广州工业用地建议改商业用地[共5篇]

第一篇：广州工业用地建议改商业用地

广州工业用地建议改商业用地

如何提高广州的土地利用率？市人大代表刘莲香提出目前广州“退二进三”的步伐太慢了，市区还有很多工业用地利用效率非常低，跟北京、上海比已经大为落后。“你看北京的798，那已经是10年前的政策了，但我们到现在还没有落实。”刘莲香说。

广州市国土房管局局长谢晓丹也承认，目前在工业用地改商业用地的过程中，工商登记、消防审批等很多政策还跟不上。但他认为，工业用地可以交给政府收购储备，然后进行拍卖。

周庆强刚刚从芬兰考察归来，他认为，这种政府将工业用地收上来，再拿去拍卖，改作商业用途的方法已经落伍了。“政府不要跟企业争利，一分钱也不要拿，全部给企业。所有的工业用地都可容许转作商业用地，转了之后直接补税就行了，不需要再经由政府拍卖。” 政策瓶颈

土地政策落后延缓“退二进三”步伐

周庆强提出，目前广州“退二进三”步伐缓慢主要是因为土地政策落后，企业没有积极性。因此，他建议要允许工业用地直接转为商业用地，这样企业才有积极性，既可以解决下岗职工的问题，又可以促进第三产业的发展。

对此，谢晓丹也表示，2009年广州要实际推出一批“退二进三”用地，用于发展现代服务业、创新型产业和总部经济，有效优化中心城区土地的利用结构。

部门汇报

历史形成的生产企业占据中心城区

市国土房管局的汇报材料中指出，目前，广州市建设用地主要分布在中心城区、片区中心区和各镇建成区。2007年，全市未利用地总面积为429.43平方公里，占土地总面积的5.89%。其中，不可开发的河流湖泊水面为354平方公里，剩余的荒坡地、滩涂，预计可进行土地整理复垦开发补充耕地的潜力为12平方公里，占1997年～2007年建设占用耕地总量的6.03%。

第二篇：工业用地转商业用地 操作流程

工业用地转商业用地 操作流程

一、土地法中明确规定改变用途的条款：

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序

1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字

2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更

3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金

三、现在的情况

1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险

2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让

两证是房产权证和土地使用权证

土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划土地等部门确定的城市规划.简单的

说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后 ,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?

变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??

经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询

《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。

必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。

土地是划拨并不影响房产交易。

划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新土地证，土地的性质就成出让了。

工业用地性质的土地做老年公寓土地要不要照拍挂?

去年我买了一块地是工业用地性质,土地证变更为绣花厂,后因不符合规划,改项为老年公寓并办了规划用地许可证,现在土地证不符,需要变更,可是土地局让我土地参加照拍挂.问题补充：

当时我在买这块地的时候以工业用地性质已经交了出让金了.现在还需要再补吗?你的回案有依据吗?土地局局长说改变用途就要招拍挂?

补交土地出让金就可以了，土地原来就是你的，只是改变土地用途，不是转让不用再招拍挂

我们手头一块工业用地想走整理改变用地性质变成商业，应该找哪个部门?程序如何。哪位知道请赐教。多谢。

答：

建设用地性质变更的依据

城市规划对不同性质建设用地的布局，根据其使用功能、对社会和基础工程设施的要求，对环境和安全的影响等情况，提出不同的要求，并加以综合协调，以期达到功能分区和整体布局结构的科学、合理。根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。

申报材料：

申请用地性质变更报告(原件3份);

特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份);

涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等);

发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告);

原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份);

规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。

审批程序：

申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理;

规划局出具批文;

持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文;

规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。

审批时限：15个工作日

其实很简单，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出

大城市就按程序办理，小地方还是先疏通人际关系吧！

每个城市有些程序可以稍微不同。但在实际操作中，相关部门的关系非常重要。

变更土地用途不简单,看运气,规划局有可能已经划到商业用地去了,单需要办理,这种的就比较简单,补交土地使用权出让金就可以,也可以委托第三房代办.如不认识人,打我电话88221737帮你联系试试

目前在房地产开发中，会遇到这样的问题，土地性质的变化，最近接到一个顾问项目，项目用地现在是仓库用地，即工业性质用地，现想转成房地产开发用地，即国有建设用地，请问，遇到这种情况怎么处理，需要过那些程序和办理什么样的手续，谢谢。

答：根据《土地管理法》第56条的规定是可以的，根据该条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。2002年国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规定》的第16条也规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”

由于各地的执行政策不一，国土资源部在今年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中对此问题再次作出了明确，在该规范第4.3条“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围”中，国土资源部规定，如果出让地的《国有土地使用权出让合同》有约定或法律、法规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的，对于出让地申请变更用途应当采取招拍挂形式。

所以你们应该先向规划局递交变性申请报告，接下去就是公关的问题了。规划局签批以后，后面的手续和流程他们会告诉你的。

需要到国土局办理相关手续，目前比较难，需要上面的用地指标。

其实可以钻一些空子，比如建成企业总部独栋别墅的形式，当然房子的使用年限有一些问题，就需要灵活变通了，我也接触过类似的两三个案子...集体土地性质的别墅，属于小产权房，便宜点卖，跟客户说清楚就是了，将来国家总要解决房产证的

土地分类：

1、农用地(耕地、林地、园地、草地)

2、建设用地(商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、军事用地、交通运输用地、公共管理服务用地)

3、未利用地

土地使用权分几种?有什么区别?

1、按是否交出让金(即用地性质)划分为二类:出让地(已交了土地出让金)和划拨地(没交土地出让金)两类土地使用权证,这是最基本的分类.2、按建房性质(使用性质)分：有住宅用地、商业用地、行政办公用、旅游用地、综合用地等。规定什么用途就只能建什么样的房，而使用性质不同，土地出让的期限也不一样，如住宅为70年，而商业只50年。

政府分配的房大多为划拨住宅地。你可看看你房产证上面的土地性质是否注明。出让地都会注明的，另外划拨地没有土地使用年限的，而出让地是有年限的。

第三篇：工业用地转商业用地操作流程（本站推荐）

工业用地转商业用地 操作流程

一、土地法中明确规定改变用途的条款：

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序：

1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字。

2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更。

3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。

三、建设用地性质变更的依据：

根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。

申报材料：

申请用地性质变更报告(原件3份);特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份);涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等);发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告);原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份);规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。

审批程序：

申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理;规划局出具批文;持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文;规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书； 审批时限：15个工作日；

简单点说就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出。

总体来说就是要变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱。

第四篇：工业用地转向商业用地多属偶然

工业用地转向商业用地多属偶然

随着地价的节节攀升，不少上市公司将工业用地转换为商业用地的冲动也越发强烈，但由于国家多项政策的出台，近来工业用地向商业用地的转换还多为偶然。从事房地产开发多年的东莞地产商东莞东田实业一位董事就认为，目前工业用地向商业用地的转换还是很难的，一般来说有两个途径比较容易达成转换，一个是工厂搬迁，一个是随着城市的发展，工业用地刚好符合了新的城市规划，可以变为商业用地。

根据国家有关规定，目前工业用地转化为商业用地主要有三个途径：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据收购储备计划安排收储。

比如铜峰电子（600237）近日就公告称，根据当地政府的规划，该公司所属石城大道两侧工业土地的战略部署和规划要求，将对石城大道两侧内的老工业厂区分步骤进行收储，本次收储的三块土地面积总和为5.11万平方米。按照铜陵市的规划，这部分地块或将成为商业用地。常山股份（000158）则是另外一种方式使得工业用地变为商业用地，按照规划该公司工厂将整体搬迁，搬迁后，原厂址位于石家庄市内环区域1200亩的土地将由工业用地变为商业用地。由于这些地块原本都是工业用地，拿地成本较低，如被以商业用地的拍卖，上市公司可能得到一笔不菲的补偿收入。

事实上，前段时间，市场还炒作过一波“搬迁热”，主要的卖点就在搬迁的过程中，上市公司原来低价拥有的工业用地将变为商业用地，进而产生大量的土地增值收益，包括东北制药（000597）、南京化纤（600889）等等。而拥有大量工业用地的公司非常之多，如果这些工业用地都能变为商业用地的话，增值效应或可比今年以来上市公司实现的投资收益。

但值得注意的是，虽然很多上市公司拥有大量的工业用地，但真正能够把工业用地转换为商业用地的上市公司却不多。前述房地产开发商就认为，从转换途径来看，第一条路径比较难，除非企业和地方政府有非常好的关系，或者是资产重组之类的，因为工业用地的价格和商业用地的价格相差可能在5倍以上，而拥有工业用地的企业只需按照当地商业用地的基准价补较差额，所以利益太大，国家对这个有严格的规定。第二条和第三条路径现在企业用得较多，但这都是可遇而不可求的，工厂搬迁和城市重新规划都具有很大偶然性，事前很难判断。

现在有很多分析人士在谈到上市公司的工业土地储备时，只说如果把工业用地转换为商业用地后将产生多大的增值效应，但这其中的关键是，究竟有多少工业用地能够成功转换为商业用地，只有真正能够转换的才能够产生增值效益。不过，随着商业用地价格的上涨，工业用地资源的紧缺，拥有大量工业用地资源的上市公司仅工业用地本身的升值空间也非常大，所以在这个以“地”为王的年代，多有储备用地总是一个不错的事情。

不知道你所说的“经营性物业”是什么意思？商铺吗？

国家规定，工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等 现在擦边球可以打的是造“研发大楼”--也就是造了当写字楼卖，我们有弄过

两条路可以走，按市价，补缴土地出让金，官方洗白了，变成正常的东西。以后要转手卖的话还要清算土地增值税，这个东西非常贵

还有就是打擦边球，我们就是这个干的，工业厂房其实就是造写字楼卖 施工、预售的许可证可以拿到的，没人来管你，就是房产证拿不到，我们和购买者签订20年租约，再20年租约（因为国家规定租约不得长于20年）

拿租约抵房产证。

反正比市场价便宜多了，真的有人买的工业用地转商业用地 地产商先知先觉谋红利：

2010-09-20

今年上海四号土地出让公告首度推出的工业用地，使土地市场另一大富矿进入公开招拍挂视野。

早在今年9月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中明确指出“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”之后，有关国内工业地产价格将大涨的预测就不绝于耳。

国际著名房产咨询公司世邦魏理仕的第三季度工业地产报告随即印证了这一预测。

报告指出，随着政府新政策的推出，上海工业市场的租金及土地价格也随之上扬，其平均土地价格季成长率增加了14.5%，而其工业设施平均租金的季成长率也增加了4.97%。

世邦魏理仕分析师表示，随着政府新政策的公布，工业土地的价格和租金猛涨，物流业依然是市场关注的核心。上海市政府积极推动上海的物流产业开发，未来五年内，可以预见的对优质物流和仓储物业需求的激增极大推动了这一市场领域的外国投资。

而工业地产劲涨的并非上海一地。

报告指出，第三季度北京开发区的土地需求依然持高；珠三角地区，特别是南沙开发区，传统的工业活动持续带动着广州的工业物业界，海外公司包括3M、LG飞利浦及奥的斯(Otis)都于季度内在广州成立或扩充其产品制造基地或研发中心；成都的工业物业市场在第三季度继续扩张，国际及国内货运站场的主要区段在11月进入运营，DHL快递公司将在此区建立107600平方英尺的仓储设施，UPS快递和FedEx联邦快递公司也正与园区洽谈。

【工业用地】工业用地如何转商业用地

一、土地法中明确规定改变用途的条款：

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序

1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字

2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更

3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金

三、现在的情况

1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险

2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让

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土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄? 变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??

经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询

《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。

必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。

土地是划拨并不影响房产交易。

划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新土地证，土地的性质就成出让了。

工业用地性质的土地做老年公寓土地要不要照拍挂?

去年我买了一块地是工业用地性质,土地证变更为绣花厂,后因不符合规划,改项为老年公寓并办了规划用地许可证,现在土地证不符,需要变更,可是土地局让我土地参加照拍挂.问题补充：

当时我在买这块地的时候以工业用地性质已经交了出让金了.现在还需要再补吗?你的回案有依据吗?土地局局长说改变用途就要招拍挂?

补交土地出让金就可以了，土地原来就是你的，只是改变土地用途，不是转让不用再招拍挂

我们手头一块工业用地想走整理改变用地性质变成商业，应该找哪个部门?程序如何。哪位知道请赐教。多谢。

答：

建设用地性质变更的依据

城市规划对不同性质建设用地的布局，根据其使用功能、对社会和基础工程设施的要求，对环境和安全的影响等情况，提出不同的要求，并加以综合协调，以期达到功能分区和整体布局结构的科学、合理。根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。

申报材料：

申请用地性质变更报告(原件3份);

特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份);

涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等);

发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告);

原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份);

规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。

审批程序：

申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理;

规划局出具批文;

持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文;

规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。

审批时限：15个工作日

其实很简单，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出

大城市就按程序办理，小地方还是先疏通人际关系吧！

每个城市有些程序可以稍微不同。但在实际操作中，相关部门的关系非常重要。

变更土地用途不简单,看运气,规划局有可能已经划到商业用地去了,单需要办理,这种的就比较简单,补交土地使用权出让金就可以,也可以委托第三房代办.如不认识人,打我电话88221737帮你联系试试

目前在房地产开发中，会遇到这样的问题，土地性质的变化，最近接到一个顾问项目，项目用地现在是仓库用地，即工业性质用地，现想转成房地产开发用地，即国有建设用地，请问，遇到这种情况怎么处理，需要过那些程序和办理什么样的手续，谢谢。

答：根据《土地管理法》第56条的规定是可以的，根据该条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。2002年国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规定》的第16条也规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”

由于各地的执行政策不一，国土资源部在今年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中对此问题再次作出了明确，在该规范第4.3条“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围”中，国土资源部规定，如果出让地的《国有土地使用权出让合同》有约定或法律、法规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的，对于出让地申请变更用途应当采取招拍挂形式。

所以你们应该先向规划局递交变性申请报告，接下去就是公关的问题了。规划局签批以后，后面的手续和流程他们会告诉你的。

需要到国土局办理相关手续，目前比较难，需要上面的用地指标。

其实可以钻一些空子，比如建成企业总部独栋别墅的形式，当然房子的使用年限有一些问题，就需要灵活变通了，我也接触过类似的两三个案子...集体土地性质的别墅，属于小产权房，便宜点卖，跟客户说清楚就是了，将来国家总要解决房产证的

土地分类：

1、农用地(耕地、林地、园地、草地)

2、建设用地(商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、军事用地、交通运输用地、公共管理服务用地)

3、未利用地

土地使用权分几种?有什么区别?

1、按是否交出让金(即用地性质)划分为二类:出让地(已交了土地出让金)和划拨地(没交土地出让金)两类土地使用权证,这是最基本的分类.2、按建房性质(使用性质)分：有住宅用地、商业用地、行政办公用、旅游用地、综合用地等。规定什么用途就只能建什么样的房，而使用性质不同，土地出让的期限也不一样，如住宅为70年，而商业只50年。

政府分配的房大多为划拨住宅地。你可看看你房产证上面的土地性质是否注明。出让地都会注明的，另外划拨地没有土地使用年限的，而出让地是有年限的。

中国新闻网12月8日报道 上海成城购物广场，这个号称亚洲最大的购物中心再度烂尾，固然有其先天的缺陷，亦有后天人为使然。烂尾宿命的背后，是以土地撬动资本的模式失灵，是商业地产运营商驾驭“亚洲第一”的失衡，这不得不令人对郊区大型购物中心的开发路径重新反思。

原上海成城购物广场实业发展有限公司策划部高级经理张远(化名)一直盘算着做好成城购物广场能赚到多少钱。一年来，他每天都在虹淞大厦7楼的办公室里等待老板的指令，盼望对面的成城购物广场开工的日子。

但是，原本美好的愿望突然变成了残酷的现实。“我们的项目停工了，公司的运营出现了问题。”如今张远已经辞职，他觉得在那里呆下去不会再有盼头。

上海成城购物广场，原名为虹桥购物乐园，号称亚洲最大的购物中心。该项目位于上海市闵行区吴中路、虹井路口，占地8万平方米，总建筑面积达到40万平方米。今年年初，香港胜南实业公司和上海虹西实业公司联合启动了这个项目，当时预计2010年全面开业。

然而，这个随着香港胜南实业公司2007年年底接盘而摆脱“烂尾”命运的项目，在不到一年时间已再度烂尾。

二度烂尾

2007年年底，香港胜南实业有限公司和上海虹西实业公司(原虹桥购物乐园的土地拥有者)联手成立上海成城购物广场实业发展有限公司，并召开新闻发布会宣称项目于2008年年初复工。

据记者调查，香港胜南实业此前并没有在上海投资开发任何大型商业项目，其背景也颇为神秘。

但据张远透露，直到今年8月份，该项目也还没有复工的迹象，只是看到工地上几个工人在例行日常维护工作。“当时我们得到消息说，项目的资金已经到位，但由于一系列手续问题，公司在和闵行区政府进行交涉，复工时间预计推迟到今年年底。”

然而，直到今年12月，项目依然没有复工的迹象。而张元从公司内部获得消息，“项目又停工了”，这令他失望至极。

据一位消息人士透露，成城购物中心迟迟没有开工，缘于两个方面的问题：一是该项目用地性质原为仓储和绿地，并非经营性用地，开发商与闵行区政府屡次交涉未果;二是项目规模过大，且一律为租赁物业，没有销售产品可以回笼资金，加上遭遇金融风暴，启动资金和运营成本成为一个巨大难题。

另有业内人士透露，项目的问题还在于靠近虹桥机场。由于机场对周边建筑物有限高的规定，原本项目规划的高档酒店和商务公寓如今都被撤销，这进一步加大了投资方的资金压力。

事实上，上海成城购物广场已经是两度烂尾。2001年9月1日，上海建工(集团)总公司与港虹实业、虹西实业签订《建设工程承包合同》，签约承建虹桥购物乐园的工程，并于2002年开始动工。

根据当时的规划，虹桥购物乐园首期项目建筑面积达33万平方米，总投资金额15亿元。而随后规划的二期工程，除了有高档次的酒店和商务公寓，还有与购物中心配套的物流中心等设施，把购物中心实体和网上购物、物流配送结合起来。

然而好景不长，在虹桥购物乐园完成部分框架结构时，由于资金链等问题，这个当年号称亚洲第一Mall的工程于2003年意外停工。

债务重重

据公开资料显示，上海成城购物中心总投资为15亿~16亿元，但业内均认为这笔资金对于该项目的规模而言是杯水车薪。“特别是项目后续装修、配套成本以及日后管理的成本较高，启动这个项目的资金起码要30亿元左右。”一位业内人士说。

然而，该项目本身便债务重重，这也使得投资方举步维艰。当初，香港胜南实业有限公司收购该项目资产时，便承接了一切债务。

2004年年初，按照国务院办公厅《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》和上海市政府《上海市清理解决建设工程拖欠工程款工作方案》的要求，上海建工(集团)总公司向上海市清欠办申报了该工程拖欠工程款的实际情况。

据悉，虹桥购物乐园投资方在2004年6月24日作出了“2006年12月支付拖欠款4500万元”的承诺。

2006年12月29日，在上述承诺成为一纸空文的情况下，上海建工(集团)总公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼，要求港虹实业和虹西实业两家公司支付所欠工程款并赔偿损失。最终，法院冻结了港虹实业及虹西实业共计3亿多元的资产。

2007年3月23日，上海第一中级人民法院作出一审判决，裁定港虹实业和虹西实业向建工集团支付地下部分工程款1200万元及利息，港虹实业向建工集团支付地上部分及地下室ABC延伸段工程款1.2亿多元及利息。此外，港虹实业还要向建工集团支付停工损失费1100万元，而虹西实业则需承担连带责任。

粗略计算，港虹实业和虹西实业需向建工集团支付工程款及赔偿经济损失共计1.47亿元左右。

对此判决被告方表示不服，并向上海市高级人民法院提出上诉。2007年9月25日，上海市高级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

前景堪忧

据一位建筑工程师对记者分析，虹桥购物乐园已经停建4年多，一般露天建筑停建3年以上，其钢筋结构就无法继续使用。因此，虹桥购物乐园的钢筋混凝土框架肯定要拆除重建。

这也意味着，二度烂尾的这个项目，如果有下家接手，必须拆除目前的地上及地下的建筑物才能重新开工，但这样启动成本又将增大。

根据2002年的公开资料，虹桥购物乐园拟建成一个亚洲地区规模最大、功能齐全的大型购物中心(ShoppingMall)，而且要在购物环境、管理水平及服务内容方面均成为世界一流的大型购物中心。

“但是项目具有先天缺陷，这导致它无法实现设定的目标。”有业内人士指出，一是区域消费能力不够，虽然周边有大量的外籍人士居住，但依然无法支持如此之大的购物中心;二是交通不便，虽然有地铁，但仍然处于外环区域，“在传统上海市民眼里，高档的购物中心应该处于市中心区位”。

仲量联行中国区董事陈立民表示，上海成城购物中心的项目规模过大，相当于再建造两个正大广场，而且都为租赁物业，这对开发商的资金要求太高。目前，闵行吴中路道路较长，进出较为困难，“除非和当地的规划部门进行沟通，否则短期内很难再度启动”。

虽然业内均认为该项目在短期内无法重新启动，但陈立民依然长期看好。他表示，目前上海大型购物中心并不多，“如果能够投入资金解决项目一些硬件问题，重新启动的希望依然较大。”

然而，大环境的低迷令项目的前景更加不乐观。有业内人士表示，目前上海房地产市场资金匮乏，并不是每个项目都能够盘活，“烂尾楼的比例正在增加”。

对于明年的行情，陈立民表示，就整个商业地产市场而言依然乐观，但需求方面并不乐观。“特别是金融危机的影响，会使得人们的消费能力进一步萎缩，这势必影响到整个上海商业地产市场的走势。” 链接

上海成城购物

广场的前世今生上海成城购物广场，前身为虹桥购物乐园。该项目于2000年开建，占地面积86600平方米，首期建筑面积近33万平方米，号称“亚洲第一ShoppingMall”。

资料显示，为了合作开发虹桥购物乐园，上海虹西实业公司与新加坡投资商蔡振利所有的亚太实业集团有限公司于1999年合资成立了项目公司--上海港虹实业发展有限公司。其中，虹西实业以土地出资，亚太实业以现金出资。

据了解，项目所在的土地是当初政府为延安西路建设拆迁而划拨给虹桥镇的，用地性质为绿化和仓储。因此，开发商无法以土地获取融资，而亚太公司本身并不具备支撑整个商城开发的资本。2003年4月，项目开工后不久便陷入资金困境当中，最终被迫停工。

根据当时的规划，虹桥购物乐园首期项目建筑面积达33万平方米;二期工程除高档酒店和商务公寓，还有与购物中心配套的物流中心等设施。当时，虹桥购物乐园对外宣称将建2000个车位，是上海市停车位最多的大型购物中心。在项目建设期间，开发商在向客户推荐楼盘时也往往将“亚洲最大购物中心”作为最大卖点。

2007年年底，香港胜南实业有限公司和上海虹西实业公司联手成立上海成城购物广场实业发展有限公司，正式接手虹桥购物乐园，并将其改名为上海成城购物广场，宣称将于2008年年初复工。但时至今日，项目再度停工。(陆彬杰李子擎)(来源：中国房地产报)

第五篇：工业用地变为商业用地的案例

最高人民法院 民事判决书

(2004)民一终字第46号

上诉人(原审被告)：柳州市全威电器有限责任公司。

法定代表人：刘全章，该公司董事长。

委托代理人：田旷，北京市嘉和律师事务所律师。

委托代理人：罗茂隆，北京市嘉和律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：柳州超凡房地产开发有限责任公司。

法定代表人：覃锦生，该公司董事长。

委托代理人：罗茂隆，北京市嘉和律师事务所律师。

委托代理人：田旷，北京市嘉和律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：南宁桂馨源房地产有限公司。

法定代表人：罗先友，该公司董事长。

委托代理人：李正国，四川康维律师事务所律师。

委托代理人：黄媛，四川康维律师事务所律师。

上诉人柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院于2004年4月18日作出(2004)桂民一初字第1号民事判决，柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2004年7月15日进行了开庭审理。柳州市全威电器有限责任公司及柳州超凡房地产开发有限责任公司的委托代理人田旷、罗茂隆，南宁桂馨源房地产有限公司的法定代表人罗先友、委托代理人李正国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2003年9月18日，柳州市全威电器有限责任公司(以下简称全威公司)、柳州超凡房地产开发有限责任公司(以下简称超凡公司)与南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)签订《土地开发合同》约定，全威公司、超凡公司同意将全威公司位于柳州市柳石路153号51．9979亩土地转让给桂馨源公司，土地转让价款为2860万元。鉴于超凡公司在与全威公司签订2003年3月31日《协议书》之后投入了前期资金并作了一些前期工作，本协议签订后，全威公司同意桂馨源公司支付给超凡公司补偿款1640万元。土地转让款的付款期限和办法：根据全威公司的要求，桂馨源公司同意于2003年9月30日前，将200万元转入全威公司账户作为合作定金，逾期视为桂馨源公司违约，全威公司、超凡公司有权单方解除合同；全威公司、超凡公司必须在两个月内办理完成市政府同意该宗土地转让给桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并给予今年或明年上半年土地开发计划指标；桂馨源公司在得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内，代全威公司支付向中国工商银行柳州分行所借的795万元贷款及表内利息96万元(此利息如能减免，此款便加在厂房拆迁费里支付)，此贷款经银行同意可转贷给桂馨源公司，全威公司应积极协助桂馨源公司办理，并提供该宗土地作贷款担保抵押，如银行确认，由于此贷款转给桂馨源公司的原因，而不能免去表内利息96万元(准确金额以银行确认的为准)，此利息应由桂馨源公司承担，其他任何原因全威公司未得到银行的免息，均由全威公司承担；桂馨源公司在得到市政府将土地转让给桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的柳州成立的新公司，并得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内必须代全威公司支付该宗土地办理土地使用性质变更(由工业用地变更为商业用地)向土地管理部门交纳的土地变性费用及契税约600万元；全威公司在办理完成将该宗土地过户给桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司三个月内，桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司代全威公司分期支付职工安置费、厂房搬迁费及代全威公司偿还零星欠款，此三项共约600万元。以上共计2300万元在桂馨源公司支付给全威公司的土地转让费中扣除，余下2200万元(桂馨源公司根据全威公司和超凡公司的要求，支付给全威公司560万元、支付给超凡公司1640万元)，桂馨源公司在得到土地使用和开发指标批准，可以进行房地产开发时起一年内支付给全威公司和超凡公司。由于政府和房地产开发建设管理部门因总体规划、市政建设和市政管理原因以及全威公司、超凡公司两方的原因(包括全威公司职工、全威公司周边单位及个人的原因)，以及全威公司、超凡公司两方债权人追债等非桂馨源公司原因，半年内不能办理完成本项目工程开工报建手续进行开工建设的，按实际延续的时间，付款期间相应顺延。如全威公司、超凡公司愿意购买桂馨源公司在该宗土地上所开发的商品房，其购房款可在桂馨源公司支付给全威公司的费用中扣减。在桂馨源公司代全威公司、超凡公司向土地局支付该宗土地变性费及契税的同时，全威公司须将该宗土地过户给桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的在柳州新成立的公司。但桂馨源公司在付清全威公司、超凡公司4500万元之前，不得将该宗土地转让给桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的公司以外的其他人。全威公司向桂馨源公司所转让的该宗土地使用权年限按政府的有关规定办理。桂馨源公司计划该宗土地分期开发，从桂馨源公司支付完需开发部分土地的厂房搬迁费和职工安置费之日起算，全威公司必须在三个半月内搬迁完毕，并将所拆除的垃圾清除干净，将达到三通一平的土地交付桂馨源公司。桂馨源公司未付给全威公司、超凡公司的部分款项，由桂馨源公司或桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股公司提供相应价值的土地和房产作为抵押担保。全威公司、超凡公司因自己的原因未按合同约定的期限办理完成土地过户手续、土地使用性质的变更和土地开发指标的办理及未按期搬迁完毕该宗土地上的所有附作物和完成三通一平，每逾期一日，按桂馨源公司已支付金额的千分之一向桂馨源公司支付罚息，逾期达30日以上，桂馨源公司有权单方解除合同。桂馨源公司因以上原因提出解除合同的，全威公司、超凡公司应双倍返还200万元定金。桂馨源公司未在合同约定的时间内代全威公司全额支付有关款项给有关单位及未付清全威公司、超凡公司土地转让费和补偿费，每逾期一日，桂馨源公司应按应付金额的千分之一分别向全威公司和超凡公司支付罚息，逾期达30日以上，全威公司、超凡公司有权单方解除合同。全威公司、超凡公司因以上原因单方提出解除合同，桂馨源公司以支付的200万元定金作为对全威公司、超凡公司的违约赔偿等。且约定本合同为三方执行合同，全威公司与超凡公司于2003年3月31日签订的《协议书》及全威公司与桂馨源公司于2003年9月1日签订的《房地产项目合作开发合同书》于本合同签订之日同时作废。2003年9月29日，桂馨源公司将200万元定金转入全威公司账户。2003年11月18日，柳州市发展计划委员会批准将本案所涉及的土地用途改变为经营性用地。2003年11月3日，桂馨源公司函告全威公司、超凡公司，授权桂馨源公司法定代表人罗先友控股的柳州市盛源房地产有限公司代其履行合同，要求全威公司超凡公司按合同约定将土地过户给柳州市盛源房地产有限公司。2003年12月15日，桂馨源公司又函告全威公司、超凡公司，将代其履行合同的公司变更为柳州恒贸源房地产有限公司，要求全威公司、超凡公司按合同约定将土地过户给该公司。2003年11月21日，全威公司与超凡公司函告桂馨源公司，其已于2003年11月18日将柳州市发展计划委员会批准土地用途改变的文件办妥，并将复印件交于桂馨源公司，要求桂馨源公司提前支付600万元款项，其中300万元用于交纳土地收益金，办理土地过户及办理解封和搬厂，另300万元在办理完土地过户手续后的一个月内支付。2003年11月25日，全威公司提出资金计划：第一期资金计划总计300万元，包括：1．支付河北科技有限公司欠款42万元，用于办理土地解封事宜；2．交纳土地收益金120万元；3．搬迁厂房所需费用100万元；4．偿还其他零星欠款38万元。第二期资金应在土地过户后一个月内到位。2003年12月2日，超凡公司、全威公司再次致函桂馨源公司：

一、根据超凡公司、全威公司于中国工商银行柳州分行主要负责领导处得到的结果是，今年内还清银行欠款的本金，则所欠表内和表外利息全部免掉，明年的政策目前尚未明确。因此，要求桂馨源公司今年内全部按合同代柳州市磁电机厂(即全威公司)还清银行欠款，如果采用承担债务的作法，桂馨源公司必须承诺承担所有的利息。

二、桂馨源公司必须尽快书面确认最终合作公司并给予该公司有关法律认证的复印件。

三、桂馨源公司必须提供合同规定的抵押担保手续，使双方得以尽快进入下一步的土地办理程序。在该函中全威公司、超凡公司还提出：其曾于2003年11月21日给桂馨源公司发函，未见桂馨源公司复函。为了表示合作诚意，现再次发函，希望桂馨源公司在五日内给予函复，使双方合作的操作程序得以进行，否则产生的一切后果和全部责任由桂馨源公司承担。2003年12月18日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司：由于《土地开发合同》第七条对桂馨源公司提供抵押担保的时间、抵押物、保证范围及担保金额均未作出明确约定，为此，三方都认为有修改并完善该条款的必要并于2003年11月5日、12月15日、12月16日开会讨论了此问题，但没有达成一致意见。2003年11月22日、12月2日，全威公司、超凡公司也曾两次给桂馨源公司发函，要求桂馨源公司提供抵押手续，但桂馨源公司至今未予答复。由于桂馨源公司能否提供并办理抵押担保登记手续，对确保全威公司、超凡公司今后利益的实现至关重要，因此再次发函，希望桂馨源公司务必在2003年12月8日前到全威公司商谈修改完善上述问题并最终达成一致意见，否则，《土地开发合同》无法履行，三方将全面终止该合同。2003年12月20日，柳州恒贸源房地产有限公司函复全威公司、超凡公司：《土地开发合同》充分体现了三方意志，是公正合法的，违约方在对方无违约行为或不同意解除合同的情况下，是不能随意终止合同的。我公司在2003年11月15日、16日的协商会议及19日协商时都表态，只要是合同上约定的，都会坚决执行且将土地过户给我公司是安全的、无风险的。现全威公司、超凡公司以根本就不存在的不安全因素为由拒不办理该宗土地过户，已属严重违约，全威公司、超凡公司应以实际行动表明其合作诚意，在实实在在履行合同的前提下，三方才可以对合同约定以外的事项进行协商。2003年12月29日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司，以三方没有就办理抵押担保登记的时间及担保金额、保证范围达成一致意见、桂馨源公司又不愿商谈及全威公司是一个改制企业，桂馨源公司能否提供有效的抵押担保将关系到企业职工未来生活安置问题和社会安定问题为由，决定从即日起终止《土地开发合同》，并要求桂馨源公司商谈办理定金退还事宜。2004年1月3日，桂馨源公司致函超凡公司、全威公司，拒绝终止合同。

一审法院另查明，2004年1月18日，中国工商银行柳州分行鱼峰支行函复柳州恒贸源房地产有限公司：1．只要全部归还所欠我行贷款本金，我行即按规定解除该宗土地使用权的抵押关系；2．根据以上原则，贵公司能代债务人柳州市磁电机厂归还所欠我行的全部贷款本息，我行即解除该宗土地使用权的抵押关系。

一审法院还查明，全威公司系柳州市磁电机厂于2003年改制成立，其营业执照所载明的营业期限为2003年6月8日；本案所涉及的位于柳州市柳石路153号土地属国有出让土地，土地证号为柳国用(2003)字第188461号，土地面积为34665．3平方米(合51．9979亩)，用途为工业用地，系全威公司根据与柳州市国土资源局2003年6月26日所签订的《国有土地使用权出让合同》受让取得；该宗土地按抵押合同设定土地使用权抵押登记，抵押面积为34537．3平方米，抵押金额为837万元，抵押期限从1997年7月11日至1999年7月9日，抵押权人为中国工商银行柳州分行，目前该笔抵押已到期，尚未办理注销登记；全威公司经企业改制后以出让方式处理该宗土地使用权，尚欠292．5万元的职工经济补偿金未支付；2003年11月18日，柳州市发展计划委员会通知全威公司：柳州市土地收购储备与审批委员会2003年第9次工作会议已同意你单位位于柳石路153号土地的用途改变为经营性用地，请于《通知》发出之日起至2004年6月30日，到市计委、规划局、国土局等有关部门办理相关手续，期限内未办理的，视为自动放弃，并告知：

一、房地产开发公司宗地改变用途的，请按房地产开发项目的有关程序办理；

二、非房地产开发公司宗地改变用途的，应在获得房地产开发资格后，按房地产开发项目的有关程序办理。

2004年1月13日，桂馨源公司向一审法院提起诉讼称，该公司与全威公司、超凡公司于2003年9月18日签订《土地开发合同》约定，桂馨源公司以2860万元受让全威公司位于柳州市柳石路153号51．9979亩土地作为房地产开发用地，桂馨源公司在2003年9月30日前将定金200万元支付给全威公司，合同即为生效。合同签订后，桂馨源公司按期支付了定金200万元。依合同约定，全威公司必须在合同生效后两个月内办理完成将该宗土地转让给桂馨源公司或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并给予今年或明年上半年土地开发计划指标，但全威公司已逾期四十日仍不向土地管理部门办理过户手续，且于2003年12月29日函告桂馨源公司终止《土地开发合同》，使合同无法履行，给桂馨源公司造成和即将继续造成巨大的损失。故请求：

一、判令2003年9月18日签订的《土地开发合同》合法有效，全威公司与超凡公司应当继续履行。

二、全威公司、超凡公司双倍返还定金400万元，并赔偿由此给桂馨源公司造成的一切经济损失；

三、判令由全威公司、超凡公司承担本案全部诉讼费用。

全威公司答辩称：

一、不同意继续履行合同。全威公司是一个特困企业，在得到开发指标后，要求桂馨源公司提供未付款项的抵押担保。桂馨源公司对全威公司这一正当要求予以拒绝。因此，全威公司已对桂馨源公司失去信任，若再继续履行，全威公司将承担很大的风险。

二、不同意双倍返还定金。全威公司在本案中不存在违约行为，全威公司是依法终止与桂馨源公司的合作。

三、不同意赔偿桂馨源公司的经济损失。桂馨源公司对此没有具体的诉讼请求且赔偿的前提是全威公司存在违约行为。

超凡公司答辩称：

一、本案《土地开发合同》于2003年9月18日签订之时，全威公司并不具备独立的民事主体资格，该合同应为无效合同且超凡公司要求桂馨源公司对1000多万元应付款提供担保，桂馨源公司不提供，超凡公司对此承担很大的风险，故超凡公司不同意继续履行合同；

二、超凡公司没有收到200万元的定金，也不存在违约行为，因此不同意双倍返还200万元定金；

三、不同意赔偿桂馨源公司的经济损失，桂馨源公司没有具体的损失数额，超凡公司在本案中亦未违约，定金罚则和违约金罚则不能同时适用，主张双倍返还定金则不能主张损失赔偿。

一审法院经审理认为：本案性质为土地使用权转让合同纠纷。三方当事人签订的《土地开发合同》是在自愿、协商一致基础上签订的，合同约定转让的标的物亦系全威公司通过出让而取得的拥有使用权并经有关部门批准进行房地产开发的土地，该土地可以进入市场，合同内容没有违反法律规定。至于超凡公司所提出的在订立该合同时，全威公司已超过了营业期限的问题，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，法人的民事行为能力始于设立，终于法人的终止，而本案中全威公司并未随着营业期限的到期而终止，其营业执照并未被注销或者吊销，其作为一个企业法人至今仍然合法存在，法人资格并未终止。且本案合同亦不属其营业执照所确定的营业范围之内，而是其对自身财产的自愿处分，符合合法的意思自治原则，故本案合同为有效合同。超凡公司主张合同无效没有法律和事实依据，不予支持。对于有效合同，根据诚实信用原则，各方当事人均应恪守合同的约定，全面履行合同。桂馨源公司已按照合同履行了合同交付了定金并将合同中所约定的代其履行的公司告知了全威公司与超凡公司，而全威公司与超凡公司却没有按照合同的约定履行自己的义务，而是以三方在合同中对抵押担保问题约定不明确，又没有协商一致、其利益存在着风险为由，拒绝按合同的约定办理有关土地手续，并进而要求终止合同，显然有悖于合同的约定。根据合同约定，在桂馨源公司将200万元定金转至全威公司账户后，全威公司和超凡公司就应当履行合同第三条第2款所约定的义务，此间并不存在桂馨源公司应先行办理抵押手续的问题，因为合同并没有将桂馨源公司办理抵押手续作为全威公司和超凡公司履行该义务的前置条件，且综观合同分析，合同第七条所指的“桂馨源公司未付给全威公司、超凡公司的部分款项”也不是指200万元定金之后其余应付款项，而是合同第三条第3款所指的在支付2300万元之后余下的2200万元，也只有在其时并办理过户手续中才存在风险，才有要求桂馨源公司办理未付余款担保抵押的必要性。由此可见，合同约定的抵押担保条款并非不明确。何况，即使存在着全威公司和超凡公司所主张的抵押担保条款不明确的问题，也不影响合同的履行。根据合同约定中，桂馨源公司在履行本案合同中，除已支付给全威公司的200万元定金外，还需代全威公司履行相关的义务，支付约1500万元的款项后，方能实际取得土地过户且桂馨源公司也承诺以过户的土地使用权作为对未付款项的抵押担保，该承诺不违反法律规定且是切实可行的，故全威公司与超凡公司所主张的风险没有事实依据，是不存在的，不予支持。综上所述，全威公司、超凡公司在本案中的行为已构成违约，应承担违约责任，其无权主张终止本案合同；桂馨源公司作为守约方主张继续履行合同的诉讼请求于法有据，是成立的；其主张全威公司、超凡公司赔偿一切损失的诉讼请求，由于没有提出具体的损失数量和相应的证据，不予支持，予以驳回；由于桂馨源公司在本案中要求继续履行合同的诉讼请求已得到本院的支持，故其主张由全威公司与超凡公司双倍返还200万元定金的诉讼请求，既与三方当事人在本案合同中的约定不符，又不符合定金罚则的适用范围，该罚则中的双倍返还只适用于履行落空的情形中，故桂馨源公司的该诉讼请求亦不能成立，不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：

一、桂馨源公司、全威公司、超凡公司继续履行三方于2003年9月18日所签订的《土地开发合同》，全威公司与超凡公司应于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第2款的约定，办理完成土地过户的相关手续；

二、驳回桂馨源公司的其他诉讼请求。案件受理费179010元，由桂馨源公司负担35802元，超凡公司负担71604元、全威公司负担71604元，财产保全费143629元，由超凡公司、全威公司负担。

全威公司不服一审判决向本院提起上诉，请求依法改判，驳回桂馨源公司的诉讼请求并解除本案合同，由桂馨源公司承担违约责任。主要理由：1．一审判决对合同抵押担保条款的认定错误。讼争地块是本案土地转让的标的物，不是抵押的标的物，且只有全威公司有权在该地块上设置抵押。桂馨源公司主张全威公司应将土地使用权全部过户给该公司，然后其再以该块土地作为抵押财产向全威公司提供担保属无理要求。2．合同第七条约定的“部分款项”应指全部未付款项，全威公司有权根据履行合同的需要随时要求桂馨源公司履行担保义务。一审判决将实际违约和预期违约混为一谈，显失公正。3．对土地过户和提供抵押担保的时间应依同时履行作为判定依据。在桂馨源公司未依约提供相应价值的土地和房产作为抵押担保，双方未能达成一致意见且桂馨源公司根本不具备履约能力的情况下，全威公司提出解除合同符合法律规定。一审判决认为全威公司要求桂馨源公司履行担保义务构成违约错误。4．《土地开发合同》第三条第2款主要约定了桂馨源公司的付款义务即全威公司将土地过户给桂馨源公司的前置条件，没有全威公司将土地过户给桂馨源公司的义务约定。双方于2003年11月18日收到柳州市发展计划委员会土地开发指标后全威公司已履行完第三条第2款的约定义务，桂馨源公司应在一个月内即2003年12月18日以前支付中国工商银行柳州分行本息891万元，而桂馨源公司除交纳定金200万元外，其余款项并未支付。同时，《土地开发合同》第四条约定全威公司将土地过户给桂馨源公司成立的新公司的时间应在桂馨源公司付清600万元土地变性费及契税的同时，即全威公司履行土地过户义务的条件尚未成就。因此，双方纠纷的原因为桂馨源公司未按期履行合同且明确表示不履行担保的主要义务，一审判决认定桂馨源公司为“守约方”错误。5．一审判决全威公司于“五个工作日”内单方履行土地过户义务而不要求桂馨源公司承担相应义务，与合同约定不符。且一审判决超越三方合同内容，要求不是土地使用权人的超凡公司承担其无法履行的义务，没有法律依据。

超凡公司不服一审判决向本院提起上诉，请求确认《土地开发合同》无效，由双方承担同等过错责任。主要理由：1．本案土地使用权转让合同，违反了法律法规的强制性规定，应认定无效。其中国有土地出让金至今未全部付清，尚欠292．5万元职工经济补偿金和97万余元土地收益金；当事人对该块“工业用地”至今没有投入开发资金，更未达到25％的投资标准；合同签订时尚未取得国有土地使用权证；合同签订前后，讼争地块已处于有关法院的查封之中；讼争土地转让情况未通知该地块的抵押权人柳州市工商银行；涉案“工业用地”的转让未办理相应的审批、登记手续。2．桂馨源公司作为专业从事房地产开发的企业明知上述合同无效情形的存在和有关法律法规的规定，故合同无效双方应承担同等过错责任。

桂馨源公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：1．本案土地使用权转让合同符合《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称城市房地产管理法)及合同法的规定，应认定有效。全威公司已于出让合同签订后一次性付清800805元土地出让金，其欠交的职工经济补偿金及土地收益金不属土地出让金；全威公司于起诉前取得了土地使用权证，享有涉案土地的处分权，具备转让的法定条件；涉案土地为工业用地且出让合同没有投资开发的约定及在该地块上进行房屋建设的约定，城市房地产管理法关于投资25％的规定不适用本案土地使用权的转让；抵押权人不仅知道土地转让事宜且明确同意转让；2．全威公司、超凡公司拒不履行合同义务，已严重违约，其认为桂馨源公司违约并要求解除合同的上诉理由不能成立。全威公司和超凡公司于合同生效后不仅未将土地使用权过户到桂馨源公司指定的公司名下且连过户的申请手续都未开始办理，已严重违反合同；全威公司、超凡公司关于桂馨源公司必须先办理抵押担保才能开始办理土地转让过户手续及要求桂馨源公司对全部转让款的支付提供抵押担保的要求没有合同依据，本案不存在合同约定不明以及其他风险问题；合同第三条第2款为本案合同对全威公司和超凡公司办理土地使用权转让过户的唯一约定，即桂馨源公司支付200万元定金之外的转让款的条件是全威公司应首先将土地使用权转让过户到桂馨源公司指定公司的名下，桂馨源公司得到开发指标批准，并在可以进行房地产开发以后。本案桂馨源公司支付转让款的条件尚未满足，不存在违约问题，全威公司、超凡公司主张桂馨源公司未按约支付转让款而要求解除合同的理由不能成立。

本院二审查明，2003年12月17日，在柳州市国土资源局与全威公司签订《国有土地使用权出让合同》后，全威公司办理了柳州市柳石路153号土地的国有土地使用权证。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，全威公司、超凡公司与桂馨源公司于2003年9月18日签订的《土地开发合同》约定，全威公司、超凡公司将柳州市柳石路153号土地使用权转让给桂馨源公司，桂馨源公司向全威公司、超凡公司支付2860万元土地转让价款，故本案性质为土地使用权转让合同纠纷。该《土地开发合同》为三方当事人协商一致后作出的真实意思表示，内容亦不违反法律规定。合同签订前，柳州市国土资源局已同意全威公司以出让方式取得讼争土地的使用权，双方订有《国有土地使用权出让合同》。本案一审起诉前全威公司办理了国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题，属土地出让合同当事人即柳州市国土资源局和全威公司之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定，故超凡公司提出的因《土地开发合同》签订时未取得国有土地使用权证及土地出让金未全部交清违反法律强制性规定应认定该合同无效的上诉主张，本院不予支持。关于投资开发的问题，城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25％投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。关于转让土地使用权是否已向抵押权人履行通知义务的问题，中国工商银行柳州分行2004年1月18日向柳州恒茂源房地产有限公司出具的复函、2003年12月2日全威公司、超凡公司与中国工商银行柳州分行商谈银行贷款了结事宜的函件及《土地开发合同》第三条第2款三方当事人关于抵押债务数额及处理方式的约定内容等证据均表明，本案讼争土地的抵押权人中国工商银行柳州分行知道该土地使用权的转让事宜，且未提出异议。超凡公司关于本案土地使用权转让未通知该土地抵押权人导致转让无效的理由与事实不符，不能成立。综上，《土地开发合同》于签订之时虽有瑕疵，但经补正后已不存在违反法律强制性规定的情形，应认定有效。一审法院关于合同效力的认定，适用法律正确，应予维持。当事人各方在有效合同的履行过程中对合同条款的约定内容发生歧义，应依合同法规定的合同解释方法确定发生争议条款的真实意思表示。一审判决根据合同目的、合同条款之间的关系，确认《土地开发合同》第七条约定的应由桂馨源公司提供抵押担保的“未付款项”是指桂馨源公司依合同第三条约定的义务内容代全威公司支付2300万元款项以外的余款2200万元，认定事实并无不当。全威公司要求桂馨源公司先行就全部转让款项提供抵押担保作为其履行合同义务的前置条件，与合同约定不符。同时，因柳州恒茂源房地产有限公司不是履行《土地开发合同》付款义务的债务人，其工商注资问题与认定桂馨源公司是否具有履约能力之间不具有关联性。因此，全威公司在未能提供确切证据证明桂馨源公司于履行期限届至时将不履行或不能履行合同的情形下，其行使合同解除权的条件尚未成就，故全威公司以存在履约风险为由要求解除合同的主张因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于办理土地过户手续的问题，《土地开发合同》虽然存在前后条款约定不准确的问题，但从文义表述、交易习惯等方面综合判断，可以认定合同第三条第2款关于“办理完成市政府同意该宗土地转让给桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并给予今年或明年上半年土地开发计划指标”的约定，是指全威公司、超凡公司应履行的义务为办理政府同意将土地使用权转让给合同约定的公司和政府给予土地开发指标的手续。合同第四条则应是全威公司向土地管理部门办理土地使用权变更过户手续的义务。全威公司主张的其已办理的经柳州市发展计划委员会批准的土地变性手续就是履行合同第三条第2款的义务，与合同约定内容不符。一审判决认定全威公司、超凡公司于桂馨源公司支付定金后未能按期履行合同第三条第2款所约定的义务，已构成违约，适用法律未有不妥。至于全威公司、超凡公司履行《土地开发合同》第三条第2款义务的期限，一审判决指定为五个工作日，符合本案的实际情况。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费179010元，由全威公司、超凡公司各半负担。

本判决为终审判决。

审判长

胡仕浩 审判员

张雅芬 代理审判员

张颖新 二00四年八月三十一日 书记员

王冬颖