关于拆迁论文

第一篇：关于拆迁论文

关于行政法视野中的拆迁问题

论文关键词:拆迁

行政法

补偿

听证

论文摘要:随着经济的发展和城市化进程的小断加快，“拆迁”这个与人民利益密切相关的问题显得矛盾重重，处理小好就会激化矛盾，影响社会稳定和发展的大局、本文主要从行政法角度审视这一问题，分析了拆迁矛盾的现状、成因，并结合有关法律法规提出其解决机制。

近年来，我国的城ili建设步伐明显加快，伴随着旧城改造，一人批老住户步入了拆迁户的行列。由拆迁带来的纠纷呈上升趋势。且在一些地方出现了由拆迁带来的较为激化的矛盾。在依法治国的今天，拆迁这一关系人民根本利益的领域承待法律规范。

一、拆迁矛盾原因分析

1.立法理念、法律意识方而:拆迁是指为城市建设和国家经济发展的需要，经有关机关许可而拆除权利人房屋并给予补偿、安置的行为。拆迁涉及房屋所有权人的所有权问题。所谓房屋所有权是指权利人对其所有的房屋有占有、使用、收益、处分的权利。该项权利受法律保护，任何组织、个人均不得非法侵害。拆迁从性质上讲应该属于对公民则-产的征收。我国法律中虽没有明确规定“私有则一产神圣不可侵犯”，但法律对“保护公民个人的合法则一产”在《宪法》中作了承诺。也就是说:保护公民个人合法则一产安全是国家的法定义务而长期以来，在中国的法律传统中，公法文化一直占绝对优势，私权利一直得不到应有的俘重和有效地保护，无法同公权利相抗衡。在公民个人利益与国家利益发生冲突时，强调牺牲个人利益服从国家、集体利益。与之相对应，国外则非常强调对公民私有财产的保护。“公民个人的土地，皇帝的马也不许跑。”而在我国，拆迁实践中的“钉子户”一词就反映着拆迁者与被拆迁者的对立关系，暴露出立法理念之落后。法律体制方而:我国日前拆迁工程相当浩大，涉及到许多样众的切身利益。这方面的矛盾纠纷呈上升趋势。然而，在这一领域尚没有一部统一的《拆迁法》这方面的法律依据主要是国务院在2001年6月6日第40次常务会议上通过并于2001年11月1日正式实施的《城市房屋拆迁管理条例》(以下称《条例》)。各地政府根据各地的实际情况，依据此条例制定了当地的拆迁管理规定。如:1997年北京市颁布了《北京市城市房屋拆迁管理办法》。关于拆迁补偿方法，规定比较混乱，因此带来了实际操作中的混乱现象。执法方式与水平方而:城ili拆迁办公室是专门管理拆迁事务的机构，执掌着拆迁****。目前存在着较多的违反法律程序、野蛮拆迁等情况，反映出执法方式粗暴单

一、执法水平低。这在一定程度上伤害了被拆迁人的感情导致了此类矛盾的激化。

二、行政法视野中的拆迁问题

1.关于拆迁抽象行政行为的可诉性问题

现代法治国家一般都将立法纳入司法审查。例如在英国，无论是行政机关的具体行政行为还是抽象行政行为，只要超越权限，法院都可行使审查权。而在我国的实践中，有这样一种情况:在被拆迁人对一此拆迁规则表不疑问时，尚没有较有效的解决途径。这与我国现有的行政法律制度有关。我国《行政诉讼法》和《最高人民法院关于贯彻执行行政诉讼法若干问题的意见(试行)》所确定的行政诉讼受案范困仅限于具体行政行为，而排除了抽象行政行为。2003年4月25日，《法制日报》以《公民状告政府行政“立法”不作为》为题报道了南京市江宁区的一件由拆迁纠纷引出的案中案。案件中的江宁区政府在上位的拆迁法规已修改多年的情况下，不及时修改当地的拆迁法规，仍然沿用7年前的祈行办法，以致被拆迁人因此损失数白万元，被拆迁人愤而状告政府立法不作为，其诉讼请求被驳回。而对一些地方政府以行政立法的方式损害被拆迁人合法权益的行为，司法的活动空间很小，这也就使得当事人处在了一种投告无门的境地。故许多学者强烈呼吁扩人行政诉讼受案范困。有的学者还卞张从社会公共利益关系出发，一切行政行为都纳入行政诉讼受案范围。

2.《城市房屋拆迁管理条例》的不周延性

(1)《条例》尚未规定被拆迁人有权利参与拆迁的决策过程及监督拆迁过程。飞政府行政公开是现代社会的一人趋势，而在我国的拆迁实践中，许多拆迁决策存在着暗箱操作的现象，都是政府一言为定，不容被拆迁人的质疑。如果被拆迁人有参与拆迁决策过程的机会的话，会减少不少矛盾。另外，《条例》也未规定被拆迁人有权利参与监督拆迁过程。

(2)《条例》并未明确提出听证程序，只在第八条规定:“房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人，拆迁范困，拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆迁卞管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”

(3)《条例》第十六条规定:“拆迁人与被拆迁人或扦拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。“当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或扦提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”这一规定存在两个问题:首先，裁决公正的前提是地位中立，而城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为，而且在一些地方，政府官员追求所谓政绩的愿望与商人追求经济利益的目标相结合，于是政府和开发商之间有了更多的默契，由此产生的政府的裁决的公正性就可想而知了。其次，“诉讼期间不停止拆迁的执行”的规定使被拆迁人如果对拆迁补偿不满，即使选择了行政诉讼，也只能“带着镣铐跳舞”，无法改变被强制拆迁的命运。这就，致一些被拆迁人采取非理性的方法来处理问题。

其它法律法规存在的问题

我国尚没有系统地规范房地产评估方面的法律法规。目前多数房地产评估机构依附于行政权力而存在，其出具的评估报告带有浓厚的行政色彩。因此，有关部门有必要尽快制定相关措施。另外，有些地方性的法规虽然打着保护被拆迁人合法权益的旗号，但在实际立法过程中并没有把被拆迁人作为权利主体来保护，而是站在管理者的角度，以方便拆迁为目的。这些都是立法中需要改进的。

三、解决拆迁矛盾之法律构想

要想彻底解决城市建设中的盲目与无序状态，从根本上保护公民的权利不受侵害，仅靠行政命令是不够的。为了防止推土机下的悲剧”的发生，需要从立法理念、法律体制、执法方法等层而解决拆迁矛盾。

1.树立正确的立法理念

国家利益和个人利益从根本上说是一致的，不应该把被拆迁人放在政府拆迁的对立面上。要改变政府的行政观念。政府行政的最重要目标，不应当是修了几条步行街，招了多少商，引了多少资，而应是为当地的群众提供好的公共物品和公共服务。西方国家拆迁一条街道往往要酝酿四五年甚至七八年，我国香港的街道少有笔直，都是因为他们用了最充分的时间进行平等的协商，直到双方都觉得公平为止。这一点值得我们借鉴。基于平等基础上的拆迁法律法规才能得到群众的拥护。完善我国现行的有关拆迁的法律法规

(1)规范建设项目的审批程序

对涉及拆迁的，在规划审批前应以适当的形式予以公示，充分听取被拆迁人等利害关系人的意见。建设上程规划方案一经批准，建设单位不得擅自变更;确需变更的，必须经过规划部门审批;城市规划行政部门在批准其变更前，应重新进行公示。

(2)应明确提出听证程序

《行政复议法》第四条规定:“行政复议机关履行行政复议职责，应当遵循合法、公正、公开、及时、便民的原则，坚持有错必纠，保障法律、法规的正确实施。”《行政处罚法》专门对行政机关作出某此行政处罚决定前，当事人要求听证的，行政机关应就组织听证的程序作硬性规定。可见，听证有一定的法律依据。在此基础上，《条例》应明确提出听证程序，要求“房屋拆迁主管部门在审查拆迁人拆迁补偿安置方案时，应当听取被拆迁人的意见。”只有充分体现透明度原则，才能提高行政效率。

(3)确立合理货币补偿机制

公共利益的成本当由受益人均衡负担，这是现代社会的共识。因此，对城ili建设中的利益受损者，应进行及时、充分、合理的补偿。《条例》规定，被拆迁房屋的评估办法及搬迁补助费和临时安置费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府制定或规定。从目前的情况看，各地的评估办法和补偿标准、补偿程序均不相同，拆迁补偿标准较混乱。且补偿标准一般都是政府说了算，较少听取样众意见。而目前的拆迁矛盾在很人程度上是由执行的补偿标准相对于市场房价偏低引起的。因此应赋予样众在补偿标准上的“话语权”，从而提高透明度，使补偿趋向于公平。有学者建议，国家可制定统一的《征收补偿法》，确立评估办法和补偿标准的制定办法，明确评估和补偿的程序。就政府而言，应严格依法行政。

依法行政，必须强化听证程序，确保被拆迁方的知情权。依据相关法律的精神，在拆迁当事双方不能就拆迁补偿安置等问题达成一致，经做工作仍无效的情况下，对涉及拆迁住户多、影响而广、补偿数额人的纠纷应举行听证。根据拆迁行政程序规定和拆迁实践，笔者认为，把举行拆迁听证的时机选择在经多次做工作拆迁当事双方仍不能就拆迁安置补偿事宜达成一致，拆迁行政部门在下达拆迁行政裁决之前较为适宜。这样做便于充分听取拆迁当事双方的意见，也为即将下达的行政裁决提供充分的事实和法律依据，确保行政裁决的公正拆迁听证应以公开的方式进行，不但拆迁行政机关和利益关系人参加，一般公众经允许亦可参加旁听，新闻记者也可以采访。拆迁听证应遵守法定程序。听证结束后，行政机关负责人应对听证结果进行审查，作出相应决定。

依法行政，需要注意方式方法现在有不少地方政府走的是“强硬派路线”，以权压人，以势欺人，根本没有把拆迁户放到平等的谈判位置。在利益之争中既不遵循法律，也不严格按市场经济规律办事，而是按拆迁办单方面的意志行事，甚至或通过滥用职权停水停电等违法方式逼人就范，或通过造成既成事实来强迫拆迁户接受。其结果往往是事与愿违。拆迁方式应当依法确定，具体有两个方面，一是在实体方面，依照法律规定，对被拆迁人足额进行补偿、安置，不能利用评估或地位的优势克扣、减损补偿、安置数额，侵害被拆迁人的利益;一是依据法定程序拆迁，对不能达成协议的，可提请拆迁主管部门裁决。裁决生效后或被拆迁人不服起诉的且拆迁人提供周转用房的方可强制拆迁。同时，拆迁部门应改进执法方法。这方面也有一些成功的经验。据报道，沈阳市在“金廊”拆迁过程中，走的是市场化路线”补偿金额通过"市场评估定价”。为保障被拆迁人及承租人的利益，还设定了最低补偿线。为尽快完成拆迁工作，采用现金奖励的办法，并采取了分时间段奖励措施:拆迁人会后25日内搬迁完毕的，每户奖励4000元人民币;拆迁人会后35日之内搬迁完毕的，奖励3000元人民币。这种“以柔克刚”、人性化、灵活务实的解决问题的思路，更适应当下的样众的心理。无论是经济效益，还是社会效益，都远远好于一此地方的野蛮拆迁。只有依法行政，才能真正俘重人的俘严，达到拆迁的最终的目的，即为了满足的人更高层次的社会需要。

另外，政府要采取措施，为拆迁户提价供经济适用房和中低价商品房，以从源头上减少拆迁矛盾。应畅通被拆迁人的权利救济渠道。

现实中，被拆迁****利救济渠道的不通畅是造成拆迁矛后激化的重要原因。为此，人民法院应当受理拆迁争议，同时享有拆迁纠纷的最终裁判机关的地位。同时，考虑到拆迁涉及一些专业知识，应组建由与拆迁双方没有利害关系的专业人士组成的裁判机构，公正而高效地裁决拆迁纠纷，既维护被拆迁人的合法权益，又保障城市建设项目的顺利进行。

拆迁本来是为人民样众创造更好的生活环境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法规的不健全丙加上一此部门工作方法简单粗暴，导致“善花”结出“恶果”。笔者认为，只有全面廓清立法理念、改善现有法律体制再加上有关部门依法行政、人性化执法，才能真正把好事办好，最终使人民样众受益。

【参考文献】

[1]秦平.城市拆迁，司法何以缺位[J].中央政法管理干部学院学报，1995,(6).沈阳今报[N]2003-9-3.浅谈物权法视野下的房屋拆迁问题

在我国城市发展过程中，房屋拆迁涉及到的利益冲突极其复杂，而其中发生的各种房屋拆迁纠纷，也一次次的成为媒体、公众以及政府关注的焦点。在《物权法》出台之前，对于城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序，尚无法律规定，实践中有关房屋拆迁的实施以及相关纠纷的解决的主要依据就是2001年国务院颁行的《城市房屋拆迁管理条例》，而这一条例的规范设计以及调整方式颇受诟病。《物权法》的颁行对于城市房屋拆迁问题起到了很好的立法整理作用，而且根据目前的安排，关于城市房屋拆迁问题的具体法律依据将由国务院根据全国人大的授权制定相应的行政法规。《城市房地产管理法》的修正是以《物权法》为基础的，而国务院制定拆迁法规在法律性质上属于授权立法，因此将来国务院制定拆迁法规也必须以《宪法》和《物权法》的有关规定为依据，不得出现相违背的情形。

一、《物权法》的相关法律规定 房屋拆迁乃是以征收或征用为前提，《物权法》中并没有直接对房屋拆迁问题作出规定，但是其中涉及房屋拆迁的有关征收或征用法律规范主要有第四十二条、四十三条、四十四条和一百四十八条，根据这些法律规则的内容设计，有关房屋拆迁的法律规范应该包括以下方面：

第一，房屋拆迁须以公共利益需要为前提。

房屋拆迁通常是由于土地或作为私人财产的房屋被征收或征用，以及提前收回土地使用权而发生，而在此三种情形下，法律均明确规定，必须以公共利益为前提。首先，《宪法》中明确提出征收或征用必须以“为了公共利益的需要”为前提。譬如，《宪法》第十条中规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿；第十三条中规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。其次，《物权法》中再次明确规定了公共利益具有前提性条件的约束作用。譬如，第四十二条中第一款首先再次重申了征收征用必须以公共利益需要为前提，而第一百四十八条则指出，提前收回土地使用权也必须以公共利益的需要为目的。再者，刚刚修正的《城市房地产管理法》第六条也明确指出，“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋……”。

第二，房屋拆迁必须以给予补偿为前提。

征收是所有权消灭的一种原因，其最终以所有权人丧失所有权为代价；而征用则是以权利人之使用权的丧失为代价，因此征收和征用在本质上是通过行政权剥夺他人财产权的行为，是一种不公平、不自由的财产流转行为，因此法律必须对此提供矫正或救济途径，通过法律事先强制性规定“给予补偿”为救济方法。对于补偿问题，在《宪法》、《物权法》以及新修正的《城市房地产管理法》中都有明确规定。《物权法》中特别强调对被征收人或被拆迁人的权益保障问题，第四十二条中指出，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。第四十四条还指出，被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。第一百四十八条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。需要注意的是，给予补偿是房屋拆迁的前提而非后果。在实践中，很多人认为征收征用权是法律赋予的，而补偿仅仅是一种事后救济，这是与《物权法》的立法精神相违背的。根据《物权法》，补偿是征收或征用权存在或产生的前提而非后果。

第三，房屋拆迁必须严格遵守法律规定的权限和程序。

拆迁以征收或征用为前提，而征收或征用又以公共利益需要和给予补偿为前提，在具备公共利益需要和给予补偿两个条件时，就会有征收或征用权的产生。而此种权力的行使，实质上乃属于行政权力的运用或行使，“绝对的权力绝对导致腐败”，因此法律需要从权限和程序两个方面限制该权力的行使。对此，《物权法》第四十二条、四十三条、四十四条中都有明确规定，譬如第四十三条规定，不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。而且需要进一步明确的是，违反法定权限和程序，也就丧失了征收或征用的权力，而以此为前提的拆迁行为也就当然属于无权、违法、无效的行为，因此而给被拆迁人造成损失的，违法或无权拆迁人应承担损害赔偿责任。

二、实践中存在的问题

物权法的核心就是对共有财产和私有财产的平等保护，以及界定物上所有权的各种权利与义务。就像民主制度的基础是需要民主的人，保护私有财产的基石也在于我们能否正确理解“私有财产”。真正保护私有财产不是简单的高喊“风能进、雨能进、国王不能进”，而是在维护公共利益的前提下确立私有财产的不可侵犯，而不是我的财产我完全说了算。另一方面，当公共利益与私有财产发生冲突时，必须对有产者进行适当的救济，对于他的损失应给给于补偿，而不是剥夺他的私有财产。《物权法》规定，出于社会公共利益需要可以征收私人财产，但是并没有具体列举哪些叫社会公共利益需要，也没有对社会公共利益需要的判定规定明确的程序。因此，目前物权法关于拆迁的内容在实践中如何运用还是十分笼统的，需要实务中逐步完善。

第一，何谓公共利益？

《中华人民共和国物权法》第四十二条规定了为了公共利益的需要可以征收个人的房屋或其他物权。该条确立了一个原则是物的权利人只有在公共利益需要的前提下，才无条件的将物权转让给国家；对于非公共利益的商业拆迁，物的权利人可以自主决定是否转让自己的物权。这无疑是历史的巨大进步，但是该法未对公共利益进行界定，却是一个重要的遗憾，因为目前公共利益在有些情况下难易界定，征收属于公权力而不界定公共利益就无法实现立法目的，将严重侵犯物的权利人合法利益。

笔者认为，公共利益应当符合一下几个条件：第一公共利益的受益者必须是国家或者不特定人；第二受益人的受益必须是不特定的多方面性，不能以某一方面确定；第三，公共利益的获益必须具有持久性；第四公共利益的层次性要准确把握，将国家整体利益和地方利益有效把握。

第二、谁来界定公共利益

物权法没有界定公共利益，今后的公共利益界定或者由立法部门对物权法进行修订或者司法部门根据物权法的适用情况制定司法解释。但这两种都面临一个严重的滞后性，不能有效的维护权利人的合法权益。比较可靠的是法院在审理案件中依据物权法的规定及案件情况及时界定公共利益了，这符合实际情况，但这需要法院具有很高的中立性，不能被任何力量干扰，公正的行使司法审查裁判权。第七条规定物权的取得和行驶，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

第三，强迁问题

强迁问题在我国各地十分普遍，情况也很复杂，对于符合公共利益的拆迁，如果实务中能满足物权法规定的条件，强迁将变得没有了存在的条件，因为被拆迁人获得拆迁款，同时现有居住条件不降低，多数被拆迁人是不会拒绝的；对于非公共利益的拆迁，按照物权法的规定，权利人可以拒绝转让物权，此种情况下，不应剥夺权利人的自由意志，所以此种情况下不存在强制拆迁问题。

第四，符合公共利益条件下的拆迁补偿问题

《物权法》第四十二条第三款规定征收个人房屋，应当依法给予拆迁补偿，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。这确立了公共利益条件下拆迁个人住宅，权利人虽然必须转让物，但是获得了两个保障：第一是获得补偿权，第二是获得现有居住条件不降低的权利。这样可能在目前情况下任何人都有可能成为钉子户。目前房价高涨不下，而以往拆迁都是按照被拆迁房屋价值评估计算的，但是实际中这种标准计算出的补偿款要获得同样的居住条件几乎不可能，所以如何有效的解决这个问题成为一个最现实的问题了。笔者认为解决这样的有效方式必须按照房屋在没有被拆迁条件下的市场价值计算补偿款，这样可能问题就好解决了。

城市拆迁中的若干问题及解决办法

（一）正确确定拆迁和裁决的主体，尽量避免政府机关既当运动员又当裁判员的局面。

应当说，在政府职能的转型时期，让政府完全退出在城市改造和建设上的直接参与和干预，是不现实的。但应尽量淡化政府机关的市场主体色彩，特别是对于城市基础设施的建设和公益项目的建设，政府应尽量退到幕后，让企业法人等市场主体到前台唱主角，政府只起一个制定规则和运用规则进行管理和裁决的作用，避免与民事主体之间的直接对立。既然城市的基础设施建设和公益事业项目建设都要由市场主体来经营，那么像房地产开发这样的经营项目，政府机关就更应该退避三舍了。政府机关退出经营活动，是体制改革对政府职能转换的必然要求。根据这一要求，不管是政府自身还是其下属部门，甚至是政府机关的下属机构，均不宜作为拆迁人从事拆迁活动。

那么，由政府投资的建设项目，颁发拆迁许可证时，又如何确定拆迁人呢？

政府投资，反映了建设资金的来源是由政府财政安排的。实际上，政府的工作是由各职能部门分解承担的，政府应当是城市管理、建设的协调机关，而不应充当城市建设的拆迁人，成为项目建设承担拆迁补偿安置责任的民事主体。由政府财政安排资金，实施城市建设，也要按照国家制定颁布的法律、法规，建立和完善符合法律规定的运作机制。要依照政企、政事分离、折管分离的原则，确定建设实施的主体。现在，有些城市成立了“城市建设投资公司”来具体实施城市基础设施建设项目，也有的城市由建设部门设立的市政工程建设单位来具体实施城市基础项目建设，我们不妨效法他们的做法。这样就可以将政府投资的市政工程项目，由企业按建设程序进行。由他们来担当拆迁人，可以使政府处于超然状态，也有利于房屋拆迁管理部门发挥职能作用。

（二）在城市规划区的集体土地上实施拆迁，应当兼顾《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》的不同规定，选择既合法又便捷的拆迁补偿方式。

根据我国现行法律规定，目前在集体土地上实施拆迁，有两条法律途径可供选择：一是依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的规定，在集体土地征用的过程中，将房屋作为地上附着物进行补偿后的拆迁，叫做农村集体土地征用拆迁。这种拆迁方式，按照《土地管理法》第四十七条第四款的规定，被征用土地上的附着物补偿标准，授权省、自治区、直辖市规定。根据山东省《实施中华人民共和国土地管理法办法》第二十七条的规定，只需将被拆迁的房屋作为被征用土地上的附着物，给予折价补偿或者以同等数量和质量房屋予以置换就可以了。这是一种既合法、又经济的拆迁方式，这种方式适用于农村部分土地被征用，绝大多数村民不改变其农民身份的情况，被征用土地上的农户可以另行申请宅基地重建房屋。二是依照城市房屋拆迁法律法规进行城市拆迁。即在征地的过程中，对被征用土地上的房屋不是按照附着物进行补偿，而是先把被征用土地上的农民转化成为城市市民，然后再按城市拆迁的法律规定进行拆迁补偿安置。这种方式适用于农村集体土地被全部或大部被征用，农村村民全部转为城市非农业人口的情况。

上述两条拆迁途径有一个共同的前提，那就是集体土地必须经依法批准征用，否则，在集体土地上所进行的任何开发和建设都是非法的。因为我国的土地管理法明确规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”我市2002年在机场路附近进行的拆迁活动，之所以遇到了前所却未有的困难，诉到法院的案件至今不能下判，就是因为集体土地未经审批征用，有关部门就颁发了拆迁许可证，且已拆迁完毕。

我省规定地上的附着物即房屋和其他建筑物、构筑物的补偿费，按重置价格结合成新确定，这与国家拆迁条例的规定是不一致的，它是基于拆除地上附着物由被拆迁人自行搬迁异地迁建作出的规定。实际上，在城市规划区内征用土地拆迁农民的房屋，再安排宅基地由农民迁建的办法，鉴于城市郊区土地资源的紧缺和不可再生，已经不能再继续了。从有利于被征土地的农民房屋拆迁补偿安置问题的解决和权益的维护考虑，在征地过程中，应采取先办理征地，后实施拆迁的程序，来规避拆迁条例的适用障碍，以满足《拆迁条例》的管辖权规定。

（三）慎重处理权利受限房屋的拆迁问题。

现代市场经济条件下，房产的权利总是在不断变化的，在一般用途的房屋中，会出现因某种法定原因使原有房屋所有权受到限制的特殊情况，如因借贷而设定抵押，会使原有房屋的所有权和处分权受到限制；因法院查封而使原房屋权利受限；因企业改制而使原有房屋所有权受限；因房主下落不明而被代管；因房改取得的产权不完整；因家庭婚姻关系发生变化引起产权人变化的特殊情况等等。对这些权利受限的房屋进行拆迁，必须依照法律的特殊规定处理，否则可能导致拆迁违法。

1、抵押房屋拆迁纠纷的处理：

随着改革开放的深入，以房屋产权作为抵押物向金融机构抵押贷款，是企业或个人取得资金的常用手段。这类房屋在拆迁时，银行作为抵押权人，将加入到拆迁法律关系中来，否则抵押权将受到侵害，所以，抵押房屋的拆迁纠纷便具有一般房屋拆迁活动所不同的程序和特点。

所谓抵押房屋，就是设定了抵押权的房屋，是指被拆迁人所有或经营的，依照法律规定已经由被拆迁人作为履行债务的担保物的房屋。以房屋作为抵押，是担保方式中最常见的一种。其法律意义在于，当债务人不履行债务时，债权人有权从房屋拍卖或变买的价款中优先受偿。抵押房屋的特点，一是所有权受到限制：房屋一经抵押，该房屋所有人的权利就受到限制，突出表现在处分权的限制上。按照所有权制度，所有人对房屋拥有处分权，而抵押之后，就不得变更房屋的所有权，由此影响到拆迁活动中对房屋补偿安置的权益，未经抵押权人同意，被拆迁人不得擅自作出处分。二是抵押权依附于债权：由于抵押房屋的目的是确保债务的履行，该债务应当是合法存在的。如果该债务消失，而被拆迁人的房屋上的抵押义务也随之消失，抵押权人不得限制原抵押物所有人的处分权。三是抵押权须依法设立：在民间借贷中，债权人要求债务人提供房屋抵押作为债的担保，经常是以双方立字为据，忽略了抵押登记制度的存在，因此产生抵押权的瑕疵。在拆迁实践中，常有合同约定的抵押房屋被拆除，补偿完毕后，债权人才得知消息，因而权利受到损害而产生纠纷。四是抵押房屋的性质变化：在很长一段时间内，设立抵押权的房屋多为私房，而近年来，这种性质发生了逆转，企业用房占抵押房屋中的比例越来越大，而企业效益下降的范围越来越广，一旦拆迁，就会出现补偿金是优先安排职工还是偿还债务的矛盾，确实很难处理。

现行《城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定：“拆迁设有抵押的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”按照目前法律规定的两种拆迁补偿方式，拆迁设有抵押权的房屋的具体操作方式是不同的。

（1）抵押房屋拆迁，采用货币补偿方式的操作：应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押房屋上原有的抵押权消失，被拆迁人才能向拆迁人领取补偿金；如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能偿还到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。按照合同法的相关规定，拆迁人和被拆迁人都有及时通知抵押权人的义务。对没有在拆迁期限内与抵押权人重新设立抵押或者清偿原债务的，对其补偿款可以由拆迁人交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代为保管。

对货币补偿的抵押房屋拆迁，需要按以上方式操作，是因为所得的补偿金应属于抵押财产。房屋抵押权因房屋被拆迁而消灭，补偿款作为抵押财产可以使抵押权人的合同权益得到保障，担保的法律制度得到贯彻执行。

（2）抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作：如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选择了产权调换方式，其补偿操作应注意以下两点：一是抵押权人与抵押人应当就产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。二是抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。

抵押房屋拆迁，未达成新的抵押协议，一般情况是被拆迁人方面的原因居多，主要是对原抵押合同持有异议。对此，抵押权人应及时提起诉讼，避免债权落空。

实践中，抵押房屋中还有一种十分特殊的情况，就是开发商开发的房屋尚未竣工就遇到了拆迁的情况。而在建工程除向银行贷款作为抵押外，还可能存在拖欠了工程款和已预售的情况，对这种房屋拆迁产生的纠纷的处理，必须按照《合同法》第286条和相应的司法解释来处理。合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。”对此，最高人民法院有相应的司法解释。在建工程遇上拆迁时，无须折价拍卖，也是按市场评估计算补偿金额，但该在建工程的补偿款应按以下顺序处理：第一，如果该在建工程尚欠施工单位的工程款，在拆迁补偿时，该补偿金施工单位有优先受偿权，而不能先支付抵押权人或抵押人。第二，如果该在建工程不欠施工单位的工程款，但既已抵押，又已预售。作为购买房屋（在建工程）的购房者，其善意购买的行为受法律保护，如已付清全部或大部房款后，遇上拆迁，其已付的购房款应在拆迁补偿金额中优先退还。第三，如果该在建工程既不拖欠施工单位的工程款，也未向社会发售，那么除非抵押人与抵押权人协商重新设立抵押权，否则该拆迁补偿款应优先偿还银行的借款本息。否则拆迁人与被拆迁人将连带清偿原抵押贷款的本息。

2、被司法机关查封房屋的拆迁问题：

在拆迁实践中，作为拆迁人应当努力尽到合理的注意义务，要摸清楚被拆迁的房屋是否已被法院查封，是否已被设定了抵押，是否存在着租赁的情况，等等。如果发现已被法院查封的，一般应当采取货币补偿的方式，将补偿款存放到拆迁主管部门，以等待法院的最后执行。

3、改制企业房屋拆迁纠纷的处理：

对企业所有的房屋拆迁，正常情况下，法律关系是明确的，与一般房屋拆迁并无不同。复杂的情况产生于企业改制，20世纪90年代，国家对国有经济进行战略性调整，国有资产有计划地从一般工商企业中退出，使一些企业的资产出现了多元化。一些小型工商企业被出售，国有商业企业为主的局面被私营商业企业为主所取代。导致被拆迁房屋补偿的权利主体也出现了多元化。主要反映在以下几个方面：

（1）所有权与经营权分离，形成了特殊的补偿权利主体

经济体制改革，使企业的所有权与经营权相分离，经营权在所有权之外，成为新的拆迁补偿对象，经营权人成为特殊的补偿权利主体，对房屋拆迁补偿的协商内容产生了很大影响，发生了很大变化。1991年的《城市房屋拆迁管理条例》将经营权人列入安置对象中加以考虑，规定“拆迁非住宅房屋造成停产、停业，引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费。”2001年《城市房屋拆迁管理条例》第33条对此作了较大修改，一是将补助费更正为补偿，这就将经营者列入了补偿主体的范围。二是取消了停产、停业引起经济损失这个限制条件，规定只要引起停产、停业就应给予适当补偿。这一改变是对经营权也属于补偿对象的确认。

（2）拆迁可能成为困难企业改制的契机，必须灵活进行

目前，国企改制的最大困难是改制成本资金的筹措，而拆迁补偿为困难企业改制提供了资金来源，但是拆迁补偿资金的使用有先后的顺序。根据生存权优先于经营权的原则，优先支付的应当是拖欠职工的工资和养老金、医疗费等，其次才是其他开支。这是因为不解决职工的切身利益，企业改制就难以成功。

企业改制的目的之一，是产权明晰，特别是实行了私有化的企业，产权从抽象的社会公有到股东公有，其利益关系更加明确。企业的决策者面对拆迁将从企业的利益出发，选择对企业有利的补偿方式，不同的企业将有不同的选择，即使是同一企业处于不同的阶段也会有不同的选择。

拆迁人实施拆迁与被拆迁人改制企业接触，要注意其机制变化带来的灵活性，要准备多套方案。而企业面临拆迁时，要灵活选择对企业发展最有利的方式，将拆迁作为企业发展的重大战略机遇来考虑，利用拆迁尽可能地对企业进行经营方式、品种、范围和体制进行适应市场需求的调整。这样，可以减少或预防纠纷的发生，减少房屋拆迁和改制带来的对社会稳定的负面影响。

（3）注意把握企业改制引起的补偿权利主体的变化

实践中，对企业改制不仅是企业资本的改造，还有依据市场需求，对企业主体进行的改造，实行资产重组。作法上有企业分立、合并、转让，由此会引起拆迁补偿权利主体的变化。及时、准确地把握企业改制带来的补偿权利主体的变化，采取正确的对策，对改制企业房屋拆迁纠纷的妥善处理具有十分重要的意义。

第一，企业分立。分立是企业改制所采取的较多方式，是根据企业对市场竞争的不同功能和生产经营的范围，将一个企业分设为多个企业，或者将企业中的某一部分分离出来，单独设立一个新的企业。分立过程中涉及生产经营场地的调整，如遇拆迁，其拆迁补偿的权利主体便产生了变化。企业分立时对拆迁活动的不利影响主要有两个方面：一是有的企业分立后，相关财产分割未能办理相应的手续，结果遇上拆迁，往往是使用者没有所有权的相关手续，所有人又不占有使用，容易产生争议，影响拆迁进度。二是有的企业改制目的不正确，单为逃避债务，而没有按照市场竞争的需求对企业人财物合理调整，结果遇上拆迁，引起利益上的冲突，引发不稳定因素，也给拆迁活动带来干扰。

第二，企业合并。合并是企业改制的特殊方式，是为了增强企业的市场竞争能力，将相配套或者相关的企业合并组建新的企业。合并的方式多种多样，兼并则是常见的方式。合并是资产质量好、有广阔市场前景的企业实现低成本扩张，迅速扩大产生经营规模，提高经济效益的常用手段。企业合并，其拆迁中的权利义务均由合并后的企业承担，从权利主体的角度容易落实。存在的问题主要是有的企业合并没有按市场规律办事，靠行政手段拉郎配，有的难免存在资债不符的情况，达不到预期的效果。个别企业合并后又分手，不仅没有增强企业实力，反而受了一次重创。甚至有的合并期间发生资产流失、房屋所有权和土地使用权发生逆变的非正常情况，影响拆迁补偿权利的实现。

第三，企业转让。转让是企业改制的常见方式。国退民进，将原来属于国有的产权转让给民营企业或原企业职工，便引起了企业房屋所有权人的变化。这种转让的实现，转让关系中的出让人一般不是原企业，而是通过国有资产的管理者——当地政府来进行的。转让合同的约定，将在较大程度上决定被拆迁人的地位。例如，原国有土地使用权问题，土地改变用途的出让金问题，甚至遇有拆迁的补偿金的归属都需要通过合同来约定。如果我们在处理改制企业的拆迁纠纷时，不把握其产权变化，不了解转让合同的约定，就可能走弯路。

4、代管房屋拆迁纠纷的处理：

由于历史的原因，各地都存在着数量不等的由房管部门代为管理的房屋。这类房屋所有权人缺席，使拆迁活动有着特殊性。为维护产权人的合法权益，法律对代管房屋的拆迁作了特殊的规定。

代管房屋根据代管权力产生的原因，可分为委托代管和依法代管。委托代管，是指私有房屋的所有人不在本地或者由于某种原因无法行使管理权而委托他人进行管理。依法代管，是指房屋所有权人因某种原因没有或者无法行使管理权，而依照法律的规定，由政府（主要是房屋管理部门）代为管理。城市房屋拆迁中的依法代管主要有四种情况：一是房屋所有人下落不明，而且经拆迁人寻找无线索；二是逾期未能办理产权登记，且一时找不到登记权人的；三是所有权人死亡无继承人的；四是继承人下落不明又无合法代理人的。

对于代管房屋的拆迁，《城市房屋拆迁管理条例》有特殊的规定，该条例第十四条规定：“房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。”而对委托他人代管的房屋则没有直接规定，因此，代管房屋拆迁的操作，也因代管主体的不同而不同。

第一，对依法由房屋拆迁管理部门代管的房屋，需要拆迁时，拆迁人应与房屋拆迁管理部门订立拆迁安置补偿协议。该协议应经公证机关公证，被拆除房屋应办理证据保全。采用产权调换的，该调换取得产权的房屋继续由原代管人代为管理，房屋出租收入扣除必要管理费后，专账管理。采用货币补偿的，房屋拆迁管理部门或其他代管部门不得挪用；也可以先将补偿金缴入财政，尔后按无主财产的规定程序办理相应手续，但一旦出现合法所有人主张权利，应验明身份后将款项退还给所有人。

第二，对委托他人代管的房屋实施拆迁，应注意三个环节：一是注意验明委托手续的合法性与有效性。如委托手续有疑问，又找不到所有人的情况下，应按法定代管的程序，由房屋拆迁管理部门实施代管，履行职责；二是订立拆迁补偿安置合同时，代管人应提请公证机关进行合同公证，并送房屋拆迁管理部门备案；三是产权调换的房屋继续由代管人管理，如用于出租，租金收入，应以所有人的名义存入银行，货币补偿金也应如数以所有人的名义存入银行，不得挪用。代管人应及时将情况通知所有人的继承人，不得违反诚实信用原则，侵吞委托人的资产。拆迁人发现代管人有侵吞挪用行为，应予制止，必要时向房屋拆迁管理部门报告，金额较大的，应向公安部门报告，以追究其刑事责任。

无论是依法代管还是委托代管的房屋，拆除时都要请公证机关作勘察记录，采取证据保全措施，避免纷争。

5、有限产权房屋拆迁纠纷的处理：

有限产权房屋的出现，是我国社会主义初级阶段的产物，是城镇房屋产权制度改革的结果，拆迁时不同于一般房屋之处就在于其所有权不完整。我们应当看到，产权人购买的房改房，是我国长期低工资的一种福利性补偿，是劳动者多年劳动的积累。有的同志觉得产权人花较低的价格购买了房改房，拆迁时却要按市场估价的价值进行补偿，认为不太合理，认为是产权人占了国家的便宜。其实，这是对我国住房制度改革的片面认识。本来劳动者创造的剩余价值扣除了各种积累后，是应当以货币的形式返还给劳动者的，而我国长期的低工资、高积累，企业办社会，住房是劳动剩余的积累，长期以来一直是作为福利待遇来分配的，房改中再让劳动者拿出部分资金，购买本来就属于自己的房屋，对劳动者来说是不够公平的。如果再认为是他们占了国家的便宜，就不对了。

所谓有限产权房屋，是指所有人对享受政府或企事业单位补偿购买或建造的房屋拥有不完整的产权。

有限产权的房屋均依照国务院的文件规定办理了产权登记手续，在拆迁摸底时，一般能够摸清楚。其具体的形式有以市场价、成本价、标准价购买三种形式，拆迁补偿安置时要区别对待。

首先，职工以市场价购买的单位公房，产权归个人所有，遇到拆迁时，拥有完全的处分权。从理论上分析，公房出售的市场价也是享受了优惠的价格，含有福利的因素，但国家为了推进住房制度改革，作出了让利的优惠政策，因此该房屋拆迁补偿的权利，全部属于以市场价购房的职工。

其次，职工以成本价购买的公房，产权归个人所有，一般住用五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金中所含土地收益和按规定交纳的有关税费后，收入归个人所有。因此，拆迁补偿安置也应参照该规定办理。实行产权调换的，一般无争议，继续由职工个人享受有限产权。实行货币补偿的，如购房已满五年，原则上，该房屋的补偿安置权应归职工个人享有。未满五年的，该房屋的补偿与当时购房成本之间的差额，由单位和个人按份共有，实践中，对单位不主张权利的，也归个人所有。

再次，职工以标准价购买的房屋，拥有部分产权，即占有、使用、有限的收益和处分权，可以继承。住满五年后可以进入市场。遇到拆迁时，采用产权调换的，一般争议不大，有的地方则要求购房者付清标准价与成本价之间的差额。采用货币补偿的，补偿金与当时购房的标准价之间的差额，按产权比例在单位和个人之间分配。实际操作中，考虑被拆迁人的安置问题，一般都采取让利政策，按标准价与购房时的市场价之差归单位，其余归个人的办法处理。

随着产权制度的改革深入，城镇公房出售的工作已经完成，房屋的有限产权也将成为历史名词。

6、出租房屋拆迁纠纷的处理：

由于我国长期实行住房实物分配制度，有许多房屋虽不符合房屋租赁的要件，但已形成了事实上的租赁关系，表现为：一是虽有租赁协议（或房屋分配单），但没有租赁期限。由于所有人与使用人一直分离，使用人也定期交纳租金，对此应以租赁房屋进行补偿安置（这种情况主要发生在大量的公有房屋中）。二是虽然没有租赁协议，但定期交纳租金，这是典型的实事租赁行为。三是既没有租赁协议，也不交纳租金的。对于这些事实上的房屋租赁行为，在拆迁时也应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行安置。

拆迁租赁房屋时应当考虑两个因素：一是保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿或产权调换的补偿方式；二是保护承租人的合法权益。应当说，拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，所以在处理两个法律关系时应当一并考虑。依法拆迁是合法行为，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保护，被拆迁人有权获得补偿，承租人有权获得因为解除合同而造成损失的赔偿，为了达到良好的社会效果，对拆迁补偿和解除合同的补偿应当一并考虑，因此，国务院《城市房屋拆迁管理条例》对被拆迁人获得补偿设置了限定条件，在获得货币补偿之前必须对承租人进行赔偿或者解除合同，如果不能与承租人达成协议，被拆迁人就不能获得货币补偿。当然，因解除合同而使被拆迁人造成的直接损失应当在拆迁补偿中包括。比如，被拆迁房屋用于租赁进行饮食经营，承租人对房屋进行了装修，在拆迁补偿中，拆迁人应当对被拆迁人给付这种装修的损失进行补偿。在实践中应当防止三种错误倾向：一是要求拆迁人对被拆迁房屋补偿两份；二是被拆迁人承担了对承租人的赔偿而没有获得拆迁人相应的补偿；三是承租人没有获得任何赔偿。

（四）制定合理的房屋用途认定标准，正确认定被拆迁房屋的用途，解决好房屋用途争议。

被拆迁房屋的用途之争，实质上是拆迁人与被拆迁人之间的经济利益之争。目前，对房屋用途的认定，在立法上就存在缺陷。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定了房屋用途是价格评估的因素之一，但没有明确如何确定房屋用途，而是授权省、自治区、直辖市人民政府制定具体规定。这一授权带来了各地的不同规定。我们山东省的《城市房屋拆迁管理条例》第29条是这样规定的：拆除非住宅房屋的所有人具备下列条件的，其房屋应当按照营业用房给予补偿：

（一）持有的房屋所有权证用途栏内标明“营业”或者“生产”等字样；

（二）取得营业执照、税务登记证并有纳税记录；

（三）房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业、生产的地点、时间相一致。而我国的《城市房地产管理法》只规定了房屋权属的登记制度，并未规定房屋用途如何登记。更为矛盾的是国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条还规定：在拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得改变房屋和土地用途。按照这一规定，又明确了房屋和土地用途的改变是要办理相关手续的，登记便又重要起来。

对房屋用途的认定和处理是一个十分棘手的问题。这个问题之所以难，并不在于问题的本身，而在于各地政府的指导思想。如果将政绩或者开发商的利益优先于被拆迁人的利益，则势必会与群众越来越对立，拆迁越来越难。对于非住宅房屋的认定，建议市政府组织有关部门在充分征求市民意见的基础上，以规范性文件的形式制定一个具有可操作性的认定标准，明确规定：

1、房屋所有权证记载为非住宅的，按非住宅认定；

2、房屋所有权证记载为住宅的房屋，拆迁范围确定前实际作为营业用房使用的，在效验拆迁范围确定前的营业执照、完税凭证和规划部门批准的改建文件后，按照营业用房认定；

3、对于前店后宅或前店后厂的情况，也应按实际用途以非住宅房屋对待为宜，但应在补偿金中追缴其逃避的税款。因为有些户主为了减少房产税的支出，不愿据实申报房屋的实际用途，即使在税务部门上门服务时，也千方百计少报或瞒报，结果遇到拆迁时，不仅拿不出房产证或改变用途的申请手续或变更手续，连纳税凭证也拿不出来。

围绕房屋用途争议，我们难以回避目前在社会活动中存在的一个法律意识问题。即一方面在相当的人群中，现代法律意识尚未被接受，人们还习惯于按老经验、***惯办事。另一方面市场经济决定了法治的新原则，一是“法无禁止，便是权利”；二是“法无授权，便为侵权”。前者是充分保障市场主体的行为能力的，如房屋所有人将房屋用于法无禁止的领域是其权利，其实际用途只要不违法就应当被承认；后者是严格要求社会管理者的，即在行使行政管理权时，必须要有法律的授权，从制定规章、规范性文件到具体的执法行为都要受到严格的限制。对拆迁活动的行政管理中，如果行政行为无法律的授权，便为侵权行为。在社会主义市场经济条件下，我们应当以现代的法治理念指导拆迁实践，以减少无谓的争端。

中国法院网·张振良

“新拆迁条例”不应“盗取”土地使用权——关于《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》名称及第一条的修改建议

2010年1月29日，国务院法制办公室发布《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》），向社会各界征求意见，这既是民主立法的重要举措，也是回应社会公众民意的一种重要的立法程序，更是我国公民有序政治参与的主要方式之一。

该《条例》的名称是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，这个名称阅读使用起来实在是有些别扭和拗口，显得很不顺畅。但是，我想说明的不仅仅是这个法规的名称阅读使用时语气上拗口不拗口、顺畅不顺畅的问题，而是想分析并阐明一个值得社会公众讨论的重要的问题，因为在这个别扭、拗口的法规名称之下，存在着一个极其重大的问题：《条例》只征房屋不征地，实际上是“盗取”了业主的土地使用权！由此，我认为，假如我们要对《条例》提出意见或者建议，那么，我们首先应当质疑和考虑的问题就应当是“是否应当将土地使用权设定为《条例》的征收对象？”的问题。在一定的意义和程度上，这个问题是整个《条例》制定和修改的基础与前提，缺了这一基础与前提，整个《条例》便是建在沙滩上的阁楼，其法理基础和正当性都将会是存在严重缺陷的。

《条例》第一条规定：为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，制定本条例。

根据该条规定，政府征收的只是“国有土地上房屋”，并对被征收人进行补偿安置。但是，实际上，谁都明白一个浅显的道理，“醉翁之意不在酒”，当前，政府征收房屋的实质目的是获得房屋下面的土地而不是房屋本身，征收房屋只是征收土地的一个借口或者遁词而已。

罗马法有句格言“房屋粘在土地上”。自古以来，“房随地走、地随房走”就是物权法的不二法则，而根据这一不二法则产生的所谓“房屋属地主义”或者“房地一体原则”就是各国房地产法遵循的头号原则，我国物权法对这个原则也有明文规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”对此，国土资源部也早有法规明文规定，任何城市居民都在拥有住房的同时自然拥有对国有土地的私人所有的土地使用权。但是，现在的《条例》之名称和第一条规定“只征房子不征地”，显然是违反了这一各国公认的房地产法原则，也违背了物权法的相关法律规定。

从法理角度看，“有一个道理不用讲”，对于打算将“地上”房屋征收后予以拆除、重新规划并重新建设的征收人来说，不管花多少代价，那一堆砖瓦和钢筋混凝土的废墟对他而言是毫无任何价值和意义的。因此，对房屋征收者而言，通过征收房屋的“幌子”获得土地使用权才是其真实的目的。所以，对被征收人来说，收入征收补偿费是在其失去房屋所有权和土地使用权两项重大的物权之后所得到的经济补偿；但是对征收者来说，支出征收补偿费则是为获得土地使用权而支付的费用。因此，从支出的角度看，政府支付给被征收人的征收补偿费的性质，实际上是土地使用权“易手”并因土地使用权“易手”而支付给被征收人的土地补偿费。

从法律与法律的相互关系角度看，《条例》第一条将征收对象仅限于房屋，不包括对土地使用权的征收，显然不符合我国土地管理法、物权法、城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等相关法律法规的有关规定，和下列已有法律条文的规定产生了法律冲突：

一、《土地管理法》第五十八条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

（一）为公共利益需要使用土地的；

（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；……依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

二、《物权法》第一百四十八条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

三、《城市房地产管理法》第二十条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。

四、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。

从征收补偿费的计算依据来看，在征收土地使用权的情况下，政府应向被征收的土地使用权人返还或者支付两项重要的费用：一是剩余年限的土地出让金，二是土地增值费。根据我国《城市房地产管理法》第七条，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。因此，土地出让金是土地使用者向国家支付的一定年限的土地使用权费用。准确地说，土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)；土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款；原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地增值费又称土地收益金，是指土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转让)给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款；土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一同出租)给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

假如某块土地的使用权年限为70年，而在征地时尚不足70年，那么，剩余年限的土地出让金，理所应当应该由政府返还，其价格标准则应区别情况处理：因国家方面的原因，如为了公共利益、实施城市规划而收回土地使用权的，应按现时价格计算、返还土地出让金，土地增值费归土地使用者所有，以体现“有偿”征收的法律规定。

但是，在“只征房屋不征地”的情形下，原土地使用权人获得政府返还的土地出让金及土地增值费的权利就被无端“消灭”了，政府仅仅只对房屋本身进行估价和补偿，虽然这样补偿可能也包含着一些对土地使用权进行补偿的意思在内，但是其计算依据和最后价格却是模糊不清、可以又政府进行暗箱操作的，这无疑将会极大地损害被征收者的合法权益和利益。

扬子江晚报的相关报道说：“现在大家反应最强烈的还有一点，就是房屋征收时都只补了房价成本，却往往没有补地价。不解决好这一点，新的条例出来还是会出问题！”我国著名行政法学家姜明安教授也分析了目前土地使用权的四种形式，并提出了自己的疑问：“一是向政府买地的，有70年使用权，如果只用了10年就要被征收，那么政府是不是应当补那60年的地钱；二是购买的开发商的房子，买房时价格里面很大一部分就是地价；三是继承的祖宅，这个土地使用权一般都是私人的，那么政府征收房子时就应当对地价部分给予补偿；四是有些房子是在政府划拨的地上盖起来的，可能被当没有地价，如果购房时没有地价成本，那么不补偿地价也还算合理。”（见《扬子晚报》2010年1月29日）

[①]

我认为，从“权能分离” [②]的理论上看，政府不是、也不可能是土地使用权一级市场的卖方，理由如下：即使是在土地一级市场上，国家和它的实际代表——政府也只可能是土地的所有权人，却不是土地的使用权人，而按照基本的民法理论，只有拥有权利者才拥有对该项权利的处分权。因此，国家只能就其拥有的土地所有权行使收取土地级差收益的实体权利，却不应该拥有对土地使用权进行直接处分的权利。退步而论，国家出于公共利益的需要，可以先对法人或者公民个人拥有的土地使用权进行征收，并且依法对被征收者支付合理的土地使用权征收补偿金之后，该项土地使用权才可以国家的名义收回并且重新规划和重新建设。

基于上述理由，我对《条例》的修改建议有三：

一、将《条例》的名称修改为《国有土地使用权与房屋征收补偿条例》。

二、将《条例》第一条修改为：为了规范国有土地使用权与房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障国有土地使用权人、房屋所有人的合法权益，根据宪法、《土地管理法》、《物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本条例。

三、根据对名称与第一条的修改，同时对《条例》其他条款做相应修改，尤其重要的是，要在将土地使用权列为征收客体的前提下重新制定征收土地使用权和房屋补偿费的计算依据和计算标准。

2010年1月30日

【作者简介】

梁剑兵，男，汉族，48岁，山西岢岚人，1983年毕业于西北政法大学法律系法律专业，2005年北京大学法学院国内高级访问学者现为辽宁师范大学法学院副教授，硕士生导师，法理学法史学教研室主任。

【注释】 [①] 链接：http://news.sina.com.cn/o/2010-01-30/022017016352s.shtml，访问日期：2010年1月30日 [②]所谓权能分离理论是指：构成所有权完整内容的占有、使用、收益和处分权能中的一项或数项暂时脱离开原权利主体而为他人所享有。可因法律的规定或所有人意愿而发生。所有权的四项权能都有其特定内容和相对独立性，因此具有可分离性，四项权能中的一项或数项暂时脱离财产所有人时，所有人并不会因此丧失该项财产的所有权，但这种分离必须以所有人和非所有人的相互独立为前提，基于所有人的意志和利益而实现。所有权权能的分离归根结底决定于社会物质生活条件，在生产力低下、生产规模狭小的条件下，所有人可以集各项权能于一身，由自己直接行使，而在社会化大生产条件下，所有人已不可能自己行使所有权的各项权能，权能分离成为财产所有人行使其权利的方式，权能分离现象已成为当代社会所有权实现的重要表现形式。

政府在商业拆迁中的角色定位

发布日期：2010-01-29

文章来源：互联网

2004年宪法修正案明确规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”这些规定对于公民私有财产的保护无疑意义巨大，在众多类型的私有财产中，房屋占有举足轻重的地位，涉及千家万户的根本利益。近年来随着城市化进程的加快，房屋拆迁所诱发的利益冲突和矛盾日益凸现，在这其中，政府成为众矢之的。主要原因在于，政府在商业拆迁过程中的角色定位出现了严重偏差，造成了政府角色的错位、越位和缺位情形的发生。在拆迁实务中，政府不仅没有能够保护作为弱势群体的居民合法私有财产不受侵害，成为公民私有财产的守护神，反而与开发商坐在一条板凳上，结成利益共同体，联合起来与民争利，成为剥夺公民私有财产的先头兵。这于宪法修正案所规定的“公民的合法的私有财产不受侵犯”的要求相去甚远。这不得不发人深省：政府在商业拆迁过程中究竟应扮演何种角色？

笔者以为，为了顺应保护公民私有财产权的理念，恢复商业拆迁中拆迁人与被拆迁人的平等地位，政府应该在商业拆迁中应扮演好这样几个角色：

首先，私有财产权的保护者。政府之所以得以存在，其原初合理性在于政府可以运用强制力量创造秩序与和平，保障公民的自由和财产。财产权是人类最为基本，同时也是最为重要的权利。各国宪法均提出要保护私有财产不受侵犯，我国宪法同样规定，公民个人的合法私有财产不受侵犯。在房地产价格飞涨的今天，房屋成为公民的个人财产中最重要也是最为主要的私人财产。由于被拆迁人在房屋拆迁中属于绝对的弱势群体，此时的政府负有为弱者提供帮助，在商业拆迁过程中保障被拆迁人合法权益的责任，这是政府在商业拆迁中的首要的、也是最为核心的任务。

第二，拆迁政策的制定者。正如前面所言，商业拆迁是一个复杂的利益博弈的过程，利益博弈的参与者拆迁人与被拆迁人为了实现自身利益的最大化，必然要求政府为博弈制定完善、公平、公正、透明的利益博弈规则。政府必须从保障房屋拆迁法律关系中处于弱势地位的被拆迁人合法私有财产的角度出发，对博弈主体的权利义务的分享和负担公平，避免拆迁人利用自身经济上的强势地位恃强凌弱。不仅如此，政府还应该为博弈双方构筑交易成本低廉、简便易行的利益纠纷协商机制提供救济机制。

第三，拆迁市场秩序的监管者。政府应该时刻关注社会经济生活中是否有违规行为，对违规者给予应有的处置，以保持良好的竞争、运行秩序。政府对拆迁市场的监管是政府部门依据有关的法规，通过许可和认可等手段，对拆迁人的拆迁活动加以规范的行为。从保障公民合法的私有财产的角度，政府作为拆迁市场秩序的监管者，应严格审查拆迁人的资质，预防拆迁人的违规拆迁、野蛮拆迁；推动盈利性拆迁人与政府的脱钩，推动其转变成市场化运作的经营实体；审查拆迁补偿安置资金的落实，提高公益拆迁的拆迁补偿安置标准；加强对评估机构的监管，成立专门的估价专家委员会，保证房屋拆迁补偿评估的公正合理。

第四，拆迁纠纷的仲裁者。有权利必有救济，无救济不成其为权利。在房屋拆迁法律关系中，公民权利的保护岌岌可危，救济制度的缺失不容坐视。政府存在的—个基本理由在于解决和消弭社会中的各种冲突，以维护正义、秩序和稳定。城市中的房屋拆迁，直接牵扯拆迁人与被拆迁人的切身利益。越是复杂的利益博弈，越是需要政府行政部门和司法部门来充当利益谈判中公平的裁判者。在拆迁过程中，由当事各方严格地按照公正的规则进行讨价还价，而政府仅作为公正的裁判，对利益冲突做出不偏不倚的裁决，可以增进公共利益，保护被拆迁人的合法个人财产。

最后，拆迁工作的服务者。进入21世纪以后，公共服务的行政理念有了新的发展，其核心观点是，政府应注重服务于公民，关注宪法和法令，关注社会价值观和公民利益，重视公民权和公共服务。伴随着社会转型的需要，为社会公众提供基本而有保障的公共产品和有效的公共管理、公共服务，是现代政府第一要务。新公共服务型政府模式对政府在社会发展中的角色和作用进行了全新的阐释，正确定位政府在房屋拆迁法律关系中的角色有很大启发作用。政府应该适时地转变工作重心与工作方式，从市场参与者的身份中走出来，做好房屋拆迁的服务协调工作，实现由经济建设型政府向公共服务型政府转变，这是解决房屋拆迁法律关系异化的基本目标。具体到房屋拆迁法律关系问题上，政府的正当角色就是提供双方平等交易的制度平台，而不是与开发商坐在一条板凳上，结成利益共同体，联合起来与民争利。

浙江省杭州市余杭区人民法院

朱晓燕

拆迁条例可以“拆迁”

发布日期：2009-12-22

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据《新京报》报道，建言审查《城市房屋拆迁管理条例》的五位法学家，已经接到国务院法制办的邀请，要去讨论这事了。看来，经历了“八年抗战”的拆迁条例，弄不好自己也要被“拆迁”。因为它与宪法、物权法、房地产管理法等“上位法”存在抵触，是不争的事实；而此起彼伏的拆迁恶性纠纷，也已经弄得朝野震怒，人神共愤。再不改，岂不成了法治建设和科学发展的“钉子户”？

怎么办呢？小修小补，恐怕无济于事；彻底废除，怕也未必合适。我个人的主张是“重建”，即重新制定一个全新的条例。重建后的效果，最好是能实现地方政府与公民个人的“互利双赢”。至少，也不能像现在这样“双输”，弄得拆迁方和被拆迁方都出人命。苟如此，则拆迁条例的“拆迁”，就能树立起一个拆迁的榜样来。

问题是怎么改。依我看，首先要“重新命名”。为什么要改名称？因为2001年颁布、实施的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称旧条例），一听名字就知道，中心任务是拆迁，管理则是为拆迁服务的。宪法第十三条“公民的合法的私有财产不受侵犯”，第三十九条“公民的住宅不受侵犯”，这些精神，则不能一眼就看出来。结果是什么？是一些地方在具体执行过程中，只见拆迁，不见管理，甚至完全无视被拆迁人的合法权益。就连旧条例明文规定保护的“文物古迹”，也有个别地方照拆不误。说到底，恐怕就因为该条例实际上是“重在拆迁，轻在保护”。这就非“正名”不可。怎样“正名”？更名为《城市房屋征收的拆迁管理与权益保护条例》（以下简称新条例）。这又有什么不同？主题由“拆迁”改为“征收”，就能与“上位法”相一致。落脚点由单一的“拆迁管理”，变成“拆迁管理与权益保护”，就能保障公民权益，争取官民共赢。这叫“一个主题，两个落脚点”。名称一改，立法思路就会变，事情也就可能会变得好起来。

其次，要“理顺关系”。怎样理顺？看“上位法”怎么说。事实上，宪法第十三条、物权法第四十二条、房地产管理法第六条的说法一致。

一、征收国有土地上单位和个人的房屋，其合法前提是“为了公共利益的需要”。

二、要给予补偿。

三、征收与补偿的主体均为“国家”。因此，建议新条例明确规定，城市房屋拆迁，只能是“为了公共利益的需要”；征收和补偿的主体，应为县或县级以上地方人民政府；征收补偿的法律关系，应为行政法律关系。当然，如何界定和理解“为了公共利益的需要”，可以讨论。但这个前提，不能动摇。至于拆迁中的“官民纠纷”如何解决，新条例也可以做出规定。

第三，要“明确程序”。什么程序？征收，补偿、拆迁的程序。因为没有程序公正，就没有实质正义；没有程序规定，就其实无法可依。怎么明确？我的建议是：1.县或县级以上人民政府征收国有土地上单位和个人的房屋，应事先通过合法程序立项，并向市民公布。2.立项以后，应通过网络、报纸、广播、电视等有效途径，公开向当地人民公布理由，说明确系“为了公共利益”，确有“需要”，并预留足够的异议期。3.异议期间，当地主流媒体应有足够空间发表公民意见。4.异议期满后，应向当地人大常委会申请批准。人大常委会审议时，应有持异议的公民代表到场陈述理由，并现场直播。5.人大常委会批准后，应由政府派代表与拆迁户协商，并达成协议。为保证协商的公平，既保护国家利益，又保护公民权益，应由中立的第三方对被拆迁房屋进行科学合理的评估。对拆迁户的搬迁时限，应有合理的约定。违章建筑，立项公布以后新建、扩建、改建的部分，均不予补偿。6.达成协议后，由政府实施补偿，并一步到位（双方另有约定的除外）。7.补偿到位，拆迁户搬出后，方可拆除该房屋。8.对领取了补偿，又拒不履行协议的拆迁户，以及不接受合理补偿的拆迁户，可以向人民法院提起诉讼，由人民法院裁决。最后，依照法院裁决执行。

第四，要“加大力度”。什么力度？防止公权滥用的力度，保护弱势群体的力度，对非法拆迁和暴力拆迁的惩罚力度。具体地说，就是希望新条例能够明确一点──非法拆迁和暴力拆迁，必须追究刑事责任。当然，如何认定，是法院的事。侵犯公民财产罪、抢劫罪、人身伤害罪，甚至谋杀罪，哪个适用就用哪个，反正不能轻描淡写地“家法伺候”了事。

以上就是我的一点不成熟想法。我非法学家，一介公民而已。但天下兴亡，匹夫有责。事关国计民生，大家都可发言。言不尽意，仅奉绵薄；国泰民安，是所望焉！（厦门大学·易中天）

行政强制拆迁执行应遵守法定程序

发布日期：2006-06-06

文章来源： 互联网

2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，赋予了行政机关行政强制拆迁的权力，但对行政强制拆迁执行的程序没有作出规定，2003年12月30日建设部颁布的《城市房屋拆迁裁决工作规程》对行政强制拆迁执行的程序作了一些规定。但在司法实践中行政强制拆迁执行中仍存在滥、乱和不遵守程序规定的现象。我院近年来受理的几起要求确认行政强制拆迁违法及行政赔偿的案件中，其实体上均没有发现什么大的问题，主要是强制拆迁执行时的程序上存在问题。由于房屋已经被拆了，从程序上来说行政强制拆迁执行行为确也违法，而按现有的法律、法规的规定，其赔偿数额很难达到当事人的要求，致使当事人因赔偿之事无理缠诉和上访。为此，笔者认为在行政强制拆迁执行时必须严格按照行政强制拆迁的程序规定进行，既要重视行政裁决作出时的程序规定，更要注重行政强制拆迁执行时的程序规定。以确保行政强制拆迁的执行符合法定程序。

笔者认为，根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和建设部的《城市房屋拆迁行政裁决规程》的规定结合司法实践，行政强制拆迁必须遵守如下程序的规定。

一、房屋拆迁管理部门或同级人在政府根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定作出了书面行政裁决，并按送达方式，送达给被拆迁人。一般的被拆迁人由房屋拆迁管理部门裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的应由同级人民政府裁决。

二、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁，只有被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁完，房屋所在地的市、县人民政府才能责成有关部门强制拆迁。

三、拆迁人已经按裁决意思提供了拆迁补偿资金，或者符合国家质量安全标准的安置用房，周转用房。

四、组织了听证。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门，拆迁当事人代表及具有社会信力的代表等，对行政强制拆行的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容进行听证。

房屋拆迁管理部门申请强制拆迁前，必须经过领导班子集体讨论决定才能向市、县人民政府提出强制拆迁申请。

五、依法提出强制申请。提出强制申请时，应当提交7种资料，①行政强制拆迁申请书；②裁决调解记录和裁决书；③被拆迁人不同意拆迁的理由；④被拆迁人房屋的证据保全公证书；⑤被拆迁人提供的安置用房、周转用房或补偿资金证明。⑥被拆迁人拒绝接受补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明；⑦市、县人民政府房屋拆迁管理部门规定的其他材料。

六、作出行政强制拆迁决定。市、县人民政府收到房屋拆迁管理部门的行政强制拆迁申请后经过审查，对应当实施行政强制拆迁的，应作出书面的准予行政强制拆迁决定书，同时责成被拆迁人所在地的有关部门（执行部门）实施强制拆迁，强制拆迁决定书应载明行政拆迁的日期，该日期不得少于15日，以便督促其自动履行搬迁义务。该裁决书已按送达方式送达。

七、进行执行证据保全。实施强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会），被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对拆迁房屋及房屋内物品进行证据保全，并作好执行笔录。该笔录应由执行人、见证人（在场人）、公证人签名。

中国法院网·廖月安 杨岚

屋拆迁行政案件的成因及对策

发布日期：2009-11-10

文章来源： 互联网 作者：王伟

黑龙江省北安市人民法院

王伟

城市房屋拆迁是一项集政策性、群众性、社会性于一体的工作，城市房屋拆迁直接关系到社会和经济的发展、社会稳定的大局。随着城市房屋拆迁速度的加快，由此引发的城市房屋拆迁行政案件急骤增长。城市房屋拆迁行政案件居行政案件的首位，群体诉讼日益增多，当前房屋拆迁管理中的稳定因素是最大的政治问题，已成为社会的热点和焦点问题。如何妥善解决此类问题，构建和谐社会，是人民法院在审判工作中急需解决的问题。因此，法院在审理和执行城市房屋拆迁案件中，如何从理论上正确理解，在实践中坚决贯彻法律效果与社会效果的统一，成为当前人民法院行政审判的一个重要课题。仅就黑龙江省北安市人民法院2006年至2009年10月份近三年的时间内,受理的155件行政案件中,城市房屋拆迁的案件就有111件,占行政案件的71.61%,判决维持原行政裁决的67件,占60.36%,撤销行政裁决31件,占27.92%,其他方式结案的13件,占11.7%。（见下表）

案件产生的原因：

第一、地方政府制定公布的区位基准价不符合市场的客观情况，即区位价严重低于市场价。

第二、地方人民政府及其工作部门制定的房屋拆迁评估技术规范，该技术规范是确定被拆迁房屋的具体价格。对此，相关法律规范只是原则规定，地方政府及其相关部门在制定评估技术规范中有一定灵活性，导致价格空间较大，与实际情况不符。

第三、拆迁人以发展地方经济，超常规的开展拆迁工作为由，在未取得完备拆迁手续的情况下实施拆迁，或者房屋拆迁后的用途与相关批文不符，因而直接影响到被拆迁人的安置补偿标准。

第四、拆迁人严重违反拆迁程序，违法实施拆迁。这主要表现为对被拆迁人的房屋进行价格评估，不通知被拆迁人到场，而是由拆迁人单方指定的评估机构进行评估，或者对共有财产只与共有人之一签订拆迁补偿协议，这些行为均不被被拆迁人认可。

第五、拆迁人与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议严重缺少公开、公平。这主要表现为，拆迁人在与被拆迁人签订安置补偿协议中，暗箱操作，同样的被拆迁人的房屋，在同等的条件下，得到的安置补偿结果不一样，有的相差较大，这样造成已经达成协议的又反悔、拒绝拆迁。有的与房屋拆迁主管部门作出的行政裁决的补偿相差就更大。从而加大了人民法院在审理和执行此类案件的难度

案件的特点

一、影响大.多数拆迁案件事关城市建设与社会的稳定，拆迁涉及面广，人数众多，此类案件越来越被社会关注。

二、难调和.房屋拆迁案件涉及老百姓的生存居住问题，个人利益与公共利益、拆迁人与被拆迁人之间的利益难以平衡，矛盾纠纷突出。在城市改造和建设中，大多数被拆迁户都属于中低收入阶层，就业压力又比较大，社会又处于各种矛盾的凸现期。拆迁后安置的经济适用房、二手房、廉租房等供应不足，社会救济制度尚未完全建立到位。因此，某些被拆迁人成为“钉子户”有着更深层次的社会原因。也有一部分被拆迁人缺少法制意识，对城市建设拆迁工作产生偏见，过分强调个人利益和困难，置政策与法律不顾，不按法律程序进行维权活动，采取过激行为。进入司法程序的拆迁案件一般都是社会矛盾较大、较易激化的案件，在拆迁法律关系中，行政机关、拆迁人、被拆迁人三方行政、民事法律关系纵横交叉，行政机关行政职权的行使、拆迁人商业利益的实现、被拆迁人的财产权益及对政府的合理依赖的保护之间相互博弈。

三、不稳定.由于涉及面广,人数众多,处理结果稍不如意,就易引起上访案件,影响社会和谐、稳定。

四、执法意识差。少数拆迁单位大局意识、责任意识还不够强，工作人员素质良莠不齐，工作方法较简单粗放，缺乏耐心、热心和责任心。拆迁中遇到困难和挫折，有时过分强调行政裁决和诉讼，依赖法院强制执行。某些案件法院强制执行后，往往以消极的态度对待被拆迁人，后续的思想教育、安置补偿等工作脱节，形成案了事不了，从而造成因拆迁形成的上访案件数量不断攀升，涉诉上访不断增加，既影响了社会的稳定，又加大了法院的后续工作量。解决问题的对策

（一）依法裁判，确保司法公正。法律，包括实体法和程序法，是人民法院裁判的依据。公正既是法官在司法活动中对裁判结果的追求，同时，又是社会对司法活动及其结果的一种评价，因此，公正具有法律标准和社会标准。坚持法律标准，符合社会标准，是人民法院追求司法公正的最高标准、最高境界。在符合法律的前提下，裁判只有代表社会正义，反映社会主流，体现多数群众的意愿，才能有利于社会进步和经济发展，才是追求司法公正的真正意义所在。

（二）树立全局观念，维护大局利益。审判工作必须为改革、发展、稳定的大局服务，这是社会主义制度下人民法院必须遵循的一条重要原则。人民法院只有牢固树立大局意识，紧紧围绕党和国家的大局开展审判工作，才能充分发挥审判职能，为改革、发展和稳定提供有力的司法保障。

（三）提高办案效率，维护法律尊严。在市场经济条件下，更应树立“时间就是效益”的观念。案件不能及时审判，会给当事人增加不必要的诉讼负担，案件不能及

时审判，就是对当事人的不公正，案件不能及时审判，就会损害法律的尊严。追求司法效率与追求司法公正是一致的，法官判案如果不讲效率，即使最终依法作出合情合理的判决，社会对裁判的评价也会降低，法律效果与社会效果亦难以统一。

（四）正确运用调解手段，有效化解诉讼矛盾。当前，调解结案是社会效果最好的结案方式。在复杂的案件审判中，“两个效果”难于统一时，调解是统一两个效果的最好途径。房屋拆迁行政案件中，涉及拆迁当事人之间的补偿安置问题，属于平等主体之间民事纠纷。而行政诉讼的性质，决定了法院的裁判结果是维持或是撤销行政裁决。不管法院如何判决，拆迁当事人之间的民事争议均未得到解决，法院裁判后，往往是案了事未了，拆迁当事人之间矛盾依然存在。对此，法院始终坚持以调解为主，通过民事纠纷的处理达到解决行政争议的目的。通过调解处理，拆迁双方当事人都满意，化解了诉讼矛盾，消除了不稳定因素，法律效果和社会效果得到了有机的统一。

农村的房屋拆迁与依法行政

发布日期：2006-08-21

文章来源： 互联网

编者按：嵩山少林寺景区圈地案不仅引发人们对地方政府征地所存在的种种问题的反思，同时也让人不得不思考农村征地所带来的另一个问题——农村房屋的拆迁问题。农村房屋拆迁的合法性依据何在？拆迁后又当如何补偿？现实中又存在着什么样的拆迁陷阱？

随着农村经济的发展，地方政府常常需要拆迁掉某些农村的房屋，以实施新的规划、建设新的宏伟目标。一定程度上说，这对当地的经济是可能有所促进的，也会给当地人民带来实实在在的福利。但是，拆迁农村私人所有的房屋，一定得讲究依法行政，否则，必然会产生行政违法，给被拆迁者带来损害，给社会造成不和谐的因素。毕竟“家”是农村人生活的根本之一。

■貌似合法的种种拆迁依据

拆迁必须依法行政，地方政府能否找到拆迁农村房屋等设施的法律依据是最重要的一点。

地方政府是否可以依据《城市房屋拆迁管理条例》或者某省市的城市房屋拆迁管理条例等规定对农村房屋等设施进行拆迁呢？答案是否定的。农村的房屋设施并非城市房屋设施，故而不属于《城市房屋拆迁管理条例》等规定的适用范围之列。

其次，能否找到一些相关的立法打个擦边球呢？例如，在轰动一时的嵩山少林寺景区圈地案中，河南省登封市政府就曾以《风景名胜区管理暂行条例》等规定进行拆迁。该条例规定，“侵占风景名胜区土地，进行违章建设的，由有关部门或管理机构责令退出所占土地，拆除违章建筑，并可根据情节，处以罚款”。似乎依据此暂行条例，就可以拆除农村的房屋设施。但事实并非如此。是否为“侵占”、是否为“违章”均需严格认定。如果在有“风景名胜区”之前就有了祖祖辈辈生于斯长于斯的房屋设施，就不会是侵占，更不存在违章的问题。根据立法法规定，法律、行政法规等不溯及既往。《风景名胜区管理暂行条例》于1985年6月7日实施，自然不能对之前的行为加以约束。故而，拆除农村房屋设施的行为需要注意这一时间的界限。

地方政府是否可以依据某个被批准的规划对农村的房屋设施进行拆迁呢？答案仍然是否定的。其一，农村的房屋设施是农民的合法财产，它应该受到法律的保护而不受非法侵犯。按照宪法规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯”，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。而批准文件并不是法律，也就不能作为拆迁的依据，否则我国就不是法治的国家，而是人治的国家。其二，批准规划也不等于批准拆迁。参照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，即使建设项目被批准了，还必须要有土地使用权等批准文件，然后才能办理房屋拆迁许可证。拆迁农村房屋理应如此，缺一不可。

地方政府是否可以依据与农民签订协议的方式对其房屋设施进行拆迁呢？答案还是否定的。因为协议本身可能涉及对土地使用权的变更，而这又必须依照法定程序办理，如果没有得到有权部门的批准，而仅凭拆迁协议就实施拆迁，则协议因违反国家的强制性法律而违法。依据违法的协议进行拆迁，自然也是违法的。

■拆迁与补偿必须依法而行

严格来说，在没有法律为依据的情况下，任何拆除农村房屋的政府行为都是违法的。而在法律明确之前的过渡期，则只能参照《城市房屋拆迁管理条例》，严格根据土地管理法等规定来办理相关的手续。如此，才能做到依法行政的第一步。

在拆迁的依据问题解决了之后，拆迁房屋的补偿问题就成为一个农民非常关心的问题了。正当合理的补偿是得到农民认可的重要前提。但是目前，我国法律还缺乏对农村征地补偿标准的相应规定。有的地方则按照土地征用的补偿标准进行。应该说，按照行政法中最相类似的比照原则，在对农村拆迁房屋进行补偿时，参照适用城市房屋拆迁的补偿标准才是最合适的。我们更期待有权部门能填补此方面的立法空白，给拆迁农民一个明明白白的说法。

总之，发展地方经济固然可嘉，但这种经济利益的获取必须以保护好每个农民的个人利益为出发点和最终目的。而只有地方政府做到依法行政，才能在很大程度上实现农民个人与地方经济的共赢。

原载于《人民法院报》2006年8月17日，第3版。

北京大学法学院博士研究生·王贵松

征收·补偿·拆迁：各归其位

发布日期：2009-12-14

文章来源：北大法律信息网

毋庸置疑，土地和房屋的征收拆迁，是城市化的重要助推力之一。城市功能区的重新合理布局，旧城区、棚户区或危房的改造，新兴住宅小区、工业园区、商业区、科技区等的建设，公共交通、公用设施、公共绿地的改扩建，以及城市向农村渗透、农村日益城镇化等，都牵扯到土地或房屋的征收与拆迁。就整体而言，这些对于农村村民、城市居民的生活福祉改善是有利的。然而，为什么违法拆迁、暴力拆迁事件层出不穷，甚至在这片国土上，出现了令人怵目惊心的以命相搏的惨烈事件？

个中原因是非常复杂的，不同事件自然有其背后不同的原因。然而，有些地方政府寻求“土地财政收入”的增长，急功近利地进行城市开发、发展，片面地追求经济效率和GDP的增长，忽视社会公平，或许是最为根本的原因。这个原因导致了《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“拆迁条例”）在制度设计上偏向于拆迁、而不顾公共利益与商业利益的区分，导致了拆迁人（尤其是追逐利润的开发商）通常会得到地方政府的眷顾，导致了个别事件中被拆迁人受到极端不公正的对待，也同样导致了一些被拆迁人激烈的对峙情绪。

乱极求治！现在已经到了理顺关系、重构制度、平衡发展的关键时刻了！

无公共利益则无征收

首先，政府本应是人民公器，本应一切行动以公共利益为准绳。虽然现代经济学揭示政府与普通人一样，都是经济理性人，但这即便是现实，也不能替代规范。所以，宪法、物权法、城市房地产管理法才要求，国家（由政府来代表）只能为了公共利益的需要，才能征收公民的私有财产。公共利益标尺的存在，意味着政府不能越过界河，为纯粹的商业利益，出面去征收公民财产。然而，直接关系到宪法、物权法、城市房地产管理法在城市房屋拆迁领域具体落实的拆迁条例，却对公共利益和商业利益不加任何区分。这就在事实上造成，即便是房地产商开发商品房的商业项目，也由政府对用地上的公民房产进行征收。

必须承认，公共利益与私人利益（包括但不限于商业利益）之间的界线，并不是泾渭分明的。有些表面上看起来是出于商业利益的开发，可能会有公共利益的成分在内。例如，在美国，曾经有一个案例，底特律市拟迁走一个小镇的所有居民，目的是把土地转让给通用汽车公司。居民起诉到法院，认为这是私人利益而不是公共利益，政府声称这样做可以创造大量的就业机会、增加地方税收，密歇根州最高法院当时判决底特律市胜诉。尽管这个案子在2004年被密歇根州最高法院又推翻了，但在2005年的另外一个案件中，地方政府推行的包括一部分商业区开发在内的整体经济振兴项目，得到了联邦最高法院9个大法官5:4的微弱多数比例支持，动迁户的上诉被驳回。这些个案反映出公共利益判断的困难，但困难并不意味着要彻底放弃对公共利益和私人利益的辨别。我国的一些地方政府官员恰恰以公共利益难以界定为由、放弃了公共利益标准。

如果政府不能为私人利益去征收公民私有财产，那么，开发商应该怎么办呢？那就交给市场去处理。开发商就必需与被拆迁户就征收、补偿和拆迁问题进行一揽子谈判，谈不拢，自然也就是生意做不成。在法律上即是未达成民事协议。开发商或者放弃或者修改开发计划。唯有如此，方能做到“政府的归政府”、“市场的归市场”。

无合理补偿则无征收

公共利益标准即便满足了，也不意味着政府就可以径直征收和拆迁了。依据宪法、物权法、城市房地产管理法，政府征收合法有效的另外一个前提是依法给予合理补偿。这也就意味着，政府可以为了公共利益的需要征收，但公共利益不能成为强取豪夺的合法理由。政府必须作为征收、补偿的主体，保障被征收人获得合理补偿。拆迁条例规定的是拆迁人与被拆迁人商定拆迁补偿安置协议。在现实生活中，拆迁人有可能是政府或其职能部门，但也有可能就是开发商。这样的制度安排，无疑是把征收和补偿剥离，是政府失位、推卸责任，也是造成拆迁人与被拆迁人之间冲突的原因之一。

政府不仅要管补偿，还要保证合理补偿。怎样的补偿标准是合适的？补偿主要有货币补偿和房屋产权调换两种方式。无论哪种方式，原则上，都应当按房产的市场评估价来确定被拆迁房产的补偿金额。当然，市场评估价又以何种方式计算出，这个问题尚需认真研究，但是，应该计算房屋被拆迁时的市场价而不是房屋盖建之初的市场价。像上海闵行区潘蓉一家480平米的四层小楼，仅给予67万余元的补偿款。换位思考，任谁都不会接受的！

无征收、补偿则无拆迁

现在的拆迁条例，没有“征收”两字，也就是对如何规范政府征收权力，未予任何规定。不仅如此，它还授权房屋拆迁管理部门在没有政府征收决定的情况下，就可以给予拆迁人拆迁许可。拆迁人得到许可的条件，就是向房屋拆迁管理部门提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。如此，在被拆迁人仍然拿着政府发放的产权证的同时，拆迁人却又拿到了政府发放的拆迁许可。被拆迁人注定要被拆，剩下的“权利”仅仅是与拆迁人谈如何补偿安置。这是极其荒唐的！

根据物权法的规定，人民政府的征收决定生效，即可导致物权设立、变更、转让或者消灭。如上所述，征收与补偿应该是合为一体的，合法有效的征收决定必然含有征收什么、补偿什么的内容。而一旦这样的决定作出，原来的房屋所有权就发生了转移，政府无论是自己拆迁，还是通过正当法律程序允许开发商拆迁，都不是在拆迁原房屋所有权人的房屋了。简言之，拆迁是征收补偿决定的执行，是顺理成章的事情。

当然，如果是出于私人利益需要，开发商与房产所有权人达成拆迁补偿安置协议的，这时的拆迁不是建立在政府征收、补偿基础上，而是民事合同的履行。

无法院裁判则无强制拆迁

按照上述的制度安排，政府为公共利益需要在征收、补偿阶段即已解决许多问题，拆迁就不容易产生暴力、强制拆迁的问题。如果被征收人认为征收不是为了公共利益或者征收补偿不合理，与政府的意见不一致，那么，政府有权单方面作出决定，被征收人也有权就这个决定向法院提起诉讼，而不是像拆迁条例规定的，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就由政府的房屋拆迁管理部门来裁决。在法院那里，政府就必须辩论公共利益到底体现在哪里、补偿又为什么是合理的。这种机制的存在，就是对政府权力的合理制约。

假如法院也认为政府的征收、补偿决定是合法合理的，认定被征收人是漫天要价、狮子大开口，从而作出支持政府的最终有效裁判，被征收人就应执行法院裁判，自动搬迁。再假如被征收人依然不服，成了真正意义上的“钉子户”，这时才会产生强制拆迁的需要。一方面，强制拆迁是对法院裁判的执行，另一方面，强制拆迁也应遵循文明拆迁的规则。诸如不得断水、断电、断热，不得袭扰正常休息，不得在节假日、休息日或者夜间拆迁，遭遇危及被征收人人身安全的时候应该首先采取保护人身的措施，等等。文明拆迁也需要强有力的手段，遇见强占房屋不走的人时，鉴于这些人已经构成拒不履行法院已经发生法律效力的裁判的情形，可以采取拘留措施。此时的拘留既是为了保证法院裁判的执行，也同时间接起到保护人身安全的作用。

无公平则无持续效率

可以想象，以上重新理顺关系的征收、补偿、拆迁制度，会使征收、拆迁工作的速度放慢，某种程度上对经济发展构成不利影响。的确，改革开放30多年，我国一直处于高速发展状态，人民生活水平得到了极大提升，国力以及国际影响力也有大幅的增强。这是有目共睹的。然而，在快速发展、追求效率的同时，我们其实在许多方面轻忽了社会公平问题。贫富悬殊拉大、城乡差别加剧、社会保障不足、官员腐败丛生、资本势力强横等等，都是社会不公平的具体体现。是的，我们的确把蛋糕做大了，但在分蛋糕上的不公平，导致了各种矛盾、冲突的滋生和蔓延。现在，我们该适当地放慢发展速度，考虑一下社会公平问题了。这也就是为什么强调和谐社会、科学发展的原因所在。若不能适时地平衡效率与公平，就会像注射了兴奋剂的运动员一样，身体的内伤不断加剧，直至有一天突然倒在跑道上。

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探析城市私房拆迁问题与私法自治

发布日期：2010-11-13

文章来源：互联网

近年来,违法违规强制拆迁事件此起彼伏:沈阳暴力拆迁、甘肃省兰州市红古区政府野蛮拆迁、“谁影响嘉禾发展一阵子,我影响他一辈子”的株连强制拆迁、北京 野蛮拆迁等等,社会影响非同一般,而在我们对这些案件的社会影响进行感叹的同时,我们也应该借城市私房拆迁问题反省一下我们的私法自治情况。

一、城市私房拆迁暴露出的法律问题

(一)私法自治应有的法律地位被行政管理所取代

城 市私房是房屋所有人的所有物,是居民的基本生活资料,该所有权人对于其不动产所有权的合法变动应属于民法领域的问题。而在房屋拆迁中拆迁人也通常是开发商 和承包商,其在民法上的地位与被拆迁人是平等的,都具有独立的法律人格,二者不存在任何隶属关系。即使拆迁人是国家政府机关,它在拆迁活动中也应该以与被 拆迁人平等的身份出现,因为该活动不是政治性活动,而是市民社会内部的活动。而我国现行法律中房屋拆迁被赋予的更多是行政管理色彩,各地的房屋拆迁管理多 是先以“加强城市房屋拆迁管理、保障城市建设顺利进行”为首要目的,而将“保护拆迁当事人的合法权益”置之其后。且由于我国的文化传统是以国家为中心、以 公法理念为传统,因此公民通常忽视了房屋拆迁行为的私法性质,而行政管理人员也将政府的房屋拆迁活动看成政府的当然权利,从而导致了在房屋拆迁过程中私权 退于公权之后,私法自治无法发挥其应有的作用,从而失去其应有的地位。

(二)民事主体意思自由被限制

私房所有人在进 行民事活动的过程中本应享有意思表示的自由,有权根据自己的自由意思表示来变动其财产关系,但是在私房拆迁中,这种意思表示的自由却受到了限制,而这种限 制主要来自于公权力。我们可以把这种公权力看成是一种“胁迫”,只不过这种胁迫的表意人也许不是故意以某种现实性的危害直接威胁相对人为意思表示,而是相 对人对表意人囿于传统观念而自发产生的一种心理恐惧,进而形成对危险存在的判断,以至于非自由地为一定意思表示。

(三)虚假公益

房 屋拆迁通常是对城市私房所有人的所有权行使的干预和限制,因此该行为通常被套以社会公益这件合法外衣,来抵制私法自治。但是从现实情况来看,并不是所有的 房屋拆迁都具有社会公益性,不乏有很多的商业拆迁都混到了社会公益的“帽子”,如为了进行房产市场的开发、为了提高某一企业的生产能力而进行厂区扩建、抑 或为了挽留住支柱企业而为其提供扩建和搬迁的便利等等,在这些情况下,拆迁并非具有直接的公益性,甚至可能根本不具备公益性,但是政府为了提高其工作业 绩,或者为了某个人的一己私利而赋予了这些项目以公益性。以上这些由城市私房拆迁暴露出来的法律问题都从不同的侧面反映出了现代民法由个人本位向社会本转 变的过程中所产生的利益与价值上的冲突与矛,以及个人在权利的行使上受到的限制,私法自治在法中的基础地位也在现实生活中逐渐被忽视。

二、私法自治应有的地位

(一)私法自治在近代民法中的地位

一 般认为,私法自治是指在私法领域,每个人得依其自我意志处分其有关私法事务。[1]其实质在于民事生活领域的一切法律关系,由独立、自由、平等的个人通过 协商决定,国家不做干预,只在当事人发生纠纷不能解决时,国家才以法院的身份出面进行裁决,而法院进行裁决时仍然以当事人的约定为基准,不得对当事人的约 定任意变更。

私法的精髓就在于“自治”,而民法的典型私法性决定了其精髓也必然在于“自治”。在近代民法中,民法的一整套概念、原则、制度、理论和思想体系,都是建立在对当时社会生活的两个基本判断之上的,即平等性与互换性,而相应的近代民法的理念———形式正义,以及民法的价值取向 ———法的安定性也都是基于这两个判断发展而来的。而私法自治的基本内涵通常包括私权神圣、身份平等、意思自由及过错责任原则等内容,这正是对近代民法基 本特征的反映,与近代民法的理念与价值相适应,因此私法自治在近代民法中具有不可取代的地位,是近代民法的根本原则。

(二)私法自治在现代民法中受到的限制

由 于民法的物质基础发生了变化,从19世纪末开始,人类经济生活发生了深刻的变化,作为民法基础的两个基本判断已经丧失,出现了严重的两极分化和对立。与此 同时,民法的理念与价值取向也相应的发生了变化———由形式正义转向了实质争议、由法的安定型转向了法的妥当性。而民法的模式也发生了改变,变化最大的就 是私法自治原则,该原则受到了多方面的限制,包括民法本身对它的限制及国家的限制。民法本身的限制主要是通过诚实信用原则、公序良俗原则、情势变更原则等 对私法自治进行限制;国家的限制则包括对民事法律关系主体平等性的重新审视、对弱势群体的保护及对具体人格的扩张(如消费者权益保护法、劳动法等特别法对 弱势群体利益保护的倾斜)、以及借助公共政策与道德对个人绝对自由的否定(如权力不得滥用、所有权限制)等。

(三)私法自治应有的地位

尽 管现代民法与近代民法比较看来,有很多转变,但是二者却并不存在两个不同历史时期法律类型之间的那种根本区别,“所谓现代民法是指近代民法在20世纪的延 续和发展,可以说是现代社会的近代民法。现代民法,是在近代民法的法律结构基础之上,对近代民法的原则进行修正、发展的结果。”[2]在现代民法中虽然对近代民法的私法自治有所限制,但是并没有否定私法自治在民法中作为根本原则的地位,这些限制恰恰是人本主义哲学思想在民法中的制度落实,反映了民法对人的 尊重,充分体现了民法的“以人为本”的制度设计初衷,其作用归根结底还是为了更好地实现私法自治,为私法自治提供更好的环境与支持。因此无论是在近代民法 还是现代民法中,我们都应该认识到私法自治在民法中的地位是无法为其他原则所取代的,它也许会因环境的改变在应用范围上有所伸缩,但其根本地位不会改变, 这是私法的精髓也是私法的要求。

三、对城市私房拆迁立法的私法自治复位

尽管私法自治在现代民法中受到了一定程度的限制,但是,其在民法中的基础地位是没有改变的,它依然是民法的根本原则。因此城市私房的拆迁,无论其目的是公益性的还是商业性的,都不应该偏离私法自治这个根本的原点。

(一)对私法自治、私权理念复位

众所周知,房屋所有权归属于个人,是人类社会极为古老的、普遍的具有自然法性质的社会现象。鉴于财产所有权的民法性质,应使私法自治的精神和私权本位的理念被置于私房拆迁活动的核心地位。而我国长期以来的实践却是以行政管理代替了私法自治的地位,公权力不当干涉私权的行使,私法 自治的精神得不到有效地贯彻,私权得不到有效的保护。私法的理念和价值在法的实施过程中没有得到很好地贯彻,没有在公民和执法人员中得到认可,这必然导致 法律的引导功能难以发挥,这也正是我国非法强制拆迁案件层出不穷的一个根本法律原因。因此,在城市私房拆迁立法中,应该首先明确该拆迁行为的私法性质,复 位私法自治在私法领域的地位,确立私法自治为该活动的根本原则。

(二)协调好私权本位与社会本位的关系

虽然说私法自 治依然是民法的根本原则,但是我们也应该正视近代民法向现代民法转变的这个事实,这种转变确实使民法的一些原则、理念及价值观发生了变化,私法自治受到了 多方面的限制。因此,在城市私房拆迁的立法中,应该在以私法自治为基本原则的前提下,兼顾对该原则缺陷的弥补,而这实质上也是私人利益与社会公共利益、私 权本位与社会本位的协调问题。一切所有者都可能遇到的对财产的限制之一就是:政府有时会要求他们把财产出卖给政府。政府的这种特权通常是一种宪法 所赋予的特权,但是由于它是一种特权,也必然会存在着特有的限制规定,现在被多数国家承认并在法律中予以确认的两个制:(1)占用是为了公共利益;(2)所有者须得到公的补偿。

对于公共利益,在实践中是很难被界定的,但是基于利益的分配将直接影响到公正和效率问题,因此我们从经济学角度 来看这个问题是比较合理的。在经济学上,私人产品的最有效利用者是私人,而政府是某些公共产品的最有效率的供应者,这就意味着占用权应被用来促进政府的公 共产品而不是私人产品的供应。因此,当政府要供应那些具有非排他性和非对抗性特征的产品(即公共产品)时,私权才能让位于社会公共利益。由此看来,公共产 品才是界定公共利益的关键。而影响公共利益的界定的另一个重要因素,则是政府的相对人人数的多寡。如果政府打算提供公共产品,要求占用少数人的私人财产, 那么由于政府购买所需的少数资源的谈判成本是低廉的,因此政府没必要强迫那些所有者按合理的市场估价出售财产。在这种情况下,政府应与私人开发者一样,按 私人所有者的任何要价通过与私人所有者协商购买。只有存在众多的卖主,并且每个卖主都控制了开发工程所必需的资源时,政府才能运用强制出售措施。除此之 外,在实际生活中还有一种广泛存在的例外情况,即征用财产转让给私人。在这种情况下,虽然私人用途并不符合公共利益中的公共产品标准,但是各国却有一种 “商业工具例外”的做法,即为了建设或改进商业街区———如高速公路、铁路、运河等商业工具而将征用财产转让给私人是合法的。但是这种做法既然是对一般的 例外也就有着一个严格的标准:(1)最极端的公共必需品;(2)对公众应负持久责任的性质;(3)按照独立的公共意义实情选择土地。因此,在对城市私房拆 迁的公益性的确定上,至少应该对三个方面进行评定,即是否是公共产品、相对人的人数、是否属商业工具例外。

(三)建立公正的程序和有效的监督

要 实现城市私房拆迁中的私法自治、私权理念复位,除了上述两种措施以外,公正的程序与有效的监督是必不可少的。不论一部法律如何完善,如果没有公正的程序及 有效的监督与其相配套,该法律也只能是一纸空文。怎样的程序才是公正的程序?侧重点不同得出的结论也会有所不同,“从程序法的出发点来看,法律程序必须是 民主的;从权利与权力的关系看,法律程序必须制约权力;从无差别对待看,法律程序必须做到平等;从公平程度看,法律程序必须具有公开性;从法律程序与客观 规律的关系看,法律程序必须是科学的;从法律程序的发展趋势看,法律程序必须是文明的”[3]如此看来,城市私房拆迁的法律程序的设定如果要达到公正,那 么起码要符合以下的基本条件:

1.程序公开。在私房拆迁中,拆迁人与被拆迁人在法律上是平等的主体,他们有权获悉房屋拆迁的程序问题、有权得到相对称的消息,尤其是被拆迁人,因为虽然拆迁人与被拆迁人在主体资格上是平等的,但是在现实生活中由于经济实力、社会地位的差别,被拆迁人实际是 处于弱势群体的地位。在以往的私房拆迁中,被拆迁人往往对房屋拆迁的程序不知晓,对需要拆迁房屋的建设项目及其目的不了解,甚至将某些私人商业拆迁当成政 府行为,在强制拆迁问题上也是由于不了解应有的程序而造成许多非法拆迁混水摸鱼。因此在城市私房拆迁的程序上一定要做到公开,做到信息对称,最基本的也应 该将建设项目及其目的在拆迁前向被拆迁人进行公示。

2.程序民主。房屋所有权人应该享有对非社会公益拆迁行为的异议权。“公益”并不能成为可以肆意侵害他人利益的合法借口。当房屋拆迁的目的并非是为了公共目标或者并非符合法定的“商业工具例外”条件时,房屋所有权人应该享有保护其财产的权利,对拆迁项目提出异议。

3.程序监督。应该设立专门的或者指定某一机构为监督机构对城市私房拆迁进行监督,其职责应该包括对有关私房拆迁法律的运作过程的合法性进行检查、控制和督导,而且应该主要对建设项目公益性及程序是否公开、民主进行监督。注释:

[1] 徐涤宇,潘泊.私法自治的变迁与民法中“人”的深化[J].华东政法学院学报,2004,(6).22

[2]梁慧星.从近代民法到现代民法[J].律师世界,2002,(5).4

[3] 张文显,李步云.法理学论丛(第二卷)[M].北京:法律出版社,2000.150

第二篇：拆迁意向书

房屋拆迁置换意向书

甲方： 乙方：

根据国家相关法律法规的规定，依据乙方现在房屋的现状，甲乙双方本着平等自愿互惠互利的原则，现就住房搬迁、拆迁、补偿、安置等事宜达成如下协议：

一、乙方房屋的基本状况：

结构为砖混，建筑面积为 m2，房产证号为：。

二、搬迁及拆除：

由甲方一次性支付乙方搬迁费 元，腾空的旧房由甲方负责拆除。

三、过渡期及费用：

拆迁置换的过渡期为 个月，过渡费用为 元/月，共计 元。由甲方一次性支付给乙方，由乙方自行解决其过渡期用房，如果由于不可抗力造成工期延长，由甲方向乙方支付超期的租房费用，每月

四、房屋相关手续的注销：

协议签订后，乙方应及时结清自己现有房屋内的水、电、气等相关费用，并于 年 月 日前向甲方移交有关房屋、土地及水、电、气等相关证件。由甲方统一向相关部门办理注销手续。被拆迁房屋的有线电视、电话等迁移、转户、销户等由乙方自行到有关部门申请办理。

五、房屋的置换条件及办法：

产权调换：新房落成后，甲方依据乙方房屋的现有建筑面积，按1：1的比例给乙方置换新的房屋，超出部分由乙方按调换后房屋的楼层按市场价向甲方补齐差价。

六、新房的支付：

1、协议签订后，甲方务于年月日前向乙方交付新房。

2、甲方向乙方交付的置换房屋须达到国家现行合格的质量标准。

3、置换后的新房的房产证由甲方负责办理，费用由乙方承担。

4、新房建成后，甲方应即时通知乙方办结交付事宜。在交付新房规定的时间内，由于乙方的原因造成新房未能及时交付的，甲方不再承担乙方后续的租房费用。

七、本意向书未尽事宜，双方随时协商，如无异议，以双方签订的正式合同为准。

甲方： 乙方： 2011年8月篇二：拆迁补偿意向书156234661 拆迁补偿安置意向书

甲方：

乙方：

甲、乙双方关于东沙沟南关村改造项目的拆迁补偿安置事宜，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就此达成如下意向：

第一条 产权（或事实自有用房）调换的安置房

1、产权调换的安置房的补偿标准：

（1）门面房、商场：按产权证的实际面积（平方米）的1：1.2计算。

（2）住宅房：按产权证（或事实自有用房）的实际面积（平方米）的1：1.4。

2、安置房位置：甲方以总体规划中指定的相应安置区域。

3、乙方现产权（或事实自有用房）基本情况如下：

（1)、住宅：

标序号（门牌号）

户型

间数 建筑面积（平方米）

备注：按实际情况计算，在《补偿安置协议书》内记录。(2)、门面房、商场

标序号（门牌号）

类别

间数

建筑面积（平方米）

备注：按实际情况计算，在正式的《补偿安置协议书》内记录。

2、乙方拟选择调换的安置房屋情况如下：

（1)、住宅：

标序号（门牌号）

户型

套数

建筑面积（平方米）

备注：按实际情况计算，在《补偿安置协议书》内记录。(2)、门面房、商场

标序号（门牌号）

类别

间数

建筑面积（平方米）

第1页

备注：按实际情况计算，在《补偿安置协议书》内记录。

4、未经甲方同意，乙方不得对上述拟产权调换的情况进行调整。

5、产权（或事实自有用房）的其他规定：

（1）、乙方如有违章建筑、超期的临时建筑按宅基地、宅院标准补偿。

（2）、乙方被拆迁房屋的用途、建筑面积，以房屋所有权证记载的面积、用途为准。改变用途的经县级以上的有关部门批准为准。

（3）、乙方如有产权纠纷的房屋，在拆迁时限内不能解决的，可由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报拆迁主管部门批准并办理证据保全后进行拆除，待纠纷解决后再补偿安置。但必须在拆迁期限内搬迁，不能影响拆迁工期。

（4）、乙方在拆迁期限内因事不能搬迁的，可委托代理人配合工作；如乙方在此期间下落不明，由拆迁人和公证机关办理证据保全，按代管房处理。

（5）、乙方的房屋如已抵押，须由利益双方重新签订抵押协议，拆迁期限内不能达成协议的，依照国家有关担保的法律执行。

（6）、拆迁区的共用场所用地不做补偿，按规划建成公用区域。第二条 搬迁过渡补偿标准

1、乙方住房迁回的时间为2年，2年内的异地暂住补偿费含其他费用合计为1 万元整（按300平方米计算、含300平方米以下，超出300平方米的，超出部分以实际面积按此标准计算）。

2、乙方门面房按拆迁日起到迁回之日止，根据其实际租金的60%的标准给予补

偿。门面房的租金必须是租赁双方协议中规定的租金，如无协议或协议不规范，按当地最低租金计算给予补偿。

3、如约定时间无法迁回，甲方按上述实际的每日补偿费或租金的50%加实际的每日补偿费或租金给乙方为违约金，直到迁回为止。第三条 安置房的优惠政策

乙方回迁后所住的高层，甲方免收每户一套10年的物业服务费，第二套或三套按规定收取。

第四条 产权（或事实自有用房）调换的选房顺序号

甲、乙双方同意按乙方完成房屋搬迁腾空并签订《补偿协议书》后，甲方最终确认的乙方的“补偿安置证选房顺序号进行选房。

第五条 限制产权（或事实自有用房）调换的扩购

乙方选择安置房时，其面积必须是最接近乙方可进行产权调换的面积，部分选择货币补偿的按甲方的安置房价格计算进行扩购。

第六条 产权（或事实自有用房）调换的安置房质量

安置房必须符合国家质量安全标准和建筑设计规范。

第2页

第七条 安置房的装修、设施标准

安置房的装修、设施标准详见附件一。

第八条 安置房的调换价格

1、乙方同意安置房的价格按附件二确定，被拆除房屋的价格按补偿标准确定。

2、若乙方采取委托评估公司确定补偿价格的，安置房价格也按重新评估的价格确定。第九条 产权（或事实自有用房）调换的相关手续

1、乙方同意按甲方制定的《选房细则》规定的程序选房安置，以先到先选为原则。

2、选房后，乙方必须就安置房屋相关事宜与甲方签订《补偿安置协议书》，并及时配合甲方办理安置房差额房款的财务结算工作，将安置房款及相关税费等结算清楚。

3、乙方选房后未能在三个工作日内与甲方签订《补偿安置协议书》，或者签订《补偿安置协议书》后未能在三个工作日内将安置房款及相关税费等结算清楚的，将视为乙方自愿放弃已选安置房，由甲方另行安排乙方新的安置房。

4、签订《补偿安置协议书》时须提交的手续：

（1）本意向书。

（2）原房产手续或自有用房的证明材料和复印件。

（3）户口本及复印件。

（4）夫妻双方身份证及复印件。

（5）丈量登记表。（6）选房单。

（7）其他证明身份或产权分配的材料原件和复印件。（8）门面房还须提供其3年以上（含3年）的纳税凭证和营业执照及近3年里交纳的营业税的原始凭证。

第十条 安置房的权属登记

安置房交付使用后，乙方应按房屋产权登记管理部门的规定提供相关材料，由甲方协助乙方申请办理《房屋所有权证》办理证件过程，应交纳的各项契税和相关税费按政府有关规定由甲、乙双方各自承担。

第十一条 逾期选房的责任

1、甲方提供的安置房具备选房条件后立即通知乙方，乙方应当自通知送达之日起15日内到甲方指定地点选房并签订《补偿安置协议书》。逾期不来选房或不签订《补偿安置协议书》，视为乙方自动放弃权利，甲方有权根据实际情况另行安置。

2、乙方及其代理人提供的联系地址即为送达地址，如有变动，乙方应当书面通知甲方。

3、乙方及其代理人保证，提供的联系地址和联系电话是真实有效的，甲方向该 第3页

联系地址邮寄书面通知或电话通知。

第十二条 本意向书仅适用于集体单位用地的拆迁安置补偿。

第十四条 本意向书自签订之日起开始生效，至选房后甲、乙双方签订《补偿安置协议书》时失效。双方应共同遵守，如有一方违约造成对方损失者，必须负赔偿责任。

第十五条 本意向书壹式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份。

甲方： 乙方：

甲方代表： 乙方代表：

联系地址： 联系地址：

联系电话： 联系电话： 200 年 月 日 200 年 月 第4页

附件一：安置房的装修、设施标准

序号

分项名称

住宅

店面、商场 1 外墙

外墙涂料或面砖(具体以规划管理部门批准确定)2 内墙

混合砂浆找平

混合砂浆找平 3 顶棚

混合砂浆找平

混合砂浆找平 4 地面

混凝土结构层面

混凝土结构层面 5 门窗

胶合板门(入户)铝合金窗

铝合金卷闸门

铝合金窗 6 厨房

水泥砂浆找平加防水涂料

无

第4页篇三：项目改造合作意向书 xxx项目改造合作意向书

日 甲方： xxx建中街办事处

负责人：

联系电话：

乙方： xxx有限公司

法定代表人：

联系电话：

见证方：

法定代表人：

联系电话：

乙方经认真考虑已向甲方明确表示了投资意愿，甲方已确认乙方为改造项目的投资人。

经甲乙双方协商一致，就改造项目相关事宜达成意向书如下：

第一条 改造项目范围，用地规模及指标

1、本次改造项目范围：本项目所在xxx住宅项目北至xx海路，西至xxx路，南至xxx路，东至交通路，占地约xxx亩，涉及户数约xxx户，建筑面积约xxx平方米（其中涉及xxx土地xxx亩，居民xxx户，建筑面积xxx平方米，最终以土地部门确认为准）。

3、本项目的容积率按规划部门规划的容积率为准。

4、该项目改造后拟建成商业、住宅、办公为一体的大型商住社区。

5、本项目中如有需要连片改造的范围，应根据不同时期的准备工作和实际情况分期规划改造。

第二条 拆迁房屋补偿安置

（一）安置房住宅面积按照1:1.2同用途进行安置,即按实际拆迁建筑面积每1平方米安置1.2平方米。

（二）过渡费

1、住宅房屋费按照被拆迁住宅房屋安置补偿的总面积每月12元／平方米进行发放。

2、住宅房屋的过渡费按照每月12元／平方米进行发放。

3、集体非住宅房屋的过渡费按照每月12元／平方米进行发放。

4、过渡费发放期限：本次拆迁户过渡费的发放期为自被拆迁签订拆迁补偿安置意向书之日起至安置房交付甲方后顺延一个月止。

（四）搬迁费

依据甲乙双方共同核准的户数，将“搬迁补助费”“在校中、小学生交通补助费”及由于拆迁安置造成的电话、互联网、管道燃气、暖气、有线电视、水表、电表、空调等固定设备的拆除及安装费用，按照每户 元人民币包干一次性发放。

（五）搬迁奖励费

在规定的期限内完成搬迁。经甲乙双方共同验收后，每户奖励 元人民币；对率先完成搬迁应予重奖的超出费用，根据实际情况可酌情提高奖励费用。

（六）拆迁费

乙方按照拆迁总面积每平方米 元的标准包干由甲方指定具有拆迁资质的单位拆迁，拆迁费包括拆迁机械费、劳务费、垃圾清运费、工作经费、不可预见费等全部费用。

第三条 乙方承担的拆迁补偿安置面积，户数确定

1、现有房屋总面积的确认，以政府相关部门实际测量并经甲方、乙方、被拆迁户三方认可的面积为准。

2、安置户数及人口按照户籍管理有关规定和甲乙双方确认为准。

第四条 安置用房

1、乙方承担的安置房施行就地集中安置，安置的住宅房为独立区域，其中水、电、气、暖等设施独立，物业管理独立。

2、安置房的位置，户型设计有乙方提供方案，甲乙双方确

认后实施。

3、乙方负责按照有关各项规划指标以及其他相关建设标准，优先建设安置房的各项配套设施。

4、安置房的交付及产权证的办理：乙方保证在甲方正式移交全部改造项目建设用地，领取安置房建设项目开工许可证后730日内完成安置房的建设，并通过质检部门建设单位竣工综合验收合格，按照双方约定的交房条件向甲方交付安置房，甲方应及时组织接受并负责安置房的分配；乙方有义务协助安置房产权的办理。

第五条 双方的责任、义务

（一）甲方的责任、义务

1、负责本项目用地范围内所有地上建筑物及附属物的拆迁，将改造项目全部建设用地于本意向书签订后3个月内拆迁清运完毕后交付乙方。

2、负责安置房的分配和向被拆迁人发放乙方支付的拆迁费、过渡费、搬迁奖励费等费用。

3、配合乙方按照政府规定落实优惠政策，协助办理该项目土地出让金、城市建设配套费、人防设施费、绿化费、文物勘探费、墙改专项费用（押金）及所涉及本项目的行政事业型收费的相关减免手续。

4、协助乙方办理水、电、气、电信、取暖、排水工程等项

目集资费的减免手续。

5、意向书签订后，甲方认定乙方为xxx改造项目的唯一投资方，甲方保证不在就本项目与第三方洽谈合作意向或签订任何形式的意向书。

6、协助乙方办理改造项目有关行政许可手续，解决拆迁纠纷，协调好各方关系，为该项目的顺利进行提供保障。

7、协助乙方向上级旧改主管部门申请将甲方周边连片改造单位分期纳入本次规划和拆迁建设范围。

8、其他由甲方协助的工作。

（二）乙方的责任、义务

1、在甲方所辖地建立河南贞元置业有限公司分公司以进行此项目的改造，分公司财务独立核算，并按照国家税法向甲方所在地税务单位交纳所有应缴税款。

2、负责安置房的设计、建设工作。

3、按照国家规定的标准和本意向书约定的时间向甲方交付安置房。

4、按照本意向书约定向甲方支付相关费用。

5、负责本项目建设资金的筹措和投入，自主经营管理，承担和享有该项目开发经营的风险和权益。

6、乙方承担在此项目的拆迁安置工程中的土地、规划、设计、建设、房产、拆迁、清运等相关的费用。篇四：旧城改造项目投资意向书(参照稿1)城中村改造项目投资意向书

甲方：xxxxxxx政府

乙方： xxxxxxx达房地产开发有限公司

为改善群众居住条件，提升城市品位，推动义县经济发展，义县人民政府（以下简称甲方）根据城市发展总体规划，通过和锦州贵达房地产开发有限公司（以下共简称乙方）友好协商，本着平等自愿、相互促进、共同发展的原则，就乙方投资实施城中村改造项目达成如下合作意向：

一、项目基本情况

1、项目地址：

拟在东至(锦阜路)，北至(南环城路)路，南至(建设东路)路，西至（寺东街）实施（城中村）改造工程，占地总面积约（8）万平方米。

2、项目内容

（1）打通规划中（锦阜路，南环城路，建设东路，寺东街）路。

（2）分期实施本项目的（城中村）改造工程。占地面积（8）万平方米，建筑面积达到（14.4）万平方米。全部工程争取

（二）年内完成。

二、房屋拆迁及安置

1、开发区域内的地上建筑物由甲方按照《义县人民政府旧城区改造拆迁安置办法》，组织专门机构和人员负责拆迁，并在双方达成协议的期限内负责拆迁完毕。

2、乙方需向甲方交付回迁保证金。

3、在乙方开发的规划面积内（含本区域内规划的道路）的房屋收购费、拆迁费、搬迁费、及国有土地划拨出让前的变更费用均由乙方负责先行分期垫付，以上费用首先从乙方先期缴纳的回迁保证金中扣除，不足部分再由乙方分期垫付。

4、规划的城区道路建设和小区以外的城镇基础设施配套均由甲方负责于约定内建设完毕。

三、土地出让

1、开发部分土地实行挂牌出让。

2、回迁部分分摊的土地面积实行划拨。划拨土地费用按实际支付的房屋收购费、拆迁费、搬迁费收取。

四、工程期限

1、回迁安置房在乙方施工后一年内交付使用。

2、房地产开发部分的首期工程，乙方在施工后一年内开发完成。

3、首期工程主体完工后，方可实施二期工程建设。

五、双方权利义务

（一）甲方的权力义务

1、甲方依据《义县人民政府旧城区改造拆迁安置办法》的有关规定，分阶段组织拆迁。

2、甲方依据房屋收购费、搬迁费、拆迁费、安置费、国

有土地划拨出让前的变更费、公共设施配套费，合理确定土地出让底价，并挂牌出让。

3、甲方承诺在接到乙方垫付的回迁保证金后，四个月内组织人员将项目区内的地上建筑物拆迁完毕。

4、甲方承诺按照中共义县委、义县人民政府《关于鼓励域外客商投资优惠政策的若干规定》给予乙方如下优惠政策。

（1）该项目为老城区拆迁改造由义县财政给予乙方行政事业性收费免除30%的支持。

（2）乙方为老城区拆迁改造企业，甲方按销售不动产营业税的15%返还给乙方。

5、甲方承诺土地出让价高于底价的收益，作为乙方前期投入的利息及费用等全部返还乙方。

6、甲方承诺依据乙方的工程进度，同步进行本项目范围内规划的城区道路的铺设工作。

7、甲方承诺在乙方如约完成首期工程主体后，一个月内批准乙方实施本项目的后续建设工程。

8、经双方同意可根据房地产市场形势等综合因素的变化情况，适时调整完善拆迁安置办法，并做为实施本项目后续工程的依据。

9、甲方协助乙方协调与消防、电业、自来水、市政、煤气、供暖等相关单位的关系。

（二）乙方的权利义务

1、乙方承诺依照义县城区发展规划进行（城中村）改造工程。

2、乙方承诺建筑容积率小于等于1.8。在规划地块内不小于20%的土地面积上建设高层住宅。

3、乙方承诺在双方确定土地出让底价后，十天内向甲方交付分期垫付的收购搬迁拆迁资金。

4、乙方承诺在办理完所有开发手续及取得完全净地后一年内完成安置房建设和房地产开发。

5、乙方如约完成首期城中村改造，甲方批准乙方进行后续工程建设。

六、具体事宜待双方协商后，签定正式合作协议。

七、因乙方原因三个月内本项目无实质性进展，本投资意向自动失效。

八、本意向书一式二份，甲乙双方各一份，甲方：

乙方：xxxxxxxx地产开发有限公司

二o一一年（）月（）日篇五：旧村改造合作意向书

旧村改造合作意向书

甲方：

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，甲乙双方本着互惠互利的原则，就甲方改造开发___________与乙方签订本协议，双方共同信守执行：

一、项目概况

该项目位于_____________________________________村所在的位置，占地_____余亩。由甲方进行开发建设。具体详见宗地位置图。

二、项目开发建设规模：按规划批准文件开发建设。

三、项目开发前期工作安排

（一）乙方负责前期工作安排

1、将该宗土地由集体土地转变为国有土地手续的办理，并协调政府土地管理部门将甲方在 余亩开发建设的土地挂牌出让，协助甲方取得该土地的使用权，且土地使用不附带第三者的权益限制；

2、负责在甲方摘牌后将该项目占地范围内的房屋及其附属设施、地上附着物等分阶段拆除完毕，达到三通一平，具备开工建设条件，拆迁的安置、补偿工作产生的经济费用由甲方承担。

3、负责协助甲方办理该项目的总体规划、办妥全部开工必备的报批手续，获得建设工程规划许可证、开工许可证等，便该项目可以及时合法开工建设，所产生的费用由甲方负责；

4、负责落实保障该项目施工过程中的整体供水、供电、污水处理、通讯等，由甲方负责安装计量表并交纳费用。

（二）甲方负责以下工作

1、开发土地挂牌出让前，甲方按要求将资金全部到位。

2、甲方具体办理该项目的总体规划、开工必备的报批手续、获得建设工程规划许可证、开工许可证等，使该项目可以及时合法开工建设。

3、项目的开发建设工作。

四、违约责任

甲方为保证项目的开发应在土地挂牌前将全部资金按要求到位，如资金不能到位造成项目不能按时推进，即视为甲方违约，即应承担违约责任；乙方应保证甲方的开发权，如乙方擅自将该项目的地开发权交与第三人，乙方应承担违约责任；违约金为 元。

五、争议的解决

本意向书未尽事宜双方协商解决，另行签订补充协议。若双方不能达成一致意见，可直接向__________人民法院起诉。

六、补充说明 该项目在正式开工前甲乙双方另行签订详细的房地产开发合同（包括房屋拆迁补偿合同）。

第三篇：拆迁协议书

拆迁协议书

甲方：

乙方：姓名（魏永宪）男：汉族、现年：50岁、家住昭通市鲁甸县火德红乡，机车村下坝社。

甲方决定将绥江县南岸镇，何家坝水电站淹没区，房屋附属建筑物，各种电线、电杆、闸坝、电站、烟囱、牌坊、桥梁、桥墩、手机塔、等各种废旧材料，将工抵料给乙方拆除根据《中华人民共和国合同法》《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规，甲乙双方在平等自愿协商一致的基础，就房屋拆迁事宜达成以下协议：

一、拆迁范围甲方指定的范围

二、甲方责任

1、做好拆迁房屋的前期准备工作，不能以搬迁户未迁。耽误乙方，确保乙方拆迁工作顺利完成。

2、协助乙方做好相关协调工作

3、拆除的旧材料全部归乙方所有，甲方不能干涉乙方自由处理废旧材料。

4、在拆迁的各种房屋、建筑物、废旧材料、不能给予其它人或其它公司在此拆迁，如果给予拆迁，由我们乙方来处理，或是由你们甲方来处理解决。

5、在我们乙方拆迁的过程中，在此住房或是在此施工方等其它，不能干扰我们进行拆迁，不能耽误我们工期，耽误我们乙方拆迁，由你们甲方负责。

6、在拆迁的前提下，做好一切拆迁工作。

三、乙方责任

1、需服从甲方指挥，在甲方要求的时间保质、保量、完成指定的房屋拆迁工作。

2、需严格遵守安全生产的有关规定和规章制度，建立必须的防护措施，在保证安全的前提下施工，因乙方安全措施不力所造成的安全事故其责任由乙方承担。

四、拆迁协商，以及过程

1、在绥江县南岸镇房屋建筑物时，原本归我们拆迁的，电站、手机塔，现以被别人拆去，给我们乙方带来了一部份损失。

2、在拆迁南岸老镇时，房屋全部是一些空板高，什么东西也没有也带来了一部分损失。

3、拆迁南岸镇街道时，由以你们相关部门没有处理好移民搬迁，村民来干扰我们拆迁，甚至要来打我们拆迁方，来偷我们的拆迁物，让我们乙方不能顺利的进行拆迁，导致我们机械挖机停工，人工停断，给我们拆迁方带来了，一定的难度和经济损失。

4、在拆迁南岸中学时，有施工方的石头，炼方在此处，让我们不能顺利进行拆迁，甚至施工方的人来阻止我们进行拆迁，原本我们机械挖机一天要干以十小时以上的工作时间，现在因，村民干扰、电线、电杆、施工方的石头、煤等阻断，导致我们机械挖机下以十小时的工作时间，我们挖机费用是，人民币，450元/小时现在种种原因，让我们挖机费用增高，带来了一定的经济损失。

5、在拆迁南岸镇，这片区域，有些是老土房，有些是空板房，有些地方我们机械挖机都走不了，给我们拆迁方增加了相当大的难度、6、因没有处理好以上这些问题，导致我们拆迁方，挖机停工，人工停断，给我们的费用增高，给我们拆迁方带了相当大的经济损失。

7、我们甲、乙双方协商，因要补给予26万元人民市

8、未尽事宜、双方协商解决。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

年 月 日

第四篇：拆迁协议书

拆迁协议书模板

拆迁也是有协议书签定的哦!下面是fwdq挑选较好的关于拆迁协议书模板范文，供大家参考阅读。

一、拆迁协议书模板

甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。

一、项目名称、地点

建设项目名称_________，建设地点_________，建设单位_________，《拆迁许可证》文号_________。

二、房屋基本状况

1.乙方在拆迁范围内有房屋_________间，建筑面积_________平方米，使用面积_________平方米，居住面积_________平方米。

2.乙方有正式户口_________人，常住人口_________人，应安置人口_________人，分别是_________。

3.被拆迁房屋的产权属于_________。

三、拆迁安置

甲方安置乙方的住房位于_________，共_________套_________间，_________层_________号，配有_________等设备。

四、拆迁补偿

1.房屋的货币补偿金额为人民币_________元整;

2.附属物补偿金额为人民币_________整;

3.搬迁补助费为人民币_________元整;

4.设施设备迁移费为人民币_________元整;

5.其他费用为人民币_________元整。

五、搬迁

乙方在_________年_________月_________日前搬迁腾空房屋，经甲方确认，旧房由甲方拆除。

六、补偿金额支付时间及方式

甲方在_________年_________月_________日前按本协议第四条规定的补偿总额一次支付给乙方。

七、注销

乙方应在_________年_________月_________日前向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一向房管、土地部门办理注销手续。

被拆迁房屋的水、电、电话、有线电视、天然气等迁移、转户、销户手续，乙方自行到有关部门申请办理，并结清已使用的水、电、气等费用。

八、乙方家庭的全部成员(18岁以上者)_________等_________人一致签字同意_________作为乙方代表人，授权他(她)在合同文本和其它文件上签字。甲方付给乙方的各项费用，一律由乙方代表人_________领取。甲方对乙方家庭成员中发生与拆迁房屋有关的分家析产、继续纠纷等，一律不负责任。

九、违约责任

甲方如不按合同规定的日期向乙方交付各种费用，逾期一日，应按所欠款额的_________%向乙方偿付违约金;甲方如不按合同规定的地点和面积、层次给乙方安置住房，应向乙方偿付_________元的违约金，乙方可以向有管辖权的法院起诉，要求甲方按合同履行义务。

乙方如经甲方按合同规定安置住房后，仍拒不搬迁的，由甲方申请当地房地产管理部门对乙方限期搬出，如逾期仍不搬迁的，每逾期一日，应向甲方偿付违约金_________元，甲方并可向有管辖权的人民法院起诉。乙方如遇阴雨天或其它不可抗力原因不能按时搬迁，时间顺延，但必须告知甲方情况。

十、声明及保证

1.甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。

2.甲方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。

3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4.甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

十一、保密

双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密(技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。

十二、不可抗力

本合同所称不可抗力是指不能预见，不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、**、政府行为等。

如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在_________天内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。

十三、通知

1.根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2.各方通讯地址如下：_________。

3.一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。

十四、争议的处理

(一)本合同受_________国法律管辖并按其进行解释。

(二)本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

1.提交_________仲裁委员会仲裁;

2.依法向人民法院起诉。

十五、解释

本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。

十六、补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

十七、合同效力

本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力;合同副本_________份，送_________留存一份。

甲方(盖章)：_________

乙方(盖章)：_________

授权代表(签字)：_________

授权代表(签字)：_________ _________

年

____

月

____

日

_________年____月____日

签订地点：_________

签订地点：_________

二、拆迁协议书模板

房屋拆迁产权调换协议

合同编号：_________

甲方：_________

营业执照注册号：_________

法定代表人：_________

委托代理人：_________

受委托拆迁单位：_________

营业执照注册号：_________

法定代表人：_________

乙方：_________

法定代表人：_________

委托代理人：_________

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《_________》及其他有关法律、法规之规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：

第一条 拆迁房屋依据

甲方因项目建设需要，经审查批准，于_________年_________月_________日，取得了(_________)拆许字(_________)第_________号《房屋拆迁许可证》，实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该拆迁许可证核准的拆迁范围内。

第二条 乙方房屋的基本情况

乙方房屋坐落于_________，土地为_________，房屋用途为_________，建筑结构为_________，建筑面积为_________平方米，附属物包括：_________，证件名称：_________，证件：_________号，地籍：_________号。

第三条 补偿金额

甲方补偿乙方各项费用和金额如下：

1.房屋的货币补偿金额为人民币_________元整(详见附件一评估报告);

2.附属物补偿金额为人民币_________元整(详见附件一评估报告);

3.搬迁补助费为人民币_________元整;

4.停产停业的直接经济损失补偿费为人民币_________元整;

5._________。

总计补偿金额(大写)人民币_________元整。

第四条 产权调换房屋

1.甲方用于产权调换的房屋为现房，坐落于_________，建筑面积_________平方米(其中：套内建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米)。产权调换房屋的价款总额人民币_________元整。

2.甲方用于产权调换的房屋为期房(房屋平面图见附件二，房号以附件二上表示为准)，坐落于_________，建设用地规划许可证为_________，建设工程施工许可证为_________，[土地使用证号][土地使用权批准文件]_________，房屋用途为_________，属_________结构，层高为_________，建筑层数为_________，地上_________层，地下_________层。(房屋装饰、设备标准见附件三)

(1)该房屋阳台是[封闭式][非封闭式]。

(2)该房屋协议约定建筑面积为_________平方米，其中，套内建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米。

(3)该房屋单价为每平方米_________元(人民币)，总金额为人民币_________元整。

(4)协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房屋交付后，产权登记面积与协议约定面积发生差异，双方同意按下列方式进行处理：_________。

(5)经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知乙方。乙方在通知到达之日起15日内有权做出是否退房的书面答复。乙方在通知到达之日内起15日内未作书面答复的，视同接受变更。甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方人有权退房。乙方退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起_________天内将乙方的房屋拆迁补偿金额支付给乙方，并按利率付给利息。乙方不退房的，应当与甲方另行签订补充协议。

第五条 差额结算

被拆除房屋与产权调换房屋差价款为，由支付给对方。该款于_________年_________月_________日前结清。

第六条 搬迁

乙方在_________年_________月_________日前搬迁腾空房屋，经甲方确认，旧房由甲方拆除。

第七条 产权调换房屋的交付

1.甲方在年月日前将产权调换房屋交付给乙方。

2.甲方应当在产权调换房交付使用后_________日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方按补偿金额的_________%向乙方支付违约金。

第八条 过渡方式

乙方按下述第_________种选择过渡方式，甲方按乙方选择的方式给予支付临时安置补助费或提供周转用房：

1.乙方自行解决过渡用房。在过渡期内，临时安置补助费为每月_________元，按_________个月计算，计_________元;甲方先支付乙方_________个月，计_________元，余_________个月，计_________元，由甲方在的产权调换房屋交付时给付。(临时安置补助费自乙方旧房搬迁腾空验收合格之日起按月计算，发至产权调换房屋交付后四个月止。)

2.甲方提供周转用房。在过渡期内，甲方不支付乙方临时安置补助费。在甲方将产权调换房屋交付给乙方使用后四个月内，乙方腾退周转用房。

第九条 违约责任

因甲方的责任延长过渡期限的，乙方自行解决过渡用房的，自逾期之月起，甲方按照支付给乙方临时安置补助费，逾期超过六个月的，从第七个月起按支付给乙方临时安置补助费;乙方使用甲方提供周转用房的，除甲方继续提供周转用房外，自逾期之月起，甲方按照支付给乙方临时安置补助费。

第十条 注销

乙方应在年月日前向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一向房管、土地部门办理注销手续。

被拆迁房屋的水、电、电话、有线电视、天然气等迁移、转户、销户手续，乙方自行到有关部门申请办理，并结清已使用的水、电、气等费用。

第十一条 协议的争议解决

本协议的履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第[]种方式解决：

1.提交_________仲裁委员会仲裁。

2.依法向人民法院起诉。

第十二条 本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。

协议附件与本协议具有同等法律效力。

第十三条 本协议自双方签订之日起生效。

第十四条 本协议连同附件共_________页，一式_________份，甲乙双方各执_________份。

甲方(盖章)：_________

乙方(盖章)：_________

法定代表人(签字)：_________

法定代表人(签字)：_________

委托代理人(签字)：_________

委托代理人(签字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

签订地点：_________

签订地点：_________

受委托拆迁单位(盖章)：_________

法定代表人(签字)：_________

经办人(签字)：_________

_________年____月____日

签订地点：_________

第五篇：拆迁确认书

拆除确认书

经户主、村委会房屋组、房屋拆除组人员现场检查，确认户主位于

房屋内物品已经搬迁完毕，剩余物品视为户主自愿放弃。符合房屋拆除条件，户主签字确认后实施房屋拆除。拆除完毕后由房屋拆迁组签字认可。

户主： 村委会房屋组： 房屋拆迁组:

****年**月**日