房地产企业土地增值税清算政策盘点及分析[最终定稿]

第一篇：房地产企业土地增值税清算政策盘点及分析

房地产企业土地增值税清算政策盘点及分析

2006年底，国家税务总局下发了国税发[2006]187号文件，明确规定了国家税务总局将于2007年2月1日起，对房地产开发企业进行土地增值税的清算，此文件的出台引起了各界的关注。随后，北京市地方税务局也先后下发了京地税地[2007]134号及京地税地[2007]138号文件，明确了北京市土地增值税清算的具体管理办法。为帮助企业正确地理解和掌握土地增值税的新政策，做好房地产企业土地增值税的清算工作，中国税网于2007年6月27日举办了“房地产嘉宾访谈—土地增增值税清算政策”，主要内容有：土地增值税的政策盘点、土地增值税清算政策详解及土地增值税优惠政策。

主持人：大家下午好，欢迎光临中国税网在线直播室，本次论坛的主题是房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算事项。

于蕾：本次主题是针对北京市土地增值税配套文件的研讨。主要内容有土地增值税的政策盘点、近两年来土地增值税的主要政策变化和北京市土地增值税配套文件的探讨。

一、土地增值税的重要文件：

综观土地增值税的政策变化，重要文件有：土地增值税暂行条例、土地增值税暂行条例实施细则、财税[1995]48号文件（虽然个别条款已经失效或者废止，但仍具有指导性意义）与最近发布的财税[2006]21号文件和国税发[2006]187号文件。

二、土地增值税清算政策详解

1、对清算单位、计税单位的税收政策规定

清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

计税单位：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

北京市相应政策规定——

土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。

2、土地增值税的清算条件

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。

北京市相应政策规定——

符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目；（2）整体转让未竣工的房地产开发项目；（3）直接转让土地使用权的项目；（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

3、土地增值税的清算时间

属于主动性清算对象的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；属于被动性清算对象的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

北京市相关规定：凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。

4、计税收入的确定

（1）相关收入的确定

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；清算收入只包括清算单位的物业销售收入；清算时未取得销售收入的，如分期收款，实际操作中多以合同记载金额确认，需与主管税务机关沟通；租金收入不计入。

（2）纳税人应重点关注特殊收入事项，如代收费用、非直接销售和自用房地产的收入等。

对于代收费用，要按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的相关规定进行计算收入与加计扣除的处理。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

非直接销售和自用房地产的收入确定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

5、扣除项目涉税风险要点

（1）扣除凭证：须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（2）前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费的税务认定。

（3）配套设施的扣除、装修费用、预提费用、公共成本的分摊。

（4）借款利息

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

北京市相应政策规定——扣除项目

各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。

纳税人应向税务机关提供合法有效凭证，方可据实扣除项目金额的范围如下：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出；纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。

北京市相应政策规定——公共配套设施扣除

公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。

对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。

对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

北京市相应政策规定——利息扣除

对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

6、核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

北京市相应策规定——核定征收

地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税（征收率另行制定）：依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；

纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。

北京市相应政策规定—建安成本扣除的核定

土地增值税清算项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：无法按清算要求提供开发成本核算资料的；提供的开发成本资料不实的；发现《鉴证报告》内容有问题的；虚报房地产开发成本的；清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。

高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。对于不同竣工年代的商品住宅项目，可以按照《分类房产单位面积建安造价年度修正系数表》进行相应系数修正。

7、如何做好土地增值税清算工作

清算前的准备工作、清算期的安排、清算资料的准备、中介机构的选择。

8、纳税人土地增值税自查要点

收入自查、扣除项目自查、特殊事项自查。

第二篇：2013土地增值税清算政策—北京市

目录：

京地税地[2003]73号---北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知.............................1 京地税地[2006]456号 北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知.........................2 京地税地[2006]509号---北京市地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知...................................2 京地税[2007]138号---北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知 3 2009-9-27 北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知................................4 京地税[2010]2号---北京市地方税务局关于土地增值税清算问题的公告...........................................................5 京地税[2013]8号---《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》...........................................7

京地税地[2003]73号---北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知 各区、县地方税务局、各分局：

为了进一步规范、完善我市土地增值税的征收管理工作，提高政策执行管理水平，针对目前土地增值税清税和征管工作中反映出的一些问题，经研究并请示国家税务总局同意，现就有关问题规定如下，请依照执行。

一、关于确定转让房地产所取得的收入问题。

对于采取分期取得预销售收入的房地产开发企业，在办理土地增值税清税时尚未取得全部实际收入的，一律按签定的《商品房购销合同》中记载的金额，确定土地增值税计税收入。

二、关于房地产开发企业拖欠的工程款是否计入扣除项目的问题。

对预销售面积达到总建筑面积95％以上，尚有一些工程尾款未付清，可以办理土地增值税竣工清算手续的项目，采取按土地增值税政策规定的允许扣除项目实际应发生的成本和费用为准作为扣除项目依据，即签定的施工预算合同中规定的金额为扣除项目金额，超过付款期的利息或罚款等支出不允许做为扣除金额进行扣除。

三、关于成片开发分期清税，基础设施费如何分摊的问题。

对于小区成片开发、分期立项、分期办理清税手续的项目，开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程实际发生的费用，按所占竣工清税项目面积比例分配计算确定基础设施费的金额进行扣除。

四、关于公共配套设施费扣除范围如何界定的问题。

对于小区内建设的不能有偿转让的公共配套设施发生的费用，凡是在销售开发成本中未进行分摊的费用，以计划管理部门立项批复中明确不作为独立经营管理，需无偿提供给政府部门使用的配套项目，确定分摊扣除项目金额。

五、关于对有些房地产项目以租赁形式取得收入，是否作为房地产转让取得的收入问题。

根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，根据土地增值税政策规定，不属于土地增值税征税范围。

六、关于定期免税项目恢复征税时间划分确定问题。

对于定期免税项目，以签订《商品房购销合同》的时间为征、免土地增值税的时点，即在2001年1月1日以前签订《商品房购销合同》的，无论何时取得房地产转让收入，均可继续享受免征土地增值税政策，否则一律恢复征收土地增值税。

七、关于普标标准住宅面积的界定问题。

（一）关于计划审批总面积与提供的施工图纸总面积不符的，如何确定总面积的问题。

在界定普通标准住宅项目时，按规划部门审批的规划许可证或使用的施工图纸总面积为依据。

（二）关于界定普通标准住宅时，地下设施的面积是否可以扣除问题。

对于地下室和地下车库等地下设施，凡能出具人防证明或单独出售的，在界定是否属于普通标准住宅时不计入总面积。

八、关于预征率下调后政策衔接的问题。

房地产开发企业凡在2003年1月1日以后发生预缴土地增值税税款的行为，一律按照新政策1％的预征率预缴税款，包括检查发现以前应该预缴税款的项目。

二○○三年二月九日

京地税地[2006]456号 北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知

各区、县地方税务局、各分局：

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件精神，为进一步提高工作效率，方便纳税人在契税“一窗式”办理缴纳土地增值税，现就个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的有关问题明确如下，请依照执行。

一、凡能够提供购房发票的，扣除项目金额按以下标准确认：

（一）取得房地产时有效发票所载的金额；

（二）按发票所载金额从购买起至转让止每年加计5%的金额；

（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；

（四）取得房地产时所缴纳的契税。

二、凡不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：

（一）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；

（二）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；

（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

三、对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。

四、本通知自2006年12月1日起执行。

二ОО六年十一月十日

京地税地[2006]509号---北京市地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知各区、县地方税务局、各分局：

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）及相关文件精神，结合本市土地增值税的征管情况，现对征收土地增值税涉及有关问题通知如下，请依照执行。

一、对本市房地产开发企业在项目全部竣工土地增值税清算前预（销）售商品房取得的收入，除政府批准的经济适用房和限价房外，自2007年1月1日开始，一律按预（销）售收入的1%预征土地增值税。

二、对未按规定期限预缴土地增值税的房地产开发企业，依法应于缴纳税款期限届满之日的次日起，按日加收应预缴未预缴税款万分之五的滞纳金。

三、为了进一步方便预缴土地增值税的纳税人办理预缴申报手续，有效提高土地增值税预缴申报效率，自2007年1月1日起，对本市房地产开发企业在按预售收入预缴土地增值税的纳税申报时，启用《房地产开发企业预缴纳税申报表》。

附件：土地增值税预缴纳税申报表

二ОО六年十二月十九日

京财税[2006]790号---北京市财政局 北京市地方税务局转发财政部国家税务总局/《关于土地增值税若干问题的通知》

各区县财政局、地方税务局、市地方税务局直属分局：

现将财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）转发给你们，并补充如下请一并执行。

一、关于转让旧房如何确定扣除项目金额问题

对纳税人不能够提供购房发票证明的，以实际取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一交纳的有关税费及房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格，作为扣除项目的金额，地方税务机关需对评定的房屋及建筑物价格进行确认。

二、对已办理过竣工清算税款的项目再出售时的纳税问题

对于土地增值税清税面积在竣工清算时未达到可销售总建筑面积100%的项目，无论以后是否销售，应需按季进行纳税申报。

对于扣除开发成本项目的金额确认，以清算税款时确定的允许扣除开发成本项目总金额，占清税总面积的比例，直接乘以本季申报时的销售面积，具体公式为：

扣除项目金额=（清算时允许扣除项目总金额/清税总面积）*本季销售面积

二○○六年四月三十日

京地税[2007]138号---北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知

各区、县地方税务局、各分局：

为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件精神，现将商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。

一、本通知适用于对商品住宅项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的金额标准核定。

二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：

（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；

（二）提供的开发成本资料不实的；

（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；

（四）虚报房地产开发成本的；

（五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。

三、高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。

四、对于不同竣工年代的商品住宅项目，可以按照《分类房产单位面积建安造价修正系数表》进行相应系数修正。

五、核定四项成本应先将清税项目的高层与多层房屋分别对照适用的核定建安造价金额，确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为：

核定扣除的四项成本=建安造价×清算建筑面积×修正系数

六、本通知中单位面积建安造价金额和修正系数参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订，由北京市地方税务局根据情况不定期进行调整。

附件：分类房产单位面积建安造价修正系数表

二ОО七年四月十一日

2009-9-27 北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知 各区、县地方税务局、各分局:

为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件精神，现将土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。

一、本通知适用于房地产开发项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的核定。

二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：

（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；

（二）提供的开发成本资料不实的；

（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；

（四）虚报房地产开发成本的；

（五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。

三、核定的四项成本金额按照《分类房产单位面积四项成本核定表》确定。

四、核定四项成本应按照房地产项目类型适用的核定标准，分别确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为：

核定的四项成本=不同类型对应年代的核定单位成本×清算建筑面积

五、本通知中不同年代的核定单位成本参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订。北京市地方税务局将根据情况不定期进行调整。未调整期间，2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。

六、本通知自发布之日起执行。本通知发布前主管税务机关已受理的土地增值税清算项目仍按照《北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》（京地税地〔2007〕138号）的规定执行。本通知发布前主管税务机关未受理的土地增值税清算项目按照本通知的规定执行。

附件：分类房产单位面积四项成本核定表

二○○九年九月十六日

京地税地[2007]325号

北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知 关于土地增值税清算管理若干问题的通知 各区、县地方税务局、各分局：

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，市局于近期制发了《北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（京地税地〔2007〕134号，以下简称《清算管理办法》），现就有关问题补充明确如下，请依照执行。

一、凡《清算管理办法》施行前已受理的清算项目，主管税务机关可不再要求纳税人重新办理清算申请手续。

二、对于申请清算时尚有可销售面积的房地产开发项目，在清算期间和清算完成后，纳税人仍需在每季度终了后15日内办理纳税申报手续（含零申报）。在清算期间转让房地产的扣除项目金额，应按照清算时纳税人申报的单位建筑面积成本费用计算扣除，待清算完成后一并调整。三、一个房地产开发项目中包括不同商品房类型的，应将整体项目作为清算对象。如需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，原则上应按建筑面积计算分摊。

四、对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。

五、纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但原则上应在项目全部销售完毕时进行调整。

六、评估部门和稽查部门在评估稽查工作中发现房地产开发项目符合清算条件，应及时告知纳税人到主管税务机关办理清算手续，同时通知企业主管税务机关。

七、各局应加强对土地增值税预征的监督管理，通过与营业税税款入库数据比对等方式监控税源，对未按规定预缴税款的行为应严格按照有关规定加收滞纳金。

八、根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件精神，纳税人转让旧房及建筑物时，既不能够提供购房发票证明，又不能提供取得土地使用权支付的金额凭证和房屋及建筑物价格评估报告的，对于《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，税务机关可参照《北京市地方税务局关于修订〈无原值房产计税价值核定办法〉的通知》（京地税地〔2006〕109号）核定，据以计征土地增值税。具体核定公式为：核定扣除项目金额=房产重置成本×成新率×区位调整系数×建筑面积。

二ОО七年八月十五日

京地税[2010]2号---北京市地方税务局关于土地增值税清算问题的公告

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，现对土地增值税清算有关问题公告如下：

一、房地产开发企业逾期开发缴纳的具有土地闲置费性质的支出，均不得扣除。

二、纳税人转让旧房按照发票所载金额计算扣除项目时分次取得购房发票的，可按取得首张发票所载时间作为购买。

三、符合财政部国家税务总局《关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字〔1995〕7号）第二条和《关于土地增值税优惠政策延期的通知》（财税字〔1999〕293号）免税规定的房地产开发项目，应按照土地增值税清算的有关规定办理清算手续，并区分下列情况：

（一）税务机关已向企业开具《定期免税证明》的，应在《土地增值税鉴证报告》中说明并附送《定期免税证明》，可仅就项目应征税款部分计算增值额。

（二）税务机关未向企业开具《定期免税证明》的，房地产开发企业在《土地增值税鉴证报告》中应将定期免税情况和征税情况分别说明，同时需提供房地产项目立项批准文件、1994年1月1日前投入资金进行开发的有关证明、2000年12月31日前销售的合同明细等资料，税务机关应对定期免税的资料进行审核确认。

本公告自2010年9月1日起施行。

京地税[2013]5号---北京市地方税务局北京市财政局关于调整我市土地增值税纳税地点的公告

为加强我市土地增值税征收管理，方便纳税人申报缴纳税款，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，现将调整我市土地增值税纳税地点有关问题公告如下：

一、自本公告施行之日起，凡转让我市行政区划范围内房地产的纳税人，应向房地产所在地主管地方税务机关办理申报纳税手续。

二、为保证政策平稳过渡，转让新建商品房的纳税人以发展改革部门立项批复时间作为划分时点，即本公告施行前已经发展改革部门批准立项的房地产开发项目，纳税人仍向企业核算地的主管地方税务机关办理申报纳税手续。

本公告自2013年7月1日起施行。《北京市地方税务局 北京市财政局转发北京市人民政府关于同意调整本市国内单位土地增值税纳税地点有关问题的批复的通知》（京地税二〔1999〕324号）同时废止。

特此公告。

附件：关于《北京市地方税务局 北京市财政局关于调整我市土地增值税纳税地点的公告》的政策解读

北京市地方税务局

北京市财政局 2013年5月27日

附件

关于《北京市地方税务局 北京市财政局关于调整我市土地增值税纳税地点的公告》的政策解读

为加强我市土地增值税征收管理，方便纳税人申报缴纳税款，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，北京市地方税务局、北京市财政局印发了《北京市地方税务局 北京市财政局关于改变我市土地增值税纳税地点的公告》（2013年第5号，以下简称《公告》），现解读如下：

一、为何要调整我市土地增值税纳税地点？

答：我市在土地增值税开征初期，为方便纳税人办理土地增值税缴税手续，规定纳税人应向企业核算地或行政事业单位、社会团体税务注册登记地的主管地方税务机关申报纳税。近年来，随着房地产开发企业跨地区经营行为逐渐增多，纳税人缴纳的营业税、契税须在房地产所在地申报纳税，而土地增值税须在企业核算地申报纳税，不便于纳税人申报缴纳税款，调整纳税地点的呼声较高。

同时，由于目前从事房地产开发的企业多是因经营特定房地产开发项目而成立的项目公司，经营行为地域性强，纳税人经营地点与申报纳税地点的分离不利于税务部门加强对土地增值税的属地税源管理以及纳税人申报纳税。

因此，为进一步落实国务院对房地产市场的宏观调控政策，加强土地增值税属地税源管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定调整我市土地增值税纳税地点，由现行的纳税人向企业核算地或行政事业单位、社会团体税务注册登记地的主管地方税务机关申报纳税调整为纳税人向房地产所在地的主管地方税务机关办理申报纳税手续。

二、调整纳税地点的具体规定是怎样的？

答：自公告施行之日起，凡转让我市行政区划范围内房地产的纳税人，应向房地产所在地主管地方税务机关办理申报纳税手续。

为保证政策平稳过渡，转让新建商品房的纳税人以发展改革部门立项批复时间作为划分时点，即本公告施行前已经发展改革部门批准立项的房地产开发项目，纳税人仍向企业核算地的主管地方税务机关办理申报纳税手续。

此外，纳税人转让国有土地使用权、存量房等，均应向房地产所在地主管地方税务机关办理申报纳税手续。

京地税[2013]8号---《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》

为加强我市土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关文件规定，现就明确土地增值税有关问题公告如下：

一、纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认。本公告施行前，纳税人房地产开发项目的清算鉴证报告已经税务机关受理的，土地增值税普通住宅的审核确认仍按原政策执行。

二、纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，开发项目中包含多种类型房屋的，应按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条的规定，区分为普通住宅和其他商品房两类分别计算增值额。

三、个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。对个人转让存量住房的，按照《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，暂免征收土地增值税。原《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地〔2006〕456号）第三条同时废止。

本公告自2013年10月1日起施行。特此公告。

附件：关于《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》的政策解读

北京市地方税务局 2013年8月26日 附件

关于《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》的政策解读

为加强我市土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关文件规定，北京市地方税务局印发了《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》（2013年第8号），现解读如下：

一、公告施行后，我市土地增值税政策中普通住宅如何确认？

答：纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认。

二、土地增值税普通住宅审核确认工作的政策衔接是如何规定的？

答：公告施行前，纳税人房地产开发项目的清算鉴证报告已经税务机关受理的，土地增值税普通住宅的审核确认仍按原政策执行。

三、房地产开发项目进行土地增值税清算时，开发项目中包含多种类型房屋的，应如何计税？ 答：纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，开发项目中包含多种类型房屋的，按照财政部、国家税务总局有关文件规定，应区分为普通住宅和其他商品房两类分别计算增值额。

四、个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，应如何计税？

答：近年来，随着房地产市场的不断发展，我市对个人转让存量房征收土地增值税的核定征收率已滞后于房地产市场发展的实际情况，为解决此问题，同时根据国家税务总局有关文件规定，此次我市对个人转让存量房核定征收土地增值税的核定征收率进行了调整。

公告规定 “个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税”。凡存量房交易的纳税人自公告施行之日起办理存量房买卖合同（网上）签约的，按本规定执行。

对个人转让存量住房的，仍按照《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，暂免征收土地增值税。公告规定，自公告施行之日起，《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地〔2006〕456号）中第三条“对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税”的规定废止。

第三篇：房地产企业土地增值税清算的流程是什么(精)

土地增值税的清算条件

(一符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。

(二符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。

房地产企业土地增值税清算的流程是什么,哪些问题比较突出呢,企业应该注意什么? 清算申请与受理

第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人,应在90 日内向主管地方税务机关提出清算税款申请,并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件2,经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的,应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

第九条凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件3并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内,填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后,在90日内办理清算税款手续。

第十条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应向主管税务机关提交有关清税项目资料,并填写《土地增值税清算材料清单》(附件4。须提交的有关资料如下:(一项目竣工清算报表,当期财务会计报表(包括:损益表、主要开发产品(工程销售明细表、已完工开发项目成本表等。

(二国有土地使用权证书。

(三取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

(四清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。(五能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

(六销售商品房有关证明资料,以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式,包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

(七清算项目的工程竣工验收报告。(八清算项目的销售许可证。

(九与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

(十《土地增值税清算鉴证报告》。

(十一《土地增值税纳税申报表(一》。

(十二税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。第十一条纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的,在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

第十二条主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时,应认真核对纳税人提供的资料,并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收,对纳税人提交的申请材料齐全的,主管税务机关应予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(附件5交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的,应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料,并向纳税人开具《土地增值税清算

补充材料通知书》(附件6交纳税人,待清算资料补充完整后,重新办理税款清算手续。

房地产企业在土地增值税清算中存在的问题

按照现行《土地增值税暂行条例》,土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为税基,并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收。但由于房地产开发的成本项目繁多,核算起来难度很大,因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征,然后在项目竣工验收后进行清算。但由于预征率较低,预征的税款只占清算税款很小的比例,大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳的。而按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号的要求,符合以下条件之一,才进行土地增值税清算:房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。针对上述规定,一些房产项目常采取消极的手段来达到不缴或迟缴税款的目的,比如在进行预售后,拖延项目工期,不实现竣工。或者在竣工后销售的,保留一定比例的开发产品,故意不实现土地增值税清算的条件。这些手段可

能确实能够实现延缓清算的目的,但是由此可能会影响企业的经营,甚至可能产生法律和税务上的风险。

编辑本段拖延清算时间给企业带来各种风险

1、税务风险

一方面,回款速度受到增值税清算时间的影响。滚动开发是现行

房地产开发的主流模式,这种开发模式特别依赖银行贷款和预售收入来支撑项目开发,因此,其销售的回款速度将直接影响到房地产项目的开发成本,回款的速度越快,开发的资金成本也就越低,利润空间就会加大。如果企业保留着相当部分的开发产品不进行销售,首先影响的就是企业的资金回收。资金回收的速度越慢,开发的成本就越高。另一方面,捂盘惜售的结果可能导致增值额越来越高,缴纳的税款越来越多。现今,除了房地产企业主动清算外,大部分楼盘只要符合条件还可能由税务机关主动进行清算。《土地增值税清算管理规程》(国税发(200991号中列举了税务机关主动清算的条件,包括已竣工验收的房地产开发项目;已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售许可证满三年仍未销售完毕的等。但不排除将来税务机关进一步提高主动清算的条件。届时楼盘的增值额可能会比现在更高,有些企业早年开发的楼盘增值额占比现今已会达到200%以上,土地增值税将达到利润的60%,因此导致整个项目的适用比例提高。所以,延缓土地增值税清算的时间不能过长,需要综合考虑市场的发展和政策变化的风险。

2、法律风险

首先,没有进行土地增值税清算的项目公司不能进行注销。《税收征管法》第十六条规定,且在向工商局办理注销前,需要进行税务注销。而且《税收征收管理法实施细则》也要求纳税人在办理注销税务登记前,应当向税务机关结清应纳税款、滞纳金、罚款,缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。因为房地产项目公司有大量土地增值 税款没有清算，所以不可能获得注销。实际上，房地产行业中进行注 销的项目公司不足三分之一。据了解，房地产行业一般采取一 个开发项目一个项目公司的经营模式。一段时间之后，房地产企业可 能积攒了数量可观的项目公司，在管理上十分混乱和不便。虽然这些 项目公司都具有开发资质，具有一定的壳价值，但由于在税务上存在 很大的不确定性，很难进行整体出售。其次，拖延工期可能产 生合同上的风险。房地产企业在项目没有竣工之前进行预售，在预售 合同中一般和买方约定交房日期和办理房产证书的时间。如果房地产 企业只考虑了避免土地增值税清算，而把工期延长，迟迟不完成竣工。那么可能会影响与买方的合同履行，产生不必要的纠纷，甚至可能面 临集体诉讼。

第四篇：房地产开发企业土地增值税清算管理办法

辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。

第二条 凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，均适用本办法。

第三条 对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政发［2005］53号）规定的标准执行。第四条 纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，附件１）。

第二章 清算条件

第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：

（一）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目；

根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；

（二）整体转让未竣工的房地产开发项目；

（三）直接转让土地使用权的项目。

第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管地方税务机关批准清算的开发项目；

（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

第三章 清算申请、受理与审核

第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在满足清算条件后90个工作日内向主管地方税务机关办理清算税款手续，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件２）。第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应向纳税人出具《土地增值税清算通知书》（附件３－01）。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90个工作日内，到主管地方税务机关办理清算税款手续。第十条 纳税人在办理土地增值税清算手续时，应向主管地方税务机关提交以下有关清算项目材料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件４）。

（一）项目竣工决算报表，当期项目开发、销售期间的财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等；

（二）国有土地使用权证书；

（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；

（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；

（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；

（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、销售单价、用途等；

（七）清算项目的工程竣工验收报告；

（八）清算项目的销售许可证；

（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加等；

（十）《土地增值税清算税款鉴证报告》；

（十一）《土地增值税纳税申报表》（包括预缴完税证明）；

（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

第十一条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的清算材料，对纳税人提交的清算材料齐全的，主管地方税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件3－02）。对纳税人提交的清算资料不完整、内容不规范、审核事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改或补充资料，并向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》（附件3－03）。纳税人须在收到《土地增值税清算补充材料通知书》之日起30个工作日内提供清算补充材料，重新办理税款清算手续。

第十二条 主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90个工作日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求补充资料的时间。

第十三条 主管地方税务机关有权对清算工作中的工作底稿进行检查；审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实齐全；审核各项报表扣除项目内容与相关资料的关系是否相符等。第十四条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指清算项目或转让土地使用权所取得的全部价款（包括预收房款）及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，其收入的确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。第十五条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得扣除。

第十六条 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

１、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

２、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

第十七条 对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

第四章 清算管理

第十八条 主管地方税务机关要根据房地产开项目的建设形象进度，做好应税事项的跟踪管理。要认真查验和审核清算企业报送的相关资料，在审查清算项目过程中因需要纳税人进一步补充与清算项目相关的材料时，决定中止审核，应向纳税人开具《土地增值税中止清算审核通知书》（附件3－04），待纳税人重新补充证明材料后，再办理税款清算手续。

第十九条 发现纳税人有下列情况之一的，可以按照确定的销售收入，核定征收土地增值税。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；

（二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；

（三）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；

（四）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的；

（五）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的；

（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

（七）未按规定的时间提交清算补正材料的。

第二十条 土地增值税核定征收率不得低于本地区的土地增值税预征率，各地根据本地的实际情况和相关规定，确定具体的征收率。

第二十一条 主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税终止清算审核通知书》（附件3－05）和《土地增值税核定征收通知书》（附件3－06）。

第二十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积

第二十三条 对进行土地增值税清算后应补缴税款的纳税人，自主管地方税务机关清算审核完毕之日起15个工作日内到主管地方税务机关缴纳税款。

第二十四条 经主管地方税务机关清算审核后，需办理土地增值税退税的，依照规定的程序办理退税手续，并报市局备案。

第二十五条 主管地方税务机关档案管理部门负责办理完成土地增值税清算项目的资料保存。土地增值税档案应按项目归类保存，对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后，将相关资料移交档案管理部门并按照档案管理的有关规定保存。第二十六条 同时具备以下条件的税务中介机构从事土地增值税清算鉴证工作，主管地方税务机关可以采信。

（一）经国家税务总局及其授权机构批准设立、通过年检，取得《税务师事务所执业证》的税务师事务所；

（二）具有取得“中华人民共和国注册税务师执业资格证书”、注册为执业会员并通过年检的注册税务师；

（三）经工商管理机关登记注册。

第五章 法律责任 第二十七条 对进行土地增值税清算后应补缴税款的纳税人，未按规定期限缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》六十八条等有关规定进行处罚。

第二十八条 税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现税务中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚。第六章 附则

第二十九条 本办法由辽宁省地方税务局负责解释。

第三十条 本办法中所称“主管地方税务机关”，是指县区级地方税务机关及其所属的分局、税务所。

第三十一条 此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。省地方税务局辽地税发［2006］86号文件第六条中有关规定停止执行。

附件１

土 地 增 值 税 清 算 税 款

鉴 证 报 告

单位签章： 年 月 日

土地增值税清算税款鉴证报告

单位：

我们接受委托，对贵单位转让 “ ”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，对贵单位所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。

经审核，贵单位“ ”项目： 取得转让房地产收入为 元；

其中：

1、货币收入 元；

2、实物收入 元；

3、其他收入 元； 扣除项目总金额为 元； 其中：

1、取得土地使用权所支付的金额为 元；

2、土地征用及拆迁补偿费为 元；

3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本为 元；

4、公共配套设施费的成本为 元；

5、开发土地和新建房及配套设施的费用为 元；

6、与转让房地产有关的税金为 元；

7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为 元；增值额为 元；增值额与扣除项目金额之比 %应缴土地增值税税额为 免缴土地增值税税额为 已缴土地增值税税额为 项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为

特此报告 附件：

1、《土地增值税纳税鉴证表》

2、《土地增值税缴款情况汇总表》

3、《房地产转让收入鉴证表》

4、《扣除项目汇总表》

； 元； 元； 元； 元。

5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》

6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》

7、《前期工程费鉴证表》

8、《建筑安装工程费鉴证表》

9、《基础设施费鉴证表》

10、《开发间接费用鉴证表》

11、《公共配套设施费鉴证表》

12、《利息支出鉴证表》

13、《与转让房地产有关的税费鉴证表》

中介机构负责人： 中国注册税务(会计)师：

中介机构名称： 中国注册税务(会计)师：

地址： 联系电话：

年 月 日

土地增值税纳税鉴证说明

我们接受委托，对贵单位转让“ ”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下： 基本情况：(1)项目简介、(2)项目座落地、(3)总建筑面积、（4）批准总销售面积、（5）总自用面积、（6）总配套设施面积、(7)本次清算建筑面积、（8）项目分类用途情况，（9）项目装饰装修情况、（10）允许分摊的配套设施面积、（11）竣工验收情况、（12）符合普通标准住宅面积情况、(13)立项批复文件、（14）税务机关要求提供的其他有关情况等

二、转让房地产取得收入说明：（货币收入、实物收入、其他收入）

三、扣除项目有关情况说明：依据土地增值税政策规定，对成本所涉及的项目加以详细说明。

四、纳税情况详细计算过程：

五、其他审核事项说明：

中国注册税务（会计）师：

中国注册税务（会计）师：

年 月 日

附件1－1 土地增值税纳税鉴证表

项目起止日期： 年 月 日至

纳税人名称 纳税人 地址 联系人电话

经济类型 行 业 直接主管部门 开户银行 账 号 邮 政 编 码

项目名称 项目地址 项目 行 次 中介鉴证数

一、转让房地产收入总额 1 其中 转让土地收入 2 转让地上建筑物及其附着物收入 3

二、扣除项目金额合计 4 1.取得土地使用权所支付的金额 5 2.房地产开发成本 6 其中 土地征用及拆迁补偿费 7 前期工程费 8 建筑安装工程费 9 基础设施费 10 公共配套设施费 11 开发间接费用 12

3、房地产开发费用 13 其

中 利息支出 14 其他房地产开发费用 15

4、与转让房地产有关的税费 16

年 月 金额单位元

日 其

中 营业税 17 城市维护建设税 18 教育费附加 19 地方教育附加 20

5、财政部规定的加计20%扣除数 21

三、增值额 22

四、增值额与扣除项目金额之比（%）23

五、适用税率（%）24

六、速算扣除系数（%）25

八、应缴土地增值税税款 26

九、免缴土地增值税税款 27

十、已缴土地增值税税款 28

十一、项目清算应补土地增值税税额 29

十二、项目清算应退土地增值税税额 30 中介机构：（公章）机构负责人： 中国注册税务（会计）师：（签章）参加鉴证人员：

单位：（公章）财务负责人： 年 月 日年 月 日

附件1－2 土地增值税缴款情况汇总表 金额单位：元

纳税人名称 纳税人地址 联系人、电话 经济类型 行 业 直接主管部门 开户银行 账 号 邮政编码 项目名称 项目地址

税款入库日期 行 次 缴款书号码 金额

合计

中介机构：（公章）单位：（公章）机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师：（签章）年 月 日

参加鉴证人员： 年 月 日

附件1－3 房地产转让收入鉴证表

取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

开发商品房收入类别 企业提供数 中介调整数 确定收入数 备注 销售货币金额 换取非货币性资产作价金额 分配股东作价金额 分配投资人作价金额 用于职工福利作价金额 用于职工奖励作价金额 用于赞助作价金额 对外投资金额 抵偿债务金额 取得其他收益金额

合计

中介机构：（公章）

机构负责人：

中国注册税务（会计）师：（签章）

参加鉴证人员：

附件1－4 扣除项目汇总表

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本

单位：（公章）财务负责人： 年 月 日 年 月 日金额单位：元

其中 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 3.房地产开发费用 其

中 利息支出 其他房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税费 其

中 营业税 城市维护建设税 教育费附加 地方教育附加

5.财政部规定的加计20%扣除数 合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日 参加鉴证人员： 年 月 日 附件1－5 取得土地使用权所支付的金额鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 支付的土地出让金 支付地价款金额 交纳的有关税费 其中：

合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年 月

参加鉴证人员： 年 月

附件1－6 土地征用及拆迁补偿费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注

日日 土地征用费用 耕地占用税 劳动力安置费 安置动迁用房支出 拆迁补偿款

合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年 月参加鉴证人员： 年 月 附件1－7 前期工程费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 规划费用 设计费用

日 日 项目可行性研究费用 水文费用 地质费用 勘探费用 测绘费用 七通一平支出

合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日

参加鉴证人员： 年 月 日 附件1－8 建筑安装工程费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 建筑工程费用 安装工程费用 支付给承包方费用 其他建筑安装工程费用 其 中

合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日 参加鉴证人员： 年 月 日 附件1－9 基础设施费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 开发小区内道路 供水工程支出 供电工程支出 供气工程支出 排污工程支出 排洪工程支出 通讯工程支出 照明工程支出 环卫工程支出 绿化费用

其他设施工程发生的支出 其 中

合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年 月

参加鉴证人员： 年 月 附件1－10 开发间接费用鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 管理人员工资 职工福利费 折旧费

日 日 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销费 其他发生的间接费用 其 中

合计

中介机构：（公章）单位:（公章）

机构负责人： 财务负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日

参加鉴证人员： 年 月 日

附件1－11 公共配套设施费鉴证表

金额单位：元

委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项目名称 有效凭证金额 本次分配扣除金额 本次未扣除金额 备注 物业管理用房费用 变电站费用 热力站费用 水厂费用 居委会用房费用 派出所用房费用 幼儿园用房费用 学校用房费用 托儿所用房费用 公共厕所费用 自行车棚用房费用 邮电通讯用房费用

其他非营业性公共设施费用 其 中：

合计

中介机构：（公章）机构负责人： 中国注册税务（会计）师:（签章）参加鉴证人员：

附件1－12 利息支出鉴证表

纳税人名称 纳税人地址 联系人 电话

经济类型 行 业 直接主 管部门

开户银行 账 号 邮 政

单位:（公章）财务负责人： 年 月 日 年 月 日金额单位：元

编 码 项目名称

项目地址 银行同期利率： 金融机构名称 行 次 借款 金额 借款

期限 利率 允许列支利息金额

合计

中介机构：（公章）

机构负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）

参加鉴证人员：

附件1－13 与转让房地产有关的税费鉴证表

单位:（公章）财务负责人： 年 月 日 年 月 日 金额单位：元 委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期

项 目 行 次 应缴纳税款金额 实际缴纳税款金额 备注 营业税 1 城市维护建设税 2 教育费附加 3 地方教育附加 4 5 6 7 8 9 10 11 已纳税额合计 12

中介机构：（公章）

机构负责人：

中国注册税务（会计）师:（签章）

参加鉴证人员：

附件2 土地增值税清算申请表 单位：平方米

单位:（公章）财务负责人： 年 月年 月 日 日 纳税人名称 纳税人地址 纳税人识别号 联系人及电话 项目名称 项目地址

项目总建筑面积 应销售总面积

已预（销）售总面积 已预（销）售面积占应销售面积比例 ％ 纳税人申请理由：

单位签章： 法人签章：

年 月 日 主管税务机关意见： 签章：

签字： 年 月 日

填表说明：

1、房地产开发企业应在办理土地增值税清算手续时据实填写本表。

2、项目清税终了后，本表与纳税申报表及清税相关资料一同存档。

3、本表一式两份，地方主管税务机关审核盖章后，由税务机关、纳税人各留存一份。

附件3－01 土地增值税清算通知书 号

：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）及《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的有关规定，你（单位）的 项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知之日起90个工作日内，到

办理土地增值税清算手续。

签章： 年 月 日

附件3－02 土地增值税清算受理通知书

号

：

经审查，你（单位）申报的 清算税款项目，符合受理条件，现予受理。本机关将于受理后90个工作日内做出核准决定。

签章： 年 月 日

附件3－03 土地增值税清算补充材料通知书

号

：

经审查，你（单位）申请的 清算税款项目，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知书之日起30个工作日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入本次清算核准时限内。

需要补正提交的清算材料及要求如下：

签章： 年 月 日

附件3－04 土地增值税中止清算审核通知书 号

：

经审查，你（单位）申请的 清算税款项目，需补正清算材料，本机关决定中止审核。请你（单位）于接到本通知书之日起30个工作日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入本次清算核准时限内。未按规定期限提交补正清算材料的，按《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第十九条有关规定处理。需要补正的清算材料和要求如下：

签章

年 月 日 附件3－05 土地增值税终止清算审核通知书 号

：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《辽宁省土地增值税清算管理办法》等有关政策规定，经对你（单位）申请的 清算项目情况进行了审核，税务机关认为不符合土地增值税清算的有关规定，决定终止清算审核。终止审核的理由如下：

签章：

年 月 日

附件3－06 土地增值税核定征收通知书

号

：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）及《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的有关规定，税务机关决定对你（单位）项目按确定的销售收入 %的征收率，核定征收土地增值税。核定征收的理由如下：

签章：

年 月 日

附件４

土地增值税清算材料清单 纳税人名称：

清算项目名称：

清算项目座落地址： 编号：第 号

序号 材料名称 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

附件５

土地增值税清算各项通知书编号说明

土地增值税清算各项通知书编号共计18位阿拉伯数字，前两位为省籍代码（21），三四位为市籍代码，五六位为县区籍代码，七八位为机构代码，如征收科01、综合科02等，各地可自行排列，九十位为事项代码，固定为：01：清算通知书（附件3－01）02：清算受理通知书（附件3－02）、03：清算补充材料通知书（附件3－03）、04：中止清算审核通知书（附件3－04）、05：终止清算审核通知书（附件3－05）、06：核定征收通知书（附件3－06），十一至十四位为年份代码，十五至十八位为流水号。

第五篇：房地产开发企业土地增值税清算管理办法

房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。

第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。

第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。

接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条

（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。

第二章 清算条件

第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。

（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。

第三章 清算申请与受理

第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在接到清算通知之日起90日内，到主管地税机关办理清算手续。

第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应当向主管地税机关提交有关清算项目资料和清算申报表，并填写《土地增值税清算申报资料清单》和《土地增值税清算申报表清单》。

第十一条 纳税人应当准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，中介机构应当在《土地增值税清算鉴证报告》中详细列明清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

第十二条 主管地税机关在收到纳税人提交的清算资料时，应当对照《土地增值税清算申报资料清单》和《土地增值税清算申报表清单》所列内容逐一核实，并严格按照本办法附表格式和《土地增值税清算管理规程》、《土地增值税清算鉴证业务准则》规定的内容进行审验。对纳税人提交的申请材料格式准确、内容齐全规范的，主管地税机关应当予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。

对纳税人提交的申请材料格式不准确、内容不规范、相关事项不清楚的，应当在5个工作日内退回纳税人重新修改或补充完善，并向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》，纳税人应当在30日内将清算资料修改补充完整，并重新办理税款清算手续。

第四章 清算审核

第十三条 土地增值税清算审核工作由县及县以上主管地税机关组织实施，并应当自受理纳税人清算申请之日起90日内（不含纳税人应地税机关要求增加补正资料时间）完成清算审核。若因特殊原因需延长清算审核时间的，应当将延期原因和延期时间报上一级地税机关批准，并通知纳税人。

第十四条 主管地税机关应当成立由领导总负责，征管、税政、计会、稽查、二分局、税源管理部门等相关单位共同参加的清算审核领导组。领导组按清算审核的不同内容和要求，下设收入审核、土地成本审核、其他开发成本及费用审核、税金及其他扣除项目审核等若干审核小组，明确各小组的职责和分工。各审核小组应当在规定时间内对纳税人提供的相关票据、凭证、资料进行认真审查核实，出具初审意见，报清算审核领导组集体审议。第十五条 房地产转让收入的审核

（一）收入的确认

1、纳税人转让房地产所取得收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以

交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应当在计算土地增值税时予以调整。售房时向购买方一并收取的代收费用，应当作为计税收入（但不作为加计扣除的基数）。

4、开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、拆迁换建、换取其他单位和个人的非货币性资产或不动产等行为应当视同销售，按下列方法和顺序确认收入：按本企业在同一地区、同一销售同类房地产的平均价格确定；按当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）收入的审核 收入审核小组应当根据纳税人提供的《与收入相关的面积明细申报表》和《转让房地产收入明细申报表》，结合立项报告、测绘报告、规划许可证、销（预）售许可证等相关资料，核实与收入相关的面积之间的逻辑关系是否合理，有无应视同销售行为未作销售处理的情况。同一清算单位中不同类型的房地产开发项目是否分别核算收入。若发现纳税人提供的收入资料不实，成交价格明显低于正常销售价格又无正当理由的，收入审核小组可以参照当地当年、同类房地产市场价格核定收入。

（三）收入审核意见的出具

收入审核小组审核结束后，应当填报收入审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。

第十六条 房地产开发企业开发土地、新建房和配套设施发生的成本费用，准予扣除的项目有：取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及国家规定的准予加计20%的扣除，未实际发生的上述各项预提（或预付）费用，不得扣除。

第十七条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应当按照受益对象，采用合理的分摊方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第十八条 取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费的审核

（一）审核取得土地使用权、土地征用及拆迁补偿费实际支付金额

1、结合企业提供的土地使用权证、土地出让合同、土地价款的支付凭据、契税完税凭证、银行支付记录和与政府相关部门的协议，确认本期开发项目“取得土地使用权所支付的金额”是否获取合法有效凭证，口径是否一致。拆迁补偿费和青苗补偿费等与概预算是否存在明显异常，拆迁、补偿支出与拆迁、补偿合同和签收花名册发生的金额能否互相对应，有无政府返还和以地补路等情况。

2、土地征用及拆迁补偿若由政府或者其他拆迁单位承担，则这部分费用已包括在取得土地使用权的金额中，审核是否有重复列支的问题。

3、比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费是否存在明显异常。

（二）审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支付金额分摊比例

1、同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地总价格/总建筑面积）和各项目实际建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊不同项目的土地成本。

2、房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料，按照上述原则分摊土地成本，以判定其土地成本的分摊是否合理、完整。

（三）土地成本审核意见的出具

土地成本审核小组应当根据纳税人提供的《取得土地使用权支付金额明细申报表》和相关资料，对土地成本认真审核，计算分摊后，填写土地成本审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。第十九条 其他开发成本、费用的审核

（一）前期工程费与基础设施费的审核

1、审核前期工程费（包括规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、可研、通水、通电、通路、清理平整场地等费用）和基础设施费（包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等费用）的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

2、审核前期工程费与基础设施费是否存在虚列、多列等情况，实际发生的费用与开发项目是否相对应。

3、多个（或分期）项目共同发生的前期工程费和基础设施费，应当采用建筑面积法进行分摊，审核其是否合理分摊。

（二）建筑安装工程费的审核

1、采取出包方式建设的，应当重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加以下审核程序：开发企业采用甲供材料方式出包工程的，重点审查其提供的材料是否存在重复列支成本问题，必要时可从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；或实地查看项目工程情况，向建筑监理公司取证；审核纳税人是否存在利用关联方（尤其各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

2、采取自营方式建设的，重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

3、采取分期开发项目的，应当着重审核本期清算的建筑安装成本费用与下期的建筑安装成本费用是否正确划分；建筑安装成本费用是否高于建设部门公布的最新《山西省建设工程计价依据》标准，明显偏高的，需提供专项说明或出具中介机构的专项审定报告；审核建筑安装成本费用是否按照合理的分摊方法在各建筑物中进行分摊[某建筑物建筑安装成本=建筑物实际建筑面积×（清算单位总建筑安装成本/清算单位总建筑面积）]；同一建筑物中若存在层高不同的情况时，可按层高系数加以调整，但不得增加建筑物总的建安成本；审核建筑安装发票是否在劳务发生地地税机关取得，否则不得扣除。

（三）其他建筑安装成本费用的审核

1、审核建筑安装单位开具的建筑安装发票是否包含质量保证金。对于开发企业扣留的质量保证金，未开具发票或未付款的，不允许在计算土地增值税时计入成本并加计扣除。

2、审核开发企业是否在“开发成本”或“开发间接费”中列支了临时代垫的临时水电费、农民工工资保证金等费用，如列支了应当将其调出，不得作为开发成本扣除。

3、审核开发企业在“开发成本”和“开发间接费”科目中是否列支售楼处、样板房的装修费用，上述费用不允许作为开发成本扣除。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

4、土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。

（四）公共配套设施费的审核

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则审核：

1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3、建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业销售车库、车位、地下储藏间应当重点区分车库、车位、地下储藏间的对外销售、业主共有、开发商自留三种情况；其中对外销售的车库、车位、地下储藏间又分为有产权和无产权两种情况。对不同情形按以下标准来确定成本列支：

1、有产权对外销售的车库、地下储藏间，其收入应当并入房地产销售收入，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

2、无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。

3、全体业主共有的车库、地下储藏间，属于公共配套设施，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

4、开发商自留的车库、地下储藏间，因其产权归属于开发商自有，若无对外销售则相应的开发成本不允许扣除。

（五）开发间接费用的审核

1、审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用；是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；是否全部属于直接组织、管理清算项目发生的费用；是否将开发费用记入开发间接费用；是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，如未售房屋的物业看护费、产权交易费、售楼处的水电、办公费等，记入开发间接费用的情形；有无预提的开发间接费用；在计算加计扣除项目基数时，是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

2、房地产开发企业因延期建设和违规建设，被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许在“开发成本”“开发间接费用”中归集，若发现应当予以剔除。

3、开发企业先行为施工方职工代付社保统筹费用，应当通过往来科目进行核算，不得作为扣除项目扣除。

4、计算开发间接费用占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应当进一步核实。

（六）房地产开发费用的审核

房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

销售费用、管理费用一律按“取得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%予以扣除。财务费用中的利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；若发现有凭证不齐全、分摊不合理或不能提供金融机构证明的，则一律按“取得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%予以扣除。

（七）其他开发成本费用审核意见的出具

其他开发成本费用审核小组应当根据各类合同签订金额和银行支付凭证及发票取得情况，对纳税人提供的《前期工程费明细申报表》、《建筑安装工程费明细申报表》、《基础设施费明细申报表》《公共配套设施费明细申报表》、《开发间接费明细申报表》、《利息支出明细申报表》、《扣除项目汇总申报表》进行认真比较、分析、确认，根据清算项目的建筑面积占总建筑面积的比例，对各项费用进行合理分摊，填写房地产开发成本费用审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。

第二十条 与转让房地产有关的税金及其他扣除项目的审核

（一）与转让房地产有关的税金的确认和审核

与转让房地产有关的税金包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加、地方教育附加，也可视同税金予以扣除。与转让房地产无关的其他税费，不得在税金中归集。

审核与转让房地产有关的税金，重点审核以下内容：

1、审核房地产开发企业缴纳的印花税是否有重复扣除问题。

2、审核是否有不属于清算范围或不属于转让房地产时发生的税金及附加列入清算项目。

3、审核房地产开发企业是否将少缴或不缴的税费在清算时进行扣除。

（二）财政部规定的其他扣除项目的确认和审核

对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本按规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

审核其他扣除项目，重点审核以下内容：

1、审核房地产开发企业代收的费用是否作为房地产开发成本列支并进行加计扣除。

2、审核对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，是否按税收规定计算扣除项目金额，有无违反税收规定加计扣除。

3、审核对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

（三）税金及其他扣除项目审核意见的出具

税金及其他扣除项目审核小组应当将审核情况填入税金及其他扣除项目审核相关附表，并加注意见，报清算审核领导组。

第五章 核定征收

第二十一条 房地产开发企业有下列情形之一的，地税机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的平米售价确认收入，按规定的核定征收率计算缴纳土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经地

（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。

（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的。

第二十二条 对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。

纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，地税机关可参照《山西省建设工程计价依据》和当地建设工程管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除：

（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；

（二）提供的开发成本资料不实的；

（三）发现《土地增值税清算鉴证报告》不真实的；

（四）虚报房地产开发成本的；

（五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的平米成本，明显高于当地公布的四项费用单位平米造价，又无正当理由的。

第二十三条 凡不符合核定征收条件的房地产开发项目，要 严格按规定进行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。

第六章 审核结果的处理

第二十四条 清算审核领导组根据各清算审核小组的审核意见，汇总有关资料，经清算审核领导组会议或经办公会议集体审议后，确定清算项目的增值额、适用税率，最终做出清算审核结论。

税源管理部门根据清算审核结论制作相应税务文书，送达纳税人。对需补缴税款的清算项目应当出具《土地增值税清算补税通知书》，由纳税人自行办理纳税申报手续；对需退税的清算项目，按照有关退税流程办理退税手续；对符合核定征收条件的清算项目，应当明确核定依据、核定征收率、核定税额，督促纳税人按核定税额按期缴纳税款。

第七章 附则

第二十五条 本办法所涉及各种税务文书和表格式样、填列归集要求均附列在附件中。

第二十六条 本办法自2014年7月1日起施行。