第一篇:企业基本情况和土地增值税清算税款申报事项说明
附件4 企业基本情况和土地增值税清算
税款申报事项说明
(参考文本)
一、基本情况
(一)企业基本情况 1.企业名称: 2.成立日期: 3.统一社会信用代码: 4.地
址: 5.法人代表: 6.注册资本: 7.企业类型: 8.经营范围:
9.股东及股权比例情况: 10.其他:
(二)项目基本情况 1.项目名称及地址。
2.项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况、项目建筑结构情况、项目装饰装修情况。
3.项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套设施面积、总可售面积、总留用面积,并分别说明普通住宅、其他类型房地产、其他开发项目的建设规模。
4.普通住宅的判定情况:(1)项目规划容积率:
(2)该项目属于 级土地,清算时该级别土地上商品房平均交易价格 元,普通住宅销售价格上限 元。
(3)普通标准住宅明细:
5.项目销售情况。列明取得预售许可证情况,实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积,已售面积占可售面积比例,已售面积占总建筑面积比例等,并分别按普通住宅、其他类型房地产、其他开发项目予以说明。
6.项目设计情况。说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供,以及项目设计的其他情况。
二、主要会计政策和税收政策
1.公司执行
会计准则或《××会计制度》及有关规定。2.公司会计核算方法: 3.主要内部控制制度: 4.土地增值税清算条件: 5.开发产品完工的标准: 6.成本费用的分配标准: 7.开发产品销售收入确认的标准: 8.开发产品视同销售确认收入的标准: 9.与土地增值税清算项目相关的税收政策: 10.其他政策:
三、土地增值税的申报情况
(一)土地增值税应税收入的申报
截至××年××月××日止,本企业申报本项目土地增值税应税收入
元,其中:
1.销售普通标准住宅
平方米,取得销售收入自报应税收入
元,确认收入
元。
2.销售非普通住宅
平方米,取得销售收入自报应税收入
元,确认收入
元。
3.销售其他类型房地产项目
平方米,取得销售收入自报应税收入
元,确认收入
元。
4.视同销售房地产平方米,销售收入:(1)按本企业当月销售的同类房地产平均价格 元;或(2)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格 元;或(3)参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定。自报应税收入
元;确认应税收入
元。
(二)土地增值税扣除项目的申报
截至××年××月××日止,本企业申报××项目土地增值税应税扣除项目总额
元,其中:
1.取得土地使用权所支付的金额。本企业申报取得本项目的土地使用权支付金额为
元;确认允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为
元。
2.房地产开发成本。本企业申报本项目房地产开发成本
元,确认允许扣除的房地产开发成本为
元。其中:
(1)本企业申报土地征用及拆迁补偿
元,确认允许扣除的土地征用及拆迁补偿为
元。
(2)本企业申报前期工程费
元,确认允许扣除的前期工程费为
元。
(3)本企业申报建筑安装工程费
元,确认允许扣除的建筑安装工程费为
元。
(4)本企业申报基础设施费
元,确认允许扣除的基础设施费为
元。
(5)本企业申报公共配套设施费
元,确认允许扣除的公共配套设施费为
元。
(6)本企业申报开发间接费
元,确认允许扣除的开发间接费为
元。
3.房地产开发费用。
(1)本项目发生的财务费用中,借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的,应据实扣除,扣除金额为
元。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额
元与开发成本
元之和的5%扣除
元。因此,本企业此项目可扣除金额为
元。
(2)本项目发生的财务费用中,借款利息支出未能全部提供金融机构票据的,其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额
元与开发成本
元之和的10%扣除
元。因此,本企业此项目可扣除金额为
元。
4.与转让房地产有关的税金。
本企业自报转让房地产有关税金为
元;经确认,本项目可扣除的转让房 3
地产有关税金为
元。其中:
(1)本企业自报转让房地产有关营业税税金为
元;经确认,本项目可扣除的转让房地产有关营业税税金为
元。
(2)本企业自报转让房地产有关城市维护建设税税金为
元;经确认,本项目可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为
元。
(3)本企业自报转让房地产有关教育费附加费为
元;经确认,本项目可扣除的转让房地产有关教育费附加费为
元。
5.税收规定的其他扣除项目。
本企业根据税收有关规定,允许按取得土地使用权所支付金额
元与开发成本
元之和的20%加计扣除。因此,本企业其他扣除项目的金额为
元。
(三)增值额及增值率的申报
本企业自报转让房地产土地增值税的增值额为
元;经确认,应缴土地增值税的增值额为
元。其中:
(1)普通住宅土地增值税的增值额为
元,增值率为
%(计算公式)
(2)非普通住宅土地增值税的增值额为
元,增值率为
%(计算公式)
(3)其他类型房地产土地增值税的增值额为
元,增值率为
%(计算公式)
(四)应缴土地增值税的审核
本企业自报转让房地产土地增值税税额为
元;经确认,应缴土地增值税税额为
元,已缴税款为
元,免缴税额为
元;应补(退)税额为
元。其中:
1.普通住宅应缴土地增值税税额为
元,免缴税额为
元。2.非普通住宅应缴土地增值税税额为
元,3.其他类型房地产应缴土地增值税税额为
元。
(五)清算时单位建筑面积成本费用:
经测算,本项目清算时单位建筑面积成本费用为 元。(清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总额/清算的总已售面积)
四、应当披露的其他事项:
第二篇:企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及...
附件6
企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表
一、基本情况
(一)企业基本情况
1.成立日期:
2.税务登记证号:
(1)国税登记证号:
(2)地税登记证号:
3.地 址:
4.法人代表:
5.注册资本:
6.投资总额:
7.企业类型:
8.经营范围:
9.其他:
(二)项目基本情况
1.项目地址。
2.项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况。
3.项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积,并分别说明普通住宅、非普通住宅、其他开发项目的建设规模。
4.项目销售情况。列明取得预售许可证情况,实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积,已售面积占可售面积比例等,并分别按普通住宅、非普通住宅、其他开发项目予以说明。
5.项目设计情况。说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供,以吸项目设计的其他情况。
二、主要会计政策和税收政策
1.公司执行--会计准则或《××会计制度》及有关规定。2.公司会计核算方法:3.主要内部控制制度:4.土地增值税清算条件:5.开发产品完工的标准:6.成本费用的分配标准:7.开发产品销售收入确认的标准:8.开发产品视同销售确认收入的标准:9.与土地增值税清算项目相关的税收政策:1 0.其他政策:
三、土地增值税的审核情况(一)土地增值税应税收入的审核
截X X年X X月××日止,贵公司自报本项目土地增值税应税收入 元;经审核,核定土地增值税应税收入为 元,比自报数调增/调减 元,其中:
1.销售普通标准住宅平方米,取得销售收入自报应税收入 元;经审核,调增/调减收入 元,核定收入 元。
2.销售其他项目(含非普通标准住宅平方米,取得销售收入自报应税收入 元;经审核,调增/调减收入 元,核定收入 元。
3.视同销售房地产收入:(1)按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产平均价格;或(2)参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定,自报应税收入 元;经审核,调增/调减收入 元,核定其他项目应税收入 元。(二)土地增值税扣除项目的审核
截X×年X X月××日止,贵公司自报本项目土地增值税应税扣除项目总额 元;经审核,核定土地增值税扣除项目总额 元,比白报数调增/调减 元,其中:
1.取得土地使用权所支付的金额。贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为 元;经审核,由于X X原因,应调增/调减 元,核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为 元。
2.房地产开发成本。贵公司本项目自报房地产开发成本元;经审核,由于X X原因,应调增/调减 元,核定允许扣除的房地产开发成本为 元。其中:
(1)贵公司自报土地征用及拆迁补偿 元;经审核,由于××原因,应调增/调减 元,核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿为 元。
(2)贵公司自报前期工程费 元;经审核,由于××原因,应调增/调减 元,核定允许扣除的前期工程费为 元。
(3)贵公司自报建筑安装工程费 元;经审核,由于××原因,应调增/调减 元,核定允许扣除的建筑安装工程费为 元。
(4)贵公司自报基础设施费 元;经审核,由于××原因,应调增/调减 元,核定允许扣除的基础设施费为 元。
(5)贵公司自报公共配套设施费 元;经审核,由于××原因,应调增/调减 元,核定允许扣除的公共配套设施费为 元。
(6)贵公司自报开发间接费 元;经审核,由于××原因,应调增/调减 元,核定允许扣除的开发间接费为 元。3.房地产开发费用。
(1)本项目发生的财务费用中,借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的,应据实扣除,扣除金额为 元。其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5%扣除 元。因此,贵公司此项目可扣除金额为 元。
(1)本项目发生的财务费用中,借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的,应据实扣除,扣除金额为 元。其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5%扣除 元。因此,贵公司此项目可扣除金额为 元。
(2)本项目发生的财务费用中,借款利息支出未能全部提供金融机构票据的,其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的1 O%扣除 元。因此,贵公司此项目可扣除金额为 元。4.与转让房地产有关的税金。
贵公司自报转让房地产有关税金为 元;经审核,应调增/调减 元,调整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为元。其中:
(1)贵公可自报转让房地产有关营业税税金为 元;经审核,应调增/调减 元,调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为 元。
(2)贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为元;经审核,应调增/调减 元,调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为 元。
(3)贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为 元;经审核,应调增/调减 元,调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元。5.税收规定的其他扣除项目。
贵公司根据税收有关规定,允许按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的2 O%加计扣除。因此,贵公司其他扣除项目的金额为 元。(三)增值额及增值率的审核
贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为 元;经审核,应缴土地增值税的增值额为 元。其中:
(1)普通住宅土地增值税的增值额为 元,增值率为 %(计算公式)(2)非普通住宅土地增值税的增值额为 元,增值率为 %(计算公式)(四)应缴土地增值税的审核
贵公司自报转让房地产土地增值税税额为 元;经审核,应缴土地增值税税额为 元,已缴税款为 元;应补(退)税额为 元。其中:
1.普通住宅应缴土地增值税税额为元;已缴税额为 元,应补(退)税额为 元2.非普通住缴土地增值税税额为 元;已缴税额为元,应补(退)税额为 元
四、应当披露的其他事项
附表
1土地增值税清算税款鉴证主表
税款所属时间:年月日至年月日填表日期:年月日 纳税人识别码清算日年月日
填表说明:
l、当清算项目为纳税人直接转让土地使用权以及清算项目全部为普通住宅或全部为非普通住宅的,只需填列奉衷,不需填
列土地增值税清算税款鉴证明细袁,但本表所有行次均需捧列。
2、当清算项目中既有普通标准住宅叉有非普通标准住宅要分别填报明细表.本表阴影部分不需壤歹Ⅱ。
3、本表第6行“取得土地使用权所支付的金额”,按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土她使用权而实际支付(替
交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用的数颧填写。
4、本表第15行“利息支出”,按纳税人进行房地产开发实际发生的謇J息支出中符合《维劂》第七条(三>攫定鲤熬额填写。
如果不单独计算利息支出的.则本栏数额填写为“0”。
5、本表第16行“其他房地产开发费用”,应根据《细则》第七条(三)的规定填写。
6.第2l行,根据财税字【1995148号文件,非房地产开发企业允许扣除在转让时缴纳的印花秘.房地产开发生业缴纳的Efj苍踱
已经列入管理费用,已经相应扣除,此处不再允许扣除。
第三篇:房地产开发企业土地增值税清算审核事项
房地产开发企业土地增值税清算审核事
项
NSBDF026
一、文件依据
《北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》(京地税地〔2008〕92号)
《北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(京地税地〔2009〕267号)
二、范围(条件)和时限
(一)范围(条件)
1.符合下列情况之一的,纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续:(1)全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。(2)整体转让未竣工的房地产开发项目。(3)直接转让土地使用权的项目。
(4)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
2.符合下列情况之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(1)纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。
(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
(3)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后,认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
(二)时限
1.对于符合范围土地增值税清算条件的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
2.凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关办理清算申请手续。如有特殊原因需要延长的,纳税人应在《土地增值税清算申请表》中注明延长理由,可延长至90日。
3.未按时限要求办理该事项的,税务机关依照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。
三、纳税人提供资料
(一)出示资料
1.《营业执照》副本 2.《税务登记证》副本
3.法定代表人身份证明原件或复印件(复印件限于委托代办时出示并加盖公章 4.经办人身份证明原件(委托代办时出示)
(二)提交资料
1.《土地增值税清算鉴证报告》 2.《土地增值税纳税申报表
(一)》 3.《土地增值税清算材料清单》
4.《土地增值税清算申请表》(一式两份)
5.商品房购销合同统计表并加盖公章,内容包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同签定日期、用途等
6.取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同(加盖公章的复印件)
7.项目竣工决算报表、工程合同结算单、项目工程竣工验收报告(加盖公章的复印件)8.《国有土地使用权证》(加盖公章的复印件)
9.能够按清算项目支付金融机构贷款利息的有关证明及借款合同清单(加盖公章的复印件)
10.清算项目的《销售许可证》(加盖公章的复印件)
11.与转让房地产有关的完税凭证(加盖公章的复印件),包括:已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等
12.已缴纳土地增值税的完税凭证(加盖公章的复印件)13.委托授权书原件、经办人身份证明(加盖公章的复印件)14.国家税务总局或北京市地方税务局要求提交的其他资料
四、税务机关办理时限
自受理之日起90日办理
五、受理机关
西城区地方税务局主管税务所(税源管理岗位)
第四篇:土地增值税清算税款鉴证报告
土地增值税清算税款鉴证报告
河南省大明置业有限公司:
我们接受委托,于2008年8月1日至2008年8月30日,对贵单位“博雅苑住宅小区”土地增值税清算税款申报进行了鉴证审核。贵单位的责任,对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是,按照国家法律法规及有关规定,对所鉴证的土地增值税纳税申报表及有关资料的真实性和准确性,在进行职业判断和必要的审核程序的基础上,出具真实、合法的鉴证报告。现将鉴证结果报告如下:
一、鉴证原则及依据:
(一)鉴证原则:在审核过程中我们始终坚持独立、客观、公正的原则进行了此次清算鉴证工作的实施。
(二)鉴证审核依据:按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则,有关政策规定和《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求作为此次土地增值税的清算依据。
二、鉴证项目及清算期限:
(一)清算项目:针对贵公司在禹州“博雅苑住宅小区”的开发项目作为此次土地增值税清算项目。
(二)清算期限:贵公司开发项目“博雅苑住宅小区”自2003年10月起至2008年8月止为此次土地增值税清算税款的期限。
三、审核过程及主要实施情况:此次土地增值税清算税款申报的审核过程主要实施情况:
(一)首先对贵公司“博雅苑住宅小区”房地产的预售收入和销售收入进行了划分,并将已售房地产的预收账款全部转为应税收入,作为此次土地增值税清算收入的有效数据。
(二)对贵公司“博雅苑住宅小区”成本费用、扣除项目进行了审核,对未售房屋成本费用及其不合法凭据调减了扣除项目,从而确保了扣除项目的真实性。
(三)贵公司提供的内部账簿、凭证、纳税资料和外部依据具有相关性和可靠性。
四、鉴证结论:通过以上对贵公司“博雅苑住宅小区”项目土地增值税清算税款的审核,我们确认:
(一)收入总额 76940726.50元,其中普通住宅14006400.00
元,非普通住宅62934326.50元。
(二)扣除项目金额72721579.62元,其中普通住宅12462954.14
元,非普通住宅60258625.48元。
(三)增值额4219146.88元,其中普通住宅1543445.86元,非普通住宅2675701.02元。
(四)增值率(增值额与扣除金额之比): 5.80%,其中普通住宅
12.38%,非普通住宅4.44%,普通住宅增值率没有超过20%,属免税范围,非普通住宅照章纳税。
(五)适用税率30%,指非普通住宅的适用税率。
(六)应缴土地增值税税额802710.31元。
(七)已缴土地增值税税额766644.55元。
(八)应补土地增值税税额36065.76元。清算事项的具体情况详见附件及证明。
本报告仅供贵公司报送主管税务机关受理土地增值税清算审批之用,不得作为其他用途。非法律、行政法规规定,鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长:
中国注册税务师:
中国注册税务师:
地址:禹州市禹王大道西头北侧
许昌市文昌税务师事务所有限公司
2008年8月30号
附件:
1、税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2、企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3、土地增值税清算税款鉴证主表及其明细项目审核表具体包括:(1)土地增值税清算税款鉴证主表。
(2)土地增值税清算税款鉴证(销售普通住宅)明细表。(3)土地增值税清算税款鉴证(销售非普通住宅)明细表。(4)房地产开发土地面积及建筑面积统计表。(5)预收房款转入销售清算表。
(6)房地产开发产品土地增值税扣除项目核算分配表。(7)土地增值税成本、费用、销售汇总表。
(8)土地增值税扣除项目及收入权数分类分摊核算表。
4、土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料(复印件)。(1)建筑面积、销售面积、库存面积统计表。(2)河南大明置业有限公司房产开发完工情况统计表。(3)建设工程施工合同。
(4)中华人民共和国国有土地使用证。(5)禹州市建设工程规划许可证。(6)禹州市房屋房产预售许可证。
第五篇:企业清算格式-清算事项说明
XXX有限公司关于清算事项说明
一、单位概况
1、公司(单位)的设立
xxx 公司(单位)成立于年月日,经营期限 年。注册资本元。取得注册号为:企独粤莞总字第号企业法人营业执照。
2、公司(单位)经营范围、经营地址
主要经营范围:......
经营地址:......
4、单位经济性质
......
5、清算原因及批准情况
......。公司于 年 月 日在《XXX报》刊登清算公告。清算自年月日开始,至年月日结束,自行对企业清算审计。
二、政策依据
1. 清算的依据
主要是依据《中华人民共和国公司法》、《企业会计准则》等有关规定进行清算。
2. 清算期间
......
3. 剩余财产的分配方法
......
三、清算情况说明
清算小组的清算决议内容如下:主要根据清算开始日《资产负债表》资产类(货币奖金、应收帐款、预付帐款、其他应收款、固定资产、特摊费用)等科目清算情况;负债及所有者权益类(应付帐款、其他应付款、应交税金、其他应交款)等科目清算情况及清算损益的情况,清算结果及净资产分配办法。
公司股东对清算小组的清算决议内容执行的处理意见和签名。
公司(盖章)
年 月日