质的家政服务人材为广大用户所期待；但是现实却是家政服务供给大大滞后于市场的需求，大多数家政服务商提供的服务本身缺乏层次，仍然是在低管理水平状态下徘徊。创办家政公司虽然投入少、风险相对较小，但是，您要为此付出艰辛的努力。家政服务业是一个劳动密集型产业，企业发展过程几乎就是与人打交道的过程，而当今社会最难的就是与人交往，要准备好与形形色色的人去打交道，要具有较强的人际交往能力、素质和勇气。

第一部分 家政公司的设立

第一章 家政服务行业内部概况

第二章 家政公司的经营模式

第三章 开办家政公司的初期投资预算

第四章 家政公司相关开业手续的办理

第五章 开办家政公司所需的设备、设施及工具

第六章 家政公司经营项目的详细介绍和操作流程

第七章 家政公司的具体运作管理、业务流程

第八章 家政公司员工的来源及招聘方法

第九章 家政公司员工的岗位培训

第十章 家政公司员工的管理方法及技巧

第十一章 家政公司的广告宣传推广及营销方案

第二部分 家政公司的业务开展和推广--家政公司业务流程手册

家政服务人员培训手册

第一章 总则

第二章 服务人员培训的原则和目标

第三章 培训课程设置

第四章 培训内容和要求

第五章 培训辅助设施的配置

第六章 培训老师管理制度

第七章 日常安全知识培训制度

第八章 培训考核制度

第九章 服务人员再培训制度

第十章 主要参考教材

第十一章 附则

家政公司基地建设指南

第一章 总则

第二章 公司简介

第三章 公司发展史和公司荣誉

第四章 招工简章（工作内容、人员要求及工资待遇）

第五章 家政服务员须知

第六章 家政劳务合同文本

第七章 招工委托书

第八章 合作招工协议书

第九章 附件

附件1：公司营业执照复印件（盖公章）

附件2：公司介绍信或委托函（盖公章）

家政公司保洁业务手册

第一章 总则

第二章 公司简介及服务介绍

第三章 保洁员仪表仪容管理规范

第四章 保洁员日常行为规范

第五章 保洁员工作管理制度

第六章 保洁员培训管理制度

第七章 保洁员工作验收标准和方法

第八章 主要场所日常保洁项目、目标和程序

第一条 门厅与大堂的保洁

第二条 走廊、步梯、自动扶梯的保洁

第三条 卫生间的保洁

第四条 停车场及其它场所的保洁

第九章 保洁服务方式及收费标准

第十章 保洁服务合同文本

第十一章 附则

家政公司小时工管理制度

第一章 总则

第二章 小时工人员招聘原则

第三章 小时工人员培训制度

第四章 小时工工作管理制度

第五章 小时工工作考核制度

第六章 小时工奖惩制度

第七章 小时工宿舍管理制度

第八章 非住公司小时工管理制度

第九章 附则

公司日常业务表格汇编

1、家政公司择业人员登记表

2、家政公司业务档案表

3、家政公司客户回访登记表

4、家政公司客户投诉处理单

5、家政公司客户收款明细表

6、家政公司电话记录表

7、家政服务员工资发放表

8、家政服务员收款明细表

9、用人单位登记表

10、业务人员出差费用申请表

11、家政公司钟点工档案表

12、家政公司钟点工服务预约单

13、家政公司钟点工工作回执单

14、钟点工工作情况登记表

15、钟点工过失登记表

16、钟点工收款明细表

17、家政员、钟点工作息时间表

18、家政员、钟点工培训记录表

19、家政服务员借款欠条

20、公司印章使用登记表

21、公司日常支出明细表

1，家政行业是属于劳动密集型产业，利润率不高。客气群体很大，因此对客户资料信息，合同信息，服务记录，回访数据等采用传统的卡片或者是电子表格管理相当困难。而且容易出错，跟客户产生纠纷。

2，保洁管理困难。保洁员的管理也是一个头疼的问题。比如公司的规则制度，保洁员的提成，工资制度，赔偿制度，保洁员上门服务规范等。

3，服务排班问题。现在很多富阳保洁公司都采用的是先预约再排班的原则，这样就容易产生暴单和漏单的问题，引发客户纠纷。

4，保洁员工资计算困难。由于保洁工资的提成因素很多，所以计算起来很复杂。即便的专业的财务人员也很头疼。也不一定能干准确的计算。

第五篇：房地产企业纳税自查辅导提纲

房地产企业纳税自查辅导提纲

一、营业税

营业税自查应全面自查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。

（一）主营业务收入（自查重点）

1．销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；

（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在帐外收入等情况。

（3）总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；（4）私改规划，增加销售面积的收入是否未按规定入账；（5）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否未按规定入账；

（6）拆迁补偿支出是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；（7）是否采取包销低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。）（8）收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；（9）向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。

2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税；

4.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入；

5.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。

6.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。7.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税

（1）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理；

（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税；

（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。

（4）自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。

（5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。

（二）其他业务收入 1.房屋出租收入

（1）出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。（2）出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。

（3）以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。

（三）其他营业税涉税问题

1.利用自有施工力量建设房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。

2.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。

3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣营业税。

4.合作建房是否按税法规定足额纳税。

5.不符合条件的代建房行为，是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。

二、企业所得税

企业所得税的自查应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。

（一）收入项目

1、自查有无已办妥移交手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者原因未及时收回的，采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入的行为。

2、自查有无将已完工的产品进行出租，不按规定确认收入，并将实际取得的租金或营业收入在帐外循环或记入关联企业的行为。

3、自查有无按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款的行为。

4、自查有无销售收入确认不及时，长期挂在“预收款"账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税的行为。

5、自查有无整体转让“楼花”不作收入，即将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账的行为。

6、自查有无先租后售的收取的租金不记收入的行为。

7、自查有无以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理的行为。

8、自查有无合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理的行为。

9、自查有无将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者，未视同销售的行为。

10、自查有无代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理的行为。

11、自查有无将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入的行为。

12、自查有无将其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入’的行为。

13、自查开发企业有无将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入往来账户的行为。

14、自查有无为减少产权过户时双方应缴纳的各项税费，采取虚报成交金额，协议少开或不开发票的手段，实现“双偷税”的行为。

15、自查有无提供虚假或不完整的销售面积，隐匿销售面积，隐瞒收入的行为。

16、自查有无提供虚假或不完整的销售面积，隐匿销售面积，隐瞒收入的行为。

17、自查有无以商品房抵付施工单位工程款，在账务处理上，将售房收入直接记入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款，从而达到少计收入的行为。

18、自查有无以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款的行为不视销售的行为

19、自查有无以商品房抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产的行为。

20、自查有无以完工房地产抵付职工奖励支出不视销售的行为。

21、自查有无购买房地产的企业或个人为房地产开发企业提供了货物或劳务，房地产完工以后，房地产开发企业就按“优惠价”向其出售房地产，用市场价与“优惠价”之间的差价来抵付应付款项的行为。

22、自查有无收取价外费用不计收入，在售房后，为客户提供的额外服务，如防盗门、封闭阳台等相关收入委托物管部门结算且长期挂帐，企业就合同房款作收入，价外费用形成帐外资金的行为。

23、自查有无采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入的行为。

24、自查有无利用内部认购，以较低的价格签订预售合同，一段时间后又以较高的售价进行转售，但合同签订的价格为预售合同价格，其差价实际上转入了企业账外收入的行为。

25、自查有无将开发的会所等产权转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入的行为。

26、自查有无售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入的行为。

27、自查有无将商品房低价销售给关联企业及关系户，少确认销售收入的行为。

28、自查有无让广告公司在开发地块上做一些广告牌取得广告费收入的情况，有的还盖一些临时用房进行出租取得租赁收入，未计入企业所得税应税收入的行为。

29、自查对于跨房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的行为。30、自查有无违约金收入不入账的行为。

31、借款给关联企业长期挂“应收账款”、“其他应收款”等往来账务，不按照独立企业往来结算应收利息。

32、自查有无将收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账的行为。

（二）预售收入项目

1、自查有无将预售房款记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款’’科目核算，长期挂账不结转收入的行为。

2、自查有无把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不确认预售收入的行为。

3、自查有无混淆预售收入与销售收入的概念，选择预售收入转销售收入的时机，达到拖延纳税的目的的行为。

4、采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐的行为。

5、自查有无以收抵支，巧立门目，通过“其他应收或应付款”科目直接拨付工程款的行为。

6、自查有无分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账的行为。

（三）开发成本项目

1、自查有无将将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本的行为。

2、自查有无虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费的行为。

3、自查有无跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目的行为。

4、自查有无签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费用的行为。

5、自查有无在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本的行为。

6、自查有无将开发项目全部发包给建筑施工企业，且合同中明确规定建筑材料由承包企业负担，但仍将为施工企业购买的建筑材料的票据在开发成本中列支的行为。

7、自查有无虚订虚假合同，取得虚开发票，虚列工程监理费的行为。

8、自查有无利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得的行为。

9、利用成本核算特点，通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的的行为。

10、自查有无向关联企业借款或者通过其他企业或个人拆借资金，超过同期银行利率部分利息支出，在开发成本中列支的行为。

11、自查有无虚列预提费用，多记成本支出的行为。如完工的开发产品房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工）应纳税所得额。实际工作中存在开发产品完工后，工程的结算成本仍然无法最终确定的情况，开发企业可以按照国税发[2006]31号第三十二条规定预提成本费用计入完工产品的计税成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。

例如，A公司出包给B建筑公司的高层住宅楼，双方签订的合同价款为3000万元，截至2009年12月31日，该住宅楼已经开始交付使用，但双方因故仍未最终办理结算，A公司只取得了B建筑公司出具的2000万元的建筑业发票。在这种情况下，A公司2009年必须计算完工开发产品计税成本，尽管该企业会计核算中预提了1000万元的B公司建安成本且有充分的相关证明资料，但是在计算已完工高层住宅楼计税成本时，只能按照2000+300（3000×10%）=2300万元计算，完工开发成本700万元是不能计入当企业所得税汇算清缴计税成本中的。

12、自查有无未取得合法凭证，以白条或收据列支成本的行为。

13、自查有无代收代付性质收费的相关支出列支成本的行为。

14、自查有无在开发成本中列支被征用土地的所在乡镇或单位向该企业额外摊派的费用的行为（收取这些费用大多使用收据，并多以公益发展基金、各种补偿费名目开具）。

15、自查有无在旧城改造时，上缴土地出让金时记入开发成本，在取得返还款项时并不冲减开发成本，造成企业虚增开发成本的行为。

16、自查有无政府各部门已经清理不再收取的费用，虚开开票据，虚列开发成本的行为。

17、自查有无利用虚假境外工程设计合同、发票等方式，虚列设计费，增大开发成本的行为。

18、自查有无设立关联的施工单位，签订虚假的施工合同，并开具虚假的建安发票，虚构资金流向，虚增开发成本的行为。

19、自查有无将资本性支出在开发成本中支出的行为。20、自查有无其他虚增开发成本的行为。

（四）期间费用税前扣除项目

1、自查有无将开发费用列入期间费用的行为。

2、自查有无向“资本弱化”现象，向关联企业借款利息全额在税前扣除的行为

3、自查有无向关联企业借款或者通过其他企业或个人拆借资金，超过同期银行利率部分利息支出，在财务费用中列支的行为。

4、自查有无将与本单位无关的通讯费、车辆过路过桥燃油费等在企业管理费列支的行为

5、自查有无将用于办公的电子设备及汽车、用于宣传音像设备等记入销售费用或低值易耗品，在税前扣除的行为。

6、自查有无将应有个人消费支出的费用作为企业费用在税前列支的行为。

7、自查有无将应由用户承担的各项支出作为费用在税前扣除的行为。

8、自查有无虚开、代开假发票，虚列费用的行为。

9、自查有无将代收代缴的维修基金或预提的维修基金作为费用在税前扣除的行为

10、自查有无采取银行按揭方式销售开发产品的，将开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的保证金作为费用在当期税前扣除的行为。

11、自查有无不按规定计算期间费用和开发产品成本，擅自扩大期间费用的行为。

12、自查企业为其他纳税人提供与本企业纳税收入无关的贷款担保，被担保方不能还贷而由担保方承担的本息，是否税前扣除。

13、自查有无将摊派支出、赞助支出等作为对外捐赠列支的行为。

14、自查与预提费用，是否按照权责发生制提取和列支；除水电费等允许预提的项目外，是否还预提其它费用并税前列支。

15、自查有无将产权属于本企业的房屋投入使用前的装修费直接计入当期费用的行为。

16、自查有无将应作资本化的固定资产大修理费用，作期间费用支出的行为

17、自查有无将假按揭的利息支出在财务费用中列支税前扣除的行为。

18、自查有无将罚款支出未作所得税纳税调整，税前扣除的行为

19、自查有无白条列支费用的行为

20、自查有无列支业务招待费支出超过法定扣除标准，未作所得税纳税调整的行为。

21、自查有无广告宣传费支出超过法定扣除标准，未作所得税纳税调整的行为。

22、自查有无职工薪酬及工资福利费、工会经费、职工教育经费超过法定比例或标准列支的行为。

23、自查有无没有工会专用收据税前扣除工会经费的行为。

24、自查有无财产损失税前扣除是否经税务机关审批，有无虚报、多列损失的行为。

25、自查有无为调剂利润，所属财产损失不及时报批扣除，是否跨申报的行为。

26、自查有无补提以往折旧费、管理费及各项费用税前扣除的行为。

27、自查有无将应计入“应付福利费”的费用计入企业期间费用的行为。

28、自查企业税前弥补亏损是否报税务机关审批，弥补和计算方法是否正确

29、自查实行工效挂钩的企业工资薪金税前扣除是否按提取发放数进行扣除。

30、自查有无未通过工资基金核算，在期间费用中列支的各项补助，未列入全部计入工资总额，确定计税工作和挂钩工资的行为。

31、自查有无将企业雇佣的临时工和返聘人员工资，未纳入计税工资考核，确定计税工作和挂钩工资的行为。

32、自查企业与生产经营有关的业务招待费，不能提供确实记录和有效合法单据，在税前扣除的行为。

33、自查企业有无与生产经营无关的业务招待费在税前扣除的行为。

34、自查企业是否将不符合扣除条件的广告费进行税前扣除。

35、自查企业缴纳的“五险一金”，是否超标准在税前列支。

36、自查企业缴纳的补充养老保险合补充医疗保险，是否超标准在税前列支。

37、自查企业公益性、救济性捐赠，是否通过非赢利性中介机构，是否超过扣除标准在税前进行扣除。

38、自查企业自然灾害这意外事故损失有赔偿的部分，是否税前扣除。

39、自查企业发生的佣金支出，是否符合下列标准：

1、有真实合法凭证税前扣除；

2、支付对象是有权从事中介服务的单位和人；

3、支付给个人佣金，不超过5%。

40、自查企业发生的与经营活动有关的差旅费、会议费、董事会费，不能提供相应证明资料和证明其真实性合法凭证，是否税前扣除。

41、自查企业固定资产折旧是否按规定的年限和类别计算提取、。

42、企业采用加速折旧方式或改变计提折旧方式，是否报经税务机关审批。

43、自查企业无形资产摊销是否按规定年限和方法计算，有无多摊问题。

44、自查企业购买计算机所附带的软件，单独计价的，是否未作无形资产管理，计入管理费用税前扣除。

45、自查企业因违反法律、法规而交付的罚款、罚金、滞纳金，是否税前扣除。

46、自查企业各种税收的滞纳金、罚金和罚款，是否税前扣除。

（五）销售成本项目

1、自查有无自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房屋承担，多结转销售成本的行为。

2、自查有无自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接多结转销售成本的行为。

3、自查有无物业用房等成本，记入可售成本费用的行为。

4、自查有无将未竣工验收产品成本并入产品销售成本的行为。

5、自查有无扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多转销售成本的行为。

6、自查有无在未取得建筑商合法凭证的前提下，将预计建筑成本转为销售成本的行为

7、自查有无混淆分清成本负担的对象，年终把当成本、费用全部列入已完工产品成本的行为。

8、自查有无立项作为经营资产的项目不及时结转，或并入可售面积计算销售成本的行为。

9、自查有无不配比结转销售成本，调节利润的行为。

10、自查有无人为调节成本费用归集对象，在企业自用房屋和可售房屋之间，加大可售房屋成本费用，减少自用房屋成本费用的行为。

11、发生自查有无发生销售退回业务，只冲记收入，不冲减已结转销售成本的行。

（六）收益项目

1、自查有无利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润的行为。

2、自查有无接受捐赠，未按规定确认收入，申报所得税的行为。

3、自查有无非货币性资产交换，直接调整非货币性资产的账面价值，不确认收益申报纳税的行为。

4、自查有无整体资产置换重组业务，未按规定确认收益申报纳税的行为。

5、自查有无利用虚假债务重组，调节利润，少申报纳税的行为。

6、自查有无将债务重组所得计入资本公积，未作纳税调整的行为。

7、自查关联企业之间有无利用关联方交易，进行转移利润，逃避缴纳所得税的行为。

8、自查有无隐匿、截留投资期应有收益，少申报纳税的行为。

9、自查有无企业合并业务，不安税法规定确认所得的行为。

10、自查有无不计少计投资转让所得的行为。

11、自查有无在股权转让业务中，多计股息，少计红利，少计股权投资转让所得的行为。

12、自查有无提前弥补股权转让投资损失的行为。

13、自查有无“应付账款”和“其他应付款”长期挂账，不按税法规定结转收益的行为。

三、个人所得税

（一）未通过“应付工资”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

（二）为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

（三）以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否未代扣代缴个人所得税。

（四）以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否未代扣代缴个人所得税。

（五）支付债权、股权的利息、红利时是否未扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

（六）房地产销售人员取得销售佣金是否未并入工资、薪金，代扣代缴个人所得税。

（七）为管理人员购买住房，支付房款，是否未并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。

四、房产税

房地产开发企业自查自用房产是否缴纳房产税。房产税的计税依据是否正确，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，均应计入房产原值，计征房产税。

五、城镇土地使用税

1、已征用未开发的土地是否未按规定申报缴纳土地使用税。

2、开发用地在开发期间是否未按规定计征土地使用税。

六、印花税

1、自查各类应税凭证、账簿是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。

2、企业签订的商品房销售合同和取得土地时签订的土地使用权出让、转让合同是否按产权转移书据税目缴纳印花税。

二○○六年十一月二十七日财政部 国家税务总局发布《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）其中第三条规定对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。第四条规定对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

3、房地产企业自查以出租方式经营的地下停车位，是否按照财产租赁合同缴纳印花税。

4、自查实收资本（股本）和资本公积增加，是否按规定贴花。

附：《国家税务总局关于2009税收自查有关政策问题的函》（企便函[2009]33号）

第四条：企业职工报销私家车燃油费的企业所得税问题。

1.2008年1月1日（不含）以前，根据《国家税务总局关于企事业单位公务用车制度改革后相关费用税前扣除问题的批复》（国税函[2007]305号）规定，企事业单位公务用车制度改革后，在规定的标准内，为员工报销的燃油费，均属于企事业单位的工资薪金支出，应一律计入企事业单位的工资总额，按照计税工资或工效挂钩工资标准进行税前扣除。

2.2008年1月1日（含）以后，根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）规定，企业为员工报销的燃油费，应作为职工交通补贴在职工福利费中扣除。第五条：利用长期借款对外投资，利息资本化问题；用以后的借款偿还以前的投资款，以后的借款利息的资本化问题。根据《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发[2000]84号）第三十七条及新企业所得税法实施条例第二十八条规定，纳税人为对外投资而借入的资金发生的借款费用，应计入有关投资的成本，不得作为纳税人的经营性费用在税前扣除。用以后的借款偿还以前的投资款，以后的借款利息按上述规定也应资本化。

第十条：企业向退休人员发放的补助的税前扣除问题。

根据新企业所得税法实施条例第三十四条、《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发[2000]84号）第十八条规定，企业向退休人员发放的补助不得税前扣除。退休人员取得的上述补助应按规定扣缴个人所得税。