深圳物业公司资料汇总

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第二篇：物业公司申请资料

关于办理物业管理企业资质应申报的材料

（一）物业管理资质申请登记表；

（二）物业管理资质申请报告；

（三）物业管理公司可行性报告；

（四）物业管理公司名称审核查询单；

（五）物业管理公司名称批复；

（六）物业管理公司章程；

（七）物业管理公司法定代表人登记表、身份证及经理任命书；

（八）物业管理有限公司股东、董事等资料及组织结构图；

（九）物业管理公司注册资金验资报告；

（十）办公经营地点证明（附物业项目办公经营地点证明）；

（十一）物业管理委托合同及相关证明材料：国有土地使用证书；规划用地许可证；工程竣工验收合格证；标准地名使用证；有关设备、设施验收合格证；

（十二）物业管理公司营业执照；

（十三）建设用地规划许可证、土地使用证、开工许可证、房屋销售许可证、房屋租赁许可证、工程竣工验收合格证、标准地名使用证；

（十四）物业管理项目总平面图；

（十五）电梯、高位水箱、锅炉等使用合格证；

（十六）物业管理企业经理、管理员岗位资质证及专业技术人员证书；

（十七）物业管理公司管理人员名册；（十八）物业管理公司内部管理规章制度及管理办法；

（十九）项目管理制度

（二十）物业管理公约。

物业公司成立条件

1、申请相应等级的资质审批表一式两份；

2、企业营业执照复印件一份；

3、企业章程复印件一份（首次申请提供）；

4、物业企业资质证书正、副本原件（首次申请不提供）；

5、验资证明材料（工商注册时提供的注资发票）复印件一份（首次申请提供）；

6、企业法人代表的身份证复印件一份（首次申请提供）；

7、企业负责人、项目负责人（部门负责人）和管理人员的物业 职业资格证书复印件，每人一份；

8、企业负责人、项目负责人（部门负责人）和管理人员的身份 证复印件和劳动合同复印件，每人一份；

9、专业技术人员的职称证书复印件，每人一份；

10、专业技术人员的身份证和劳动合同复印件，每人一份；

11、专业技术人员的“社保”证明；

12、机构设置框架图一张，每个级别框内需填写职务、姓名和电话（首次申请提供）；

13、组织机构代码证书复印件一份；

14、物业管理项目合同复印件，每个项目一份（申请三级（暂定）资质可以不提供），2003年12月以后承接的住宅物业项目，须提供招投标备案表一份；

15、良好的经营管理业绩证明（申请二级资质提供）；

16、除首次申请三级资质的企业外，其他企业还须在北京市建设网上填报《北京市物业管理基本情况调查系统》；

资质申请

申请成立物业公司办理资质

（一）提交材料

1、企业资质申请

2、营业执照；

3、企业章程；

4、验资证明（注册资本人民币50万元以上）；

5、企业法定代表人的身份证明；

6、企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件；

7、企业固定办公场所证明

（二）申报程序

提交有关材料—县房产主管部门初审—报市房产主管部门核准发证

（三）法律依据：

1、《物业管理企业资质管理办法》第四条第三款：设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

2、《物业管理企业资质管理办法》第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。

(一)物业管理公司的资质条件

物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。由于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各不相同。一般的资质条件主要包括：

(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业，如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上。

(2)一定数量的注册资金，如广州市规定注册资金须在10万元以上。

(3)有符合规定的公司名称和公司章程。

(4)有固定的办公场地和设施。

(5)有必要的管理机构和人员。

(6)有符合国家法规政策的经营范围。

(7)能够独立承担民事责任。

(二)物业管理公司的申报资料

内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料：

(1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。

(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。

(3)管理章程。

(4)公司法人代表任命书或聘任书。

(5)验资证明。

(6)注册及经营地点证明。

(7)拥有或受托管理物业的证明材料。

(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。

(9)其他有关资料。

外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件；外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项。

私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外，其余资质资料大体相同。

(三)物业管理公司申请成立的程序

一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括：

(1)根据上述成立条件，准备材料和文件。

(2)向所在地房地产主管部门提出申请。

(3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。

(4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。

第三篇：物业公司岗位职责及管理制度资料

物业公司岗位职责

一、经理岗位职责

认真贯彻执行公司经营方针、政策；制订本小区管理方案及实施细则；确定本小区工作总体计划和实施细则；负责本小区日常管理工作，督促、指导、考评工作人员履行岗位职责，保证本小区各项物业服务工作的有序开展。

1、实施对委托管理物业的验收和接管；

2、组织提供各项综合服务以及各项专项服务；

3、组织实施小区办的各项工作规范,保证各项工作的有序开展。

4、组织员工完成岗位职责，合理调配人力资源，完成对员工的各项考核。

5、组织实施员工劳动保护和安全生产的各项工作规范和措施；

6、协助物业管理相关费用的收缴工作；

8、处理住户重大事项的投诉；

9、组织开展住户意见征询和调查活动；

10、负责本小区实施物业管理服务时的对外联络工作；

11、实施相关文件和资料及质量记录的管理；

12、完成公司交办的其他工作。

二、安保岗位职责 1.坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物、预防治安案件的发生；

2.在值勤任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃等现行违法犯罪份子有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力；

3.对发生在护卫区的刑事案件或治安案件有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力； 4.按照规定制止未经允许的人员、车辆进入管辖区域；

5.对进入所管辖区域的人员、车辆及所携带或装载的物品，按规定进行验证、检查；

6.在值勤中，如遇有不法份子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫；

7.宣传法制，协助做好“三防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素应及时的向上级汇报，共同协助整改；

8.对有违法犯罪行为的嫌疑份子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查；

9.积极配合保洁、绿化、工程维修等其它服务，制止违章行为，防止损坏，不能制止解决的向上级汇报（制止违章行为要先敬礼）； 10.熟悉和爱护所管辖区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并能熟练掌握各种消防器材的使用方法；

11.积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项服务工作； 12.认真完成领导交办的其它任务。

●巡逻岗工作标准

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

3.器械佩带、物品配备齐全、整齐；

4.白天巡逻园区不少于6次，楼内不少于8次；夜间巡逻园区不间断、楼内不少于6次；

5.认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫生情况应及时处置并详细记录后上报；

6.巡逻过程中，遇到住户应打招呼，主动问好，若接到住户投诉或建议，应认真记录及时上报；

7.对重点区域和部位（如监测死角、设备房）做重点监测跟踪和记录工作；

8.巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回保安办公室审讯；

9.与保安办公室及各楼门岗保持密切联系，及时汇报相关情况； 10.接住户电话报案后，5分钟内到达现场；遇见住户本人报案，3分钟内到达现场； 11.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧； 12.熟练使用各种消防器械，掌握使用要领；

13.园区内巡逻注意行走姿势、姿态，且保持统一、一致，目视且形象感要好；

14.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

15.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

16.按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

●门岗工作标准

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

3.每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位； 4.站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距；

5.对住户及来访者笑容可掬、亲切、耐心； 6.器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然；

7.短时间内熟知、熟记辖区内住户及其车辆（包括车号）； 8.对住户要用规范用语问好；

9.认真作好来客登记工作，并及时与巡逻岗人员保持联络； 10.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

11.指挥车辆进出时，动作统一、规范、不僵硬，目视无不舒适感； 12.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；

13.不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹（正常工作需要除外）；

14.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

15.按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

三、保洁员岗位职责

1、按时上下班，不迟到早退。上班穿工作服、带工号牌，做到服装整洁、干净。

2、熟悉各自分工所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责。

3、每日定点清运垃圾到中转站。

4、每日负责清扫公共走廊、楼梯、电梯、停车场、绿地、公共设施周边环境等1次。每周清洁楼道扶手2次，清洁公共场所门窗1次，并保持区内公共面积无纸屑、烟头、污垢等，保持清洁卫生。

5、每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决，并做好工作记录。

6、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

7、认真完成领导交办的其它任务。

四、绿化工岗位职责

1、熟悉住宅区的绿化面积和布局、懂得立体绿化基本知识与技能，熟悉花草树木的品种和数量，充分利用发展地面积，合理不止花草树木的品种和数量。

2、对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修剪枝叶、淋水等，大棵灌木，要给生动活泼的造型，丰富小区绿化内容。装修垃圾自清自运。

3、懂得花草树木的名称，特性和培植方法，并对较为名贵、稀有或数量配套的品种在适当的地方公告其名称，种植季节，生长特征、管理办法等，供居民欣赏。

4、保持绿化清洁，保证不留杂草，杂物，不缺水，不死苗，不被偷盗，花草生长茂盛。

5、每月定期检查绿化草坪完好情况，花草树木生长情况，并做好详细记录。

6、当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木稳固工作，采取相应的保护措施，做好防寒防冻，防止造成重大损失。

7、检查巡视小区绿化地，严禁在草地上践踏，倒垃圾或用树干晾衣服等行为，一经发现按服务中心规章制度的有关规定处罚。

8、认真完成领导交办的其它任务。

五、维修工岗位职责

1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。

2、努力学习技术，熟练地掌握小区电气设备的原理及实际操作与维修。

3、制订本物业区域内设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格。

4、积极配合工程部工作，与要支援相关单位时，无条件迅速前往，听从值班人员的指挥。

5、严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。

6、交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。

7、请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人。

8、每月进行一次分管设备的维修保养工作。

9、认真完成领导交办的其它任务。

六、客服员岗位职责

1.接受物业办的领导，做好日常住户接待，服务工作；

2.接受住户的各类投诉、建议，汇总记录，跟踪督促解决并回复住户； 3.安排好日常巡视管理工作，协调各部门工作，做好日常各项工作记录；

4.巡视小区发现问题及时处理，不能及时处理的，立即上报部门领导。5.做好住户的定期回访工作，了解住户的服务需求 并登记备案； 6.协助做好维修、保洁、保安人员的工作绩效考核工作； 7.协助物业办主任做好日常巡视工作。8.认真完成领导交办的其它任务。

七、监控室岗位职责

一、监控室工作实行24小时值班制度。

二、值岗人员必须熟练掌握各项监控系统的操作和应用及各区域基本状况及监控布点情况。

三、值班人员着装要整洁、整齐，注意自己的仪容仪表。四、四、值班人员在岗期间，要做到“五不准”：不准脱岗和睡岗；不准在电脑上打游戏；不准看与工作无关的书籍；不准听各种音乐；不准随意更改设备运行参数。

五、值班人员要随时清理监控室垃圾、灰尘，并保持设备及显示器表面无灰尘。

六、值班人员要时刻注意云台画面，如发现画面异常现象或有警情等意外情况发生，应立即报告当值班长及主管领导。

七、值班人员要每隔15分钟对各个监控点实施扫描监控，并做详细记录。

八、非值班人员没得到主管领导许可严禁进入监控室。值班人员对进入监控室人员要做详细的登记。

九、值班人员对监控室内的各种设备系统，没有经领导批准不能擅自开关。

十、值班人员在交接班时要做好详细的交接班记录。接班人员不到岗不得私自下班。监控室注意事项

1、定期由专业人员进行系统检查。

2、、每天要观察录像通指示灯是否正常。

3、机柜远离高温热源和场所。

4、切勿在机柜附近安放潮湿的物品。

5、不准随意更改设备运行参数。

6、保持室内及操作台卫生清洁。

7、禁止非操作人员进入控制室及操作仪器。

管理制度

接待投诉制度

一、管理标准

1.受理投诉耐心,处理投诉及时,事后应有回访;

2.有处理记录,有住户对投诉处理意见的反馈。

二、处理投诉工作流程

1.工作人员接到投诉后,应首先向住户表示歉意,并在《投诉记录》上做好登记。

2.工作人员根据投诉内容进行核实之后通知相关人员限期解决,特殊情况应向物业经理汇报。

3.针对较严重的投诉,工作人员应及时向物业经理汇报,由经理组织相关人员进行检讨,落实解决措施及责任人,限期进行处理。

4.相关人员在处理完投诉后,要迅速将处理结果上报, 由管理员及时回访。

5.管理员负责将投诉处理结果填写在《投诉记录》中,并由具体解决部门的负责人签字认可。

6.对住户的恶意投诉,做到坚持原则并耐心解释。

7.投诉记录由管理员进行统一管理。

三、投诉受理

1.开通投诉热线。

2.详尽记录投诉人姓名、公司名称、单元号码、投诉内容及联系电话。

3.耐心听取住户投诉,禁止以任何理由或借口推卸责任。即使错误在本身,亦不可当面指出,住户态度即使很坏,亦不可顶撞客户,并记下投诉内容。

秩序维护员工作制度

一、工作要求

1.秩序维护员均持证上岗，熟悉业务。

2.秩序维护员实行24小时值班制度，在任何情况下应保持门岗、监控中心至少有一名队员当值。

3.完成秩序维护员岗前培训、在岗培训及专业技能培训，并提供相应的考核记录，保证质量。

4.秩序维护员执勤按相关制度和岗位工作规程完成。

5.各岗位队员要职守尽职，无脱岗现象。

6.突发事件发生后，秩序维护员能保证3分钟到达现场，并通知相关领导，按规定程序处理并及时总结。

7.消防系统运行良好，可随时起用，落实各项消防安全管理制度。

8.消防设施及消防疏散标识的完好率100%，消防通道畅通。

保洁员工作制度

一、保洁工作要求：

1、保洁员须每天两次清扫保洁所负责的区域，卫生间要求达到无异味，蹲盘、小便池无垢迹，走廊、楼梯、玻璃、扶手无灰尘、天花板无蛛丝。

2、道路、草坪、景观广场、内广场等环境卫生保持卫生整洁，无杂物、纸屑。

3、各保洁区域内清扫的垃圾集中指定存放，垃圾箱加盖并保持垃圾箱周围整洁。

4、保洁员在工作中应根据实际情况，调整作息时间，如有临时保洁工作应做到随叫随到，保质保量完成各项任务。

二、监督制度：

1、定期和不定期检查制度。

2、保洁范围内住户、单位领导及值班人员的反馈意见。

3、公司所交予保洁员的保洁工具，保洁员不得另作他用。

根据定期和不定期检

反馈意见等实际情况对无保质保量完成公司所交予的各项任务者酌情扣减工资。保洁员工作绩效每月由物业办组织相关人员进行考评，奖优罚劣。

维修维护制度

一、工作要求

1、负责区域内水、电及有关设施的维修、保养和管理;

2、负责监督安全用电,随时检查用电情况,发现不符合用电规定或擅自接线、装灯用电者有权提出处理意见或直接拆除;

3、提出采购日常维修材料及配件的意见;

4、妥善保管有关器材和维修工具。工具和器材不外借;

5、按要求按时倒闸操作。

二、工作制度

1、坚守岗位,严格执行管理处的考勤、考核制度;

2、严格执行安全生产操作规程。节约使用器材和原材料;

3、坚持巡检工作制度,发现问题及时维修,力避长流水、长明灯的现象发生;

4、热爱本职工作,树立爱岗敬业思想、态度和蔼、随叫随到、维修及时、保证质量;

5、保管好维修工具,工作间各种器材摆放有序;

6、工具和器材丢失或损坏者,照价赔偿;

7、搞好工作间的清洁卫生。

三、巡检制度

1、维修人员对区域内水、电重点部位设备及其他设施的巡检工作每天不少于两次;

2、巡检时间为每天上午上班时间开始至1小时,下午下班时间前1小时至下班,如遇特殊情况可提前或延时进行,但不可少缺;

3、巡检人员巡检时工作要认真细致,不得马虎、遗漏,尤其是重点部位;

4、巡检情况必须认真填写巡检工作记录,字体要工整,看得清楚;

5、区域内水、电重点部位设备及其他如出现重大事故,属于巡检不到位造成者,将追究当事人的责任。

第四篇：深圳某物业公司的审计报告

深圳某物业公司的审计报告

物业公司审计报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的一篇物业公司审计报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

物业公司审计报告——

20XX年X月上旬，审计部按照集团领导的指示对物业公司的内部控制流程进行了评审，评审主要侧重于安全保卫、卫生环境和服务职能等重点工作环节。我们从受理的业主投诉入手，向有关人员进行咨询，并深入现场实地查勘和测试。Xxx总经理和物业公司有关人员对我们的工作给与了大力的支持和配合，并提供了很好的意见和建议。

下面将我们在现场看到和了解到的一些情况并结合内部控制的重点环节进行评述如下。

总的来说，目前业主对房屋质量问题、外檐墙砖脱落现象、门禁系统故障、二期大门入口路面泥泞、停车位不足等问题投诉比较集中，对物业的保洁、安全保卫和环境投诉较少。

房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致业主情绪不满，拖欠物业费。

物业公司部分岗位人员缺失情况严重，卫生保洁、保安、管家、维修人员短缺；此外，对员工的服务意识、专业能力的培训较少，现有人员的素质和技能不能满足高水平物业管理工作的需要，物业公司亟待引进优秀的、高素质的人才加盟，以提升管理水平。

物业公司原有的一套《工作职责和政策程序》已不适应现今的组织结构、岗位设置和人员状况。从目前看，制度制定与执行、检查和绩效考核四者间没有形成有效的互动关系，因此执行力不高。

一、接待业主投诉和解决问题方面：

1.管家既负责接待业主投诉，根据投诉问题向有关部门反馈；同时又兼管 拜访业主，了解情况；平均每个管家要负责160多户业主的走访任务，工作量比较大，目前无法做到管家式服务，业主非常不满。

2.记录业主投诉情况的《接待业主记录表》填写不全，接待人、如何处理 等项目有漏填情况。

3.接待人对受理的投诉追踪和反馈不及时。发生过投诉受理后，因某些原 因不能尽快维修而又没有及时反馈给业主，业主再次投诉的情况，业主怨言较大。

4.管家接到投诉后，向维修人员传达任务时不能有效调度维修人员尽快到 现场解决问题，部门间责权利不明确。对涉及到需与施工单位交涉的问题解决起来比较困难，售后的维修工作不能到位。

5.工作中没有一定的监管和考核程序，没有奖惩和激励机制。6.在接待业主投诉时，投诉处理能力还需要进一步提升。

7.原有的特色服务—代购水电业务因售电机构限制和人力不足已被取消，目前缺少自有的特色服务项目。

8.目前维修人员中没有专业电工，给日常的维修工作带来影响。

二、环境绿化和保洁卫生方面：

1.因装修车辆碾压和人员踩踏，小区边角的绿地已出现损坏；湖泊水质差 有水草等杂物。

2.巡查发现有的楼道卫生质量不高，卫生做的不细，临时存车场和小区内 有部分死角卫生清理不及时；夏季炎热，垃圾场周围异味很大，且蚊蝇较多。

3.巡查和监管力度欠缺，没有相应的奖惩激励措施。

4.保洁人员的招聘存在很大的难度，目前缺员2-3人，xx楼和地下车库无 专人定岗工作。

5.厨房的卫生环境和工作条件比较差，设备亟待改善。

6.保洁人员对午饭和工资等待遇问题颇有怨言，希望集团能给解决。

三、安全保卫方面：

1.小区入口的摄像头不清晰；电杆控制系统反应不灵敏，经常出现刷卡后 电杆不能自动抬起的情况。

2.外来车辆出入登记不全。抽取的登记表发现，出口登记记录7月23日 和17日、18日记录缺失。

3.监控室环境欠佳，室内空调已坏，长时间没有得到修理。

4.保安缺员，目前缺员4-5人。小区流动巡逻人员白天只有2人，巡视力 度较差，发现各楼栋大堂门经常不能及时关闭，存在安全隐患；9号楼和15号楼之间没有监控，白天也没有固定岗。

5.工作检查和监管力度不够。发现个别保安在岗抽烟。

6.车位仍存在短缺情况，使得没有车位的车辆不能得到妥善的管理，出现 过业主侵占车位发生争吵的情况，给保安工作带来难度。

7.保安的着装不整齐，帽子佩戴不齐。

8.保安人员提出宿舍环境差，希望给以改善。

四、根据上述情况并结合内控重点环节，提出建议如下：

 必须明确房地产售后及物业公司各自的职责权利，双方协调和配合，及时解决工作中的问题，服务好业主。

 尽快补充物业急缺人员，保证各岗位工作的有序开展；同时要引进高素 质、高水平的物业管理人员，“要将合适的人请上车，不合适的人请下车”，提升物业管理水平。同时也要不断提高企业的凝聚力，减少人员流失。

建议对员工开展系统的培训。通过培训不仅完善和促进员工自身的发 展，提高职业技能水平，还可以随时跟上市场的动态变化，获取最新的资讯，最终为客户提供更专业、更理想的服务，创立物业管理的品牌。

 修改和完善各项规章制度，搭建好组织机构和岗位设置，以适应目前管 理的需要。制度建立后，要及时跟进有效的检查和监督，制定科学的监督考核机制，做到赏罚分明，提高员工工作激情和积极性。

 建议恢复工作人员佩戴名牌规定，既可以体现物业公司整齐规范的管理 风格，又便于业主和公司管理人员能及时督察岗位工作情况，奖优罚劣，起到激励和监督的作用。(一)对客户服务方面

1.明确接待投诉的处理原则，事中处理要及时，要有回馈和跟踪，事后监 督到位，保证投诉件件有着落，事事有回音。

1)一是确定责任人，即谁受理、谁跟进、谁回复。在投诉事宜须其他 部门配合处理的，应明确各部门人员的权力和责任，能及时调度有关人员到达现场，提高处理投诉的反应速度。

2)二是清晰记录。对每一起投诉都要做好详细的记录，通过记录不仅 使接受处理的物业管理人员一目了然，而且归档后可以总结投诉处理经验。

3)三是处理要及时，对一时无法解决的问题，在事先跟业主说明之外，要约时处理，时时跟进，力争用最短的时间内全面解决问题。

4)四是要及时反馈，投诉问题处理完毕后，一定要把投诉处理的结果 及时、直接反馈给业主，这是处理投诉工作的重要环节。

2.建立业主投诉处理的监督机制，检查责任人是否尽职尽责，检查跟进要 及时、有效，对落实不到位给公司造成影响的要追究责任。

3.定期对相关人员进行服务知识和技能的专业培训，使之能准确判断和处 理业主投诉的问题，提高员工处理投诉的能力。

4.可以考虑设立专职接待人员或成立客服中心，主要负责：

（1）接待客户 投诉，将问题进行分类并反馈给各职能部门。

（2）负责追踪事情处理结果并及时反馈给业主。

（3）对投诉记录进行归类整理、分析、评价和总结，通报有关部门以完善和改进管理，积累经验。

5.创立自已的特色服务，提高服务水准。可以了解业主需要什么服务，在 合理条件下，就提供什么服务，既可以创立品牌服务，提高竞争力，又使物业发挥最大的使用价值，带来经济效益。(二)环境绿化和卫生保洁方面

1.加强园林绿地的维护，可采取必要的自我保护措施，在边角周围易被践 踏的地方增加防护措施，避免车辆和行人损坏。

2.夏季炎热，要注意小区的死角和垃圾站周围的环境卫生，可适当增加喷 洒药液的次数，消除异味和蚊蝇。

3.保洁主管要加大巡查和监管的力度，根据保洁工作标准进行不定时、不定区的巡视，要有布置有检查，建立必要的奖惩激励措施，做到赏罚分明。

4.改善厨房的环境和设备条件，夏季炎热应注意食品卫生安全，保障员工 健康。

(三)安全保卫方面

1.建议对外来车辆采取换证方法，便于管理和监督外来车辆的去留情况。在暂时不能换证的情况下，必须对进出车辆进行详细记录，记录的资料要设定专人进行检查和妥善保管，以备查核。

2.因外来人员较多，对大堂门的监控和管理必须密切注意，确保门户随时处于关闭状态。

3.尽快增加保安人员，弥补白天巡查人员少，巡查力度差问题。在9号楼和15号楼之间存在安全隐患，要设立固定岗加以防范。

4.安全主管要根据安全工作标准加大巡查和监管的力度，要有必要的奖惩激励措施。5.保安人员的着装和衣帽配戴要统一和整齐干净，要有良好的精神状态。

6.对电杆控制系统故障要尽快修理；小区入口监控头要保证视像清晰；改善地下监控室的环境，尽快修复好空调通风设备，保障安全运行，延长系统使用寿命。7.尽快解决外檐墙砖脱落问题，以免伤害到行人给物业带来更大的影响。

(四)节能降耗方面

1.建议对保洁耗材的使用情况进行统计和分析，力求最大限度的节约成本费用，降低消耗。2.进一步挖潜节约能耗的办法。如：利用夏季温度高，对热水的加热温度和加热时间进行调节降低电力消耗。

3.在公共照明、用水和其他公用设施上要有合理的购置方案，不能只顾眼前利益，而忽视未来的发展。如公用设备和设施的损耗率降低，就可以减少维修成本，就能节约更多的资源。

Xxxx集团审计部 20XX年X月X日

第五篇：物业公司一级资质申请资料

上册目录

第一章 资质申请表------------------1 第二章 企业简介及资质申请报告------9 第三章 公司资质证书正、副本--------1

3第四章----------------------------17

1、公司营业执照副本---------18

2、公司注册资本变更核准书---19

3、公司名称变更核准书-------20

4、股东身份证明-------------22 第五章 验资、审计报告--------------27

1、验资报告-----------------27

2、审计报告-----------------36 第六章 法定代表人身份证明及其任职文件-----------------------------52 第七章 公司各职能部门任命文件及相应的职称证书和劳动合同-----------56

第八章 注册办公场所租赁证明--------120 第九章 企业章程及章程修正案--------123

中册目录

第十章 专业管理和技术人员职称证书、劳动合同及社保证明

一、关于公司各服务处设置、人员聘任的通知-------------------135

二、公司人员情况简介--------137

三、公司组织架构图----------138

四、专职管理和技术人员名册--139

1、郑 磊 总经理-----------141

2、张清龙 副总经理---------149

3、陈 敏 副总经理---------158

4、王 敏 办公室主任-------166

5、朱 丽 财务部经理-------174

6、俞乾德 财务部会计-------185

7、赵天勇 运行部经理-------196

8、谢国民 运行部副经理----205

9、郑丽娜 运行部主管------213

10、肖元桥 企业发展部经理--221

11、姜俊德 企业发展部副经理229

12、丁 潜 企业发展部主管--237

13、冯贻龙 工程部经理------245

14、冯 波 工程部副经理----253

15、邵美贞 工程部主管------261

16、雷智文 工程部主管------269

17、杨得成 城市港湾服务处经理-----------------------------276

18、程安忠 城市港湾服务处副经理---------------------------284

19、张二好 城市港湾服务处工程主管-------------------------292 20、鲍治国 西锦御园服务处经理-----------------------------300

21、付其国 西锦御园服务处副经理---------------------------308

22、邱 华 西锦御园服务处工程主管-------------------------316

23、冯成成 海湾浪琴服务处经理---------------------------324

24、李晨静 海湾浪琴服务处综合主管-------------------------332

25、常国强 海湾浪琴服务处工程主管-------------------------340

26、王小梅 开元山庄服务处经理-----------------------------347

27、华永新 开元山庄工程主管355

28、周 靖 江南绿洲服务处经理-----------------------------363

29、刘同祝 江南绿洲服务处副经理---------------------------371 30、江桂兰 创业大厦服务处经理---------------------------379

31、李小峰 创业大厦服务处副经理---------------------------387

32、苏国庆 春江花园服务处经理---------------------------395

33、吴 芳 西溪山庄服务处经理---------------------------403

34、常 勇 金辉大厦服务处经理---------------------------411

社保证明------------------427

35、吕军会 杰特大厦服务处经理---------------------------419

下册目录

第十一章 受托管理的物业名称、地点规模、接管时间、近三年物业管理费收缴 率，管理物业项目近三年收费和经营累计

1、物业服务项目委托情况表----------429

2、各类物业服务面积所占比例示意图--430

3、近三年物业服务项目收缴率-------431

4、物业服务项目收费情况表----------432

5、近三年物业服务项目收费及经营累计433 第十二章 物业服务合同备案表

（01）城市港湾----------------------436（02）西锦御园--------------------------v--------------------------439

（03）江南绿洲----------------------442（04）锦峤商城----------------------445（05）杰特大厦----------------------448（06）开元山庄一、二期--------------451（07）创业大厦----------------------454（08）西溪山庄御景园----------------457（09）金辉大厦----------------------460（10）春江花园----------------------463

第十三章 物业服务合同及竣工备案表

1、物业服务委托情况表--------------467（01）城市港湾服务处服务区域相关情况468（02）西锦御园服务处服务区域相关情况795

（03）江南绿洲小区服务处服务区域相关情况---------------------------826