商品房购买后退房税收分析（5篇材料）

第一篇：商品房购买后退房税收分析

关于AAA购房户BB退房涉税建议书

AA：

依据贵公司提供的相关资料，现就贵公司与购房户BB因退房涉税事宜分析及建议如下：

一、购房、退房情况

2009年12月26日AA与BB签订《预售合同》，BB分别购买AA所开发广州市澳中广场708户、709、710户商铺（下称该述房屋）。2009年12月BB交齐首付款，2010年1月银行按揭款到位，至此，已按合同约定向AA付清《预售合同》项下该述房屋全部购房款共计1亿元。

2009年BB购买该述房屋时南向无任何遮挡建筑，2009年底由于广州市重新规划。2012年9月，BB以该述房屋严重挡光，存在瑕疵为由，与AA约定解除上述《预售合同》，并由AA按月向BB指定账户退还该述房屋购房款及利息，截至2015年3月31日，AA已向BB退款共计1.5亿元（其中购房款1亿元，利息0.5亿元）。

AA将按月退还BB房款部分开具红字发票，并冲减当期收入；将退还BB按揭利息部分挂账其他应付款—BB。

2010年BB提出解除合同时，由于退款时间、违约补偿等问题双方还未协商一致，所以退房协议迟迟未签。2014年2月，BB因突发疾病不幸去世，未作出任何遗嘱。广州市市中公证处于2015年7月18日对BB继承人进行公证。

二、退房冲减当期收入，少交当期税金分析。

1、AA当期售房收入税收义务

依据《营业税实施条例》第十二条的规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

依据《营业税实施条例细则》第二十五条的规定： 纳税人转让土地使用权或者销 售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天

从上述条款分析，纳税义务发生时间有两条标准：收取款项或索取款项的凭据。AA当期收到的售房款，依据税法规定应按时缴纳营业税金及附加。

2、存在退房情况下，退房款冲减当期收入交税分析 AA与BB双方有购房协议且在广州市房产交易中心备案。

依据自2005年7月1日施行的《广州市商品房销售合同网上备案和登记办法》，市房地产交易中心和各县级市房产管理部门为所属的商品房销售合同备案和登记机构。

依据该办法第十四条规定：在申请房地产权证前，当事人双方经协商一致，需要变更商品房销售合同条款或解除商品房销售合同的，应当由当事人双方持身份证明、房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同、变更或解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向备案和登记机构办理变更或注销合同备案申请的手续。

广州税务部门意见：由于房款未退清，房产交易中心不能撤销网签合同，现广州地税局以未撤销网签合同，《预售合同》仍然有效为由，不认可AA的退房事实，于2013年11月5日对AA下法律文书，要求AA10日内对退房开具的红字收据，不能冲减当期收入，补征税款1000万元和滞纳金100万元，合计1100万元。

三、我们的建议

参照国家税务总局对辽地税发（2009）54号辽宁省地方税务局《关于房地产开发企业发生退房有关营业税问题的请示》的回复：缴纳营业税后办理退房的情况有两种：一是已签订房地产买卖合同，但未办理房地产权属登记；二是已签合同，并办理了房地产权属登记。对于第一种情况，原则上给予办理退还营业税。如已经办理了产权证，退房属于回购业务。再销售时，可差额征收营业税。

参照国税总局回复：依据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第（一）项：“单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除”； 依据《营业税实施条例细则》第十四条： 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。

参照南通市海安地方税务局2011年纳税指导：纳税人在转让无形资产和销售不动产过程中“销售退回”的，经主管税务机关审核批准后，可以将退付的款项直接冲减当期应纳房地产营业税的营业额。

参照北京海淀区试验区所办理营业税退税管理办法: 根据京财税[2003]1376号《转发财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》中的第三条关于“营业额问题“之

（一）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。若你单位需退的营业税在当年的待缴营业税中能抵清的，可自行抵减。当需退的营业税数额较大在当年不能全部抵完的，需经审核。

我们的建议

1、与广州地税协商冲减“营业额”相关税法规定依据，取得纳税义务人和征税机关关于退房涉税事项的一致意见。

BB2010年9月退房情况事实，只因AA迟延支付退房款情形存在，才导致网签备案未能撤销，但不能视为AA主观上有冲减当期营业额，以达到少交税目的的认定理由。同时依据财税〔2003〕16号、《营业税实施条例细则》第十四条、相关地方税务部门实际规定，未办产权过户手续退房的，退房款可冲减AA以后营业额。如缺少抵减营业额申请批准手续，AA补办相应申请和批准文书。

2、鉴于广州地税已出具税务事项通知书，如广州地税不同意退房款抵减营业额缴税处理方式，AA应与广州地税沟通并达成以下一致意见：AA先缴纳税务事项通知书确定的营业税及土地增值税额；后依据税法规定，广州地税同意在约定期限内全额退税；AA不存在欠税、少交税情况下的税款滞纳金。

2、税收行政复议

依据国家税务总局令第21号《税务行政复议规则》第三十三条规定：申请人按照前款规定申请行政复议的，必须依照税务机关根据法律、法规确定的税额、期限，先 行缴纳或者解缴税款和滞纳金，或者提供相应的担保，才可以在缴清税款和滞纳金以后或者所提供的担保得到作出具体行政行为的税务机关确认之日起60日内提出行政复议申请。

税收行政复议只有缴纳税款和滞纳金后，才能申请复议。缴了税款，再复议，企业自己给自己以后找麻烦，不要申请税收行政复议。

以上建议，请贵公司参考使用；具体涉税事宜以主管税务机关认定为准。

第二篇：商品房退房协议书

商品房退房协议书

出卖人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 买受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根据《中华人民共和国合同法》及预售商品房退房若干规定，经双方协商达成如下协议：

因＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿原因要求退房，该房屋坐落于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑面积＿＿＿＿＿，商品房预售许可证为温房售许字＿＿＿＿＿＿＿，于＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿日签订的商品房买卖合同（合同编号：），并于＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日经温州市房屋交易产权登记管理中心登记备案，备案号＿＿＿＿＿＿＿。现双方一致达成协议，同意解除该商品房买卖合同。

该协议书签订后出卖人将原购房款＿＿＿＿＿＿元退还给买受人，并开据红字冲销收据。

协议双方以上所签真实准确，如有不实，愿承担法律和经济责任。本协议书自双方签订之日起生效。

该协议书生效后，由出卖人及时向温州市房屋交易产权登记管理中心申请办理退房注销备案手续。

出卖人（签章）：

买受人（签章）： 法定代表人：

委托代理人：

签订时间：＿＿＿＿年＿＿月＿＿日

★该协议书一式三份：出卖方、买受人、温州市房屋登记中心各一份。

第三篇：商品房退房退款申请

退房退款申请

XXXXXX有限公司：

本人

，身份证：

，由于

（原因），无法购买XXXXXX

（房号），造成违约责任，故现向贵公司申请不追究本人违约责任，并退回已缴款项

元，望予以批准。

本申请完全出自本人意愿，本人亦承担所有相关的法律责任。特此申请

（姓名）

（时间）

第四篇：预售商品房退房申请书

预售商品房退房申请书

从化市国土资源和房屋管理局我公司原购房者_____________________因____________要求我公司与其解除________年______月_______日签订的商品房买卖合同编号为从国房合字__________此房屋已/未办理确权手续特向你单位申请解除合同望予以批准。

申请单位委托代表

第五篇：商品房购买合同

出卖人：____________________________________________________

注册地址：__________________________________________________

营业执照注册号：____________________________________________

企业资质证书号：____________________________________________

法定代表人：__________________ 联系电话：________________

邮政编码：__________________________________________________

委托代理人：__________________ 地址：____________________

邮政编码：____________________ 联系电话：________________

委托代理机构：______________________________________________

注册地址：__________________________________________________

营业执照注册号：____________________________________________

法定代表人：__________________ 联系电话：________________

邮政编码：__________________________________________________

买受人：____________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________ 国籍：____________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】____________________

地址：______________________________________________________

邮政编码：____________________ 联系电话：________________

【委托代理人】【】姓名：______________ 国籍：____________

地址：______________________________________________________

邮政编码：____________________ 电话：____________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据

出卖人以__________________方式取得位于_____________________、编号为_________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_________________________。

该地块土地面积为__________，规划用途为_____________，土地使用年限自______年_____月_____日至_____年_____月_____日

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_______________。建设工程规划许可证号为_______________，施工许可证号为______________________。

（2）逾期超过________日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起________天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的________％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__________（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。_____________________________________________________________。

第十条 规划、设计变更的约定

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：_____________________________________。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起________天内将买受人已付款退还给买受人，并按_____________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。___________________________。

第十一条 交接

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：___________________。

第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

___________________________________________________________________。

第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第________种方式处理：

1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2．________________________________________________________________。

第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺（自填）

第十五条 关于产权登记的约定

出卖人应当在商品房交付使用后_________日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_________项处理：

1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______％赔偿买受人损失。

2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的________％向买受人支付违约金。

3．________________________________________________________________。

第十六条 保修责任

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。_________________________________。

第十七条 双方可以就下列事项约定

1．该商品房所在楼宇的屋面使用权__________________________；

2．该商品房所在楼宇的外墙面使用权________________________；

3．该商品房所在楼宇的命名权______________________________；

4．该商品房所在小区的命名权______________________________。

第十八条（略）

第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第________种方式解决：

1．提交____________________仲裁委员会仲裁。

2．依法向人民法院起诉。

第二十条 本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。

第二十一条至二十四条及附件部分略。

1．本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

2．本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

3．为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4．本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5．对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

6．在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

7．本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。