对我市房地产企业土地增值税清算工作的调研报告

第一篇：对我市房地产企业土地增值税清算工作的调研报告

对我市房地产企业土地增值税清算工作的调研报告

土地增值税作为当前国家宏观调控房地产市场的税收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益、抑制过度投机行为、保障我国房地产业平稳健康发展起着重要作用。尽管早在1993年国务院就颁布了《土地增值税暂行条例》，后续相关部门又发布了《土地增值税暂行条例实施细则》，但并未针对房地产开发企业的土地增值税清算作出进一步的规定。直到2006年国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），以及随后《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）的印发，房地产开发企业土地增值税清算程序、方法等政策才日趋明朗细致。而土地增值税清算是一项政策性强、涉及知识面广、业务复杂、技术性高的长期工作，为了保障我市房地产业全面深入开展土地增值税清算工作的顺利进行，夯实管理基础，提高管理水平，因此有必要在对前一段房地产企业土地增值税清算实际工作充分调查研究的基础上，对其中存在的疑难问题进行收集、梳理、分析，总结归纳当前部分房地产企业在清算过程中的违法违规行为，并提出对策建议。

一、疑难问题及分析

近年来，随着房地产市场的日益火爆，房地产开发企业开发销售楼盘形式也日趋复杂多样化，已颁布的与房地产业土地增值税清算相关的法规往往只能对其作出原则性的规定，况且法规制定具有一定的滞后性，对一些个性化强、新出现问题的规范实难穷尽。实际工作中发现一些问题目前政策尚未明确，实际执行尺度不一，容易产生争议，这给清算工作带来一定的困难。本文试列举部分问题，并逐一进行分析，以期待对提升我市房地产企业土地增值税清算工作管理水平有所裨益。

1、清算单位确定标准不统一

土地增值税清算单位的判定标准尽管在相关法规中有所规定，如《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十七条“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。”

以上法规均指出清算单位的判定关键在于“经国家有关部门审批”，而对于一个常规房地产开发项目来说，需要多个国家有关部门的审批、备案，至少要取得“五证”（即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开业证》、《国有土地使用证》、《销售许可证》），由于总局没有明确，各地在实际执行过程中是五花八门，标准不一。姑且不论“五证”在办理时即可能存在登记信息不一致现象，随着房地产开发项目的进展，这“五证”还可能会出现变更情况，均会导致“五证”中所载信息不一致，那应以哪一个证件为准呢？

为了减轻纳税人纳税调整的工作量，税法也要求土地增值税的清算单位应尽量与纳税人会计核算保持一致，如《土地增值税实施细则》第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《山东省土地增值税征收管理暂行办法》第十三条“从事房地产开发的纳税人以房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算缴纳土地增值税。”

综上所述，税法对此只作了原则性规定，既要照顾纳税人利益，也要保证开发项目得以及时清算，具体情况具体掌握。为了不致于在实际工作中尺度过于宽松，维护税收的严肃性，建议我市在确定土地增值税清算单位时以《建设工程规划许可证》为准。因为《建设工程规划许可证》是在城市规划区内，经城市规划行政主管部分审定，许可建设各类工程的法律凭证，具体明确了项目开发的建设项目名称和建设规模。《建设工程规划许可证》如果没有分期开发，则是一个，如果分期开发，企业取得的则是分期的《建设工程规划许可证》，能够较好的与相关法规保持一致，易于判定。

2、全部使用自有资金时开发费用扣除方法争议较大

在《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）发布以前，相关法规中没有对房地产企业全部使用自有资金（即没有发生利息支出）作出规定，220号文第三条规定“(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。”

220号文的本意在于明确当纳税人开发房地产全部使用自有资金没有发生利息支出时房地产开发费用的扣除比例，但或许由于该法规行文方式容易让人产生误解，或许因多年来习惯上掌握的税收扣除原则一般以“真实发生、据实扣除”为准，反正自该文发布后，一时间对没有利息支出时房地产开发费用扣除比例到底适用5%还是10%在网上成了争论的焦点，各级税务机关也多次收到类似业务问题的咨询。

认真分析理解220文应当可以看出：当纳税人存在利息支出时，适用

（一）的规定，当不存在利息支出或利息支出申报达不到文件要求的，适用

（二）的规定。即纳税人全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。在土地增值税扣除项目中，开发费用适用的是“计算”扣除原则，而不是据实扣除原则。如果认为没有利息支出开发费用只能按5%的比例扣除的话，只要纳税人采取“没有利息，创造利息”的办法，就可轻而易举地使该“看似严厉”的文件落到空处，沦为笑柄。显然，法规制定者不会给制定出如此形成虚设、存在致命漏洞的法规。结合各地税务机关的答复来看，这一问题也水落石出，得到了肯定的答案。

3、样板房装修费用扣除的问题

房地产企业为了提升楼盘形象，扩大销售业绩，往往会精装修几套房子作为样板，而装修费用往往也会高得惊人。关于样板房装修费用的扣除问题，仅在《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）中提及，但规定的较为笼统：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”不过，什么支出才可以计入样板房装修费用？通过认真审核几家房地产企业的会计账簿、原始凭证，结合实地察看相关房间设施，发现有些房地产企业甚至将购买的电器、家具、艺术品等计入在内，那么，这些支出也可以扣除么？

答案是否定的。尽管没有相关法规直接给出这个答案，但若是仔细研读《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定，土地增值税的征税对象是“国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物”，而电器、床、沙发、橱柜等家具以及各种艺术装饰品均不属于土地增值税征收范围，此部分的销售价款不应计入土地增值税计税收入，同时相关的购买支出也不应进入扣除项目，也不能作为加计20%扣除的基数。其他装修样板房所发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

4、开发间接费用和开发费用混淆不清

应该说，这个问题是实际工作中最困扰土地增值税清算工作人员的问题之一。《土地增值税实施细则》中对开发间接费用的定义为“是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”对开发费用的定义为“是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。”这个定义也与相关房地产企业会计制度口径相同，税法与会计制定保持了一致性。

一般情况下，根据费用支出的功能、用途两个方面可以较为容易地区分出销售费用和财务费用。例如房地产公司经常发生的咨询费，单从发票上难以进行准确划分，但如果结合相关合同、协议，了解咨询的实质内容，是用于工程造价方面还是销售方案的制订方面，如果为工程造价咨询，则属于开发间接费用，如果为了制订销售方案，则应属于销售费用核算范围。财务费用的主要内容为利息支出、银行手续费、顾问咨询费等，也不难识别。最容易与开发间接费用混淆的当属管理费用，费用支出功能相近，不易判定。实务中，房地产企业会计人员往往习惯把一个项目部发生的全部费用性支出记入开发间接费用，从会计处理角度和企业内部控制以及绩效考核方面讲，这样处理也无可厚非，但在进行土地增值税清算中需要把开发费用剔除，仅能保留与开发项目“直接”相关的费用。当然，由于费用名目五花八门，如何判断一项费用是否属于“直接” 为组织、管理开发项目而发生仍然是个难题，尚需进一步研讨，目前实际工作中在一些细节问题上仍然取决于清算人员的具体把握尺度。

5、税款调度户的营业税金及附加如何扣除？

根据相关法规规定，实际缴纳的与转让房地产相关的营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加可以扣除，《土地增值税清算管理规程》也强调任何扣除项目需取得合法凭证方可扣除。

由于一些客观原因，部分房地产企业为税款调度户，部分已计提未实际上缴的税款无法取得完税凭证，如果严格遵循规定，则这部分税款在土地增值税清算时就得不到扣除。但是，税款滞留于企业并非完全是房地产企业主观故意造成的，如果在土地增值税清算时不让其扣除这部分营业税金及附加，不仅会大大加重企业的纳税负担，而且导致企业产生不满情绪，不利于土地增值税清算工作的平稳、顺利进行。综合考虑上述情况，我们建议提供两种方案备选：一是及时清理清算企业滞留税款，及时组织税款入库，企业凭完税凭证于土地增值税清算时予以扣除；二是在厘清滞留税款的基础上，给相关清算企业开具证明，各企业凭证明于土地增值税清算时予以扣除。

6、普通住宅与非普通住宅的增值额分开计算是否属于硬性规定？

关于普通住宅的判定标准，我市在东地税发[2010]43号文件中已经予以明确，即同时满足以下标准：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。普通住房面积标准以房屋产权证上注明的建筑面积为准，不包括单独注明的车库、地下室面积。

判定清算项目是否属于普通住宅的目的在于是否享受《土地增值税暂行条例》中规定的“建造普通住宅增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税”。但实际工作中，有的房地产开发企业在清算项目包括普通住宅和非普通住宅时明明能够单独计算出普通住宅和非普通住宅的增值额，却不愿意进行这项工作，希望能够将项目合并计算增值额，不愿意“享受”普通住宅免税的待遇。这种情况往往出现在普通住宅出现负增值，而非普通住宅出现较大增值的情况下。这种情况下，普通住宅的免税条款失去了意义，如果合并计算增值额，还能正负相抵，整个项目可能是负增值或较少增值，整体税负得以降低。

上述情况下，如何计算土地增值税目前存在两种观点。第一种观点认为必须要分开计算，且相互之间不能抵减增值额，理由是《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。第二种观点认为是否分开计算，可以由纳税人根据自身情况选择。理由是《土地增值税条例实施细则》第八条规定，土地增值税以房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，《关于土地增值税—些具体问题规定的通知》（财税［1995］48号）的规定是对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额，未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受相关免税优惠。也就是说，如果没有分别核算的，只是不能享受免税政策，而分与不分，由纳税人自定。

上述两种观点都有一定的道理和政策依据。由于土地增值税相关法规中的“增值额”概念属于税法名词，而房地产企业在日常会计核算时遵循的是《会计法》及相关会计准则、制度，没有要求企业在会计处理上进行“增值额”的核算，所以土地增值税增值额只能是“计算”出来的结果。而且现实中楼盘开发业务复杂，例如很多楼盘为商住两用楼，即一至三层为商业，四层以上为住宅，事实上也很做到准确划分成本。由此，我们提出的建议为对同期开发、成本确实难以准确划分的项目允许纳税人选择清算方法；而对于那些成本划分较为清晰，纳税人有故意避税嫌疑的，则要求其必须区分不同项目进行分别计算增值额。

7、清算后再发生成本费用能否扣除？

无论是《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），还是《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），在规定达到土地增值税清算条件的情形时，均没有提及房地产开发企业的扣除项目是否已全部归集完毕，是否已全部取得了合法凭据。只是着重强调了只要符合七种情形之一，就达到了清算条件，纳税人“应进行清算”或者“被要求清算”。但实际工作中，房地产开发企业往往在“房地产开发项目全部竣工、完成销售”时成本（扣除项目）并没有全部归集上来，或者部分成本费用没有取得合法凭据，甚至存在非同步开发非营利性配套设施尚未建设完毕的情况。

那么，这些成本是否可以预提并在土地增值税清算时扣除呢？答案是否定的。187号文中规定“房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”91号文也强调扣除项目要真实发生，取得的凭据是否合法有效。目前房地产开发企业除企业所得税方面部分成本可以在不超过一定比例的情况下预提扣除外，土地增值税尚没有187号文中提及的“除另有规定外”可以预提的规定，也就是说，预提的扣除项目是不可以在土地增值税清算时扣除的。

如果这部分成本费用在清算时得不到扣除，显然不利于保护房地产开发商的利益，不利于房地产业的长远健康发展。因此，部分地市在这方面作出了进一步的规定。如青岛地税局（青地税发[2008]100号）的规定是“主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续：

（一）已清算完毕的开发项目又发生成本、费用的；

（二）纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；

（三）主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。”北京、广西、大连也有相似的规定（京地税地[2007]325号、桂地税发[2008]44号、大地税函[2007]200号）。重庆渝地税发[2007]145号则对部分可以预提的项目作出了规范“对与商品房等非同步建设的项目内非营业性公共配套设施支出，能够提供有权部门批文、规划设计、预算并且与施工、供货单位签定了建设(供货)合同的(四个条件同时具备)，以所签合同金额作为扣除金额。”

考虑到我市房地产业现状，扶持房地产企业发展，实现税源长期平稳增长的目标，我们建议对达到清算条件的房地产企业在下达清算通知书后，限期归集、整理相关会计核算资料，补充、完善扣除凭证，给予一定的缓冲期；对于确实因客观原因无法在限期内补充、完善扣除凭证，在清算完毕后一段时期内（如三年）又取得的，允许其重新提出清算申请，进行二次清算。

8、更名费、违约金清算时如何处理？

更名费是指房地产开发企业收取的《商品房预售合同》变更购房人名称的收入，通常由预售房产的“二次购买人”缴纳，违约金则是因购房者在履行购房合同时违约而收取的收入，房地产开发企业一般凭开具的普通收据入账，记入“营业外收入”科目。对于房地产开发企业收取购房人更名费、违约金是否合法的问题我们不作深入探讨，在此着重分析两者是否应当计入土地增值税清算收入的问题。主张不计入清算收入的观点认为根据《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）的规定，清算收入的主要确定依据为销售发票和售房合同，而更名费、违约金均不包括在内，买卖双方也均不将其视为房款的一部分，理应不作为清算收入。而认为更名费、违约金应当作为清算收入的观点依据是两者实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定“《暂行条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”220号文也提到“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。”更名费、违约金即为房地产开发企业因转让房地产取得的“其他收益”，因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。经过上述分析，我们认为后者观点更符合税法精神，更名费和违约金应当计入清算收入。

房地产开发企业还可能因延期交房、拖欠工程款等未履约支付给购房者、施工企业等违约金或补偿款，会计处理上一般记入“营业外支出”，那么，此类非行政处罚性支出可否计入工程成本作为扣除项目呢？尽管相关法规对此没有明确，但在《土地增值税暂行条例》及《实施细则》规定的扣除项目中均未涉及，而且企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出，在会计处理上也不应计入开发成本或开发费用中，其根本缘由是因为企业自身的经营管理水平导致的，理应由企业自行负担，而不应由国家承担责任。所以，根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。

二、常见的偷漏税及避税手段揭示

土地增值税与企业所得税、营业税并称房地产开发企业的三大税种，是影响其利润的重要因素。尤其是近年来加强土地增值税征收管理工作加大清算力度以来，许多房地产开发企业为逃避税收，想尽各种办法来达到偷漏土地增值税的目的，甚至还美其名曰为“税收筹划”、“合理避税”。现对部分常见的偷漏土地增值税的避税手段予以归纳，并简要提出相应的对策。

1、甲供材核算方式猫腻多

甲供材是指房地产开发企业开发房地产项目时自行提供原材料，施工企业仅提供建筑劳务的形式，即包工不包料。按照相关会计准则、制度规定，甲供材应作为房地产企业拨付的工程预付款记入预付账款科目，施工企业收到材料后作为预收工程款处理，本不应涉及到开发成本的核算。但有的房地产开发企业却将甲供材直接计入开发成本，工程竣工结算收到施工方开来的发票后也直接计入开发成本，也未将原计入开发成本的甲供材冲销，导致材料费重复计算，开发成本虚增极大，企图在土地增值税清算时蒙混过关，偷逃税款。这种方式在财务核算基础薄弱的地产公司出现较多，除日常检查时及时指出要求其予以纠正外，清算时应要求其调整账务，并从扣除项目中剔除甲供材金额，否则对其材料费一律不予认可，打消其侥幸心理。

2、真发票假成本

在计算土地增值税时，房地产销售收入相对容易确定，而扣除项目繁多，内容复杂，所以，有的房地产开发企业为了偷逃税款，绞尽脑汁，重点在扣除项目上大做文章，甚至不惜花费一定的代价到税务机关或开票公司开具发票用来虚增成本。尽管发票是“真”的，但发票内容是假的，是不存在的虚构的交易。虚构对象一般为零星工程和配套工程以及一些可以计入开发间接费用里的项目，为了显得更加“真实”，还可能一起随同编造虚假的工程合同和决算书。由于大部分税务检查人员非工程专业出身，对工程施工图纸、概算了解程度不够，而且相对主体工程来说，零星配套工程也相对零乱，很难调查取证。针对上述情况，建议在对单位成本异常的开发项目进行清算时，聘请工程专业人员加入工作组，对单位成本明显超出同地区同类别开发项目的，根据税法规定，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

3、配套工程申报扣除时不“配套”

例如有的房地产公司在拿地时即与政府相关部门达成协议，先期开发建设非营利性的大型公园、健身场所、水系等作为配套设施，政府则给予其较优惠的地价建设开发项目。由于项目大，占用资金多，楼盘往往会分期开发，土地增值税也分期清算。但在前几期清算时，为了使增值额为负值或达到免税条件（所开发楼盘为普通住宅情况下），不缴土地增值税，故意在前期清算时就将先期开发建设的配套设施不按标准分摊或干脆一次性计入扣除项目。税法规定，对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。所以，检查时应了解开发项目整体情况，现场查勘相关配套工程功能、用途等，合理确定其扣除标准。

4、滚动开发谨防“滚动扣除”

滚动开发是现行房地产开发的主流模式之一，是指房地产开发企业依靠银行贷款和预售收入来支撑项目开发，以达到降低资金成本、提高开发效率的目的，其外在表现形式表现为分期开发、分期销售。此类开发模式下，土地增值税清算的风险点在于房地产开发企业很可能会将项目各期的扣除项目混淆，调节增值额，甚至可能出现一票多用、重复扣除现象。这时应关注其是否按相关会计准则、制度的要求核算、归集各类成本费用，项目各期的成本费用是否划分合理，截止时点是否准确，并比较各期楼盘的单位建造成本是否存在较大的变化，对变化较大且不能提供合理说明，税务机关有权进行核定。

5、谨防发票项目填写模糊混水摸鱼

有的房地产开发企业在取得发票时，故意要求开具单位将“商品名称”或“项目名称”以及“摘要”栏粗略填写，目的也是在土地增值税清算时增加一个“筹划点”，尽管可能金额不是很大，但积少成多，而且相对隐蔽性较强，如果检查不细致，很难检查得出来。举一个小例子，房地产开发企业常见房子模型制作费应作为开发成本还是开发费用呢？要看企业使用它的目的：如果是为了销售展示，那么就应当计入“销售费用--展览费”，在土地增值税清算时作为计算扣除项目；如果是为了设计研究户型、效果等使用的，就应当计入“开发成本--前期费用--其他”，在土地增值税清算时不仅可以据实扣除，而且还可以作为加计20%的扣除基数。由此可见，尽管都是模型制作费，但不同时点、不同用途时在土地增值税清算时扣除政策差距还是较大的，如果发票本身填写粗略，很难予以区分。审查时应当取得相关的合同，关注费用发生的时间、用途，以准确把握其扣除政策。

6、会所自用，瞒报扣除项目 通常所说的会所是区别于小区配套设施的，专为小区业主设立的体育、文化、健身、餐饮、娱乐等服务设施，具有一定的独立性。小区配套设施提供给居民最基本的生活保障服务，而会所则是提高业主生活品质的服务设施。《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）对会所扣除方面的规定：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。有的房地产开发企业在会所建成后，利用业主们对会所类设施权属归属上缺乏认识、相关法规建设滞后的漏洞，并没有移交业主或政府部门管理，而是自己用来作为办公、经营的场所，或是获取出租收益，但在土地增值税清算时却作为扣除项目进行申报。对会所审查时应着重现场查勘，与业主交流了解，查验交接手续是否完备，以获取相关信息，判定会所是否实质上仍由房地产开发企业控制、占有，以确定其能否扣除。

7、关联交易是非多

对一些规模较大、成立时间长、开发项目较多的房地产企业来说，直接或间接地拥有若干个经营内容不同的公司是很常见的事，如建筑设计公司、审计咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利，从而达到不缴或少缴土地增值税的目的。利用关联方交易转移利润时间跨度长、隐蔽性高，审查时应着重关注交易的合规性，定价是否公允合理，必要时可以税法规定方式核定其扣除项目。

8、拖延清算时间递延纳税

部分房地产企业利用种种手段钻《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不进行决算，以未办理竣工决算成本费用未能全部归集为由推迟土地增值税清算，已经成为普遍现象。房地产开发属于资金密集型企业，资金压力大是常态，而拖延清算时间会导致税款入库时点滞后，相当于政府为其提供了无息贷款资金。为了维护税收环境的公平性，必须对这种行为予以坚决制止。根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，以及已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上等情况下主管税务机关可要求纳税人进行清算。对拖延清算的行为有所抑制，实践中可从严掌握竣工验收标准，具体可参照《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）的规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用。

9、虚假的代建房、合作建房 代建行为是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，完工后向客户收取代建劳务费的行为。由于代建房屋的产权自始至终属于客户，没有发生转移，因而不具备土地增值税的纳税条件，不用缴纳土地增值税。房地产开发企业取得的收入属于建筑劳务性质的收入，应缴纳3％营业税，与土地增值税30％～60％的超率累进税率和转让不动产5％的营业税相比，负担很轻。这种情况一般发生在房地产开发企业在开发之初就能找到最终用户且取得的收益相同的前提下，与客户协商采用代建方式进行开发，并以客户的名义受让土地、购买各种材料设备。此外，税法对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。

真正的代建行为值得肯定，但若房地产开发企业弄虚作假，就会给国家带来很大的损失。而合作建房也不乏此辈，有的房地产开发企业伙同购房单位，签订虚假协议，约定由开发企业提供土地，由购房者出资共同开发，开发完成后按约定比例分房。这样，购房者分得的自用部分房产不用缴纳土地曾值税，房地产开发企业只有在转让属于自己的部分房产时缴纳土地增值税，从而达到偷逃税款目的。审查时应重点关注相关批文、手续是否符合代建、合作建房的条件，就不难从中发现蛛丝马迹。

10、销售与装修分开，分散经营收入

随着装修费在房款中所占比重逐年递增，有的房地产开发企业也在这方面作起了文章。例如，房地产公司事先设立一家装修公司，与购房者同时签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份销售合同上注明的金额作为土地增值税清算收入，第二份装修合同则可以不作为清算收入，大大降低土地增值税税负。关于这个问题，税法尚没有明确的规定予以规范，审查时应查验该装修公司是否具备房屋装修资质，装修费用是否真实合理，查地查勘装修情况是否个性化明显，以判断是否存在恶意避税行为，如果存在，则税务机关有权进行纳税调整。

三、对今后加强清算管理工作的建议

通过对以上土地增值税清算过程中发现的疑难问题进行剖析，以及对房地产开发企业常见的偷漏税手段的揭示，可以看出土地增值税清算管理工作任重而道远，为了进一步提高土地增值税清算管理工作水平，特提出以下三条建议：

1、加强税收政策的宣传、培训工作

要充分认识清算对实现土地增值税调控功能的关键作用，高度重视清算工作，进一步加强对土地增值税相关税收法规的宣传培训工作。可以通过召开辅导会议、发送宣传资料、举办专题培训班等形式，对房地产纳税人进行政策辅导培训，使之及时了解清算政策、熟悉清算程序、掌握清算要求，对疑难问题要统一政策掌握尺度标准，定期总结清算工作中的经验，解决清算工作中出现的新情况和新问题，提高基层税务人员和企业财务人员的业务素质，为提高清算申报的准确性打下良好的基础。

2、发挥中介机构优势，实行清算专业化 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）文件中指出：有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。我市于2010年首次引入中介机构进行土地增值税清算鉴证工作，通过取得的实际效果来看，清算工作效率和质量均得到了提高。大力引入中介机构进行清算可以充分发挥其技术力量强、人员配备合理、项目流程化管理程度高的优势，实行清算专业化，能够确保清算工作在高质高效的前提下进行。

3、强化稽查，加大惩处偷逃税行为力度

为从根本上堵塞房地产企业土地增值税流失的漏洞，还应加大对房地产开发企业土地增值税偷逃税款行为的查处力度，发挥威慑作用。通过纳税评估选择纳税异常的房地产企业进行重点稽查，除了对查处的偷税及罚款坚决催缴入库外，还要按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚，对法定代表人和相关财务人员追究法律责任，使房地产开发企业高度重视土地增值税清算工作，不再存有侥幸心理。

第二篇：对土地增值税清算工作的调研报告

土地增值税作为当前国家宏观调控房地产市场的税收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资冲动起着重要作用。自1993年国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称老政策），到2006年3月份财政部 国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（以下简称新政策），再到同年12月份国家税务总局《关于房地产开发企业土穿越小说网 http://www.xiexiebang.com地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），土地增值税历经十余载，几经变化，“清算”终于浮出水面，并且日趋明朗，成为各级税务部门今后加强该税种征管的一个重要抓手。尽管有[2006]187号文及一年之后国家税总印发的《土地增值税清算鉴证业务准则》保驾护航，以及各级地税部门实时出台的清算管理办法（如青岛市地方税务局下发的[2008]100号文《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》），但是在实际工作中我们还是发现一些问题目前政策尚未明确，实际执行尺度不一，这给清算工作带来一定困难。本文试从土地增值税政策的变化入手，探讨目前土地增值税清算中存在的问题，并提出对策建议。

一、关于土地增值税几个具体新政策与老政策的比较

（一）对纳税人转让旧房及建筑物，准予扣除项目的计算问题

新政策规定只是在原政策规定继续有效的执行下，又增加了对纳税人能够提供购房发票证明的，以纳税人所持的购房发票所记载的金额为依据，从购买起至转让止，每年加计5%计算确定扣除项目金额，同时还增加了对纳税人购房时缴纳的契税，也准予作为扣除项目金额。新出台的政策规定，既有效简化了土地增值税的征管程序的，又减轻了纳税人的经济负担，充分体现税收政策的公正、合理性。但是新政策未明确扣除如何计算，是否按照周年计算。

（二）关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题

新政策与老政策没有发生变化。新规定是对老规定的进一步解释和明确，即：仅限于经因实施国务院、省级人民政府，国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的范围，方可享受免征土地增值税的政策。

（三）关于以房地产进行投资或联营的征免税问题老政策与新政策的变化主要是，新政策取消了对以房地产进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，享受免征土地增值税的政策。

二、土地增值税清算中存在的问题

（一）关于房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的非可售配套设施的税务处理

1、非可售面积的成本问题。不可售面积的成本因为属于全体业主所有，成本应该可以扣除。目前，土地增值税清算工作中人为将项目分为普通住宅和非普通住宅两部分清算。成本一般也用普通住宅和非普通住宅的比例来进行分摊。对没有单独计算成本的部分，例如人防工程、不能确权的车库、地下储藏室等直接计入建房成本，按比例在普通住宅和非普通住宅间分配。对单独计量的非可售面积，例如非营利性的社会公共设施（包括变电站、热力站、水厂、派出所、托儿所、幼儿园、医院、公共厕所等）这部分设施的成本单独计量，根据国税发「2006」187号文件第四条第三款的要求，他们的成本、费用可以扣除，具体如何扣除，文件没有明确。我们认为，如果清算项目中，既有非普通住宅也有普通住宅，对这部分公共设施的成本应在普通住宅和非普通住宅之间进行划分，对于划分方式，我们认为应该用普通住宅和非普通住宅的面积占总可售面积的比例来划分这部分公共设施的成本，应为共享了这部分设施，比较合理。

2、非可售面积的收入问题。现实情况中大量存在房地产开发企业将开发建造的与清算项目配套的非可售配套设施销售的情况。例如：小区内的平战结合地下人防工程停车位，部分开发商将停车位的使用权单独进行了销售，虽然理论上这些公共配套属于全体业主所有，但就开发商取得的使用权销售收入，我们认为也应计入整个清算项目收入中。因为整个清算项目被人为的划分为普通住宅和非普通住宅两部分。且这部分收入相应的成本已经用普通住宅和非普通住宅的面积占总可售面积的比例来划分，所以这部分的收入应该按相应的比例非别计入普通住宅和非普通住宅的销售收入。部分观点认为，应该按照购买者是普通住宅业户还是非普通住宅业户划分，我们认为，不合理，因为存在部分购房者同时购买了同一清算项目中的多套住房，或是非小区业主购买了清算项目中的配套附属设施的使用权，这时这部分收入就无法进行划分，同时，因为成本已经用普通住宅和非普通住宅的面积占总可售面积的比例来划分，根据配比原则，收入也应按此比例划分。

（二）关于利息支出扣除问题的税务处理。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四款指出“开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有

关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发穿越小说网 http://www.xiexiebang.com费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”土地增值税出台的时机市场通胀压力很大，银行利率在高位运行，企业融资费用非常之高，随着国家整体经济的发展，银行利率一降再降，许多企业实际发生的财务费用已经低于取得土地使用权价格和开发土地和新建房及配套设施成本之和的5%.这时，部分开发企业以不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明为借口，以不能完整提供资料为借口，要求执行“房地产开发费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除”。我们认为，对没有发生融资费用的企业，因不存在利息支出，也就不存在扣除的问题。

目前新的《企业会计准则第3号—投资性房地产》指出“自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成”。许多企业依据此将建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，将属于房地产项目完工前发生的，按规定计入了房地产开发成本并予以扣除，将属于房地产项目完工后发生的，计入房地产开发费用中的财务费用并按规定予以扣除。企业如此处理在土地增值税清算过程中，不但加大了建设成本，而且因为加计扣除的规定，计入成本的利息最多可再加计30%.我们认为，这样做是不符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的要求，同时我们认为这是税法和会计的差异，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，当税法和会计存在差异时，应该按照税法的规定计算纳税。所以，我们不允许企业在进行土地增值税清算过程中将利息支出列入房地产开发成本。

（三）清算时间对土地增值税的影响。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体的时间条件有：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的；四是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；五是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；六是纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

在实际工作中，清算的时间直接影响税款入库时间，具体有以下两种情况：

1、企业对项目的工程结算具有滞后性，而且项目开发多分期进行，建筑安装成本结转不及时，竣工决算迟迟不做，造成房地产开发成本不真实。

2、房地产企业普遍存在开发的房地产项目大部分已销售，有的剩余一些普通住房，有的剩余一些商铺，因预售许可证未满三年，当前的清算原则就是把未售部分的成本剔除，不进行清算，这就存在二次清算的需要。二次清算就可能存在适用税率不一样，对税款造成影响。如果对项目全部重新清算，将再次耗费人力和时间，无疑会加大税收成本。

（四）关于清算过程中其他相关税种的管理问题

在土地增值税清算过程中我们应同时加强对相关税种的管理。例如，我们在日常清算中发现某企业开发的房地产项目为钢结构和整体墙面，房地产开发企业自行购进了钢结构和整体墙面并取得了销售发票，再由施工方进行了安装，施工方仅就安装工程费和辅料进行了营业税申报，我们认为钢结构和整体墙面也应该作为计征建筑业营业税料、工、费中的料。企业对此提出了异议，认为钢结构和整体墙面不应该作为计税依据，我们认为根据《国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发[2002]117号）文件的要求，“纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同（包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同）方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务（包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同），同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税：

（一）必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；

（二）签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。以上所称建筑业劳务收入，以签订的建设工程施工总包或分包合同上注明的建筑业劳务价款为准”。只有销售自产货物并同时提供建筑业劳务，且有建安资质和标明建安劳务价款，自产货物才可以只缴纳增值税，对房地产企业购买，交由建安企业安装的，都应该按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》“第十八条纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内”的要求，作为材料计征营业税。

（五）关于通知清算的纳税人的后续管理问题。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件“符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。”对通知清算的纳税人，根据187号文件的有关规定“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”。我们认为这只能是工作的第一步，当剩余房产全部销售结束后，纳税人应对全部房产进行一次统算。因为对普通住宅存在增值额未超过20%的免税，当房价持续上涨时，因为成本已经确定，如果先期清算时增值额未超过20%，后期因销售价格上涨，有可能统算中超过20%这个临界点，同理，当房价持续下跌时，有可能出现前期增值额超过20%的项目，统算后不足20%.所以我们认为对于通知清算的纳税人，在全部项目结束后，应在进行一次统算。

三、对土地增值税清算工作的建议

（一）开展调查摸底，建立清算档案。详细摸清各地房地产企业的开发项目、工程竣工验收、开发成本费用、销售情况、税款缴纳等情况，梳理历年来房地产开发项目的基本信息，分类建立土地增值税数据库。同时，建议统一由市地税局出台清算实施细则，对一些清算模糊问题作出具体规定，明确清算口径、时间、方法。在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》允许的范围内，简化清算程序，提高土地增值税清算工作的可操作性。

（二）对销售收入确认标准进行把关。当前房地产销售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款项以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加银行按揭。在对销售方式确认时，要注意区别于预售款，防止纳税人以预售的名义延迟计算纳税。在确认销售收入时要注意收入的完整性，将外部了解调查的情况与纳税人不同房源类型的单位销售价格进行比较，找出其中可能存在的收入转移。在对收入确认的审核中，要分清不同销售方式下的收入确认日期：付款日或取得索取价款凭据日、银行按揭贷款转账日、合同约定付款日等日期，确定销售收入是否及时确认，以继而确定其完整性。

（三）严格按照房地产开发企业会计核算的要求，对房地产开发成本按照规定的六个明细科目进行成本归集或调整。房地产开发企业会计制度中对开发成本按照六个明细科目进行成本核算的要求，是顺应房地产开发行业中开发流程多、时间跨度长、资金耗用大这一自身规律的一种核算总结，因此，严格按照这样的明细科目进行成本归集并适当调整，非常有利于清算工作中对各扣除项目的甄别和对加计扣除项目的准确计算，同时也有利于提炼单项数据信息，供同一地区不同清算对象间进行横向比较，以及为其他需要实行核定征收的项目提供核定依据。同时，注意区分开发间接成本和开发费用。在区分纳税人开发间接成本与开发费用时，要注意两种可能的倾向：一种是纳税人故意混淆这两种成本费用，另一种是由于核算水平限制，纳税人对部分比较容易模糊的成本费用区分不清，主要可能发生在纳税人仅仅开发一处房地产项目，而导致对部分成本费用区分不清。而比较容易混淆的是开发间接成本与开发费用中的管理费用容易被模糊理解。在实际审核中，可以要求其列出各自的明细项目及金额，将对应或相近的项目进行比较后，就可以区分出其合理归属。

（四）要区别于企业所得税的计税核算。在企业所得税核算中，要求计算各项应税收入的总额及与收入相关的成本费用，要把握收入与成本费用之间的相关性、配比性及合理性等原则，对所发生的不相关、不配比、不合理的成本费用不得在税前扣除。而在土地增值税清算中，计算收入时仅指房地产销售收入或视同销售的房地产销售收入，而对其他如利息收入、租赁收入等收入，都不是清算的对象。因此，在计算扣除项目时，除不予清算收入的相关成本费用不得计入扣除项目外，对其他实际已发生的成本费用，基本上是可以计入扣除项目的，只是在会计核算时，要严格按照规定的会计要素和明细科目进行确认。如果说，不同企业间的成本费用特别是期间费用，其金额存在着不相同，那也只是企业管理中的成本控制问题，而在其清算中需要尊重实际发生这一基本原则，当然也要核实其真实性。在对利息支出的处理中，在会计实务上要求对完工前的利息支出计入产品成本，而对完工后的利息支出却计入期间损益。会计处理即便不同，一般也不会影响企业所得税的计算，而在进行土地增值税清算时，就需要单独调整成利息支出专项扣除，如有已计入开发成本项目的部分则应调整出来。

（五）发挥税务中介作用，建立完善税务中介机构参与土地增值税清算审核与税务管理部门日常检查、稽查部门稽查三位一体的土地增值税纳税清算模式。在土地增值税清算工作中，税务部门要注意定好位，做到“有所为”与“有所不为”。所谓“有所为”就是税务部门要创造一个完整、合理、便捷的清算环境，努力避免出现操作性差、存在政策制度衔接“真空”的弊端，督促纳税人尽量利用中介机构按照规定的要求清算到位，做好最终对各成本费用项目的审定调整把关；所谓“有所不为”，就是尽量不要“越俎代庖”地取代纳税人而直接进行清算，避免既清算不清、又不便于对法律责任归属的界定。

（六）由当地政府协调，加强房地产税收一体化管理，强化政府相关部门对土地增值税征管工作的配合。尽快建立完善的房地产平均交易价格定期公布机制，严格普通住宅的认定标准。及时公布房地产建筑安装成本平均价格，对建安成本明显偏高的采取按照公允价值核定。

第三篇：房地产企业土地增值税清算政策盘点及分析

房地产企业土地增值税清算政策盘点及分析

2006年底，国家税务总局下发了国税发[2006]187号文件，明确规定了国家税务总局将于2007年2月1日起，对房地产开发企业进行土地增值税的清算，此文件的出台引起了各界的关注。随后，北京市地方税务局也先后下发了京地税地[2007]134号及京地税地[2007]138号文件，明确了北京市土地增值税清算的具体管理办法。为帮助企业正确地理解和掌握土地增值税的新政策，做好房地产企业土地增值税的清算工作，中国税网于2007年6月27日举办了“房地产嘉宾访谈—土地增增值税清算政策”，主要内容有：土地增值税的政策盘点、土地增值税清算政策详解及土地增值税优惠政策。

主持人：大家下午好，欢迎光临中国税网在线直播室，本次论坛的主题是房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算事项。

于蕾：本次主题是针对北京市土地增值税配套文件的研讨。主要内容有土地增值税的政策盘点、近两年来土地增值税的主要政策变化和北京市土地增值税配套文件的探讨。

一、土地增值税的重要文件：

综观土地增值税的政策变化，重要文件有：土地增值税暂行条例、土地增值税暂行条例实施细则、财税[1995]48号文件（虽然个别条款已经失效或者废止，但仍具有指导性意义）与最近发布的财税[2006]21号文件和国税发[2006]187号文件。

二、土地增值税清算政策详解

1、对清算单位、计税单位的税收政策规定

清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

计税单位：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

北京市相应政策规定——

土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。

2、土地增值税的清算条件

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。

北京市相应政策规定——

符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目；（2）整体转让未竣工的房地产开发项目；（3）直接转让土地使用权的项目；（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

3、土地增值税的清算时间

属于主动性清算对象的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；属于被动性清算对象的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

北京市相关规定：凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。

4、计税收入的确定

（1）相关收入的确定

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；清算收入只包括清算单位的物业销售收入；清算时未取得销售收入的，如分期收款，实际操作中多以合同记载金额确认，需与主管税务机关沟通；租金收入不计入。

（2）纳税人应重点关注特殊收入事项，如代收费用、非直接销售和自用房地产的收入等。

对于代收费用，要按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的相关规定进行计算收入与加计扣除的处理。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

非直接销售和自用房地产的收入确定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

5、扣除项目涉税风险要点

（1）扣除凭证：须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（2）前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费的税务认定。

（3）配套设施的扣除、装修费用、预提费用、公共成本的分摊。

（4）借款利息

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

北京市相应政策规定——扣除项目

各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。

纳税人应向税务机关提供合法有效凭证，方可据实扣除项目金额的范围如下：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出；纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。

北京市相应政策规定——公共配套设施扣除

公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。

对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。

对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

北京市相应政策规定——利息扣除

对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

6、核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

北京市相应策规定——核定征收

地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税（征收率另行制定）：依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；

纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。

北京市相应政策规定—建安成本扣除的核定

土地增值税清算项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：无法按清算要求提供开发成本核算资料的；提供的开发成本资料不实的；发现《鉴证报告》内容有问题的；虚报房地产开发成本的；清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。

高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。对于不同竣工年代的商品住宅项目，可以按照《分类房产单位面积建安造价修正系数表》进行相应系数修正。

7、如何做好土地增值税清算工作

清算前的准备工作、清算期的安排、清算资料的准备、中介机构的选择。

8、纳税人土地增值税自查要点

收入自查、扣除项目自查、特殊事项自查。

第四篇：房地产企业土地增值税清算的流程是什么(精)

土地增值税的清算条件

(一符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。

(二符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。

房地产企业土地增值税清算的流程是什么,哪些问题比较突出呢,企业应该注意什么? 清算申请与受理

第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人,应在90 日内向主管地方税务机关提出清算税款申请,并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件2,经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的,应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

第九条凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件3并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内,填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后,在90日内办理清算税款手续。

第十条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应向主管税务机关提交有关清税项目资料,并填写《土地增值税清算材料清单》(附件4。须提交的有关资料如下:(一项目竣工清算报表,当期财务会计报表(包括:损益表、主要开发产品(工程销售明细表、已完工开发项目成本表等。

(二国有土地使用权证书。

(三取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

(四清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。(五能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

(六销售商品房有关证明资料,以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式,包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

(七清算项目的工程竣工验收报告。(八清算项目的销售许可证。

(九与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

(十《土地增值税清算鉴证报告》。

(十一《土地增值税纳税申报表(一》。

(十二税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。第十一条纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的,在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

第十二条主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时,应认真核对纳税人提供的资料,并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收,对纳税人提交的申请材料齐全的,主管税务机关应予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(附件5交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的,应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料,并向纳税人开具《土地增值税清算

补充材料通知书》(附件6交纳税人,待清算资料补充完整后,重新办理税款清算手续。

房地产企业在土地增值税清算中存在的问题

按照现行《土地增值税暂行条例》,土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为税基,并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收。但由于房地产开发的成本项目繁多,核算起来难度很大,因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征,然后在项目竣工验收后进行清算。但由于预征率较低,预征的税款只占清算税款很小的比例,大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳的。而按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号的要求,符合以下条件之一,才进行土地增值税清算:房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。针对上述规定,一些房产项目常采取消极的手段来达到不缴或迟缴税款的目的,比如在进行预售后,拖延项目工期,不实现竣工。或者在竣工后销售的,保留一定比例的开发产品,故意不实现土地增值税清算的条件。这些手段可

能确实能够实现延缓清算的目的,但是由此可能会影响企业的经营,甚至可能产生法律和税务上的风险。

编辑本段拖延清算时间给企业带来各种风险

1、税务风险

一方面,回款速度受到增值税清算时间的影响。滚动开发是现行

房地产开发的主流模式,这种开发模式特别依赖银行贷款和预售收入来支撑项目开发,因此,其销售的回款速度将直接影响到房地产项目的开发成本,回款的速度越快,开发的资金成本也就越低,利润空间就会加大。如果企业保留着相当部分的开发产品不进行销售,首先影响的就是企业的资金回收。资金回收的速度越慢,开发的成本就越高。另一方面,捂盘惜售的结果可能导致增值额越来越高,缴纳的税款越来越多。现今,除了房地产企业主动清算外,大部分楼盘只要符合条件还可能由税务机关主动进行清算。《土地增值税清算管理规程》(国税发(200991号中列举了税务机关主动清算的条件,包括已竣工验收的房地产开发项目;已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售许可证满三年仍未销售完毕的等。但不排除将来税务机关进一步提高主动清算的条件。届时楼盘的增值额可能会比现在更高,有些企业早年开发的楼盘增值额占比现今已会达到200%以上,土地增值税将达到利润的60%,因此导致整个项目的适用比例提高。所以,延缓土地增值税清算的时间不能过长,需要综合考虑市场的发展和政策变化的风险。

2、法律风险

首先,没有进行土地增值税清算的项目公司不能进行注销。《税收征管法》第十六条规定,且在向工商局办理注销前,需要进行税务注销。而且《税收征收管理法实施细则》也要求纳税人在办理注销税务登记前,应当向税务机关结清应纳税款、滞纳金、罚款,缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。因为房地产项目公司有大量土地增值 税款没有清算，所以不可能获得注销。实际上，房地产行业中进行注 销的项目公司不足三分之一。据了解，房地产行业一般采取一 个开发项目一个项目公司的经营模式。一段时间之后，房地产企业可 能积攒了数量可观的项目公司，在管理上十分混乱和不便。虽然这些 项目公司都具有开发资质，具有一定的壳价值，但由于在税务上存在 很大的不确定性，很难进行整体出售。其次，拖延工期可能产 生合同上的风险。房地产企业在项目没有竣工之前进行预售，在预售 合同中一般和买方约定交房日期和办理房产证书的时间。如果房地产 企业只考虑了避免土地增值税清算，而把工期延长，迟迟不完成竣工。那么可能会影响与买方的合同履行，产生不必要的纠纷，甚至可能面 临集体诉讼。

第五篇：解读房地产企业土地增值税清算新政需关注[模版]

2009 91 : 时间:2009-06-15 22:06 来源:中国税务报 5 月12 日，国家税务总局下发了《土地增值税清算管理规程》（国 税发〔2009〕91 号），这是国家税务总局在原来下发的《关于房地产 开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）和《土地增值税清算业务准则》（国税发〔2007〕132 号）基础 上，总结完善的最新的清算政策，新政策从2009 年6 月1 日起施行。笔者认为，纳税人应该关注以下几个方面。清算前管理力度加大 一是实施项目管理。主管税务机关将从纳税人取得土地使用权开 始，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情 况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。二是关注会 计核算。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，税务机关将 督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。三是实施专用票据。纳税人分期开发项目或者同时开发 多个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目 专用票据管理措施。也就是说，税务机关可以根据不同的开发项目，实行专用预售票据和专用销售票据。清算分为“自行清算”和“要求清算”两种 对于自行清算的，纳税人必须按照规定的时间和要求主动清算； 对于要求清算的，纳税人应在收到税务机关书面通知的情况下，再按 规定清算，也可以理解为不通知不清算。纳税人符合下列条件之一的，要自行进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成 销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让 土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增 值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预 售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但 未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销登记前进行土地增值税 清算）；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其 他情况。无论是自行清算还是要求清算，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内或在收到清算通知之日起90 日内到主管税务机关办理清算手 续。主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织 清算审核。清算审核结束，税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。明确规定项目清算单位 以什么为清算单位是涉及税收负担大小的关键。如果将增值额较 大的清算单位和较小的合并清算，则可以降低税负；如果分开清算，则增值额较大的开发项目纳税多，总的纳税负担会增加。税法还规定，普通标准住宅增值额不超过20%的，可以享受免税优惠，但要求分开 核算，否则不能免税。举例：某房地产开发公司开发商住混合楼项目，商业项目面积 1000平方米，普通标准住宅面积为5000平方米，合计6000平方米。该混合楼项目土地成本为120 万元，房屋开发成本600 万元，其他费 用按比例扣除。假如该商业项目收入为500 万元，普通标准住宅收入 为500 万元，合计1000 万元。营业税金及附加55 万元。（1）商铺和住宅合并一个单位计算土地增值税：扣除项目＝土 地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10%＋加计扣除20%＋税金＝120 ＋600＋（120＋600）×10%＋（120＋600）×20%＋55＝991（万元）。增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。增值 率＝增值额÷扣除项目×100%＝9÷991×100%＝0.9%。低于50%，适用30%的税率。应纳的土地增值税：9×30%＝2.7（万元）。（2）将普通住宅和商铺分为两个清算单位计算土地增值税（按 面积分摊成本费用）：普通标准住宅扣除项目为＝120×5000÷6000 ＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（万元）。增 值额＝500－807.5＝－307.5（万元），无增值额不纳税。商业扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋ 100）×30%＋27.5＝183.5（万元）；增值额＝500－183.5＝316.5（万 元）；增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，适用50%的税率；商业 项目应纳土地增值税＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（万元）。计算结果可知，将商铺和住宅合并计算土地增值税为2.7 万元，分开计算则应纳税130 多万元。在实践中，对于同一个开发项目中有 不同类型房地产的，有的税务机关允许纳税人自行选择是否分开核算 分别清算缴纳增值税。但新文件第十七条规定，清算审核时，应审核 房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清 算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型 房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。也就是说，纳税人不能将不同类型房地产、分期开发的项目和不 同审批备案的项目合在一起清算，避免平均不同清算单位增值额的现 象。解决了扣除项目的五个模糊点（1）计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取 得合法凭据的不得扣除，且扣除项目金额中所归集的各项成本和费 用，必须是实际发生的。这一点与房地产企业所得税中对有些成本费 用可以预提扣除的规定不同。（2）拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发 生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名 册或签收凭证是否一一对应。（3）要求正确区分开发成本和开发费用。由于计算土地增值税 扣除项目时，开发成本可以加计20%扣除，所以，有的纳税人希望加 大开发成本，可能将在期间费用中列支的开发费用也计入前期工程 费、基础设施费或开发间接费用，以扩大扣除金额，少计算增值额从 而少纳税。因此，税务机关不允许将开发费用计入开发成本中的前期 工程费、基础设施费和开发间接费用等。（4）采取以建筑发票控制建筑安装成本。根据营业税法规定建 筑业劳务在施工地纳税原则，要求开发企业取得的建筑安装发票在项 目所在地税务机关开具，便于控制虚假的支出。同时审核建筑安装工 程费发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施 工合同记载的内容相符；开发企业采用自营方式自行施工建设的，关 注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。（5）将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。按照会 计制度规定和企业所得税法规定，企业借款利息支出，在开发产品完 工之前，应该实行资本化处理计入开发产品成本。但土地增值税法规 定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基 数。