第一篇：工程管理中心项目维保移交申请表
深圳市建装业集团股份有限公司
工程管理中心项目维保移交申请表
工程：
于
****年**月**日已竣工验收合格，工程地址：，现申请售后服务部维保移交参与现场竣工验收并移交维保部，请维保部审核！
维保移交资料（√）：
1.竣工验收报告（复印件，有甲方盖章）2.劳务合同（复印件）3.结算书（复印件）4.施工合同（复印件）5.竣工图（电子档）
6.(内部)工程维保移交表（附班组联系方式）7.（甲方）工程维保移交表（甲方签字）
经审核，申请符合规定，予以受理！
注：项目移交维保部前，需提前三个工作日前向维保部提交“项目维保移交申请”，并附提供维保移交资料及申请表，维保部审核通过后，在接到项目维保移交申请表七个工作日内安排维保人员参与现场验收及维修工作。
申请人（项目部盖章）： 维保部： 日 期： 日 期：
第二篇：工程移交及维保管理要求
附件4：工程移交及维保管理要求
按照《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》及其他有关法律、法规、规章的管理规定，承包人在质量保修期内，承担本工程质量保修责任。
一、工程移交管理要求 1．分户验收: 1.1分包人完成施工后，发包人或发包人委托的物业管理公司还将对本工程进行100％细部及系统性功能检查，分包人应逐项对提出的问题进行无条件整改并承担因分包人原因造成的整改费用。2．承接查验：
2.1完成工程施工及相关验收后，须按照发包人及其委托的物业管理公司要求，完成资料和实体的承接查验移交工作（先资料移交，后实体移交）。
2.2在交付前10天内完成承接查验，销项率达到95%以上且不存在系统性功能问题，若未完成，按附件4罚则进行处罚，同时承担全区公共部位所产生的水电能耗分摊费用。
2.3分包人须提交关于本工程各系统、设备等操作、维修、紧急程序等手册，并负责训练发包人或其指定的物业管理公司有关员工关于本工程的操作、维修, 至操作人员能独立且熟练操作，并能处理简单的设备故障。
2.4分包人须提交关于本工程各系统、设备等操作、维修、紧急程序等手册，并负责训练发包人或其指定的物业管理公司有关员工关于本工程的操作、维修, 至操作人员能独立且熟练操作，并能处理简单的设备故障。
2.5承接查验各方签章完成后，方可进入结算办理流程。
二、工程维保管理要求 1.质量保修期
本工程质量保修期约定为：
（1）地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；
（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、墙面、地下室的防水及防渗漏、管道防渗漏为伍年；
（3）装修工程为贰年；
（4）电气管线、给排水管道、设备安装工程为贰年；
（5）暖通系统为贰个采暖期；（6）电梯为叁年。
（7）小区内的给排水设施、道路等配套工程为贰年；（8）外保温保修期五年；
其他项目的保修期限：以双方合约、国家法规、地方规章、行业规定等中的有利于用户方的条款为准。均未约定的，按贰年计算。
质量保修期开始计算日期以通过政府部门项目竣工验收的次日开始，对于工程质量出现的永久性缺陷或在保修期内即已存在但尚未暴露的质量问题，承包人承担责任不受保修期限限制。
返修项目返修部位的质量保修期从该保修部位验收合格之日起按上述质量保修期重新计算，该部份质保金的退还时间顺延到重新计算的质量保修期到期后。2.维修时限
2.1保修期内出现质量问题，分包人在接到发包人通知后必须在12小时内（维修期前6个月必须在6小时内）向发包人报到，与发包人共同到现场查看，并于现场查看后24小时内提出书面处理方案，复杂（重大）的维修项目经发包人同意可在48小时内提出书面处理方案。
2.2维修项目应在约定的合理时间内处理完成，处理时间不得超过与发包人的约定时间，承包人责任内的商品房保修范围与保修期限，除了满足上述约定外，还应当满足当地建设行政主管部门对商品房保修时限的相关要求。
2.3维修时间如有特殊原因确无法按期完成，分包人需提出具体原因，发包人签字认可后方可延期。3.机构及职责
3.1发包人相关机构及职责：
发包人或发包人委托的物业管理公司负责组织协调保修期内的相关工作，建立对承包人维修小组工作的全面监控，督促及考评工作。3.2承包人保修机构及职责：
（1）由负责分包人的项目经理总负责，在工程竣工验收后3天内成立专业的维修小组，由承包人所在的公司提供书面的维修小组负责人授权书，书面提供联系方式并保持通讯畅通，并报发包人认可。
（2）维修小组应配备足够的各专业维修人员并常备相应的材料工具，服从发包人的管理，并遵守发包人的各项规定。（3）凡保修项目施工涉及住户家具需搬动，分包人应报告发包人向住户协调后，承包人才能搬动，分包人应作好相应的保护措施。维修施工完，应恢复其原样。
（4）分包人提供的维修施工方案需经发包人认可后方可施工，但责任由分包人承担。施工中进行现场保护并做好标识，施工期间及完工后及时清运施工垃圾，并经发包人验收检查，方能撤场。
（5）分包人保修期维修施工使用的水、电、气由承包人自行安表计量或按分包人所使用的机具进行费用估算，在维修工程完工并经发包人签认后向发包人缴纳，否则将从分包人的质保金中加倍扣除。
4.维修通知方式
承包人应向发包人提供有效的联络方式（包括固定办公场所电话、传真号码、电子邮件地址、详细联系地址等），发包人或发包人委托的物业管理公司可采取下列任何快捷的通知方式通知分包人维修事项。以下联络方式可同时采用，但采用其中任意一项均为有效。分包人确认以下为有效联络方式，若承包人改变通讯地址或联系电话，或保修小组主要人员更换或撤出时，须提前7个工作日内书面通知发包人，分包人承担未能让发包人及时知晓其有效联络方式而造成的各类损失。：
（1）电话（以发包人电话记录为准）：（2）传真（以发包人传真记录）：
（3）电子邮件（以发包人电子邮件发送记录为准）：（4）书面信件： 5.保修责任
（1）保修责任鉴定可任意采用拍照、摄像、取样、记录（如发包人委托的施工单位或住户签字资料等），任选一种均视为有效。责任鉴定由分包人、发包人方共同进行，分包人不到场核实，发包人进行的鉴定结果有效；若有第三方损失方，则分包人、发包人及第三方损失方共同进行责任鉴定，分包人不到场核实，发包人及第三方损失方共同进行的鉴定结果同样有效。
（2）所有材料由承包人组织验收或检验，不合格的材料不使用，验收合格后使用由承包人承担保修责任。
（3）由发包人专业分包单位施工的项目，分包人应认真履行总包责任，督促检查分包方分包工程项目工程质量，统一向发包人验收及交付，分包人承担总保修责任。（4）因分包人原因造成发包人或第三方生命财产损失的，由分包人承担并全额赔偿。（5）因分包人原因造成业主提出索赔时，承包人授权发包人全权代表分包人与业主进行谈判（包括维修、赔偿），分包人认可发包人谈判结果，并履行谈判所约定的各事项，同时承担全额费用。
（6）因分包人原因导致业主退房，造成该房屋再次销售的价格低于原销售价格，分包人应按差价的150%补偿给发包人。
（7）分包人保修维修应达到合同约定的验收标准，维修材料应使用原有品牌及型号，确必须使用其他材料替代的，需征得发包人同意。6.分包保修违约处理
（1）6.1有下列情形之一的，则构成分包人违约，视为分包人自愿放弃质保金，发包人将有权直接委托第三方入场。分包人除应按合同违约条款支付发包人违约金外，还应承担因分包人原因造成的发包人及第三方利益损失，发包人依法保留追赔的权利，如下：（2）发包人向分包人发出维修通知后，分包人拒绝到现场进行检查和安排维修，拒绝履行保修责任的；
（3）发包人就同一维修事项向承包人发出两次书面维修通知，分包人仍不按约定到现场进行检查和安排维修，不履行维修责任的；
（4）分包人未按合同要求提供有效联系方式，造成发包人无法通知承包人履行保修责任的。
（5）6.2有下列情形之一的，发包人有权安排第三方进行处理，所发生的一切费用（该费用由发包人单方面确认并加收20%的管理费，该费用无需征得分包人同意）由分包人承担，且本工程的整体保修责任继续由分包人承担，直至保修期结束。费用的认定可不经分包人认可，由发包人发送书面通知给分包人，同时提供相关责任及费用认定资料，分包人在收到书面通知后10个工作日内，必须向发包人支付上述费用，每延迟一天，每天按未交纳费用的0.5％收取滞纳金。发包人有权在质保金中直接予以扣除。列举如下：
（6）分包人未按约定的时限内到现场检查、或未按约定的时限提出处理方案、或未按约定的时间进场施工，或未按维修时限完成维修项目并达到验收标准的，且无发包人签字认可的延期原因的；
（7）如对同一维修事项，分包人经过两次维修仍未能达到合同要求的；
（8）分包人的维修方案不满足发包人要求，虽经多次（三次或三次以上）修改仍不能满足要求的；（9）分包人未按合同要求提供有效联系方式，造成发包人无法正常通知承包人履行保修责任的。
（10）6.3分包人未按约定的时限内报到、或未按约定的时限提出处理方案、或未按约定的时间进场施工，或未按维修时限完成维修项目并达到验收标准的，且无发包人（或发包人指定的物业管理公司）签字认可的延期原因，每延期一天扣罚分包人200～1000元/天违约金。
（11）6.4如对同一维修事项，分包人在维修时限内进行第一次维修后，若仍未能解决该维修事项，分包人可按维修时限约定进行第二次维修，第二次维修还不能解决该维修事项，则发包人有权按6.2条约定执行，也可要求分包人按维修时限进行第三次维修解决，同时，分包人还需支付发包人每次1000元的质量违约金。
（12）6.5分包人不服从发包人的管理，或不遵守发包人的各项规定，分包人应支付发包人50~500元的违约金。7.质保金退还（仅供参考，项目根据实际情况并结合标准合同进行调整）
保修期满1年后一个月内，经发包人聘请的物业管理公司验收同意后，发包人采取银行转账方式支付分包人工程结算款总额的3%(应扣除保修费用)；满2年后一个月内经发包人聘请的物业管理公司验收同意后，发包人采取银行转账方式支付分包人工程结算款总额的2%(应扣除保修费用)。保修金不计利息。(地区公司可自行调整)8.其他
（1）在设备安装调试期间，进行现场调试技术指导。(适用于有设备安装工程)（2）如因分包人质量原因导致事故或将要导致事故，在分包人抢修工作人员到达之前，发包人可先行采取合理的方式以避免事故损失扩大，因此产生的费用由分包人承担。（3）发包人及分包人在责任认定产生争议，如分包人认为是非分包人原因造成的维修时，均由分包人提供证据（设计要求、核定单、其他书面依据）证明其无过错，否则为分包人有过错，需按本条款约定履行维修责任。
（4）分包人所留质保金不足以赔偿该因承包人质量原因造成的相关损失时，发包人将保留继续追赔的权利。
（5）本条款所指发包人可理解为发包人或发包人指定的物业管理公司；
（6）本条款使用于多方合同时，分包人承担的责任及义务均适用于发包人以外的其他合同主体。
第三篇：工程移交项目承诺书
工程移交项目承诺书
：
由我司负责施工建设的工程（以下简称“本工程”），已于年月日通过的二次验收，质量等级为。
根据我司与签署的《工程施工承包合同》（以下简称“合同”）的约定，我司应将本工程项目移交贵司管理；并且，根据我司与
签订的合同约定，凡因设计所供货物或/和安装施工质量引起的病害、缺陷等所有质量问题，均由我司负责维修。为此，就我司向贵司移交的工程项目，我司承诺如下：
1、我司认可贵司作为《工程施工承包合同》项下保修事务执行代理人身份，并同意由贵司代为签发有关本工程保修事务的通知或确认文件，该等文件对我司具有完全约束力。
2、如本工程出现因施工质量引起的病害、缺陷等质量问题，贵司可直接向我司发出维修通知。在贵司通知（口头或书面）我司后，若我司未能在通知的时间内派人上门处理/维修并及时修复的，贵司有权委托其他施工单位维修，所需费用由贵司通知从我司保修金中扣除。在保修事务执行时，我司将遵守相关物业管理规章制度、服从物业管理并承担相应违规违章责任。
3、因某种原因有部分未完的工程：。我公司将于年月日前完成工程验收和缺陷整改工作，并同时将工程资料和实物移交贵司代
接收。如不能按时完成，贵司有权委托其他施工单位完成，所需费用由贵司通知从我司未结算工程款中扣除。
4、我司保证工程移交项目的所有资料将按照贵司的要求在工程竣工验收完成后的业主通知期限内移交贵司代接收；如不能按时移交，我司同意逾期一日按保修款的10%向 支付违约金。该等违约金，由贵司通知从我司保修款中扣除。
特此承诺。
承诺人：（盖章）
法定代表人或授权代表：（签字）
年 月 日
第四篇：工程维保工作总结
工程维保工作总结
经过近一年来的工程维保工作，我感到颇为疲倦。由于小业主在收房、装修过程中发现工程质量问题后随时都可能找上门来或者打电话过来，确定责任、维修、赔偿等一系列工作总让人喘不过气来，心神不宁，特别是每次听到电话铃响，我就像惊弓之鸟生怕有“刁民”又来找事。作为对前段时间工作的总结，我不仅审视我们在施工中存在的质量问题及其产生原因，还要在以后的工作中尽量去避免这些问题的出现以及造成的经济损失。
总结前段时间的维保工作，土建专业在维保期间的质量问题主要体现在屋面漏水、露台漏水、外窗（外保温）系统漏水、空调机位漏水、厨卫间漏水、给水管井漏水、地下室外墙漏水、外窗玻璃焊点、外窗及百页安装问题、户门安装问题、地下室地面起砂、结构顶板施工缝裂缝问题、二次结构墙体裂缝问题、结构预留洞问题、结构顶板不水平、预留孔及吊洞问题、墙面顶棚抹灰及空鼓问题以及部分结构和装修设计问题及其他等18方面，下面我将对以上质量问题逐个描述：
1、屋面漏水：屋面漏水后维修难度大，主要体现在漏水点不好确定、工序复杂、工作量大。特别是卷材防水，即使掌握了室内漏水情况也无法确定漏水点的具体位臵，雨水可以通过漏水点流到结构顶板的薄弱部位并渗透到室内，因此在确定其漏水点时往往会做很多无用功，一次两次也未必成功；屋面防水层上一般都有找平层、保温层、加强层、饰面层等，防水层的修复必然要破坏其它装饰层，同时在维修时也不可避免的造成二次破坏，也只能扩大维修作业面来进行维修，工作量较大；如果是斜屋面其操作也具有危险性，例如新世界项目。其漏水点主要有以下几种：突出屋面的烟风道、排水管根、天窗及周边、天沟、天漏以及阴阳角部位。所以我认为在进行屋面施工时，应从结构层开始必须每道工序做到位：屋面板浇筑时与之相连的墙体的水平施工缝处必须振捣密实，各出屋面的部位吊洞要填实抹平；在进行基层处理时，将阴阳角、管根、天窗周边等上述提到的部位做弧角处理，不允许因存在死角而导致防水层不能做到位；在JS防水层施工时一定要按照比例（双组分防水涂料），按操作标准进行，严禁采取提高粉料比例、掺杂其他材料（增加厚度）等不当措施来赶工期；在淋水试验合格后方可进行下道工序；其实防水作业最重要的是成品保护，所以在保护层施工完毕后要切实的进行二次淋水，并严禁再剔凿。但往往在施工中防水层经常不能一次做到位，风道周边、天窗周边、天沟、天漏部位因未做到位经常甩在屋面其它工序完成之后才施工，必然存在防水接茬的问题，也就容易导致漏水。特别提出的是后打吊杆、避雷带支架等可能破坏防水的工序一定要提前做或者控制其打孔深度。所以我们在施工中要安排和实施好紧前工作，并确定不再发生改动，使防水层一次施工完毕，保证其整体有效性。
2、露台漏水：除了上述屋面漏水的原因外，另外还有以下几点：①露台成活面比室内高，往往会在防水层失效的情况下，雨水顺结构板的上面渗入室内；再者，柜机空调孔高度在设计中往往以室内标高为准或同标准层，必然是空调孔对于室外势必有所低，在雨水大时或者地漏不通时，雨水很容易倒灌室内，因此要特别注意此处空调孔高度的确定，至少高于露台的上沿。②露台反沿的收边，对于目前实施的外保温体系来说，必须要慎重处理。在以往出现露台漏水案例中，除少部分漏水点是在露台中间(露台防水层中间部位渗漏)外，大部分都是反沿的节点处理不当。根据维保期间的教训，我认为露台的防水层不仅仅是只刷或者贴到反沿上面，而是要反包到反沿外保温的外侧下反至少五公分,外墙处防水层上反的三十公分必须贴着结构墙做（即夹在外保温和结构墙之间），其高度为有效高度，即高出露台成活面三十公分。在防水层施工后（闭水合格）及时做保护，不要因合并工序（防水保护层和面层合并）而忽视防水层的成品保护，砖缝要勾实。针对外保温系统的问题将在后面专门去谈。③上人露台还要注意几点：栏杆的埋件一定要在防水之前完成；由于露台反沿的披水为向内坡，栏杆的下称必须离开离开一定高度，避免此处形成死水湾。④地漏管根作为一个最常见漏点，同天漏一样，其产生原因主要有以下几个：管根未固定牢固就进行防水施工、施工中管根未作圆弧处理导致防水未能刷（粘贴）到位、设计不合理如PVC管管根与卷材防水粘贴、雨水管或冷凝水干管下沉等。因此防止管根漏水最重要的工序是固定好雨水管，防水涂料一定要涂刷到位（涂刷到地漏口并向管口内下反一定深度）。
3、外窗（外墙聚苯板外保温体系）漏水：屋面漏水涉及到顶层，而外窗漏水直接涉及到每家每户，也是雨季漏水的重点。外窗漏水体现在三方面：室内的窗上下口漏水、外窗拼缝漏水和外窗活扇漏水。外窗拼缝漏水无疑是拼接不严，拼缝未打胶。针对外墙聚苯板外保温体系和断桥铝合金外窗组成的外立面装饰，其漏水的原因不能单独的只考虑外窗。根据断桥铝合金外窗的截面形式，其横称和立梃的拼接处均不密封，在窗框的四周和活扇下口进去的水都可以进入窗体，从而流入室内。雨水通过活扇进入活扇下的排水槽，从排水孔排出一部分，另一部分则通过活扇的两个下角进入窗体，顺着窗框的拼接处可以流到窗台的每个位臵。又根据外保温节点构造漏下的水可以进入室内（即窗下口），也可以进入下层窗上口。所以在外窗漏水问题上，外保温体系必须得考虑。在进行外墙聚苯板外保温体系和断桥铝合金外窗组成的外立面装饰施工中，必须重视以下几点：①外保温必须先做，并且定好外窗的安装线也即保温的收口线；施工中注意外窗上下的收口工作，抗裂面层必须将聚苯保温板包严；留够窗框安装的尺寸，避免因洞口小在安装窗框时须破坏保温。②外窗安装前必须检查外窗的截面形式，对可能造成漏水、串水的工艺连接进行处理。拼框时必须拼接严密，拼缝处使用密封胶填缝，安装时不要破坏保温的抗裂层，破坏的必须补完抗裂砂浆后再安装窗框。③在有外墙面砖时，应该在粘砖前做好外收口工作，并做好披水滴水以及窗框周边的密封，披水滴水宁大勿小。因为直接粘砖，勾缝后不能保证砖缝里都密实，勾缝剂硬化以及时间久后就会收缩，在风压下雨水就会进入室内，以及随保温层串到下层窗顶。瓷砖勾缝要密实，现在的工人勾缝一般都是在擦缝，没有人主动拿圆钢去填实，所以在施工中必须加大力度去督促检查工人填实砖缝。④目前我们所使用的耐候胶收缩性强，外窗打胶前必须清理干净瓷砖和窗框，窗框保护膜也必须清理干净（以免暴晒后造成开胶而导致雨水渗入）。⑤再者就是活扇的密封胶条要牢固，闭合，密封。通过新世界项目的维保，我认识到以上几点为我们施工时所忽视的，也付出了惨痛的代价：漏水的处理浪费了不少人工和材料；墙面、木地板被水泡不在少数，使维保工作相当麻烦，也造成了一些经济赔偿，希望在以后的施工中都能重视这一点。外保温体系漏水，除了上面谈到的窗边收口，还要注意的是外墙保温的收头（与天沟交界处）。如果此处处理不好，雨水会顺着外墙外保温的粘接层一直往下渗，这就导致了外墙漏水。所以天沟底部一定要外高内低，防止雨水顺墙流，当然天沟不漏水也是重要的前提。
4、空调机位漏水：空调机位作为室外工程，雨水很容易进入，空调机位漏水常见的是管根漏水，在外保温体系下，管根漏水就会直接串到空调板上下的保温层内其结果类同与窗上下口漏水。另外，空调机位漏水还存在另一种情况；由于空调机位比室内高，当空调机位地漏堵塞或者空调机位与室内相交处防水失效，很容易造成雨水倒灌室内木地板被泡，所以空调机位防水也特别重要，千万不可跳过闭水这道工序，其收口要同上述的外窗周边收口。
5、厨卫间漏水：厨卫间漏水似乎是司空见惯，大多数认为只要业主进行装修也就需要进行水路改造，并且已经装修就跟施工单位没有任何关系了。其实不然：首先，现在的业主都是“刁民”，在收房时明知要刨地改管还折腾你一把，厨卫间漏水的维修就必须剔凿地面，势必需要花费人工，剔凿又是费工的活；其次，不是所有的业主都一起装修，必然会存在下层的已装修完毕上层的才开始装修，虽然物业已提醒业主本家装修前要进行本家和上家都要闭水，但这种情况依然存在，施工单位也脱不了干系，并且更费事；再者，当上家丝堵跑水（后面讲提到）时，下家吊顶势必被泡，所以必须得重视。厨卫间漏水的主要原因有以下几点：①基层处理不到位；②配料问题即JS防水涂料粉、液料配比不对，粉料多，无延展性；③细部构造未处理好，没有涂刷到位，或者防水涂料没干透就闭水（当时不漏）；④后续施工破坏。在此不再赘述，需要重复的是：当防水施工完毕后（闭水完成），一定要做好交接，由地面施工分包承担成品保护责任，并真正落实到书面上，地面施工完毕后必须进行二次闭水，也希望这一条能落实到承包合同中去。
6、给水管井漏水：给水管井管道多空间小，防水施工难度大，但其重要性却不容忽视：管井一旦漏水，便会进入室内泡坏木地板，特别是管井后为砌筑墙时，还会泡到下层户内墙面；也可能泡到公共部分吊顶以及照明等，所以必须重视。需要提出的是：尽量使管井地面内高外低，防水施工相对简单，质量也更容易保证。
7、地下室外墙漏水：地下室外墙漏水无疑是防水卷材失效，其漏水情况有给排水管根漏水、墙面顶面的小范围漏水、施工缝漏水、大面墙阴水等。究其原因主要有：防水卷材不合格、卷材施工不合格、肥槽回填土下沉、后续施工破坏严重。卷材不合格主要是延展性不合格，不均匀沉降时卷才会被拉裂导致防水失效；防水卷材的铺贴，特别是立面墙卷材的铺贴必须使用满粘法，以防回填土下沉使卷材脱落；肥槽回填土下沉，必然导致出楼给排水管道沉降或翘曲，管根漏水。所以，首先就要求我们在防水材料进场、防水卷材的铺贴上认真仔细，特别是管道根部、阴阳角、封口等，马虎不得；其次在混凝土的浇筑中要避免冷缝，施工缝要清理干净，混凝土要振捣密实，做好第二道防线。因为我们即使发现地下室漏水也不可能再去对卷材进行修补。再者，回填土时一要做好防水卷材的成品保护，严谨钢管、打夯机等破坏卷材引起防水失效；二要铺好聚苯板保护层，以防回填下沉拉脱卷材；三要分层均匀夯实，确保回填质量。地下室漏水的维修我们目前采用的是高压灌注高分子聚合物地方法，尽管这样也不能保证不会从其他地方再漏，所以地下防水卷材的材质、施工、成品保护以及回填土特别重要，必须重视。
8、外窗玻璃焊点：在新世界项目交付小业主时，据统计有二百多块外窗玻璃有焊点，在维保期间小业主陆续要求对焊点玻璃进行更换。玻璃焊点是落地窗焊护栏灼伤的,也有外加拆除时气割钢丝绳灼伤的，也有屋面焊接避雷带灼伤的。按要求在进行焊护栏等操作时，必须用木板或者纸板等遮挡焊花。玻璃焊点是我们在现场管理中成品保护意识不强造成的。也许大家并不在乎，每平米玻璃制作、更换单价合二百三十元左右，为此，在以后的施工中必须就玻璃的成品保护做专门的交接，从而提高电焊作业者的成品保护意识，减少因此产生的经济损失。
9、外窗安装问题：新世界项目外窗在维保中出现的问题，其数量比其他所有专业问题的总和都多。其主要有以下几类问题：①安全问题即活扇与窗框的固定；②活扇开关不灵活；③密封问题即气密性；④漏水问题（上面以介绍）；⑤玻璃划痕、玻璃自裂问题；⑥玻璃进气问题；⑦安装位臵不合理等等。这里所谓的安全问题是指新世界项目出现过四次的窗活扇坠落问题，其中两次伤到过小业主，究其原因是由于内开扇与窗框的连接件螺丝松动和原设计螺丝短导致活扇掉下来，所以我们在施工前必须对外窗活扇的连接件、型材拼接方式、窗框的固定方式等进行重点检查，涉及到安全的事都是大事，外开扇更为重要。玻璃划痕主要是玻璃在运输或者是安装的过程中造成的划伤，这种情况下往往造成分包互相扯皮，所以必须要对玻璃的安装类同防水施工的验收一样进行细致认真的交接工作，由下一家做好成品保护。玻璃自裂主要与玻璃的下料尺寸和安装方法有关，玻璃尺寸过大，安装时垫片就过小，在温度变化时玻璃与窗框之间产生内应力就会导致玻璃自裂，玻璃的加工尺寸一般为扣条外尺寸减一公分半。玻璃进气问题主要是由于中空玻璃的封边不严，在室内外温差较大时中空玻璃内产生结露现象，一旦玻璃进气就必须拆除、清理、重新合片、重新安装，相当麻烦。外窗框的安装除了安全方面要注意外，还要拼框严密、方正。其对装修的影响也不容忽视，新世界外窗的安装在维保期间反映出这样两个问题：一个是正面窗的收口将侧窗的锁具埋进墙内了，侧窗内倒要打开必须得铲掉抹灰层, 更不用说贴砖了，铲掉抹灰层就必须将正窗的抹灰层铲都铲才能交圈。另一个是窗扇不能完全打开（撞墙或者撞梁），最差劲的是有些窗打开连六十度都不到，这主要是设计就那么设计，我们又没人去注意，完全忽视了建筑的使用功能，更有甚者是开窗就撞碎灯泡。所以我们在装修时一定要整体考虑。
10、户门安装问题：新世界项目户门安装基本上没什么问题，除了个别“斜门”。二次结构砌筑完成后，安装户门只是简单的“以墙中为门中”为交底，如果门口两边的墙都不正，“斜门”是必然的。户门作为面子活肯定不能斜，否则他将带来的是墙随门斜、砖随墙斜，户门内外就一个“斜”字。斜门的维修牵扯的东西很多：拆门、剔室内外地砖、重新装门、收口、铲或者补户门内外墙面、买砖（配色）铺砖等等，矫情的业主还得住宾馆，千万得注意别把户门装斜了。以防此类情况发生，户门安装最好以地上所弹的控制线为准，并结合对面或者侧面强进行检验。说到户门，我不禁想到了7号楼户门收口时的情况:由于门洞留的过大（砌筑墙），户门安装后门顶有15公分的空隙，没法直接收口，只好重新在门口上做梁，再行收口，费工费时费成本。
11、地下室地面起砂：地下室作为车库，其面层理应为耐磨地面，而新世界项目地下车库为压光地面，并且在使用不到半年就大面积起砂。分析其原因，我认为一方面是由于所使用的商混含有粉煤灰，粉煤灰耐磨性差，不适宜使用在有耐磨要求的地面；另一方面跟工人的操作有关，找平时加水太多强度降低，压光前撒干水泥面；特别是压光的时间没掌握好，这也是地面起砂的主要原因。新世界项目地面起砂的维修我们采用的是喷洒地面处理剂溶液，不说人工，仅材料费就每平米五块钱，所以我们在施工中一定要注意材料的选择和压光时间的掌握。如果可能的话，办理洽商做成耐磨地面会更好。
12、结构顶板施工缝、裂缝问题：结构顶板施工缝本身不是问题，就是处理的不好也不是什么大问题，可是遇到了“刁民”就成了大问题，毕竟翻出规范我们未必保证其符合规范要求，再说谁也不愿为此再闹腾到质监站，但“刁民”愿意，甚至要求做鉴定；再者，结构顶板施工缝处理不好，在小业主装修阶段，经常会出现上家地面找平或者铺砖泡到了下家装修完的顶棚。所以，施工缝的处理也很重要。具体的处理方法是：在结构完成后装修施工之前将松动的部位剔除，露出石子，清理干净，并采用高标号的砂浆填实抹平，必要时可分两次完成。而结构顶板裂缝主要是由于砼浇筑后未达到上人强度时，为了赶工期就上人施工；过多的堆放材料、过早的拆模也是造成顶板裂缝产生的主要原因。结构裂缝过大就会影响到结构安全，在结构施工中一定要避免。在维保过程中，我们已经因顶板裂缝和施工缝处理太差向小业主赔偿了1万元，希望大家在以后的施工中足够的重视。
13、二次结构墙体裂缝问题：墙面裂缝其产生原因主要由以下几方面：不同材质墙体连接部位没有采取加强措施、砌筑墙体一次性砌筑过高、隔墙板拼缝没有采取加强措施以及隔墙板本身有裂缝等。对于已装修过的房间出现裂缝，就需要铲掉抹灰层，重新套胶、贴布、抹灰刷涂料。在新世界维保期间，一户卫生间墙砖和餐厅墙面（同一道墙同一个位臵）都出现了裂缝，经查是隔墙板裂缝引起的。裂缝产生后，其维修涉及到对已装修墙面的涂料、瓷砖进行铲除和恢复，也就会造成经济赔偿，所以在施工中要特别注意。
14、结构预留洞、预埋套管问题：在维保期间，常见的是空调孔偏位、空调孔撞雨水管、空调孔没预留等预留洞问题，由此使我联想到结构施工中众多关于预留洞留错、少留的问题。我们很多现场管理人员在结构施工阶段只看结构图，并没有结合建筑图、电气图、给排水图、暖通图从整体上了解建筑物的整体功能要求和布局，往往造成少留、错留预留洞。比如说吧：①雨水干管和空调冷凝水干管预留洞的位臵，是否会造成将来影响空调的放臵，空调机位大小是否合适；②空调洞的位臵、高度（是挂机还是柜机），是否与雨水干管和空调冷凝水干管预留洞相冲突，是否內低外高（雨水倒灌）；③管井砌筑墙插筋的预埋位臵；水、暖立管预留洞的大小、位臵，电缆桥架预留洞的大小、位臵，干管或者桥架在哪一层，从那一层开始，到哪一层结束设臵预留洞；④通风系统的走向，预留洞的大小、位臵，从那一层开始，到哪一层开墙洞进入增压送风机房；排烟系统的走向，外墙预埋套管的大小、轴线位臵、高度；等等⑤呼梯盒的轴线位臵、高度、大小，电梯井坑通往集水坑的预埋套管的高度、轴线位臵，提升轿厢的钢丝绳预留孔的位臵、大小，槽钢（卷扬机支座）进墙端的预留洞的位臵、大小；⑥消防干管预埋套管的位臵；⑦厨卫间烟风道以及给排水干管预留洞的大小、位臵，马桶、洗手盆、地漏的位臵等等⑧π接室电缆套管的预埋位臵、高度，人防密闭套管的埋设位臵等等。要准确的做好以上工作必然会要求我们在结构施工中既要看结构图，还要熟悉建筑图、了解给排水图、暖通图，从整体的建筑功能去提前发现问题，并在施工中防止少留、错留。一旦少留、错留，必将造成经济损失，举两个简单的例子：一个呼梯盒少留，一般情况下需要φ100的水钻打6孔（180mm墙厚，大概1延米），每延米100元，那就是100元的损失；一个DN800的排烟套管少留，需要φ100的水钻打33孔，（墙厚250mm，8.25延米），那就是825元，这只是开孔的费用，这些都是小的预留孔，门洞口、窗洞口等的少留、留偏将会导致更大的损失，所以我们必须要引起重视。弥补这些过失在结构施工中是举手之劳，但在装修时却需要加倍来偿还。
15、结构顶板不水平：结构顶板不平是由于顶板模板支撑不牢固引起的涨模、模板支设局部标高有误、起拱高度过大或者过小等原因造成。常见情况有边角局部下沉和锅底。其维修比较复杂：抹灰，太厚（小面积的下沉需大面积的抹灰，特别是当钢筋下沉时不能剔凿只能抹灰，以免破坏结构）；剔凿，费工（顶板难剔凿），露筋还得另外处理；一旦被“刁民”发现将涉及到赔偿（新世界项目建工六建承建的五号楼一户因顶板下沉赔款五万）。所以我们在结构施工中必须要注意，并在装修阶段复查并处理，给“刁民”无可乘之机。
16、预留孔吊洞问题：预留孔吊洞不牢固在施工中经常出现，其往往导致有防水的部位防水失效，更有甚者会导致安全问题。在新世界项目维保期间一户在装修时，客厅顶板一块二十公分见方砼块（轴线传递预留孔）落到了下一层，只是阴差阳错的装修公司承担了此责任并且做了处理。倘若上下家小业主是“刁民”，谁都不知道会陪多少钱。所以我们在施工中一定要按照工艺标准去做，绝不允许吊洞不使用钢筋、用聚苯板填充。同时结构外墙施工时留下的架眼、螺栓孔必须填实，以免造成外墙漏水。
17、墙面顶棚抹灰及空鼓问题：空鼓、裂缝对我们搞建筑的来说可是司空见惯，可是不同部位的空鼓决定了问题的严重程度不同，这里主要说说厨卫间墙面的空鼓和客厅卧室的顶棚。厨卫间墙面的空鼓会导致小业主装修后墙砖的空鼓脱落，客厅卧室顶棚的空鼓会导致抹灰层、涂料层脱落，其维修必然涉及到剔凿、铲除（空鼓部分）、材料购买（墙砖、底胶、腻子、涂料）、重新恢复到业主装修的程度，小业主也会因此对装修的工期延误提出索赔，稍不满意就要公示、找媒体。在新世界项目出现顶棚空鼓的房间不在少数，其中经我项目进行维修和赔偿的就有九家，其中有四家已是底漆做完后，整个装饰层从原石膏找平层脱落，有三家是在顶棚铲除后发现顶板施工缝、底板裂缝又另外提出索赔的。分析顶棚空鼓的原因，主要有以下几个方面：一是顶棚找平前基层未处理干净，没有套底胶；二是石膏质量有问题，胶性小，粒径细，硬化后强度低；三是施工过程中刮耐水腻子太早，石膏层水分没有排出（这一点可以排除，因为楼内顶棚装修早已完成并干透）。新世界项目出现的顶棚空鼓脱落我们的分析结果是石膏胶性小，用手轻抚就掉砂，截止目前为此我们所花费的材料费、人工费不少于四万元，还不含经济赔偿。所以我们在施工中一定要注意以下几点：石膏找平前的基层处理不能忽视结构修补、剔凿、防锈、套底胶，找平前先对材料做实验（也可以选几种品牌作比较），顶板石膏找平能薄就薄、能不刮就不刮（规范中并未对顶板的平整度有详细的要求，只是观感要求，顺平就可以），待粉刷石膏八九成干后再进行腻子、涂料施工。厨卫间墙面则应该省掉抹灰这道工序，业主在进行贴砖的过程中自然会找平，也没有人去追究，只要拉毛就可以。这里需要强调的是拉毛必须得养护，否则会起到副作用(隔离层)。
18、部分结构和装修设计问题及其他：经过维保期间出现的问题，不难看到图纸设计的不足之处，比如说地下室地面设计采用素砼压光成活、结构板上设臵砌筑墙（墙下无梁或截面太小）、空调机为设计太小、相邻两家共用空调机位、百叶窗叶片坡度小（雨水容易溅到室内）、部分外墙采用大孔砖砌筑（外保温体系下容易造成外墙漏水）等等，还有其他质量问题在此不再赘述。不是说上述问题大家都不知道，只是大家没有血的教训或是处理过这么恶心的问题而没有引起足够的重视，不要抱着交工就完事的心理去施工，问题早晚会暴露，也早晚得处理。
经过近一年的维保工作，水电专业也出现了不少问题。对于电气、给排水、暖通专业我也只是略知皮毛，在这里只谈谈维保中碰到几个主要问题。
1、给水系统：给水系统常见的问题主要有截止阀质量差、管道标示不对、地埋管线不在管线区内、地埋管高有接头、PPR管熔接不牢固、波纹管串水、丝堵不严跑水等问题。截止阀质量差主要有三种情况，阀门不严、丝扣处开裂和压盖断裂。阀门不严，在装修时就不能进行管道改造、打压试水，入住后不能更换龙头、洁具等；丝扣处开裂就造成阀门漏水，往往造成管井积水甚至进入室内；压盖断裂则造成大量的跑水，直接导致公共区吊顶、照明被泡，最严重的就是电梯被泡。新世界项目曾出现过两次因管井内截止阀压盖断裂，单元立管阀门不严，虽已采取了应急措施也造成电梯被泡（主控印板烧坏，一块一万二）。压盖断裂从阀门本身来说，就是壁薄，材质差。所以我们在材料进场时一定要注意阀门的壁厚和材质，特别是三个丝口的壁厚，并且必须进行打压试验，毕竟被泡的损失比阀门贵得多。蝶阀同样具有关不严的质量问题。同时更换阀门不仅仅是更换这么简单，泄水相当麻烦，管井内阀门的更换就需要卸掉立管内的水，立管阀门的更换就需要卸掉主管内的水等等。管道标示有误，直接造成开错阀门，在装修期间容易造成泡了对家，错误简单但后果严重。装修施工时，必须明确地面埋管的位臵区域，也就是我们所弹的管道区域线。地埋管线不在管线区内，电路改造或者木地板安装（带地垄）时很容易破坏到地埋管，责任肯定由我们施工单位承担。大量的漏水很容易发现和解决，不会造成太大的经济损失和赔偿，反而不明显的洇水倒是定时炸弹，木地板被泡、下家顶棚抹灰层脱落最为常见。地埋管高所涉及的问题很多，如顶板打厚了、多管道交叉，以及管卡太少引起的翘曲等。所以我们从结构施工时就要引起重视，严格控制顶板标高；在管道铺设时错落有致，固定牢固，最主要的是成品保护，以往经常出现因地面施工碾压等造成地埋管高、接头开裂和管道漏水。更要注意的是地埋管不应有接头，一旦被懂行的业主发现就会没完没了的纠缠、索赔。PPR管热熔不牢固。波纹管串水主要是由于波纹管在管井、厨卫间等有积水的地方未做好收头工作，积水顺着波纹管进入并在波纹管的接头处漏水，造成地面湿润不干，严重者泡坏地板。所以在施工中一定要将波纹管在防水层以下收头，避免串水情况发生。丝堵跑水，往往为大家所不重视，但是在新世界维保中造成的房间材料被泡，下家墙面顶棚被泡，吊顶被泡不在少数，因此我们必须得重视。
2、排水系统:排水系统常见的问题有排污泵不启动或者不抽水、下水管漏水、管道不通、洁具排水口位臵留偏留错等。排污泵不启动或者不抽水，其主要原因有电路接反、瓢子失灵、偶合不严、垃圾堵塞等。在新世界维保中，会所就因排污泵瓢子不起作用被灌水二十公分，8号楼也因排污泵偶合不严在阀门跑水后积水倒灌电梯井坑，电梯被泡，所以排污泵的正常运行很重要。下水管漏水主要体现在立管的接口或者检查口，往往出现因抱箍不紧或者检查口皮垫松动、断裂漏水，必须在小交业主前仔细检查，否则一旦业主装修完毕后才发现问题，要维修就必须破坏吊顶、瓷砖。同时还要注意，检查口必须朝外并且方向要正。管道不通，管道内有砂浆、混凝土、线皮子等杂物，按理说我们在交工前已经进行了通水试验，可见我们在通水时并没有认真去做。在下层没有装修的情况下，维修倒是不难，一旦下层吊顶完毕就必须拆吊顶，赔偿。马桶、洗手盆排水口位臵留偏留错，马桶没法安装或者与图纸不符，涉及到重新开孔、安装、吊洞、防水恢复，关键是下家是否装修、是否同意，处理起来很麻烦。在此要提到的是新世界维保中发现，洗手盆排水管弯头有丝接的，由于管子离墙太近，下水不通的根本没法拆除，只有砸掉换对接的，也希望在以后的施工中考虑到这一点，也更希望在交物业前排除所有不通的管道。
3、供暖系统：除了以上所提到的，新世界项目7号楼暖气系统还出现一个问题就是热供热回接反，暖器温度低，为此又重新切割主管并调换过来。
4、电气系统：电气系统中出现的问题不多，主要的问题是电线中间有接头、电线裸埋不穿管，更有甚者是等电位线管用PVC的，中间用带丝，两头接BV线。为此我们也付出了沉痛的代价，曾经为一家进行了全面的电路改造，就是因为电线不穿管，用带丝代替BV线被人拍照留证。
以上所提到的是我在新世界项目维保中所遇到的问题，这些问题并非是大家所不知道的，却是在施工中没有得到大家的重视的，并且在维保期间维修起来相当费劲并且产生赔偿的问题。也希望能引起大家的重视，在施工中避免这些不必要的损失。
第五篇：工程维保工作总结
工程维保工作总结
经过近一年来的工程维保工作，我感到颇为疲倦。由于小业主在收房、装修过程中发现工程质量问题后随时都可能找上门来或者打电话过来，确定责任、维修、赔偿等一系列工作总让人喘不过气来，心神不宁，特别是每次听到电话铃响，我就像惊弓之鸟生怕有“刁民”又来找事。作为对前段时间工作的总结，我不仅审视我们在施工中存在的质量问题及其产生原因，还要在以后的工作中尽量去避免这些问题的出现以及造成的经济损失。
总结前段时间的维保工作，土建专业在维保期间的质量问题主要体现在屋面漏水、露台漏水、外窗（外保温）系统漏水、空调机位漏水、厨卫间漏水、给水管井漏水、地下室外墙漏水、外窗玻璃焊点、外窗及百页安装问题、户门安装问题、地下室地面起砂、结构顶板施工缝裂缝问题、二次结构墙体裂缝问题、结构预留洞问题、结构顶板不水平、预留孔及吊洞问题、墙面顶棚抹灰及空鼓问题以及部分结构和装修设计问题及其他等18方面，下面我将对以上质量问题逐个描述：
1、屋面漏水：屋面漏水后维修难度大，主要体现在漏水点不好确定、工序复杂、工作量大。特别是卷材防水，即使掌握了室内漏水情况也无法确定漏水点的具体位置，雨水可以通过漏水点流到结构顶板的薄弱部位并渗透到室内，因此在确定其漏水点时往往会做很多无用功，一次两次也未必成功；屋面防水层上一般都有找平层、保温层、加强层、饰面层等，防水层的修复必然要破坏其它装饰层，同时在维修时也不可避免的造成二次破坏，也只能扩大维修作业面来进行维修，工作量较大；如果是斜屋面其操作也具有危险性，例如XXX项目。其
漏水点主要有以下几种：突出屋面的烟风道、排水管根、天窗及周边、天沟、天漏以及阴阳角部位。所以我认为在进行屋面施工时，应从结构层开始必须每道工序做到位：屋面板浇筑时与之相连的墙体的水平施工缝处必须振捣密实，各出屋面的部位吊洞要填实抹平；在进行基层处理时，将阴阳角、管根、天窗周边等上述提到的部位做弧角处理，不允许因存在死角而导致防水层不能做到位；在JS防水层施工时一定要按照比例（双组分防水涂料），按操作标准进行，严禁采取提高粉料比例、掺杂其他材料（增加厚度）等不当措施来赶工期；在淋水试验合格后方可进行下道工序；其实防水作业最重要的是成品保护，所以在保护层施工完毕后要切实的进行二次淋水，并严禁再剔凿。但往往在施工中防水层经常不能一次做到位，风道周边、天窗周边、天沟、天漏部位因未做到位经常甩在屋面其它工序完成之后才施工，必然存在防水接茬的问题，也就容易导致漏水。特别提出的是后打吊杆、避雷带支架等可能破坏防水的工序一定要提前做或者控制其打孔深度。所以我们在施工中要安排和实施好紧前工作，并确定不再发生改动，使防水层一次施工完毕，保证其整体有效性。
2、露台漏水：除了上述屋面漏水的原因外，另外还有以下几点：①露台成活面比室内高，往往会在防水层失效的情况下，雨水顺结构板的上面渗入室内；再者，柜机空调孔高度在设计中往往以室内标高为准或同标准层，必然是空调孔对于室外势必有所低，在雨水大时或者地漏不通时，雨水很容易倒灌室内，因此要特别注意此处空调孔高度的确定，至少高于露台的上沿。②露台反沿的收边，对于目前实施的外保温体系来说，必须要慎重处理。在以往出现露台漏水案例中，除少部分漏水点是在露台中间(露台防水层中间部位渗漏)外，大部分都是反沿的节点处理不当。根据维保期间的教训，我认为露台的防水层不仅仅是只刷
或者贴到反沿上面，而是要反包到反沿外保温的外侧下反至少五公分,外墙处防水层上反的三十公分必须贴着结构墙做（即夹在外保温和结构墙之间），其高度为有效高度，即高出露台成活面三十公分。在防水层施工后（闭水合格）及时做保护，不要因合并工序（防水保护层和面层合并）而忽视防水层的成品保护，砖缝要勾实。针对外保温系统的问题将在后面专门去谈。③上人露台还要注意几点：栏杆的埋件一定要在防水之前完成；由于露台反沿的披水为向内坡，栏杆的下称必须离开离开一定高度，避免此处形成死水湾。④地漏管根作为一个最常见漏点，同天漏一样，其产生原因主要有以下几个：管根未固定牢固就进行防水施工、施工中管根未作圆弧处理导致防水未能刷（粘贴）到位、设计不合理如PVC管管根与卷材防水粘贴、雨水管或冷凝水干管下沉等。因此防止管根漏水最重要的工序是固定好雨水管，防水涂料一定要涂刷到位（涂刷到地漏口并向管口内下反一定深度）。
3、外窗（外墙聚苯板外保温体系）漏水：屋面漏水涉及到顶层，而外窗漏水直接涉及到每家每户，也是雨季漏水的重点。外窗漏水体现在三方面：室内的窗上下口漏水、外窗拼缝漏水和外窗活扇漏水。外窗拼缝漏水无疑是拼接不严，拼缝未打胶。针对外墙聚苯板外保温体系和断桥铝合金外窗组成的外立面装饰，其漏水的原因不能单独的只考虑外窗。根据断桥铝合金外窗的截面形式，其横称和立梃的拼接处均不密封，在窗框的四周和活扇下口进去的水都可以进入窗体，从而流入室内。雨水通过活扇进入活扇下的排水槽，从排水孔排出一部分，另一部分则通过活扇的两个下角进入窗体，顺着窗框的拼接处可以流到窗台的每个位置。又根据外保温节点构造漏下的水可以进入室内（即窗下口），也可以进入下层窗上口。所以在外窗漏水问题上，外保温体系必须得考虑。在进行外墙聚
苯板外保温体系和断桥铝合金外窗组成的外立面装饰施工中，必须重视以下几点：①外保温必须先做，并且定好外窗的安装线也即保温的收口线；施工中注意外窗上下的收口工作，抗裂面层必须将聚苯保温板包严；留够窗框安装的尺寸，避免因洞口小在安装窗框时须破坏保温。②外窗安装前必须检查外窗的截面形式，对可能造成漏水、串水的工艺连接进行处理。拼框时必须拼接严密，拼缝处使用密封胶填缝，安装时不要破坏保温的抗裂层，破坏的必须补完抗裂砂浆后再安装窗框。③在有外墙面砖时，应该在粘砖前做好外收口工作，并做好披水滴水以及窗框周边的密封，披水滴水宁大勿小。因为直接粘砖，勾缝后不能保证砖缝里都密实，勾缝剂硬化以及时间久后就会收缩，在风压下雨水就会进入室内，以及随保温层串到下层窗顶。瓷砖勾缝要密实，现在的工人勾缝一般都是在擦缝，没有人主动拿圆钢去填实，所以在施工中必须加大力度去督促检查工人填实砖缝。④目前我们所使用的耐候胶收缩性强，外窗打胶前必须清理干净瓷砖和窗框，窗框保护膜也必须清理干净（以免暴晒后造成开胶而导致雨水渗入）。⑤再者就是活扇的密封胶条要牢固，闭合，密封。通过XXX项目的维保，我认识到以上几点为我们施工时所忽视的，也付出了惨痛的代价：漏水的处理浪费了不少人工和材料；墙面、木地板被水泡不在少数，使维保工作相当麻烦，也造成了一些经济赔偿，希望在以后的施工中都能重视这一点。外保温体系漏水，除了上面谈到的窗边收口，还要注意的是外墙保温的收头（与天沟交界处）。如果此处处理不好，雨水会顺着外墙外保温的粘接层一直往下渗，这就导致了外墙漏水。所以天沟底部一定要外高内低，防止雨水顺墙流，当然天沟不漏水也是重要的前提。
4、空调机位漏水：空调机位作为室外工程，雨水很容易进入，空调机位漏水常见的是管根漏水，在外保温体系下，管根漏水就会直接串到空调板上下
的保温层内其结果类同与窗上下口漏水。另外，空调机位漏水还存在另一种情况；由于空调机位比室内高，当空调机位地漏堵塞或者空调机位与室内相交处防水失效，很容易造成雨水倒灌室内木地板被泡，所以空调机位防水也特别重要，千万不可跳过闭水这道工序，其收口要同上述的外窗周边收口。
5、厨卫间漏水：厨卫间漏水似乎是司空见惯，大多数认为只要业主进行装修也就需要进行水路改造，并且已经装修就跟施工单位没有任何关系了。其实不然：首先，现在的业主都是“刁民”，在收房时明知要刨地改管还折腾你一把，厨卫间漏水的维修就必须剔凿地面，势必需要花费人工，剔凿又是费工的活；其次，不是所有的业主都一起装修，必然会存在下层的已装修完毕上层的才开始装修，虽然物业已提醒业主本家装修前要进行本家和上家都要闭水，但这种情况依然存在，施工单位也脱不了干系，并且更费事；再者，当上家丝堵跑水（后面讲提到）时，下家吊顶势必被泡，所以必须得重视。厨卫间漏水的主要原因有以下几点：①基层处理不到位；②配料问题即JS防水涂料粉、液料配比不对，粉料多，无延展性；③细部构造未处理好，没有涂刷到位，或者防水涂料没干透就闭水（当时不漏）；④后续施工破坏。在此不再赘述，需要重复的是：当防水施工完毕后（闭水完成），一定要做好交接，由地面施工分包承担成品保护责任，并真正落实到书面上，地面施工完毕后必须进行二次闭水，也希望这一条能落实到承包合同中去。
6、给水管井漏水：给水管井管道多空间小，防水施工难度大，但其重要性却不容忽视：管井一旦漏水，便会进入室内泡坏木地板，特别是管井后为砌筑墙时，还会泡到下层户内墙面；也可能泡到公共部分吊顶以及照明等，所以必须重视。需要提出的是：尽量使管井地面内高外低，防水施工相对简单，质量也
更容易保证。
7、地下室外墙漏水：地下室外墙漏水无疑是防水卷材失效，其漏水情况有给排水管根漏水、墙面顶面的小范围漏水、施工缝漏水、大面墙阴水等。究其原因主要有：防水卷材不合格、卷材施工不合格、肥槽回填土下沉、后续施工破坏严重。卷材不合格主要是延展性不合格，不均匀沉降时卷才会被拉裂导致防水失效；防水卷材的铺贴，特别是立面墙卷材的铺贴必须使用满粘法，以防回填土下沉使卷材脱落；肥槽回填土下沉，必然导致出楼给排水管道沉降或翘曲，管根漏水。所以，首先就要求我们在防水材料进场、防水卷材的铺贴上认真仔细，特别是管道根部、阴阳角、封口等，马虎不得；其次在混凝土的浇筑中要避免冷缝，施工缝要清理干净，混凝土要振捣密实，做好第二道防线。因为我们即使发现地下室漏水也不可能再去对卷材进行修补。再者，回填土时一要做好防水卷材的成品保护，严谨钢管、打夯机等破坏卷材引起防水失效；二要铺好聚苯板保护层，以防回填下沉拉脱卷材；三要分层均匀夯实，确保回填质量。地下室漏水的维修我们目前采用的是高压灌注高分子聚合物地方法，尽管这样也不能保证不会从其他地方再漏，所以地下防水卷材的材质、施工、成品保护以及回填土特别重要，必须重视。
8、外窗玻璃焊点：在XXX项目交付小业主时，据统计有二百多块外窗玻璃有焊点，在维保期间小业主陆续要求对焊点玻璃进行更换。玻璃焊点是落地窗焊护栏灼伤的,也有外加拆除时气割钢丝绳灼伤的，也有屋面焊接避雷带灼伤的。按要求在进行焊护栏等操作时，必须用木板或者纸板等遮挡焊花。玻璃焊点是我们在现场管理中成品保护意识不强造成的。也许大家并不在乎，每平米玻璃制作、更换单价合二百三十元左右，为此，在以后的施工中必须就玻璃的成品保
护做专门的交接，从而提高电焊作业者的成品保护意识，减少因此产生的经济损失。
9、外窗安装问题：XXX项目外窗在维保中出现的问题，其数量比其他所有专业问题的总和都多。其主要有以下几类问题：①安全问题即活扇与窗框的固定；②活扇开关不灵活；③密封问题即气密性；④漏水问题（上面以介绍）；⑤玻璃划痕、玻璃自裂问题；⑥玻璃进气问题；⑦安装位置不合理等等。这里所谓的安全问题是指XXX项目出现过四次的窗活扇坠落问题，其中两次伤到过小业主，究其原因是由于内开扇与窗框的连接件螺丝松动和原设计螺丝短导致活扇掉下来，所以我们在施工前必须对外窗活扇的连接件、型材拼接方式、窗框的固定方式等进行重点检查，涉及到安全的事都是大事，外开扇更为重要。玻璃划痕主要是玻璃在运输或者是安装的过程中造成的划伤，这种情况下往往造成分包互相扯皮，所以必须要对玻璃的安装类同防水施工的验收一样进行细致认真的交接工作，由下一家做好成品保护。玻璃自裂主要与玻璃的下料尺寸和安装方法有关，玻璃尺寸过大，安装时垫片就过小，在温度变化时玻璃与窗框之间产生内应力就会导致玻璃自裂，玻璃的加工尺寸一般为扣条外尺寸减一公分半。玻璃进气问题主要是由于中空玻璃的封边不严，在室内外温差较大时中空玻璃内产生结露现象，一旦玻璃进气就必须拆除、清理、重新合片、重新安装，相当麻烦。外窗框的安装除了安全方面要注意外，还要拼框严密、方正。其对装修的影响也不容忽视，XXX项目外窗的安装在维保期间反映出这样两个问题：一个是正面窗的收口将侧窗的锁具埋进墙内了，侧窗内倒要打开必须得铲掉抹灰层, 更不用说贴砖了，铲掉抹灰层就必须将正窗的抹灰层铲都铲才能交圈。另一个是窗扇不能完全打开（撞墙或者撞梁），最差劲的是有些窗打开连六
十度都不到，这主要是设计就那么设计，我们又没人去注意，完全忽视了建筑的使用功能，更有甚者是开窗就撞碎灯泡。所以我们在装修时一定要整体考虑。
10、户门安装问题：XXX项目户门安装基本上没什么问题，除了个别“斜门”。二次结构砌筑完成后，安装户门只是简单的“以墙中为门中”为交底，如果门口两边的墙都不正，“斜门”是必然的。户门作为面子活肯定不能斜，否则他将带来的是墙随门斜、砖随墙斜，户门内外就一个“斜”字。斜门的维修牵扯的东西很多：拆门、剔室内外地砖、重新装门、收口、铲或者补户门内外墙面、买砖（配色）铺砖等等，矫情的业主还得住宾馆，千万得注意别把户门装斜了。以防此类情况发生，户门安装最好以地上所弹的控制线为准，并结合对面或者侧面强进行检验。说到户门，我不禁想到了7号楼户门收口时的情况:由于门洞留的过大（砌筑墙），户门安装后门顶有15公分的空隙，没法直接收口，只好重新在门口上做梁，再行收口，费工费时费成本。
11、地下室地面起砂：地下室作为车库，其面层理应为耐磨地面，而XXX项目地下车库为压光地面，并且在使用不到半年就大面积起砂。分析其原因，我认为一方面是由于所使用的商混含有粉煤灰，粉煤灰耐磨性差，不适宜使用在有耐磨要求的地面；另一方面跟工人的操作有关，找平时加水太多强度降低，压光前撒干水泥面；特别是压光的时间没掌握好，这也是地面起砂的主要原因。XXX项目地面起砂的维修我们采用的是喷洒地面处理剂溶液，不说人工，仅材料费就每平米五块钱，所以我们在施工中一定要注意材料的选择和压光时间的掌握。如果可能的话，办理洽商做成耐磨地面会更好。
12、结构顶板施工缝、裂缝问题：结构顶板施工缝本身不是问题，就是处理的不好也不是什么大问题，可是遇到了“刁民”就成了大问题，毕竟翻出规
范我们未必保证其符合规范要求，再说谁也不愿为此再闹腾到质监站，但“刁民”愿意，甚至要求做鉴定；再者，结构顶板施工缝处理不好，在小业主装修阶段，经常会出现上家地面找平或者铺砖泡到了下家装修完的顶棚。所以，施工缝的处理也很重要。具体的处理方法是：在结构完成后装修施工之前将松动的部位剔除，露出石子，清理干净，并采用高标号的砂浆填实抹平，必要时可分两次完成。而结构顶板裂缝主要是由于砼浇筑后未达到上人强度时，为了赶工期就上人施工；过多的堆放材料、过早的拆模也是造成顶板裂缝产生的主要原因。结构裂缝过大就会影响到结构安全，在结构施工中一定要避免。在维保过程中，我们已经因顶板裂缝和施工缝处理太差向小业主赔偿了1万元，希望大家在以后的施工中足够的重视。
13、二次结构墙体裂缝问题：墙面裂缝其产生原因主要由以下几方面：不同材质墙体连接部位没有采取加强措施、砌筑墙体一次性砌筑过高、隔墙板拼缝没有采取加强措施以及隔墙板本身有裂缝等。对于已装修过的房间出现裂缝，就需要铲掉抹灰层，重新套胶、贴布、抹灰刷涂料。在XXX维保期间，一户卫生间墙砖和餐厅墙面（同一道墙同一个位置）都出现了裂缝，经查是隔墙板裂缝引起的。裂缝产生后，其维修涉及到对已装修墙面的涂料、瓷砖进行铲除和恢复，也就会造成经济赔偿，所以在施工中要特别注意。
14、结构预留洞、预埋套管问题：在维保期间，常见的是空调孔偏位、空调孔撞雨水管、空调孔没预留等预留洞问题，由此使我联想到结构施工中众多关于预留洞留错、少留的问题。我们很多现场管理人员在结构施工阶段只看结构图，并没有结合建筑图、电气图、给排水图、暖通图从整体上了解建筑物的整体功能要求和布局，往往造成少留、错留预留洞。比如说吧：①雨水干管和空调冷
凝水干管预留洞的位置，是否会造成将来影响空调的放置，空调机位大小是否合适；②空调洞的位置、高度（是挂机还是柜机），是否与雨水干管和空调冷凝水干管预留洞相冲突，是否內低外高（雨水倒灌）；③管井砌筑墙插筋的预埋位置；水、暖立管预留洞的大小、位置，电缆桥架预留洞的大小、位置，干管或者桥架在哪一层，从那一层开始，到哪一层结束设置预留洞；④通风系统的走向，预留洞的大小、位置，从那一层开始，到哪一层开墙洞进入增压送风机房；排烟系统的走向，外墙预埋套管的大小、轴线位置、高度；等等⑤呼梯盒的轴线位置、高度、大小，电梯井坑通往集水坑的预埋套管的高度、轴线位置，提升轿厢的钢丝绳预留孔的位置、大小，槽钢（卷扬机支座）进墙端的预留洞的位置、大小；⑥消防干管预埋套管的位置；⑦厨卫间烟风道以及给排水干管预留洞的大小、位置，马桶、洗手盆、地漏的位置等等⑧π接室电缆套管的预埋位置、高度，人防密闭套管的埋设位置等等。要准确的做好以上工作必然会要求我们在结构施工中既要看结构图，还要熟悉建筑图、了解给排水图、暖通图，从整体的建筑功能去提前发现问题，并在施工中防止少留、错留。一旦少留、错留，必将造成经济损失，举两个简单的例子：一个呼梯盒少留，一般情况下需要φ100的水钻打6孔（180mm墙厚，大概1延米），每延米100元，那就是100元的损失；一个DN800的排烟套管少留，需要φ100的水钻打33孔，（墙厚250mm，8.25延米），那就是825元，这只是开孔的费用，这些都是小的预留孔，门洞口、窗洞口等的少留、留偏将会导致更大的损失，所以我们必须要引起重视。弥补这些过失在结构施工中是举手之劳，但在装修时却需要加倍来偿还。
15、结构顶板不水平：结构顶板不平是由于顶板模板支撑不牢固引起的涨模、模板支设局部标高有误、起拱高度过大或者过小等原因造成。常见情况有
边角局部下沉和锅底。其维修比较复杂：抹灰，太厚（小面积的下沉需大面积的抹灰，特别是当钢筋下沉时不能剔凿只能抹灰，以免破坏结构）；剔凿，费工（顶板难剔凿），露筋还得另外处理；一旦被“刁民”发现将涉及到赔偿（XXX项目建工六建承建的五号楼一户因顶板下沉赔款五万）。所以我们在结构施工中必须要注意，并在装修阶段复查并处理，给“刁民”无可乘之机。
16、预留孔吊洞问题：预留孔吊洞不牢固在施工中经常出现，其往往导致有防水的部位防水失效，更有甚者会导致安全问题。在XXX项目维保期间一户在装修时，客厅顶板一块二十公分见方砼块（轴线传递预留孔）落到了下一层，只是阴差阳错的装修公司承担了此责任并且做了处理。倘若上下家小业主是“刁民”，谁都不知道会陪多少钱。所以我们在施工中一定要按照工艺标准去做，绝不允许吊洞不使用钢筋、用聚苯板填充。同时结构外墙施工时留下的架眼、螺栓孔必须填实，以免造成外墙漏水。
17、墙面顶棚抹灰及空鼓问题：空鼓、裂缝对我们搞建筑的来说可是司空见惯，可是不同部位的空鼓决定了问题的严重程度不同，这里主要说说厨卫间墙面的空鼓和客厅卧室的顶棚。厨卫间墙面的空鼓会导致小业主装修后墙砖的空鼓脱落，客厅卧室顶棚的空鼓会导致抹灰层、涂料层脱落，其维修必然涉及到剔凿、铲除（空鼓部分）、材料购买（墙砖、底胶、腻子、涂料）、重新恢复到业主装修的程度，小业主也会因此对装修的工期延误提出索赔，稍不满意就要公示、找媒体。在XXX项目出现顶棚空鼓的房间不在少数，其中经我项目进行维修和赔偿的就有九家，其中有四家已是底漆做完后，整个装饰层从原石膏找平层脱落，有三家是在顶棚铲除后发现顶板施工缝、底板裂缝又另外提出索赔的。分析顶棚空鼓的原因，主要有以下几个方面：一是顶棚找平前基层未处理干净，没有套底
胶；二是石膏质量有问题，胶性小，粒径细，硬化后强度低；三是施工过程中刮耐水腻子太早，石膏层水分没有排出（这一点可以排除，因为楼内顶棚装修早已完成并干透）。XXX项目出现的顶棚空鼓脱落我们的分析结果是石膏胶性小，用手轻抚就掉砂，截止目前为此我们所花费的材料费、人工费不少于四万元，还不含经济赔偿。所以我们在施工中一定要注意以下几点：石膏找平前的基层处理不能忽视结构修补、剔凿、防锈、套底胶，找平前先对材料做实验（也可以选几种品牌作比较），顶板石膏找平能薄就薄、能不刮就不刮（规范中并未对顶板的平整度有详细的要求，只是观感要求，顺平就可以），待粉刷石膏八九成干后再进行腻子、涂料施工。厨卫间墙面则应该省掉抹灰这道工序，业主在进行贴砖的过程中自然会找平，也没有人去追究，只要拉毛就可以。这里需要强调的是拉毛必须得养护，否则会起到副作用(隔离层)。
18、部分结构和装修设计问题及其他：经过维保期间出现的问题，不难看到图纸设计的不足之处，比如说地下室地面设计采用素砼压光成活、结构板上设置砌筑墙（墙下无梁或截面太小）、空调机为设计太小、相邻两家共用空调机位、百叶窗叶片坡度小（雨水容易溅到室内）、部分外墙采用大孔砖砌筑（外保温体系下容易造成外墙漏水）等等，还有其他质量问题在此不再赘述。不是说上述问题大家都不知道，只是大家没有血的教训或是处理过这么恶心的问题而没有引起足够的重视，不要抱着交工就完事的心理去施工，问题早晚会暴露，也早晚得处理。
经过近一年的维保工作，水电专业也出现了不少问题。对于电气、给排水、暖通专业我也只是略知皮毛，在这里只谈谈维保中碰到几个主要问题。
1、给水系统：给水系统常见的问题主要有截止阀质量差、管道标示不
对、地埋管线不在管线区内、地埋管高有接头、PPR管熔接不牢固、波纹管串水、丝堵不严跑水等问题。截止阀质量差主要有三种情况，阀门不严、丝扣处开裂和压盖断裂。阀门不严，在装修时就不能进行管道改造、打压试水，入住后不能更换龙头、洁具等；丝扣处开裂就造成阀门漏水，往往造成管井积水甚至进入室内；压盖断裂则造成大量的跑水，直接导致公共区吊顶、照明被泡，最严重的就是电梯被泡。XXX项目曾出现过两次因管井内截止阀压盖断裂，单元立管阀门不严，虽已采取了应急措施也造成电梯被泡（主控印板烧坏，一块一万二）。压盖断裂从阀门本身来说，就是壁薄，材质差。所以我们在材料进场时一定要注意阀门的壁厚和材质，特别是三个丝口的壁厚，并且必须进行打压试验，毕竟被泡的损失比阀门贵得多。蝶阀同样具有关不严的质量问题。同时更换阀门不仅仅是更换这么简单，泄水相当麻烦，管井内阀门的更换就需要卸掉立管内的水，立管阀门的更换就需要卸掉主管内的水等等。管道标示有误，直接造成开错阀门，在装修期间容易造成泡了对家，错误简单但后果严重。装修施工时，必须明确地面埋管的位置区域，也就是我们所弹的管道区域线。地埋管线不在管线区内，电路改造或者木地板安装（带地垄）时很容易破坏到地埋管，责任肯定由我们施工单位承担。大量的漏水很容易发现和解决，不会造成太大的经济损失和赔偿，反而不明显的洇水倒是定时炸弹，木地板被泡、下家顶棚抹灰层脱落最为常见。地埋管高所涉及的问题很多，如顶板打厚了、多管道交叉，以及管卡太少引起的翘曲等。所以我们从结构施工时就要引起重视，严格控制顶板标高；在管道铺设时错落有致，固定牢固，最主要的是成品保护，以往经常出现因地面施工碾压等造成地埋管高、接头开裂和管道漏水。更要注意的是地埋管不应有接头，一旦被懂行的业主发现就会没完没了的纠缠、索赔。PPR管热熔不牢固。波纹管串水主
要是由于波纹管在管井、厨卫间等有积水的地方未做好收头工作，积水顺着波纹管进入并在波纹管的接头处漏水，造成地面湿润不干，严重者泡坏地板。所以在施工中一定要将波纹管在防水层以下收头，避免串水情况发生。丝堵跑水，往往为大家所不重视，但是在XXX维保中造成的房间材料被泡，下家墙面顶棚被泡，吊顶被泡不在少数，因此我们必须得重视。
2、排水系统:排水系统常见的问题有排污泵不启动或者不抽水、下水管漏水、管道不通、洁具排水口位置留偏留错等。排污泵不启动或者不抽水，其主要原因有电路接反、瓢子失灵、偶合不严、垃圾堵塞等。在XXX项目维保中，会所就因排污泵瓢子不起作用被灌水二十公分，8号楼也因排污泵偶合不严在阀门跑水后积水倒灌电梯井坑，电梯被泡，所以排污泵的正常运行很重要。下水管漏水主要体现在立管的接口或者检查口，往往出现因抱箍不紧或者检查口皮垫松动、断裂漏水，必须在小交业主前仔细检查，否则一旦业主装修完毕后才发现问题，要维修就必须破坏吊顶、瓷砖。同时还要注意，检查口必须朝外并且方向要正。管道不通，管道内有砂浆、混凝土、线皮子等杂物，按理说我们在交工前已经进行了通水试验，可见我们在通水时并没有认真去做。在下层没有装修的情况下，维修倒是不难，一旦下层吊顶完毕就必须拆吊顶，赔偿。马桶、洗手盆排水口位置留偏留错，马桶没法安装或者与图纸不符，涉及到重新开孔、安装、吊洞、防水恢复，关键是下家是否装修、是否同意，处理起来很麻烦。在此要提到的是XXX项目维保中发现，洗手盆排水管弯头有丝接的，由于管子离墙太近，下水不通的根本没法拆除，只有砸掉换对接的，也希望在以后的施工中考虑到这一点，也更希望在交物业前排除所有不通的管道。
3、供暖系统：除了以上所提到的，XXX项目7号楼暖气系统还出现一
个问题就是热供热回接反，暖器温度低，为此又重新切割主管并调换过来。
4、电气系统：电气系统中出现的问题不多，主要的问题是电线中间有接头、电线裸埋不穿管，更有甚者是等电位线管用PVC的，中间用带丝，两头接BV线。为此我们也付出了沉痛的代价，曾经为一家进行了全面的电路改造，就是因为电线不穿管，用带丝代替BV线被人拍照留证。
以上所提到的是我在XXX项目维保中所遇到的问题，这些问题并非是大家所不知道的，却是在施工中没有得到大家的重视的，并且在维保期间维修起来相当费劲并且产生赔偿的问题。也希望能引起大家的重视，在施工中避免这些不必要的损失。
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